2024.4.19南山可行性分析「南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工程可行性研究報(bào)告」201PAGEPAGE7深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工程可行性研究報(bào)告201「南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工程可行性研究報(bào)告」201PAGE一、工程總論工程背景1.1工程名稱深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園工程1.2研究工作依據(jù)?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?〔建設(shè)部：建標(biāo)[2000]205號(hào)〕?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?〔國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部：發(fā)改投資[2024]1325號(hào)〕?關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知?及附件〔中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號(hào)〕委托方提供的相關(guān)資料：?房產(chǎn)證?〔深房地字第4000180075號(hào)〕復(fù)印件地塊來(lái)源介紹國(guó)家及深圳經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和城市規(guī)劃?深圳市城市更新方法實(shí)施細(xì)那么?深府〔2024〕號(hào)1.3工程原建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容表1-1：工程指標(biāo)序號(hào)名稱單位合計(jì)1用地位置深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園北區(qū)郎山一路2用地性質(zhì)工業(yè)用地3用地面積㎡70004建筑面積㎡350005容積率56覆蓋率30%7建筑間距符合深標(biāo)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)8建筑高度或?qū)訑?shù)171.4工程原房產(chǎn)證可行性研究結(jié)論2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，工程地塊錄屬南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。目前價(jià)值較高，交通便利，緊鄰南海大道、寶深路、北環(huán)大道，可見(jiàn)本工程的地段優(yōu)勢(shì)明顯，園區(qū)市場(chǎng)開展?jié)摿^大。2.2投資估算分析根據(jù)估算，本工程總投資51,142萬(wàn)元，包括土地本錢24,750萬(wàn)元，前期工程費(fèi)255萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)17,500萬(wàn)元，開發(fā)期間稅費(fèi)525萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1329萬(wàn)元等。工程開發(fā)本錢(不含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用)達(dá)44,359萬(wàn)元。表1-2：工程總投資估算表序號(hào)工程單價(jià)(元)建筑面積〔㎡〕總投資(萬(wàn)元)開發(fā)建設(shè)總投資1334535000511421開發(fā)本錢35000443591.1土地本錢拍賣價(jià)16000補(bǔ)交地價(jià)50001750087501.2前期工程費(fèi)73350002551.3建筑安裝工程費(fèi)500035000175001.4開發(fā)期間稅費(fèi)150350005251.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3803500013292開發(fā)費(fèi)用3500067832.1管理費(fèi)用3803500013312.2銷售費(fèi)用2903500010162.3財(cái)務(wù)費(fèi)用〔按開發(fā)本錢的10%計(jì)〕4436備注：1、測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于?深圳房地產(chǎn)年鑒2024?及委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)；2、單價(jià)是按計(jì)容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。2.3工程財(cái)務(wù)分析表1-3：主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)Ⅰ工程規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)1總用地面積㎡70002總建筑面積㎡350002.1寫字樓350003容積率5Ⅱ工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1總投資萬(wàn)元511422租賃萬(wàn)元140/月3銷售收入萬(wàn)元437504動(dòng)態(tài)投資回收期年預(yù)計(jì)5年回收本錢2.4工程綜合評(píng)價(jià)結(jié)論通過(guò)投資分析，工程開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映較好，具有一定的經(jīng)濟(jì)效益。在社會(huì)效益方面，本工程的開發(fā)建設(shè)，將提升片區(qū)形象，對(duì)南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)將起到較大的促進(jìn)及推動(dòng)作用，有較好的社會(huì)效益?？尚行匝芯拷Y(jié)論是：存在一定風(fēng)險(xiǎn)，因本工程不服合城市更新條件。如能拆遷改造，本工程可行，預(yù)計(jì)5年左右回收本錢；假設(shè)以出租形式考慮，以現(xiàn)有條件〔40-50元/㎡.月〕的出租回報(bào)率偏低〔見(jiàn)附件一〕。二、工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究市場(chǎng)宏觀背景1.1全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.1.1整體經(jīng)濟(jì)開展持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)表2-1：2024年1季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值初步核算數(shù)據(jù)絕對(duì)額〔億元〕比去年同期增長(zhǎng)〔%〕國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1188557.7第一產(chǎn)業(yè)74273.4農(nóng)林牧漁業(yè)74273.4第二產(chǎn)業(yè)545697.8工業(yè)488327.5建筑業(yè)57379.8第三產(chǎn)業(yè)568598.3交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)65637.0批發(fā)和零售業(yè)1191410.5住宿和餐飲業(yè)24194.5金融業(yè)809911.5房地產(chǎn)業(yè)83837.8其他效勞業(yè)194816.8注：絕對(duì)額按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)速度按不變價(jià)計(jì)算。表2-2：GDP環(huán)比增長(zhǎng)速度環(huán)比增長(zhǎng)速度〔%〕2024年1季度2.32季度2.43季度2.34季度1.82024年1季度1.62季度1.93季度4季度2.12.02024年1季度1.6注：環(huán)比增長(zhǎng)速度為經(jīng)季節(jié)調(diào)整與上一季度比照的增長(zhǎng)速度。隨著金融市場(chǎng)改革的推進(jìn)和良好的監(jiān)管，到2024年的4年里，中國(guó)的實(shí)際GDP年增長(zhǎng)率可能會(huì)在7%-8%。世界銀行和國(guó)際貨幣基金組織(IMF)的觀點(diǎn)略微樂(lè)觀，預(yù)計(jì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為8.5%左右，與多位市場(chǎng)分析師近期的預(yù)測(cè)一致，即2024年和2024年增長(zhǎng)率為8%-9%。1.2區(qū)域開展及前景預(yù)測(cè)1.2.1高新區(qū)：國(guó)家重點(diǎn)支持的科技園區(qū)，新型高科技園示范區(qū)，區(qū)域知名度高根據(jù)?深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開展專項(xiàng)規(guī)劃〔2024-2024年〕?，深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)覆蓋的空間范圍包括深圳灣、留仙洞、大學(xué)城、福永北-沙井南、光明、石巖、觀瀾、龍華、坂雪崗、寶龍、碧嶺、坪山〔深圳出口加工區(qū)〕、葵涌、大鵬等園區(qū)以及市政府劃定的其他高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開展區(qū)域，面積185.6平方公里，其中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地76.1平方公里。規(guī)劃期至2024年

片及后海路以南的南區(qū)南片三局部。

三、工程分析及評(píng)價(jià)地塊解析1.1地理位置工程隸屬于高新科技園北區(qū)，緊臨南海大道主干道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯1.2工程現(xiàn)狀工程SWOT分析2.1Strength工程優(yōu)勢(shì)分析位于高新區(qū)北區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，科研氣息濃厚，區(qū)域知名度高；鄰近南海大道和廣深高速，交通四通八達(dá)，通達(dá)性強(qiáng)；2.2Weakness工程劣勢(shì)分析高新辦對(duì)園區(qū)管理嚴(yán)格，對(duì)物業(yè)招租等有諸多限制，如價(jià)格限制、自用比例限制、企業(yè)入園審批限制等，不能完全按照市場(chǎng)規(guī)那么進(jìn)行營(yíng)銷運(yùn)作；2.3Opportunity工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析高新科技業(yè)作為深圳重要的支柱產(chǎn)業(yè),開展前景廣闊,高新企業(yè)對(duì)物業(yè)的需求量也在不斷增加；政府對(duì)高新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的支持以及市政配套設(shè)施的不斷完善；2.4Threat工程潛在威脅分析隨著園區(qū)的開展，新投入使用物業(yè)量劇增，租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，來(lái)自周邊區(qū)域同類型寫字樓的威脅；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，特別對(duì)科技型企業(yè)、外貿(mào)出口企業(yè)造成巨大沖擊，將會(huì)影響到潛在客戶資源的挖掘。工程評(píng)價(jià)工程位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園北區(qū)，適宜打造創(chuàng)新型工業(yè)辦公產(chǎn)品；本工程在片區(qū)內(nèi)具備一定的稀缺性，開發(fā)的片區(qū)條件已經(jīng)成熟，開發(fā)不存在太大的風(fēng)險(xiǎn)；本工程在片區(qū)內(nèi)部的直接競(jìng)爭(zhēng)小，可在產(chǎn)品的打造上考慮不同類型企業(yè)客戶的需求，進(jìn)行差異性或靈巧的分割，打造多樣化更具吸引力的產(chǎn)品；在后期的租售中，把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)，對(duì)工程進(jìn)行合理的客戶定位和引導(dǎo)，以提高工程的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。四、工程價(jià)值評(píng)估租金水平：辦公物業(yè)租金水平依照南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)依次下降，其中租金水平最高的南區(qū)達(dá)100—120元/㎡·月。表3-1：周邊租金情況區(qū)域物業(yè)名稱租金〔元/㎡·月〕北區(qū)意中利科技園40科陸大廈80同方信息港80清華紫光信息港80源興科技大廈70大族創(chuàng)新大廈65-70南航大廈70天明科技大廈65-75東方信息港60中區(qū)深圳軟件園85軟件大廈90環(huán)球數(shù)碼大廈90-95金融基地二期100特發(fā)信息港65-70南區(qū)邁科龍大廈100根據(jù)市調(diào)，預(yù)計(jì)工程租金可達(dá)80元/㎡.月，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為25000元/㎡。五、投資估算工程總投資估算根據(jù)估算，本工程總投資51,142萬(wàn)元，包括土地本錢24,750萬(wàn)元，前期工程費(fèi)255萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)17,500萬(wàn)元，開發(fā)期間稅費(fèi)525萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1329萬(wàn)元等。工程開發(fā)本錢(不含管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用)達(dá)44,359萬(wàn)元。表5-1：工程總投資估算表序號(hào)工程單價(jià)(元)建筑面積〔㎡〕總投資(萬(wàn)元)開發(fā)建設(shè)總投資1334535000511421開發(fā)本錢35000443591.1土地本錢拍賣價(jià)16000補(bǔ)交地價(jià)50001750087501.2前期工程費(fèi)73350002551.3建筑安裝工程費(fèi)500035000175001.4開發(fā)期間稅費(fèi)150350005251.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)3803500013292開發(fā)費(fèi)用3500067832.1管理費(fèi)用3803500013312.2銷售費(fèi)用2903500010162.3財(cái)務(wù)費(fèi)用〔按開發(fā)本錢的10%計(jì)〕4436備注：1、測(cè)算數(shù)據(jù)來(lái)源于?深圳房地產(chǎn)年鑒2024?及委托方提供的相關(guān)資料及數(shù)據(jù)；2、單價(jià)是按計(jì)容積率建筑面積計(jì)算的單價(jià)。各工程投資估算具體說(shuō)明如下：土地本錢即為取得房地產(chǎn)工程用地而發(fā)生的費(fèi)用，根據(jù)開發(fā)公司提供的土地本錢資料，確定工程土地費(fèi)用包含取得工程的收購(gòu)費(fèi)用1.6億元，繳納地價(jià)款8750萬(wàn)元前期費(fèi)用工程前期費(fèi)用包括勘察、設(shè)計(jì)、報(bào)建、三通一平、其他規(guī)費(fèi)〔包括安檢、監(jiān)理、咨詢等費(fèi)用〕，合計(jì)255萬(wàn)元。建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)包括各類型物業(yè)的樁根底工程費(fèi)、土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)等，參考?深圳房地產(chǎn)年鑒2024?及?深圳建設(shè)工程價(jià)格信息?，并根據(jù)開發(fā)公司類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定。此費(fèi)用按照工程建設(shè)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度方案投入。本工程建筑安裝工程費(fèi)共計(jì)17，50萬(wàn)元。開發(fā)期間稅費(fèi)即本工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，按建筑安裝工程費(fèi)3%的比例估算。工程開發(fā)期稅費(fèi)合計(jì)525萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)參照深圳市房地產(chǎn)開發(fā)工程的平均水平，按前述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%取值。工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)1,329萬(wàn)元。管理費(fèi)用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本工程的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照深圳市房地產(chǎn)開發(fā)工程的平均水平，并結(jié)合本工程特點(diǎn)，按土地本錢、前期費(fèi)用和建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的3%取值。工程管理費(fèi)用合計(jì)1,331萬(wàn)元。租售費(fèi)用即用于本工程銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。參照深圳市房地產(chǎn)工程銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本工程的租售特點(diǎn)，宣傳推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)按銷售收入的2%取值，租貨代理費(fèi)按1個(gè)月租金計(jì)。工程租售費(fèi)用合計(jì)1,061萬(wàn)元。以上工程開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)工程產(chǎn)品建成時(shí)，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度形成開發(fā)產(chǎn)品本錢。六、租售收入測(cè)定物業(yè)銷售收入估算1.1銷售收入估算根據(jù)“二、工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究〞和“四、市場(chǎng)定位及工程評(píng)估〞局部的結(jié)論，本工程可銷售建筑面積為17,500平方米，預(yù)計(jì)在銷售期可實(shí)現(xiàn)100%的銷售率，銷售均價(jià)為25,000元/平方米。因此可得出：工程銷售收入為43,750萬(wàn)元。表6-1：銷售收入估算表物業(yè)類型規(guī)劃指標(biāo)(㎡)銷售單價(jià)(元/㎡)銷售率銷售收入(萬(wàn)元)寫字樓1750025,000100%43,750合計(jì)43，7501.2稅費(fèi)估算按照規(guī)定，本工程銷售須繳納的稅金及附加包括：■營(yíng)業(yè)稅：按銷售收入的5%計(jì)征■城市建設(shè)維護(hù)稅：按營(yíng)業(yè)稅的1%計(jì)征■教育費(fèi)附加：按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)征■印花稅：按銷售收入的0.05%計(jì)征■堤圍防護(hù)稅：按銷售收入的0.01%計(jì)征■土地增值稅：按銷售收入的3%計(jì)征工程銷售需要繳納的稅金及附加合計(jì)3,543.8萬(wàn)元。物業(yè)租賃收入估算2.1租賃收入估算根據(jù)“二、工程投資環(huán)境和市場(chǎng)研究〞和“四、市場(chǎng)定位及工程評(píng)估〞局部的結(jié)論，本工程可租建筑面積為17,500平方米，預(yù)計(jì)在銷售期可實(shí)現(xiàn)100%的出租率，租賃均價(jià)為80元/平方米·月。因此可得出：工程租賃月收入為140萬(wàn)元，年收入為1680萬(wàn)元。表6-2：租賃收入估算表物業(yè)類型規(guī)劃指標(biāo)(㎡)銷售單價(jià)(元/㎡。月)銷售率月銷售收入(萬(wàn)元)寫字樓1750080100%140合計(jì)1402.2稅費(fèi)估算按照規(guī)定，本工程租賃須繳納的稅金及附加包括：■房產(chǎn)稅：按租金收入的12%計(jì)征■營(yíng)業(yè)稅：按租金收入的5%計(jì)征■城市建設(shè)維護(hù)稅：按營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)征■教育費(fèi)附加：按營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)征■印花稅：按租金收入的0.01%計(jì)征■地方教育附加稅：按營(yíng)業(yè)稅的2%計(jì)征工程租賃需要繳納的稅金及附加合