鹽城市規(guī)劃展覽館場(chǎng)館物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容與采購(gòu)需求預(yù)告一、項(xiàng)目概況鹽城市規(guī)劃展覽館場(chǎng)館總建筑面積11532平方米，展館局部3層，1、2層為展覽廳，展廳分為總體規(guī)劃區(qū)和沿海開發(fā)規(guī)劃區(qū)，總體規(guī)劃展區(qū)分為歷史廳、現(xiàn)代廳、未來(lái)廳三部分組成。展館設(shè)施完備,配有3部電梯、VRV空調(diào)系統(tǒng)、建筑智能化系統(tǒng)等是一座新型專業(yè)化展覽館。鹽城規(guī)劃展覽館環(huán)境景觀面積約7000多平方米，包括廣場(chǎng)、綠化、噴泉等。展覽館工程屬于綜合型智能化大樓，以展覽為主，辦公為輔，同時(shí)又有其他多種功能，如會(huì)議廳、接待室等。智能為通信、電腦、電氣、管道、監(jiān)控等分散的布線系統(tǒng)連成一個(gè)綜合體，達(dá)到高效優(yōu)化的集中自動(dòng)管理，為現(xiàn)代化功能齊全的展覽中心。二、物管范圍鹽城規(guī)劃展覽館場(chǎng)館內(nèi)外范圍內(nèi)包含治安保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、設(shè)備維護(hù)、室內(nèi)盆景綠化租賃、室外綠化養(yǎng)護(hù)等的所有物業(yè)管理工作。（一）、治安保衛(wèi)負(fù)責(zé)規(guī)劃展覽館值班、巡查、秩序維持、車輛停放等安全保衛(wèi)工作，出入口和要害部位實(shí)行24小時(shí)值班，確保上述地域內(nèi)的人身財(cái)物安全，以及工作正常有序運(yùn)轉(zhuǎn)。出入口門衛(wèi)值班，開館期間（每周二、四、六）每個(gè)出入口至少二人以上；樓前、后廣場(chǎng)和停車場(chǎng)流動(dòng)執(zhí)勤（白天12小時(shí)）；安全、消防監(jiān)控、廣播值班室；其他雙方約定的常規(guī)保安服務(wù)。（二）、衛(wèi)生保潔保潔范圍：本次采購(gòu)內(nèi)所有區(qū)域，具體范圍為：建筑部分：公共地面保潔；洗盥間，男、女廁所(各3間×12㎡)；玻璃門窗；會(huì)議室、接待室、館長(zhǎng)辦公室、展廳模型、電梯（3部）、內(nèi)墻面、屋頂、外墻面(要求每年一次)、垃圾外運(yùn)等所有建筑物的保潔。室外部分：室外廣場(chǎng)和停車場(chǎng)（約4000㎡）、道路、綠化（約1500㎡）、噴泉水池（約1500㎡）、亮化工程等的保潔工作。（三）、設(shè)備維護(hù)1、水、電、冷熱中央空調(diào)、多聯(lián)體空調(diào)、2、消防設(shè)備維保3、電梯3部（其中客梯1部，自動(dòng)扶梯1部）4、高低壓設(shè)備房值班1個(gè)，機(jī)房2個(gè)，三班三運(yùn)轉(zhuǎn)5、計(jì)算機(jī)中心1個(gè)6、舞臺(tái)音像及燈光7、3D影院及多媒體設(shè)備8、公共部位開、關(guān)（電燈）、顯示屏、亮化燈9、智能化系統(tǒng)（包括監(jiān)控系統(tǒng)、智能燈光系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)）10、模型、展臺(tái)及其配套設(shè)備設(shè)施等11、供配電系統(tǒng)12、室外噴泉設(shè)施維護(hù)13、室外LED顯示屏維修所有設(shè)備專業(yè)維修均由物業(yè)公司專業(yè)人員檢查，并提供維修建議方案報(bào)采購(gòu)人審核，并由采購(gòu)人委托專業(yè)公司進(jìn)行維修。（四）、綠化室外綠化面積約1500㎡的養(yǎng)護(hù)。室內(nèi)綠化租賃，大廳鮮花擺放不得低于140盆，其中大盆花草不得少于35盆；一樓總數(shù)不得低于300盆，二樓不得少于80盆（大盆不得少于20盆）；東門口和南門口不得少于8盆特大盆（詳見附件7）。協(xié)助甲方設(shè)計(jì)、擺放重大節(jié)假日大樓門前盆栽擺放方案。（五）、室外設(shè)施包括室外道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、亮化、景觀、噴泉、垃圾清運(yùn)、化糞池及下水道等設(shè)施的維護(hù)管理，包含化糞池定期清理、下水管道的定期疏通及垃圾的及時(shí)清運(yùn)等。（六）、消耗品1、保潔易耗品由談判人負(fù)責(zé)提供，如廁所衛(wèi)生紙、手紙、洗手液、空氣清潔液、及清潔保養(yǎng)的各種清潔液等。2、所有水、電能能耗及會(huì)議室的茶葉、水果、鮮花由采購(gòu)人負(fù)責(zé)提供。3、部分物資易耗品，如會(huì)議室小毛巾、茶杯、煙灰缸、消毒柜由采購(gòu)人負(fù)責(zé)提供。三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容為本次采購(gòu)范圍內(nèi)的一體化管理區(qū)域。1、本物業(yè)管理范圍內(nèi)的主樓建筑本體（含室內(nèi)非機(jī)電設(shè)備設(shè)施）、機(jī)電設(shè)備設(shè)施（包含暖通系統(tǒng)、給排水、強(qiáng)弱電燈照明、室內(nèi)外照明、電梯等各種專業(yè)的整個(gè)系統(tǒng)）、供配電系統(tǒng)、智能系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行操作和管理（運(yùn)行維護(hù)過(guò)程中所需的單項(xiàng)材料費(fèi)人民幣200元以上由采購(gòu)人提供，但質(zhì)保期內(nèi)的維護(hù)由物業(yè)公司與各專業(yè)承包商對(duì)接）。2、本物業(yè)管理范圍內(nèi)的公共部分的清潔衛(wèi)生、“四害”滅殺、及生活垃圾的處理。3、本物業(yè)管理范圍內(nèi)的室外公共部分的綠化養(yǎng)護(hù)、室內(nèi)綠化租賃以及室內(nèi)外附屬設(shè)施的維保和管理。4、本物業(yè)管理范圍內(nèi)24小時(shí)保安維護(hù)以及公共秩序管理。5、本物業(yè)管理范圍內(nèi)24小時(shí)交通、車輛行駛、停泊以及管理。6、物業(yè)檔案資料管理。7、建立嚴(yán)格規(guī)范的應(yīng)急體系，以便應(yīng)對(duì)突發(fā)的傳染性疾病、火災(zāi)、治安等緊急情況。當(dāng)發(fā)生緊急情況時(shí)，物業(yè)公司必須無(wú)條件地配合委托方相關(guān)工作。8、本物業(yè)管理范圍內(nèi)的外墻根據(jù)情況及時(shí)清洗（其費(fèi)用另行結(jié)算），雨、污等排水系統(tǒng)保持暢通，化糞池視情況及時(shí)抽干凈。9、本物業(yè)管理范圍內(nèi)的其他工作事項(xiàng)。四、物業(yè)管理服務(wù)的要求（一）總體要求：物業(yè)管理單位應(yīng)從本物業(yè)管理實(shí)際出發(fā)，根據(jù)合同約定的管理服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立專門的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，配備符合要求的物業(yè)管理人員、工程專業(yè)技術(shù)人員和各類服務(wù)人員，制定完整、有效的內(nèi)部管理制度和日常服務(wù)運(yùn)行管理制度等相關(guān)制度。物業(yè)管理的維護(hù)保養(yǎng)工作，應(yīng)保持房屋建筑的完好和設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行；物業(yè)管理單位應(yīng)提供全天候的公共秩序維護(hù)服務(wù)和安全服務(wù)，必須保證整個(gè)大樓的設(shè)施、人員和財(cái)產(chǎn)的安全；物業(yè)管理單位對(duì)大樓的環(huán)境保潔服務(wù)，提供整潔、衛(wèi)生、美觀的環(huán)境；物業(yè)管理單位會(huì)議保障服務(wù)，做到接待熱情周到，會(huì)議服務(wù)及時(shí)到位；物業(yè)管理單位應(yīng)為樓內(nèi)辦公人員提供優(yōu)美的工作環(huán)境；物業(yè)管理單位對(duì)自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會(huì)安全事件等突發(fā)公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織培訓(xùn)、演練。有突發(fā)事件按規(guī)定程序及時(shí)采取相應(yīng)措施。（二）具體要求一）治安保衛(wèi)負(fù)責(zé)規(guī)劃展覽館值班、巡查、秩序維持、車輛停放等安全保衛(wèi)工作，確保上述地域內(nèi)的人身財(cái)物安全，以及工作正常有序運(yùn)轉(zhuǎn)。1、出入口和要害部位實(shí)行24小時(shí)值班，確保無(wú)漏崗、脫崗等失職現(xiàn)象；發(fā)現(xiàn)情況須及時(shí)向主管部門匯報(bào)，必要時(shí)向甲方或當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)告，填寫當(dāng)班記錄。2、值班人員負(fù)責(zé)對(duì)外來(lái)車輛、人員進(jìn)出進(jìn)行登記，引導(dǎo)車輛正確停放，做好傳達(dá)室門前“三包”等工作。3、對(duì)區(qū)域內(nèi)所有搬出物品，須有甲方的出門證，并登記出門時(shí)間、經(jīng)辦人，建立相應(yīng)臺(tái)帳。4、閉館期間嚴(yán)禁閑雜人員進(jìn)入展廳區(qū)域內(nèi)。5、在物管區(qū)域范圍內(nèi)巡視，每1小時(shí)至少巡視1次，節(jié)假日增加巡邏2次，根據(jù)甲方制定的巡邏時(shí)間、路線，進(jìn)行巡邏檢查，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域加強(qiáng)巡邏，每組巡邏人員須2人以上，并列或列隊(duì)巡邏，著裝規(guī)范整齊。巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)果斷處置，并迅速匯報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。巡邏后要有記錄，建立臺(tái)帳。二）衛(wèi)生保潔（１）室外區(qū)域①每天清掃廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠化帶的地面，每小時(shí)巡視一次，發(fā)現(xiàn)臟物、廢品應(yīng)及時(shí)處理。對(duì)區(qū)域內(nèi)各種設(shè)施進(jìn)行抹塵和清洗，保持外圍干凈、整潔。②根據(jù)各種地面臟的程度要隨時(shí)進(jìn)行清洗。局部地面每月用機(jī)器徹底清洗一次。③綠化帶重點(diǎn)巡查，及時(shí)清掃果皮、廢紙、雜物等垃圾。④及時(shí)收集各類垃圾，堆放在指定地點(diǎn)。清運(yùn)時(shí)密封裝置，確保無(wú)飄灑和漏水現(xiàn)象。及時(shí)清洗垃圾筒筒身，更換垃圾袋，保持干凈、無(wú)異味、無(wú)滿溢，每周使用消毒劑進(jìn)行徹底消毒，使蚊蠅鼠蟲無(wú)滋生源。⑤保持指示牌、標(biāo)識(shí)、消防器材、電表箱、水表箱、外圍燈柱、音箱等物體表面上的清潔，及時(shí)處理各種污跡。⑥每周清除一次衛(wèi)生死角，水管處、下水道口、排水溝、水池、雨水槽內(nèi)陰溝、污水井等地方，要確保其內(nèi)無(wú)雜物。⑦外墻每年保潔一次，保持無(wú)污漬。如采購(gòu)人需增加保潔次數(shù)，其費(fèi)用另計(jì)。（２）門庭、大廳、走廊、電梯、樓梯①每日循環(huán)清掃地面垃圾，清除臺(tái)面、地面的污跡，每月徹底清洗兩次，平時(shí)發(fā)現(xiàn)污漬及時(shí)處理。大廳的地面每日至少拖地2次，拋光1次，推塵4次。②每日抹凈門廳玻璃，每周徹底清洗一次，保持玻璃干凈明亮，無(wú)手印、無(wú)水印，擦凈門框、柱子等灰塵。③每日抹凈大廳內(nèi)指示牌、告示牌、顯示屏、接待臺(tái)等，抹凈各處燈罩、金屬框、花架，使其無(wú)積塵，每周徹底清除沙發(fā)、茶幾等各處衛(wèi)生死角。④大廳及展廳各處金屬包邊、告示牌支架等，用金屬清潔保養(yǎng)劑擦亮，保持無(wú)手印、無(wú)氧化痕跡、無(wú)銹蝕，每日擦一次。⑤每日擦抹風(fēng)口、滅火器，使其光亮照人。⑥用推塵布抹凈塊料地面，保持地面無(wú)腳印、無(wú)灰塵，視地面磨損情況進(jìn)行晶面處理的保養(yǎng)維護(hù)，使其光亮照人。⑦抹凈墻面的灰塵，及時(shí)倒清煙灰缸，煙灰缸里的煙蒂不得超過(guò)6個(gè)。垃圾不能滿過(guò)筒身之際的1/2。每日清倒垃圾兩次，及時(shí)更換垃圾袋，及時(shí)處理垃圾筒上面的痰跡，使其外表干凈、光亮、無(wú)滿溢垃圾現(xiàn)象。⑧對(duì)大廳、電梯廳及走廊地面視其磨損程度，進(jìn)行晶面處理的保養(yǎng)維護(hù)，使其干凈，光亮照人。⑨每日清掃拖凈電梯扶手轎廂地面，抹凈內(nèi)外壁，保持無(wú)手印、污漬、無(wú)灰塵。電梯地毯每周更換清洗，不得留有污漬、殘留清潔劑等，水分要徹底吹干。定期用金屬清潔劑進(jìn)行保養(yǎng)，減少氧化、銹蝕的程度，保持電梯干凈光亮、整潔。⑩每日擦凈展廳面墻壁，使其光亮，保持錄像眼、風(fēng)口、天花板及揚(yáng)聲器潔凈，定期清除燈罩上面的灰塵和消防器材的灰塵，保持無(wú)積塵、干凈。每天至少擦抹檢查兩次大廳的盆栽植物、花槽，保持盆栽無(wú)黃葉、煙頭紙屑等雜物，使其無(wú)塵、無(wú)垃圾。每日擦抹門庭、大廳正門多次，保持無(wú)灰塵、無(wú)污漬、無(wú)水跡。每周清理一次大樓內(nèi)藝術(shù)品的積塵，保持清潔。擦凈樓梯扶手，拖凈樓梯，各眼見手及之處，經(jīng)常抹塵，保持清潔。（3）會(huì)議室、接待室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室①每天清掃地面垃圾、擦抹桌椅、櫥柜、沙發(fā)、茶幾等，擦凈相關(guān)設(shè)施、設(shè)備，并定期消毒。每天循環(huán)及時(shí)清理吸煙區(qū)的衛(wèi)生，非吸煙區(qū)嚴(yán)禁吸煙，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即勸阻，并及時(shí)清理煙灰。沙發(fā)、茶幾每天清潔兩次，地面每天清潔兩次，平時(shí)發(fā)現(xiàn)污漬、痰漬、水跡等及時(shí)處理，每周徹底拖洗一次。②室內(nèi)所有垃圾簍的垃圾不能超過(guò)2/3，無(wú)蟲、無(wú)異味，及時(shí)運(yùn)送至指定地點(diǎn)堆放。每天至少更換垃圾袋一次，每周全面清潔一次，每月徹底清洗一次。③用雞毛撣掃去墻面灰塵，徹底清理室內(nèi)墻壁、墻角、天花、風(fēng)口等蜘蛛網(wǎng)，每周一次。平時(shí)隨見隨時(shí)清理，局部灰塵、污漬隨時(shí)處理。④排氣扇、紗窗、照明設(shè)備等擦抹灰塵，每月一次。天花、風(fēng)口、燈罩、喇叭出口每月清潔兩次，平時(shí)發(fā)現(xiàn)日光燈不亮、閃爍和損壞及時(shí)向館方報(bào)告，及時(shí)清除拆裝時(shí)留下的污跡。⑤每天清理電源開關(guān)、插座，抹凈上面污漬和灰塵。⑥皮、布沙發(fā)每天清潔一次，皮質(zhì)沙發(fā)兩個(gè)月保養(yǎng)一次。地毯每月清洗1次，不得留有污漬、殘留清潔劑等，水分要徹底吹干。⑦公共部位窗戶玻璃隨時(shí)保潔，平時(shí)發(fā)現(xiàn)手印、污漬及時(shí)擦凈。⑧花盆里面垃圾、煙頭每天清理，植物葉子經(jīng)常抹塵。⑨飲水機(jī)及時(shí)清潔，更換飲用水并保持水桶干凈，隨時(shí)保持周圍地面干凈。⑩平時(shí)對(duì)地面痰跡、口香糖等及時(shí)進(jìn)行清除，每月機(jī)器清洗地面一次，拖洗地面后及時(shí)抹凈地角線、墻角上的污跡、水跡、清理衛(wèi)生死角。門、門框每天擦抹一次，不銹鋼門每天擦抹兩次，每半年上不銹鋼護(hù)理劑一次，防火門、玻璃門每天擦抹兩次。桌椅、窗簾、書櫥、講臺(tái)、電腦等其他設(shè)施每天擦抹一次，保持清潔、擺放整齊。不得翻閱資料、報(bào)刊、書籍，不得透露所看到的、聽到的有關(guān)工作信息。（4）洗手間①拖洗所有衛(wèi)生間地面，抹凈潔具、門框、墻身，每天循環(huán)多次（詳見保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)），保持無(wú)灰塵、無(wú)垃圾、無(wú)異味，無(wú)手腳印、無(wú)污漬等。②洗手間隔板、紙盒每天擦抹一次。小便池、廁位、水池1小時(shí)沖洗1次，每天用洗液清洗一次。潔具每周用消毒劑消毒兩次，整體衛(wèi)生間全面消毒，每月一次。洗手臺(tái)每月拋光保養(yǎng)一次，鏡面、臺(tái)面、洗手盆每天清潔數(shù)次。上班時(shí)間巡視發(fā)現(xiàn)污跡、水跡、積水、頭發(fā)、手印、便跡、異味、報(bào)紙等及時(shí)清理。③每周一次全面清洗墻面瓷磚，地面用清潔劑刷洗，天花擦凈，燈具、風(fēng)口抹塵，保持干凈，無(wú)污漬。衛(wèi)生間的地面每天拖地?cái)?shù)次（詳見保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)），保持地面干燥。（5）廣場(chǎng)①每日清掃地面垃圾雜物，保持地面無(wú)垃圾雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯泥土、整潔，每月用清水沖洗一次地面。②雨天增加清掃力度，發(fā)現(xiàn)泥土及時(shí)清理，晴天用清水將地面清洗干凈，雨天注意清理通道口集水溝、井的雜物。③用雞毛撣清除屋檐頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、各種管道上面的灰塵。④每日打掃抹凈消火栓、天花、垃圾桶、風(fēng)口、警鈴等設(shè)施的灰塵，保持干凈無(wú)污跡、無(wú)泥沙、無(wú)塵。⑤清潔館內(nèi)室（場(chǎng)）的地面，抹凈臺(tái)面、椅子、窗臺(tái)和各種設(shè)備和設(shè)施的灰塵，擦凈玻璃及各種告示和標(biāo)牌。⑥及時(shí)清倒垃圾，將垃圾運(yùn)到指定地點(diǎn)⑦每月徹底清除廣場(chǎng)的死角（包括通道口集水溝、井），對(duì)油污較多的車位地面進(jìn)行特別處理。⑧清潔中如發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時(shí)通告值班人員，以便得到妥善處理，并將此事匯報(bào)主管。（6）噴泉水池①進(jìn)行日常清理垃圾雜物，保持水池水面清潔,隨時(shí)打撈漂浮物,定期利用有關(guān)設(shè)施進(jìn)行水體更新,定期清洗水池。②每天擦凈護(hù)欄表面灰塵，清潔各種設(shè)施外表。（7）室外亮化①每月至少一次擦洗，確保燈具、燈桿等的清潔,嚴(yán)控小廣告、小貼紙等現(xiàn)象的發(fā)生，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)立即清理。（8）其它區(qū)域①外墻清洗：每年1次，計(jì)入總價(jià)報(bào)價(jià)，如采購(gòu)人必要時(shí)要求增加次數(shù)，其費(fèi)用另計(jì)。清洗時(shí)要保持原建材的特色，有光澤、無(wú)水痕、污跡、水銹、腐蝕等損傷。清洗劑符合環(huán)保要求。②大廳墻面塊料面層每月拋光1次，辦公樓樓層走廊、樓梯每季度1次。要防滑、防水性強(qiáng)、耐磨、光亮。注：每次清潔須有責(zé)任人簽字的記錄。三）綠化美化室內(nèi)盆景布置、養(yǎng)護(hù)，室外綠化的養(yǎng)護(hù)管理。1、服務(wù)區(qū)域（1）各樓層廳、堂、走道、休息區(qū)、電梯廳等公共部位；（2）會(huì)議室、接待室；（3）辦公樓各處入口。（4）室外綠化2、服務(wù)要求（1）室外綠化前兩年要按甲方要求進(jìn)行監(jiān)管，兩年后接管，確保綠化成活達(dá)標(biāo)率100%。（2）幫助甲方設(shè)計(jì)出擺放方案，包括花卉的品種（高、中、低、盆景）、數(shù)量，搭配合理、美觀雅致。（3）根據(jù)甲方的要求、會(huì)議的種類布置會(huì)場(chǎng)盆栽。（4）重大節(jié)假日大樓門前要擺放花卉。（5）制定日常綠化監(jiān)管的考核標(biāo)準(zhǔn)。四）檔案、資料管理加強(qiáng)有關(guān)物業(yè)的檔案和資料的管理。檔案和資料的管理包括：安全管理記錄檔案、清潔衛(wèi)生管理檔案、環(huán)境綠化管理檔案、物業(yè)人事管理，以及具體的管理方案。物業(yè)管理企業(yè)必須運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理，所有檔案要求做到保存完整，管理完善，交接手續(xù)完備，檢索方便準(zhǔn)確。五）建立健全物業(yè)管理制度根據(jù)鹽城規(guī)劃展覽館的具體情況，受托單位應(yīng)制定展館詳細(xì)的內(nèi)部管理制度、日常服務(wù)的運(yùn)作管理制度等相關(guān)制度。1、物業(yè)管理員工行為規(guī)范；2、管理人員崗位職責(zé)；3、保安工作職責(zé)；4、保潔工作職責(zé)；5、管理人員、操作人員考核細(xì)則（百分考核）；6、考核獎(jiǎng)懲制度；7、安全保衛(wèi)制度；8、綠化管理制度；9、綜合服務(wù)制度；10、其他。六）配合采購(gòu)人共建文明單位，積極配合甲方參加屬地社區(qū)的有關(guān)活動(dòng)。五、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（一）日常管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)設(shè)置人員素質(zhì)（1）項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)熟悉物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，并能規(guī)范組織管理服務(wù)工作。（2）項(xiàng)目經(jīng)理和管理人員有經(jīng)從業(yè)資格培訓(xùn)獲取的上崗證，統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，儀表整潔規(guī)范。（3）安保負(fù)責(zé)人能熟練掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案，并能有效組織實(shí)施。（4）技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書，掛牌上崗。服務(wù)時(shí)間保安人員24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保潔及其他人員每天至少8小時(shí)工作。日常管理與服務(wù)工作計(jì)劃制定物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃并組織實(shí)施，每季度向委托方報(bào)告一次計(jì)劃實(shí)施情況。服務(wù)規(guī)范服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合《鹽城市物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》要求。管理制度（1）有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。（2）制定管理處內(nèi)部管理制度、考核制度和培訓(xùn)制度。制度公示服務(wù)場(chǎng)所公示辦事制度、辦事規(guī)章、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、急修服務(wù)內(nèi)容、投訴渠道。服務(wù)窗口布置應(yīng)人性化。報(bào)修、投訴受理（1）24小時(shí)受理業(yè)主報(bào)修。接到任何報(bào)修10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理（預(yù)約除外）。小修半小時(shí)內(nèi)修復(fù)。有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。服務(wù)時(shí)限不得因節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（2）對(duì)業(yè)主的投訴在8小時(shí)內(nèi)答復(fù)處理。財(cái)務(wù)收支財(cái)務(wù)收支每半年向采購(gòu)方公布一次。滿意度調(diào)查每年二次進(jìn)行滿意情況普測(cè)，平時(shí)采取多種形式與業(yè)主溝通，對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果分析并及時(shí)整改。檔案管理建立檔案管理制度，建立健全物業(yè)管理檔案[包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、日常管理檔案等]。財(cái)務(wù)管理建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。接管項(xiàng)目承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)公共部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。辦公自動(dòng)化運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理（含業(yè)主檔案、收費(fèi)管理、設(shè)備管理等）。其他綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（二）公共秩序管理標(biāo)準(zhǔn)人員要求人員配備安全保衛(wèi)人員以中青年為主，身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，并定期接受培訓(xùn)。技能訓(xùn)練安全保衛(wèi)人員接受過(guò)安全技能訓(xùn)練（專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn)）的比例為100%。技能水平能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，熟悉項(xiàng)目環(huán)境，熟知治安管理有關(guān)法律法規(guī)。熟悉各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。服裝儀容上崗時(shí)統(tǒng)一著裝、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，上崗時(shí)精神飽滿，姿態(tài)良好，動(dòng)作規(guī)范。器械配備配備對(duì)講裝置或其他必備的安全保衛(wèi)器械。門崗出入口值守各出入口嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)間值守，并有詳細(xì)交接班記錄和外來(lái)車輛、人員的登記記錄。具有形象崗、檢查崗、登記崗車輛疏導(dǎo)（1）對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，保證出入口環(huán)境整潔、有序、通暢。（2）對(duì)大件物品搬出進(jìn)行登記。巡邏崗巡邏要求（1）安保人員按設(shè)定的路線每1小時(shí)至少巡查一次，節(jié)假日增加巡邏2次，晚間2人1組并排巡邏，規(guī)范整齊。（2）重點(diǎn)部位（道路、出入口、停車場(chǎng)、樓內(nèi)通道等）應(yīng)設(shè)巡更點(diǎn)，有巡更記錄。在正常情況下到達(dá)每個(gè)巡更點(diǎn)的時(shí)間誤差不超過(guò)五分鐘。并對(duì)樓內(nèi)通道夜間巡查每天不少于一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。（3）接受業(yè)主（使用人）求助，回答詢問(wèn)。應(yīng)急處理（1）接到火警、警情后，三分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)告管理處與警方。（2）在遇到異常情況或業(yè)主及委托方緊急求助時(shí)，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，采取相應(yīng)措施。監(jiān)控崗技防設(shè)施（1）監(jiān)控中心24小時(shí)專人值守，對(duì)所有監(jiān)控點(diǎn)實(shí)施監(jiān)控?zé)o遺漏。（2）技術(shù)防范設(shè)施（如安防監(jiān)控、周界報(bào)警等）能有效使用，對(duì)所反應(yīng)的信息實(shí)施管理并及時(shí)處理。應(yīng)急處理（1）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)，安保人員五分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，中心應(yīng)接受救助要求，解答用戶詢問(wèn)。（2）建立水、火、警情等應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心上墻，每年應(yīng)組織不少于一次應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專項(xiàng)車輛管理露天車位（1）有人員按規(guī)定時(shí)間巡視和引導(dǎo)停車。（2）按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，車輛停放有序。保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)辦樓內(nèi)公共區(qū)域垃圾收集（1）設(shè)置垃圾收集點(diǎn)，每天更換兩次垃圾袋；每天早晚定時(shí)清理二次。通道及樓梯臺(tái)階及大廳（1）地面適時(shí)清掃，跟蹤保潔，每日至少拖洗兩次。（2）樓梯間墻面每周至少除塵一次。（3）每日循環(huán)清掃地面垃圾，清除臺(tái)面、地面的污跡，每月至少?gòu)氐浊逑磧纱?，平時(shí)發(fā)現(xiàn)污漬及時(shí)處理。大廳的地面每日至少拖地2次，拋光1次，推塵4次。（4）樓梯間無(wú)灰塵，無(wú)亂貼亂畫，無(wú)擅自占用現(xiàn)象。（5）巡回保潔衛(wèi)生間保證洗手間無(wú)異味、無(wú)水跡、尿跡；鏡面清潔光亮，墻面、隔斷無(wú)污跡、無(wú)灰塵。垃圾桶內(nèi)外干凈，垃圾袋內(nèi)垃圾不超過(guò)1/2。巡回保潔會(huì)議室、接待室、館長(zhǎng)辦公室等每天對(duì)地面、辦公桌椅、辦公設(shè)備除塵去污。每次房間使用結(jié)束后及時(shí)清潔，墻、頂面保持整潔。地面光亮無(wú)灰塵，椅子、茶幾、煙缸等隨時(shí)整理清潔。保持公共場(chǎng)所各部位干凈、整齊。辦公室公共區(qū)域辦公室清潔員每天上班前和下班后至少各清潔一次，除此之外還應(yīng)根據(jù)要求及時(shí)清潔每天結(jié)束對(duì)地面、辦公桌椅、辦公設(shè)備除塵去污；地面光亮無(wú)灰塵，椅子、茶幾、沙發(fā)、煙缸整潔。樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、開關(guān)每天至少擦抹二次，保持扶手護(hù)欄干凈、無(wú)灰塵，巡回保潔。門、窗等玻璃每周至少擦抹一次，保持潔凈、無(wú)灰塵。天花板、公共燈具每周至少除塵一次，天花板、燈蓋、燈罩、燈座目視無(wú)灰塵、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)。電梯及電梯廳（1）適時(shí)清掃，每天至少拖洗一次，每天洗擦一次電梯內(nèi)墻面和地面。如有地毯，每天吸塵一次。（2）每周對(duì)電梯門壁打蠟至少上光一次。（3）轎箱頂部每周至少清潔一次。消火栓、指示牌、信報(bào)箱隔天至少擦抹一次，保持干凈無(wú)灰塵、無(wú)污跡。樓外公共區(qū)域道路地面每天清掃保潔至少三次，清掃避開上、下班高峰時(shí)間進(jìn)行，白天專人不間斷循環(huán)保潔。目視道路干凈無(wú)塵灰、無(wú)雜物、無(wú)積水。綠地、明溝每天循環(huán)保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時(shí)清除，垃圾滯留地面不超過(guò)半小時(shí)。垃圾箱（桶）、果皮箱每天至少清理一次，并至少抹洗一次，垃圾無(wú)漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無(wú)垃圾、無(wú)污跡、無(wú)異味。消滅鼠害蚊蠅每月至少對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水一次，春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每月至少滅鼠一次，其余每季滅鼠一次。公共燈具、宣傳欄每周至少擦抹一次，目視無(wú)灰塵，光亮清潔，2米以上部分每半月擦抹、除塵至少一次。設(shè)施設(shè)備用房每天清掃一次。停車場(chǎng)每天清掃至少二次；及時(shí)清除進(jìn)出口的垃圾；發(fā)現(xiàn)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時(shí)擦洗干凈；無(wú)異味、空氣流通；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無(wú)灰塵。噴水池每周至少三次對(duì)噴水池雜物打撈，保持水體清潔；定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其他處理，保持水體無(wú)異味。（四）工程維護(hù)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公共部位房屋結(jié)構(gòu)每年至少兩次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修。門窗每周至少一次巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。屋頂每年至少檢查二次，發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損和屋面瓦破碎應(yīng)及時(shí)修復(fù)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修（臺(tái)風(fēng)、暴雨到來(lái)前增加檢查1次）。道路、路面、側(cè)石、窨井蓋每周至少一次對(duì)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋等設(shè)施進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主、使用人并安排專項(xiàng)維修，井蓋不缺損，能正常使用。屋面泄水溝、樓外排水管道及化糞池每月至少一次對(duì)屋面泄水溝、樓外排水管道清掃、疏通至少一次；化糞池每年至少清理兩次，保證化糞池出入口暢通，每月至少二次清掃明溝內(nèi)的泥沙等垃圾。預(yù)計(jì)臺(tái)風(fēng)到來(lái)前，應(yīng)及時(shí)檢查。地面排水溝每月至少一次巡查、清理地面排水溝的泥砂與雜物。樓梯間、公用走廊的室內(nèi)墻地面墻面、頂面粉刷層無(wú)剝落，面磚、地磚平整不起殼，無(wú)缺損。噴泉、室外亮化每日至少一次進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有面貌，保證其安全使用。休閑椅設(shè)施每周巡查至少一次休閑椅設(shè)施，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修理，并保證設(shè)施安全使用。安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月至少檢查二次，缺損及時(shí)補(bǔ)齊，保證標(biāo)志清晰完整。設(shè)備維護(hù)電梯（1）遇電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場(chǎng)應(yīng)急處理。（2）每天應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查記錄存檔。（3）保證電梯24小時(shí)完好，轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎箱整潔。（4）客梯無(wú)安全關(guān)閉裝置或無(wú)緊急呼救裝置的，貨梯無(wú)自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置的應(yīng)設(shè)專人駕駛電梯，駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保證安全運(yùn)行。（5）設(shè)置緊急呼救裝置的，應(yīng)保證24小時(shí)完好，發(fā)生故障時(shí)應(yīng)確保三方通話。（6）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志，物業(yè)公司應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理并對(duì)情況進(jìn)行記錄。（7）確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。（8）定期對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。（9）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主或使用人，并盡可能減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。（10）建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。供水系統(tǒng)（1）總體供水設(shè)施每月檢查一次。（2）泵、管道每?jī)赡赀M(jìn)行除銹、油漆一次。（3）水泵和飲用水水池（箱）：水泵每季度保養(yǎng)一次，飲用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)一次，水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。（4）水箱蓄水池應(yīng)蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng)，每年冬季對(duì)外露水管包扎、防凍。有水泵房的，實(shí)施封閉管理。（5）高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度一次測(cè)壓并做好記錄。供配電系統(tǒng)（1）建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；

值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書；

保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無(wú)積灰，配電柜表面無(wú)污漬；

（2）每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；

（3）每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行1次測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行2次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測(cè)1次保安接地電阻；每年檢測(cè)1次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè)2次配電房?jī)?nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測(cè)1次；

（4）潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房?jī)?nèi)主要電器設(shè)備干燥；

每月檢測(cè)1次配電房?jī)?nèi)有無(wú)蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；

每日填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。設(shè)備管理公共照明系統(tǒng)（1）樓道燈、道路燈完好率為98%左右（主干道亮燈率100％）。（2）景觀燈、節(jié)日彩燈完好率為98%左右。（3）室內(nèi)、室外公共電氣柜每日巡查一次。（4）限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主或使用人。消防系統(tǒng)（1）消防泵、消火栓每周巡查一次，每季保養(yǎng)一次。（2）滅火器每年檢查一次。（3）消防水帶每半年檢查一次，消防管網(wǎng)壓力每半年檢查一次。（4）每年對(duì)消防知識(shí)進(jìn)行二次宣傳。弱電系統(tǒng)操作人員受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；

工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；

有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；

對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；

工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；

分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。暖通系統(tǒng)建立和完善空調(diào)系統(tǒng)管理和各項(xiàng)規(guī)定并嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行，空調(diào)維修工做好每日巡檢、周檢、月檢、季檢工作，做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)處理（或聯(lián)系空調(diào)維保單位處理）。巡檢內(nèi)容包括空調(diào)制冷機(jī)組及鍋爐的壓力、溫度、風(fēng)量和噪音等，做到換熱面通暢，保護(hù)系統(tǒng)靈敏，操作無(wú)誤，電壓穩(wěn)定，確?？照{(diào)機(jī)組運(yùn)行噪音不超標(biāo)，符合國(guó)家環(huán)保噪聲限值標(biāo)準(zhǔn)。每半年對(duì)風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行清潔養(yǎng)護(hù)，每周一次清洗并消毒空氣過(guò)濾網(wǎng)，排除盤管內(nèi)的空氣，檢查風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，清潔風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、盤管、積水盤上的污物。每半年對(duì)冷卻管道、冷卻水管、冷凝和水管路進(jìn)行一次保養(yǎng)，檢查是否有凝結(jié)水，保溫層是否破損。每半年對(duì)各種閥類進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)，檢查是否有泄漏，開關(guān)是否靈活。舞臺(tái)音像、3D影院及多媒體設(shè)備、室外噴泉設(shè)施維護(hù)、室外LED顯示屏維修、模型、展臺(tái)及其配套設(shè)備設(shè)施等操作人員受過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗；

工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理；

有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)；

對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)；

工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過(guò)授權(quán)，密碼有有效保護(hù)；

分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。六、人員配備與崗位要求1、崗位要求服務(wù)區(qū)域崗位人數(shù)主要工作職責(zé)管理人員項(xiàng)目經(jīng)理（兼任安保主管、工程主管、環(huán)境主管）1全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)事務(wù)全面負(fù)責(zé)轄區(qū)公共秩序維護(hù)服務(wù)工作全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)工程設(shè)施設(shè)備及各類機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)管理工作全面負(fù)責(zé)接待轄區(qū)的保潔清潔工作大