物業(yè)管理培訓(xùn)教案深圳市金茂物業(yè)管理有限公司第10頁共14頁物業(yè)管理階梯培訓(xùn)課程（第二冊）物業(yè)管理基礎(chǔ)知識物業(yè)管理基礎(chǔ)知識培訓(xùn)課程目錄物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展篇二、物業(yè)管理基本概念篇三、物業(yè)管理的性質(zhì)和特點四、物業(yè)管理的作用五、物業(yè)、物業(yè)管理的分類六、物業(yè)管理的基本內(nèi)容七、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)八、各種案例分析物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展篇物業(yè)管理是如何的產(chǎn)生的？起源、發(fā)展、。物業(yè)管理是房地產(chǎn)市場的一個消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。起源：傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理雛形起源于19世紀(jì)60年代的英國。創(chuàng)始人：奧克維亞希爾女士（OctariaHill）當(dāng)時正值工業(yè)革命，農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，形成了城市人口的大量集中，引起對城市房屋需求的增加。這時候，房地產(chǎn)產(chǎn)商見有利可圖，便紛紛營建簡陋的住房出租，但由于住房質(zhì)量低劣，附屬設(shè)施、配套設(shè)施嚴(yán)重不足，因而出現(xiàn)了拖欠房租及住戶人為損壞房屋和設(shè)施設(shè)備的西現(xiàn)象，租賃關(guān)系混亂，缺乏管理導(dǎo)致產(chǎn)生房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等社會問題。希爾的女士決定整頓旗下出租物業(yè)。首先修繕、改良了房屋的配套設(shè)施設(shè)備，改善了居住環(huán)境，然后制定了一套規(guī)范租戶行為的管理方法，出乎意料得收到良好效果，取得了巨大的成功。其它出租業(yè)主紛紛效仿。使這一套管理方法在英國迅速推廣。一些業(yè)主干脆請人代為管理，物業(yè)管理逐步發(fā)展成獨立的行業(yè)。發(fā)展：但真正意義上的物業(yè)管理卻是在20世紀(jì)初的美國形成的。喬治霍爾特芝加哥建筑管理者組織（CBMO），世界上第一個物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會誕生了。中國的物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展？中國，隨著經(jīng)濟體制改革的展開，特別是城市土地的有償使用和住房商品化改革的實施，我國的物業(yè)管理是從香港傳入。本世紀(jì)60年代。香港經(jīng)濟開始起飛，大量人口涌入，出現(xiàn)“房荒”，面對困境，政府和房屋協(xié)會等團體開始興建“公共屋村”—公屋、廉租房和“居者有其屋”—居屋，解決住房需求，并從英國引進物業(yè)管理方法和人才，大力發(fā)展香港物業(yè)管理事業(yè)。1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立，這是深圳乃至中國第一家物業(yè)管理公司，標(biāo)志著專業(yè)化物業(yè)管理邁出了第一步；1993年6月28日深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，這是深圳乃至中國第一個物業(yè)管理行業(yè)組織；1994年9月，深圳市住宅局以其開發(fā)的蓮花北福利房小區(qū)作為一體化管理的試點單位，首次采用內(nèi)部招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理單位；1994年3月第一部物業(yè)管理法規(guī)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺；1994年6月18日，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》頒布；截止目前深圳市有1000多家物業(yè)管理公司，其中注冊登記的有600多家。住宅區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率已經(jīng)達到95%，高層樓宇的物業(yè)管理覆蓋率達到80%，工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率達到60%。中國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢是什么？物業(yè)管理這一模式的出現(xiàn)，就以其管理效率、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟效益等方面的優(yōu)勢，顯示出強大的生命力和廣闊的空間發(fā)展力：納入物業(yè)管理范疇的“物業(yè)”日益增多：—從地域上，全國都在推行物業(yè)管理；—從模式上，傳統(tǒng)的模式打破，原來政府機關(guān)用房，行政辦公大樓，公共設(shè)施的圖書館、體育館，醫(yī)院，大專院校等等，將探索新的物業(yè)管理模式；—從范圍上，國家立法規(guī)定新建的居住小區(qū)大部分要納入物業(yè)管理的軌道。對物業(yè)進行分類管理日趨明確：—按照物業(yè)的不同使用功能分類；（寫字樓—突出供水、電、空調(diào)、通訊設(shè)備的管理要細致周全，商場追求為顧客著想、服務(wù)周全、保持美好形象，住宅要關(guān)注保安、清潔、綠化、停車設(shè)施，關(guān)注人們安居樂業(yè)?！獙ν活愋偷奈飿I(yè)，按照不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實施分類管理；（保障型、改善型、舒適型等等）物業(yè)管理的“社會化、專業(yè)化、企業(yè)化”的要求日漸到位；業(yè)主（業(yè)主委員會）組織的作用日趨加強。物業(yè)管理基本概念篇什么是物業(yè)？物業(yè)是已建成并投入使用的各類房屋建筑物及其相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備和場地。指有價土地及土地附屬物物業(yè)一般由三個部分組成：土地。指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。建筑物。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對獨立的物業(yè)。物權(quán)。物權(quán)是財產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物，它的義務(wù)主體是不特定的人。物業(yè)有那些特性？位置的固定性和地區(qū)性；—房地產(chǎn)的開發(fā)、租售及服務(wù)等系列經(jīng)濟活動只能就地進行，不可能像其他產(chǎn)品可以通過運輸工具運往其他地方形式上的多樣性；—建筑物的功能不同、位置不同、環(huán)境條件不同，形成物業(yè)形式的多樣性，即每種物業(yè)都是單件產(chǎn)品，在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方，沒有兩宗物業(yè)是完全相同的。使用的長期性；—建筑物建成投入使用都有一定的年限，如居住用地使用年限70年，業(yè)用地年限50年等。建設(shè)周期長、投資量大；容易受政策的限制；—任何國家對物業(yè)的使用、支配多少都有某些限制，如相關(guān)法律規(guī)范民法、企業(yè)法、土地管理法、合同法、城市規(guī)劃法等保值性和增殖性—土地供給的稀缺有限，使供求矛盾尖銳，房地產(chǎn)價格一般也會不斷上漲。物業(yè)的分類？按使用功能分為十類：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他用途物業(yè)（交通運輸、郵政、賓館、科教、衛(wèi)生、體育）；按產(chǎn)權(quán)分為五類：共用部位產(chǎn)權(quán)、公用物業(yè)產(chǎn)權(quán)、私有產(chǎn)權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)、國有產(chǎn)權(quán)；按結(jié)構(gòu)層次分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土、磚體、木結(jié)構(gòu)；按空間高度層次分為：單層、多層、中高層、高層、超高層。什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理：是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家法律法規(guī)和與物業(yè)所有人簽訂的得物業(yè)管理委托合同，對已竣工驗收投入使用的各類房屋建筑物和附屬配套設(shè)施設(shè)備及場地，運用現(xiàn)代化管理科學(xué)和先進維修養(yǎng)護技術(shù)，進行維修、養(yǎng)護、管理，并維護相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和安全秩序的經(jīng)濟活動。什么是業(yè)主？業(yè)主物業(yè)所有權(quán)人是指住宅區(qū)區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。物業(yè)管理的性質(zhì)是什么？物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)；物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。物業(yè)管理的性質(zhì)主要是服務(wù)，是寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完善管理與經(jīng)營。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的有償勞動，行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型管理之路。社會化——物業(yè)管理是一種社會化的管理模式，它擺脫了過去自建自管的分散管理體制，替多個產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到一個“總管家”，以克服各自為政、多頭管理、互相扯皮、互相推諉，有利提高整個城市管理的社會化程度，充分發(fā)揮各類物業(yè)的綜合效益和整體功能，實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。專業(yè)化——物業(yè)管理是一種專業(yè)化管理，它是由專門的管理公司通過合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志預(yù)防要求進行管理，由行政管理型轉(zhuǎn)為企業(yè)經(jīng)營型。在新的經(jīng)營機制下將逐步形成物業(yè)管理競爭市場，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)必須依靠自身良好的管理和服務(wù)才能進入和擁有一定市場份額。市場競爭機制的建立將從根本上促進服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和管理水平的提高，從而有利于提高城市管理社會化、專業(yè)化程度。企業(yè)化——物業(yè)管理企業(yè)是市場的主體，有專門的人員配備、組織結(jié)構(gòu)，是一個獨立的企業(yè)。經(jīng)營型——物業(yè)管理是一種經(jīng)營型的管理，提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，推行的是有償服務(wù)、合理收費，并通過多種經(jīng)營，減少了政府主管部門的壓力和負擔(dān)，保證了房屋維修保養(yǎng)的資金來源。物業(yè)管理的基本特點是什么？1、業(yè)主自治自律——業(yè)主是物業(yè)的主人，擁有自己財產(chǎn)的占有、使用、收益和支配權(quán)。除了要有完善的法律法規(guī)，使物業(yè)管理有法可依、有章可循外，更重要的是要有各業(yè)主直接參與物業(yè)管理，實行業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的管理模式。業(yè)主自治主要有兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一是有一個全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約，二是成立業(yè)主委員會。物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化管理——物業(yè)管理涉及到方方面面，有各種矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)和處理，而且工作的管理性、技術(shù)性又強，所以必須對物業(yè)實行專業(yè)化管理。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)是平等的委托與受托關(guān)系。物業(yè)管理的作用是什么？——確保物業(yè)功能的正常發(fā)揮，并且延長物業(yè)的使用壽命物業(yè)建成投入使用后，既會受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞。如震力、風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用等。也會在使用過程中受到人為因素的作用而損壞。如設(shè)計、施工質(zhì)量低，建筑材料不合格、使用不當(dāng)?shù)惹闆r。于是，隨著時間的推移，房屋的結(jié)構(gòu)部分、圍護部分、裝修、上下水管道、設(shè)備等，都將發(fā)生不同程度的損壞或老化，如果不及時進行維修和加強管理，就會影響物業(yè)功能的正常發(fā)揮，例如電梯中途停止運行，下水管堵塞，屋面漏水，水、電、氣供應(yīng)中斷等問題發(fā)生，不僅功能不能正常發(fā)揮，還會過早達到危房程度，甚至釀成傷害事故。推行專業(yè)化、社會化物業(yè)管理，不僅僅在于確保物業(yè)在整個使用周期內(nèi)功能的正常發(fā)揮，而且良好的不間斷的專業(yè)管理服務(wù)，還可以延長物業(yè)壽命。由于管理體制的關(guān)系，相當(dāng)多的物業(yè)區(qū)域并沒有實行專業(yè)化社會化物業(yè)管理，尚是多家分割管理、各自為政。一個住宅區(qū)或一棟樓房往往是根據(jù)產(chǎn)權(quán)或隸屬關(guān)系，分為幾家合管或各自分管，造成互不銜接，出現(xiàn)問題不能及時解決，導(dǎo)致物業(yè)使用年限縮短?！軌驗闃I(yè)主和用戶提供優(yōu)美、舒適、安全的環(huán)境物業(yè)管理基本分為管理和服務(wù)兩個方面。管理方面主要是做好戶籍、產(chǎn)權(quán)、租賃、設(shè)備等方面的管理工作；掌握物業(yè)的使用情況，及時進行修理維護。服務(wù)方面主要是充分保證滿足用戶的需求，及時進行日常服務(wù)。創(chuàng)造和保持一個安全、舒適、優(yōu)美的環(huán)境?！刮飿I(yè)保值、升值通過不斷的“追加勞動“，使物業(yè)及其配套設(shè)施處于完好狀態(tài)，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，使物業(yè)保值和升值，即使是在市場比較疲軟的情況下，也能夠容易地招徠客戶，出售或出租物業(yè)，獲得更多的利潤?！龠M政府部分職能的轉(zhuǎn)變，減輕政府的財政補貼負擔(dān)，——物業(yè)管理企業(yè)通過自身的經(jīng)營機制，實現(xiàn)造血功能，減輕補貼負擔(dān)。物業(yè)管理的宗旨是什么？宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。其最終目的是實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長。物業(yè)管理服務(wù)的范圍是？房屋建筑本體及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)，包括共用的給排水系統(tǒng)、高低壓變配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、管道直飲水、加壓供水設(shè)備等各系統(tǒng)設(shè)備。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外管網(wǎng)系統(tǒng)、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、自行車房（棚）、停車場等。本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。交通、車輛行駛及停泊。安全監(jiān)控和巡視保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。社區(qū)文化娛樂活動的組織開展。與物業(yè)相關(guān)的工作圖紙、住用戶檔案、竣工驗收資料的建立和管理，管理處的各項規(guī)章制度和管理規(guī)定的建立。指導(dǎo)管理商對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理：包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟損失與支付違約金，對無故不繳交有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取適當(dāng)催繳催改措施。法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項。物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為那三類?基本業(yè)務(wù)類：包括對房屋建筑、機電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進行運行、保養(yǎng)和維護；專項業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等；特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。萬科的物業(yè)管理新定義：物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括：不動產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息、物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。——物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要包括以下九項內(nèi)容：物業(yè)管理的長期規(guī)劃物業(yè)管理的年代計劃物業(yè)的財產(chǎn)預(yù)測和預(yù)算不動產(chǎn)的獲得及處理物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機器、器具和用品的設(shè)置以及房間管理建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計新建筑和原建筑的改造更新維護管理和運行管理物業(yè)的支援機能和服務(wù)什么是物業(yè)管理人？物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法人地位的企業(yè)或組織。是專門從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的，具有法人資格的經(jīng)濟組織，也稱物業(yè)管理公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨立性。物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有哪些？根據(jù)建設(shè)部1994年3月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利：①物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；②依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)委會協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；⑦可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。義務(wù)：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)委會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會審議，并經(jīng)業(yè)委會認(rèn)可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級？其等級條件是什么？1999年建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對全國物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進行了規(guī)范，并確定了等級標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門。一級、二級、三級資質(zhì)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)如下：資質(zhì)一級企業(yè)注冊資本500萬以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，20%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。資質(zhì)二級企業(yè)注冊資本300萬以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計算基數(shù)是：（1）多層住宅80萬平方米；（2）高層住宅40萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）6萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。資質(zhì)三級企業(yè)注冊資本50萬以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項目；具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。物業(yè)管理約定篇什么是《前期物業(yè)管理協(xié)議》？建設(shè)部為了規(guī)范物業(yè)管理市場行為，保障前期物業(yè)管理活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛；于1999年印發(fā)的建住房［1999］246號《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（示范文本）。

《前期物業(yè)管理協(xié)議》適用范圍？最佳簽約時間？適用于自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。在執(zhí)行過程中，當(dāng)事人可根據(jù)實際情況，對文本有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整。最佳簽約時間是在與購房客戶簽定《購房協(xié)議書》時，作為《購房協(xié)議書》的附件一起簽定。《物業(yè)委托管理合同》包含的內(nèi)容？簽約時間？內(nèi)容：委托管理事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理費的收支、利潤和風(fēng)險、監(jiān)督和檢查、違約責(zé)任及其它權(quán)利義務(wù)條款。委托管理合同應(yīng)報當(dāng)?shù)刈≌芾聿块T備案。簽約時間：適用于業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定《物業(yè)管理合同》。什么是《業(yè)主公約》？它在包括哪些方面內(nèi)容？業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主（含房屋使用人）具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。由市住宅主管部門統(tǒng)一制定示范文本，業(yè)主委員會根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改或補充，并報市、區(qū)住宅主管部門備案。住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；公共場所及公用設(shè)施狀況；業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；業(yè)主使用住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主監(jiān)督住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè)主對業(yè)委會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；業(yè)主公約何時生效？具有什么效力？業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達到30%后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主簽定后生效。已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。業(yè)主簽訂《業(yè)主公約》的最佳時間是在大廈業(yè)主辦理入伙手續(xù)同時簽定《業(yè)主公約》。什么是《住戶手冊》？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？《住戶手冊》是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。住戶手冊為業(yè)主介紹物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況、物業(yè)企業(yè)和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利和注意事項。一般包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)轄區(qū)的概況；2、物業(yè)轄區(qū)的管理機構(gòu)；3、物業(yè)轄區(qū)的各項管理規(guī)則；4、業(yè)主須知；5、日常管理與維護；6、綜合服務(wù)；7、管理費用；8、常用電話號碼及其他。什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個安全舒適的生活居住的環(huán)境。他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕、設(shè)備維護、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務(wù)。由于居住較集中，可以開展多種形式的有償服務(wù)、多種經(jīng)營服務(wù)和適當(dāng)?shù)牧x務(wù)服務(wù)。什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個安全舒適的生活居住的環(huán)境。他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕、設(shè)備維護、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務(wù)。由于居住較集中，可以開展多種形式的有償服務(wù)、多種經(jīng)營服務(wù)和適當(dāng)?shù)牧x務(wù)服務(wù)等。什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個安全舒適的生活居住的環(huán)境。他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕、設(shè)備維護、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務(wù)。由于居住較集中，可以開展多種形式的有償服務(wù)、多種經(jīng)營服務(wù)和適當(dāng)?shù)牧x務(wù)服務(wù)等。什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，是指對有較大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進行全面綜合性的管理，并為使用企業(yè)提供一個安全、規(guī)范的生產(chǎn)環(huán)境。他主要對生產(chǎn)能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、配套設(shè)備設(shè)施的維護與保養(yǎng)、消防責(zé)任管理等基本業(yè)務(wù)，以及提供倉儲服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。工業(yè)區(qū)的管理是較難管理的一種物業(yè)，如廠房存儲易燃易爆貨物或材料，必須加強消防管理；笨重的機器和存量過多的貨物多樓面結(jié)構(gòu)的負荷的超載；機器開動時造成的震蕩；設(shè)備保養(yǎng)費用的高企；安全保衛(wèi)工作等。什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂寫字樓物業(yè)管理，是指對以從事辦公、商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動為主的收益性物業(yè)進行綜合一體化管理，并為使用人提供一個良好的辦公、商務(wù)活動環(huán)境。他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護、設(shè)備設(shè)施的維護及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、車輛管理等基本業(yè)務(wù)，以及提供大型商務(wù)會議服務(wù)、通訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)、商務(wù)中心配套服務(wù)等咨詢服務(wù)：設(shè)有詢問處，為用戶和來賓提供咨詢，并在醒目位置標(biāo)明公司名錄等標(biāo)識。寫字樓的特點A、現(xiàn)代寫字樓有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，出入人員成分復(fù)雜。B、現(xiàn)代寫字樓有良好的建筑設(shè)計和現(xiàn)代化的設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、高靈敏度通訊等。C、現(xiàn)代寫字樓功能齊全，設(shè)施配套，形成獨立的工作、生活系統(tǒng)，如管理自動化、通信自動化、辦公自動化、停車場自動化、安全自動化等。什么是商業(yè)樓宇物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？所謂商業(yè)樓宇物業(yè)管理，是指對從事購物、娛樂、飲食、金融等服務(wù)為主的收益性物業(yè)進行綜合一體化管理，并為其物業(yè)使用者提供良好的經(jīng)營外部環(huán)境。他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案管理、大型設(shè)備的管理、裝修管理、租賃管理、廣告宣傳管理等業(yè)務(wù)，以及清潔保潔、治安維護、交通疏導(dǎo)、導(dǎo)購服務(wù)、代送代存等服務(wù)。什么是公用物業(yè)管理？它包括哪些類型？公用物業(yè)管理，是指對以面向社會公開開放的公眾場（物業(yè)）所進行的綜合性管理，為使用人提供房屋修繕、設(shè)備維護、安全維護、環(huán)境綠化和清潔服務(wù)等。并根據(jù)物業(yè)所有人的公眾服務(wù)特征，提供后勤服務(wù)和咨詢接待工作。事業(yè)單位物業(yè)管理（圖書館、科研所、醫(yī)院、博物館、體育場（館）、文化藝術(shù)館、學(xué)校）；港口物業(yè)管理（客運碼頭、機場、火車站、汽車站、）；娛樂場所物業(yè)管理（風(fēng)景旅游區(qū)、渡假村、娛樂城、影劇院）；宗教場所物業(yè)管理（廟宇、教堂、祠堂）；道路交通物業(yè)管理（公路、橋梁）等等。政府部門物業(yè)管理（行政機關(guān)、外交使館、軍營、監(jiān)獄）。什么是物業(yè)管理的前期介入？物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃和建設(shè)的過程，從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。什么是竣工驗收？竣工驗收是全面考核建設(shè)工作，檢查所建工程是否符合設(shè)計要求和工程質(zhì)量好壞的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)的竣工驗收，可分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單體工程和全部工程驗收。什么是接管驗收？接管驗收是指物業(yè)管理公司接交房地產(chǎn)發(fā)展商或業(yè)主委托管理的新建成或原有物業(yè)時，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗收。什么是房屋質(zhì)量管理？房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進行檢查，評定房屋完損等級，隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對危險房屋的鑒定，并確定解危方法等。它為編制房屋維修計劃、進行房屋維修工程設(shè)計、編制房屋修繕工程概預(yù)算并為做出投資計劃提供依據(jù)什么是房屋維修？房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和災(zāi)害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或部分地恢復(fù)房屋失去的使用功能，防止、減少和控制其破損的發(fā)展，就必須要對房屋進行維修、修繕和改建。什么是房屋維修管理？內(nèi)容是什么？房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進行日常維護、修繕、技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞，很大程度上取決于房屋管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽的好壞。房屋的使用、維修、養(yǎng)護要了解掌握房屋的基本情況。如房屋的數(shù)量、建筑形式、產(chǎn)權(quán)情況、完好程度、使用狀況等，準(zhǔn)確記錄并根據(jù)實際變動及時變更有關(guān)記錄，保證房屋得到及時維修保養(yǎng)，充分反映房屋的使用功能，管理要點是保持房屋的完好率，建立物業(yè)完整準(zhǔn)確的檔案資料，包括各種建筑圖紙、卡冊等。房屋修繕責(zé)任的劃分是確定物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人應(yīng)分別承擔(dān)的修繕責(zé)任和擔(dān)負修繕費用的界限?；驹瓌t有3條：保修期內(nèi)由施工單位負責(zé)保修；保修期滿由業(yè)主個人或全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)比例分?jǐn)偅ǚ课荼倔w維修基金）；其他如使用不當(dāng)或人為造成的房屋損壞，由業(yè)主負責(zé)維修。什么是設(shè)備管理？設(shè)備管理是指根據(jù)行業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，對物業(yè)的供電、供水、供暖（制冷）、電梯、消防、監(jiān)控等系統(tǒng)進行綜合管理。主要分為設(shè)備技術(shù)管理、設(shè)備運行管理和設(shè)備維護三大部分。設(shè)備管理的好壞直接影響到房屋的住用水平，它是物業(yè)管理的重要工作之一。公用設(shè)施、公共場所的使用、維修、養(yǎng)護和管理要求：掌握各類設(shè)施、設(shè)備的種類、分布、管線走向、變動情況、完好率與使用情況等。房屋建筑設(shè)備包括：給水設(shè)備、排水設(shè)備、熱水供應(yīng)系統(tǒng)、消防設(shè)備、衛(wèi)生與廚房設(shè)備、供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備、燃氣設(shè)備等。房屋建筑電氣工程設(shè)備包括：供電及照明系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯設(shè)備、防雷裝置等。房屋建筑其他設(shè)備包括：庫房設(shè)備、地下車庫等。什么是安全保衛(wèi)管理？安全保衛(wèi)管理是指根據(jù)國家的法律、法規(guī)要求，通過各種健全技防和人防措施，對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安、交通和消防等方面進行綜合性一體化管理。從而保證物業(yè)設(shè)施、設(shè)備以及使用者的安全。治安管理——是為防盜、防破壞、防意外及人為突發(fā)事故而對所管物業(yè)進行的一系列管理活動。治安管理防治的對象主要是人為造成的事故與損失；其目的是避免所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)財物受損失、人身受傷害，維護正常的工作、生活秩序，在整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。主要工作包括：（1）建立健全安全保衛(wèi)組織機構(gòu)（2）制定和完善各項治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制（3）定期對安全員進行職業(yè)道德和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)（4）建立正常的巡邏制度（5）加強車輛管理（6）完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施（7）配備必要的保安器械（8）聯(lián)系廣大居民，搞好群防群治（9）接受當(dāng)?shù)毓才沙鏊闹笇?dǎo)和監(jiān)督清潔衛(wèi)生管理的范圍、要求是什么？清潔衛(wèi)生的范圍包括：樓內(nèi)的公共衛(wèi)生、物業(yè)區(qū)域的公共衛(wèi)生、生活垃圾清理三方面。清潔衛(wèi)生工作的基本要求是“五定”：定人、定時、定地點、定任務(wù)、定質(zhì)量。衛(wèi)生管理的基本措施包括：制定管理制度、衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)、環(huán)衛(wèi)宣傳三方面什么是消防管理？主要內(nèi)容是什么？消防管理，是預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)損失，為業(yè)主（或租戶）的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境，增強城市居民的安全感，保衛(wèi)其生命和財產(chǎn)的安全。消防管理的主要內(nèi)容有三方面：1、消防隊伍的建設(shè)；2、消防制度的訂立；3、消防設(shè)備的管理。中國消防工作的方針是：《中華人民共和國消防條例》明確指出，“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。什么是業(yè)主委員會？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？業(yè)主委員會是經(jīng)住宅區(qū)全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉表決產(chǎn)生的，并由區(qū)住宅主管部門備案的業(yè)主自治群眾組織。其職權(quán)和義務(wù)如下：職權(quán)是：1、召集和主持業(yè)主大會；2、審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；3、采取公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4、審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目；5、審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；6、監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。義務(wù)是：1、執(zhí)行業(yè)主大會各項決定；2、遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3、不得從事各種投資和經(jīng)營活動；4、對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。所謂“二房”、“二金”、“一費”的含義是什么？所謂“二房”指的是“物業(yè)管理用房”和“經(jīng)營管理用房”，它是物業(yè)發(fā)展商按政府規(guī)定價格買給業(yè)委會，用于小區(qū)管理使用和補貼管理經(jīng)費的經(jīng)營用房；所謂“二金”指的是“公用設(shè)施專用基金”和“住宅維修基金”（又稱：房屋本體維修基金），它是政府為保障房屋正常使用所規(guī)定的，“公用設(shè)施專用基金”是由開發(fā)商繳交，并由區(qū)屬住宅主管部門管理?！白≌S修基金”是由業(yè)主繳交，并由屋村管理處按樓棟分別管理使用；所謂“一費”指的是“物業(yè)管理服務(wù)費”。目前有三種定價方式：政府定價、政府指導(dǎo)價、經(jīng)營者定價。（深圳地區(qū)多為政府指導(dǎo)價、經(jīng)營者定價）經(jīng)營者定價是指由業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人代表與物業(yè)管理公司，根據(jù)物業(yè)管理合同的委托要求，共同商議確認(rèn)的價格。深圳市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？有固定的管理經(jīng)營場所；持有物業(yè)管理資質(zhì)證書；管理人員有明顯標(biāo)志，言行文明規(guī)范；服務(wù)意識強，咨詢解答耐心；設(shè)有專門的投訴電話或投訴信箱，對投訴件的處理要有明確的時間限制；管理處24小時有人值班，對突發(fā)事件有處理應(yīng)急方案、處理措施和記錄；衛(wèi)生工作定時清掃，無衛(wèi)生死角，滅“四害”達標(biāo)；保安人員定時巡邏，有巡視記錄；園林綠地維護較好，無明顯黃土裸露地帶；配套設(shè)施維護及時，各類設(shè)備遠行正常；設(shè)立收費項目要有依據(jù)，有償服務(wù)項目明碼標(biāo)價；管理服務(wù)費、本體維修基金每三個月公布一次帳目。物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)（一）策劃階段1、早期介入早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個階段（項目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，這是避免日后物業(yè)管理混亂的前提和基礎(chǔ)。2、管理方案包括：（1）確定管理檔次——根據(jù)物業(yè)類型、功能，規(guī)劃物業(yè)消費水平，確定物業(yè)管理的檔次，物業(yè)管理的檔次必須與物業(yè)本身的檔次相匹配，體現(xiàn)物業(yè)的消費水平，管理薄弱和管理超檔都是一種浪費。（2）確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)——不同類型、功能和檔次的物業(yè)，需要提供的物業(yè)管理服務(wù)項目及服務(wù)質(zhì)量是有差異的。如普通居民住宅區(qū)可能只需要一些最基本的管理和服務(wù)內(nèi)容：單車停放、代訂報紙、代送牛奶等，其它服務(wù)如清潔、綠化和維修等工作要求也相對較低，收費也較低廉。而高層大廈則需要提供高水平的專業(yè)化服務(wù)，如設(shè)立總服務(wù)臺，行李搬運、租車服務(wù)、外墻定期清洗、24小時安全巡邏、節(jié)日布置裝飾、洗衣等各項服務(wù)，收費也相對較高。（3）財務(wù)收支預(yù)算——依據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，進行費用的測算，確定各項目的收費標(biāo)準(zhǔn)及支出預(yù)算。每年收入總額包括管理費收入、多種經(jīng)營收入和其他收入等。支出總額包括管理、服務(wù)人員的工資與福利費、辦公費、修繕費、各項服務(wù)支出、稅費、保險和預(yù)留費用等。3、組建或選聘物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批后，即應(yīng)該根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物業(yè)管理企業(yè)的選聘或組建工作。在開發(fā)項目全面竣工交付使用之前，首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行。如有條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也可以自行組建物業(yè)管理企業(yè)。上述3個環(huán)節(jié)的特點是均由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來進行。（二）物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段1、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置與擬定人員編制物業(yè)管理企業(yè)機構(gòu)一般有兩種形式：一是既有管理層、又有作業(yè)層的企業(yè)，管理層由具有經(jīng)營決策與組織能力的人員組成，作業(yè)層由與服務(wù)內(nèi)容相關(guān)的操作人員組成。二是只有管理層而無作業(yè)層的企業(yè)，這類企業(yè)不帶員工隊伍，而是通過合同形式與社會上的各類專業(yè)化服務(wù)公司合作。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)及崗位設(shè)置要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點靈活設(shè)置。其設(shè)置原則是使企業(yè)的人力、物力、財力資源得到優(yōu)化高效的配置，建立一個以最少人力資源而能達到最高運營管理效率的組織。2、物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)物業(yè)管理是一項平凡、瑣碎而又非常辛苦的工作，從事物業(yè)管理的人員需要具有良好的敬業(yè)精神。物業(yè)管理所涉及的各崗位工作人員應(yīng)達到一定的水平并對其上崗資格進行確認(rèn)，這也是物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求。選聘的人員一般需要兩種類型：管理類型和專業(yè)技術(shù)類型。選聘后的人員由富有經(jīng)驗的專業(yè)人員進行培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容包括專業(yè)管理概念、緊急應(yīng)變的處置、業(yè)主及用戶投訴的處理、專業(yè)技能和專業(yè)知識等。3、規(guī)章制度和制定規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運行的保證。規(guī)章制度的制定依據(jù)國家和政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文本，結(jié)合本物業(yè)的實際情況，制定一些必要的、適用的制度和管理細則。這是物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的重要前提，也是實踐和規(guī)范物業(yè)管理行為的必要措施和保證。包括業(yè)主公約、崗位職責(zé)、工作程序、內(nèi)部管理制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、獎懲制度等。4、物業(yè)租售的代理物業(yè)的租售在建設(shè)階段已經(jīng)開始。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自行進行物業(yè)的市場營銷與租賃外，通常委托經(jīng)紀(jì)代理機構(gòu)進行租售，物業(yè)管理企業(yè)在具備相應(yīng)的資質(zhì)后，可以介入物業(yè)的租售工作。注意開展市場調(diào)查，合理確定租售價格；制定規(guī)范化的購、租合同，明確雙方的承諾；正確處理業(yè)主、購租房者與物業(yè)管理企業(yè)三方的關(guān)系。維護各方正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益。（三）啟動階段1、接管驗收物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗收為標(biāo)志。接管驗收包括新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。新建物業(yè)的接管驗收