商貿大市場建設項目可行性研究報告I 1.1項目基本情況 21.2研究范圍及主要編制依據(jù) 21.3研究結論及主要經濟技術指標 2第二章建設背景及必要性 2.1項目提出的背景及依據(jù) 52.2項目建設的必要性 5第三章市場分與預測 73.1商業(yè)市場現(xiàn)狀 73.2房產市場預測 9第四章建設地址及建設條件 4.1廠址所在地位置狀況 4.2廠址建設條件 第五章建設規(guī)模及內容 5.1建設規(guī)模 5.2建設內容 第六章項目建設方案 6.1建設原則 6.2總體布置 6.3系統(tǒng)布局 6.4項目組成 6.5土建工程設計 6.6建設工期 第七章公用工程 7.1給排水方案 7.2供電設計依據(jù) 7.3通訊網絡設計 7.4供熱設計 I第八章勞動安全、衛(wèi)生、節(jié)能與消防 8.1勞動安全、衛(wèi)生 8.2節(jié)能 第九章環(huán)境評價 9.1設計依據(jù) 9.2建設地點環(huán)境狀況 9.3施工期的污染源、污染物及治理方案 9.4經營期主要污染源、污染物及治理方案 第十章項目管理與勞動組織 10.1項目管理 10.2勞動組織 第十一章項目實施進度 第十二章投資估算及資金籌措 12.1投資估算 12.2資金來源 第十三章財務評價 13.1評價依據(jù) 13.2營業(yè)收入估算 13.3銷售稅金及附加 13.5財務分析指標計算 13.6財務評價結論 第十四章社會效益評價 第十五章結論與建議 14.1項目研究結論 14.2建議 1XX縣XX綜合商貿大市場是一個集蔬菜、水果、畜禽產品及居家生活用品于一體的大型綜合商貿市場，規(guī)劃占地面積27,626.00m2,總建筑面積(1)綜合商貿區(qū)：建商貿大樓建筑面積4,500m2,一層為干雜品區(qū)、水產品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務管理區(qū)(設辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。(3)生活區(qū)住宅：建設總面積33,592m2,建兩棟高層住宅，每棟建筑面積16,796m2。2項目建設性質：新建項目建設期：二年，即2014年6月-2016年6月1.2研究范圍及主要編制依據(jù)行性研究并提交項目可行性研究報告，其主要研究范圍包括：項目背景及必要性、市場分析預測、項目建設條件、建設內容與規(guī)模、建設方案、勞動安全衛(wèi)生、節(jié)能、消防、工程進度和項目管理、環(huán)境影響及評價、投資估算及資金籌措、財務評價評價等。(1)《投資項目可行性研究指南》(試用版);(2)《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》(第三版);(4)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(8)項目單位提供的區(qū)域社會、經濟、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎性資料1.3研究結論和技術經濟指標(1)利用本地目前尚無較具規(guī)模的綜合性商貿市場的有利契機，建設規(guī)模合理、起點高、規(guī)模大、服務配套、管理規(guī)范的大型商貿市場，將對滿3足當?shù)厝藗兩钕M需要，以及促進城鄉(xiāng)商品流通，拉動第三產業(yè)的發(fā)展，提高城市經濟的輻射作用和對外拓展空間有著積極的作用。(2)商貿市場建成后，將有利于加強工商、稅務等各部門的監(jiān)督力度，規(guī)范市場經濟秩序，增加財政收入，凈化城鎮(zhèn)面貌。并向社會提供近就業(yè)崗位，促進社會穩(wěn)定，提高再就業(yè)人員的生活水平。(3)項目建設有利于確保全縣人民生產生活物資消費需求，有利于有效加強該縣綜合商貿市場的管理服務水平，有利于促進全縣經濟社會全面發(fā)展。同時XX縣又是大慶市和哈爾濱市區(qū)蔬菜、瓜果、畜禽產品輸入產地之一，建立完善的商貿經營體系，豐富市場物資供應，為城鄉(xiāng)建設提供充足后勤保障服務，對促進區(qū)域經濟建設具有重要意義。項目建設具有“選址合理，建設條件好、投資小、效益大、見效快、風險小”的特征，因此，項目建設是非常必要的。(4)項目建設方案符合XX縣經濟發(fā)展總體規(guī)劃要求，布局合理，交通便利，具備給排水、供熱、供電、通訊等配套條件。由此，項目的財務評價可行，社會效益顯著,建設是必要的。項目主要技術經濟指標一覽表表-11項目建設規(guī)模項目總占地面積項目總建筑面積其中：綜合商貿區(qū)建筑面積獨立商貿區(qū)建筑面積生活區(qū)建筑面積場地硬化面積2項目總投資萬元固定資產投資萬元流通資金萬元建設期利息萬元3資金來源萬元銀行貸款萬元項目單位自籌資金萬元4市場概況4擬設攤位個市場管理從業(yè)人員人經濟指標第一年營業(yè)收入萬元利潤萬元稅金萬元第二年營業(yè)收入萬元利潤萬元稅金萬元第三年以后平均營業(yè)收入萬元利潤萬元稅金萬元5第二章項目提出的背景及必要性2.1項目提出的背景及依據(jù)在黨的十五大報告指出“以市場為導向使社會生產適應國內外市場需求的變化”強調了市場在經濟建設中新起到的作用。加快市場體系培育，是建立社會主義市場經濟體制的重要環(huán)節(jié)之一。大慶市在“十一五”規(guī)劃指出積極發(fā)展現(xiàn)代流通組織形式，在重要商品的產地，銷地或集散地，在推進農業(yè)化過程中，加強市場建設，培育形成本地生產要素市場和農產品體系，是大慶市XX縣“十五”期間的重要任務之一。XX縣十分重視城市基礎設施建設，隨城市化進程的加快，人口的增長，為滿足市區(qū)人們生活和對外流通的需要，當?shù)卣浅ｊP心XX商貿大市場的建設，多次實地考察研究、論證并達成共識，要盡快推進商貿市場建設。隨著小城鎮(zhèn)建設的全面推進和人民群眾生活水平的日益提高，以往的沿街市場及臟、亂、差的貿易環(huán)境已經遠遠不能適應社會發(fā)展的需要。為了切實提升城鎮(zhèn)品味、改善市場環(huán)境、繁榮經濟發(fā)展、促進商品流通，XX縣2.2.1該項目建設是滿足人民生活的需要根據(jù)XX縣城城市建設需要，結合“兩化”互動發(fā)展，新建商貿市場是滿足XX縣城人民生活需要，是解決當?shù)乩习傩召u難的一項民心工程、惠民工程、德政工程，意義深遠，責任重大。2.2.2該項目建設是繁榮商貿流通的需要XX縣是農牧業(yè)大縣，農副產品資源比較豐富，為了當?shù)剞r副產品能夠走出去，新建商貿大市場將為之提供一個良好的交易平臺。同時，也將吸2.2.3該項目建設是解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題的需要商貿市場將提供若干攤位和門面，為此將會提供許多就業(yè)機會。這也正符合中央“通過創(chuàng)業(yè)來帶動就業(yè)”的號召。一方面隨著新型工6業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的推進，許多農業(yè)勞動力將涌入城鎮(zhèn)；另一方面城鎮(zhèn)待業(yè)人員也急需尋找就業(yè)門路。因此，該項目建設是解決城鄉(xiāng)就業(yè)問題的需2.2.4項目建設是“兩化互動”發(fā)展的需要個時期大慶市工作的戰(zhàn)略重點，作為調整結構、轉變經濟發(fā)展方式的重要抓手，要努力推動XX縣工業(yè)化、城鎮(zhèn)化在“十二五”時期邁上更高臺階。當?shù)乜h委、縣政府認為，城市要拓展區(qū)域，產業(yè)要得到發(fā)展，經濟要順應潮流和走向，必須主動融入大廣經濟帶的發(fā)展。XX縣委、縣政府正在搶抓這一機遇，發(fā)揮獨特的區(qū)位優(yōu)勢和基礎條件優(yōu)勢，建設好XX縣市場流通體動農業(yè)產業(yè)化實現(xiàn)“三化”聯(lián)動。工業(yè)化、城鎮(zhèn)化起來了，農業(yè)現(xiàn)代化也2.2.5項目的建設是第三產業(yè)發(fā)展的需要為加快第三產業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)產業(yè)結構調整的有效途徑，振興國民經濟，促進第一、二產業(yè)的協(xié)調發(fā)展，增加社會勞動力就業(yè)，保持社會穩(wěn)定的重場的建設將成為中等規(guī)模的綜合市場，對提高項目區(qū)域工業(yè)品的產銷率及農產品的商品率具有重要意義。從而促進第一、二產業(yè)的發(fā)展將增加許多的就業(yè)機會，因此該項目的建設是第三產業(yè)發(fā)展的需要。7第三章市場分析與預測(1)商業(yè)中心市場分布XX縣主要商業(yè)街(中央大街)建有相對較具模的商貿市場8個，分別是XX第一百貨商店、金域廣場、豪森華府購物廣場、華夏商場、松江明珠(2)商貿市場存在的問題一是商業(yè)網點整體規(guī)劃布局不盡合理，這些商場全部集中在中央大街的中部和北部，南部和松江大街尚無較具規(guī)模的商場，沿街主要以零散的個體商鋪經營為主。隨著城市建設步伐的加快，在城南區(qū)建設商貿大市場滿足人民生活需要，勢在必行。二是商貿市場普遍規(guī)模小，檔次低，設施不完善，輻射能力差，交易方式落后，功能不齊全，大部分處于初級狀態(tài)。從某種意義上講仍然是一個放大的集貿市場，與國內外現(xiàn)代化的商貿市場相比，還有較大差距，還沒有充分發(fā)揮其價格形成中心、信息中心和貨物集散中心的作用。三是現(xiàn)有商貿市場經營范圍比較單一，大都是單一的日用百貨、服裝、家電、家具、農副食品等，缺少集各類商品、餐飲、休閑服務于一體的綜合一站式購物市場。因此，隨著城市發(fā)展，人們快節(jié)奏的生活需求，一站式購物市場是必然的發(fā)展趨勢。四是現(xiàn)有的商貿市場，大都是傳統(tǒng)的市場模式，功能不夠完善，管理方式和交易方式相對落后，主要表現(xiàn)在：一是市場管理制度不夠完善，市場管理缺乏相應的法律法規(guī)。收費項目過多，管理不規(guī)范，缺少制約機制，難以對生產者和中間商起到制約作用，直接影響人民生活的質量和安全；二是對農副產品企業(yè)的帶動作用發(fā)揮不夠，尚未形成緊密的經濟利益共同體，供銷合同缺乏法律約束力；三是農產品和其它商品的儲藏、配送設施落后，服務功能滯后。所以急需建設高起點、上檔次、上水平，各類配套8服務設施完善，采用現(xiàn)代化管理的綜合商貿大市場。結論：商圈效應明顯，項目效應不足。項目區(qū)目前，傳統(tǒng)、低端商業(yè)模式導致商業(yè)競爭激烈，高端消費群體外流，市場消費潛能不能得到有效釋放，商圈輻射能力受限。商業(yè)網點分布不合理，配套管理、基礎設施不完善，與城市目前需求和未來發(fā)展不相稱，急需構建具有購物、休閑和文化性消費、娛樂、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)服務功能，提升城市形象。項目區(qū)XX縣城內目前的主要商貿市場，承擔著近12萬多人口的生產生活消費品的流通任務，其中，4.5萬人口為市區(qū)固定人口，7.5萬人口為鄉(xiāng)萬人，鄉(xiāng)鎮(zhèn)流動人口2.5萬人。僅從農副產品消費需求看，按日人均消費蔬菜0.3千克，水果0.15千克，糧食0.25千克，水產、肉、蛋類0.25千克。年總消費蔬菜3.6萬噸，水果1.8萬噸，糧食3萬噸，水產肉類3萬噸，總計11.4萬噸；按項目承擔4萬人計算，年消費蔬菜1.2萬噸，水果0.6萬噸，糧食1萬噸，水產肉蛋類1萬噸，總計3.8萬噸。項目區(qū)全縣地區(qū)生產總值近五年由29.7億元增長到128.2億元，年均增長34%;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由4617元增長到14,000元，農民人均純收入由3,701元增長到9,345元，年均分別增長24.8%和20.4%;五年累計實現(xiàn)全口徑財政收入44.5億元，完成固定資產投資184億元。工業(yè)經濟大幅躍升。工業(yè)增加值由8.2億元增長到60億元，年均增長48.9%,新續(xù)建工業(yè)項目79個，規(guī)模以上企業(yè)發(fā)展到26戶、上市公司7戶。目前，隨著項目區(qū)松花江工業(yè)園區(qū)、港橋物流園區(qū)和商品住宅的深度開發(fā)，銀行、企事業(yè)、數(shù)碼專業(yè)店和餐飲娛樂類機構和人口的不斷增長，為項目的開發(fā)帶來了巨大的發(fā)展空間，項目市場前景看好。3.2.4.1項目功能定位①功能豐富、特色鮮明、集購物、休閑、文化、商務、餐飲等多功能9②根據(jù)不同產品或服務的特點，將項目整體劃分為三個功能區(qū)：綜合商貿區(qū)：市場中建設商貿大樓，一層為干雜品區(qū)、水產品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務管理區(qū)(設辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。獨立商貿區(qū)：市場東、西、北外圍建商鋪，作為酒店、娛樂、休閑場所。生活區(qū)：市場南部建兩棟高層住宅。3.1.4.2盈利模式定位項目采用出租、銷售相結合的盈利模式，以便盡快收回投資，減少商業(yè)風險。3.1.4.3客戶群體定位本項目開發(fā)目標為變革落后商業(yè)格局，重塑現(xiàn)代中心商圈，提升XX縣城市品位的標志性、代表性項目。本項目的客戶群體面向城市固定和鄉(xiāng)鎮(zhèn)流動人口，包括政府機關工作人員，游客、教師、醫(yī)生、私營業(yè)主、企業(yè)管理人員以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入市流動人員。3.2房產市場預測從目前全國房地產市場的運行情況看，正處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài)，如果從房地產周期角度看，則是繁榮健康發(fā)展階段。城市化進程加速房地產業(yè)發(fā)展。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進程，城市化進程正是人口、財富、人才、資本的橫向集中的過程，城市中心功能的進一步完善，將會形成房地產市場向上的新的動力。5-6年之內如果國家不出現(xiàn)大的政策性調整，房地產市場還將會有5-6年的高速發(fā)展時XX縣的經濟剛起步，房地產開發(fā)雖然起步較早，但規(guī)建筑標準低，高檔商品房較少，上的劃不盡合理，配套設施不完善，沒有一個真正意義上的標準化小區(qū)。本項目坐落于XX縣城南黃金地段，西北距XX縣第六小學1公里，北鄰松花江大街和XX縣第四中學，東鄰解放路，距XX港3公里。優(yōu)越的地理位置，完善的配套設施，以及高標準的建筑，將極大滿足當?shù)厝藗兊南M需求。項目生活區(qū)住宅銷售無制約因素，市場前景看好。第四章建設地址及建設條件地理位置：位于XX縣XX鎮(zhèn)，地理坐標是東經123°57'--125°45′,北緯45°23′--45°59′,北臨石油產區(qū)，東接半農半牧區(qū)。地勢略呈西北部高、東南部低，海拔高度122-175m。4.1.2場址占地面積及權屬類別占地面積約27,626m2(41.42畝),場址土地權屬類別為有償轉讓。4.1.3土地利用現(xiàn)狀擬建場址為XX縣文國冷凍食品有限公司移址大廣工業(yè)園區(qū)的閑置閑廠區(qū)，目前已完成拆遷前的各項準備工作。拆遷廠區(qū)原有設施已具備城鎮(zhèn)給水及排水、排污管道。10Kv高壓輸電線路距場區(qū)100m,通訊網絡已引入場區(qū)，已基本滿足“七通一平”的建設條件。4.2場址建設條件地形：地勢略呈西北部高、東南部低，海拔高度122-175m。地址類型：沖擊、洪積平原。地質結構：由素填土、粉質粘土、粉砂構成。地基土承載力150kpa.中有關建(構)筑物抗震抗震設防烈度為VI度，設計基本地震加速度值為0.1g。4.2.2工程持質與水文地質項目建設地點，雨季峰水期水位絕對標高為77.90～177.88m,枯水期水位絕對標高為77.90～177.88,平均水位絕對標高為116.90～177.88m,地下水質對砼無侵蝕性。本項目建設區(qū)域內無集中地下水，地下水對混凝土及其它建筑材料無腐蝕性，適宜建筑。氣候屬中溫帶型的大陸型半荒漠干旱氣候，基本特點是夏季炎熱，冬季寒冷，春季升溫快而不穩(wěn)，秋季氣溫下降迅速，降水少，蒸發(fā)量大，空主導風向：四至九月多西南風，十月至次年三月以西北風為多，年平均風速4.9m/s,最大風速15-18m/s。年氣溫：平均氣溫6.7℃,絕對最高氣溫為37.2℃,絕對最低氣溫-36.2℃,最冷月為1、2、12月份，平均氣溫-26℃,最熱月為7、8月，平均氣溫24.7℃。降水：歷年平均降水量400mm,最大降水量460mm,最大積雪厚度36cm,年平均降雪量15cm,基本雪壓0.75KN/m2,最大凍土深度2.25m。4.2.4交通運輸條件XX縣交通四通八達，有公路、鐵路、江運三條運輸線。通讓鐵路橫穿境內，工廠距離火車站70公里；城鄉(xiāng)公路成網，一年四季風雨無阻；松花江夏季通航上至大安，下達哈爾濱、佳木斯等地。另外，新建的松花江XX段公路大橋的使用，實現(xiàn)了與吉林貫通。優(yōu)越的交通區(qū)位優(yōu)勢對原材料采購及產成品的集中銷售都十分有利。4.2.5公用設施社會依托條件(水、電、暖、通訊)供水：供水由XX縣自來水公司供給，供水能力為2573.1m3/d。在本項目建設地廠區(qū)有DN300城鎮(zhèn)自來水管，本項目擬從該城鎮(zhèn)管網接入，供本項目生活、生產及消防用水。排水：項目建設地北鄰城市下水管網，生產生活廢水可直接入網排放。供暖：供熱由XX縣集中供熱中心鑫源物業(yè)公司供給，項目可直接并入城市集中供熱管網，滿足生產、生活需要。供電：項目區(qū)由大慶電網供電，高壓11萬伏，電力充足，可滿足使用無線通訊信號覆蓋全區(qū)域，通訊條件良好，于外界聯(lián)系方便，具有良好的通訊條件。擬建場址周邊為居民住宅，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美。且沒有易燃、易爆場所，沒有污染腐蝕性氣體源。所選擇擬建扯為地勢較高、場地干燥、排水通暢、空氣流通和環(huán)境安靜的地段。第五章建設規(guī)模及建設內容XX縣XX綜合商貿大市場是一個集蔬菜、水果、畜禽產品及居家生活用品于一體的大型綜合商貿市場，規(guī)劃占地面積27,626.00m2,總建筑面積(1)綜合商貿區(qū)：建商貿大樓建筑面積4,500m2,一層為干雜品區(qū)、水產品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務管理區(qū)(設辦公室、控管理中心、招待(2)獨立商貿區(qū)：建筑總面積26,908m2,其中建筑面積140m2商服80個、(3)生活區(qū)住宅：建設總面積33,592m2,建兩棟高層住宅，每棟建筑面積16,796m2。第六章項目建設方案6.1建設原則1、滿足市場物流線路，配套工程，交通運輸，行業(yè)規(guī)范要求。2、符合防火、衛(wèi)生、方便安全等有關規(guī)范的要求，并充分利用土地的3、與城鎮(zhèn)和建設企業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一的原則。4、因地制宜，適應場區(qū)地形，地質，氣象等自然條件。5、要體現(xiàn)時代特點，努力創(chuàng)造一個現(xiàn)代化市場的新形象。6.2總體布置在建設單位提供的地塊中，可供建設的用地面積為27,626.00m2,屬根據(jù)場址周圍環(huán)境，本著先進、實用、經濟、合理的設計理念，總平一核：規(guī)劃以場地中心為商貿核心區(qū)，向四周分布設置。一環(huán)：規(guī)劃在市場內形成一條通透的景觀購物環(huán)道，以滿足人們購物、三區(qū)：將規(guī)劃區(qū)劃分為三個功能區(qū)：綜合商貿區(qū)、獨立商貿區(qū)、生活6.3系統(tǒng)布局三個分區(qū)分別為綜合商貿區(qū)、獨立商貿區(qū)、生活區(qū)。(1)綜合商貿區(qū)布置在用場地中心地帶。用地呈矩形，南北走向。交易區(qū)建四層綜合商貿大樓，一層為干雜品區(qū)、水產品區(qū)、蔬菜品區(qū)、果品區(qū)，二層為日用百、家電商品區(qū)、三樓為服裝、鞋帽用品交易區(qū)，四層為綜合服務管理區(qū)(設辦公室、控管理中心、招待所和餐飲用房。(2)獨立商貿區(qū)：布置在場地的東、西和北側邊界。用地為U型，較為規(guī)整。交易區(qū)建設1-2層商服，作為酒店、娛樂、休閑場所等。(3)生活區(qū)區(qū)：布置在場地的南側。用地為矩形，較為規(guī)整。沿場地東西布置，建二棟商品住宅樓。側沿解放路設置了兩個以上的出入口，交通方便，疏散快捷。盡量減少人市場內主干道寬8m,次干道車行道寬4m,可滿足小型車輛運輸及疏散的要求。另外在每個分區(qū)都設計了垃圾收集點。(1)滿足市場對商品對運輸?shù)囊?，并為場內外運輸及裝卸作業(yè)創(chuàng)造安(2)因地制宜，合理確定場區(qū)標高，適應建構筑物的基礎和管線敷設的技術要求。根據(jù)市場操作，運輸?shù)囊蠛偷匦吻闆r，采用平坡式進行布置。用地地表雨水沿道路邊經雨水口流入雨水排水管，排至用地南面的市根據(jù)用地地形，場地排水和外部標高情況確定場地標高，建筑物室內由于本建設是市場項目，要求用地平整，故可作平坡處理，為排除地面雨水，從用地中心的東西向向南、北側取0.3%的坡度傾斜。地面雨水排除采用明溝與暗溝結合的方式，建筑物周邊設有蓋明溝，匯集市場、店面及場地附近的雨水，引流到暗設的排水管中，場地及道路的地面水由雨水口接到暗管，然后由排水干管統(tǒng)一排往北邊，污水處理后再行排放。本項目為形成現(xiàn)代化商貿市場的新形象，所有管線均采用埋地布置，所有管線(給排水、供電、電話、有線電視等)沿邊布置到達各建筑物。本項目內道路全部采用混凝土路面。項目運輸方案以公路運輸為主，鐵路運輸為輔。根據(jù)市場經濟的要求，采用公路運輸方式靈活方便，節(jié)省運輸成本，同時，近幾年公路的發(fā)展已經覆蓋了項目區(qū)各地。市場運輸設備主要依靠社會運輸能力承擔，本工程不增加運輸設備。市場內道路便于交通運輸和消防。主要道路車行道寬8m,次要道路車行道寬4m。采用混凝土面層(20cm),砂墊層(2cm)的混凝土道路。6.4項目組成序號工程類別備注1主要工程綜合商貿區(qū)大市場建筑面積：4500m2獨立商貿區(qū)商服建筑面積：26908m2生活區(qū)住宅樓建筑面積：33592m22公用工程供水系統(tǒng)最大供水能力：590m3/d供電系統(tǒng)65000m2房屋供電外網采暖系統(tǒng)65000m2房屋采暖外網敷設總圖工程總平面布置及運輸污水處理1套設計規(guī)模500m2/d的處理系統(tǒng)場區(qū)硬化3服務性工程信息系統(tǒng)4500m2綜合商貿市場信息網6.5土建工程設計6.5.1主要建筑功能設計(1)綜合商貿區(qū)市場大樓：建筑面積4,500m2,主體3層，局部4層，(2)獨立商貿區(qū)商服：建筑面積26,908m2,為2層磚混結構。(3)生活區(qū)住宅：建筑面積33,592m2,2棟17層，磚混結構。6.5.2建筑設計說明建筑設計考慮與環(huán)境相協(xié)調，建筑群體形成良好的空間組合與朝向，交通的流暢與功能的合理性，建筑形體之協(xié)調與統(tǒng)一，市場、住宅樓在滿足使用要求的前提下，力求安全、衛(wèi)生、經濟美觀與大方，富有現(xiàn)代氣息。各建筑以自然采光通風為主，綜合商貿市場大樓建筑一層內墻貼白瓷磚2m高，使墻面易于清潔，保持衛(wèi)生，頂棚和墻面做防霉涂料，地面均為水磨石地面、或面磚地面，主要建筑采用面磚外墻面，鋁合金窗。平屋面卷材防水，總之，根據(jù)市場的特點采取相應的措施，以創(chuàng)造良好交易環(huán)境。本工程建筑等級為二級，建筑耐火等級為二級。建(構)筑物名稱及面積見下表。序號建筑面積(m2)層數(shù)層高(m)結構形式備注綜合商貿區(qū)市場大樓4磚混獨立商貿區(qū)商服2磚混生活區(qū)住宅樓磚混6.5.2.1結構設計依據(jù)按七度考慮抗震設防?；撅L壓為0.6KN/m2。本項目建筑物設計為均為磚混結構，樓面為現(xiàn)澆混凝土，屋面為預應力鋼筋混凝土板。基礎為條形混毛石混凝土基礎。6.6建設工期建筑規(guī)模較大，但屬于低層磚混結構，施工難度小，建設期為2年。第七章公用工程7.1.1給水設計項目經營用水統(tǒng)計表序號用水項目用水單位數(shù)量單位用水量分項給水率(%)使用時間日用水量使用天數(shù)使用系數(shù)年用水量1綜合商貿區(qū)商場營業(yè)廳7辦公室每天每人2獨立區(qū)水果店7蔬菜店7水產品店7副食店7營業(yè)飯店每人每餐理發(fā)店每人每次4每日每床洗也店每人每次工生所每人每次3生活區(qū)住在樓每日每人小計4不可預見總用水量的10%合計本項目建設地的北側有DN300市政自來水管，本項目擬從該市政管網接入。本項目每天最大用水量為420m3/d,擬從XX鎮(zhèn)自來水給水管網不同方位接駁三根DN150的給水管，供本項目生產、生活及消防用水。給水管網給水壓力約為0.30MPa,能滿足本項目用水水量、水質、水壓要求。給水管網給水壓力約為0.30MPa,滿足各個建筑物生產及生活用水水量及水壓，生產及生活用水直接由市政管網直接供給。項目市場室外給水管網采用生產、生活、消防合用系統(tǒng)，環(huán)狀管網布各建筑物按照《建筑設計防火規(guī)范》規(guī)定在室內設室內消火栓，建筑物室根據(jù)建筑物高度及使用功能，室外消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S,室內消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S;火災延續(xù)時間為2小時，室內外消防用水由市政自來水管網直接供給。室內消火栓系統(tǒng)火災前10分鐘消防用水量可由位于屋面的高位水箱供給，屋頂消防水箱容積為20m3。在各建筑物內，還將按《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB50140-2005的室內外生活給水管道均采用給水襯塑鋼管；消防給水管采用鍍鋅鋼管。外部排水主要為生活廢水、糞便污水和雨水?？傮w排水采用雨水、污根據(jù)用水性質，生活污水最高日排水量為150.6m3/d。室內排水管采用PVC-U排水管，室外污水管、雨水管采用雙壁波紋塑7.2供電設計7.2.1電源、電源設施及外部條件本項目供電由XX縣變電所供給，目前，變電所設施供電能力能夠滿足根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》(GB/50293-1999)和場區(qū)規(guī)劃的特點，規(guī)劃采用負荷密度法進行用電負荷預測。項目日平均用電量6399KW.h,其中：綜合商貿區(qū)1734KW.h,獨立商貿區(qū)2484KW.h,生活區(qū)1812KW.h,其它369KW.h。項目年用電量233.58萬序號建筑類別功率密度建筑面積安裝電量運行天數(shù)小時每天需要系數(shù)平均有功負荷系數(shù)年用電量(萬KWh)1綜合商貿區(qū)營業(yè)大廳辦公室2獨立商貿區(qū)水店蔬菜占水產品店副食品店營業(yè)飯店理發(fā)店沸也店衛(wèi)生所3生活區(qū)住宅摟74場區(qū)亮化51(2)電氣設備用電能耗測算序號設備名稱功率臺數(shù)(條)安裝電量運行天數(shù)小時數(shù)(h)需用系數(shù)年平均有功負荷系數(shù)年用電量(萬1綜合商貿區(qū)商場中央空調18空調配套電氣582獨立商貿區(qū)空調設備83生活區(qū)樓房電梯38空調設備4(3)消防設備用電能耗測算系統(tǒng)形式設備單臺功率(KW/臺)數(shù)量(臺)總功率運行天數(shù)每天小時數(shù)年平均有功負荷系數(shù)年用電量(萬KWh)消防耗電消防水泵6合計(4)變壓器能耗測算規(guī)格型號空載損耗負載損耗負載率年工作時間最大負荷損耗變壓器數(shù)量(臺)年耗電量(萬21(5)線路損耗項目年需耗電229萬千瓦時。根據(jù)《工業(yè)與民用配電設計手冊》,線路損耗按總耗電量的2%計算，項目年線路損耗為4.58萬千瓦時。項目年用電總量233.58萬千瓦時。箱式變電站；在生活區(qū)設一座一體化箱式變電站。每座變電站內各設有一臺830KV·A變壓器，可供場區(qū)生活、加工區(qū)設備等用電。一般照明電源電壓為380/220V,由照明配電箱以混合式配電系統(tǒng)向各負荷供電。照明干線采用VV-1000型電纜穿管敷設，支線采用BV-500型銅燈具選型：市場鋪面以熒光燈和節(jié)能燈為光源的各類燈具；道路照明以節(jié)能燈為光源的馬路柱燈，路燈控制采用定時控制、光電控制、手動控制三種方式，定時控制和光電控制可根據(jù)室外日光照度或時間的要求來操作照明回路的斷路器，手控則為人工操作。光源選用250W的高壓鈉燈。照明燈具選用半截光型燈具，采用分散式功率因數(shù)補償方式，在每盞燈具內進行就地電容器補償，補償后的功率因數(shù)應大于0.9。7.3通訊網絡系統(tǒng)7.3.1電話通信網絡系統(tǒng)電話總裝機容量規(guī)劃為300門，市場通信規(guī)劃采用樓宇方式。將寬帶數(shù)字傳輸引至各樓宇，再通過非屏蔽五類線敷設至各區(qū)及用戶，為市場提供寬帶傳輸業(yè)務，使市場今后數(shù)字電話、計算機聯(lián)網、市場物業(yè)管理信息閉路電視系統(tǒng)干線由當?shù)赜邢揠娨暸_引入，市場內干線可同通信線纜一起7.4供熱設計本區(qū)的采暖熱負荷采用綜合熱指標70W/m2計算，通風熱負荷按采暖熱負荷的40%,則本區(qū)采暖通風負荷為11MW,熱水熱負荷27MW。則市場總熱項目市場設一個供熱分汽站，由分汽站分三路向綜合商貿區(qū)、獨項目冬季采暖單位能耗統(tǒng)計表熱指標熱負荷室內設計溫度采暖天數(shù)室外平均溫度室外計算溫度耗熱量綜合商貿區(qū)獨立商貿區(qū)生活區(qū)耗熱量計算依據(jù)《城鎮(zhèn)供熱管網設計規(guī)范》Q=0.0864×采暖天數(shù)×設計熱負荷×(室內計算溫度-室外平均溫度)/(室內計算溫度-室外計算溫度)。鍋爐的熱效率按78%計算，煤的發(fā)熱量為5000kcal/kg煤炭，管網效率為95%,可得出本項目年耗煤總量約2482.88噸煤。第八章勞動安全衛(wèi)生節(jié)能與消防8.1勞動安全衛(wèi)生流動性大，市場管理難度大。因此要求市場管理者與社會各界密切配合，為經營者的日常生活，人身安全等諸多方面提供保障。對市場生產管理人員要定期進行安全生產教育和技術培訓，樹立安全第一的觀念。對危害性大、技術性強的工種實行上崗證制，定崗定編在生產中一定要按勞動管理部門的有關規(guī)定做好勞動保護工作，積極防護、實行定期體檢，按需、按時配發(fā)勞保用品，實施安全及保健制度。保護工作人員的身體健康；對蔬菜加工應嚴格按食品衛(wèi)生標準進行生產，杜絕各種渠道的污染源進入加工場地。本市場屬大型公共設施，是人員、商品的重要集散地。人員混雜，是刑事犯罪的易發(fā)、多發(fā)區(qū)域、市場的安全保衛(wèi)工作不僅關系到市場的正常運行，同時也直接關系到廣大經營者和消費者的生命財產安全。要建設一支業(yè)務素質高，作風過硬的市場安全保衛(wèi)隊伍，積極配合公安部門及時發(fā)現(xiàn)(1)認真貫徹國家產業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設計規(guī)范，嚴格執(zhí)行節(jié)能技術規(guī)定，努力做到合理使用資源。(2)積極采用先進的節(jié)能新材料、新工藝、新技術。嚴禁采用國家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設備。8.2.2節(jié)能設計須依據(jù)本項目建筑工程設計建造中，應依照國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑節(jié)能標準，采用節(jié)能型的建筑材料、產品和設備，提高建筑物圍護結構的保溫隔熱性能，減少建筑物使用過程中的采暖、制冷、照明能耗，合理充分利用自然環(huán)境，利用太陽能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。(2)設計時，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，建筑設計盡量采用天然采光、自然通風，以減少采光、暖通耗能。(4)根據(jù)建筑功能要求，積極采用節(jié)能材料。照明燈具采用節(jié)能燈，電氣設備造型，應本著節(jié)約能源、減少設備用房面積進行優(yōu)選。(1)提倡室內采用高效照明產品，選擇高效照明燈具與節(jié)能光源合理配合使用。設備用房、公共設施等處采用節(jié)能熒光燈，且配電子鎮(zhèn)流器。公共走道、樓梯采用消防型熱釋紅外延時節(jié)能燈。(2)合理布置照明開關及選擇開關聯(lián)數(shù)，充分利用天然采光，節(jié)約照明(5)采用節(jié)能型干式變壓器及其它電氣元件，并采用電容補償柜進行補保護生態(tài)環(huán)境，充分利用周邊自然環(huán)境和綠地、水域，并在可能條件下增大綠化面積，例如墻面、屋頂立體綠化，減少日幅射和熱島效應。8.3.1.1總平面(1)總平面設計按使用功能分區(qū)布置，利用道路、通道將建筑分為相對獨立的區(qū)域，以減少火災發(fā)生及蔓延的可能性。(2)市場內主次干道及輔助車道形成環(huán)狀，市場內道路暢通，以利消防(1)各建筑單體的生產類別、結構類型、主要承重構建的耐火等級等均8.3.2消防系統(tǒng)8.3.2.1室外消防室外消防采用沿主要建筑物四周的給水管網設若干個消火栓。并按消防規(guī)范的規(guī)定，設置適量室外消火栓、消防箱和滅火器。商鋪內設滅火系(1)消火栓用水量：根據(jù)有關規(guī)范要求，室外消火栓用水量統(tǒng)一采用25(2)室外消防給水管道沿道路布置成若各個枝狀管網，并用閥門分成若干個獨立管線，室外消防給水管道的管徑不小于DN100。(3)室外消防水池的設置，保護半徑不大于150m,沿給水管線間隔60m8.3.2.2室內消防消火栓用水量：按最大建筑物，室內消火栓為15L/S。消防用水為城鎮(zhèn)自來水管網直接供給。8.3.2.3室內外消防用水量室外消防用水量為54m2/h;室內消防用水量為97m2/h,本設計總消防用水量為151m3/h。第九章環(huán)境評價9.1.1環(huán)境質量標準(1)《環(huán)境空氣質量標準》GB3095-1996;(2)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》GB3096-93;(3)《建筑施工場屆噪聲限值標準》GB12523-90(1)《污水綜合排放標準》GB8978-1996;(2)《大氣污染物綜合排放標準》GB16297-96(3)《飲食業(yè)油煙排放標準》(試行)GB18483-2001建設地點周圍無污染源，環(huán)境較好，遠離學校。本項目建設施工期及運營期按照國家標準嚴格執(zhí)行，采取各種措施，不會對現(xiàn)場環(huán)境造成影響。9.3施工期的污染源、污染物及治理方案施工期場地平整將對場址內的少量植被造成破壞；施工風塵(揚塵)及噪聲對場址及附近區(qū)域空氣環(huán)境及聲環(huán)境質量產生一定的影響；土方開挖易引起水土流失，產生棄土，建筑施工產生建筑垃圾。擬采取建排水溝和綠化等工程措施來減輕水土流失和恢復植被；對高噪音設備采取隔音消音措施；在施工現(xiàn)場周圍修建圍墻，在路面和施工場區(qū)灑水。運輸車輛不能超載，減輕施工粉塵對環(huán)境的污染；施工期的少量棄土及時送至規(guī)定地點倒放。施工期產生的各種污染均屬暫時性短期污染，工程完成即行消除。采取一系列的防治措施后，項目施工建設對環(huán)境的影響將得到有效的控制。9.4經營期主要污染源、污染物及治理方案9.4.1“三廢”處理排放系統(tǒng)管網，由城市污水處理設施統(tǒng)一處理，設一座化糞處理清洗市場部門指定的垃圾場；活畜交易市場不設屠宰，廢渣主要是糞便和煤渣等廢渣。糞便用于農業(yè)肥料，煤渣堆放在城市堆渣場。項目日產垃圾2.4噸，年(3)廢氣：市場土建工程建設無廢氣產生渠道，唯一可能產生廢氣的是酒店等服務區(qū)，因此要嚴格按照與安保要求設置煙道，并配備處理設備，第十章項目管理與勞動組織項目按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，組建企業(yè)法人，設立董事會，市場由企業(yè)法人統(tǒng)一管理，建立“誰投資、誰管理、誰受益”的發(fā)展機制。應具有完備的交易規(guī)則和管理制度，并和經營企業(yè)和政府有關部門成立市場管理監(jiān)督委員會。市場實行獨立核算，自主經營、自負盈虧，并承擔項目的資金投入，工程建設，經營管理等。公司設總經理、總經濟師和總會計師和總經理辦公室、財務部、市場經營策劃部、信息管理部、物業(yè)管理部和保安部。由組建的項目法人負責項目建設方案籌劃、項目申報、組織招標、項本項目建設資金設專帳、專款專用，各項資金實施統(tǒng)一管理，包括計劃安排，資金使用等。工程撥款應按進度撥付，并要有監(jiān)理工程師的簽署，保證項目建設保質按期完成。項目實施真正按照“公開、公正、公平”的原則進行規(guī)范化的招投標，提高投資效益，確保工程質量，堵截無等級的施工隊伍和個體承包戶承攬工程，堵截歪風邪氣等不正?，F(xiàn)象。實行招投標制有利于建設市場規(guī)范化，有利于加強行業(yè)管理和自身發(fā)展，更重要是能有效的控制工程質量。按有關文件規(guī)定，工程的勘察、設計、施工等都必須依法訂立合同，各類合同要有明確的質量要求，履約擔保和違約處罰條款。工程建設監(jiān)理的主要內容是進行工程建設合同管理，按照合同控制工程建設的投資、工期和質量，并協(xié)調有關各方的工作關系。1、根據(jù)定崗、定人的原則，因崗設人。批發(fā)市場總定員為19人，其中：管理人員8人，員工11人。定員構成表序號部門(人)工作班次(班/日)管理人員員工1公司領導222總經理辦公室2113財務部224市場運營部3125物業(yè)管理部4136保安部615合計8所需用工主要為當?shù)叵聧徛毠ず蜕鐣衅?，并經考試后擇?yōu)錄取。選派骨干人員至同行業(yè)培訓。第十一章項目實施進度本工程建設期為2年。2014年6月～2016年6月為施工期。11.2項目實施進度表項目實施進度表時間項目名稱可研及初步設計施工圖設計及招投標工程建設施工附屬設施施施工零星工程建設綠化及竣工驗收投入使用第十二章投資估算及資金籌措(1)建筑工程根據(jù)項目的建設內容和工程量，按照黑龍江省建筑工程單位估算指標、綜合定額，以及其他地區(qū)同類建筑單位造價對比測算。(4)項目工程取費按建安工程費按照黑龍江省建設工程費用定額為依據(jù)計本項目固定資產投資5,000萬元，投資構成如下：建筑工程：4,850萬元工程建設其它費用：150萬元本項目流動資金估算采用分項詳細估算法計算為3,000萬元。建設期利息為297萬元。項目投入總資金包括建設投資、流動資金?？偼顿Y8,000萬元。(詳見總投資估算表)本項目建設資金來源采用多渠道、多方式籌集。融資方案是：(1)項目建設單位自籌5,000萬元，用于項目建設投資，占項目總投資的62.5%。(2)銀行貸款資金3,000萬元，主要用于項目流動資金。占項目總投資的37.5%。第十三章財務評價以國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行財務價格和市場調查價格，并參考同類項目的有關經濟、財務指標，從企業(yè)財務角度分析、測算項目的費用和效益，考察項目的盈利能力、清償能力。(1)國家和有關部門頒布的有關財會等方面的政策、法規(guī)。(2)黑龍江省有關稅收、勞動工資管理和社會保障等有關規(guī)定。(4)依據(jù)國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》(5)項目編制單位提供的基礎資料。根據(jù)國家發(fā)改委和建設部發(fā)布的第三版《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》的規(guī)定，確定本項目財務評價的主要參數(shù)及模型如下：財務基準收益率是項目財務評價的重要參數(shù)。它代表了項目投資應獲得的最低財務盈利水平。財務基準收益率取為8%。(2)利率利率：5.94%。(3)項目計算期：項目計算期為15年。其中建設期2年，生產期13年。(4)折舊費與殘值：本擬建項目各類土建設施按30年折舊，機械設備、信息設備按15年折舊；設備殘值按5%考慮。13.2營業(yè)收入估算項目營業(yè)收入包括：獨立商業(yè)區(qū)商服和生活區(qū)住宅出售；綜合商貿區(qū)攤位出租收入；物業(yè)管理費和其他管理費收入。第一年營業(yè)收入為18,419.82萬元，第二年營業(yè)收入為11,753.38萬元，今后每年營業(yè)收入為524.41萬元。(1)獨立商業(yè)區(qū)商服出租出售，屬開發(fā)性直接收入獨立商業(yè)區(qū)商服總建筑面積26,908m2,根據(jù)項目特點和XX縣部分相似市場的售價水平，均按8,000元/m2計算。第一年銷售50%商鋪，商服出售直接收入10,763萬元；第二年銷售30%商鋪，商服出售直接收入6,458萬元。第三年出租剩余的20%商服，出租費20元/平方米·月計算，商服出租收入129.16萬元/年。(2)生活區(qū)住宅樓出售，屬開發(fā)性直接收入生活區(qū)住宅樓總建筑面積33,592m2,根據(jù)當?shù)貥潜P銷售價格，確定該住宅樓售價3,500.00元/m2。第一年銷售60%住宅，售樓直接收入7,054.32萬元；第二年銷售40%住宅，售樓直接收入4,702.88萬元。(3)綜合商貿市場攤位出租收入綜合商貿市場內，共有出租攤位600個，平均每個攤位年租金5,000元，出租年收入300萬元。衛(wèi)生費、治安費分別按租賃面積10元/m2月計，水電費和采暖費按租賃面積分攤代收，正常年物業(yè)管理費85.25萬元。其他管理費主要是指收取清雪費、公廁管理費等。正常年其他管理費10萬元。13.3項目銷售稅金及附加增值稅率：營業(yè)稅率5%;城市維護費：營業(yè)稅的7%;教育費附加：營業(yè)稅的3%;所得稅：稅率25%。第一年銷售稅金及附加1105萬元，所得稅2240萬元。第二年銷售稅金及附加705萬元，所得稅674萬元。第三年銷售稅金及附加31萬元，所得稅65萬元。13.3.1項目投產第一年成本費用估算項目第一年運營成本由固定資產投入和綜合商貿市場運營成本構成：8,351.68萬元。13.3.2項目投產第一年成本費用估算項目第二年運營成本由固定資產投入和綜合商貿市場運營成本構成：8,351.68萬元。市場運營成本費用包括原材料及燃料動力費、工資福利費用、折舊及攤銷費用、管理費用及其它費用。(1)工資及福利據(jù)目前同類企業(yè)中的中上收入水平，確定人員工資按28,000元/人.年計算，合計年人員工資支出53.2萬元。(2)外購原材料、燃料及動力費此處水電、燃料及動力費消耗只考慮綜合商貿區(qū)所消耗的部分，不考慮生活區(qū)、獨立商業(yè)區(qū)承租方承擔的相應消耗。水電、燃油料消耗根據(jù)設計負荷，單價按當?shù)氐膶嶋H水平計算。合計60萬元。項目固定資產投資折舊采用平均年限法殘值取5%,折舊年限：建筑工程