房地產(chǎn)2023年10月報——房地產(chǎn)2023年10月報——“托底”效果相對有限，期待政策進一步加碼1?報告期?報告期：831新政后銷售修復不及預期?展望：去年四季度基數(shù)較低，預計銷售同比將有所改善，但改善斜率有限?報告期：延續(xù)寬松基調(diào)，受國慶假期影響政策出臺強度、頻度弱于9月?展望：若市場持續(xù)承壓，將出臺進一步放松政策?報告期：新開工承壓、竣工高增長格局基本已定?展望：開發(fā)投資年內(nèi)或?qū)⒊掷m(xù)承壓2房地產(chǎn)主要指標趨勢回顧展望新一輪強力“救市”政策效果不及預期，未能扭轉(zhuǎn)地產(chǎn)基本面，深度調(diào)整的地產(chǎn)仍在探底階段。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，9月雖然商品房銷售單月降幅有所收窄，但累計降幅仍在持續(xù)擴大。與此同時，9月國房景氣指數(shù)為93.44，再創(chuàng)新低。10月中上旬30大中城市同比跌幅較此前收窄，但尚未看到市場明顯修復。當下，房企資金壓力仍然艱巨，投資和擴張的信心不足，房地產(chǎn)開發(fā)投資在今年1-2月較去年10%的降幅改善后一直掉頭向下，跌幅逐月擴大，1-9月累計下降9.1%，成為經(jīng)濟的主要拖累項。市場一致預期是，當前國家“托底”房地產(chǎn)決心堅定，若市場持續(xù)疲弱，后續(xù)仍將有政策“組合拳”陸續(xù)落地。展望來看，盡管四季度基數(shù)較低，且后續(xù)出臺放松政策“組合拳”概率較大，但是地產(chǎn)修復的斜率或仍有限。當前房地產(chǎn)行業(yè)恢復的最大障礙依舊是信心和預期，尤其是對于我國經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)及居民收入預期的實質(zhì)改善。2023年1-8月表現(xiàn)2023年8月趨勢-供給端是是-變是-是-是是是是是是-數(shù)據(jù)來源：招商銀行研究院銷售：政策托底效果不及預期，基本面拐點尚未出現(xiàn)高頻跟蹤-新房：10月新房成交環(huán)比提升同比下跌，尚未觀測到顯著修復?10月以來新房成交環(huán)比提升同比下跌，成交規(guī)模尚處近年低位。環(huán)比來看，10月1-20日，30大中城市新房成交面積環(huán)比9月1-20日提升了0.4%。與往年10成交量環(huán)比9月有所回落不同，或受政策放松提振，今年10月成交小幅高于9月。同比來看，30大中城市新房成交面積同比2022年同期為-4.3%，較9月1-20日跌幅減少7.8pct，但相較去年同期仍處于下滑態(tài)勢，且10月成交規(guī)模仍為近五年同期最低值。?分城市能級看，一、二、三線城市10月1-20日新房成交面積同比2022年同期分別為-7.2%、-1.1%、-8.5%，二線城市整體修復較好。分城市來看，二線城市中南京、武漢、成都修復明顯，其余城市表現(xiàn)仍然疲弱。新建商品房成交面積同比增速新建商品房成交面積同比增速2023年2022年1-10.2010月中10月上9月下9月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 北京4%-23%57%-10%0%-53%-28%-11%-33%11%24%41%-33%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47%-20%-18%-16%-29%-24%-21% 上海11%-6%-5%-18%-39%-44%-15%-47%-39%7%-43%-12%-16%6%24%166%519%2770%1350%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20%-20%8%-28%30%0%16%-17%-78%-94%-52%31%-7% 廣州-4%-6%16%-10%-21%-24%-51%9%-33%-10%1%-40%-35%-55%33%-8%-5%39%19%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24%-50%-75%-19%-12%-11%-18%21%-28%-69%-55%-16%-48% 深圳-11%-3%-48%-54%-45%-62%-11%-2%-53%11%14%-59%0%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9%-32%-5%-22%-24%-46% 杭州4%9%-40%-35%92%45%66%-40%-11%-9%-26%-1%-15%-14%5%-5%-16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24%-42%-40%-11%-19%-16%-30%-19%-53%-51%-51%-49%33% 南京-20%-7%53%-53%45%-42%-34%-49%-18%-22%-7%-58%-51%5%-31%48%-39%-14%-24%23%21%72%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25%-44%-13%-33%-16%36%-22%-37%-51%-61%-61%34%7% 武漢-9%22%33%-28%-22%5%-19%-24%-34%-12%-55%-65%-42%-64%-23%39%10%40%-5%-25%-13%10%65%75%61%54%449%-73%-41%-4%-29%-57%-36%-39%-9%-57%-33%-46%-51%-40%-31%-31% 成都4%17%-1%-5%99%634%-19%-13%-2%-23%-34%33%-13%23%43%16%22%35%24%22%33%18%5%2%-3%-13%100%-83%-36%-19%-52%-8%-19%-68%-28%-21%-23%19%-28%-22%-3%15% 青島-18%-12%-32%-43%29%8%21%-19%-33%-36%-37%-11%-65%-50%-25%9%0%-17%-14%25%18%50%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19%178%-9%-45%-34%-8%-25% 蘇州-37%-42%-11%-74%-54%-60%-35%-8%-32%-28%-44%-44%-78%-76%-22%15%-34%67%52%44%-13%-6%23%22%-34%39%75%-79%-37%-36%0%-26%5%41%-13%-47%39%-46%-55%-23%-6%-15% 大連-15%0%0%0%98%0%-13%-61%-41%-10%0%-15%-48%30%-9% 福州-28%-70%96%-25%-30%-68%10%23%-73%-61%-8%-54%-34%-51%-29%12%-53%-32%26%-38%-27%-21%9%-30%-8%-43%162%-76%-19%-32%-34%-77%-34%-28%-55%-42%-61%-58%-56%-47%-36%10% 廈門18%-42%-29%-27%-40%-11%-33%-1%3%-26%-53%8%63%223%3%23%16%96%39%17%-19%157%66%54%66%4%193%-52%-7%75%12%56%15%-9%-50%-23%-48%-59%-32%-57%-46%-58% 南寧-14%28%-55%-81%-21%-56%-15%-41%-11%-10%-1%23%-55%-29%-20%-7%13%5%-62%-7%-20%36%89%44%24%12%266%-68%34%38%17%-55%-30%12%-38%-48%12%-34%-20%-36%-43%-52% 無錫-11%36%11%41%-29%-32%-42%-16%-31%-10%10%15%-43%-51%-70%-5%-45%45%10%130%68%38%22%8%34%117%-74%-35%-26%-28%-1%-29%-46%-43%-46%23%-21%-58%-47%-40%-48% 東莞-50%37%16%35%-33%-50%-42%-67%-56%0%139%-35%46%23%-92% 惠州4%-58%-9%-68%-21%0%-40%40%-63%-24%-17%-33%-51%31%-20%-24%11%15%-5%70%221%154%160%216%180%469%-67%-2%9%-15%74%20%22%52%-38%-45%-37%-57%-72%-60%-66% 揚州-2%-5%-27%-79%-16%23%-33%-43%0%-43%-58%-47%51%57%-23%67%5%127%78%-42%64%66%81%-5%65%9%114%-81%7%-39%12%31%-5%13%-38%-42%-62%-69%-69%-49%-54% 韶關(guān)-22%-42%208%-55%-64%-56%-68%-56%62%6%12%-31%21%0%134%-69%-15%24%3%-63%-80%-15%-14%-45%83%-16%55%-63%46%181%-37%-43%-28%-10%-28%-10%-5%49%-13%-16%-33% 江陰-4%-31%-10%-64%19%-52%-40%-27%-18%-55%-54%-69%-25%-34%-23%11%450%682%66%45%83%729%-25%54%80%25%-66%-19%37%14%180%-9%9%-61%-88%-77%-74%-64%-68%30大中城市一線城市二線城市三線城市-7%2%-6%-5%-9%-2%-2%-3%0%-4% -32%-3%-22%-12%-31%-28%-20%-33%-29%-38%-40%-6% -10%-24%-48%-21%-38%-34%-7%-24%-20%-21%-33%14% -40%19%9%-1%-22%-29%-28%-42%-26%-45%-46%-9% -37%-15%-39%-31%-42%-19%-11%-12%-43%-27%-25%-19%25%84%21%13%106%-2%41%66%51%2%30%112%16%9%26%41%50%59%27%118%168%100%61%23%9%22%32%51%28%12%22%60%72%28%17%-3%6%85%-1%183%-80%-32% -23%163%-82%-11%0%175%-78%-43%30%246%-81%-16%-4%4%-8%-4% -21%-25%-18%-14%-19%-33%-7%-45%-52%-45%-24%-25% -30%-24%-18%13%-19%-6%-4%-48%-61%-47%-7%-30% -23%-28%-16%-27%-18%-37%-1%-40%-51%-44%-19%-7%-2%-17%-23%-4%-20%-44%-27%-52%-49%-47%-48%-49%數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注1：極端值系春節(jié)銷售空檔交錯。34%-11%1%-8%26%20%15%-18%10%5%-10%19%40%45%42%107%18%92%89%129%122%109%84%76%472%-59%-25%39%-7%26%20%-5%-12%-34%-11%1%-8%26%20%15%-18%10%5%-10%19%40%45%42%107%18%92%89%129%122%109%84%76%472%-59%-25%39%-7%26%20%-5%-12%-16%-14%-29%-35%-39%-44%-43%?二手房維持一定熱度，成交量處于歷史同期高位。受國慶假期影響，10月1-20日15城二手房成交面積環(huán)比9月1-20日為-3.5%。不過，10月1-20日相較2022年同期提升了36.9%，且成交規(guī)模為2018年以來同期最高值。整體看，二手房表現(xiàn)優(yōu)于新房，延續(xù)此前修復的態(tài)勢，維持一定熱度。國慶假期以后，二手房帶看指數(shù)環(huán)比再度提升，恢復至9月水平，高于7、8月低點約20%。?分城市能級來看，10月1-20日一線、二線、三線城市二手房同比2022年同期分別為7.2%、、48.1%、-38.3%，環(huán)比9月1-20日分別為-24.2%、6.0%、-8.9%，其中二線城市受政策帶動二手房修復更好。二手房成交面積同比增速二手房成交面積同比增速2023年1-10.2010月中10月上9月下9月中9月上8月下8月中8月上7月下7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上12月11月10月9月8月2022年7月6月3月2月4月5月1月深圳48%60%91%11%89%45%44%14%17%-12%-5%3%-6%70%83%31%18%44%22%71%116%164%1058%199%96%134%446%-52%-30%-2%-10%6%103%-4%3%-11%-4%-24%-61%-80%-69%-64%北京7%-9%13%-16%29%-12%-12%-27%-23%-22%-10%-5%-12%34%31%83%31%32%-9%3%12%28%30%27%47%50%267%-61%-26%9%-38%-10%20%11%-14%-32%-38%-52%-28%-22%-34%-28%大連13%28%72%-28%--46%-11%-2%-13%182%10%------------13%43%31%----------------成都52%52%111%-6%248%735%32%-9%6%0%-4%-1%-17%19%40%83%53%86%69%88%143%122%71%125%113%102%320%-31%-35%164%9%128%425%140%307%315%300%341%145%169%156%188%南京31%25%64%-16%29%-12%2%-34%-7%-22%-16%-6%-15%16%25%56%39%93%66%101%107%162%124%83%52%41%315%-55%17%99%-28%-1%-2%-20%16%-11%-34%-43%-60%-49%-50%-45%蘇州11%43%28%-60%24%-38%-12%-44%-10%-29%-23%-24%-26%-15%26%93%41%165%115%160%122%55%68%24%108%156%288%-76%-8%-18%-6%4%30%69%19%24%27%-41%-62%-30%-64%-20%杭州28%104%93%22%89%43%49%18%35%-23%-33%-46%-53%-43%-37%36%44%276%78%97%141%79%107%110%167%162%744%-72%-62%-43%5%48%42%6%6%-16%-18%-62%-69%-64%-51%-54%青島25%30%26%-8%54%0%6%-15%-9%-4%-24%-15%-38%-13%-10%17%24%108%9%64%108%258%228%76%80%128%248%-38%-38%10%-7%10%86%13%3%-6%-17%-36%-48%-55%-28%-41%廈門-24%-34%11%-1%18%-35%40%-50%-25%-56%-31%-40%-48%4%1%-2%-63%45%-65%5%-40%35%8%-2%9%-4%168%-79%-47%25%11%-27%-18%39%9%-20%-45%-28%2%-49%-39%-54%南寧56%54%69%-31%81%23%84%11%61%37%53%244%-33%28%57%42%80%117%-22%127%314%155%163%86%104%172%419%-64%1%111%6%30%47%38%7%-31%64%44%-28%-26%-47%-32%佛山28%78%32%-31%-17%-1%40%3%22%-14%18%21%-17%19%69%30%43%88%33%93%63%69%79%87%51%47%412%-65%-6%41%-15%22%6%47%-15%-16%-5%-27%-40%-31%-37%-45%51%-8%11%-39%1%-21%-11%20%12%------74%46%59%-14%168%210%236%483%269%194%150%1360%-39%-5%168%39%32%131%8%-19%--76%70%-47%-36%-35%揚州78%12%72%92%30%-8%75%116%-13%-33%-23%-15%-10%31%23%106%42%484%67%120%436%298%400%263%283%210%710%-8%64%51%155%135%124%140%-38%-8%-34%-52%-70%-36%-46%金華6%16%42%137%80%-34%24%16%22%-54%22%-69%26%10%-44%27%40%4%75%8%-15%195%57%50%48%16%70%-85%-85%-80%-57%5%-39%-68%-61%-43%-39%-65%-67%-46%-66%-43%江門29%26%43%10%69%73%5%-12%13%25%-2%13%9%13%39%21%27%100%-16%30%89%127%63%14%14%91%670%-67%26%32%-26%-4%-30%-22%-28%-19%-33%-41%-19%5%-44%-44%城市累計城市累計一線城市二線城市三線及以下31%31%39%13%30%34%38%34%55%-19%54%19%16%-14%-1%-16%-6%-7%-21%12%27%57%34%87%18%69%82%93%85%75%80%82%324%-56%-26%33%-11%20%51%17%18%5%-1%-24%-32%-30%-33%-30%26%-13%37%-5%-5%-21%-16%-21%-9%-4%-11%40%45%70%28%34%-5%12%25%39%54%41%53%60%289%-60%-26%6%-34%-7%27%9%-12%-29%-34%-47%-35%-35%-42%-39%73%-23%92%47%21%-20%0%-14%-9%-10%-27%2%19%58%34%102%27%89%105%113%89%81%92%93%311%-52%-26%43%-2%31%76%34%54%34%21%-6%-30%-24%-23%-20%數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注：1、極端值系春節(jié)銷售空檔交錯;2、由于數(shù)據(jù)缺失，同比數(shù)值均按照可比口徑進行調(diào)整。2020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-122022-042022-072022-102023-022023-052023-082015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-080商品房累計銷售面積及同比增速全國銷售：需求側(cè)政策效果偏弱，2020-022020-052020-082020-112021-032021-062021-092021-122022-042022-072022-102023-022023-052023-082015-122016-122017-122018-122019-122020-122021-122022-122023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-080商品房累計銷售面積及同比增速?9月商品房銷售單月降幅收窄累計降幅擴大，銷售拐點尚未出現(xiàn)。9月單月銷售降幅微幅收窄。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，以可比口徑調(diào)整計算后，9月單月銷售金額、銷售面積同比分別為-13.6%、-10.1%，跌幅較8月分別縮小2.8pct、2.0pct。不過，銷售累計降幅仍在持續(xù)擴大，國房景氣指數(shù)也仍在下滑。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-9月份全國商品房銷售金額、銷售面積累積同比分別為-4.6%、-7.5%，較1-8月分別減少1.4pct、0.4pct。9月份國房景氣指數(shù)為93.44，連續(xù)5個月下滑再創(chuàng)本輪下跌周期新低。8月底至9月政策快速發(fā)酵，托底信號集中釋放，市場低迷情緒蔓延有所抑制但尚在探底階段，新一輪政策“托底”效果不及預期。?展望來看，從8月末以來出臺的政策看，當前國家“托底”房地產(chǎn)市場的決心較為堅定。若銷售一直處于低迷狀態(tài)，預計后續(xù)仍將繼續(xù)出臺政策組合拳提振市場。此外，去年四季度基數(shù)較低，預計銷售同比將有所改善。因此，我們暫維持此前預期，預計全年銷售面積同比為-10.2%，統(tǒng)計局基數(shù)調(diào)整后或為-4.3%。商品房單月銷售面積及同比增速商品房單月銷售面積及同比增速0 數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注：根據(jù)統(tǒng)計說明，統(tǒng)計局對毀約退房的商品房銷售數(shù)據(jù)進行了修訂，對統(tǒng)計執(zhí)法檢查組發(fā)現(xiàn)的問題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進行了改正，剔除非房地產(chǎn)開發(fā)項目投資以及具有抵押性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。因而報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素。因此累計同比使用統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，單月同比使用計算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。2020-012020-052022-012022-052023-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092020-012021-052022-092020-012021-052021-092022-092023-012023-092020-012021-052022-052022-092023-012023-09JJ房價：70大中城市房價仍在調(diào)整，政策加持下一線城市率先止跌2020-012020-052022-012022-052023-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092020-012021-052022-092020-012021-052021-092022-092023-012023-092020-012021-052022-052022-092023-012023-09JJ?9月70大中城市新房、二手房房價持續(xù)下跌，不過“跌幅擴大”態(tài)勢有所遏制。當前房價上漲城市數(shù)量較少，9月70大中城市中，新房環(huán)比上漲城市僅有16個，較8月減少1個，二手房價環(huán)比上漲城市有4個，較8月增加1個。一線城市在利好政策加持下房價率先止跌。不過一線內(nèi)部也出現(xiàn)分化，北京、上海新房分別上漲0.4%、0.5%，二手房分別上漲0.7%、0.6%，而廣州深圳仍在下跌。-0.6%-3.2%-0.6%-3.2%6%4%2%0%-2%-4%-6%2020-092021-012021-052021-092022-092023-012023-09 新建商品住宅：同比二手住宅：同比2020-092021-012021-052021-092022-092023-012023-090.8%-0.3%-0.5%0.6%-0.3%-0.5%0.4%0.2%0.0%-0.2%-0.4%-0.6% 新建商品住宅：環(huán)比二手住宅：環(huán)比數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院---0.---0.7%0.2%6%4%2%0%-2%-4%-6%一線城市：同比二線城市：同比三線城市：同比0.5%0.0%0.0%-0.3%-0.5%-0.3%2020-052020-092021-012021-092022-012022-052023-012023-052023-09—一線城市：環(huán)比二線城市：環(huán)比三線城市：環(huán)比2020-052020-092021-012021-092022-012022-052023-012023-052023-095%0%-5%-3.2%-3.5%2020-052020-092021-012022-012022-052023-05—一線城市：同比二線城市：同比三線城市：同比2020-052020-092021-012022-012022-052023-050.2%-0.5%0.2%-0.5%0.5%0.0%-0.5%2020-052020-092021-012021-092022-012023-05—一線城市：環(huán)比二線城市：環(huán)比三線城市：環(huán)比2020-052020-092021-012021-092022-012023-05開發(fā)：開工投資持續(xù)承壓，房企資金壓力仍然較大土地市場：土地市場延續(xù)降溫態(tài)勢，四季度大概率持續(xù)承壓?受全國土地供應規(guī)模下降及重點城市土地出讓頻次減少影響，9月土地成交量價齊跌。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，9月全國商住土地成交建面、出讓金單月同比分別為-51.5%、-50.4%，跌幅均較上月均斷崖式下滑。一方面，9月土地供應量創(chuàng)近十年同期新低拖累土地成交下降。另一方面，重點城市出讓土地頻次減少拖累整體成交規(guī)模。9月單月一線、二線、三四線土地成交建面同比分別為-71.0%、-53.2%、-49.6%，土地出讓金同比分別為-76.2%、-41.7%、-35.8%，供應頻次降低使得一二線土地成交甚至弱于三四線。?土拍市場延續(xù)降溫態(tài)勢，預計四季度仍然大幅承壓。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，1-9月全國商住土地成交建面、出讓金累計同比分別為-33.5%、-27.0%，跌幅較1-8月分別擴大3.3pct、5.4pct。此外，土地溢價率仍在低位徘徊，流拍率大幅下降。9月土地溢價率為4.1%，較上月增加0.4pct，但僅高于8月。流拍率為6.7%，較上月下降14.7pct（經(jīng)回溯調(diào)整）。?三季度以來，熱點城市土拍熱度明顯回落，連此前熱度較高的深圳、杭州、南京、合肥等城市熱度也明顯下降，開發(fā)商拿地的意愿持續(xù)不足。展望來看，去年四季度受地方城投下場托底影響，土地市場有所恢復，而當前城投下場的動力和能力亦不足，預計四季度土地市場持續(xù)承壓。全國商住土地成交建筑面積及同比全國商住土地成交建筑面積及同比0成交規(guī)劃建面(萬㎡)單月同比-右軸累計同比-右軸數(shù)據(jù)來源：中指研究院，招商銀行研究院全國商住土地出讓金及同比全國商住土地出讓金及同比0土地出讓金(億元)單月同比-右軸累計同比-右軸土地溢價率與流拍率土地溢價率與流拍率50%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%6.7%2020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042023-07平均溢價率流拍率 新開工、竣工、施工：新開工降幅收窄但仍偏弱，竣工表現(xiàn)持續(xù)強勁 ?新開工面積降幅收窄，但規(guī)模仍在低位徘徊。1-9月新開工面積累計同比為-23.4%，較1-8月跌幅減少1.0pct。以可比口徑調(diào)整計算，9月單月新開工面積同比為-14.6%，跌幅較8月份收窄9.0pct，單月新開工面積同比較此前-20%以下降幅有明顯修復。不過，新開工絕對規(guī)模仍在低位徘徊，9月單月新開工量為2009年以來同期最低值。展望來看，受房企開工能力和意愿均不足影響，年內(nèi)新開工面積維持低位態(tài)勢確定性增強，我們維持2023年新開工面積同比去年下降20%的預期。?竣工高增長態(tài)勢持續(xù)。1-9月竣工面積累積同比為19.8%，增幅較1-8月份上升0.6pct。以可比口徑調(diào)整計算，9月份單月竣工面積同比增加25.3%，增幅較8月減少15.0pct。展望來看，此前開竣工缺口終將收斂，疊加“保交樓”政策下竣工增長確定性強。我們上調(diào)2023年竣工面積增速為15.0%（此前為10.0%）。?施工端維持負增長態(tài)勢。9月施工面積同比為-7.1%，跌幅與8月持平。受新開工及竣工面積走勢確定性增強影響、施工面積繼續(xù)維持低位負增長態(tài)勢。展望來看，我們維持施工面積2023年同比下降7%的預期。新開工、竣工、施工面積累計同比新開工、竣工、施工面積累計同比20%10% 數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院；注1：21年為兩年平均增速；注2：據(jù)統(tǒng)計局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，因此累計同比使用統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，單月同比使用計算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。 20,000?房企投資信心依然較弱，開發(fā)投資持續(xù)走低。房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅仍在持續(xù)擴大，1-9月房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計同比為-9.1%，降幅較1-8月擴大0.3pct。以可比口徑調(diào)整計算，9月單月同比為-11.3%，降幅較8月份擴大0.2pct。銷售拐點尚未出現(xiàn)，疊加房企資金仍然承壓，制約房地產(chǎn)開發(fā)投資的修復。分項來看，1-9月土地購置費、建安投資累計同比分別為-5.1%、-20.9%，降幅較上月分別擴大0.8pct、0.1pct。去年土地成交大幅下滑傳導影響土地投資為負，而施工端走低持續(xù)拖累建安投資。?展望來看，今年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較去年末出現(xiàn)改善信號，但此后又持續(xù)下滑且跌幅足月擴大，這說明在銷售未回暖及資金承壓下房企對市場信心不足，年內(nèi)難以看到開發(fā)投資大幅修復。不過考慮到去年四季度低基數(shù)效應，持續(xù)大幅下滑的概率也較低。我們維持此前對于全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速的預期，統(tǒng)計局基數(shù)若不調(diào)整為-9.8%，調(diào)整后或為-7.5%。房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月值及同比增速房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月值及同比增速0房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值及同比增速房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計值及同比增速土地投資、建安投資累計同比土地投資、建安投資累計同比 數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注1：21年為兩年平均增速。注2：據(jù)統(tǒng)計局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，因此累計同比使用統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，單月同比使用計算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。房企到位資金：9月房企融資邊際修復，但資金壓力仍然較大?房企資金邊際修復但仍然承壓。1-9月房地產(chǎn)到位資金累計同比為-13.5%，跌幅相比上月擴大0.6pct?？杀瓤趶较?，9月單月同比為-18.0%，降幅較8月收窄7.5pct。分渠道看，國內(nèi)貸款邊際明顯改善，但不足以起到正向拉動作用，而銷售回款持續(xù)偏弱。9月單月國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款同比分別為4.1%、-13.5%、-25.7%、-26.5%，其中繼今年3月后國內(nèi)貸款單月同比再次轉(zhuǎn)正，這或與新開工單月邊際修復相互印證。自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款同比降幅較上月減少8.6pct、5.8pct、0.4pct。?展望來看，在銷售未顯著修復影響下房企銷后回款資金將延續(xù)承壓趨勢。此外房企融資端仍未激活，9月房企非銀融資規(guī)模再創(chuàng)新低，仍處凈償還狀態(tài)，年內(nèi)房企到位資金預計依舊承壓。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況30%20%10% 數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院。注1：21年為兩年平均增速。注2：據(jù)統(tǒng)計局說明，披露數(shù)據(jù)存在統(tǒng)計口徑調(diào)整與數(shù)據(jù)修訂，報告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，因此累計同比使用統(tǒng)計局披露數(shù)據(jù)，單月同比使用計算調(diào)整后的數(shù)據(jù)。2019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-03個人住房按揭貸款余額及同比增速100009000800070006000500040002019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012023-052023-092019-012019-062019-112020-042020-092021-022021-072021-122022-052022-102023-03個人住房按揭貸款余額及同比增速10000900080007000600050004000300020000300%200%0%-200%-300%金融機構(gòu):新增人民幣貸款:居民戶:中長期:當月值:億元同比-右軸?9月居民個人按揭貸款有所改善。從居民中長期新增貸款來看，9月單月新增居民中長期貸款5470億元，同比多增2014億元。從個人住房按揭貸款余額來看，截至9月，個人住房按揭貸款余額為388.5萬億，較上月增加1647億元。一方面，受益于9月存量貸款利率下調(diào)，居民提前還貸及轉(zhuǎn)貸傾向有所降低；另一方面，新一輪“救市”政策托舉疊加9月季節(jié)性因素影響，9銷售環(huán)比有所改善，新增貸款亦有所提升。展望來看，雖然在存量貸款利率下調(diào)背景下，提前還貸及轉(zhuǎn)貸現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。但是，9月商品房銷售同比依然負增長，基本面低迷狀況尚未扭轉(zhuǎn)，居民按揭貸款的增長動力還需觀察。居民中長期新增貸款及同比增速居民中長期新增貸款及同比增速400000400000數(shù)據(jù)來源：Wind，招商銀行研究院；注1：2021年為兩年平均增速，2023年2月為1-2月累計同比。注2：據(jù)統(tǒng)計局說明，披