地鐵小鎮(zhèn)地塊評(píng)價(jià)報(bào)告2021年12月一、工程本體研討區(qū)位屬性：行政隸屬江寧區(qū)麒麟街道，房地產(chǎn)板塊屬于仙林板塊，地處青龍地鐵小鎮(zhèn)西北端。1.1宗地位置宗地行政區(qū)位隸屬南京市江寧區(qū)，位于麒麟街道，房地產(chǎn)板塊上屬于仙林板塊。宗地間隔新街口直線(xiàn)17.7公里，馬群7.9公里，仙林中心3.1公里，仙林湖4.1公里，南大仙林校區(qū)站1.8公里。地塊所在區(qū)域規(guī)劃為地鐵小鎮(zhèn)，目前周邊鄉(xiāng)村已安頓拆遷到位，正在拉開(kāi)土地出讓大幕。仙林湖南大仙林校區(qū)站仙林中心馬群新街口宗地凈地出讓?zhuān)壳皟?nèi)部為空地，正在做進(jìn)一步土地平整任務(wù)，東側(cè)緊鄰東流路，其他三側(cè)均為規(guī)劃道路，地塊中部偏北有少量臺(tái)地，地勢(shì)高差約2米。1.2宗地現(xiàn)狀〔G66〕地塊內(nèi)部：空地，少量臺(tái)地南側(cè)：規(guī)劃道路，待建西側(cè)：規(guī)劃道路，待建東側(cè)：東流路北側(cè)：規(guī)劃道路，已建好規(guī)劃道路規(guī)劃道路2021G66規(guī)劃道路東流路宗地凈地出讓?zhuān)壳皟?nèi)部為空地〔僅剩余一棟低矮民宅未拆〕，西側(cè)緊鄰東流路，其他三側(cè)均為規(guī)劃道路。1.2宗地現(xiàn)狀〔G67〕南側(cè)：規(guī)劃道路，待建西側(cè)：東流路東側(cè)：規(guī)劃道路，待建北側(cè)：規(guī)劃道路，待建2021G67東流路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路地塊內(nèi)部：空地經(jīng)濟(jì)目的：兩幅地塊容積率均為1.7，從限高來(lái)看勢(shì)必將打呵斥小高層產(chǎn)品；計(jì)容總建面12-15萬(wàn)㎡，中等規(guī)模純住宅開(kāi)發(fā)用地，起始樓面價(jià)錢(qián)均在5500元/㎡左右。1.3用地規(guī)劃條件經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊編號(hào)出讓面積（㎡）用地性質(zhì)出讓年限容積率計(jì)容建筑面積（㎡）掛牌起始價(jià)（萬(wàn)元）起始樓面地價(jià)（元/㎡）綠地率建筑高度建筑密度2015G6672433.50二類(lèi)居住用地70年1.01

≤R

≤1.7123136.95678005506≥30%H≤35米≤25%2015G6789198.50二類(lèi)居住用地70年1.01

≤R

≤1.7151637.45834005500≥30%H≤35米≤25%交通條件：未來(lái)九鄉(xiāng)河?xùn)|路貫穿后交通出行便利；間隔地鐵2號(hào)線(xiàn)南大仙林校區(qū)站1.8公里，間隔在建地鐵4號(hào)線(xiàn)〔方案2021年10月通車(chē)〕東流站1.6公里。1.4區(qū)域交通宗地周邊道路交通條件較為單一，目前地塊西側(cè)九鄉(xiāng)河?xùn)|路已根本建好、但未貫穿。與地鐵2號(hào)線(xiàn)南大仙林校區(qū)站間隔1.8公里左右，與在建地鐵4號(hào)線(xiàn)〔方案2021年10月通車(chē)〕東流站間隔1.6公里左右。地鐵4號(hào)線(xiàn)：地鐵2號(hào)線(xiàn)南大仙林校區(qū)站在建地鐵4號(hào)線(xiàn)東流站仙林大道未來(lái)規(guī)劃：本案地處仙林副城的青龍片區(qū)，規(guī)劃開(kāi)展為地鐵小鎮(zhèn)，借助仙林副城的開(kāi)展，未來(lái)將打造為南京低碳生態(tài)新區(qū)。1.5區(qū)域未來(lái)規(guī)劃仙林副城城市位置：南京“一主三副〞城市格局重要組成部分；功能定位：長(zhǎng)三角重要的科技創(chuàng)新中心；南京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；南京都市圈東部區(qū)域效力中心；南京都市區(qū)高質(zhì)量宜居新城。青龍片區(qū)：仙林副城的重要組團(tuán)之一；開(kāi)展規(guī)劃：構(gòu)成“一心、兩核、三軸、六片〞的規(guī)劃構(gòu)造，打造低碳、生態(tài)示范新區(qū)，本案位于風(fēng)情居住片區(qū)；用地規(guī)模與人口：占地約22平方公里，規(guī)劃居住人口18.24萬(wàn)人。軌道規(guī)劃：規(guī)劃構(gòu)造為以3個(gè)地鐵片區(qū)為輻射中心，結(jié)合綠帶，構(gòu)成‘一心、三軸、一主二副“的構(gòu)造，軌道交通4號(hào)線(xiàn)將橫向貫穿基地，并在基地設(shè)有三個(gè)站點(diǎn)；道路規(guī)劃：規(guī)劃區(qū)域南側(cè)為滬寧高速公路，通往南京市中心城。1.6宗地屬性初判土地屬性土地屬性因子南京仙林板塊青龍區(qū)域，地鐵小鎮(zhèn)首批出讓地塊，臨近眾多山體，自然環(huán)境良好、與仙林核心區(qū)域聯(lián)動(dòng)性較好配套設(shè)施教育配套仙林大學(xué)城，南外，金陵中學(xué)、小學(xué)商業(yè)配套萬(wàn)達(dá)茂，南大和園商業(yè)街，金鷹奧萊城文化體育配套羊山湖公園，南大、南京體育學(xué)院醫(yī)療配套鼓樓醫(yī)院仙林分院交通條件公共交通地鐵2號(hào)線(xiàn)、在建地鐵4號(hào)線(xiàn)道路交通九鄉(xiāng)河?xùn)|路、仙林大道交通擁堵雙向六車(chē)道以上規(guī)格，除特殊南外學(xué)生放學(xué)外、交通較為暢達(dá)交通噪音東側(cè)臨近繞越高速，但噪音干擾較小環(huán)境景觀可視景觀西側(cè)靈山、北側(cè)桂山等多個(gè)山體距離景觀區(qū)距離距離靈山1.2公里，距離桂山0.5公里城市角色產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)突出低碳、生態(tài)的規(guī)劃理念，塑造高品質(zhì)的工作、居住區(qū)，形成南京的低碳、生態(tài)示范新區(qū)。歷史接受度此前該區(qū)域均為農(nóng)村、且相對(duì)偏僻，人們認(rèn)知度較低，隨著地鐵小鎮(zhèn)概念逐步傳播，在城市中的知名度越來(lái)越高，同時(shí)隨著地鐵4號(hào)線(xiàn)即將通車(chē)，必將吸納大量人流、獲得全新的發(fā)展。主要環(huán)境特征：仙林板塊，地鐵小鎮(zhèn)，宜居性強(qiáng)、未來(lái)開(kāi)展空間較大。1.7不利要素不利要素：1、靈山公墓會(huì)對(duì)客戶(hù)構(gòu)成較大的心思抗性；2、目前工程所在區(qū)域教育資源空白會(huì)讓大量客戶(hù)增添更多疑慮和擔(dān)憂(yōu)不利要素1：G66地塊西側(cè)600米處有靈山公墓改善時(shí)機(jī)在銷(xiāo)售期時(shí)將周邊有公墓作為不利要素進(jìn)展公示，減少后期紛爭(zhēng)；經(jīng)過(guò)綠化掩護(hù)、銷(xiāo)售說(shuō)辭中宣傳由高速阻隔減弱客戶(hù)對(duì)其顧慮。不利要素2：區(qū)域內(nèi)暫無(wú)學(xué)校、且無(wú)“名校〞改善時(shí)機(jī)利用地鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃打造，爭(zhēng)取政府層面引進(jìn)知名教育資源；開(kāi)發(fā)商本身積竭力爭(zhēng)納入工程北部金陵中學(xué)、小學(xué)施教區(qū)范圍。1.8地塊價(jià)值排序地塊價(jià)值排序：外部景觀資源、居住環(huán)境、便利交通以及未來(lái)規(guī)劃可以構(gòu)成優(yōu)勢(shì)價(jià)值資源，教育和生活配套目前是最大的短板。1.9結(jié)論SWOT分析優(yōu)勢(shì)(Strength)劣勢(shì)(Weakness)地塊方正，地勢(shì)平坦，利于開(kāi)發(fā)外部交通便利，可沿城市主干道達(dá)全市各區(qū)域良好的山體景觀資源區(qū)域認(rèn)知度不高，且現(xiàn)狀均為農(nóng)村商業(yè)、教育配套幾近空白，亟待完善對(duì)外公交系統(tǒng)亟需打開(kāi)機(jī)會(huì)Opportunity對(duì)標(biāo)需求客群的初步排序九鄉(xiāng)河?xùn)|路的貫通和地鐵4號(hào)線(xiàn)的通車(chē)將使得項(xiàng)目交通條件更加完善仙林副城、地鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃將帶動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展，升值潛力較大地塊周邊目前無(wú)商品房項(xiàng)目，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目威脅Threaten2016年市場(chǎng)環(huán)境和行情存在較大不確定性城東及仙林今年成交的高地價(jià)，或?qū)?duì)客戶(hù)形成進(jìn)入性判斷的干擾地段、價(jià)錢(qián)、產(chǎn)品、品牌、配套質(zhì)量、地段、附加值、配套開(kāi)展前景、投資潛力環(huán)境、資源、景觀、品牌、產(chǎn)品、地段首改投資首置再改1.9土地獲取決策思索城市熱度能級(jí)：河西>江北>仙林>城南、城北，仙林板塊作為全市重要的熱點(diǎn)板塊，市場(chǎng)關(guān)注度高拿地自信心支撐與保證：板塊特性：仙林板塊，傳統(tǒng)高質(zhì)量住宅聚集區(qū)交通：2號(hào)線(xiàn)、在建4號(hào)線(xiàn)教育：臨近仙林大學(xué)城，未來(lái)地鐵小鎮(zhèn)規(guī)劃有全面的教育資源環(huán)境：有山有水，環(huán)境氣氛良好商業(yè)：享用萬(wàn)達(dá)茂、金鷹奧萊城外部商業(yè)輻射，地鐵小鎮(zhèn)本身規(guī)劃大量商業(yè)配套客戶(hù)：高知人群聚集，人員素質(zhì)較高土地市場(chǎng)：土地出讓行情熾熱、地王頻出，且地鐵小鎮(zhèn)后續(xù)規(guī)劃的大規(guī)模土地出讓量在整個(gè)南京也并不多見(jiàn)，將構(gòu)成良好的規(guī)模效應(yīng)二、南京市場(chǎng)2.1南京市場(chǎng)2021.7加息2021.6降息2021.7降息2021.11降息2021.4降準(zhǔn)2021.5降息2021.6降準(zhǔn)、降息2021.8降準(zhǔn)、降息2021.6提準(zhǔn)2021.11降準(zhǔn)2021.2降準(zhǔn)2021.5降準(zhǔn)2021.2降準(zhǔn)2021.3降息信貸政策2021.9二套房首付比例不低于5成，利率不低于基準(zhǔn)1.1倍2021.1“國(guó)八條〞出臺(tái)，二套房首付比例不低于6成，利率不低于基準(zhǔn)1.1倍2021.11“寧八條〞出臺(tái)，二套房首付比例提至7成2021.9南京取消限購(gòu)令2021.3“330〞新政出臺(tái)，二套房商貸首付比例降至4成，公積金手套首付降至2成、貸款結(jié)清二套房首付降至3成，營(yíng)業(yè)稅免征年限5改2。2021.8公積金最低首付款比例由30%降低至20%。2021.4南京二套房商貸首付降至4.5成，貸款利率上浮1.1倍，南京放寬提取公積金支付房租條件2021.5南京公積金可逐月提取還商貸。調(diào)控政策2021.9“930新政〞出臺(tái)，非限購(gòu)城市首套房商貸首付比例降至25%，提高公積金貸款額度，全面推行異地貸款目前全國(guó)及南京房地產(chǎn)市局面臨的政策環(huán)境已較為寬松，取消限購(gòu)、限貸，“330新政〞、“930新政〞的相繼推出以及多次降準(zhǔn)、降息，未來(lái)政策環(huán)境仍有繼續(xù)放寬的空間。2021.10降準(zhǔn)、降息年度供銷(xiāo)走勢(shì)來(lái)看：市場(chǎng)供銷(xiāo)量于2021年后筑底反彈，成交均價(jià)穩(wěn)步提升；2021年以來(lái)市場(chǎng)整體熱度較高、今年市場(chǎng)銷(xiāo)售量?jī)r(jià)有望創(chuàng)下歷史新高。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)〔不含高淳、溧水〕從年度走勢(shì)的供應(yīng)量來(lái)看，南京樓市的供應(yīng)量整體逐漸上漲，年度供應(yīng)面積在600-900萬(wàn)㎡；2021年1-11月全市供應(yīng)880萬(wàn)㎡，今年市場(chǎng)整體供應(yīng)力度略遜于去年；從年度走勢(shì)的成交量來(lái)看，2021年起市場(chǎng)熱度開(kāi)場(chǎng)明顯上升，2021年短暫性下滑后，市場(chǎng)于2021年再度快速上升，且今年市場(chǎng)銷(xiāo)量有望創(chuàng)下歷史新高；從年度成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)來(lái)看，2021年至今，除2021年受限購(gòu)政策影響、市場(chǎng)整體以?xún)r(jià)換量、市場(chǎng)成交價(jià)錢(qián)小幅下滑以外，整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，今年市場(chǎng)成交均價(jià)大幅上漲，到達(dá)15421元/㎡、漲幅10.78%。2.1南京市場(chǎng)|整體市場(chǎng)從月度走勢(shì)的供應(yīng)量來(lái)看，今年下半年隨著市場(chǎng)回暖趨勢(shì)日趨明朗，市場(chǎng)供應(yīng)量也整體穩(wěn)步上揚(yáng)，且維持于較高程度，9、10月供應(yīng)量均超越130萬(wàn)㎡，成交量從7月開(kāi)場(chǎng)至今，延續(xù)5個(gè)月銷(xiāo)量突破百萬(wàn)方，且11月銷(xiāo)量高達(dá)156萬(wàn)㎡、創(chuàng)下歷史新高，市場(chǎng)需求不斷釋放；從月度的成交均價(jià)來(lái)看，整體堅(jiān)持上漲的態(tài)勢(shì)，未來(lái)市場(chǎng)價(jià)錢(qián)上漲預(yù)期明顯。月度供銷(xiāo)走勢(shì)來(lái)看：成交量逐漸走高維穩(wěn)，成交均價(jià)穩(wěn)健上漲；明年上半年預(yù)判：受慣性推進(jìn)明年上半年市場(chǎng)行情照舊看好，成交均價(jià)小幅上漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)〔不含高淳、溧水〕2.1南京市場(chǎng)|整體市場(chǎng)全市待售庫(kù)存來(lái)看：月度銷(xiāo)售放量的背景下，目前全市庫(kù)存總量由年初最高的5.65萬(wàn)套回落至5.12萬(wàn)套，接近年內(nèi)最低庫(kù)存程度；全市待售庫(kù)存去化周期來(lái)看：去庫(kù)存化周期在提速，11月去化周期僅為4.6個(gè)月，創(chuàng)下年內(nèi)新低。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)〔不含高淳、溧水〕2.1南京市場(chǎng)|庫(kù)存分析板塊待售庫(kù)存來(lái)看：仙林庫(kù)存量2133套，庫(kù)存量?jī)H高于城東板塊，庫(kù)存程度很低；板塊待售庫(kù)存去化周期來(lái)看：仙林庫(kù)存去化周期預(yù)判分別為2.5個(gè)月、2.3個(gè)月，處于全市各板塊去化周期最短的行列，闡明仙林板塊可售存量較少、市場(chǎng)需求旺盛。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)〔不含高淳、溧水〕2.1南京市場(chǎng)|庫(kù)存分析地塊/項(xiàng)目名稱(chēng)地塊位置出讓面積用地性質(zhì)容積率樓面地價(jià)(元/㎡）成交總價(jià)(萬(wàn)元)溢價(jià)率摘牌單位2012G37（保利羅蘭春天）棲霞區(qū)仙林湖西北角地塊70908.9二類(lèi)居住用地2.545928140021%保利2013G25（金地湖城藝境）棲霞區(qū)仙林湖西側(cè)1號(hào)地塊146008.1二類(lèi)居住用地2.5783628700075%金地2014G07（新城香悅瀾山）棲霞區(qū)仙林湖西側(cè)地塊二地塊147520.7二類(lèi)居住用地2.5813430000025%新城2014G89（萬(wàn)達(dá)茂）棲霞區(qū)仙林白象片區(qū)仙林湖南側(cè)地塊244501.01商辦混合用地、二類(lèi)居住用地

3.77綜合3906純住宅70003600000%萬(wàn)達(dá)2015G50棲霞區(qū)仙林街道經(jīng)天路站南側(cè)一號(hào)地塊56889.60商住混合用地1.151788411700052%新城2015G51棲霞區(qū)仙林街道經(jīng)天路站南側(cè)二號(hào)地塊44952.83二類(lèi)居住用地1.12103210400088%高科板塊住宅用地待建庫(kù)存來(lái)看：從仙林近期出讓土地來(lái)看，整體成交土地溢價(jià)率較高，市場(chǎng)住宅潛在供應(yīng)為82萬(wàn)㎡；對(duì)比地價(jià)來(lái)看，本案假設(shè)溢價(jià)率到達(dá)40%，那么樓面價(jià)錢(qián)不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2.1南京市場(chǎng)|土地潛在供應(yīng)分析剛需板塊：傳統(tǒng)兩江即江寧、浦口、六合三個(gè)區(qū)域的供銷(xiāo)比重占市場(chǎng)份額約占60%，是支撐南京樓市跑量的剛需板塊；剛需&首改板塊：城南、城北、仙林，這三個(gè)板塊根據(jù)本身工程質(zhì)量差別定位不同，約占23%的市場(chǎng)供銷(xiāo)份額；首改&再改板塊：河西、城中、城東三個(gè)板塊約占市場(chǎng)18%份額，主要靠河西板塊來(lái)支撐。板塊格局來(lái)看：仙林在全市各大板塊中，以質(zhì)量型首置、首改購(gòu)房消費(fèi)為主。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.1南京市場(chǎng)|板塊格局及市場(chǎng)表現(xiàn)工程主要的競(jìng)爭(zhēng)板塊為：外部城南、城北板塊，仙林板塊內(nèi)部工程是本案未來(lái)面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)南京樓市板塊地圖及2021年1-11月板塊住宅〔不含別墅〕成交均價(jià)對(duì)比2015年1-11月南京各大板塊成交均價(jià)城中33687城東19292城南18280河西26073城北18546仙林16435江寧13260浦口12064六合6763數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.1南京市場(chǎng)|本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域從市場(chǎng)的供銷(xiāo)構(gòu)造來(lái)看，目前南京市場(chǎng)供銷(xiāo)量堅(jiān)持高位，市場(chǎng)穩(wěn)健增長(zhǎng)，處于量?jī)r(jià)齊升的良好行情，去庫(kù)存化加速；從市場(chǎng)的地域?qū)傩詠?lái)看：南京各大板塊的特性劃清楚顯，客戶(hù)對(duì)板塊籠統(tǒng)的認(rèn)知也比較成熟：仙林板塊為傳統(tǒng)低密度工程聚集地，市場(chǎng)籠統(tǒng)良好；從仙林市場(chǎng)的供需來(lái)看：目前仙林土地成交量較少，未來(lái)潛在供應(yīng)量主要集中在本案所在的仙林湖區(qū)域，隨著后續(xù)地塊的相繼出讓及地鐵小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)逐漸推進(jìn)，本案未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將日趨猛烈。2.2南京市場(chǎng)特征小結(jié)年度供銷(xiāo)走勢(shì)來(lái)看：仙林板塊市場(chǎng)供銷(xiāo)量于2021年后筑底反彈，成交均價(jià)穩(wěn)步提升；2021年以來(lái)市場(chǎng)整體熱度較高、今年市場(chǎng)銷(xiāo)量有望創(chuàng)下歷史新高，成交價(jià)錢(qián)刷新板塊歷年記錄。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)從年度走勢(shì)的供應(yīng)量來(lái)看，仙林板塊供應(yīng)量從2021年開(kāi)場(chǎng)逐年攀升；2021年1-11月板塊供應(yīng)73萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)12%；從年度走勢(shì)的成交量來(lái)看，2021年起板塊市場(chǎng)熱度開(kāi)場(chǎng)明顯上升，2021年短暫性下滑后，市場(chǎng)于2021年再度快速上升，2021年1-11月板塊成交82.24萬(wàn)㎡，按此趨勢(shì)有望到達(dá)2021年的歷史峰值；從年度成交價(jià)錢(qián)走勢(shì)來(lái)看，2021年至今，除2021年板塊市場(chǎng)整體以?xún)r(jià)換量、市場(chǎng)成交價(jià)錢(qián)小幅下滑以外，整體呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，今年市場(chǎng)成交均價(jià)繼續(xù)上漲，到達(dá)16435元/㎡、漲幅3.57%。2.3仙林市場(chǎng)分析市場(chǎng)容量：近一年時(shí)間，仙林板塊累計(jì)供應(yīng)量73萬(wàn)㎡、成交118.5萬(wàn)㎡；市場(chǎng)價(jià)錢(qián)：11月住宅成交均價(jià)17380元/㎡，年內(nèi)整體成交均價(jià)16435元/㎡。2021年1-11月仙林板塊累計(jì)供應(yīng)量73萬(wàn)㎡，成交量82.24萬(wàn)㎡，供銷(xiāo)比為1:0.89，板塊供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯；從月均供銷(xiāo)來(lái)看，月均供應(yīng)量6.64萬(wàn)㎡，成交量7.48萬(wàn)㎡，市場(chǎng)供銷(xiāo)量處于全市下游程度；成交價(jià)錢(qián)整體呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2021年11月成交價(jià)錢(qián)到達(dá)17380元/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析各產(chǎn)品線(xiàn)供求情況：2021年1-11月，仙林板塊供銷(xiāo)以首置〔100㎡以下〕和首改〔100-144㎡〕為主；各產(chǎn)品線(xiàn)構(gòu)造：剛需客戶(hù)和首改客戶(hù)需求旺盛，均呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域各產(chǎn)品線(xiàn)成交情況總價(jià)構(gòu)造：板塊市場(chǎng)成交總價(jià)集中在120-200萬(wàn)，其中150-200萬(wàn)占比36%，120-150萬(wàn)占比27%，高總價(jià)和低總價(jià)產(chǎn)品成交占比較低；單價(jià)構(gòu)造：板塊市場(chǎng)成交單價(jià)集中在12000-18000元/㎡，其中15000-18000元/㎡單價(jià)段成交占比48%，12000-15000元/㎡占比29%，20000元/㎡以上高單價(jià)成交占比較低。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域市場(chǎng)價(jià)錢(qián)構(gòu)造特征仙林房地產(chǎn)片區(qū)概略：目前仙林板塊在售工程集中在仙林湖片區(qū)，另外仙鶴門(mén)-金馬路區(qū)域今年以來(lái)市場(chǎng)熱度較高，仙林中心區(qū)域可售工程相對(duì)較少，本案所在的區(qū)域目前為市場(chǎng)空白，暫無(wú)工程開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售。仙林北片仙鶴門(mén)仙林中心仙林南片金馬路仙林湖片區(qū)2.3仙林市場(chǎng)分析|仙林房地產(chǎn)片區(qū)情況仙林北片：近一年累計(jì)供應(yīng)12.85萬(wàn)㎡、1058套，成交12.24萬(wàn)㎡、1094套，成交均價(jià)為18763元/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域在售工程概略仙林南片：近一年累計(jì)供應(yīng)2.37萬(wàn)㎡、247套，成交2.09萬(wàn)㎡、204套，成交均價(jià)為20253元/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域在售工程概略仙林湖片區(qū)：近一年累計(jì)供應(yīng)57.78萬(wàn)㎡、5605套，成交67.69萬(wàn)㎡、6386套，成交均價(jià)為15922元/㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域在售工程概略標(biāo)桿樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化量及價(jià)錢(qián)：萬(wàn)達(dá)茂采取多頻次加推的銷(xiāo)售戰(zhàn)略，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境微幅上調(diào)均價(jià)，前期以大折扣力度來(lái)刺激銷(xiāo)售、確保順暢銷(xiāo)售，近期市場(chǎng)熱度良好、適當(dāng)縮減部分優(yōu)惠。萬(wàn)達(dá)茂2015年以來(lái)開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售情況推盤(pán)批次推出樓棟推出套數(shù)主力戶(hù)型表均價(jià)裝修情況最高折扣點(diǎn)數(shù)當(dāng)天去化情況一批次2015.5.231、251980㎡兩房、90-105㎡三房一衛(wèi)14900毛坯7售罄二批次2015.6.273、448080㎡兩房、90-105㎡三房一衛(wèi)、132㎡四房?jī)尚l(wèi)15200毛坯7售罄三批次2015.8.307、954485㎡兩房、95-110㎡三房一衛(wèi)、117㎡三房?jī)尚l(wèi)、132㎡四房?jī)尚l(wèi)15900毛坯8售罄四批次2015.10.308、10、11、1250885㎡兩房、95-110㎡三房一衛(wèi)、117㎡三房?jī)尚l(wèi)、132㎡四房?jī)尚l(wèi)16800毛坯5售罄2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域標(biāo)桿工程銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況：萬(wàn)達(dá)茂2021年5月初次開(kāi)盤(pán)至今累計(jì)去化20.49萬(wàn)㎡、總銷(xiāo)金額30.36億元；月均去化2.56萬(wàn)㎡，月均去化套數(shù)256套，均價(jià)14808元/㎡；持銷(xiāo)期：今年5月初次開(kāi)盤(pán)，四次推盤(pán)每次均當(dāng)日售罄。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域標(biāo)桿工程銷(xiāo)售情況標(biāo)桿樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化量及價(jià)錢(qián)：金地湖城藝境采取多頻次加推的銷(xiāo)售戰(zhàn)略，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)整折扣優(yōu)惠，并靈敏采取分單元推售的戰(zhàn)略，確保蓄客、去化繼續(xù)不延續(xù)進(jìn)展。金地湖城藝境2014年以來(lái)高層住宅開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售情況推盤(pán)批次推出樓棟推出套數(shù)主力戶(hù)型表均價(jià)裝修情況最高折扣點(diǎn)數(shù)當(dāng)天去化情況一批次2014.4.41020886㎡2+1房，96㎡3+1房一衛(wèi)，118、135㎡3+1房?jī)尚l(wèi)16300毛坯480%二批次2014.5.232321486㎡2+1房，96㎡3+1房一衛(wèi)，118㎡3+1房?jī)尚l(wèi)16500毛坯460%三批次2014.7.42220886㎡2+1房，96㎡3+1房一衛(wèi)，118㎡3+1房?jī)尚l(wèi)16500毛坯270%四批次2014.9.62410696㎡3+1房一衛(wèi)，118㎡3+1房?jī)尚l(wèi)16250毛坯250%五批次2014.10.51210896㎡3+1房一衛(wèi)，118㎡3+1房?jī)尚l(wèi)16500毛坯260%六批次2014.10.3017、1820896㎡3+1房一衛(wèi)，118、135㎡3+1房?jī)尚l(wèi)16500毛坯350%2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域標(biāo)桿工程銷(xiāo)售情況金地湖城藝境2014年以來(lái)高層住宅開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售情況推盤(pán)批次推出樓棟推出套數(shù)主力戶(hù)型表均價(jià)裝修情況最高折扣點(diǎn)數(shù)當(dāng)天去化情況七批次2014.12.61121686㎡2+1房，96㎡3+1房一衛(wèi)，118、135㎡3+1房?jī)尚l(wèi)16500毛坯550%八批次2015.4.202521586㎡2+1房，96㎡3+1房一衛(wèi)，118、135㎡3+1房?jī)尚l(wèi)16700毛坯360%九批次2015.7.61321686㎡2+1房，96㎡3+1房一衛(wèi)，118、135㎡3+1房?jī)尚l(wèi)16700毛坯470%十批次2015.9.31421686㎡2+1房，96㎡3+1房一衛(wèi)，118、135㎡3+1房?jī)尚l(wèi)17600毛坯360%十一批次2015.10.262621586㎡2+1房，96㎡3+1房一衛(wèi)，118㎡3+1房?jī)尚l(wèi)18000毛坯050%2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域標(biāo)桿工程銷(xiāo)售情況接上表銷(xiāo)售情況：金地湖城藝境高層住宅2021年4月初次開(kāi)盤(pán)至今累計(jì)去化21.39萬(wàn)㎡、總銷(xiāo)金額29.75億元；月均去化1.07萬(wàn)㎡，月均去化套數(shù)106套，均價(jià)15310元/㎡；持銷(xiāo)期：2021年30套/月、2021年50-100套/月；整體價(jià)錢(qián)較為穩(wěn)定，今年下半年以來(lái)呈現(xiàn)穩(wěn)步小幅上漲趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域標(biāo)桿工程銷(xiāo)售情況標(biāo)桿樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化量及價(jià)錢(qián)：新城香悅瀾山采取多頻次加推的銷(xiāo)售戰(zhàn)略，工程首推初期釋放較多折扣優(yōu)惠，促進(jìn)去化，后期根本降低折扣、近期根本以表價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。新城香悅瀾山2014年以來(lái)開(kāi)盤(pán)、銷(xiāo)售情況推盤(pán)批次推出樓棟推出套數(shù)主力戶(hù)型表均價(jià)裝修情況最高折扣點(diǎn)數(shù)當(dāng)天去化情況一批次2014.12.261、2、360083㎡2+1房、89㎡3+1房一衛(wèi)、102㎡3+1房一衛(wèi)、124㎡3+1房?jī)尚l(wèi)17000毛坯1270%二批次2015.4.10510489㎡3+1房一衛(wèi)、124㎡3+1房?jī)尚l(wèi)17200毛坯870%三批次2015.4.30417683㎡2+1房、89㎡3+1房一衛(wèi)、102㎡3+1房一衛(wèi)17200毛坯460%四批次2015.6.619、20172120、124㎡3+1房?jī)尚l(wèi)、142㎡4+1房?jī)尚l(wèi)18300毛坯460%五批次2015.7.28721683㎡2+1房、89㎡3+1房一衛(wèi)、124㎡3+1房?jī)尚l(wèi)17800毛坯880%六批次2015.7.28619689㎡3+1房一衛(wèi)、102㎡3+1房一衛(wèi)、124㎡3+1房?jī)尚l(wèi)17800毛坯560%七批次2015.7.28820683㎡2+1房、89㎡3+1房一衛(wèi)、102㎡3+1房一衛(wèi)、124㎡3+1房?jī)尚l(wèi)18200毛坯750%八批次2015.12.71221683㎡2+1房、89㎡3+1房一衛(wèi)、102㎡3+1房一衛(wèi)、124㎡3+1房?jī)尚l(wèi)18800毛坯250%2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域標(biāo)桿工程銷(xiāo)售情況二手房市場(chǎng)格局：區(qū)域內(nèi)在售二手房主要有工程北側(cè)的南大和園，以及仙林湖前幾年陸續(xù)交付的次新房工程，受近期區(qū)域新成交地王推進(jìn)，二手房供應(yīng)量富余、買(mǎi)賣(mài)熱度加強(qiáng)；南大和園憑仗多層優(yōu)勢(shì)，價(jià)錢(qián)突破2萬(wàn)元/㎡，仙林湖區(qū)域二手房?jī)r(jià)錢(qián)在1.6-1.8萬(wàn)元/㎡；受樓盤(pán)質(zhì)量較高、享有學(xué)區(qū)、且根本已滿(mǎn)2年、可免繳營(yíng)業(yè)稅，區(qū)域內(nèi)二手房成交行情較好。保利羅蘭香谷毛坯/精裝修，高層掛牌均價(jià)：16500元/㎡掛牌數(shù)量：500套萬(wàn)科金色領(lǐng)域精裝修，高層掛牌均價(jià)：18000元/㎡掛牌數(shù)量：600套保利羅蘭春天毛坯/精裝修，高層掛牌均價(jià)：16000元/㎡掛牌數(shù)量：550套南大和園毛坯/精裝修，多層掛牌均價(jià)：22500元/㎡掛牌數(shù)量：1000套2.3仙林市場(chǎng)分析|二手房市場(chǎng)銷(xiāo)售分析仙林各產(chǎn)品線(xiàn)供應(yīng)量趨勢(shì)：80㎡以下戶(hù)型供應(yīng)占比急劇下滑，80-100㎡、100-120㎡和120-140㎡戶(hù)型供應(yīng)占比堅(jiān)持穩(wěn)定的占比。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域各產(chǎn)品線(xiàn)存銷(xiāo)比分析仙林各產(chǎn)品線(xiàn)成交量趨勢(shì)：80-100㎡產(chǎn)品成交繼續(xù)走高企穩(wěn)，占比最高，120-144㎡成交占比逐漸走高企穩(wěn)，144㎡以上大戶(hù)型產(chǎn)品成交量逐漸上漲，市場(chǎng)改善型需求入市。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域各產(chǎn)品線(xiàn)存銷(xiāo)比分析重點(diǎn)樓盤(pán)供應(yīng)總量的去化率目的：中小戶(hù)型的目的明顯好于大戶(hù)型。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要為區(qū)域內(nèi)主力在售工程2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域各產(chǎn)品線(xiàn)存銷(xiāo)比分析重點(diǎn)樓盤(pán)供應(yīng)的存銷(xiāo)比目的排行：144㎡以下面積段市場(chǎng)庫(kù)存量雖然相對(duì)較多，但去化周期均在2個(gè)月以下，市場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)明顯好于144㎡以上的再改類(lèi)產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要為區(qū)域內(nèi)主力在售工程，月均去化按照2021.3-2021.12主力在售工程月均去化套數(shù)2.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域各產(chǎn)品線(xiàn)存銷(xiāo)比分析區(qū)域在售工程較多，房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)較為猛烈，庫(kù)存量約為70.45萬(wàn)㎡。項(xiàng)目占地面積容積率建筑面積（住宅）主力物業(yè)類(lèi)型主力戶(hù)型主要賣(mài)點(diǎn)2014年供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）2014年銷(xiāo)售情況2014年銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）2015年供應(yīng)量（萬(wàn)㎡）2015年銷(xiāo)售情況2015年銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）庫(kù)存量（萬(wàn)㎡）萬(wàn)達(dá)茂243.636高層80㎡2房、95㎡2+1房、105㎡2+1房、125㎡3+1房交通、環(huán)境、品牌、萬(wàn)達(dá)茂廣場(chǎng)尚未開(kāi)盤(pán)20.51累計(jì)銷(xiāo)售20.49萬(wàn)㎡，共2049套，總銷(xiāo)30.36億元1480812金地湖城藝境14.62.536.5高層86㎡2+1房、96㎡3+1房、118㎡3+1房、135㎡3+1房產(chǎn)品、環(huán)境、品牌12.96累計(jì)銷(xiāo)售5.35萬(wàn)㎡，共550套，總銷(xiāo)7.95億元148448.57累計(jì)銷(xiāo)售13.88萬(wàn)㎡，共1366套，總銷(xiāo)21.47億元1546911.1新城香悅瀾山142.535高層、小高層85㎡3房、89㎡4房、102㎡4房、124㎡4房產(chǎn)品、環(huán)境、品牌2014年底首次開(kāi)盤(pán)8.47累計(jì)銷(xiāo)售6.89萬(wàn)㎡，共1452套，總銷(xiāo)7.95億元1599816.6星葉楓情水岸111.824小高層83㎡2房、108㎡3房、112㎡3房、126㎡3房產(chǎn)品、品牌7.83累計(jì)銷(xiāo)售2.89萬(wàn)㎡，共285套，總銷(xiāo)4.44億元153310累計(jì)銷(xiāo)售4.93萬(wàn)㎡，共490套，總銷(xiāo)7.93億元160930.75高科榮境291.7754.5小高層95㎡3房、124㎡3房、137㎡4房、142㎡4房交通、環(huán)境、產(chǎn)品、品牌18.91累計(jì)銷(xiāo)售8.79萬(wàn)㎡，共674套，總銷(xiāo)14.74億元167287.59累計(jì)銷(xiāo)售13.01萬(wàn)㎡，共939套，總銷(xiāo)23.15億元17471302.3仙林市場(chǎng)分析|區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)分析從市場(chǎng)的量?jī)r(jià)構(gòu)造來(lái)看，仙林板塊月均成交7.48萬(wàn)㎡、成交均價(jià)為16435元/㎡，在南京處于質(zhì)量型的剛需和首改并存的消費(fèi)板塊；從標(biāo)桿的工程成交來(lái)看：明星樓盤(pán)單盤(pán)年均去化13-20萬(wàn)㎡，年均總銷(xiāo)在20-30億元，受整體市場(chǎng)及區(qū)域市場(chǎng)熱度不斷加強(qiáng)，近期出現(xiàn)以銷(xiāo)許表價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售的情況；從市場(chǎng)供需構(gòu)造看，主流產(chǎn)品為100㎡以下首置產(chǎn)品；100-144㎡首改產(chǎn)品成交比重在提高，且呈現(xiàn)供不應(yīng)求格局；從板塊內(nèi)各區(qū)域特征看，未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域?yàn)榘鍓K內(nèi)仙林湖區(qū)域。2.4區(qū)域板塊市場(chǎng)特征小結(jié)三、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析主要競(jìng)品：工程臨近片區(qū)目前在售工程數(shù)量較多，后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自于仙林湖區(qū)域多個(gè)在售工程以及未來(lái)待售工程。3.1競(jìng)品界定潛在供應(yīng)尾盤(pán)在售樓盤(pán)售罄工程萬(wàn)達(dá)茂高科榮境新城香悅瀾山金地湖城藝境星葉楓情水岸保利羅蘭春天新城G50高科G51工程根本情況占地24萬(wàn)㎡容積率3.6總建筑面積122萬(wàn)㎡（住宅36萬(wàn)㎡）規(guī)劃戶(hù)數(shù)3500建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格物業(yè)類(lèi)型高層住宅、soho公寓、辦公、商業(yè)主力戶(hù)型80㎡（2房1衛(wèi)）、95㎡（2+1房1衛(wèi)）、105㎡（2+1房1衛(wèi)）、125㎡（3+1房2衛(wèi)）最新價(jià)格（元/平米）高層17894元/㎡開(kāi)發(fā)商南京萬(wàn)達(dá)茂投資有限公司后續(xù)供應(yīng)量三期12萬(wàn)㎡高層住宅Soho寫(xiě)字樓三期未推一期已推二期已推3.2個(gè)案分析>>>>萬(wàn)達(dá)茂競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)社區(qū)規(guī)劃社區(qū)配套歷次開(kāi)盤(pán)時(shí)間精裝修產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)：教育配套良好，背靠仙林湖，完善的社區(qū)配套，緊靠2號(hào)線(xiàn)經(jīng)天路站劣勢(shì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)略差于周邊競(jìng)品西面和北面規(guī)劃了17棟高層住宅，住宅樓下一圈為沿街門(mén)面房。東南邊是萬(wàn)達(dá)茂，萬(wàn)達(dá)自持，30萬(wàn)㎡，包括室內(nèi)步行街和大型室內(nèi)主題樂(lè)園。萬(wàn)達(dá)茂之上是由2幢SOHO和3幢頂級(jí)寫(xiě)字樓組成。金陵中學(xué)仙林分校學(xué)區(qū)、30萬(wàn)方的步行街和室內(nèi)主題樂(lè)園2015年5月；2015年6月；2015年8月；2015年10月住宅無(wú)戶(hù)型方正，多為雙陽(yáng)臺(tái)和多飄窗贈(zèng)送80㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)105㎡2+1房?jī)蓮d一衛(wèi)95㎡2+1房?jī)蓮d一衛(wèi)125㎡3+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)3.2個(gè)案分析>>>>萬(wàn)達(dá)茂面積段累計(jì)（2015年5月開(kāi)盤(pán)）上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)205146.5205120271920281478170-80平米5017.29634937.46621429380-90平米74132.1586673883.018631441890-100平米19239.9620318765.5119815472100-110平米46601.0143746068.8243214608110-120平米29520.4525128571.5824315330120-130平米10920.268610920.268615051130-144平米19715.3514519572.3514415435數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)3.2個(gè)案分析>>>>萬(wàn)達(dá)茂工程根本情況占地29萬(wàn)㎡（二期）容積率1.77（二期）總建筑面積54.5萬(wàn)㎡（二期）規(guī)劃戶(hù)數(shù)2996建筑風(fēng)格中式現(xiàn)代風(fēng)格物業(yè)類(lèi)型小高層（二期）主力戶(hù)型95㎡（3室1衛(wèi)）、124㎡（3室2衛(wèi)）、137㎡（4室2衛(wèi)）、142㎡（4室2衛(wèi)）最新價(jià)格（元/平米）19385元/㎡開(kāi)發(fā)商南京高科置業(yè)有限公司后續(xù)供應(yīng)量30萬(wàn)㎡已推樓棟3.2個(gè)案分析>>>>高科榮境競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)社區(qū)規(guī)劃社區(qū)配套歷次開(kāi)盤(pán)時(shí)間精裝修產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)：教育配套良好，規(guī)劃了完善的社區(qū)配套，緊鄰二號(hào)線(xiàn)地鐵口劣勢(shì)：價(jià)格略高項(xiàng)目一期為純別墅用地，產(chǎn)品為聯(lián)排和疊加別墅；二期規(guī)劃了42棟小高層產(chǎn)品10000㎡淺山會(huì)所、30000㎡山體森林公園、6軌18班制書(shū)人幼兒園、500㎡社區(qū)圖書(shū)館、約6000㎡華潤(rùn)蘇果2014年1月；2014年6月；2014年8月；2014年11月；2015年4月；2015年10月無(wú)戶(hù)型常規(guī)，橫廳設(shè)計(jì)；多陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送提升附加值95㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)124㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)118㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)3.2個(gè)案分析>>>>高科榮境面積段累計(jì)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)265058.41832217996.916131717290-100平米46550.850045154.2448517863110-120平米10586.599010467.828917831120-130平米35367.628434232.8227517647130-144平米43740.1831441922.9730117393144-160平米7341.98501469.471020407160-180平米76158.4443072439.3340916952180平米以上45312.8116412310.284413451數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)3.2個(gè)案分析>>>>高科榮境面積段2014年累計(jì)2015年累計(jì)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)189112.9124687851.076741672875945.53586130145.99391747190-100平米23327.225013939.631491682223223.625031214.6133618328110-120平米7036605981.3851172063550.59304486.443818664120-130平米25496.2920619953.33162171179871.317814279.4911318387130-144平米35736.4125629616.09212170848003.775812306.888918137144-160平米3678.92250003663.06251469.471020407160-180平米54189.2830616647.87941595821969.1612455791.4631517248180平米以上39648.771431712.776120195664.042110597.513813682數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)3.2個(gè)案分析>>>>高科榮境工程根本情況占地14.6萬(wàn)㎡容積率2.5總建筑面積36.5萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)3500建筑風(fēng)格北美褐石風(fēng)格物業(yè)類(lèi)型高層、洋房主力戶(hù)型高層：86㎡（2+1室1衛(wèi)）、96㎡（3+1室1衛(wèi)）、118㎡（3+1室2衛(wèi)）洋房：103-141㎡最新價(jià)格（元/平米）高層：18230元/㎡洋房：22000元/㎡（精裝修）開(kāi)發(fā)商金地集團(tuán)后續(xù)供應(yīng)量11.1萬(wàn)㎡洋房已推高層已推3.2個(gè)案分析>>>>金地湖城藝境競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)社區(qū)規(guī)劃社區(qū)配套歷次開(kāi)盤(pán)時(shí)間精裝修產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)：教育配套良好，緊鄰仙林湖，產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)優(yōu)良劣勢(shì)：商業(yè)配套不齊全，只能依附周邊配套規(guī)劃了17棟高層、10棟洋房和一座42班制小學(xué)住宅底商、金陵中學(xué)仙林分校學(xué)區(qū)2013年12月；2014年3月；2014年5月；2014年6月；2014年8月；2014年9月；2014年10月；2014年12月；2015年3月；2015年4月；2015年6月；2014年8月；2014年10月高層毛坯、洋房精裝戶(hù)型方正、贈(zèng)送面積較多、實(shí)現(xiàn)N+186㎡2+1房?jī)蓮d一衛(wèi)118㎡3+1房?jī)蓮d一衛(wèi)96㎡3+1房?jī)蓮d一衛(wèi)㎡3+1房?jī)蓮d兩衛(wèi)3.2個(gè)案分析>>>>金地湖城藝境面積段累計(jì)（洋房）上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)53934.0643950542.2141119547.68100-110平米12590.0812011435.9110919517.72110-120平米14865.112814287.3512319526.99120-130平米1036.968907.31721323.71130-144平米25195.0818223664.817119533.17220-250平米246.841246.84116996.88數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)面積段累計(jì)（高層）上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)215280.22132192354191615294.9980-90平米36756.8142434934.5640315400.8690-100平米1148191190103978107815237.5100-110平米1122.18111122.181114042.67110-120平米41037.6734633883.9628615431.28120-130平米3127.23262766.392314533.55130-144平米18417.2913515668.8811515555.033.2個(gè)案分析>>>>金地湖城藝境面積段2014年累計(jì)2015年累計(jì)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)129576.1127153535.8255014844.2185704.08861138818.2136615468.8380-90平米18046.6720810948.0912614871.4118710.1421623986.4727715642.5190-100平米68122.5570735027.1436214883.646696.4248368950.8971615416.31100-110平米1122.1811102.95114173.72001019.231014029.43110-120平米28157.052385112.784315049.3112880.6210828771.1824315499.16120-130平米3127.2326721.68614362.73002044.711714593.84130-144平米11000.39811623.181215168.147416.95414045.710315599.75數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)3.2個(gè)案分析>>>>金地湖城藝境面積段2014年累計(jì)2015年累計(jì)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)0012994.5310617895.826526.4421632916.1526520391.43100-110平米003252.563117579.075875.04565665.215421237.37110-120平米003239.92817899.37431.926410338.498920131.74120-130平米000001036.968907.31721323.71130-144平米006502.074718052.512182.528815758.311420257.18220-250平米0000000246.84116996.88數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)3.2個(gè)案分析>>>>金地湖城藝境工程根本情況占地14萬(wàn)㎡容積率2.5總建筑面積35萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)3500建筑風(fēng)格ARTDECO風(fēng)格物業(yè)類(lèi)型高層、小高層主力戶(hù)型高層：85㎡（3室1衛(wèi)）、89㎡（4室1衛(wèi)）、102㎡（4室1衛(wèi)）、124㎡（4室2衛(wèi)）小高層：120-142㎡最新價(jià)格（元/平米）18620元/㎡開(kāi)發(fā)商新城萬(wàn)嘉后續(xù)供應(yīng)量16.6萬(wàn)㎡小高層已推高層已推3.2個(gè)案分析>>>>新城香悅瀾山競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)社區(qū)規(guī)劃社區(qū)配套歷次開(kāi)盤(pán)時(shí)間精裝修產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)：教育配套良好，產(chǎn)品贈(zèng)送面積較多劣勢(shì)：商業(yè)配套不齊全，只能依附周邊配套共規(guī)劃18棟高層、7棟小高層、沿街商鋪和1所幼兒園沿街商鋪、1所幼兒園和金陵中學(xué)仙林分校學(xué)區(qū)2014年12月；2015年4月；2015年6月；2015年7月；2015年9月；2015年10月；2015年11月無(wú)戶(hù)型緊湊，贈(zèng)送面積較多，可實(shí)現(xiàn)N+1102㎡四房?jī)蓮d一衛(wèi)89㎡四房?jī)蓮d一衛(wèi)124㎡四房?jī)蓮d兩衛(wèi)85㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)3.2個(gè)案分析>>>>新城香悅瀾山數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)面積段累計(jì)（小高層2015.6.4開(kāi)盤(pán)）上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)22550.5417218157.7513617831.5190-100平米190.192190.19217368.51100-110平米439.524439.52417860.84110-120平米4771.41402144.941817899.19120-130平米4697.56383214.122618178.98130-144平米11857.18411574.228217738.01144-160平米594.764594.76417655.42面積段累計(jì)（高層2014.12.26開(kāi)盤(pán)）上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)84741.72171968857.94145215997.5880-90平米84741.7298268857.9479915997.5890-100平米30531.2933327866.2230615337.8100-110平米17004.5416716200.9415915780.09120-130平米29571.6623723403.1118816195.753.2個(gè)案分析>>>>新城香悅瀾山工程根本情況占地24萬(wàn)㎡容積率1.8總建筑面積11萬(wàn)㎡規(guī)劃戶(hù)數(shù)1670建筑風(fēng)格ArtDeco風(fēng)格物業(yè)類(lèi)型小高層主力戶(hù)型83㎡（2室1衛(wèi)）、108㎡（3室1衛(wèi)）、112㎡（3室1衛(wèi)）、126㎡（3室2衛(wèi)、最新價(jià)格（元/平米）16500元/㎡（毛坯）開(kāi)發(fā)商棲霞建設(shè)后續(xù)供應(yīng)量?jī)H剩5號(hào)樓未推，約72套已推樓棟3.2個(gè)案分析>>>>星葉楓情水岸競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)社區(qū)規(guī)劃社區(qū)配套歷次開(kāi)盤(pán)時(shí)間精裝修產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)：教育配套良好，后期規(guī)劃雙地鐵劣勢(shì)：距離仙林湖和地鐵二號(hào)線(xiàn)地鐵略遠(yuǎn)規(guī)劃了24棟小高層及1萬(wàn)方商業(yè)街區(qū)1萬(wàn)㎡商業(yè)街區(qū)、金陵中學(xué)仙林分校學(xué)區(qū)2013年6月；2013年9月；2013年10月；2013年11月；2014年8月；2014年10月；2015年11月主力毛坯、最后一棟精裝戶(hù)型布局合理，開(kāi)間尺寸舒適，空間利用率高83㎡兩房?jī)蓮d一衛(wèi)126㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)108㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)132㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)112㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)3.2個(gè)案分析>>>>星葉楓情水岸面積段累計(jì)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)177842.81670159678.5151814716.5570-80平米8025.621047794.2410115234.8480-90平米46234.8155841650.350214757.7790-100平米185.6292.8116767.96100-110平米14613.2713612367.1211514600.02110-120平米43125.6738541893.2537414545.87120-130平米34451.7527432697.626014988.75130-144平米20818.1815718953.3314314593.6144平米以上10387.85544229.852213788.53數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)3.2個(gè)案分析>>>>星葉楓情水岸面積段2014年累計(jì)2015年累計(jì)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)78260.4676628940.1328515330.860049293.3449016092.6870-80平米5389.64701405.831815677.15004511.85916095.0580-90平米26703.3332211397.8813715532.840015558.6418815942.8490-100平米185.620000092.8116767.96100-110平米5159.5848543.38515086.09004305.954016352.64110-120平米15897.671427159.366415221.83008850.597916079.17120-130平米13580.781083531.792815530.860011321.179016280.39130-144平米6878.62523439.522614989.24003836.042916187.85144平米以上4465.24221462.37714368.9600816.35414583.31數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)3.2個(gè)案分析>>>>星葉楓情水岸工程根本情況項(xiàng)目名稱(chēng)保利羅蘭春天開(kāi)發(fā)商保利地產(chǎn)項(xiàng)目地址仙林湖學(xué)森路199號(hào)總占地面積8.77萬(wàn)㎡總建筑面積23.7萬(wàn)㎡容積率2.5綠化率45%項(xiàng)目特色小戶(hù)型、復(fù)式產(chǎn)品、湖景房主力面積87-132㎡在售均價(jià)二手房16002元/㎡左右3.2個(gè)案分析>>>>保利羅蘭春天95㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)90㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)85㎡三房?jī)蓮d一衛(wèi)122㎡三房?jī)蓮d兩衛(wèi)132㎡復(fù)式4房?jī)蓮d兩衛(wèi)復(fù)式產(chǎn)品，具有亮點(diǎn)和新意，功能性極強(qiáng)3.2個(gè)案分析>>>>保利羅蘭春天面積段累計(jì)上市面積(平米)上市套數(shù)已售面積(平米)已售套數(shù)已售均價(jià)(元/平米)合計(jì)173549.71702173160.2169813971.9770-80平米1533.77201533.772013621.8680-90平米23330.5126523065.0426214050.0990-100平米89464.8794889464.8794814099.28120-130平米57788.0245857663.9745714200.45130-144平米1432.53111432.531113340.89數(shù)據(jù)來(lái)源：南京網(wǎng)上房地產(chǎn)3.2個(gè)案分析>>>>保利羅蘭春天地塊編號(hào)地塊名稱(chēng)位置出讓面積用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)年限容積率計(jì)容總建面樓面地價(jià)NO.2015G50棲霞區(qū)仙林街道經(jīng)天路站南側(cè)一號(hào)地塊東至現(xiàn)狀道路，南至煤干石山、國(guó)有土地，西至西崗街道上前村集體土地，北至地鐵2號(hào)線(xiàn)。

56889.60㎡商住混合用地商業(yè)40年

住宅70年1.1565423.0417884低密度工程，計(jì)容總建面6.5萬(wàn)㎡，樓面地價(jià)17884元/㎡高科G51新城G503.2個(gè)案分析>>>>新城G50工程地塊編號(hào)地塊名稱(chēng)位置出讓面積用地性質(zhì)產(chǎn)權(quán)年限容積率總建面積樓面地價(jià)NO.2015G51棲霞區(qū)仙林街道經(jīng)天路站南側(cè)二號(hào)地塊東至國(guó)有土地，南至國(guó)有土地，西至國(guó)有土地，北至現(xiàn)狀道路。

44952.83二類(lèi)居住用地住宅70年1.149448.1121032高科G51新城G50低密度工程，計(jì)容總建面4.9萬(wàn)㎡，樓面地價(jià)21032元/㎡3.2個(gè)案分析>>>>高科G51工程3.3競(jìng)品分析小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比曲線(xiàn)：綜合各大工程而言，地段、交通、質(zhì)量是競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)可以構(gòu)成中心競(jìng)爭(zhēng)力的重要要素。本案競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比：地段、交通、配套本案處于優(yōu)勢(shì)；自然資源、安靜度本案處于優(yōu)勢(shì)；社區(qū)規(guī)劃、房屋質(zhì)量以及產(chǎn)品的隱性?xún)r(jià)值是本案構(gòu)成中心競(jìng)爭(zhēng)力的突破點(diǎn)。3.3競(jìng)品分析小結(jié)后續(xù)供銷(xiāo)萬(wàn)達(dá)茂金地湖城藝境新城香悅瀾山星葉楓情水岸高科榮境合計(jì)占比70-80平米330%80-90平米129116556135022%90-100平米7295443641125176328%100-110平米300181215028%110-120平米210195319115679113%120-130平米3121141192574%130-144平米2101011281417863110%144-160平米63240781%160-180平米21210%180平米以上84484414%合計(jì)1449972228415213836240100%供銷(xiāo)壓力：知整體供應(yīng)達(dá)6240套〔2021年區(qū)域成交1509套、2021年6411套〕，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)、供銷(xiāo)壓力不大；庫(kù)存+潛在上市的構(gòu)造：市場(chǎng)后續(xù)主力供應(yīng)為80-120㎡，尤其以80-100㎡占比最大。供應(yīng)量=推未售+潛在上市四、客群分析目的客戶(hù)地圖：根據(jù)對(duì)仙林湖區(qū)域在售主力工程的調(diào)研，本案目的客戶(hù)的比重依次為棲霞區(qū)60%、江寧區(qū)10%、鼓樓區(qū)10%、玄武區(qū)5%，其他區(qū)域的來(lái)源較為分散約占10%。棲霞區(qū)60%寶華5%玄武區(qū)5%鼓樓區(qū)10%江寧區(qū)10%其他區(qū)域10%4.1目的客戶(hù)地圖在售樓盤(pán)成交客戶(hù)分析

區(qū)域來(lái)源職業(yè)屬性家庭結(jié)構(gòu)購(gòu)房動(dòng)機(jī)萬(wàn)達(dá)茂75%棲霞區(qū)客戶(hù)，其次來(lái)自鼓樓區(qū)和玄武區(qū)，約占15%仙林大學(xué)城老師、畢業(yè)學(xué)生，棲霞區(qū)企業(yè)職工、拆遷戶(hù)等兩口之家、小太陽(yáng)家庭多以首次改善為主，同時(shí)有部分投資客戶(hù)金地湖城藝境60%棲霞區(qū)客戶(hù)，其次鼓樓、玄武客戶(hù)，占比約25%，其比例逐漸增多，江寧約占5%仙林大學(xué)城學(xué)生、老師，私營(yíng)業(yè)主，仙鶴門(mén)、攝山新城、堯化門(mén)等區(qū)域拆遷戶(hù)新婚家庭、小太陽(yáng)家庭、三代同堂首改、改善新城香悅瀾山65%棲霞區(qū)客戶(hù)，20%地鐵四號(hào)線(xiàn)龍江、主城沿線(xiàn)區(qū)域多以政企職工為主，部分私營(yíng)企業(yè)職工、公務(wù)員等新婚家庭、小太陽(yáng)家庭、三代同堂首改、改善，近期投資需求增多星葉楓情水岸60%棲霞區(qū)客戶(hù)，20%棲霞建設(shè)其他區(qū)域追隨者仙林大學(xué)城老師、學(xué)生，區(qū)域內(nèi)拆遷戶(hù)等兩口之家、小太陽(yáng)家庭，后小太陽(yáng)首改為主高科榮境50%棲霞區(qū)客戶(hù)，30%主城外溢客戶(hù)，20%其他區(qū)域私營(yíng)業(yè)主，公務(wù)員，企事業(yè)單位職員小太陽(yáng)、三代同堂首次改善、改善競(jìng)品客戶(hù)分析：棲霞區(qū)為工程主要來(lái)源客戶(hù)，地鐵4號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)主城客戶(hù)比例逐漸增多。4.1目的客戶(hù)地圖|定量研討李先生客戶(hù)背景：28歲，徐莊軟件園工程師，來(lái)寧工作約3年客戶(hù)家庭狀況：鎮(zhèn)江人，考慮一年內(nèi)結(jié)婚客戶(hù)生活習(xí)慣：平時(shí)工作比較忙，時(shí)常加班，愛(ài)好IT，喜歡打籃球、旅游主要觀點(diǎn)：關(guān)于本案離自己工作的地方比較近，周邊交通比較方便，去市中心很便捷，未來(lái)發(fā)展前景也不錯(cuò)換房動(dòng)機(jī)主要是考慮自住，兩房即小三房更好，總價(jià)不要太高產(chǎn)品選擇90㎡范圍內(nèi)皆可接受，戶(hù)型太大總價(jià)會(huì)有壓力交通方式未來(lái)購(gòu)車(chē)配套建議平時(shí)很少做飯，園區(qū)有食堂，吃飯很方便，對(duì)周邊配套要求不高，能滿(mǎn)足基本生活需求即可產(chǎn)品建議臥室和客廳不需要很大，但需要功能就行；如果能有一個(gè)小房間贈(zèng)送的做自己的小書(shū)房，那就更好了關(guān)于裝修不接受精裝修，以后可以自己裝修、更好控制裝修預(yù)算4.2客戶(hù)深訪(fǎng)|定性研討王小姐客戶(hù)背景：30歲左右，在主城大型央企上班，工作已經(jīng)有4年客戶(hù)家庭狀況：未婚，老家在本地客戶(hù)生活習(xí)慣：平時(shí)白天上班晚上陪男朋友玩玩游戲、看電影，周末多跟同學(xué)、朋友聚在一起主要觀點(diǎn)：關(guān)于本案看中未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)地鐵4號(hào)線(xiàn)方便上下班和平時(shí)出行換房動(dòng)機(jī)分巢，目前單身自住使用，另外也有資產(chǎn)保值增值的目的產(chǎn)品選擇110㎡以?xún)?nèi)，公積金貸款壓力不大交通方式自己駕駛雪佛蘭轎車(chē)配套建議能滿(mǎn)足生活基本配套就好，像超市、洗衣店之類(lèi)的產(chǎn)品建議產(chǎn)品品質(zhì)要好，物業(yè)品牌要好關(guān)于裝修精裝修毛坯均可接受4.2客戶(hù)深訪(fǎng)|定性研討錢(qián)先生客戶(hù)背景：35歲，南大仙林小區(qū)講師客戶(hù)家庭狀況：已婚已育，兒子即將上幼兒園客戶(hù)生活習(xí)慣：白天在學(xué)校，晚上回家休息，周末喜歡帶老婆孩子在周邊公園游玩主要觀點(diǎn)：關(guān)于本案可以在接受的總價(jià)范圍內(nèi)換一套面積比較大的戶(hù)型換房動(dòng)機(jī)首次改善住房為主，名下已經(jīng)有一套房子，但小區(qū)太老，物業(yè)較差，對(duì)品質(zhì)和居住環(huán)境不太滿(mǎn)意產(chǎn)品選擇120㎡左右，要求有三房?jī)尚l(wèi)，方便把父母接過(guò)來(lái)一起住交通方式駕車(chē)配套建議周邊有基本的生活配套較好，要有口碑保證的幼兒園配套和中小學(xué)產(chǎn)品建議產(chǎn)品附加值要高，滿(mǎn)足客戶(hù)功能需求，周邊能建成幼兒園，超市等基本配套設(shè)施關(guān)于裝修不接受精裝修，覺(jué)得統(tǒng)一裝修無(wú)法突出自己品位4.2客戶(hù)深訪(fǎng)|定性研討根據(jù)判別的產(chǎn)品線(xiàn)與面積段，描畫(huà)對(duì)應(yīng)客戶(hù)的中心價(jià)值需求：首置90㎡以下〔產(chǎn)權(quán)面積〕客戶(hù)工程主力首置客戶(hù)描畫(huà)：產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：總價(jià)接受才干在150萬(wàn)以?xún)?nèi)，關(guān)注戶(hù)型的附加值、社區(qū)配套和景觀園林的現(xiàn)場(chǎng)感受?？蛻?hù)購(gòu)買(mǎi)邏輯：仙林緊湊型功能小戶(hù)型，戶(hù)型贈(zèng)送附加值高，產(chǎn)品均好性好、質(zhì)量感強(qiáng)?？蛻?hù)類(lèi)型本項(xiàng)目分項(xiàng)規(guī)劃要點(diǎn)戶(hù)型要點(diǎn)園林景觀社區(qū)配套部品首置從對(duì)應(yīng)主要總價(jià)段150萬(wàn)以?xún)?nèi)規(guī)劃布局選擇行列式，景觀資源效果最大；人車(chē)分流，彰顯社區(qū)品質(zhì)；具備一定的生活配套，設(shè)置街鋪商業(yè)2房或3房；主臥室和客廳朝南；通過(guò)陽(yáng)臺(tái)實(shí)現(xiàn)額外1個(gè)功能空間的贈(zèng)送；考慮到收納儲(chǔ)藏空間。多重景觀；組團(tuán)間情趣景觀，考慮打造中心集中大景觀帶。社區(qū)配套商業(yè)，業(yè)態(tài)主要為便利店、干洗店、餐飲等?？蛷d餐廳獨(dú)立，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.8米；主臥室飄窗，飄窗進(jìn)深0.6米全贈(zèng)送；考慮到收納空間，如鞋柜、小型儲(chǔ)物空間。從主要生命周期兩口之家是否需要彰顯區(qū)域價(jià)值共識(shí)是，仙林板塊、新型生態(tài)地鐵小鎮(zhèn)4.3客戶(hù)需求分析|客戶(hù)價(jià)值判別與產(chǎn)品對(duì)應(yīng)根據(jù)判別的產(chǎn)品線(xiàn)與面積段，描畫(huà)對(duì)應(yīng)客戶(hù)的中心價(jià)值需求：首改100-120㎡〔產(chǎn)權(quán)面積〕)客戶(hù)客戶(hù)類(lèi)型本項(xiàng)目分項(xiàng)規(guī)劃要點(diǎn)戶(hù)型要點(diǎn)園林景觀社區(qū)配套部品首改從對(duì)應(yīng)主要總價(jià)段170-200萬(wàn)規(guī)劃布局選擇行列式，景觀資源效果最大；人車(chē)分流，保證每戶(hù)均有一個(gè)車(chē)位。3房、3+1房；主臥室朝南，注重空間感；贈(zèng)送空間可以打造成書(shū)房，且靠近主臥室可以打通使用；戶(hù)型開(kāi)間尺度較為舒適、方正全明多重景觀；組團(tuán)間情趣景觀，考慮打造中心集中大景觀帶；公共空間的道路以硬質(zhì)鋪裝為主，品質(zhì)感強(qiáng)烈。社區(qū)配套商業(yè)，業(yè)態(tài)主要為便利店、干洗店、餐飲等；陽(yáng)光步道、小型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地的設(shè)置?？蛷d餐廳獨(dú)立；餐廳與北陽(yáng)臺(tái)相連，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.6米；獨(dú)立的餐廳空間；衛(wèi)生間使用空間較為充分；公共部位高檔的材料，如大面積的石材從主要生命周期兩口之家、小太陽(yáng)家庭是否需要彰顯區(qū)域價(jià)值共識(shí)是，仙林板塊、新型生態(tài)地鐵小鎮(zhèn)工程主力首改客戶(hù)描畫(huà)：產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)：主臥應(yīng)注重居住的溫馨度、其他戶(hù)型均好性；高附加值贈(zèng)送空間；公共部位、細(xì)節(jié)處置彰顯質(zhì)量感；客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)邏輯：產(chǎn)品附加值較高，低總價(jià)能購(gòu)買(mǎi)到功能齊全的產(chǎn)品。4.3客戶(hù)需求分析|客戶(hù)價(jià)值判別與產(chǎn)品對(duì)應(yīng)4.4客戶(hù)定位棲霞區(qū)地緣客戶(hù)為主置業(yè)驅(qū)動(dòng)：較遠(yuǎn)離主城的新城香悅瀾山價(jià)錢(qián)驅(qū)動(dòng)型品牌跟隨型市區(qū)外溢型質(zhì)量首置、改善型主城外溢客戶(hù)為主置業(yè)驅(qū)動(dòng)：如寶華的恒大雅苑擁有忠實(shí)的品牌跟隨者置業(yè)驅(qū)動(dòng)：如高科般品牌工程高科榮境低價(jià)優(yōu)勢(shì)極大化撬動(dòng)客戶(hù)出手概率置業(yè)特點(diǎn)：如區(qū)域價(jià)錢(qián)洼地萬(wàn)達(dá)茂本案地價(jià)高于萬(wàn)達(dá)茂，未來(lái)上市價(jià)錢(qián)優(yōu)勢(shì)較弱萊蒙水榭春天的勝利，奠定了精致、高質(zhì)量的品牌籠統(tǒng)地塊有外部自然資源，把握住市區(qū)外溢型客戶(hù)有一定時(shí)機(jī)首置型客戶(hù)和首改型客戶(hù)是本案艱苦時(shí)機(jī)客戶(hù)仙林客戶(hù)購(gòu)房四大類(lèi)典型需求特征與本案的匹配度本案客戶(hù)定位結(jié)論：質(zhì)量型首置、質(zhì)量型首改購(gòu)房客戶(hù)；置信地鐵小鎮(zhèn)未來(lái)的開(kāi)展前景和價(jià)值潛力；主要為棲霞區(qū)客戶(hù)、其次為江寧、鼓樓、玄武區(qū)域客戶(hù)。4.4客戶(hù)定位小結(jié)客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)比例職業(yè)區(qū)域來(lái)源典型描述首置60%（總價(jià)承受150萬(wàn)以?xún)?nèi)）企事業(yè)單位普通職員，行業(yè)主要為軟件開(kāi)發(fā)、外貿(mào)、互聯(lián)網(wǎng)等企業(yè)，拆遷戶(hù)，另外也有一些長(zhǎng)線(xiàn)投資客戶(hù)主要以仙林區(qū)域?yàn)橹?，其中棲霞區(qū)約占60%、其次為江寧區(qū)20%，鼓樓、玄武10%看重仙林板塊和地鐵小鎮(zhèn)的發(fā)展前景，對(duì)中小戶(hù)型情有獨(dú)鐘，但不能太小。此外總價(jià)承受也是客戶(hù)會(huì)考慮的重要因素。首改125%（總價(jià)承受175萬(wàn)左右）事業(yè)單位、公務(wù)員、教師、軟件園中高層、研究所等收入穩(wěn)定群體，此外還有拆遷戶(hù)不可忽略60%來(lái)自棲霞區(qū)，其余比例以4號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)的江寧、鼓樓、玄武人群為主客戶(hù)具有一定的置業(yè)經(jīng)歷，但隨著對(duì)現(xiàn)有居住品質(zhì)的不滿(mǎn)，產(chǎn)生一定的居住價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。客戶(hù)關(guān)注產(chǎn)品的均好性的同時(shí)也希望有亮點(diǎn)。首改215%（總價(jià)承受200萬(wàn)左右）私企業(yè)主、個(gè)體戶(hù)、公務(wù)員、雙事業(yè)單位職工家庭等，以及追求多功能空間的拆遷戶(hù)家庭50%來(lái)自棲霞區(qū)、20%來(lái)自江寧區(qū)，10%來(lái)自鼓樓、玄武，其余范圍較為廣泛城市的穩(wěn)定資產(chǎn)階層，有一定財(cái)富積累，對(duì)外部自然資源和喜好產(chǎn)品有占有欲。對(duì)產(chǎn)品的品牌、品質(zhì)均有判斷識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，偶爾也跟風(fēng)。五、產(chǎn)品定位5.1工程定位價(jià)值屬性根底性?xún)r(jià)值提升性?xún)r(jià)值附加性?xún)r(jià)值價(jià)值體系關(guān)鍵詞目的取向工程占位依山傍水、近地鐵規(guī)劃中地鐵小鎮(zhèn)稀缺精質(zhì)洋房高附加戶(hù)型空間大學(xué)區(qū)內(nèi)近南大人文高知薈萃綠色鮮氧地鐵稀缺洋房精品人文高智品味精致人文生態(tài)宜居南大南近萬(wàn)達(dá)繁華山色間溺愛(ài)輕洋房人文質(zhì)量首置和首改客戶(hù)市場(chǎng)熱銷(xiāo)總價(jià)段競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主力總價(jià)段本案平安總價(jià)段推導(dǎo)120-200萬(wàn)〔占仙林市場(chǎng)成交63%〕仙林湖區(qū)域：130-210萬(wàn)〔萬(wàn)達(dá)茂為例〕150-250萬(wàn)〔金地湖城藝境為例〕160-260萬(wàn)〔新城香悅瀾山〕180-260萬(wàn)〔高科榮境〕處于市場(chǎng)熱銷(xiāo)總價(jià)內(nèi)、與仙林湖區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)具有總價(jià)優(yōu)勢(shì)：建議總價(jià)卡位：120-150萬(wàn)為主、170-210萬(wàn)為輔。5.2戶(hù)型配比推導(dǎo)|平安總價(jià)推導(dǎo)對(duì)標(biāo)具有參照價(jià)值的仙林板塊的成交構(gòu)造本案初步的產(chǎn)品配比如向5.2戶(hù)型配比推導(dǎo)|初步配比推導(dǎo)仙林板塊2015年1-11月主力面積段銷(xiāo)售情況已售面積已售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)比例房型70-80㎡10974.181422%2R80-90㎡203760.67236842%2R/2+1R90-100㎡164205.62174031%3R100-110㎡76731.0372813%3R110-120㎡90937.5878114%3R/3+1R萬(wàn)達(dá)茂熱銷(xiāo)產(chǎn)品中54%為80-100㎡兩房、三房；34%為100-120㎡三房。建議本案設(shè)置部分2R，將3R/1產(chǎn)品上調(diào)比例，適當(dāng)減少溫馨型3R/2產(chǎn)品比例金地湖城藝境熱銷(xiāo)產(chǎn)品中10