DTZ名城商業(yè)廣場(chǎng)DTZDTZ工作目標(biāo)完成銷(xiāo)售八個(gè)億，并按照計(jì)劃順利招商成功DTZ實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售8個(gè)億的銷(xiāo)售方案從銷(xiāo)售角度考慮，有兩種分拆銷(xiāo)售方案DTZDTZ第一種保留商業(yè)價(jià)值最高首層商鋪，銷(xiāo)售負(fù)一層、二、四層等二線鋪，待到整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成功增值后，再推售首層商場(chǎng)。但目前國(guó)內(nèi)商場(chǎng)較成功銷(xiāo)售部分仍暫限于首層商鋪，更高樓層經(jīng)營(yíng)仍然以租賃為主。此方案會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)公司資金造成一定壓力，具有一定風(fēng)險(xiǎn)。DTZ第二種推出首層商場(chǎng)、負(fù)一層為主。在間隔方面盡可能加大臨街商鋪總量，利用臨街商鋪的增多及價(jià)值提升，從而全面提升整個(gè)物業(yè)的最高價(jià)值的部分，以確保資金回籠。DTZDTZ從資金回籠的角度考慮，最快與最低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的方案是方案二。所以律議將首層與負(fù)一層作為銷(xiāo)售目標(biāo)，保證資金的回籠。DTZDTZ經(jīng)營(yíng)布局方案DTZ樓層樓層主題功能分布平面分布縱向分布（飲食休閑區(qū)）負(fù)一仰忠風(fēng)情個(gè)性精品、潮流服飾、設(shè)計(jì)師概念店、漫畫(huà)工作室濃厚廣州特色的風(fēng)情飲食首層時(shí)空派對(duì)名牌服飾、皮具、鞋類(lèi)、化妝品、鐘表、珠寶首飾二層時(shí)尚情懷半層：主力店（百貨超市）半層：休閑服飾專賣(mài)店、女性用品國(guó)際知名連鎖快餐店三層時(shí)尚情懷主力店（百貨超市）韓國(guó)、日本料理四層至IN—刻半層瑪莎類(lèi)主力店和男士服飾、體育城自助上網(wǎng)休息區(qū)五層數(shù)碼家居以數(shù)碼產(chǎn)品銷(xiāo)售展示、家具精品、影音為主咖啡廳六層歡樂(lè)天地冒險(xiǎn)樂(lè)園兒童服飾、玩具專賣(mài)店、歡樂(lè)天地、冒險(xiǎn)樂(lè)園特色主題餐廳七層美的世界健身中心、美容美體休閑飲品店八層食通天特色餐廳美食DTZ負(fù)一層：仰忠風(fēng)情。主力以經(jīng)營(yíng)個(gè)性精品飾物、潮流年輕化服裝、設(shè)計(jì)概念店等為主，形成如流行前線的風(fēng)格；立體布局選取具有濃厚嶺南特色的風(fēng)情飲注：賽0

U全層銷(xiāo)售，僅保貿(mào)少部分飲食鋪R:Ii租IHDTZ定位動(dòng)因：歷史因素：仰忠街曾經(jīng)是中國(guó)八九十年代中最大精品飾物批發(fā)零售市場(chǎng)。在廣州人乃至國(guó)內(nèi)很多人心目中，都具有相當(dāng)深刻的印象。利用這一傳統(tǒng)的商業(yè)環(huán)境，吸引商家與客戶回流消費(fèi)環(huán)境：流行前線是最符合當(dāng)今年輕一代消費(fèi)環(huán)境，而30歲以下人流是目前北京路最主要客戶，把握這部分客戶消費(fèi)需求是項(xiàng)目定位首要滿足第一步aDTZ消費(fèi)習(xí)慣：北京路一帶繁華商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，為此地帶來(lái)了大量消費(fèi)人流，但人流并不是不停頓的，飲食與購(gòu)物并存，是一個(gè)大型商場(chǎng)必需配備，同時(shí)，具有嶺南風(fēng)情餐飲小食能進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目主題形象，吸引客流。DTZ預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家DTZDTZTKF、E+、EXCEPTION>BASAAR.Waton’s、天一良品、犁人坊、頂好飾品、黑眼睛、春之花等；飲食：西關(guān)人家、荔灣名食家等;1、IIF-,卜、TIni參‘!-A隱R：1*■<ixj?JIDTZ負(fù)層功能分布圖紅色區(qū)域?yàn)椋簬X南特色風(fēng)情飲食店（預(yù)計(jì)面積：平方米）白色區(qū)域?yàn)椋嘿?gòu)物功能區(qū)域＜負(fù)層白色區(qū)域全部銷(xiāo)售）DTZ一層：時(shí)空派對(duì)步行街。定位動(dòng)因：結(jié)合建筑上的設(shè)計(jì)，延續(xù)北京路步行街，直接將步行街引入室內(nèi)，將室內(nèi)商鋪價(jià)值提升，減少室內(nèi)步行街與實(shí)際步行街的差距，使價(jià)值最大化。DTZ|但此方案以銷(xiāo)售首層為目標(biāo)，所以在日后的經(jīng)營(yíng)中較難難嚴(yán)格控制商家，更多的是市場(chǎng)自由組合形成的商業(yè)環(huán)境，大部份商家會(huì)是目前北京路沿線專賣(mài)店的延續(xù)和發(fā)展。從使用、聚集人流角度考慮，可以增設(shè)一個(gè)開(kāi)敞中庭，此部分雖然不作銷(xiāo)售用途，但可以定期舉辦各類(lèi)推廣活動(dòng)，吸引更多人流進(jìn)入商場(chǎng)中部。DTZ預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家DTZDTZ預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家：Esprit、Weekend、Workshop、Teemix、Balsno、Attitute、CouCari、Cozzi、CityChain、Patty、LeSounda、TSL、MissK、Fornari、Benneton、Morgan、LMLuLu>SODA、OMEGA>周大福、首層功能分布圖黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積：約400?_平方米）紅色區(qū)域?yàn)椋憾訃?guó)際連鎖快餐店首層入口白色區(qū)域?yàn)椋嘿?gòu)物功能區(qū)域＜首層白色區(qū)域全部銷(xiāo)售）DTZ二層、三層：時(shí)尚情懷。二層：采用百貨型超市主力店和服飾專賣(mài)店的組合。立體布局則以國(guó)際著名快餐連鎖店為主。三層：全層以百貨型超市主力店為主，立體布局以韓日料理、日式咖啡店為主。DTZ定位動(dòng)因：主力店是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目宣傳推廣上起到帶頭人。作為一個(gè)大型商業(yè)物業(yè)，必須借助一個(gè)有一定品牌的主力店。而經(jīng)過(guò)了負(fù)一層的仰忠風(fēng)情和首層北京路步行街效果的延續(xù)，在這一層將進(jìn)入主題定位的第二部分——時(shí)尚潮流消費(fèi)。通過(guò)主力店感受到目前比較時(shí)尚的消費(fèi)環(huán)境。DTZDTZ預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家DTZDTZ主力店：JUSCO、PAKSON、AUCHAN等選一；休閑服飾：PARLORD、BOSSINLLEPACO、SWATCH、GP、CY、ELLE、BETU、IB.BOSE、康柯斯等；女性用品：CONIA、安莉芳、黛安芬等；國(guó)際連鎖快餐店：KFC、麥當(dāng)勞、PIZZAHUT＞廻轉(zhuǎn)壽DTZ司、八千代、百佳日式咖啡店等選一;黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積：約400?600平方米）紅色區(qū)域?yàn)椋簢?guó)際快餐連鎖店（預(yù)計(jì)面積3⑽4⑽平方米）綠色區(qū)域?yàn)椋喊儇浶统兄髁Φ辏A(yù)計(jì)面積：約4500平方米）白色區(qū)域?yàn)?；?gòu)物功能區(qū)域（二層白色區(qū)域全部租賃）二層功能分布圖三層功能分布圖II”黃色E域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積：約400*_平方米）紅色區(qū)域?yàn)椋喉n日料理、日式咖啡（預(yù)計(jì)面積：200-3S?平方米）白色區(qū)域?yàn)椋喊儇浶统兄髁Φ辏ǔ嬍硡^(qū)外全層）DTZ四層：至IN—族。定位為半層瑪莎類(lèi)主力店，和男士服飾、體育城的組合。立體布局則以自助上網(wǎng)休息區(qū)為主。DTZDTZ定位動(dòng)因：隨著商業(yè)樓層的增加，客流會(huì)逐步減少，所以對(duì)較高的樓層，必須要吸引定向消費(fèi)的客戶。瑪莎是屬于較高品位的服飾店，而體育類(lèi)產(chǎn)品，相對(duì)男性的吸引力較大，這類(lèi)客戶能適應(yīng)樓層的高度帶來(lái)的不便，且有一定的消費(fèi)力，能支持樓層的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。DTZDTZ預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家DTZDTZ主力店：瑪莎體育類(lèi)：ADIDAS、MIZUNO>NIKE、K-SWISS>LEE、ANTA、PUMA、康威、銳步、曼奴DTZ四層功能分布圖■必黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積：約400?_平方米〉紅色區(qū)域?yàn)椋鹤灾暇W(wǎng)休息區(qū)（預(yù)計(jì)面積：約200平方米）綠色區(qū)域?yàn)椋含斏?lèi)主力店（預(yù)計(jì)面積：約3500-4000平方米）白色區(qū)域?yàn)椋毁?gòu)物功能區(qū)域DTZ五層：數(shù)碼家居。以數(shù)碼產(chǎn)品銷(xiāo)售展示、家具精品、影音為主，立體布局配合咖啡廳。DTZ定位動(dòng)因：配合四層的男士消費(fèi)繼續(xù)發(fā)展，數(shù)碼科技的展示銷(xiāo)售對(duì)此類(lèi)客戶有較大的吸引力，雖然目前北京路消費(fèi)大部分仍以年輕一族為主。但真正具有消費(fèi)潛力的始終是中年客戶的家庭消費(fèi)模式，并如果能爭(zhēng)取到這類(lèi)客戶的消費(fèi)，那么對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)日后持續(xù)發(fā)展有著較為深遠(yuǎn)的收益。相對(duì)他們的休息餐飲，配合較為高品位的咖啡廳。DTZDTZ預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家DTZDTZ數(shù)碼類(lèi)：NOKIA、SIMENS>MOTOROLA>SONY、Panasonic等；家居精品：日本城、RedApple、等；影音：CAV、SONY、JBL、MARLANZ、BOSS、Panasonic等；咖啡廳：老樹(shù)、名典DTZ?助I3?a—j,曲|f■，Mt?>■黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積：約400?_平方米）紅色區(qū)域?yàn)椋嚎Х葟d（預(yù)計(jì)面積：3⑽400平方米）綠色區(qū)域?yàn)椋簲?shù)碼城及展示區(qū)（預(yù)計(jì)面積：約4500平方米）白色區(qū)域?yàn)椋杭揖呔?、影音（預(yù)計(jì)面積：3500平方米）五層功能分布圖DTZ六層：歡樂(lè)天地、冒險(xiǎn)樂(lè)園。主力店集中兒童服飾、玩具專賣(mài)店、冒險(xiǎn)樂(lè)園等游戲娛樂(lè)和購(gòu)物一體化的兒童商業(yè)區(qū)，立體布局則引入特色的主題餐廳。DTZ定位動(dòng)因：消費(fèi)因素：傳統(tǒng)的中國(guó)人對(duì)后代的生活成長(zhǎng)又是極為重視的，目前國(guó)家的獨(dú)生子女政策，更是兒童倍受家庭寵愛(ài)。進(jìn)一步通過(guò)兒童消費(fèi)帶來(lái)的DTZ家庭消費(fèi)比單純年輕人的消費(fèi)潛力更大，也是本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展中希望能開(kāi)拓的市場(chǎng)。DTZ歷史因素：北京路目前的南越王宮遺址前身曾是幾代老廣州人從小的天堂——兒童公園，但隨著文物古跡的發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被迫搬遷，成為老廣州人的一個(gè)遺憾。商業(yè)環(huán)境：北京路現(xiàn)有商業(yè)構(gòu)成的角度看，兒童娛樂(lè)游戲消費(fèi)一直是欠缺發(fā)展的空白點(diǎn)。DTZ基于項(xiàng)目在地段上有此歷史因素，和市場(chǎng)中商業(yè)環(huán)境的不足，開(kāi)設(shè)專門(mén)的兒童購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)地具有其市場(chǎng)需求。其中并不是傳統(tǒng)的兒童產(chǎn)品銷(xiāo)售，更多的是結(jié)合游樂(lè)場(chǎng)的形式，將購(gòu)物溶入游戲之中。并由兒童游樂(lè)帶動(dòng)父母的消費(fèi)，形成整個(gè)商場(chǎng)的家庭購(gòu)物組合。形成“快樂(lè)消費(fèi)”。DTZDTZ預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家DTZDTZ主力店：玩具反斗城、米奇、小豬班納、麗嬰房、Snoopy等；主題餐廳：熱帶雨林、SNOOPYLAND>MACAUSTREET等;游戲區(qū)：波波池、滑梯、兒童游戲機(jī)、穿山越嶺等六層功能分布圖中庭（預(yù)計(jì)面積：約400?600平方米）主題餐廳（預(yù)計(jì)面積：約1__1500平方米）玩具反斗城（預(yù)計(jì)面積：約1_-1500平方米）冒險(xiǎn)樂(lè)園、游戲區(qū)（預(yù)計(jì)面積：約200（｝平方米）功能購(gòu)物區(qū)域<預(yù)計(jì)面積：約別⑻45⑻平方米）域歇區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)色色色色色紅綠紫白DTZ七層：美麗世界。以美容健身為主，結(jié)合美發(fā)、美甲，形成一個(gè)以健康娛樂(lè)為主題的空間。立體布局安插休閑飲品店。DTZ定位動(dòng)因：高樓層的商業(yè)環(huán)境，只有很特別的經(jīng)營(yíng)理念，營(yíng)造客戶的特殊需要，才能吸引客戶。而女士美容消費(fèi)也是一個(gè)有著深厚潛力、固定頻率的消費(fèi)類(lèi)型，可以為經(jīng)營(yíng)商戶帶來(lái)固定的收益。DTZDTZ預(yù)計(jì)進(jìn)駐商家DTZDTZ美容美體：楊淑芬、女人世界、最佳女主角、莎莎等;健身中心：力美健、健力寶、中體時(shí)尚健身會(huì)等；DTZ黃色區(qū)域?yàn)椋褐型ィA(yù)計(jì)面積：約400?_平方米）綠色區(qū)域?yàn)椋航∩碇行模A(yù)計(jì)面積：約4000-4500平方米）紅色區(qū)域?yàn)椋盒蓍e飲品店（預(yù)計(jì)面積：約200平方米