./成績：成績：金融學課程設計題目：住房抵押貸款過程研究學院：商學院專業(yè)：金融學班別:雙學位12〔東、西學號:1200000001學生姓名:XXX指導教師:XXX二〇一三年三月摘要住房抵押貸款作為一種重要的金融工具,在我國已實行了十余年,但至今都沒有發(fā)揮其應有的作用。雖然個人住房公積金貸款與個人住房商業(yè)性貸款的規(guī)模擴張極其迅速,但我國住房抵押貸款抵借比率過小、貸款期限過短、首付款過大、還款方式單一,已不能適應不同層次購房者的貸款要求,對其進行創(chuàng)新設計已成為當務之急。豐富的住房抵押貸款產(chǎn)品不僅可以滿足更多借款人的需求,也可以提高金融機構(gòu)的綜合競爭力,并完善我國住房抵押貸款市場,進而擴大住宅市場的有效需求。關(guān)鍵詞：住房抵押貸款,利率多元化,生命周期,靈活還款,規(guī)避通貨膨脹目錄摘要2一、緒論4二、住房抵押貸款的整個過程4三、住房抵押貸款產(chǎn)品分析5〔一建設銀行住房抵押貸款產(chǎn)品及分析51.建設銀行住房抵押貸款產(chǎn)品52.建設銀行住房抵押貸款產(chǎn)品特點6〔二我國住房貸款抵押產(chǎn)品分析6四、消費者做出貸款決定的行為及原因6五、住房抵押貸款存在的風險7〔一開發(fā)商風險71、信用風險72、營銷風險7〔二借款人風險71

、違約風險72、流動性風險8六、住房抵押貸款產(chǎn)品設計——雙指數(shù)住房抵押貸款8〔一雙指數(shù)抵押貸款基本原理8〔二構(gòu)建我國的DIM9參考文獻11一、緒論本文旨在分析住房抵押貸款的一般性原理,提出了面向?qū)嵺`的設計我國住房抵押貸款方式的操作性對策,這項工作不僅是當前我國住房金融領(lǐng)域理論研究的進一步深入,而且也體現(xiàn)了理論研究與實踐的緊密結(jié)合。當然,隨著我國住房抵押貸款市場本身的進一步發(fā)展,這方面的理論研究與實踐相結(jié)合的空間將更為廣闊。本文的研究成果可以使金融機構(gòu)更加深入地理解住房抵押貸款的貸款利率、貸款期限、抵借比率以及提前還款等相關(guān)理論問題,并以此為理論指導,防范實際操作風險與擴大貸款收益。同時也會提供了一套較為完整的住房抵押貸款方式的設計思路,使金融機構(gòu)在確保經(jīng)濟利益和有效規(guī)避風險的前提下,根據(jù)居民的消費模式、消費效用、生命周期、有效還款能力、風險好惡以及通貨膨脹和收入不確定性等因素分析,進行住房抵押貸款方式的創(chuàng)新設計,豐富住房抵押貸款品種,盡量滿足更多購房者的需求,使更多的購房者貸款購房,以此來擴大住宅市場的有效需求。二、住房抵押貸款的整個過程1.借款人貸前填寫居民住房抵押申請書,并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟收入證明;借款擔保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價報告書、鑒定書和保險單據(jù);購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進行審查。3.借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險單或有價證券交銀行收押。4.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證。5.貸款合同簽訂并經(jīng)公證后,銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。6.貸款結(jié)清,貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。三、住房抵押貸款產(chǎn)品分析〔一建設銀行住房抵押貸款產(chǎn)品及分析1.建設銀行住房抵押貸款產(chǎn)品〔1、貸款用途：用于支持個人購房、購車、裝修、購買家庭大宗消費品、旅游、教育等?！?、貸款對象：具有完全民事行為能力、年滿十八周歲的自然人。〔3、貸款條件：1有合法身份；2有按期償還所有貸款本息的能力；3無不良信用記錄和不良行為記錄；4財產(chǎn)共有人同意設定最高額抵押；5抵押房屋的房齡在15年以內(nèi)；6有合法有效的購房合同或房屋權(quán)屬證書7已辦理個人住房貸款并還款一年以上,貸款余額小于抵押住房價值的70%；8貸款行規(guī)定的其他條件?！?、貸款額度：最高為所購住房價格的70%；〔5、貸款期限：根據(jù)貸款用途確定?！?、貸款利率：根據(jù)貸款用途和其他情況綜合確定。〔7、申請貸款應提交的材料：1《中國建設銀行個人住房抵押額度貸款業(yè)務申請表》2借款人身份和婚姻情況證明材料；3借款人償債能力證明材料；4房屋權(quán)屬證明材料；5抵押房產(chǎn)共有人同意辦理最高額抵押的聲明；6以原個人住房貸款抵押住房作最高額抵押的,提供原借款合同原件；以新購住房申請辦理抵押額度貸款的,按照個人住房貸款有關(guān)制度規(guī)定提交有關(guān)資料,并在《個人住房借款申請書》中提出辦理抵押額度貸款的申請。7貸款行規(guī)定的其他文件和資料?！?、貸款流程：貸款申請——核定額度——支用貸款——按約還款2.建設銀行住房抵押貸款產(chǎn)品特點該產(chǎn)品的特點是"一次抵押、循環(huán)使用",優(yōu)勢在于手續(xù)簡單、支用方便,并充分激活客戶的房產(chǎn)資源,使其變成流動的資產(chǎn)。客戶依法擁有所有權(quán)的住房都可以做最高額抵押,在辦理個人住房最高額抵押貸款后,客戶不必再為辦理各種用途的貸款而浪費時間,在貸款額度和有效期間內(nèi),客戶可以循環(huán)使用貸款,將貸款用于購房、購車、裝修、購買家電家具、旅游、上學等用途,而不必重新辦理抵押登記,省時、省心又省力。作為國內(nèi)率先開辦個人住房貸款業(yè)務的商業(yè)銀行,建設銀行在市場需求多樣化的情況下,不斷豐富個人住房貸款產(chǎn)品內(nèi)涵,提升個人住房貸款產(chǎn)品和服務的競爭力。目前,個人住房貸款已成為建設銀行最大的個人信貸業(yè)務產(chǎn)品?！捕覈》抠J款抵押產(chǎn)品分析目前,我國商業(yè)銀行提供的個人住房抵押貸款的利率相對固定且偏低,只有在央行調(diào)整利率時,貸款利率才能相應調(diào)整。而存款利率卻可能因物價上漲等因素隨時變動。如果存款利上調(diào),貸款利率又不變,銀行就可能出現(xiàn)利率倒掛的情況。如果存款利率下降,一方面,存款規(guī)模會縮水,銀行可能面臨流動性風險和違法風險;另一方面,借款人又有可能從直接資本市場融得資金提前還貸,從而使銀行的未來利息期望收益無法實現(xiàn)。四、消費者做出貸款決定的行為及原因房價過高限制了居民住房消費根據(jù)國際經(jīng)驗,當房價是家庭年收入的3—6倍時,才會產(chǎn)生實際的購買需求。但是,從目前來看,各大城市房價與居民家庭收入比高達10—20倍,有的甚至超過30倍,房價已遠遠超出工薪階層的經(jīng)濟和心理承受能力。因此絕大部分家庭是無力購買住房的。住房抵押貸款期限過短現(xiàn)行的貸款期限為l0一15年,而美國的貸款期限雖長為28年,日本為25—30年,印度為15—20年,泰國為25年。期限短雖然會減輕借款人的利息負擔,但卻使月均還款額增大,降低了借款人還款能力,加重了居民生活負擔。五、住房抵押貸款存在的風險〔一開發(fā)商風險1、信用風險開發(fā)商有意不履行義務致使銀行蒙受損失,如：開發(fā)商挪用個人住房貸款、不履行回購協(xié)議、拒絕承擔階段性保證責任。開發(fā)商以一個項目<樓宇>成立項目公司,轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、隱匿財產(chǎn),抽逃資金,做假賬,搞假破產(chǎn),真逃債。2、營銷風險開發(fā)商為了獲取更多的預售款,在營銷宣傳中夸大了樓盤的市場定位、規(guī)劃設計、配套設施、產(chǎn)品質(zhì)量等導致樓盤交付使用后,購房人不滿,而導致不愿繼續(xù)支付本息。這增大了銀行不良資產(chǎn)上升的風險?！捕杩钊孙L險1、違約風險違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為,支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意愿,但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約,權(quán)益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權(quán)益與抵押貸款債務的大小,作出違約與否的決策。當房地產(chǎn)市場價格上升時,借款人可以轉(zhuǎn)讓房屋還清貸款,收回成本并能掙取一定的利潤;當房地產(chǎn)市場價格下降時,借款人為了轉(zhuǎn)嫁損失,即使他有償還能力,他也主動違約拒絕還款。2、流動性風險流動性風險是指資金短存長貸難于變現(xiàn)的風險,流動性是銀行保證資產(chǎn)質(zhì)量的一條重要原則?，F(xiàn)如今流動性風險體現(xiàn)在兩個方面,一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款,銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款,一般只有三五年,而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低,繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn),極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會,增加機會成本帶來的損失。六、住房抵押貸款產(chǎn)品設計——雙指數(shù)住房抵押貸款〔一雙指數(shù)抵押貸款基本原理DIM每期應付款額Mi〔i=1,2,…,nn為還款期數(shù)與市場利率緊密聯(lián)系,如墨西哥應用的市場利率是1月期國庫券利率Cete和銀行業(yè)平均基金成本利率CPP,DIM每期的實際付款額Mi′與職工的工資指數(shù)相掛鉤。也就是說,不論通貨膨脹率IRi有多大,Mi增長有多快,Mi′占家庭收入的百分比不變,即通貨膨脹對借貸雙方都沒有造成損失。當然Mi與Mi′之間會存在一定的差額,這些差額將加到第i期的貸款余額Ai上,如果Mi＜Mi′則每期的實際還款額超過規(guī)定還款額,借款人進行了提前償還；如果Mi＞Mi′則每期的實際還款額不足規(guī)定還款額,借款人進行了通常所說的負攤還,有可能導致貸款余額超過貸款總額的現(xiàn)象發(fā)生。假設借款人將申請總金額為的DIM貸款,還款期限為20年,〔為簡化計算,假定還款周期為1年,即N=20,通常為每月付款,Mi′占借款人家庭收入的25%,將Mi與市場利率掛鉤,可得出DIM每期還款數(shù)量?！捕?gòu)建我國的DIM目前我國住房抵押貸款方式品種單一,無法同時滿足金融機構(gòu)轉(zhuǎn)移風險、增加收益以及購房者可支付能力的需要,而未來的通貨膨脹風險又給目前各種住房抵押貸款方式的應用蒙上了濃濃的陰影,因此,借鑒墨西哥DIM的成功經(jīng)驗,設計符合我國國情的規(guī)避通貨膨脹的DIM已成為必然。根據(jù)DIM的基本原理確定具體的貸款方式是一項非常復雜的系統(tǒng)工程,這其中需要解決很多方面的問題,包括能否準確預測通貨膨脹率、工資指數(shù)能否代表職工工資水平實際變動情況等,本文對這些問題不作詳細論述,僅僅通過簡化的數(shù)學模型進行分析,在分析之前,對應用的數(shù)學模型做了充分必要的假設條件。①模型假設1>.家庭收入獲得與向金融機構(gòu)還款都在月末同一天進行2>.家庭名義收入Si的增長與職工平均工資指數(shù)WIi的變化同步,即Si=S1-1·WIi3>.擁有穩(wěn)定的社會經(jīng)濟環(huán)境4>.通貨膨脹率IRi和工資指數(shù)WIi可以通過歷史數(shù)據(jù)進行較為準確的預測②模型參數(shù)n為貸款期限,以月計算Si為中等收入家庭的平均名義收入,其中i=1,2,…nWIi為職工平均工資指數(shù)HPi為第i期抵押房產(chǎn)的估價值,其中i=1,2,…nα為抵借比率A0為貸款總額IRi為第i期通貨膨脹率〔以社會商品零售價格指數(shù)代替R為金融機構(gòu)在通貨膨脹率等于零的情況下,考慮營業(yè)費用、銷售費用、利率以及稅金等因素后指定的實際貸款利率,在本模型中設定為固定值Mi為第i月末應計還款金額Mi′為第i月末實際還款金額Ai為第i月末貸款余額β為月實際還款額Mi′占家庭名義收入Si的比例③模型結(jié)構(gòu)就此模型來說,金融機構(gòu)的主要目標是確定DIM在其資產(chǎn)組合中的合理比重,使其利潤最大化,風險最小化；而借款人的主要目標是努力確保貸款余額小于其抵押房產(chǎn)的價值,盡量減少月實際付款金額占家庭名義收入的比例和增大抵借比率。模型中設定的約束條件為：n≤180,最長為240Si=WIi·在這個過程中,如果Ai=0,即提前還清貸款,若Ai≠0,則可以適當對貸款進行展期,當然最大期限最好不要大于5年。以上模型可以編入程序上機模擬,通過試算求出滿意的結(jié)果。盡管DIM在理論上可行,但DIM對我國金融界來說還是一個全新的概念,金融機構(gòu)和居民對它還不夠熟悉,其推廣實行還需進行更為詳細的論證與周密的設計,其實施效果與方案設計有著直接的關(guān)系。如墨西哥國有商業(yè)銀行在1991年私有化以后,修改了DIM的一些設計,將r提高,政府不在補償20年最長期限到期末還沒有還清的貸款余額,結(jié)果造成DIM違約率大大增加,當1995年墨西哥因為金融危機引發(fā)了高達40%的通貨膨脹,至此DIM完全失效,政府不得不向兩家最大的銀行注入上億美元的資金,使其度過難關(guān),而其他銀行則難以擺脫困境。因此,我國金融機構(gòu)不能急于求成地推進DIM,要進行充分的論證,通過系統(tǒng)動力學等工具模擬試運行之后,再選擇幾個大城市進行試點,摸索經(jīng)驗并準備推廣的硬件條件,然后再進行全國推廣運行。參考文獻[1]威廉姆.B.布魯格曼,杰夫瑞.D.費雪.房地產(chǎn)金融與投資〔M〕.XX：東北財經(jīng)大學出版社,2000[2]龍永勝.房地產(chǎn)金融與投資〔M〕.北京：高等教育出版社,1998[3]陳釗.住房抵押貸款理論與實踐〔M〕.上海：復旦大學出版社,2000[4]常永勝.中國房地產(chǎn)金融體系研究〔M〕.北京：經(jīng)濟科學出版社,2001[5]王洪衛(wèi)等.中國住房金融：資金籌措與風險防范機制〔M〕.上海：上海財經(jīng)大學出版社,2001[6]董藩等.房地產(chǎn)金融〔M〕.XX：東北財經(jīng)大學出版社,2000[7]