謹呈：合生創(chuàng)展集團深圳中原惠州分公司事業(yè)三部關(guān)于提案前的幾點思考！思考1:市場戰(zhàn)略本工程是否主推惠州市場,參加紅海競爭，惠州市場能否支撐工程價格？本工程是否可能開辟其它市場，執(zhí)行藍海戰(zhàn)略？思考2:本工程的客戶挖掘及營銷體系保障客戶牽引營銷體系保障引導(dǎo)保障思考3:本工程的核心價值點高爾夫/東江可利用元素可營造元素產(chǎn)品及附加值東江上游高爾夫物業(yè)典范打造極具競爭力的產(chǎn)品可實現(xiàn)元素？生活模式可繼承元素合生品牌工程及品牌相輔相成，雙豐收思考4:本工程應(yīng)承載的使命品牌使命感工程使命感實現(xiàn)“合生系〞皇冠上一顆璀璨的明珠利潤使命感創(chuàng)造工程價值的利潤最大打造珠三角東高爾夫復(fù)合物業(yè)的典范作品顛覆·引領(lǐng)——合生水口東江地塊策略提案優(yōu)術(shù)明道破局綱要優(yōu)術(shù)明道破局綱要Q——土地依據(jù)古典均衡價格理論P=f〔Q，Pc，I，E…〕構(gòu)建價值網(wǎng)，研究眾多價值鏈中最具拉升力的環(huán)節(jié)，尋找溢價空間。Pc——市場E——預(yù)期破局篇I——客戶孵化器投射面吸納點催化劑1珠三角城市格局從珠三角看惠州城市開展珠三角各城市開展方向城市城市發(fā)展方向廣州由產(chǎn)業(yè)性服務(wù)業(yè)、社會服務(wù)、分配服務(wù)中心城市逐步轉(zhuǎn)向珠三角的綜合服務(wù)業(yè)中心、跨國公司總部經(jīng)濟與裝備產(chǎn)業(yè)基地。深圳制度創(chuàng)新試驗窗口、高新技術(shù)創(chuàng)新基地與融資中心、現(xiàn)代物流業(yè)。珠海會展、旅游、環(huán)保型高科技、高等教育、信息密集服務(wù)業(yè)于速遞航運中心。佛山整合與提升家電產(chǎn)業(yè)，引進大型裝備工業(yè)與機械工業(yè)，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)。東莞國際制造業(yè)名城與現(xiàn)代物流業(yè)。中山珠三角重要的地方特色制造業(yè)基地。江門傳統(tǒng)制造業(yè)、環(huán)保型制造業(yè)、都市農(nóng)業(yè)、旅游休閑業(yè)，珠三角的生態(tài)屏障。肇慶生物醫(yī)藥、生態(tài)旅游、環(huán)保型高科技和都市農(nóng)業(yè)，珠三角的“綠肺”惠州石化產(chǎn)業(yè)基地、IT產(chǎn)業(yè)基地、生態(tài)旅游、服務(wù)業(yè)、對外出口貿(mào)易基地和現(xiàn)代物流中心?；浉鄣慕?jīng)濟互動加速珠江三角洲的經(jīng)濟開展珠江三角洲的經(jīng)濟開展得益于香港經(jīng)濟的開展，香港的“三來一補〞啟動了深圳工業(yè)化的進程，香港的資金和信息造就了深圳外向型經(jīng)濟的雛型。整個珠江三角洲，“三來一補〞的企業(yè)中，港資所占比例占據(jù)絕對優(yōu)勢，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等無不滲透著“香港因素〞的作用。珠三角各城市GDP比較分析惠州2006年GDP為933億元，位居第六?；葜軬DP較06年增長16%，居9市第四，增長率遠遠高于深圳、東莞等經(jīng)濟較興旺區(qū)域。房地產(chǎn)開發(fā)額比較分析深圳和廣州兩城市的房地產(chǎn)投資已占總投資額的七成。惠州在2006年房地產(chǎn)投資增長率位居珠三角之首，到達61.52%。2惠州城市資源從惠州資源看城市使命陸地面積1.12萬平方公里，占珠三角經(jīng)濟區(qū)面積的1/4。惠州土地資源豐富，山水特點突出！東江、西枝江......西湖、紅花湖、金山湖、白鷺湖......羅浮、南昆、蓮花......，太多的山惠城地圖惠州土地資源特征惠州交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)——具備良好通達性惠深高速惠河高速廣惠高速莞深高速莞惠高速深汕高速機荷高速廣深高速本案暢想擔(dān)當(dāng)著珠三角經(jīng)濟圈及一體化進程的重要角色;承載區(qū)域山水人文使命；承接深圳居住及商務(wù)活動“后花園〞的功能；成為追求高品位生活及商務(wù)需求的現(xiàn)代人心目中的理想家園。觀點東江上游及高爾夫資源的天賦美地；遠離城市中心，距離產(chǎn)生美；廣惠高速等高速網(wǎng)絡(luò)連通珠三角；一期聯(lián)排別墅為主的產(chǎn)品線。價值鏈1：土地價值兌現(xiàn)Q：如何提前釋放經(jīng)由/將由規(guī)劃注入的土地價值？Q：整體市場如何界定立足整體，著眼未來對她的價值，不可脫離整個惠州市場而孤立；而鳥瞰水口—惠州的視角，也決不可井底觀天，僅放在惠州幅員Q——土地依據(jù)古典均衡價格理論P=f〔Q，Pc，I，E…〕構(gòu)建價值網(wǎng)，研究眾多價值鏈中最具拉升力的環(huán)節(jié)，尋找溢價空間。Pc——市場E——預(yù)期破局篇I——客戶孵化器投射面吸納點催化劑1惠州高端物業(yè)市場從行政歸屬看外鄉(xiāng)市場雅居樂白鷺湖鵬基萬林湖合生國際新城遠東翡翠長堤富盈鹿島小鎮(zhèn)奧林匹克花園湯泉高爾夫/公爵小鎮(zhèn)東方威尼斯?jié)檲@碧桂園岐山度假村世紀東方城珠江東岸、棕櫚島高爾夫、半島一號、東方新城惠州主要高端別墅類物業(yè)分布圖依托豐富的地塊及山水資源，特別是2006年以來，惠州較大規(guī)模高端物業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)！別墅密度大有趕上東莞的趨勢！高端市場，烽煙四起本案項目名稱物業(yè)類型項目規(guī)模（㎡）TOWNHOUSE（元/㎡）獨棟單價(元/㎡)核心資源雅居樂白鷺湖一期獨棟/聯(lián)排別墅、小高層80萬150002—3萬原生態(tài)山林、天然湖泊公爵小鎮(zhèn)莊園式獨棟別墅26萬/16000原生態(tài)山林、高爾夫奧林匹克花園聯(lián)排/合院130萬8600—12000/規(guī)模占地、生態(tài)山林世紀東方城獨立/聯(lián)排別墅、小高層26萬8000—850012000公園/廣場合生國際新城雙拼/聯(lián)排/商住別墅140萬9000—13000/規(guī)模占地、公園/廣場翡翠長堤雙拼/聯(lián)排別墅，小高層20萬//天然江景富盈路島小鎮(zhèn)聯(lián)排別墅、小高層25萬//天然江景東方威尼斯聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層26萬9000/天然江景潤園獨棟/聯(lián)排/疊加別墅、小高層20萬700012000原生態(tài)山林、人工湖景鵬基萬琳湖獨棟/雙拼/聯(lián)排/臺地別墅、洋房33.4萬9000—1000014000原生態(tài)山林、人工湖景碧桂園惠陽項目/占地200萬//原生態(tài)山林，水系珠江東岸雙拼/聯(lián)排/商住別墅106萬9000—12000/規(guī)模占地半島一號聯(lián)排/疊加別墅、小高層占地200萬7000/規(guī)模占地，體育公園棕櫚島別墅、公寓50萬20000/高爾夫東方新城獨棟/雙拼/聯(lián)排、小高層31萬700011000高爾夫、人工湖景惠州主要高端別墅類物業(yè)聯(lián)排供給為主，獨棟缺乏。樓盤總體規(guī)模大，別墅輔以小高層等產(chǎn)品聯(lián)排別墅均價1.5萬元為區(qū)域市場天花板價格高端物業(yè)天然資源豐富惠州高端別墅類物業(yè)小結(jié)>>擁有天然資源的市場存量及潛在供給量較大，競爭相對較強>>高端工程天花板價格增幅較快，后續(xù)上漲力度短時期較為有限>>高端工程價格對自然資源的敏感度不高在外鄉(xiāng)市場的框架內(nèi)：？如何從目前烽煙四起的高端市場突圍？如何延續(xù)合生的品牌思考真實市場外鄉(xiāng)市場潛在空間策略選擇滲透？開拓？輻射市場廣州深圳香港河源汕尾東莞惠州20分鐘交通圈1.5小時交通圈1小時交通圈珠三角市場總體市場呈良性開展，但各城市開展并不均衡東莞：供需結(jié)構(gòu)中高端別墅類供給量大，客戶呈啞鈴狀，對獨棟別墅需求顯著，對聯(lián)排及類別墅物業(yè)需求不大，具備一定購置力外擴；廣州：供需平衡，價格穩(wěn)定，市場成熟度高，番禺/增城等形成緩沖市場，消化了廣州大量投資及自住客戶，截留外流購置力；深圳：需求旺盛，供給缺乏，供求矛盾顯著，價格上漲快，投資客戶已輻射到惠州、東莞等地，價格承受能力較強，具備區(qū)外購置力。2深圳高端物業(yè)市場輻射范圍內(nèi)潛在市場松山湖惠州位于第三圈層的邊緣地帶有理由巧借東風(fēng)。不得不提的地產(chǎn)東風(fēng)——深圳向東，向北，大勢所趨；近年來，位于第三圈層的龍崗中心城地產(chǎn)開展迅猛；深圳向東，向北！深圳市場供需比照分析土地供給的限制，使得住宅供給逐年減少市場逐年升溫，需求逐年旺盛供求矛盾明顯歷年住宅實際銷售面積歷年住宅批準預(yù)售面積開展期寂靜期復(fù)蘇期騰飛期目前深圳別墅市場進入騰飛期，2006年深圳別墅銷售均價為45320元/平方米，且消化速度較快，市場幾乎瘋狂？！圣莫麗斯北區(qū)翡翠灣圣莫麗斯南區(qū)一般94交通距離區(qū)域認知自然資源價格套數(shù)2萬一般較近稀缺1083.4萬低遠招華曦城一般1662.6萬低較遠100%100%100%銷售情況銷售周期工程名稱1天1天兩周一般922萬一般較近100%1周純水岸三期一般15>8萬高近100%1天東方花園一般46>6.5萬高近100%兩周東部華僑城稀缺23>8萬高遠??天琴灣三期稀缺4815萬高遠？？梅沙灣稀缺90>8萬高遠？？深圳別墅工程銷售情況極佳，銷售速度極快。距離并非價格的主要制約因素，資源對價格的敏感度較高。深圳別墅個案別墅類型項目名稱區(qū)域產(chǎn)品類型建筑面積m2套數(shù)第一居所型別墅曦城二期寶安獨棟、聯(lián)排、雙拼50000151萬科城四期龍崗聯(lián)排12500050振業(yè)城二期龍崗雙拼、聯(lián)排24000100余大山地一期龍崗聯(lián)排、雙拼、疊加31000152第五園三期龍崗?fù)ピ簞e墅、疊院32400280公園大地龍崗聯(lián)排和雙拼250000100水岸新都三期龍崗Townhouse612525鳳凰谷羅湖聯(lián)排、獨棟19448.7183東海岸四期鹽田獨立、聯(lián)排40300130純水岸四期南山Townhouse500014林棲湖南山Townhouse52000約173合計6352741258非第一居所型別墅梅沙灣鹽田獨立3213090余天琴灣三期鹽田獨棟別墅2530048東部華僑城鹽田獨棟別墅128000一期26合計185430164深圳別墅物業(yè)潛在供給量未來深圳別墅市場競爭劇烈的產(chǎn)品是第一居所型別墅，而具備稀缺景觀資源優(yōu)勢的非第一居所的度假復(fù)合型別墅供給量不大。價格分析價格第一居所非第一居所10000200004000080000十七英里圣莫麗斯振業(yè)城第五園天琴灣三期梅沙灣、東部華僑城星河丹堤招華曦城萬科城觀瀾高爾夫翡翠灣純水岸三期擁有稀缺景觀資源的度假/復(fù)合型別墅價格明顯高于第一居所型別墅的價格〔紅色標(biāo)示為為市區(qū)城市別墅〕觀瀾高爾夫翡翠灣工程創(chuàng)造了非海景度假型別墅的價格標(biāo)桿香密湖1號東方花園深圳高端物業(yè)市場小結(jié)>>擁有較好自然資源的市場存量較小，競爭相對較弱>>深圳購置力北擴趨勢明顯，為高端市場提供北上通道>>高端物業(yè)天花板價格屢被擊破>>高端物業(yè)價格對自然資源的敏感度高市場總結(jié)A：整體市場構(gòu)成：外鄉(xiāng)市場〔惠州高端市場〕＋有效潛在市場〔深圳高端市場〕+一般潛在市場〔東莞、廣州、河源等〕價值鏈2：目標(biāo)市場Q：本工程預(yù)期市場覆蓋面如何界定？Q：可選策略組合：滲透/品牌/價格Q——土地依據(jù)古典均衡價格理論P=f〔Q，Pc，I，E…〕構(gòu)建價值網(wǎng)，研究眾多價值鏈中最具拉升力的環(huán)節(jié)，尋找溢價空間。Pc——市場E——預(yù)期破局篇I——客戶孵化器投射面吸納點催化劑客戶分類高端客戶分類的目的在于1、根據(jù)客戶分層識別對其價格需求彈性的不同反響；2、根據(jù)客戶特征區(qū)分不同產(chǎn)品要素對價格的邊際奉獻。資產(chǎn)持有型享受使用型看中產(chǎn)品本身及未來溢價空間Eg:偶住型客戶長線投資者享受型因素敏感愉悅點在舒適度Eg:第一居所客戶商務(wù)型購置者對升值潛力最敏感愉悅點在利潤時間價值Eg:短線炒家交易獲利型

享受使用型翡翠灣90%客戶認為短期內(nèi)不會有較大的升幅，因此不考慮短期內(nèi)出售，但有70%的客戶表示如果升值到理想狀態(tài)將考慮出售資產(chǎn)持有型購置觀瀾大宅的企業(yè)類客戶和少數(shù)頂尖豪客，幾乎都表示如果生意沒問題將不考慮出售據(jù)中原三級地鋪訪問資料，純水岸一期及香蜜湖一號的短期換手率相對較高交易獲利型

客戶分類資產(chǎn)持有型享受使用型資產(chǎn)持有型交易獲利型

預(yù)支購買力保證銷售價格帶來濃厚居住氛圍保證銷量銷售前期引發(fā)高關(guān)注度交易獲利型客戶比例不宜過高，而享受使用型與資產(chǎn)持有型客戶必須保持合理及動態(tài)的比例，以保障不同銷售期與入住期的分階段目標(biāo)。客戶分類深圳客戶研究觀瀾湖上堤客戶〔30〕〔2〕深圳中原豪宅部VIP客戶〔18〕(1〕云深處客戶(8)(1〕紅樹灣/福田分行投資客戶〔11〕(1〕東莞別墅客戶〔23〕問卷調(diào)查5組客戶共發(fā)出100份問卷回收90份，有效樣本81定性訪談需求產(chǎn)品類型81份有效問卷中39人選擇TH，占48%；21人選擇獨立別墅，占26%；選擇多層和疊拼類型，共21人，占26%多數(shù)人更喜歡獨立別墅，但難以承受其高價位，而選擇TH品牌認知度68%的客戶對合生品牌較了解，32%的客戶對合生品牌不太了解，合生品牌在深圳的認知度有待提升?？蛻舯尘?5歲以下的客戶59人，占72%，客戶年輕化趨勢明顯3-4名成員家庭共58人，占71.6%，兩代居是調(diào)研的主力客戶群購置目的資產(chǎn)持有型占68%享受使用型占20%交易獲利型占12%4822147612111101315113321891311984531412010203040506070稀缺景觀開發(fā)品牌保值升值建筑外觀配套設(shè)施物業(yè)管理戶型平安私密周邊人群建筑質(zhì)量最重要其次重要第三重要%資產(chǎn)持有型認為稀缺資源最重要，其次是保值升值、開發(fā)商品牌享受使用型認為稀缺資源最為重要，其次是配套設(shè)施、開發(fā)商品牌交易獲利型認為保值升值最為重要，其次是稀缺資源和開發(fā)商品牌關(guān)聯(lián)分析購置因素分析能接受總價在200-400萬之間，占15%能接受總價在401-600萬之間，占37%能接受總價在601-800萬之間，占32%能接受總價在801萬以上，占16%

多數(shù)豪客能接受總價在401-800萬之間,占69%多數(shù)資產(chǎn)持有型客戶接受總價在401-600萬之間享受使用型客戶多數(shù)能接受總價601萬以上交易獲利型客戶多數(shù)接受總價在201-400萬之間總價接受度客戶定性訪談典型交易獲利型客戶業(yè)主姓名：戴小姐年齡：33籍貫：原籍江蘇，現(xiàn)籍加拿大家庭結(jié)構(gòu)：一家二口與父母同住職業(yè)：某電子公司老總學(xué)歷：本科畢業(yè)后至加拿大留學(xué)描述：父親經(jīng)營電子公司多年，自己留學(xué)后加深接手家業(yè)，認可房地產(chǎn)投資前景，曾投資紅樹西岸3套，在世金漢宮投資10套，第五園交了三個籌，未買到，觀瀾翡翠灣購置兩套別墅。因為行業(yè)的原因認為合生打造的惠州高爾夫復(fù)合物業(yè)值得投資。典型資產(chǎn)持有型客戶業(yè)主姓名：方先生年齡：42籍貫：中國籍家庭結(jié)構(gòu)：一家三口與父母同住職業(yè)：某煙草公司老總學(xué)歷：本科畢業(yè)描述：由于某種特別原因有大量的資金進行房地產(chǎn)投資，所購置的物業(yè)都要買最貴最好的，通過中原購置云深處，紅樹西岸，觀瀾翡翠灣，天琴灣，對惠州房地產(chǎn)不是很了解，但對合生印象較好，現(xiàn)在在深圳的居所為波托菲諾。十分注重細節(jié)，文化修養(yǎng)較高，因為天琴灣垃圾筒上的香熏就馬上購置，在觀瀾ARTDECO藝術(shù)品鑒會上看到一件展品不是ARTDECO風(fēng)格，十分生氣。此人是圈子內(nèi)的意見領(lǐng)袖式人物，可以影響周邊很多人。典型享受使用型客戶業(yè)主姓名：李先生年齡：38籍貫：香港籍家庭結(jié)構(gòu)：一家三口職業(yè)：建材公司老板描述：李先生所經(jīng)營的建材公司，專門代理世界頂級瓷磚、龍頭。許多別墅業(yè)主也是他客戶。購置翡翠灣的原因一是希望作為商務(wù)活動場所，一是作為他的產(chǎn)品展示區(qū)域。李先生與香港及國內(nèi)的大局部頂級室內(nèi)設(shè)計師合作，比方香密湖一號的樣板房大多從李先生公司采購，是比較隱性的意見領(lǐng)袖。資產(chǎn)持有型認為稀缺資源最重要，其次是保值升值/開發(fā)商品牌，能接受的總價在401-600萬之間享受使用型認為稀缺資源最為重要，其次是配套設(shè)施、開發(fā)商品牌，能接受總價601萬以上交易獲利型認為保值升值最為重要，其次是稀缺資源和開發(fā)商品牌，能接受總價在201-400萬之間客戶趨于年輕化對合生品牌認知度有待提高更傾向于購置TH產(chǎn)品價格接受度較高，69%的客戶可接受總價在401-800萬之間關(guān)聯(lián)分析總結(jié)深圳客戶研究小結(jié)公爵小鎮(zhèn)〔12〕〔1〕東方威尼斯〔19〕(1〕金山湖一號(11)(1〕半島一號〔26〕(2〕棕櫚島高爾夫〔13〕〔1〕問卷調(diào)查5組客戶共發(fā)出120份問卷回收81份，有效樣本65定性訪談惠州客戶研究40歲—50歲之間的客戶38人，占58%；另有11人在51歲以上3-4名家庭成員占42%；5-6名家庭成員占48%，兩代居和三代居是主力客戶群客戶背景家庭年收入在20-50萬之間，占14%51-80萬之間，占32%；81-120萬之間，占16%；121-180萬之間，占3%；181-250萬之間，占2%；251-350萬之間，占2%；351萬以上，占2%；保密人數(shù)占29%有效問卷中家庭年收入在50萬以上占57%，另有29%的客戶保密，說明惠州高端客戶經(jīng)濟實力雄厚。家庭年收入品牌認知度92%的客戶對合生品牌表示認可，8%的客戶對合生品牌不太了解，但幾乎所有客戶表示知道合生品牌。選擇獨棟別墅的客戶占26%選擇TH的客戶占55%在調(diào)研員提及TH產(chǎn)品，并強調(diào)產(chǎn)品面積較小具備總價優(yōu)勢時，有局部獨棟別墅客戶表示也可以接受TH產(chǎn)品，但希望TH產(chǎn)品做出特色多數(shù)客戶對TH、疊拼的具體概念并不十分清晰需求產(chǎn)品類型需求面積200-300平方米是目前惠州客戶選擇別墅的主流面積區(qū)間；享受使用型客戶多項選擇擇400平米以上資產(chǎn)持有型多項選擇擇200-400平米交易獲利型多項選擇擇200-300及200以下面積典型享受使用型客戶業(yè)主姓名：劉先生年齡：45籍貫：惠州本地人家庭結(jié)構(gòu)：一家四口職業(yè)：醫(yī)療器械公司老板描述：劉先生所經(jīng)營的醫(yī)療器械公司，公司在城區(qū)，工廠在仲愷，是金山湖一號的業(yè)主，在惠州多處有別墅，交友廣闊，很多別的樓盤的客戶訪談經(jīng)由他介紹，非常認可合生品牌，最關(guān)心平安問題。客戶定性訪談典型資產(chǎn)持有型客戶業(yè)主姓名：張先生年齡：45左右籍貫：臺灣人，美國籍家庭結(jié)構(gòu)：一家五口職業(yè)：電子音響公司老板學(xué)歷：本科描述：張先生所經(jīng)營的是電子音響公司，經(jīng)常往來臺灣，惠州，工廠在惠陽，公司非常有實力，在深圳的西鄉(xiāng)也有工廠，來大陸多年，對合生品牌非常了解和認同。享受使用型客戶多項選擇擇400平米以上面積資產(chǎn)持有型多項選擇擇200-400平米交易獲利型多項選擇擇200-300及200以下面積40-50歲是別墅物業(yè)購置主力對合生品牌認知度高，認可度高更傾向于購置TH產(chǎn)品200-300平方米是目前惠州客戶選擇別墅的主流面積區(qū)間關(guān)聯(lián)分析總結(jié)惠州客戶研究小結(jié)價值鏈3：價值承接者Q：不同細分市場客戶有何差異？A：客戶構(gòu)成：惠州客戶與深圳客戶對工程因素分解后的價格及面積敏感度存在差異，因而對工程預(yù)期價格的接受程度不同。Q：可選客戶組合：根據(jù)工程開發(fā)特性確定動態(tài)客戶構(gòu)成客戶總結(jié)Q——土地依據(jù)古典均衡價格理論P=f〔Q，Pc，I，E…〕構(gòu)建價值網(wǎng)，研究眾多價值鏈中最具拉升力的環(huán)節(jié)，尋找溢價空間。Pc——市場破局篇I——客戶孵化器投射面吸納點催化劑E——預(yù)期預(yù)期杠桿—政策調(diào)控今年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，央行已經(jīng)連續(xù)進行5次加息。并7次上調(diào)銀行準備金利率。5月29日九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見……目的：調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，平衡供需矛盾緊縮性的貨幣政策，多方抑制房地產(chǎn)過熱深圳局部銀行叫停二手樓貸款。公元2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)?關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知?，通知對開發(fā)商開發(fā)貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房貸款等多方面做出了新規(guī)定，詳情如下：新政前新政后土地貸款商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款再次強調(diào)

貸款條件對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達不到35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款再次強調(diào)有囤積房源等違規(guī)行為的企業(yè)貸款對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得對其發(fā)放貸款。貸款使用區(qū)域無此方面的規(guī)定商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得跨地區(qū)使用。對確需用于異地房地產(chǎn)開發(fā)項目并已落實相應(yīng)風(fēng)險控制措施的貸款，商業(yè)銀行在貸款發(fā)放前應(yīng)向監(jiān)管部門報備開發(fā)商開發(fā)貸款人為性因素大，執(zhí)行難對一些大型跨區(qū)域的房地產(chǎn)公司造成不利影響，但仍有空間，并沒有完全禁止跨區(qū)域使用房地產(chǎn)貸款。個人住房貸款新政前新政后第二套房首付2-3成對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%第二套房貸款利率可享受最高15%的優(yōu)惠利率貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍；而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高追加貸款無此項規(guī)定商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款額度隨房產(chǎn)評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款對于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的根底上還上浮10%的房貸利率，在加息屢次后，利率的上調(diào)對投機行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤空間。政策目的：調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，平衡供需矛盾，打壓投機類需求，使房地產(chǎn)市場更理性開展，而非打壓房地產(chǎn)市場。成熟市場上“跳舞〞是成熟開發(fā)商的長項但是，這個房地產(chǎn)的冬天確實有點冷……惠城深圳成交量新政后，一手/二手成交量均大幅度下滑。新政后，一手/二手成交量均大幅度下滑。成交價格部分樓盤價格通過變相降價的方式進行隱性降價，整體市場價格降幅較小。部分樓盤價格通過變相降價的方式進行隱性降價，價格降幅相比惠州明顯，房價正逐步回歸理性。客戶購買心態(tài)長遠來看，客戶的正常購買需求不會因為政策的調(diào)控而縮水，但現(xiàn)階段客戶的觀望心態(tài)濃，部分投資客急于拋售物業(yè)，使得競爭壓力加大。剛性需求仍然巨大，投資客受政策的影響較大，正逐步撤離，客戶的觀望態(tài)度濃。新政的影響價值鏈4：預(yù)期實現(xiàn)Q：如何最大化貼現(xiàn)“未來〞的價值？A：工程本身以合生的實力，土地本身的價值，以領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)面世，產(chǎn)品打造鎖定六星標(biāo)準，完成預(yù)期?？蛻艚M合：前期深圳“顛復(fù)先鋒〞+后期文化引領(lǐng)改變外鄉(xiāng)客戶基因，完成以點帶面的龍卷風(fēng)幅射效應(yīng)。局已破，道即明！優(yōu)術(shù)明道破局綱要郊區(qū)奢華大盤運營模式解析本項目啟示資源與距離的對決!——郊區(qū)奢華大盤運營模式解析遠郊奢華大盤根本共性地段資源品牌距離、邊緣山水、高爾夫……國內(nèi)一線品牌主導(dǎo)障礙因子牽引因子吸附因子規(guī)模千畝大盤可塑因子遠郊奢華大盤操作共性地段資源品牌規(guī)模++—距離是物理屬性，不可回避揚長避短是該類物業(yè)的操作共性強調(diào)核心資源與距離的對沖核心：優(yōu)勢的重復(fù)疊加，塑造多元化價值，用以弱化距離帶來弊端。遠郊奢華大盤成功案例解構(gòu)深圳萬科17英里惠州雅居樂白鷺湖代表目前深圳最具品性的濱海居住區(qū)代表惠州最具資源及品質(zhì)感的豪宅區(qū)深莞觀瀾高爾夫代表目前深圳最具資源占有的豪宅區(qū)深圳惠州東莞案例解構(gòu)一萬科·十七英里逆轉(zhuǎn)距離·強化價值·塑造生活語言十七英里的距離逆轉(zhuǎn)深圳葵涌加洲十七英里階層劃分工程原點目標(biāo)點理想點深圳遠郊最美海岸線資源與距離的對立距離精神屬性概念嫁接及階層劃分，轉(zhuǎn)化距離帶來的影響，使精神與物質(zhì)完美結(jié)合！資源與地段的共性距離的物理屬性由距離而產(chǎn)生的生活語言距離障礙矛盾解決1.交通弊端2.配套障礙3.遠景開展……1.距離深圳1小時2.鬧中取靜休閑地3.優(yōu)質(zhì)的海景資源……1.保持距離2.精神居住3.富人玩具……不適合居住居住并非物業(yè)唯一價值全新的生活語言Partylife生活方式語言即房子本身不僅僅是解決居住功能，更多表達是一種CIUB形態(tài)，即商務(wù)接待，休閑度假，或個人收藏的空間載體；購置的是一種時機，是一個身份，強調(diào)個性屬性和私隱性；資源價值萬科17英里/別墅客群萬科17英里/高層客群個性CIUBHOUSEVISTACIUB金字塔尖人士物質(zhì)和精神“雙冠〞老板，總裁，董事長，藝術(shù)家……喜歡被追捧，講究排場，不斷追求自我社會屬性和階層的維護以及穩(wěn)固；最好的社交方式：一個小型記者招待會，30分鐘的演講……新奢華主義RE-LUXE追求消費的升級，即滿足購置心理意義和情緒價值的東西，而不光注重產(chǎn)品功能，一定要表達內(nèi)心的情緒，如自信，舒服，自在，得意等；他們享受健康，追求時尚，講究好得的人際關(guān)系；頂級時尚曝光率物質(zhì)＋精神追求享受品位自由貴族生活語言遞進的客戶圈層細分同樣是面對富人，我們選擇哪一類？細分再細分！PATTYLIFE生活語言的圈層營銷〔營銷方式索引〕>>中汽南方VIP車主·萬科17英里客戶璀璨海岸PATTY>>中國農(nóng)業(yè)銀行羅湖支行VIP客戶繽紛海岸嘉年華>>陸虎/富豪/捷豹車主璀璨海岸PATTY>>民營企業(yè)家歡聚17英里>>新奢華主義總裁慈善派對>>匯豐銀行VIP客戶17英里繽紛海岸PATTY…………Partylife生活方式語言的演繹低調(diào)的窄眾傳播形成17英里的主要營銷內(nèi)核結(jié)論——萬科17英里強調(diào)精神層面強調(diào)人的距離度假+CIUB的生活語言圈層主題營銷以17英里地客群感受為第一參考,即精神層;營造的產(chǎn)品具備精神屬性,講究創(chuàng)新和內(nèi)涵,講究與地脈的充分結(jié)合,講究個性屬性;以精神層至勝的遠郊奢華大盤！海岸物業(yè)案例解構(gòu)二觀瀾湖世界僅有·別無他求·創(chuàng)造唯一性豪宅觀瀾湖的價值創(chuàng)造深圳觀瀾最大球會吸附力工程原點目標(biāo)點理想點深圳邊緣地塊大自身價值創(chuàng)造影響力擴張讓影響力擴張,范圍越大那么距離的障礙越小,成為頂級富豪的炫富場所.創(chuàng)造價值創(chuàng)造唯一性頂級炫富全球最大—216洞高爾夫球場用巨資打造的奢侈配套五星度假休閑酒店〔駿豪酒店、賽維納〕亞洲最大網(wǎng)球中心〔51塊網(wǎng)球場〕亞洲最大的觀瀾湖國際頂級時尚SPA，總占地面積達20000平方米凡事追求最大最豪占地面積達80000㎡的三大高爾夫會所前后無遮擋，開闊視距，永遠站在風(fēng)景第一線高爾夫聯(lián)體物業(yè)的獨有優(yōu)勢——單線形規(guī)劃由物質(zhì)而產(chǎn)生的生活姿態(tài)距離障礙矛盾解決1.交通弊端2.配套障礙3.遠景開展……1.最大球會2.頂級配套3.頂級別墅……1.絕對價值2.追求最豪3.富人符號……開展障礙為了擁有價值而可以舍棄距離值得擁有成為唯一后，足夠的購置理由將掩蓋其工程的缺乏多元化價值的創(chuàng)造，讓物業(yè)本身具備了投資、自住、資產(chǎn)持有等多種消費動機；消費動機將其的客戶圈層無限放大，從觀瀾到整個深圳，再擴散到東莞及華南區(qū)域，甚至擴散至整個中國，也正因為此，才有可能捕捉到少而又少的金字塔塔尖的少量客戶群體。資源價值觀瀾湖高爾夫大宅/別墅客群個性TOP1頂級財富人士，絕對的財富持有中國、日本、韓國……老板，總裁，董事長……高爾夫愛好者和追捧者喜歡被追捧，講究排場，不斷追求自我社會屬性和階層的維護以及穩(wěn)固；頂級+曝光率+物質(zhì)由物質(zhì)層面所轉(zhuǎn)換的觀瀾湖客戶讓世人所仰慕的高調(diào)影響力營銷〔營銷方式索引〕>>第53屆歐米茄觀瀾湖高爾夫世界杯>>第四次“生活奧斯卡-賓利高爾夫球賽和慈善之夜〞。>>觀瀾湖“為東莞喝彩〞郎朗迎春音樂會>>觀瀾湖聯(lián)手法拉利、保時捷成功舉辦“醉中國·奢華生活大賞〞>>觀瀾湖高爾夫球會刷新吉尼斯世界紀錄，成為世界最大球場…………最大的高爾夫球會、法拉利、賓利、世界杯……所有的元素都是值得炫耀和被人仰慕的，所有的方式都能表現(xiàn)出這是最高調(diào)的生活姿態(tài)。結(jié)論——觀瀾高爾夫強調(diào)物質(zhì)層面世界最大的球場頂級配套詮釋頂級富豪生活匹配層面營銷以觀瀾湖的客群感受為第一參考,即物質(zhì)層;頂級富豪的身份證明，顯富階層的心水選擇，觀瀾高爾夫所能代表的是豪宅的非凡尺度，物質(zhì)層面極至演繹;以物質(zhì)取勝的頂級奢華大盤！高爾夫物業(yè)案例解構(gòu)三雅居樂白鷺湖絕版資源·頂級配套·打造城市名片白鷺湖的資源轉(zhuǎn)換惠州汝湖城市名片聚合力工程原點目標(biāo)點理想點惠州近郊資源絕版資源轉(zhuǎn)換創(chuàng)造城市最“靚’點讓資源價值最大化,打造城市名片,成為惠州最具影響力及聚合力的豪宅.利用資源創(chuàng)造配套區(qū)域絕對號召力政府形象工程絕版山水資源十大世界頂級配套由資源而產(chǎn)生的絕對價值距離障礙矛盾解決1.周邊環(huán)境2.周邊配套3.交通系統(tǒng)……1.絕版山水資源2.世界頂級配套3.政府形象工程……1.絕對價值2.精神居住3.商務(wù)度假……適合居住但本錢高物業(yè)價值的多樣性富豪階層的生活情趣及商務(wù)需求資源的絕對稀缺性形成的富豪名片資源本身只是一種載體，物業(yè)已成為富豪階層的資產(chǎn)證明，在強大配套的支持下，將居住價值的生活情趣最大化，將商務(wù)價值提升另一個高度〔度假式商務(wù)〕。資源價值白鷺湖別墅客群個性區(qū)域NO.1富豪階層，絕對的財富持有惠州、深圳、珠三角……老板，總裁，高層管理……財富積累后期的資產(chǎn)持有開啟享受生活的方式，強調(diào)生態(tài)資源及頂級配套帶來的生活情趣及商務(wù)需要。享受+情趣+商務(wù)由生活情趣及商務(wù)度假雙重導(dǎo)向下的白鷺湖客戶結(jié)論——以資源取勝的近郊奢華豪宅！本工程啟示產(chǎn)品核心價值研究人文\精神符號表現(xiàn)\風(fēng)格地段\景觀最早波托菲諾第五園十七英里觀瀾湖本工程如何符號化產(chǎn)品裝飾包裝頂級配套建筑細節(jié)對市場影響力實現(xiàn)可能性景觀打造人文及精神層面如何打造名人效應(yīng)生活方式高爾夫生活對市場影響力實現(xiàn)可能性商務(wù)活動優(yōu)術(shù)明道破局綱要聯(lián)盟軍新戰(zhàn)略優(yōu)術(shù)篇執(zhí)行力奢適主義改適營銷銀質(zhì)服務(wù)立足點趨優(yōu)消費沉穩(wěn)、有相對穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽、尊貴奢華的生活方式思想深刻、有極強的洞察力、有遠見、有較高的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活根底上，強調(diào)個性化的生活方式、較強的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個性的標(biāo)志物[典型案例：天琴灣]懷舊內(nèi)斂、道德感強、有一定的信仰〔如宗教信仰〕、喜歡清靜和人文氣息濃的地方豐富的閱歷、有敏銳的洞察力、較強的人際網(wǎng)、存在一些顯示身份的炫耀心理同時也注重生活品質(zhì)和舒適性。[典型案例：云深處]重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細節(jié)、個人意識強、社交面廣、勇于嘗試新的東西、追求適合自己的新生活方式[典型案例：十七英里]思想守舊、頑固、愛面子講派場、對金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對價格有一些敏感[典型案例：城市山谷]責(zé)任感強、有不斷提升自身的強烈愿望、務(wù)實、對金錢在某種程度上保有“節(jié)儉〞精神、對價格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時尚流行元素、對價格有一定的敏感[典型案例：萬科城]價值層面?zhèn)鹘y(tǒng)理性體驗式財富層面高中低本項目核心客戶目標(biāo)客戶價值取向本工程客戶心態(tài)共性主動以財富為支撐的放縱消費vs消費分層以理性為制約的經(jīng)驗消費富裕階層的放縱消費觀正在逐漸瓦解，消費結(jié)構(gòu)逐漸呈兩極化：趨優(yōu)消費花大價錢換取在情感、品質(zhì)、性能方面具備顯而易見的價值；趨平消費對那些不具備情感重要性的商品，專門挑廉價貨?！ㄊ款D咨詢公司?消費升級?趨優(yōu)消費者心態(tài)特征相信自己對工程的情感反響；憑借豐富的置業(yè)經(jīng)驗形成縝密思維與眼光；需要更加實在的價值與差異化；對應(yīng)的產(chǎn)品檔次與形象。Q:—情感反響在本工程的落腳點？何種工程形象才能打動趨優(yōu)消費者？結(jié)論：為本工程爭取趨優(yōu)消費者。聯(lián)盟軍新戰(zhàn)略優(yōu)術(shù)篇執(zhí)行力奢適主義改適營銷銀質(zhì)效勞立足點趨優(yōu)消費對新奢華商品的理解：非傳統(tǒng)奢侈品類中的頂級品牌傳統(tǒng)奢侈品牌的延伸利用情感因素樹立廣泛威望的品牌地產(chǎn)行業(yè)新奢華商品：公寓物業(yè)：世金漢宮Golf物業(yè)：觀瀾翡翠灣海景物業(yè)：萬科17英里何謂奢適主義？梅塞德斯-奔馳A140我是奔馳馬克·雅可布我是lv觀瀾長堤我是世界第一大球會的golf物業(yè)范思哲17英里我是消費品也是藝術(shù)品以距離圈定少數(shù)優(yōu)勢階層借鑒新奢侈品的推廣營造本工程高檔次傳統(tǒng)奢侈品的延伸樹立了廣泛威望的東江畔東江上游\東江源社交場,生活元素CLUB,突破居住價值升華物質(zhì)價值,提升精神屬性根底價值提升精神感知GOLFHOUSE合生品牌知名度轉(zhuǎn)化為認知度優(yōu)越,純粹,低調(diào)社交道具,玩味娛樂有價值,值得擁有信賴,效勞,尊貴私家島，稀缺島嶼惠州僅有，絕不再生東江上游自然感知稀缺價值人文底蘊CLUB+HOUSE品位感知多元價值第二居所GLOF交際感知富人娛樂場高尚生活元素我們認為世界上最昂貴的房地產(chǎn)不是真正意義上的土地和房產(chǎn),而是島一座獨擁天地，悠然自得，不受干擾的島，2003最新報價如下:●美國維京群島的HansLollick島→2000萬美金●加拿大英屬哥倫比亞省的James島→4990萬美金●巴哈馬的Exuma島→800萬美金●英格蘭的Osea島→600萬歐元●愛爾蘭的(MacDermotts)城堡島→54.2萬歐元●意大利威尼斯的Tessera島→450萬美金●美國密歇根州的BattleCreek島→300萬美金●愛爾蘭的Inishturkbeg島→124.5萬歐元●法屬玻利尼西亞的BoraBora礁湖→100萬美金●LagoRanco的Cheno島→36.2萬美金………有關(guān)昂貴的私家島迎合理念更新〔傳統(tǒng)奢華因素〕——平衡健康的生活本義——新奢華品的傾斜消費

引導(dǎo)情感回歸〔樹立廣泛威望〕——社會精英的信仰再造迎合＋引導(dǎo)形象演繹源本天賦·自然奢享同步世界的居住享受CLUBLIFE，一種生活標(biāo)準的誕生本工程入市的定位語:南中國.世界籍華人特區(qū).私家島限量開放生活方式：自我關(guān)愛、個人風(fēng)格富庶閑適生態(tài)健康商務(wù)交流國際化聚會融合和諧工程境界：探索追求、聯(lián)系紐帶概念設(shè)想希望自然自在不再是一種奢侈的度假，而將重新成為生活的一局部……源本天賦意向生活圖片“深呼吸一次，足足回味一輩子〞“人的休閑生活也將參與定義他將來工作的價值〞CLUBLIFE，一種生活標(biāo)準的誕生在這里，社區(qū)/別墅就是一個CLUB，經(jīng)常舉行一些商務(wù)PARTY或家庭PARTY，人們就像置身一個沙龍的海洋，甚至是一個名利場，一個南中國中心的新貴名利場，而在這個名利場中，人們玩的是名，獲的是利，各取所需。于此，CLUB成為了生活的一局部！一種生活標(biāo)準從此誕生！案名建議方向：合生·世界灣東江上游，名流聚集之地，強調(diào)工程的地塊價值資源，東江上游，同時水聚財，意味著財源廣進！其他案名：合生·東江源合生·東江帝景合生·灣流匯合生·世界灣源本天賦·自然奢享CLUBLIFE，一種生活標(biāo)準的誕生聯(lián)盟軍新戰(zhàn)略優(yōu)術(shù)篇執(zhí)行力奢適主義改適營銷銀質(zhì)效勞立足點趨優(yōu)消費占領(lǐng)生態(tài)高爾夫濱江生活制空權(quán)—凸顯生態(tài)高爾夫濱江生活方式—展現(xiàn)產(chǎn)品稀缺色彩—建立輿論體系高位營銷高形象高姿態(tài)高收益+組合營銷鏈產(chǎn)品鏈形象鏈品牌鏈營銷總思路四大營銷策略體系營銷錦繡山河五大營銷體系洗腦式營銷植入式營銷輿論式營銷領(lǐng)導(dǎo)式營銷領(lǐng)導(dǎo)式營銷所謂“領(lǐng)導(dǎo)〞就是在同一片區(qū)建立自身獨立的話語權(quán)，他是主流的，是高位的，是牽引其他的，本工程將置于這樣一個高度來營造工程的價值。1.領(lǐng)導(dǎo)同片區(qū)即我們位于惠州泛水口片區(qū)，但我們要超越區(qū)域價值，建立全新生態(tài)高爾夫濱江新價值觀。2.媲美深圳豪宅區(qū)領(lǐng)導(dǎo)式營銷需要我們把自己放在深圳的豪宅圈比較，直接面對的就是東部豪宅片區(qū)、觀瀾湖高爾夫等豪宅圈的競爭。3.高調(diào)入市，以觀念感染人領(lǐng)導(dǎo)式營銷即要建立自得話語體系，形成自身的豪宅價值觀，以高調(diào)入市場，與同線產(chǎn)品拉開絕對的距離。亞洲首屆獲獎建筑設(shè)計展聯(lián)手domus舉辦亞洲首屆獲獎建筑設(shè)計展意大利最著名的建筑、設(shè)計雜志?domus?，1928年創(chuàng)刊來，始終以敏銳的視角，客觀、及時、全面地報道全球建筑、設(shè)計及藝術(shù)動態(tài)，對國際建筑、設(shè)計及藝術(shù)界有著廣泛深遠的影響，成為全球最具活力和影響力的專業(yè)雜志之一。出發(fā)點：1、借成熟品牌之勢，表達工程價值：domus作為世界著名的建筑雜志，在建筑、藝術(shù)等行業(yè)都要強大的號召力，讓本工程作為世界級別墅作品的形象深入人心；2、吸引媒體聚焦本工程：DOMUS在亞洲首次舉辦的建筑設(shè)計展，必將吸引眾多媒體報道，而本工程作為主辦方之一，知名度必將得到較大提升。亞洲首屆獲獎建筑設(shè)計展高爾夫濱江音樂會李云迪中國情迷高爾夫濱江音樂會

?水邊的阿狄麗娜??海邊的星空??愛的誓言?利用明星效應(yīng)，配合工程特點，挖掘產(chǎn)品內(nèi)涵，制造人氣話題，以高雅、浪漫藝術(shù)氣氛，帶給未來居住客戶無數(shù)想象空間。賦予園林藝術(shù)氣質(zhì)——國際行為藝術(shù)突出工程藝術(shù)氣質(zhì)，成為一個景點，通過藝術(shù)的演繹，把高爾夫、濱江、園林的優(yōu)勢放大到極點，并表達著對居住者的深刻理解，例如：紐約中央公園的?門?等作品，都可以表達對未來生活的深刻理解。洗腦式營銷客戶來到現(xiàn)場,已經(jīng)成功一半,讓他們親身感受這樣一種尊貴,讓他們切身融入到居住的高檔氣氛之中;第一廳第二廳第三廳CLUBLIFE情景演繹中心合生創(chuàng)展豪宅打造體系及效勞體系戰(zhàn)士中心高爾夫濱江生活方式全演繹生態(tài)高爾夫濱江區(qū)建成后完美景象第四道門進投影“生態(tài)高爾夫濱江生活〞全景體驗效勞中心銷售中心以絕對的稀有和身份感裝修樣板房，給業(yè)主最真實的感受，更多的是表達工程所營造的生活方式；全部采用最高檔最人性化的特色裝修；內(nèi)部全部以實物展示，業(yè)主進去可觀可用可享；金鑰匙效勞提前進駐樣板房接受咨詢；樣板房內(nèi)部設(shè)施保持可使用狀態(tài)攜手阿瑪尼重金打造“國寶級〞樣板房繼GiorgioArmani親自設(shè)計了香港700平米的ArmaniBar后，建議本工程力邀GiorgioArmani為工程量身打造樣板間。享有尊貴，這是您應(yīng)有的最根本。所以，金鑰匙白金級效勞從您預(yù)約工程開始?？傊?，與您交流的第一時間，您將感受無與倫比的尊貴；1.金鑰匙參觀預(yù)約接送效勞2.代為泊車取車3.尊貴接待4.社區(qū)金鑰匙效勞進駐5.金鑰匙客戶效勞檔案開始建立6.客戶親臨之后的增值效勞〔例如咨詢、取物、代定車船票等〕金鑰匙效勞從預(yù)約開始植入式營銷根植工程優(yōu)勢，以活動結(jié)合，充分演繹；活動主題結(jié)合工程資源主題后體驗經(jīng)濟時代的到來植入價值點：自然、奢享、國際化、世界級、商務(wù)、交流東江劃艇賽植入點：惠州教育、科技、實業(yè)機構(gòu)圈層客戶選擇參與健康管理組織咨詢自然資源健康生活方式業(yè)主競合精神周邊規(guī)劃配套品味人生組織意向客戶東江自駕游東江自駕游提供定制式的“自駕看樓引導(dǎo)車〞效勞松山湖迎奧運2021自行車環(huán)東江活動植入點：結(jié)合2021大事件頂級服裝品牌濱江發(fā)布會植入點：工程奢華氣質(zhì)社區(qū)環(huán)境營造與自然江景

植入點：高雅的形象與品味；工程自然環(huán)境賣點；東西文化精粹展示的舞臺楊麗萍主編——映像東江李云迪——彈奏水邊的阿狄麗娜承辦/贊助“中國**經(jīng)濟頂峰論壇〞參加“博鰲亞洲論壇2021年年會〞本次主題：構(gòu)建綠色亞洲，尋求平衡開展時間地點：4月18-20日在海南博鰲舉行輿論式營銷所謂輿論是通過市場上不同角度不同的聲音對工程本身產(chǎn)生的討論，從而對工程知名度和美譽度產(chǎn)生積極影響。華南首席亞太交流中心誕生于惠州！生態(tài)商務(wù)VS市區(qū)商務(wù)——商務(wù)會館大比拼詮釋最具競爭性的商務(wù)價值模式，探討與生態(tài)的交流，建立工程獨特話語體系；工程炒作——建立工程亞太交流中心新品上市會是一項重要傳播活動，基于本工程的規(guī)模性和影響力，本工程建議在惠州、深圳、香港三地同時上映，擴大影響1〕研討會，合生領(lǐng)導(dǎo)暢談要在東江上游生產(chǎn)合生地產(chǎn)史上更具影響力的工程；2〕規(guī)劃設(shè)計、園林、物管、室內(nèi)設(shè)計等相關(guān)單位對產(chǎn)品進行相關(guān)介紹3〕各城市邀請有關(guān)業(yè)界專家、學(xué)者對工程進行相關(guān)點評4〕參加國際建筑及藝術(shù)評獎，提升美譽度5〕合生名人夜6〕阿瑪尼08春季服裝新品發(fā)布產(chǎn)品上市會——品牌體驗周

舉辦“中國·東江2007全球生態(tài)居住論壇〞1.網(wǎng)絡(luò)推廣與搜房網(wǎng)聯(lián)合對工程進行“中英文〞全球推廣與深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)建立網(wǎng)絡(luò)名片建立工程自身網(wǎng)絡(luò)實名宣傳推廣每次關(guān)于工程本身的公關(guān)活動將在網(wǎng)絡(luò)上予以傳播2.平面媒介報媒：與香港建立戰(zhàn)略聯(lián)盟推廣模式；媒體資源：借助媒介的影響力舉辦各類公關(guān)活動，邀請相關(guān)政要人員；雜志媒介：?GOLF?、?CEO?、?座駕?進行定期片面?zhèn)鞑?.電視媒介電視傳媒：制作30秒廣告宣傳片，展現(xiàn)工程生態(tài)式居住與商務(wù)。推廣媒介和途徑：線上樹立工程高端形象及生活方式形象問題客戶問題持續(xù)性問題高調(diào)高本錢低調(diào)低本錢高調(diào)高本錢少本錢高調(diào)性少節(jié)點持續(xù)性小眾解決線下小眾傳播推廣活動傳播主線推廣執(zhí)行線上媒體選擇戶外廣告：惠深高速、廣惠高速、深汕高速、惠河高速、深南大道、濱河大道、北環(huán)大道中建議選擇4塊。報紙廣告：?深圳特區(qū)報?、?南方都市報?電視：?翡翠臺?、?鳳凰臺?等直郵：深圳香蜜湖片區(qū)、華僑城片區(qū)、銀湖、紅樹灣、南硅谷、寶馬等名車車主等，惠州豪宅片區(qū)短信：來訪客戶、豪宅片區(qū)客戶等網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)、深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)網(wǎng)站：發(fā)布工程信息線下活動與輔助媒體結(jié)合小眾媒體專業(yè)雜志：?航空雜志??財富??臺商雜志??GOLF??CEO??座駕?等專業(yè)報紙：?中國經(jīng)營報??經(jīng)濟觀察報?等專業(yè)網(wǎng)站：高爾夫網(wǎng)站，奢侈品網(wǎng)站等線下推廣主要解決營銷節(jié)點的人氣聚集、活動的延續(xù)性以及銷售期的客戶積累三大問題。時效性推廣與活動緊密配合，短信、直郵、網(wǎng)絡(luò)等，充分結(jié)合售樓處開放、銷售展示區(qū)及樣板房開放、新品發(fā)布會等節(jié)點進行展開攻擊。營銷亮點盤點登記表銷控列表銷控分析列表聯(lián)盟軍新戰(zhàn)略優(yōu)術(shù)篇執(zhí)行力奢適主義改適營銷銀質(zhì)效勞立足點趨優(yōu)消費效勞體系——銀質(zhì)效勞頂級客戶的尊崇優(yōu)享來自于：度身定制式效勞減少信息不對稱合生禮賓司合生禮賓司僅限于效勞合生最高端的少數(shù)樓盤，為戶主提供禮賓司服務(wù)，日常包括新居入伙、租賃服務(wù)、交通安排、家務(wù)助理、娛樂活動、特別慶?；顒印⑽飿I(yè)維修，物件儲存及送遞服務(wù)，住客如需外出公幹或旅行，禮賓司亦會代辦機票及住宿等服務(wù)。品味人生系統(tǒng)管理項目概況項目管理策劃管理銷售前臺信息管理統(tǒng)計分析財務(wù)管理系統(tǒng)基本設(shè)置、密碼修改、參數(shù)設(shè)置等銷售排行榜、銷售數(shù)據(jù)等實時顯示項目基本資料、戶型資料、房間數(shù)據(jù)等客戶調(diào)查、房間調(diào)價、優(yōu)惠折扣等客戶管理、銷控表、銷售記錄等廣告信息管理、廣告費用等項目分析、銷售分析、客戶分析等對帳管理、收款管理等13456789報表中心銷售月總結(jié)、報數(shù)表、客戶報告、簡報等2豪宅效勞體系：CCES的運用CCES：CentalineChinaEstateSale峰終體驗豪宅銷售效勞質(zhì)量檢測時間X-Axis一般舒服愉悅停車場接待處展示中心項目介紹沿江參觀會所體驗樣板房體驗價格試算交付定金簽認購書禮品贈送滿意度專題客戶滿意度的利好■93%CEO認為客戶管理是企業(yè)成功和更富競爭力的最重要因素——AberdeenGroup■客戶忠誠度提高5%，利潤上升幅度將到達25%～85%——HarvardBusinessReview■一個非常滿意的客戶的購置意愿將六倍于一個滿意的客戶——XeroxResearch■2/3客戶的離開是因為客戶關(guān)心不夠——YankeeGroup■滿意客戶將通過持續(xù)的重復(fù)購置、新客戶的推薦，為企業(yè)帶來收益。接待打動促進成交業(yè)主到訪介紹參觀資料入會推介計價問卷登記回訪接待信息完善付款認購書問卷入會后續(xù)流程回訪按揭合同信息傳遞資料齊備業(yè)主管理售后效勞再售時機交流時機

銷售環(huán)境細分周到、標(biāo)準詳盡、體驗、文化、創(chuàng)新貼心、舒適、互動、關(guān)注簡單快捷、舒適、信息全面、自尊/喜好方便快捷、舒適、清晰、滿足關(guān)注、交流接待打動促進成交業(yè)主關(guān)鍵詞銷售環(huán)境細分滿意度關(guān)鍵改善環(huán)節(jié)HighLOW客戶認為重要性表現(xiàn)得分急需改進區(qū)High競爭優(yōu)勢區(qū)潛在改進區(qū)潛在優(yōu)勢區(qū)LOW品牌認同產(chǎn)品創(chuàng)新客戶回訪客戶積累方式檔案管理情感關(guān)懷開盤流程方式產(chǎn)品體驗物業(yè)管理價格風(fēng)險提示人員引導(dǎo)人員培訓(xùn)人性化入伙流程信息透明度彈性度投訴處理頂級配套客戶滿意度客戶管理專業(yè)素質(zhì)細節(jié)營造檔案管理現(xiàn)場管理工作流程手續(xù)辦理標(biāo)準化銷售工具統(tǒng)一模式人員口徑統(tǒng)一客戶回訪流程標(biāo)準接待流程改進開盤方式及環(huán)節(jié)改進預(yù)約上門簽約設(shè)立VIP簽約室銷售人員成長日志人員定期培訓(xùn)練兵全員營銷產(chǎn)品建議及提醒品牌文化理念培訓(xùn)看樓路線指引清晰人員引導(dǎo)，問題及時上報設(shè)引導(dǎo)崗，為客戶提供咨詢服務(wù)設(shè)定預(yù)警機制（客戶問題檔案）設(shè)置銀行按揭駐場風(fēng)險公示系統(tǒng)記住客戶姓氏，并打招呼節(jié)日生日祝福短信個人生活關(guān)懷，溫馨提示“好感宣言”貼牌來訪客戶跟進管理系統(tǒng)售前、售中、售后管理客戶信息電子管理客戶細分，分類管理產(chǎn)品動態(tài)短信通告預(yù)警機制客戶管理中，應(yīng)針對問題客戶以及客戶提出的問題，進行及時記錄和上報，以周為單位盡快處理銷售中遇到的客戶問題。物業(yè)顧問成長日志人員培訓(xùn)中的重點環(huán)節(jié)，每位銷售員設(shè)立個人成長日志，記錄工作中經(jīng)驗和問題，善于自我總結(jié)，由銷售經(jīng)理每周點評，能較快提高銷售員個人素質(zhì)。胸前貼牌“好感宣言”，溫馨的標(biāo)語是與客戶溝通時最好的軟化劑，令客戶感覺到受關(guān)注的同時，也能時刻提醒銷售人員的服務(wù)精神。具體實施客戶信息電子管理系統(tǒng)電子管理系統(tǒng)將對跟進客戶的歷史記錄和跟進人形成完整全面的管理模式，便于誠意客戶分類，操作也更為方便。全民營銷銷售流程中各個環(huán)節(jié)都將與客戶有直接接觸，通過各崗位營銷常識和服務(wù)培訓(xùn)，每個環(huán)節(jié)的人員都能具備專業(yè)的營銷服務(wù)能力，對于提高滿意度至關(guān)重要。記住客戶姓氏每次見到客戶總能用姓氏來稱呼，細節(jié)的改進能讓客戶感覺到受關(guān)注和尊崇感，提高客戶滿意度。THANKS浦東別墅市場四月月報2021.5本次匯報內(nèi)容第一局部上海獨棟別墅市場第二局部浦東獨棟別墅市場第三局部浦東獨棟別墅競爭個案市場分析第四局部浦東高端住宅市場第五局部浦東高端住宅競爭個案市場分析第一局部上海獨棟別墅市場分析市場供給08年4月，上海獨棟別墅市場新增123820平方米,合計424套;與三月份相比，供給量減少了28.9%；上海獨棟市場的新增量供給開始減少，大規(guī)模供給很難持續(xù)；市場供給明細區(qū)域樓盤名稱新增面積新增套數(shù)套均面積奉賢海灣世紀佳苑230.351230.35海灣假日花園4330.8215288.72青浦朱家角康橋水鄉(xiāng)小城43491.51173251.40西郊華城5868.349652.04四荷藝墅6147.5420307.38大華云庭6572.0321312.95寶山海德花園10036.6529346.09大華河畔華城2698.2711245.30嘉定安亭新鎮(zhèn)673.182336.59松江天馬花苑10479.6432327.49佘山3號17208.860286.81上海晶園4124.2613317.25復(fù)地藝墅6458.324269.10昌鑫花園5500.4214392.82合計123820.1424292.034月上海獨棟新增情況目前，推盤主力區(qū)域在青浦和松江兩個區(qū)域，新增量依次為62079平方米和43771平米；從供給量看，在3月上海獨棟市場大量放量后，4月份新增量供給有所減少，但從近一年來看，供給仍然處在高位，未來新增量的供給放緩；從區(qū)域看，青浦地區(qū)前期放量較少，受整個市場放量及市場利好的影響，該區(qū)域加大了推案量，總計6.2萬方，并主要集中在康橋水鄉(xiāng)工程。新增量的供給，將緩解青浦地區(qū)別墅的供不應(yīng)求的矛盾，并帶動青浦獨棟市場成交量的增加；松江地區(qū)的佘山板塊新增量持續(xù)增多，繼3月頂級別墅大量供給后，4月份佘山3號、天馬花苑和上海晶園三個樓盤又有新增供給，為3.2萬方；本司認為，4月份的新增量的持續(xù)增加，說明開發(fā)商對目前的別墅市場保持樂觀的態(tài)度。供給量的迅猛增加，將帶動獨棟市場成交量的提升；市場供給結(jié)論市場去化4月，上海獨棟市場去化穩(wěn)中有漲；由于新增量供給時間相對集中，對成交量的帶動更多為后續(xù)市場的表現(xiàn)；獨棟的成交量有所增加，但還沒有到達去年同期水平；市場成交明細4月上海獨棟市場成交前6名從成交個案來看，集中在上月有新增量供給的樓盤，新增量對成交量帶動的效應(yīng)開始顯現(xiàn)；佘山3號受新增供給的增加，并憑借佘山的區(qū)位和其自身小獨棟的優(yōu)勢，去化較快；以御翠園和俐馬花園為代表的浦東板塊，受前期供給缺乏的影響，在開盤后便得到了良好的去化，浦東對頂級別墅存在需求；南郊別墅憑借閔行的完善配套和較好的市場口碑，去化良好；馬橋的綠城玫瑰園憑借高爾夫球場、國際網(wǎng)球中心等高檔休閑場所，吸引了市場高端客源，4月份去化了5套大獨棟；樓盤名稱去化面積去化套數(shù)成交均價區(qū)域佘山3號86863229416松江御翠園71282390991浦東康橋水鄉(xiāng)68152719306青浦南郊別墅58761728641閔行綠城玫瑰園3516544401閔行俐馬花園35031264686浦東市場價格從價格方面來看,隨著浦東等一批頂級別墅的成交放量，尤其是御翠園和俐馬花園兩個頂級個案的高價成交，帶動整個上海獨棟市場的成交均價到達了3.43萬元/平米的高位運行；由于受到4月小獨棟供給增加的影響，未來的價格可能短時間出現(xiàn)回落，但整體保持波動上漲的態(tài)勢；從供給量看，4月供給量進一步增加，根本都為小面積獨棟；其中，康橋水鄉(xiāng)放量最大，為4.3萬方，占整個市場供給的三分之一；從成交量看，受到3、4月份新增供給的影響，4月獨棟別墅的成交量持續(xù)增加，但成交體量還未到達去年同期的體量；從成交價格看，浦東頂級別墅的大量成交直接拉動了整個市場的成交均價；市場結(jié)論我司認為，近期獨棟市場的放量，在一定程度緩解了別墅供不應(yīng)求的矛盾，但受別墅用地禁令的政策影響，別墅的稀缺性依舊明顯，未來的市場看好；第二局部浦東獨棟別墅市場分析市場供給浦東地區(qū)別墅供給不平衡，連續(xù)幾個月沒有新增量后，3月份迎來了一次集中放量；4月份無新增供給，浦東別墅用地缺乏，別墅的稀缺性依然明顯；市場去化在新增供給的帶動下，4月的獨棟成交量迅速增加，共計41套；其主要為御翠園和俐馬花園的市場表現(xiàn)，兩個樓盤共計成交35套，其他別墅由于缺少后續(xù)供給和開發(fā)商的惜售心理，去化較差；市場價格08年4月，浦東地區(qū)獨棟別墅成交均價在頂級別墅御翠園和俐馬花園的帶動下，開創(chuàng)歷史新高水平，到達了7.4萬元/平米的高價；御翠園供給充足，預(yù)計未來浦東的成交均價仍將在高位運行；從供給量看，在3月份的集中放量后，4月份沒有新增供給，未來別墅將不會有大規(guī)模新增供給的集中上市；從成交量看，受到3、4月份新增供給的增加，帶動了浦東獨棟別墅成交量的增長，并成為整個上海獨棟市場的熱點；從成交價格看，受到頂級別墅的成交帶動，4月份成交價格進一步提升，到達7.4萬元的高位運行；雖然受到3月供給迅速增加，暫時緩解了浦東別墅的市場需求；但新增供給很難持續(xù)，未來浦東別墅市場的稀缺性依舊；市場結(jié)論第三局部浦東獨棟別墅競爭市場分析案名九間堂現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海證大三角洲置業(yè)有限公司目前已累計推出48套別墅，去化了39套；樓盤位置芳甸路599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地10.67萬平方米戶數(shù)50容積率0.27戶均占地2-3畝房型面積700-800地下室面積100-200價格單價70000范圍6000-7000萬折扣情況/主力6000萬九間堂1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價九間堂//////159647423///目前，該工程僅有9套別墅供給；浦東別墅的稀缺性明顯，作為浦東頂級別墅的代表，開發(fā)商有惜售心理，影響了該案的去化；案名湯臣高爾夫別墅八期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商湯臣高爾夫（上海）有限公司目前為止已推出58套，目前已去化了55套；樓盤位置龍東大道415弄產(chǎn)品規(guī)劃占地3.9萬方戶數(shù)89戶容積率0.29戶均占地1-3畝房型面積370-470地下室面積/價格單價60000-66000范圍2200-3000萬折扣情況/主力2500萬湯臣高爾夫別墅八期1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣高爾夫////////////該盤目前只剩3套房源，受供給缺乏的影響，已經(jīng)長期沒有成交；案名棕櫚泉花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司2007年5月推出41套，合計面積1.6萬方；截止目前已去化了20套，未來供應(yīng)21套；樓盤位置龍東大道3800弄產(chǎn)品規(guī)劃占地26.7萬平方米戶數(shù)/容積率0.3戶均占地1-3畝房型面積460-930地下室面積200-380價格單價60000范圍1200-3700萬折扣情況/主力1600萬左右棕櫚泉花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價棕櫚泉花園///13943394131550384243102138221為工程的最后一期，在板塊缺乏后續(xù)供給的情況下，工程的性價比和稀缺性明顯；案名東源麗晶別墅現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案近年來未推出新房源，目前已供應(yīng)46套房源，已去化了41套,樓盤位置巨峰路1589弄產(chǎn)品規(guī)劃占地50萬平方米戶數(shù)558容積率0.36戶均占地1-2畝房型面積258-1200地下室面積/價格單價30000范圍775-2000萬折扣情況/主力900-1200萬東源麗晶別墅1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價東源麗晶//////139123551///該工程本月無成交，目前還剩5套房源，包括950平米和1200平米的豪宅別墅；工程還有后期房源，但推盤時間未定；案名湯臣湖庭花園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海湯臣浦東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司08年3月1號,新開72套別墅,其中獨棟12好套,合計面積為5223.84㎡,樓盤位置羅山路2255弄產(chǎn)品規(guī)劃占地24.36萬戶數(shù)172（1期，獨棟+聯(lián)排）容積率0.46戶均占地1-1.5畝房型面積435-450地下室面積135價格單價40000-45000范圍1500-2000萬折扣情況/主力1700萬湯臣湖庭花園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價湯臣湖庭花園//////10435338425143542179該案目前還剩1套獨棟，其他為聯(lián)排別墅；案名御翠園現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司在結(jié)束了一年的沉寂后，08年3月21日，該案推出77套獨棟。截止目前，該盤去化了35套，未來供應(yīng)42套。樓盤位置浦東區(qū)花木路1883弄產(chǎn)品規(guī)劃占地104萬方戶數(shù)420容積率0.15戶均占地0.5-1畝房型面積295-318地下室面積150-170價格單價58000-74000（價格包含地下室）范圍2600-3600折扣情況/主力2600御翠園1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價御翠園//////1031368495823712890991本案一次性的大量推盤，暫時緩解了浦東市場的供給缺乏；而其快速的去化，那么反映了客源對該板塊頂級別墅的需求；案名俐馬花園四期現(xiàn)階段市場情況開發(fā)商上海俐馬向榮碧云房地產(chǎn)有限公司該盤07年未推出新房源，前期推出113套別墅已售完。08年3月26日，新推一批房源，供應(yīng)量為6389平方米，面積在273-304平米之間，合計22套，其中包含4套雙拼和18套獨棟.樓盤位置浦東新區(qū)云山路2000弄產(chǎn)品規(guī)劃占地22萬方戶數(shù)179（獨棟+聯(lián)排）容積率0.5戶均占地0.5-1畝房型面積273-304地下室面積144-152價格單價56000-72000范圍1500-2200折扣情況/主力2000萬左右俐馬花園四期4月成交套數(shù)成交面積成交均價俐馬花園12350364686從開盤到現(xiàn)在該案成交了12套獨棟，均價6.5萬元/平米；該案售樓處對外稱，所有房源都已售完，但網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，其他房源沒有辦理相關(guān)手續(xù)；第四局部浦東高端住宅市場浦東高端住宅市場供給缺乏，三月份有仁恒河濱城推出4.5萬方，而四月份僅有2836平米的供給，為綠地崴廉的放量，共計16套；目前，浦東高端市場除仁恒河濱城外，幾乎供給很少，高端公寓市場日漸稀缺；市場供給受3月份新增供給的帶動，浦東高端住宅的成交量開始增加；3月份，成交量為20219平方米，成交套數(shù)為155套；4月份新增供給缺乏，導(dǎo)致成交量相比3月有所下滑；市場去化市場價格4月，浦東高端公寓市場的成交主要為仁恒河濱城的市場表現(xiàn)，其64套的成交占據(jù)整個市場的60%，也帶動了整體成交均價的上升；浦東高端供給的成交均價根本穩(wěn)定在28000-32000元/平米之間；從供給量看，4月份上半月的浦東高端公寓供給缺乏，僅有16套房源，為綠地崴廉的供給；從成交量看，主要為仁恒河濱城的去化表現(xiàn)；從成交價格看，浦東高端住宅成交價格與3月相比有所上升，為30370元/平方米；盡管3月供給迅速增加，可以暫時緩解浦東高端公寓的市場需求；但從供給看，現(xiàn)階段除了仁恒河濱城有供給外，其他高端樓盤很少有供給，未來供給主要靠新開樓盤；同時，說明客源對高端公寓具有較高的市場需求，未來市場看好；市場結(jié)論第五局部浦東高端住宅競爭市場分析案名仁恒河濱城近期動態(tài)開發(fā)商上海仁恒房地產(chǎn)有限公司2008年1月4日,本案新推216套房源,合計面積32656平方米,房型為150平方米左右的三房;2008年3月15日，又新推298套房源，合計面積45090平方米，房型依然為150平方米左右的三房;樓盤位置丁香路1599弄產(chǎn)品規(guī)劃占地31.6萬平方米容積率2.3房型面積150-153價格單價36000元總價范圍540裝修標(biāo)準/主力540該盤去化穩(wěn)定，整個4月成交套數(shù)在64套左右；仁恒河濱城依靠自身的品質(zhì)，一直都是關(guān)注的焦點；仁恒河濱城1月2月３月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價仁恒河濱城931404433068710563077469104313249264967633472案名盛大金磐花園近期動態(tài)開發(fā)商上海金磐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司該案自2004年開盤至今一直沒有新推增量；作為浦東在售的頂級個案，近期每月的去化量保持穩(wěn)定，說明市場對于頂級公寓仍有一定需求；樓盤位置銀城南路218號產(chǎn)品規(guī)劃占地3.65萬平方米容積率3.5房型面積200-700價格單價55000-60000總價范圍1100-3600萬裝修標(biāo)準4000元主力1200萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價成交套數(shù)成交面積成交均價盛大金磐130239278256641804260437958130239086該盤可售房源已經(jīng)不多，僅有6套房源，后期推盤未定；從其穩(wěn)定的去化可以看出，高端客源對陸家嘴地區(qū)的高端公寓存在需求；盛大金磐花園案名財富海景花園近期動態(tài)開發(fā)商上海東聞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本項目于2007年12月28日新推5號樓105套房源，面積19097平方米，面積為160-200平方米左右；樓盤位置浦明路258弄產(chǎn)品規(guī)劃占地4.86萬平方米容積率2.21房型面積250-350價格單價50000總價范圍1250-1750萬裝修標(biāo)準4000-5000主力1650萬1月2月3月4月成交套數(shù)成交面積成交均價成交