PAGEPAGE14臺(tái)北三村舊城改造項(xiàng)目招商計(jì)劃書(shū)一、本公司概況（一）成立背景武漢橋建集團(tuán)有限公司（以下稱(chēng)公司）的前身為武漢橋梁建設(shè)公司，系武漢市政府為了籌集長(zhǎng)江二橋建設(shè)資金而于1991年3月8日成立的法人實(shí)體，原直屬于武漢市建委。1996年，為了適應(yīng)公司化運(yùn)作的要求，整體改制為有限責(zé)任公司形式（實(shí)質(zhì)為國(guó)有獨(dú)資公司）。2002年根據(jù)市政府有關(guān)文件精神，整體劃歸武漢城市投資建設(shè)總公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城投公司）管理，現(xiàn)為城投總公司下屬的全資企業(yè)。（二）資產(chǎn)狀況公司注冊(cè)資本為39950萬(wàn)元，截止2002年12月31日，經(jīng)城投公司審計(jì)確認(rèn)，總資產(chǎn)為57592萬(wàn)元，負(fù)債15985萬(wàn)元，凈資產(chǎn)為41607萬(wàn)元。（三）業(yè)務(wù)狀況公司自整體改制后主要業(yè)務(wù)集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和因歷史原因形成的“非橋梁項(xiàng)目”債權(quán)催收，2003年年初，根據(jù)武漢市政府和城投總公司的統(tǒng)一規(guī)劃安排，公司又承接了城投公司委托的全市道路交通改造等市政項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù)。（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況截止目前為止，公司在房地產(chǎn)項(xiàng)目上已經(jīng)成功運(yùn)作了漢正街中心商城和澎湖公寓兩個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)面積20余萬(wàn)方。其中，漢正街中心商城為商貿(mào)住宅一體的綜合項(xiàng)目，總建筑面積15萬(wàn)多平方米，住宅部分已基本銷(xiāo)售完畢，商場(chǎng)部分一樓銷(xiāo)售超過(guò)90%，二—四層全部對(duì)外發(fā)租，營(yíng)業(yè)狀況良好；澎湖公寓建筑面積約5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售率達(dá)到86%，現(xiàn)僅剩C座高層部分住宅及少量車(chē)庫(kù)未售。公司現(xiàn)有南湖都市桃源和銀湖泰格花園兩個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，其中都市桃源項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積9萬(wàn)余方，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已經(jīng)完畢，即將開(kāi)工建設(shè)，開(kāi)發(fā)周期兩年；銀湖項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積14萬(wàn)余方，系與他人合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，公司享有項(xiàng)目80%的權(quán)益，計(jì)劃于2004年年底開(kāi)工。（五）公司中遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)劃公司未來(lái)5-8年內(nèi)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃為，集中精力抓好市政建設(shè)，成為武漢市政建設(shè)的龍頭；同時(shí)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作大作強(qiáng)，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為全市的綜合發(fā)展作出應(yīng)有貢獻(xiàn)。二、項(xiàng)目背景介紹（一）地理位置本項(xiàng)目位于臺(tái)北路中段，北接臺(tái)北二路，西臨臺(tái)北路，東靠鯇子湖。（二）項(xiàng)目拆遷情況本項(xiàng)目現(xiàn)有房屋部分為一批老國(guó)企職工宿舍，部分為鯇子湖村村民民房，建筑老化，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建筑布局混亂，消防隱患大，公共設(shè)施、公共綠地嚴(yán)重不足，因此作為“臺(tái)北風(fēng)情街”項(xiàng)目之一部分，列入“城中村”改造計(jì)劃。根據(jù)已經(jīng)完成的拆遷情況調(diào)查統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目涉及658戶(hù)城市居民、村民、企事業(yè)單位的拆遷，涉及拆遷人口2000余人，涉及拆遷建筑面積64600余平方米。（三）臺(tái)北風(fēng)情街規(guī)劃根據(jù)武漢市建委、江岸區(qū)區(qū)委的意見(jiàn)，鑒于臺(tái)北路周邊已基本形成不同商業(yè)功能區(qū)段的界面，為突出體現(xiàn)臺(tái)灣風(fēng)土民俗文化特色，應(yīng)將臺(tái)北路建設(shè)成為展示臺(tái)灣文化的長(zhǎng)廊，因此初步規(guī)劃確定臺(tái)北路空間結(jié)構(gòu)為一條臺(tái)灣風(fēng)情展示軸，四個(gè)特色功能區(qū)，六個(gè)主題文化廣場(chǎng)。具體講來(lái)，即以臺(tái)北路為主軸線(xiàn)展示臺(tái)灣民俗文化風(fēng)情，賦予街景明顯的臺(tái)灣及閩南文化特征，主要通過(guò)街道小品、綠化園林、雕塑、展示墻、定期民俗文化文藝表演等軟硬件文化設(shè)施的建設(shè)展示臺(tái)灣風(fēng)土人情；充分利用臺(tái)北路已形成的良好商業(yè)資源，運(yùn)用城市規(guī)劃的先導(dǎo)作用，發(fā)展商貿(mào)辦公、餐飲、休閑娛樂(lè)、高尚居住區(qū)等四個(gè)功能區(qū)，增強(qiáng)不同特色商業(yè)功能的優(yōu)化與整合，帶動(dòng)周邊街道商業(yè)的繁榮發(fā)展。（四）臺(tái)北風(fēng)情街實(shí)施計(jì)劃根據(jù)江岸區(qū)政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)要求，風(fēng)情街實(shí)施遵循統(tǒng)一規(guī)劃，分期建設(shè)原則，近期啟動(dòng)項(xiàng)目在一年內(nèi)完成臺(tái)北路環(huán)境綜合整治工程；三年內(nèi)，通過(guò)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，在縱深方向?qū)ε_(tái)北路地區(qū)進(jìn)行有機(jī)建設(shè)更新。（五）本項(xiàng)目的特殊地位本項(xiàng)目位于風(fēng)情街腹地，建設(shè)規(guī)模在整體規(guī)劃中比重大，功能全，規(guī)劃中的四個(gè)功能均有涉及，是一個(gè)完整的綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在整個(gè)改造計(jì)劃中有著舉足輕重的地位，因此作為區(qū)政府重點(diǎn)扶持發(fā)展項(xiàng)目，列入第一期發(fā)展計(jì)劃，在近期付諸實(shí)施，其實(shí)際效果將對(duì)風(fēng)情街的建設(shè)起示范引導(dǎo)作用，重要性不言而喻。三、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析（一）政策支持1、本項(xiàng)目作為臺(tái)北風(fēng)情街改造工程中之一部分，是武漢市“城中村”改造項(xiàng)目的重點(diǎn)內(nèi)容，2003年兩會(huì)期間，《關(guān)于創(chuàng)建“臺(tái)灣風(fēng)情街”的提案》列為市人大的重點(diǎn)議案及市政協(xié)重點(diǎn)督辦的提案之一；2、舊城改造領(lǐng)導(dǎo)組下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快舊城改造工作的通知》，通知要求房地產(chǎn)、國(guó)土、規(guī)劃、計(jì)劃等管理部門(mén)要提高認(rèn)識(shí)、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、明確責(zé)任，密切配合，簡(jiǎn)化手續(xù)、提高辦事效率；3、根據(jù)市委、市政府要求，臺(tái)北路改造項(xiàng)目統(tǒng)一納入西北湖片改造范疇，總改造面積達(dá)到9.05平方公里。（二）板塊優(yōu)勢(shì)1、地理位置優(yōu)越交通便利臺(tái)北路位于江岸區(qū)與江漢區(qū)的交接地段，北靠建設(shè)大道——金融一條街，南至解放大道，西至江漢路、新華路，直接連通城市三大交通主干道，交通條件相當(dāng)便利；就目前而言，該區(qū)域不僅是江岸區(qū)的核心地段，隨著城區(qū)的發(fā)展擴(kuò)張，已逐步成為漢口的中心地帶和核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。2、周邊自然環(huán)境得天獨(dú)厚臺(tái)北路地處漢口五湖地區(qū)，水景資源得天獨(dú)厚，周邊西北湖、菱角湖、小南湖、鯇子湖環(huán)繞，鯇子湖更是與本項(xiàng)目緊密相鄰；本項(xiàng)目半徑1000米范圍內(nèi)聚集著青少年宮、寶島公園、噴泉公園、西北湖綠化廣場(chǎng)、中山公園的綠化、人文景觀，資源優(yōu)勢(shì)在城市中心地帶極為罕見(jiàn)；項(xiàng)目建成厚將成為鬧市之中的一方凈土，既不失鬧市之繁華，又兼世外桃源之寧?kù)o。3、服務(wù)配套完備齊全就目前而言，周邊購(gòu)物、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、康樂(lè)等設(shè)施一應(yīng)俱全，購(gòu)物新世界百貨、武漢廣場(chǎng)、莊勝崇光百貨、中心百貨、佳麗廣場(chǎng)等國(guó)內(nèi)外著名大型零售百貨，還有大福源、中百倉(cāng)儲(chǔ)、臺(tái)北量販店等超市購(gòu)物中心文化武漢圖書(shū)館、武漢圖書(shū)大世界教育武漢市第六中學(xué)、臺(tái)北路學(xué)校、西馬路小學(xué)、育才小學(xué)醫(yī)療服務(wù)武漢中醫(yī)院臺(tái)北路分院、協(xié)和醫(yī)院、武漢市第六醫(yī)院、武漢兒童醫(yī)院、三九中原醫(yī)院、武漢婦幼保健中心、三九醫(yī)藥連鎖店、中聯(lián)醫(yī)藥連鎖店金融保險(xiǎn)臺(tái)北路北段路口即為金融一條街，各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)林立，人民銀行武漢分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、交通銀行、武漢信合、招商銀行、華夏銀行、南方證券、長(zhǎng)城證券、國(guó)泰君安，太平洋保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn)及其他金融星羅棋布，其中不乏各機(jī)構(gòu)在武漢的總部酒店餐飲香格里拉大飯店、高雄酒店、太子酒軒；小藍(lán)鯨、綠園酒家、湖錦酒家休閑娛樂(lè)本區(qū)域已經(jīng)吸納了辛巴克、高屋嬌、王牌咖啡、上島咖啡、武漢影城、紅色戀人、金色池塘、臺(tái)北新視聽(tīng)等武漢休閑娛樂(lè)知名品牌（三）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手從目前市場(chǎng)調(diào)查分析情況看來(lái)，本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要集中在西起新華路、東至香港路及建設(shè)大道沿線(xiàn)的部分高檔樓盤(pán)，主要有環(huán)亞藝樹(shù)家、中環(huán)大廈、西北湖世紀(jì)華庭、福星城市花園、澎湖公寓、華氏儒商花園（二期）、金色華府等。從建筑形態(tài)上看，均為高層建筑，從自然環(huán)境條件看來(lái)，大部分均有鄰湖優(yōu)勢(shì)或地段交通優(yōu)勢(shì)，整體樓盤(pán)品質(zhì)在武漢房產(chǎn)市場(chǎng)位居上游。本項(xiàng)目要運(yùn)作成功，從眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，必須在保持、發(fā)揮共性?xún)?yōu)勢(shì)外，一方面應(yīng)結(jié)合公司發(fā)展“文化地產(chǎn)”的指導(dǎo)思想，充分利用臺(tái)北風(fēng)情街的文化內(nèi)涵，大打文化牌；另一方面大力挖掘臺(tái)北路中心城區(qū)的商業(yè)價(jià)值，尋找商業(yè)與居住的最佳契合點(diǎn)。四、本項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)本項(xiàng)目作為臺(tái)北風(fēng)情街改造中的一部分，符合武漢市政府關(guān)于目前房地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)思想，有益于政府，有利于人民，能獲得政策上的支持；自然條件得天獨(dú)厚，鄰水近綠，“離塵不離城”的生活形態(tài)使本項(xiàng)目有無(wú)限的想象空間；便利的交通條件、完備的配套設(shè)施能夠滿(mǎn)足老武漢人的都市情節(jié)；成熟的商業(yè)、娛樂(lè)、休閑設(shè)施容易在城區(qū)形成扎堆效應(yīng)，商業(yè)價(jià)值能得到充分挖掘；系列高尚住宅區(qū)的崛起，提升了板塊品質(zhì)。6、本公司通過(guò)已有兩個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，積累了運(yùn)作綜合性項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。房屋密集度高，拆遷量大，拆遷費(fèi)用高；政府對(duì)房屋拆遷安置補(bǔ)償資金監(jiān)控管理的加強(qiáng)使得前期付款壓力大；已有項(xiàng)目南方證券大廈、建設(shè)銀行宿舍的阻礙了觀湖視線(xiàn)，鄰湖親水價(jià)值有所降低；本公司在樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)推廣能力上不具過(guò)人之處。機(jī)會(huì)威脅國(guó)務(wù)院18號(hào)文件已將房地產(chǎn)業(yè)定位于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，著力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，使得未來(lái)幾年武漢房產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)走高；“回歸中心城區(qū)”的政府宏觀調(diào)空政策已經(jīng)初見(jiàn)端倪，未來(lái)中心城區(qū)購(gòu)房群體會(huì)有所回升；金融一條街功能的逐步完善，國(guó)內(nèi)外知名機(jī)構(gòu)將逐步入駐，辦公用房及高尚住宅需求量將會(huì)上升；目前已有的部分企事業(yè)單位有可能繼續(xù)留在本區(qū)，可以事先量身定制，減小銷(xiāo)售壓力。風(fēng)情街改造計(jì)劃中的兩個(gè)停車(chē)場(chǎng)將大大緩解目前停車(chē)位緊張的局面，交通狀況將大有改觀，為娛樂(lè)、餐飲、休閑、居住創(chuàng)造了良好條件。按照武漢市新的土地政策，本項(xiàng)目很有可能要進(jìn)入土地交易中心掛牌競(jìng)價(jià)，土地成本（含拆遷成本）有可突破預(yù)算而使項(xiàng)目中途流產(chǎn)；目前已有的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)綜合品質(zhì)都不錯(cuò)，而且均有一定的口碑，會(huì)在一定程度上分流目標(biāo)客戶(hù)；隨著舊城改造力度的加強(qiáng)，外地地產(chǎn)大鱷進(jìn)入紛紛介入武漢舊城改造項(xiàng)目，城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)日趨激烈。五、項(xiàng)目的基本開(kāi)發(fā)思路開(kāi)發(fā)思路依托本項(xiàng)目的板塊優(yōu)勢(shì)，緊扣臺(tái)灣風(fēng)情街這一主體，充分利用項(xiàng)目望湖和臨街的特點(diǎn)，在項(xiàng)目主題特色和文化內(nèi)涵上深入挖潛，在產(chǎn)品形式和功能上大膽創(chuàng)新，打造漢口文化物業(yè)第一項(xiàng)目品牌、臺(tái)北路上新地標(biāo)，也為公司堅(jiān)持創(chuàng)建文化地產(chǎn)品牌再創(chuàng)佳績(jī)。開(kāi)發(fā)理念打造臺(tái)北新景觀，引領(lǐng)文化新生活主題概念由于項(xiàng)目規(guī)模小，概念營(yíng)造不可太復(fù)雜，偏重文化內(nèi)涵，營(yíng)造文化生活方式；從沿海等地的經(jīng)驗(yàn)看，臺(tái)胞在內(nèi)地購(gòu)房更偏重于江南風(fēng)格；民族的才是世界的，對(duì)民族文化的繼承和弘揚(yáng)也符合民族精神；具體主體概念在設(shè)計(jì)前再行征集，暫建議以“竹”為主題，取名“竹香名坊”、“江南竹音”，原因如下：竹在中國(guó)文人精神里頭代表“高風(fēng)亮節(jié)”；中國(guó)古代關(guān)于“竹”的詩(shī)話(huà)非常豐富；我國(guó)的竹子品種非常豐富；竹子在江南園林中應(yīng)用很多；竹影婆娑，是一道很好的景觀；竹葉在風(fēng)中、雨中可發(fā)出不同的聲音，曾引起古代詩(shī)人詩(shī)意大發(fā)；利用竹子做的生活器具和工藝品很多，也很美；漢口的竹葉苑對(duì)竹概念表現(xiàn)比較浮淺，為我們打竹主體留下了很多創(chuàng)意和競(jìng)爭(zhēng)空間開(kāi)發(fā)目標(biāo)：本項(xiàng)目作為臺(tái)北風(fēng)情街的一部分，集政治工程、城市新景觀工程、片區(qū)經(jīng)濟(jì)工程于一體，在開(kāi)發(fā)上有必要遵循“三老模式”：要讓“老爺子”滿(mǎn)意：本項(xiàng)目屬于臺(tái)灣風(fēng)情街改造項(xiàng)目的一部分，各級(jí)政府關(guān)注度比較高，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提出了一些指導(dǎo)性意見(jiàn)，項(xiàng)目實(shí)施也需要政府的繼續(xù)參與和支持，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否，將關(guān)系政府官員的政績(jī)。要讓“老板們”滿(mǎn)意：本項(xiàng)目作為舊城改造項(xiàng)目，面臨高額拆遷成本的攤消問(wèn)題，必須在運(yùn)作模式上創(chuàng)新，以保證15％以上的預(yù)期自有資金投資利潤(rùn)率。要讓“老百姓”滿(mǎn)意：作為高尚住宅區(qū)，為吸引臺(tái)胞和其他高收入目標(biāo)消費(fèi)群體跟進(jìn)，必須在項(xiàng)目硬件和軟件上不斷創(chuàng)新，作出項(xiàng)目精品，創(chuàng)立項(xiàng)目品牌，讓消費(fèi)者感覺(jué)物超所值。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品定位目標(biāo)客戶(hù)定位考慮和臺(tái)灣風(fēng)情街的主題一致，本項(xiàng)目必須將臺(tái)胞做為銷(xiāo)售對(duì)象之一，臺(tái)胞的進(jìn)入，也會(huì)提升項(xiàng)目的檔次；但由于武漢市目前常住的臺(tái)胞僅3000余人，均已購(gòu)置住宅，目前很難成為本項(xiàng)目的消費(fèi)絕對(duì)主體，因而必須在消費(fèi)群體上做進(jìn)一步的細(xì)分和拓展。根據(jù)我們的調(diào)查和過(guò)去的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)擬定目標(biāo)客戶(hù)定位如下：區(qū)域來(lái)源職業(yè)特征月收入水平消費(fèi)類(lèi)型可能消費(fèi)產(chǎn)品消費(fèi)動(dòng)機(jī)港臺(tái)人士來(lái)武漢開(kāi)發(fā)區(qū)投資的企業(yè)主；自住高級(jí)住宅臺(tái)北風(fēng)情、臺(tái)胞群居心理、本地配套、湖景項(xiàng)目本身綜合素質(zhì)臺(tái)灣來(lái)本地從事服務(wù)行業(yè)的個(gè)體工商主；自住高級(jí)住宅、商業(yè)門(mén)店同上經(jīng)常往來(lái)武漢、臺(tái)灣兩地的臺(tái)灣商人自住、出租酒店式公寓、SOHO除以上外，可以節(jié)省賓館居住費(fèi)用外籍人士外資和合資公司外方代表自住、租用高級(jí)住宅臺(tái)北風(fēng)情、民族文化特色、本地配套、湖景、以及本項(xiàng)目綜合素質(zhì)外省人士外省公司駐本地高級(jí)代表5000元以上自住、租用高級(jí)住宅、酒店式公寓同上沿海房地產(chǎn)投機(jī)商出租商業(yè)門(mén)店、酒店式公寓除以上外，更看好本項(xiàng)目的租賃回報(bào)和增值潛力本土人士本地國(guó)有企業(yè)高階經(jīng)理5000元以上自住高級(jí)公寓臺(tái)北風(fēng)情、民族文化特色、本地成熟配套、湖景、以及本項(xiàng)目綜合素質(zhì)外資和合資公司中方高階經(jīng)理5000元以上自住高級(jí)公寓同上政府、學(xué)校等事業(yè)單位的官員5000元以上自住高級(jí)公寓同上小規(guī)模公司所有者8000元以上自住、辦公SOHO,酒店式公寓同上本地工商業(yè)個(gè)體戶(hù)5000元以上經(jīng)營(yíng)、出租、自住商業(yè)門(mén)店、高級(jí)公寓除以上外，本項(xiàng)目的商業(yè)前景其他各行各業(yè)的高收入階層3000元以上均有所有產(chǎn)品同上銷(xiāo)售價(jià)格定位目前武漢市高檔住宅的范圍界定一般指售價(jià)超過(guò)3000元/平米的住宅；臺(tái)北路周邊早先存在的高檔住宅相對(duì)比較多，價(jià)格集中于3000～4500元/平米，最高價(jià)突破6000元/平米；綜合考慮本項(xiàng)目的比較優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、定位和房地產(chǎn)發(fā)展前景，建議住宅定價(jià)3500～4500元/平米之間。社區(qū)形象高檔住宅比較于普通住宅，將更加重視功能和形式的結(jié)合、項(xiàng)目的配套檔次、項(xiàng)目硬件之外的附加值和項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，必須營(yíng)造出一種獨(dú)有的、高尚的生活方式。對(duì)于本項(xiàng)目的形象，可從以下幾個(gè)方面入手：民族傳統(tǒng)風(fēng)格社區(qū)——社區(qū)個(gè)性全方位智能社區(qū)——社區(qū)配套高尚文化社區(qū)——社區(qū)內(nèi)涵休閑人文社區(qū)——社區(qū)生活市場(chǎng)形象定位高檔文化物業(yè)第一品牌七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的4P策略規(guī)劃產(chǎn)品策略設(shè)計(jì)委托根據(jù)本項(xiàng)目的客戶(hù)定位，可考慮引進(jìn)臺(tái)灣咨詢(xún)公司或設(shè)計(jì)公司參與本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目產(chǎn)品更適合臺(tái)灣人的生活標(biāo)準(zhǔn)和生活習(xí)慣。規(guī)劃指標(biāo)容積率3.5建筑層數(shù)臨街3層，其他12～18層密度控制25％以?xún)?nèi)建筑結(jié)構(gòu)框架、框剪，土地面積約37.6畝戶(hù)數(shù)800戶(hù)左右總建筑面積87734平米綠化率30％規(guī)劃布局要點(diǎn)：充分挖掘項(xiàng)目土地價(jià)值，發(fā)揮臨街商業(yè)優(yōu)勢(shì)；實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，車(chē)輛不進(jìn)入小區(qū)，保證項(xiàng)目成為鬧市區(qū)的一塊凈土；在規(guī)劃上充分考慮臺(tái)灣人的住房消費(fèi)風(fēng)水意識(shí)，將科學(xué)風(fēng)水觀融入項(xiàng)目規(guī)劃；要在保證朝向的前提下，充分利用項(xiàng)目“望湖”景觀視野優(yōu)勢(shì)，使湖景成為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)之一。產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)：要充分保證朝向的優(yōu)化；要保證項(xiàng)目戶(hù)型的合理性；保證功能的超前性；保證裝飾材料的適當(dāng)高檔性；要增加項(xiàng)目的科技含量；在可能條件下增加項(xiàng)目的文化含量；在建筑立面上要適當(dāng)融入生態(tài)特點(diǎn)。產(chǎn)品類(lèi)型：根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，單一定位、功能和產(chǎn)品的住宅其銷(xiāo)售速度比較慢，建議本項(xiàng)目在保證品位的前提下，其針對(duì)的類(lèi)型的消費(fèi)者類(lèi)型要有適當(dāng)廣度，在產(chǎn)品形態(tài)上也要進(jìn)行適當(dāng)組合；在商業(yè)部分局限于臺(tái)北路和臺(tái)北二路沿街，建筑層數(shù)為3層，面積占總規(guī)劃面積的20％左右；臨街塔樓部分可考慮辦公用房和小戶(hù)型酒店式公寓，建筑層數(shù)控制在12層左右，面積占30％左右；能望湖部分可做戶(hù)型功能比較全的精英型住宅，層數(shù)控制在15～24層之間，面積占40％左右；地下停車(chē)位面積占10％左右；建筑風(fēng)格：中西結(jié)合，在功能上要緊跟國(guó)際潮流，在風(fēng)格上要充分吸收江南傳統(tǒng)建筑符合美學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的一些建筑元素，即能符合規(guī)劃部門(mén)對(duì)風(fēng)情街的整體風(fēng)格要求，也可營(yíng)造項(xiàng)目特性，勾起人們對(duì)傳統(tǒng)文化的聯(lián)想。單體戶(hù)型及面積：戶(hù)型設(shè)計(jì)要朝向合理、動(dòng)靜分離、干濕分離、功能要超前，不同面積的戶(hù)型要提供和完善不同的功能，真正實(shí)現(xiàn)生活層次和生活模式上得飛躍；戶(hù)型面積比例：產(chǎn)品類(lèi)型面積范圍戶(hù)數(shù)比例購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)引導(dǎo)型60～8020％增值潛力、板塊魅力提升型80～10030％都市情結(jié)精英型100～12030％文化品味豪華型120～14020％文化品味、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)區(qū)內(nèi)配套高標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位配套：小區(qū)住宅戶(hù)數(shù)估計(jì)在400戶(hù)左右，按一戶(hù)1個(gè)車(chē)位配套，包括項(xiàng)目地下車(chē)位（300個(gè)左右）和地上靠金融花園方向的地上車(chē)庫(kù)（100個(gè)左右）；辦公和商業(yè)部分的車(chē)位可租用臺(tái)北路學(xué)校操場(chǎng)下面的公用地價(jià)車(chē)庫(kù)；高級(jí)雙語(yǔ)幼兒園：8～10個(gè)班左右的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃1500平米的建筑面積，可利用臨街2－3層的建筑，也可在地塊不規(guī)則部分獨(dú)立規(guī)劃，引進(jìn)臺(tái)資連鎖機(jī)構(gòu)，按臺(tái)灣模式進(jìn)行教學(xué)和管理；高檔文化會(huì)所：為提升項(xiàng)目文化品味，可引進(jìn)臺(tái)資在北京的連鎖書(shū)吧“雕刻時(shí)光”（2－3樓為主，1樓只留接待大廳），作為項(xiàng)目主題會(huì)所，對(duì)內(nèi)部居民實(shí)行一級(jí)會(huì)員價(jià)，對(duì)武漢的臺(tái)胞實(shí)行二級(jí)會(huì)員價(jià)，對(duì)其他消費(fèi)者實(shí)行市場(chǎng)價(jià)經(jīng)營(yíng)，除此之外，小區(qū)會(huì)所還提供一些市內(nèi)健身和親子場(chǎng)所；全方位智能化管理：做為市內(nèi)高檔項(xiàng)目，增加項(xiàng)目科技含量是必然手段，特別是本項(xiàng)目的SOHO式辦公和酒店式公寓均屬于智能化配套比較高的產(chǎn)品，所以要在智能化方面對(duì)客戶(hù)需求進(jìn)行調(diào)查，對(duì)不同類(lèi)型產(chǎn)品提供不同程度智能化服務(wù)，并保證一定的超前性；商業(yè)配套：周邊的商業(yè)面門(mén)可進(jìn)行專(zhuān)門(mén)招商，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容要保證臺(tái)灣特色產(chǎn)品和服務(wù)占一定比例。對(duì)象要以中等規(guī)模的商業(yè)對(duì)象為主，小店面做補(bǔ)充；休閑及其他配套：由于臺(tái)北風(fēng)情街本身是休閑設(shè)施一條街，小區(qū)內(nèi)部不再單獨(dú)配套，以免重復(fù)建設(shè)。環(huán)境規(guī)劃水景點(diǎn)綴：水景是高檔項(xiàng)目的重要構(gòu)成因素，本項(xiàng)目除了在規(guī)劃上充分發(fā)揮望湖優(yōu)勢(shì)之外，也要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部水景營(yíng)造上下功夫，因水化景、因水生情、因水旺財(cái)；開(kāi)放空間：有一定得開(kāi)放空間，非綠化區(qū)域地面全部鋪裝彩釉磚，供兒童戲耍；江南特色：和總體風(fēng)格一致，在景觀設(shè)計(jì)中要體現(xiàn)江南園林特色，但要有所創(chuàng)新，避免克隆，要和建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)統(tǒng)一；主題表現(xiàn)：要充分演繹竹景觀、竹小品、竹文化和竹工藝品等主題特色，提升項(xiàng)目文化內(nèi)涵。價(jià)格策略?xún)r(jià)格區(qū)間產(chǎn)品類(lèi)型均價(jià)（元/平米）產(chǎn)品類(lèi)型均價(jià)（元/平米）酒店式式公寓4200（含裝修）高尚住宅3800SOHO式辦公4500一樓商業(yè)80002－3樓商業(yè)5000幼兒園4000地下車(chē)位3000地上車(chē)庫(kù)5000價(jià)格策略：低開(kāi)高走。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，目前部分潛在客戶(hù)認(rèn)同本項(xiàng)目的售價(jià)區(qū)間在3500～4000之間，如果起價(jià)在3200元左右，將刺激投資型買(mǎi)家前期跟進(jìn)；價(jià)格轉(zhuǎn)換法：對(duì)于投資型酒店式公寓部分，可采用迷惑性的價(jià)格轉(zhuǎn)換法，即轉(zhuǎn)移客戶(hù)對(duì)總價(jià)和單價(jià)的注意力，讓其關(guān)注月租金收入和月按揭費(fèi)用之處之間的平衡，從而大膽投資。渠道策略可考慮委托臺(tái)資代理公司銷(xiāo)售，一來(lái)利用其領(lǐng)先的營(yíng)銷(xiāo)推廣經(jīng)驗(yàn)，二來(lái)可發(fā)揮其針對(duì)部分臺(tái)灣人營(yíng)銷(xiāo)的溝通優(yōu)勢(shì)，三是有可能同時(shí)實(shí)行臺(tái)灣和內(nèi)地雙向招商；要充分利用臺(tái)協(xié)的中介作用，在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，便可對(duì)在漢臺(tái)胞做一個(gè)定向調(diào)查，對(duì)有可能的消費(fèi)者進(jìn)行在產(chǎn)品上進(jìn)行個(gè)性化的量身定做；在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，利用媒體發(fā)布信息，征求廣大消費(fèi)者對(duì)臺(tái)北風(fēng)情街的關(guān)注，對(duì)有愿意在臺(tái)北路購(gòu)房的意向客戶(hù)進(jìn)行事先登記、排號(hào)，由其對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)提出個(gè)性化要求，舉辦專(zhuān)門(mén)的DIY秀，在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后優(yōu)先按順序選房；在拆遷實(shí)施過(guò)程之中，對(duì)臨街商業(yè)做意向調(diào)查，要盡量爭(zhēng)取其回購(gòu)新項(xiàng)目商業(yè)配套。促銷(xiāo)策略制定團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠措施，一是加快項(xiàng)目銷(xiāo)售速度，而是吸引沿海團(tuán)體型、投資型客戶(hù)，三是在大陸的臺(tái)灣人本身便存在群居現(xiàn)象，便于互相照應(yīng)。組織針對(duì)臺(tái)灣人的體現(xiàn)傳統(tǒng)文化、兩岸親情、節(jié)日嘉慶之類(lèi)的公關(guān)活動(dòng)，發(fā)揮關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的作用。要注重對(duì)項(xiàng)目增值潛力的炒做，設(shè)計(jì)具備誘惑力的投資回報(bào)模式，吸引投資型買(mǎi)價(jià)；要注重對(duì)整個(gè)臺(tái)灣風(fēng)情街的炒做，吸引都市情結(jié)很深的人群選擇本項(xiàng)目；要爭(zhēng)取政府的大力支持，為項(xiàng)目建設(shè)和推廣鋪路；挖掘項(xiàng)目背后的政治意義、民族意義、環(huán)境意義、社會(huì)意義，吸引媒體關(guān)注度，為項(xiàng)目進(jìn)行免費(fèi)宣傳。開(kāi)發(fā)計(jì)劃實(shí)施建設(shè)期間：項(xiàng)目總量不大，考慮一期開(kāi)發(fā)，建設(shè)期控制在1.5年以?xún)?nèi)；成本控制：項(xiàng)目成本管理必須嚴(yán)格公開(kāi)招標(biāo)管理制度和內(nèi)部目標(biāo)管理辦法；銷(xiāo)售委托：采取公開(kāi)招標(biāo)辦法，引進(jìn)有實(shí)力、操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)豐富、有類(lèi)似成功案例得代理商進(jìn)行銷(xiāo)售；銷(xiāo)售期間：根據(jù)周邊其他高檔項(xiàng)目得銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，必須在營(yíng)銷(xiāo)策略上進(jìn)行創(chuàng)新，保證在2.5年內(nèi)項(xiàng)目清盤(pán)，避免因銷(xiāo)售期過(guò)長(zhǎng)而導(dǎo)致銷(xiāo)售疲軟。物業(yè)管理針對(duì)本項(xiàng)目的特色，引進(jìn)品牌物業(yè)管理單位，保證項(xiàng)目品位；由于客戶(hù)類(lèi)型存在一定層次差別，可針對(duì)不同客戶(hù)制定不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；目前消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理費(fèi)的敏感程度要大于對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格的敏感程度，因此，可加大可銷(xiāo)房利潤(rùn)空間，攤消地下室防空部分成本，其做車(chē)位出租的受益用于彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，盡量降低消費(fèi)者的產(chǎn)品使用成本（物業(yè)管理費(fèi)用），并以此作為賣(mài)點(diǎn)之一刺激購(gòu)買(mǎi)欲望；充分發(fā)揮智能小區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)影子化管理。八、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)及財(cái)務(wù)分析投入預(yù)測(cè)序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)基數(shù)單價(jià)單項(xiàng)合計(jì)（萬(wàn)元）備注1土地摘牌費(fèi)用37.6畝（土地面積）450萬(wàn)/畝16920含拆遷費(fèi)用2前期費(fèi)用87734平米（住宅面積）40元/平米3503主體工程建安費(fèi)用87734平米900元/平米78964室外工程費(fèi)用87734平米100元/平米8775建設(shè)規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)87734平米90元/平米7906財(cái)務(wù)費(fèi)用15000萬(wàn)元（貸款費(fèi)用）0.15（2.5年總利率）2250支付拆遷費(fèi)用7管理費(fèi)用300萬(wàn)元/年2年6008銷(xiāo)售費(fèi)用37819萬(wàn)元4%15139不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用14276萬(wàn)元3%422基數(shù)＝2＋……810經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)37819萬(wàn)元6..3%238311總投入34001開(kāi)發(fā)資金來(lái)源銀行貸款1.5億元；2、施工單位墊資2000萬(wàn)元；3、項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售后銷(xiāo)售回款可滾動(dòng)投入；考慮以上因素，在正常情況下本項(xiàng)目只需自有資金8000萬(wàn)元便可成功運(yùn)作；由于目前公司現(xiàn)