市場(chǎng)分析報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研方法：?jiǎn)柧砗驮L談。調(diào)研對(duì)象：面臨畢業(yè)的大學(xué)生，畢業(yè)一兩年的大學(xué)生，我校留學(xué)生調(diào)研方式：（1），網(wǎng)上問(wèn)卷調(diào)查。（2），現(xiàn)場(chǎng)訪談交流。2，市場(chǎng)分析報(bào)告大環(huán)境4月12日，中國(guó)國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)保持鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效。這是繼一季度最后一天各地提出年度宏觀房?jī)r(jià)之后的政府最高表態(tài)。與此同時(shí)，發(fā)改委、央行、財(cái)政部、國(guó)土資源部、住建部、監(jiān)察部、國(guó)家稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)八部委組成的國(guó)務(wù)院督查組，也奔赴北京、上海、廣東等16個(gè)省份進(jìn)行督查。4月初掀起的督查風(fēng)暴已經(jīng)進(jìn)行了兩周，而從長(zhǎng)三角一帶的城市督查的情況而言，在史無(wú)前例的房地產(chǎn)調(diào)控下，長(zhǎng)三角江浙等地的房?jī)r(jià)著實(shí)得到了一定抑制。從不同區(qū)域公布的高低有別的房?jī)r(jià)控制指標(biāo)而言，一些相對(duì)放松控制房?jī)r(jià)漲幅的城市，被督查組要求多征求民情。例如西安市，此前依據(jù)人均可支配收入將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)定為15%，被外界認(rèn)為是“漲價(jià)指標(biāo)”，國(guó)務(wù)院督查組則要求西安市在更廣泛的范圍內(nèi)，征求各界對(duì)這一價(jià)格控制目標(biāo)的意見(jiàn)和建議。這是中央政府首次對(duì)地方政府房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)定提出要求。而甘肅省此前13個(gè)市州公布的房?jī)r(jià)控制指標(biāo)中，大多控制漲幅在6%到10%左右，督查甘肅省一組的組長(zhǎng)、國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)王力則表示，更希望甘肅各級(jí)政府要進(jìn)一步加大工作力度，確保2011年住房?jī)r(jià)格漲幅能低于乃至明顯低于向社會(huì)公布的控制目標(biāo)。SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹表示，2011年是一個(gè)分水嶺；2011年之前是市場(chǎng)說(shuō)了算，2011年之后房?jī)r(jià)是政府說(shuō)了算。住建部政策研究中心主任陳淮接受記者采訪時(shí)表示，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)到冬天，只是剛從炎熱得不正常的季節(jié)中走出來(lái)，恢復(fù)了常態(tài)。首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理劉曉光表示，房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，而且效果可能會(huì)在今年8月份體現(xiàn)得更加清楚。2011年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是自中國(guó)住房制度改革以來(lái)最困惑的一年。中國(guó)的住房制度是按照既定方針堅(jiān)持走市場(chǎng)化的道路還是回歸到由政府包辦代替的老路上去；是由地方政府來(lái)因地制宜地制定房地產(chǎn)政策還是由中央政府來(lái)越級(jí)指揮；房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)是政府計(jì)劃漲價(jià)還是堅(jiān)決降價(jià)，這些問(wèn)題始終撲朔迷離，困擾市場(chǎng)。主要城市2011年1月全國(guó)房?jī)r(jià)排行榜1、溫州28474.6762、上海25778.323、北京23818.6744、杭州21353.165、深圳18353.0886、寧波16245.2517、南京14587.6728、廣州14511.1329、天津13450.81410、廈門12745.22711、大連11807.23112、福州11757.62213、珠海10961.01414、青島10598.82515、蘇州10216.72416、無(wú)錫9059.412117、成都8846.12318、昆明8842.319319、南通8713.993220、?？?546.843821、濟(jì)南8386.226622、佛山8262.838923、泉州7959.440924、武漢7862.383325、揚(yáng)州7712.529326、哈爾濱7595.047427、鄭州7389.380928、蘭州7306.211429、重慶7266.074230、唐山7240.620631、西安7182.681232、南寧7021.262733、南昌6945.607434、東莞6802.420935、煙臺(tái)6759.722736、沈陽(yáng)6598.244637、太原6398.110438、長(zhǎng)沙6273.980539、石家莊6226.426340、合肥6215.926841、長(zhǎng)春5956.87742、汕頭5890.378943、貴陽(yáng)5687.585944、烏魯木齊5507.618745、日照5371.064946、呼和浩特5174.463447、銀川5116.861348、淄博4885.646549、威海4863.420450、吉林4775.572351、西寧4298.909252、濰坊4131.8901長(zhǎng)山角區(qū)域日前，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施的《長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃》明確了長(zhǎng)江三角洲地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，即亞太地區(qū)重要的國(guó)際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)中心、具有較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的世界級(jí)城市群；到2015年，長(zhǎng)三角地區(qū)率先實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)；到2020年，力爭(zhēng)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。

《規(guī)劃》提出了城鎮(zhèn)發(fā)展與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局、自主創(chuàng)新與創(chuàng)新型區(qū)域建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與布局、資源利用與生態(tài)環(huán)境保護(hù)、社會(huì)事業(yè)與公共服務(wù)、體制改革與制度創(chuàng)新、對(duì)外開(kāi)放與合作八個(gè)方面的發(fā)展方向和重點(diǎn)任務(wù)，并明確了保障規(guī)劃實(shí)施的政策措施。

《規(guī)劃》要求長(zhǎng)江三角洲地區(qū)深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步解放思想，堅(jiān)持改革開(kāi)放，著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，著力增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，著力促進(jìn)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，著力提高資源節(jié)約和環(huán)境保護(hù)水平，著力促進(jìn)社會(huì)和諧，在科學(xué)發(fā)展、和諧發(fā)展、率先發(fā)展、一體化發(fā)展方面走在全國(guó)前列，努力建設(shè)成為實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的示范區(qū)、改革創(chuàng)新的引領(lǐng)區(qū)、現(xiàn)代化建設(shè)的先行區(qū)、國(guó)際化發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)，為我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)和實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化作出更大貢獻(xiàn)。

《規(guī)劃》的實(shí)施有利于這一地區(qū)進(jìn)一步消除國(guó)際金融危機(jī)的影響，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，不斷提升發(fā)展水平，帶動(dòng)長(zhǎng)江流域乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

長(zhǎng)江三角洲地區(qū)包括上海市、江蘇省和浙江省，區(qū)域面積21.07萬(wàn)平方公里。長(zhǎng)江三角洲地區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越，自然稟賦優(yōu)良，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，體制比較完善，城鎮(zhèn)體系完整，科教文化發(fā)達(dá)，已成為全國(guó)發(fā)展基礎(chǔ)最好、體制環(huán)境最優(yōu)、整體競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的地區(qū)之一，在我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)全局中具有十分重要的戰(zhàn)略地位。單身公寓的總體規(guī)模及分布板塊

樓盤(pán)名稱

備注

城北

易構(gòu)街區(qū)

40產(chǎn)權(quán).精裝修公寓

宜家時(shí)代

50年產(chǎn)權(quán)精裝修公寓

城西

留莊（小軒）

70年產(chǎn)權(quán)，酒店式服務(wù)公寓

三墩

劍橋公社

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)

錢江新城

鳳凰城

50年產(chǎn)權(quán)，精裝修酒店式公寓

錢江國(guó)際商務(wù)中心

精裝修酒店式SOHU。

新城時(shí)代廣場(chǎng)

50年產(chǎn)權(quán)，精裝修

景江城市花園

精裝修

濱江

星光國(guó)際公館

精裝修酒店公寓（菜單式）

下沙

福雷德廣場(chǎng)

酒店式SOHO精裝修

中慶第六大道

40年產(chǎn)權(quán)，精裝修公寓

板塊

樓盤(pán)名稱

總建筑面積（平米）

備注

市中心

云龍十一景

4.79萬(wàn)

70年產(chǎn)權(quán)，共三幢房源，一幢酒店式公寓。

城東

同方國(guó)際

4萬(wàn)

由1幢28層的主樓和5層裙樓構(gòu)成，6－28層為精裝修酒店式公寓，戶型面積40－50㎡。

聯(lián)合麥田

2萬(wàn)

50年產(chǎn)權(quán)。16層，四層以上為精裝修公寓，主力戶型40㎡左右。

三墩

坤和新天地

15萬(wàn)

部分房源為精裝修酒店式公寓，面積50-60㎡。

濱江

風(fēng)尚藍(lán)灣

約5萬(wàn)

2幢高層組成，戶型40-65㎡，酒店式服務(wù)公寓。

錢江新城

海運(yùn)·都會(huì)錢塘

約10萬(wàn)

待定

杭州單身公寓的市場(chǎng)分析近幾年，不少開(kāi)發(fā)商都打起了“小戶型”的旗號(hào)。在北京，上海，杭州等大城市，小戶型的單身公寓正越來(lái)越受年輕一族的歡迎。在杭州的房產(chǎn)界，也開(kāi)始出現(xiàn)了這種現(xiàn)象。然而，目前的小戶型一般為邊角料，擁有完整的配套設(shè)施的小戶型非常少。這種在寫(xiě)字樓，酒店或其他配套設(shè)施上改造的“偽單身公寓”將被政府明文禁止。單身公寓的市場(chǎng)潛力該類產(chǎn)品又稱青年公寓，比較適合單身青年自住，合居或作為小家庭的過(guò)渡用房。項(xiàng)目通常以高層和小高層為主，戶型面積在25~60平米不等，分為自在單身，甜蜜小兩口及投資客三種戶型，針對(duì)層次較高的租房人員及尋找自由空間的企業(yè)主，急需購(gòu)房結(jié)婚的年輕人和投資者三個(gè)不同的群體，推出三大概念戶型，細(xì)分了目標(biāo)市場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)最大程度地控制面積目前市場(chǎng)上的單身公寓產(chǎn)品面積集中在24—78平方米之間，主力面積大多控制在30—50平方米左右，較全市普通商品住宅成交主力面積峰值小一半還多。面積控制最大的效用在于有效地控制總價(jià)。除部分投資性高檔型項(xiàng)目外，大部分單身公寓的總價(jià)都在40萬(wàn)、套一下，與此類過(guò)渡性住宅消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)相吻合，小面積同時(shí)使得此類產(chǎn)品成為市場(chǎng)上的稀缺產(chǎn)品，因此推出之后即收到市場(chǎng)追捧。擁有地段優(yōu)勢(shì)的稀缺產(chǎn)品。目前一些單身公寓住宅大多享有地理優(yōu)勢(shì)，處于人口稠密、商業(yè)成熟、交通便利的地區(qū)，能夠使業(yè)主及時(shí)把握時(shí)尚信息，緊跟時(shí)尚潮流。住宅門口有四通八達(dá)的交通線路，以及著名的商業(yè)街，黃金地段是目前單身公寓最明顯的特征之一。他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。由于產(chǎn)品的稀缺性，導(dǎo)致了價(jià)格的劇烈提升。在這些中心城區(qū)的單身公寓平均價(jià)格超過(guò)同類地區(qū)普通住宅平均單價(jià)的20%以上，在看似較低的總價(jià)下，卻隱含著高額利潤(rùn)。有的樓盤(pán)毗鄰大學(xué)城，擁有得天獨(dú)厚的人文氛圍，齊全的人文配套，可盡享人文之美。完備的配套設(shè)施及酒店式服務(wù)增添了物業(yè)的附加值。理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。在更大程度上滿足年輕人對(duì)日常生活方便、快捷的需求，最大限度地體現(xiàn)全新的生活方式。因此設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)成為消費(fèi)者選購(gòu)單身公寓的重要因素之一，也是開(kāi)發(fā)商作為吸引客源的重要營(yíng)銷手段之一，目前大部分單身公寓承諾提供的社區(qū)設(shè)施及服務(wù)主要包括以下幾大類：商業(yè)設(shè)施類24小時(shí)便利店24小時(shí)洗衣店全天候餐廳及送餐服務(wù)運(yùn)動(dòng)休閑類健身房、桌球、壁球等棋牌游戲圖書(shū)閱覽家政服務(wù)類房?jī)?nèi)清潔服務(wù)代購(gòu)、代定、代收服務(wù)物業(yè)及用品租賃、出售服務(wù)商務(wù)網(wǎng)絡(luò)類互聯(lián)網(wǎng)、復(fù)印、傳真等競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)小戶型公寓的綜合投資比較高，原因是小戶型多為高層、小高層樓房，為了解決樓與樓之間的日照問(wèn)題，大大影響了土地的容積率，地價(jià)自然就高。從土地造價(jià)來(lái)看，小戶型墻體多，管線多，土地造價(jià)成本高。在設(shè)計(jì)方面要占用許多隔斷，增加配套設(shè)施。但是小戶型的銷售價(jià)格又不能過(guò)高，否則目標(biāo)客戶只會(huì)持觀望狀。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，小戶型樓盤(pán)利潤(rùn)