房屋買賣合同與訴訟時(shí)效1.某房屋買賣合同規(guī)定，出賣人須于獲得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書》后150天內(nèi)書面告知買受人，向某房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，出賣人和買受人共同辦理房產(chǎn)證，如買受人不能按法定時(shí)限領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，從出賣人獲得房地產(chǎn)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書》之日的第180天起，由出賣人向買受人承當(dāng)違約責(zé)任。實(shí)際狀況是，出賣人于1998年9月28日領(lǐng)取了所建房屋的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書》。自該日起加上180天，就是到1999年3月26日，出賣人應(yīng)當(dāng)在以前為買受人辦理好所買賣房屋的過(guò)戶登記手續(xù)及《房地產(chǎn)權(quán)證》。事實(shí)上，直到7月16日，買受人仍未獲得所買房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》。在這種狀況下，當(dāng)買受人請(qǐng)求出賣人辦理房屋全部權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)及交付《房地產(chǎn)權(quán)證》時(shí)，出賣人可否以訴訟時(shí)效期間已經(jīng)屆滿為由，回絕辦理房屋全部權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，回絕交付《房地產(chǎn)權(quán)證》?2.按照我國(guó)合同法第一百三十條、第一百三十五條和第一百三十八條等規(guī)定，出賣人移轉(zhuǎn)所售房屋的占有和全部權(quán)為其重要義務(wù)。盡管買賣的房屋已經(jīng)按照房屋買賣合同規(guī)定的日期交給了購(gòu)房人占有、使用，但這只是出賣人推行了移轉(zhuǎn)所售房屋占有的義務(wù)，只要在合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)因出賣人的因素仍未辦理過(guò)戶登記手續(xù)場(chǎng)合，就屬于主給付義務(wù)不推行，構(gòu)成違約，甚至是根本違約。按照民法通則第一百三十七條有關(guān)訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人懂得或者應(yīng)當(dāng)懂得其權(quán)利被侵害時(shí)起算的規(guī)定，訴訟時(shí)效自合同規(guī)定的辦理過(guò)戶登記手續(xù)的期限屆滿的次日起算。據(jù)此觀點(diǎn)，上述案件中，出賣人有權(quán)援引訴訟時(shí)效已經(jīng)完畢的抗辯，回絕辦理房屋全部權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，并回絕交付《房地產(chǎn)權(quán)證》。有的專家不贊同上述觀點(diǎn)，認(rèn)為買賣的房屋已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了購(gòu)房人，就是出賣人推行了主給付義務(wù)，至于未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，只是出賣人未推行從給付義務(wù)。在主給付義務(wù)已經(jīng)推行的狀況下，從給付義務(wù)不得單獨(dú)合用訴訟時(shí)效，以真正發(fā)揮從給付義務(wù)使債權(quán)人的正當(dāng)權(quán)益得到最佳實(shí)現(xiàn)的功效。因而，在買賣的房屋已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了受讓人的狀況下，即使出讓人未辦理過(guò)戶登記手續(xù)自合同規(guī)定辦理的期限屆滿的次日開(kāi)始計(jì)算已經(jīng)超出了2年期間，受讓人也有權(quán)請(qǐng)求出賣人繼續(xù)辦理過(guò)戶登記手續(xù)。對(duì)此，筆者持不同意見(jiàn)。其因素在于：根據(jù)合同法第一百三十五條、第一百三十三條等條文的規(guī)定，出賣人所承當(dāng)?shù)闹鹘o付義務(wù)為移轉(zhuǎn)房屋的占有，特別是移轉(zhuǎn)房屋全部權(quán)。出賣人僅僅把房屋交給了受讓人，在合同規(guī)定的日期屆滿潮流未辦理房屋全部權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)，就是沒(méi)有推行移轉(zhuǎn)房屋全部權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成了違約，訴訟時(shí)效的期間應(yīng)當(dāng)起算。有專家說(shuō)，在實(shí)務(wù)中，由于種種因素，許多狀況下是出賣人(基本上為發(fā)展商)故意遲延，致使房屋全部權(quán)的過(guò)戶登記手續(xù)遲遲未辦下來(lái)，同時(shí)因購(gòu)房人(大多為小業(yè)主)的法律意識(shí)不強(qiáng)而往往未于訴訟時(shí)效期間內(nèi)主張辦理過(guò)戶登記手續(xù)。按照訴訟時(shí)效完畢解決這些問(wèn)題，顯然使已經(jīng)交足了房?jī)r(jià)款的小業(yè)主遭受了重大損失。事實(shí)上，小業(yè)主恰恰值得同情，進(jìn)而應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。若保護(hù)，就不應(yīng)認(rèn)為上述案型中小業(yè)主有關(guān)辦理過(guò)戶登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)罹于訴訟時(shí)效。就我個(gè)人而言，也十分同情小業(yè)主，但仍然痛苦地堅(jiān)持上述案型中小業(yè)主有關(guān)辦理過(guò)戶登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)罹于訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)。其道理在于：其一，小業(yè)主完全有機(jī)會(huì)、有能力及時(shí)向發(fā)展商主張辦理過(guò)戶登記手續(xù)，造成訴訟時(shí)效中斷，從而使其債權(quán)得到法律的保護(hù)，但小業(yè)主卻躺在權(quán)利上睡眠，于是，就沒(méi)有充足的理由對(duì)小業(yè)主再予以優(yōu)惠的保護(hù)。其二，把發(fā)展商未按合同商定的期限辦理過(guò)戶登記手續(xù)，定為違約，意味著賦予了小業(yè)主追究發(fā)展商違約責(zé)任的權(quán)利，并且，發(fā)展商逾期辦理過(guò)戶登記手續(xù)給小業(yè)主造成嚴(yán)重?fù)p失時(shí)，小業(yè)主能夠根據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定解除合同，方便盡快甩掉包袱，進(jìn)行有效益的新交易。其三，如此擬定，也是雙刃劍，即，使小業(yè)主獲得較大數(shù)額的違約金或者損害賠償額，由于把發(fā)展商的違約時(shí)間定得越早，其所負(fù)違約金的累積或者可得利益損失的數(shù)額就越多。3.買賣的房屋已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了受讓人占有、使用，并且在合同規(guī)定的期限屆滿前也辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，但房屋全部權(quán)證(房地產(chǎn)權(quán)證)始終未交付，主給付義務(wù)已經(jīng)推行完畢，即房屋全部權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給了受讓人，只是交付房屋全部權(quán)證(房地產(chǎn)權(quán)證)的從給付義務(wù)尚未推行。而房屋全部權(quán)證(房地產(chǎn)權(quán)證)系房屋全部權(quán)的憑證，它只起證據(jù)的作用，已經(jīng)登記的房屋全部權(quán)不因該證件的有無(wú)而發(fā)生變化。既然如此，在合同規(guī)定的辦理過(guò)戶登記手續(xù)的期限屆滿的次日至今已經(jīng)超出了2年，購(gòu)房人始終未請(qǐng)求出賣人辦理該手續(xù)的狀況下，如果對(duì)該請(qǐng)求權(quán)合用訴訟時(shí)效，使出賣人有權(quán)抗辯，仍然回絕辦理過(guò)戶登記手續(xù)，反倒是人為地制造麻煩。如果聯(lián)系到房屋全部權(quán)人遺失了房屋全部權(quán)證(房地產(chǎn)權(quán)證)還能夠補(bǔ)辦的現(xiàn)狀，罹于時(shí)效的觀點(diǎn)更顯得失去權(quán)衡。此其一。其二，如果說(shuō)"盡管債權(quán)證書是動(dòng)產(chǎn)，但是它的全部權(quán)卻不能獨(dú)立轉(zhuǎn)讓。該全部權(quán)與債權(quán)不可分離，歸各自的債權(quán)人全部。"(曼弗雷德·沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社，9月版，第320頁(yè))那么，房屋全部權(quán)證(房地產(chǎn)權(quán)證)同樣應(yīng)與房屋全部權(quán)聯(lián)系在一起，二權(quán)不得分離。若對(duì)交付房屋全部權(quán)證(房地產(chǎn)權(quán)證)的請(qǐng)求權(quán)合用訴訟時(shí)效，恰恰會(huì)造成房屋全部權(quán)與房屋全部權(quán)證(房地產(chǎn)權(quán)證)分離的成果，因此，對(duì)于這類請(qǐng)求權(quán)不適宜單獨(dú)合用訴訟時(shí)效。4.根據(jù)合同法第一百五十八條的規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)在商定的或者法定的期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不合格的情形告知出賣人，怠于告知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合商定，除非出賣人懂得或者應(yīng)當(dāng)懂得提供的標(biāo)的物不符合商定。此處所謂商定的期間或者基于法律規(guī)定而擬定的期間，簡(jiǎn)稱為質(zhì)量異議期間。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，它屬于短期時(shí)效。筆者對(duì)此持有不同意見(jiàn)，認(rèn)為質(zhì)量異議期間不同于訴訟時(shí)效期間。理由以下：其一，質(zhì)量異議期間首先體現(xiàn)為商定時(shí)間，而訴訟時(shí)效期間為法定時(shí)間。其二，質(zhì)量異議期間合用對(duì)象含請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)。其中所謂請(qǐng)求權(quán)，根據(jù)合同法第一百五十五條和第一百一十一條的規(guī)定，涉及買受人請(qǐng)求出賣人修理、重作、更換標(biāo)的物的權(quán)利，買受人請(qǐng)求減少價(jià)款或者酬勞的權(quán)利(有學(xué)說(shuō)認(rèn)為這是形成權(quán))，在解釋上，合同法第一百一十一條后段所謂"等違約責(zé)任"涉及損害賠償。合同法第一百一十一條后段規(guī)定的"退貨"的救助方式，普通狀況下為解除合同，有時(shí)轉(zhuǎn)為更換，有時(shí)轉(zhuǎn)為重作，個(gè)別狀況下能夠轉(zhuǎn)換為代物清償。為了把退貨同修理、更換、重作相區(qū)別，不適宜將它解釋為含有更換、重作的類型。從權(quán)利的角度著眼，解除合同的權(quán)利顯然屬于形成權(quán)。正是由于質(zhì)量異議期間合用的對(duì)象涉及請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)，就同僅僅合用請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效區(qū)別開(kāi)來(lái)了。其三，訴訟時(shí)效期間屆滿不消亡權(quán)利本身，質(zhì)量異議期間屆滿則消亡權(quán)利本身。其四，于質(zhì)量異議期間內(nèi)買受人向出賣人主張，轉(zhuǎn)換為訴訟時(shí)效期間的進(jìn)行;若為訴訟時(shí)效期間則不會(huì)發(fā)生這種現(xiàn)象。其五，質(zhì)量異議期間不發(fā)生中斷、中斷、延長(zhǎng)，與訴訟時(shí)效期間不同。其六，質(zhì)量異議期間的起算點(diǎn)，在該期間為當(dāng)事人商定的期間場(chǎng)合，自商定的第一天開(kāi)始起算;在無(wú)商定場(chǎng)合，自能夠檢查貨品時(shí)起算(第一百五十七條)，或者說(shuō)自發(fā)現(xiàn)或應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)起算(第一百五十八條第二款前段);若有質(zhì)量確保期，自規(guī)定的質(zhì)量確保期的第一天起算(第一百五十八條第二款后段)。訴訟時(shí)效期間普通自當(dāng)事人懂得或者應(yīng)當(dāng)懂得權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。正由于質(zhì)量異議期間不屬于短期訴訟時(shí)效，因此，只要買受人在質(zhì)量異議期間內(nèi)將標(biāo)的物不符合商定的情形告知了出賣人，質(zhì)量異議期間就功成身退，讓位于訴訟時(shí)效制度。該訴訟時(shí)效期間的起算點(diǎn)，為買受人請(qǐng)求出賣人承當(dāng)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的期限屆滿的次日。附帶指出，質(zhì)量異議期間也不同于除斥期間，其理由以下：其一，質(zhì)量異議期間首先為商定時(shí)間，無(wú)商定時(shí)才根據(jù)法律規(guī)定的辦法予以擬定;而除斥期間原則上為法定時(shí)間，只有合同法第九十五條規(guī)定的解除權(quán)的除斥期間系惟一的例外。其二，除斥期間的客體為形成權(quán)，而質(zhì)量異議期間制度的客體包含請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)。其三，在質(zhì)量異議期間內(nèi)，買受人向出賣人主張修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者酬勞等，質(zhì)量異議期間便完畢使命，訴訟時(shí)效粉墨登場(chǎng)。其四，如果買賣合同規(guī)定有質(zhì)量異議期間的，該期間的起算點(diǎn)為當(dāng)事人商定時(shí)限的開(kāi)始之日;如果買賣合同未規(guī)定質(zhì)量異議期間的，該期間的起算點(diǎn)，有時(shí)為買受人發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合商定之日(合同法第第一百五十八條第二款前段)，有時(shí)為買受人收到標(biāo)的物之日(合同法第一百五十八條第二款中段)。與此不同，除斥期間的起算點(diǎn)則比較復(fù)雜。合同法規(guī)定，在可撤銷的合同場(chǎng)合，撤銷權(quán)的除斥期間自撤銷權(quán)人懂得或者應(yīng)當(dāng)懂得撤銷事由時(shí)起算(第五十五條第一款)。在效力未定的合同場(chǎng)合，追認(rèn)權(quán)的除斥期間自相對(duì)人催告擬定的開(kāi)始追認(rèn)的時(shí)間起算(第四十七條第二款及其司法解釋、第四十八條第二款及其司法解釋);相對(duì)人的撤銷權(quán)在除斥期間的長(zhǎng)短方面不擬定，只有最后限定，即追認(rèn)權(quán)行使之前，起算點(diǎn)應(yīng)為合