存在禁止順位抵押約定的情形下是否可以辦理后順位抵押？作者：崔文強（山東省淄博市不動產(chǎn)登記中心）一、自第一順位抵押權(quán)人利益無害性角度出發(fā)自清償順序而言，同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，其拍賣變賣所得價款按照抵押物登記的先后順序清償，此系《物權(quán)法》與《擔保法》明確規(guī)定的清償順序，可見第一順位抵押權(quán)人權(quán)益是具有足夠保障的。縱使存在第二第三順位抵押，其清償順序亦足夠保障其債權(quán)，后順位抵押縱使登記實則對在先順位抵押權(quán)人利益是并無損害。實務中，或許很多在先抵押權(quán)人的顧慮在于，后順位抵押權(quán)人的債權(quán)先行進入執(zhí)行程序的問題。在先抵押權(quán)人擔心經(jīng)在先執(zhí)行而抵押物被處分，即執(zhí)行竟合發(fā)生而喪失其債權(quán)保障。此種顧慮并非毫無依據(jù)。《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第九十一條規(guī)定：“對參與被執(zhí)行人財產(chǎn)的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進行。首先查封、扣押、凍結(jié)的法院所采取的執(zhí)行措施如系為執(zhí)行財產(chǎn)保全裁定，具體分配應當在該院案件審理終結(jié)后進行。”其明確了執(zhí)行競合中的在先查封法院優(yōu)先處分原則。那么倘若第二順位抵押權(quán)人搶先申請查封，那么是否在先抵押權(quán)人的債權(quán)便喪失了保障呢?實則縱使第二順位抵押權(quán)人不搶先查封，普通債權(quán)人亦可能通過此規(guī)則實現(xiàn)曲線救國，達到處分抵押物的目的。又不是只有抵押權(quán)出借人才有資格查封房子，任何合法的債務，都可以起訴和查封借款人的資產(chǎn)，客戶就算證被扣押做不了順位抵押或者轉(zhuǎn)貸，他要錢逼急了他還要去找民間貸款，高息機構(gòu)。后期債務更容易違約，而這些出借方，一樣可以申請查封房產(chǎn)......但是最高院及各地高院已然注意到此問題，并相繼出臺對于在先查封法院優(yōu)先處分規(guī)則的突破規(guī)定。2014年福建高院《關(guān)于依法規(guī)范金融案件審理和執(zhí)行的若干意見(試行)》第二十五條規(guī)定：“經(jīng)一步規(guī)范省內(nèi)法院間享有優(yōu)先受償權(quán)執(zhí)行法院對標的物的優(yōu)先處置程序。若首先查封的案件為普通債權(quán)，首封法院應在收到對該標的物享有優(yōu)先受償權(quán)執(zhí)行法院的通知后10個工作日內(nèi)，將標的物交由享有優(yōu)先受償權(quán)法院拍賣并主持分配，但該標的物仍由首封法院繼續(xù)查封。發(fā)生爭議的，由爭議法院的共同上級人民法院負責協(xié)調(diào)?！备＝ǚㄔ褐苯訌阶匀∠耸追夥ㄔ旱膬?yōu)先處置權(quán)，賦予了優(yōu)先受償法院對標的物的處置權(quán)。上海法院亦于同年出臺了《關(guān)于在先查封法院在優(yōu)先受償債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關(guān)問題的解答》中明確規(guī)定了無益拍賣禁止原則，即原則上由優(yōu)先受償權(quán)在先但查封、扣押或者凍結(jié)順位在后的法院負責處分，避免出現(xiàn)在先查封法院對查封財產(chǎn)進行處分并清償優(yōu)先債權(quán)和強制執(zhí)行費用后無剩余可能。上海法院亦取消了首封法院優(yōu)先原則，但保留了一種例外可能，即首封法院已進入變現(xiàn)程序且清償擔保債權(quán)和執(zhí)行費用后有剩余的除外。縱使如此此種例外亦考慮對于優(yōu)先債權(quán)的保護。而早在2013年的江蘇高院已經(jīng)開始探索首封法院與優(yōu)先債權(quán)法院因執(zhí)行而存在沖突之時的解決方法。并在2015年對上海高院之規(guī)定予以借鑒出臺《關(guān)于首查封普通債權(quán)法院與輪候查封優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院之間處分查封房地產(chǎn)等相關(guān)問題的解答》，其明確沖破首封優(yōu)先權(quán)的束縛，規(guī)定以優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處置為原則，首封法院處置為例外，側(cè)重了對于優(yōu)先債權(quán)人的保護。另外、山東、浙江、北京高院亦出臺了系列規(guī)定，亦在不同程度上對首封優(yōu)先權(quán)有所突破。同時最高院亦在2015年對福建高院《關(guān)于解決首封處分權(quán)與債權(quán)人行使優(yōu)先受償債權(quán)沖突問題的請示》的批復中提及：“執(zhí)行過程中，應當由首先查封、扣押、凍結(jié)(以下簡稱查封)法院負責處分查封財產(chǎn)。但已進入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財產(chǎn)有順位在先的擔保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)(該債權(quán)以下簡稱優(yōu)先債權(quán))，自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財產(chǎn)移送執(zhí)行?！惫倘蛔罡咴褐?guī)定對于首封優(yōu)先權(quán)的突破較之以上幾處高院較弱，但亦體現(xiàn)了對于優(yōu)先債權(quán)的保護。并且值得注意的是，在東部沿海省市，跨區(qū)域聯(lián)動實現(xiàn)對于首封優(yōu)先處置的突破已然形成一定規(guī)模，在蘇、滬、浙、閩、魯四省一市之間已經(jīng)形成了跨省聯(lián)動協(xié)作執(zhí)行的良好基礎(chǔ)。故而對于首封優(yōu)先原則突破的個別省市規(guī)定已然形成了一片的協(xié)同之勢。雖然最高院強調(diào)首封優(yōu)先原則，但相信隨著區(qū)域聯(lián)動的逐漸推進，其對于執(zhí)行工作的利好和優(yōu)先債權(quán)人的保護效果的凸顯，其必然將突破首封優(yōu)先原則。此外，在先順位的債權(quán)人尚可以通過申請參與分配的形式保護其權(quán)益，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第九十三條規(guī)定：“對人民法院查封、扣押或者凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔保物權(quán)的債權(quán)人，可以申請參加參與分配程序，主張優(yōu)先受償權(quán)?！鼻覍τ谑追夥ㄔ旱膱?zhí)行存有異議的可以依據(jù)民事訴訟法及其司法解釋的相關(guān)規(guī)定提請異議維護其合法權(quán)益。故而，對于在先順位的抵押權(quán)人，其在后順位的抵押登記對其并無損害，縱使因執(zhí)行程序的介入而導致其不能率先處置的，各地高院以及最高院已經(jīng)相繼出臺了相應的保障措施，且立法已然強調(diào)優(yōu)先債權(quán)的受償權(quán)利，倘若因?qū)υ谙软樜坏盅簷?quán)人有損害之虞而不予受理順位抵押實則并不妥當。二、合同內(nèi)容是否需關(guān)注《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”故而，合同效力倘若無當事人例外約定，在雙方簽字確認之后已然生效，即可作為合法之登記申請原因材料據(jù)以申請登記。故而登記機構(gòu)在于受理相關(guān)業(yè)務之時，其側(cè)重關(guān)注的應為合同效力，合同類型以及將欲記載入登記簿的內(nèi)容。如抵押登記的，登記機構(gòu)應對于其作為主合同的主債權(quán)合同及抵押合同予以審查，審查其效力，合同類型是否齊全。同時對于將記載入登記簿的被擔保主債權(quán)數(shù)額和種類、債務履行期限以及抵押人和抵押權(quán)人等予以審查。而對于其他登記簿無須記載的內(nèi)容實則并無權(quán)限及審查必要。典型的如抵押合同中的流抵條款，很多觀點認為登記機構(gòu)對于當事人在合同中約定的流抵條款亦應予以審查，倘若存在此條款則不應予以受理，實則流抵條款為當事人之間的一種約定，其實質(zhì)為約束當事人之間的行為，系基于債之范疇的約定。登記機構(gòu)作為物權(quán)公示機構(gòu)倘若對此約定亦要進行逐一審查，無異于徒增繁瑣和濫用了其職權(quán)。同時縱使合同存在流抵條款，其亦并非導致整個合同當然無效。依據(jù)《擔保法司法解釋》第五十七條規(guī)定，流抵條款并不導致整個抵押合同無效，而只是涉及抵押權(quán)實現(xiàn)方式的部分無效，故而縱使合同中具有此項內(nèi)容亦不影響其成為申請不動產(chǎn)登記的原因材料。那么對于禁止順位抵押約定的合同，其自然亦屬于有效合同，此種禁止性約定亦非登記簿記載內(nèi)容，故而其并不能成為限制辦理后順位抵押的原因。而究其此種約定的本質(zhì)，其應為一種附加了條件的登記申請，那么仍應自此類申請是否具有登記能力，能否記載入登記簿并約束登記機構(gòu)并產(chǎn)生公示效果角度來闡釋。三、自附條件申請的登記能力角度登記申請和登記請求權(quán)是兩種完全不同情形，登記申請其針對登記機構(gòu)，系登記當事人對登記機構(gòu)提出的申請，而登記請求權(quán)系當事人之間的一種約定，請求對方為一定行為，配合其辦理登記申請的權(quán)利。登記申請系程序性行為，而登記請求權(quán)系基于法律關(guān)系而約束雙方的權(quán)利。登記申請并不發(fā)生對登記機構(gòu)的約束，因登記機構(gòu)尚需對于當事人提出的申請予以審核，此種受理之后的約束亦給予法律對于辦理時限或者材料范圍內(nèi)要求的約束，并不直接來源于當事人申請。而登記請求權(quán)則產(chǎn)生對于當事人的約束，同時亦不能約束作為當事人之外的登記機構(gòu)，其并未介入當事人法律關(guān)系之間，故而此種約束僅在當事人之間發(fā)生。而對于附加了限制條件的合同，其應為附條件的登記申請，倘若申請人要求將此種約束記載入登記簿，實則其系對于登記機構(gòu)的要求和約束，而在法律法規(guī)并無規(guī)定登記機構(gòu)要承載此種約束之時，登記機構(gòu)無須理會當事人之申請，即此種附加條件只在當事人之間發(fā)生效力，因合同生效而拘束雙方當事人，但是若要記載入登記簿，使其具有登記能力尚不能實現(xiàn)。禁止順位抵押的限制并非登記簿記載內(nèi)容，登記機構(gòu)便不能將其加以記載?？v使其存在與原因材料之抵押合同之中，依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》及《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》規(guī)定，因不動產(chǎn)交易、繼承等利害關(guān)系人其并不能查詢不動產(chǎn)登記資料，故而實則交易之第三人實則對于此種禁止性約定極有可能是不知情的，亦無法通過查詢登記資料予以知曉，即其為善意，而倘若登記機構(gòu)將其予以記載或者披露，實則阻斷了當事人之善意。而此種披露是否系法定義務尚值得商榷，卻在實際結(jié)果上造成了善意之第三人無法善意取的結(jié)果。筆者以為在附加條件