海闊憑魚躍，天高任鳥飛

事業(yè)一部C組黃澤偉報(bào)告前提地塊條件占面：100000平方米建面：400000平方米住宅面積：270000平方米商業(yè)面積：50000平方米商務(wù)公寓：80000平米方米建筑容積率≤1.5

建筑覆蓋率≤45％都市綜合體龍崗羅湖福田南山寶安星河時(shí)代尚模八意府華潤(rùn)萬象城卓越世紀(jì)寶能太古城合正匯一城綜合體時(shí)代來臨？酒店酒店式公寓商務(wù)公寓多元業(yè)態(tài)首座連首座也是都市綜合體都市綜合體泛濫其實(shí)深圳目前還沒有都市綜合體都市綜合體不是多種業(yè)態(tài)的生硬組合深圳遍布的只是都市混合體蛇口舊改項(xiàng)目，包括海上世界在內(nèi)的整個(gè)片區(qū)的改造。未來將是一個(gè)集主題旅游、購物、頂級(jí)公寓于一體的國際化片區(qū)。改造后的“明華輪”大堂為1000多㎡，另有面積各2000多㎡的咖啡休息廳、動(dòng)感影院、酒吧城，以及3000多㎡的游泳健身場(chǎng)所、4000多㎡的“海上世界”俱樂部。招商海上世界關(guān)鍵詞：國際化、濱海主題、深圳精神中航/和黃都會(huì)軒關(guān)鍵詞：年輕時(shí)尚、電子商務(wù)、都市核心華強(qiáng)北舊改工程，中航與和黃聯(lián)手開發(fā)，總建面82萬㎡其中商業(yè)面積約23萬㎡，辦公面積約23萬㎡，酒店面積約3.3萬㎡，酒店式公寓面積約2.5萬㎡，商務(wù)公寓面積約8.4萬㎡，提供約3400個(gè)停車位。華潤(rùn)大沖改造項(xiàng)目位于南山科技園東區(qū)，緊鄰深南大道，包括一棟300米高的標(biāo)志性寫字樓及附屬辦公樓；一座五星級(jí)酒店，兩座四星級(jí)酒店；一座18萬㎡的超大型ShoppingMall和規(guī)模達(dá)228萬㎡的商務(wù)公寓及住宅。華潤(rùn)大沖項(xiàng)目關(guān)鍵詞：科技屬性、超大規(guī)模、精英文化1.如何使項(xiàng)目在都市綜合體競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？未來都市綜合體的供應(yīng)將進(jìn)入白熱化階段而且規(guī)模一個(gè)比一個(gè)大定位一個(gè)比一個(gè)高三湘海尚寶能太古城岸芷汀蘭香山里鴻威海怡灣君匯新天熙龍灣蘭亭國際水榭山首地容御圣莫麗斯……深圳豪宅遍布？其實(shí)深圳沒有豪宅！項(xiàng)目建筑形態(tài)均價(jià)財(cái)富中心高層120000釣魚臺(tái)七號(hào)高層105000霞公府小高層100000盤古大觀高層100000霄云路8號(hào)高層90000四季世家高層85000長(zhǎng)安太和高層80000長(zhǎng)安8號(hào)高層80000西單上國闕高層75000圣世一品高層70000世茂宮園高層68000naga上院高層68000當(dāng)代MOMA高層65000……當(dāng)當(dāng)代MOMA均價(jià)突破6萬大關(guān)當(dāng)財(cái)富中心均價(jià)飆升至12萬當(dāng)北京的高層集體突破6萬大關(guān)……項(xiàng)目建筑形態(tài)均價(jià)翠湖天地嘉苑高層180000湯臣一品超高層160000翠湖天地嘉苑高層160000華潤(rùn)外灘九里高層120000世茂5號(hào)超高層120000協(xié)和城高層120000新華路一號(hào)小高層110000白金灣高層110000御華山高層105000遠(yuǎn)中風(fēng)華園小高層100000嘉里華庭高層100000尚海灣豪庭高層100000……當(dāng)湯臣一品均價(jià)突破15萬大關(guān)當(dāng)翠湖天地嘉苑均價(jià)飆升至18萬當(dāng)上海的高層集體突破10萬大關(guān)……三湘海尚均價(jià)42000寶能太古城均價(jià)40000岸芷汀蘭均價(jià)40000香山里均價(jià)38000鴻威海怡灣均價(jià)43000熙龍灣均價(jià)30000首地容御均價(jià)32000……深圳所謂豪宅均價(jià)于3、4萬徘徊深圳人均GDP全國第一城市情何以堪因地而價(jià)因?yàn)楹蠛Ｋ?萬因?yàn)閷氈兴?萬因?yàn)辇堐嗨?萬因?yàn)闄M崗所以1萬？2.如何使項(xiàng)目跳出區(qū)域價(jià)格，實(shí)現(xiàn)突破？本案對(duì)于吉星公司意味著什么？一個(gè)品牌開發(fā)商的誕生必然伴隨著一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目是水榭地產(chǎn)打造了水榭花都？還是水榭花都造就了水榭地產(chǎn)？水榭花都一個(gè)體量達(dá)到40萬平米的項(xiàng)目，在深圳并不多見面對(duì)這樣一個(gè)項(xiàng)目對(duì)于我們，是一次挑戰(zhàn)，更是一次機(jī)遇而吉星公司作為一家大型民營(yíng)企業(yè)，有著敢想、敢干的精神通過項(xiàng)目的打造奠定深圳品牌開發(fā)商的地位3.如何通過本案的打造使吉星躍升為深圳品牌開發(fā)商？如何使項(xiàng)目在都市綜合體競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？如何使項(xiàng)目跳出區(qū)域價(jià)格，實(shí)現(xiàn)突破？如何通過本案的打造使吉星躍升為深圳品牌開發(fā)商？？吉星橫崗項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告深圳中原事業(yè)一部·C組黃澤偉ShenZhen.01.2011報(bào)告大綱項(xiàng)目本體、周邊調(diào)研項(xiàng)目區(qū)位深度挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)以及樓市分析目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略報(bào)告大綱項(xiàng)目本體、周邊調(diào)研項(xiàng)目區(qū)位深度挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)以及樓市分析目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略基本指標(biāo)分析總建面40萬平米商住項(xiàng)目，多元業(yè)態(tài)，四面臨路，周邊以住宅為主，片區(qū)功能純粹?？傆玫孛娣e14萬㎡總建設(shè)用地面積10萬㎡總建筑面積40萬㎡商業(yè)建筑面積5萬㎡居住建筑面積27萬㎡商務(wù)公寓8萬㎡配套設(shè)施6千㎡限高100米容積率4項(xiàng)目屬于工業(yè)舊改，拆遷改造范圍大。位于深惠路北，屬于六約生活片區(qū)，與橫崗中心城緊密連接，外部交通便利，周邊有較濃的居住氛圍，大盤開發(fā)帶動(dòng)價(jià)值增長(zhǎng)。40萬建面，商業(yè)建面占12.5%，居住面積27萬，屬于大型綜合體開發(fā)項(xiàng)目，容積率4，既定條件下大盤開發(fā)。根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃》，橫崗位于東部發(fā)展軸的核心點(diǎn)，是深圳東部發(fā)展計(jì)劃的直接受益區(qū)域。橫崗未來將發(fā)展成為深圳重要的物流基地，未來將重點(diǎn)發(fā)展國際物流、貨運(yùn)樞紐、倉儲(chǔ)配送、專業(yè)市場(chǎng)等物流產(chǎn)業(yè)。物流基地的定位將帶來大量的流動(dòng)人口，為橫崗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。中東部發(fā)展軸是惠—深—港區(qū)域性產(chǎn)業(yè)聚合發(fā)展走廊，主要承擔(dān)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)等功能。根據(jù)規(guī)劃將充分發(fā)揮羅湖中心區(qū)的輻射功能，重點(diǎn)開發(fā)大運(yùn)新城、坪山新城，推進(jìn)東部通道、蓮塘口岸、廈深鐵路、深惠城際線等重點(diǎn)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步提升龍崗中心服務(wù)功能和大工業(yè)區(qū)發(fā)展水平。——《深圳市城市總體規(guī)劃》片區(qū)規(guī)劃27中部物流組團(tuán)分割成兩大區(qū)域，布吉平湖功能片區(qū)和橫崗綜合服務(wù)區(qū)。橫崗綜合區(qū)服務(wù)區(qū)包括：中心商貿(mào)區(qū)四聯(lián)片區(qū)，其功能為行政辦公、金融貿(mào)易、信息、房地產(chǎn)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)，是橫崗核心片區(qū)。城市居住區(qū)六約片區(qū)，其功能為休閑型高尚住區(qū)及大型文化、體育設(shè)施。港口服務(wù)區(qū)安良片區(qū)，其功能為鹽田港發(fā)展的后備基地，發(fā)展物流業(yè)及臨港型工業(yè)。工業(yè)園區(qū)保安與荷坳片區(qū)，其功能為發(fā)展先進(jìn)工業(yè)。片區(qū)規(guī)劃區(qū)域認(rèn)知：非近關(guān)區(qū)域，半城市化空間橫崗——常規(guī)認(rèn)知上更趨向于‘邊緣化’的區(qū)域，被戲稱為：‘橫’在‘山崗’；相比布吉，更遠(yuǎn)“關(guān)內(nèi)”，關(guān)注度不高；相比龍崗中心城，規(guī)劃級(jí)別、公建投入度及城市空間感，均明顯不足；相比大運(yùn)新城板塊，缺乏強(qiáng)有力的價(jià)值概念拉動(dòng)；目前區(qū)域農(nóng)民房居多，整體雜亂不整，形象較差，生活配套欠缺，城市感不足。橫崗南山福田羅湖龍崗產(chǎn)業(yè)格局：工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，眼鏡生產(chǎn)總部橫崗有200多個(gè)眼鏡廠家，從業(yè)人員達(dá)5萬多人，年產(chǎn)值超過300億；橫崗眼鏡年產(chǎn)1億副以上，95%出口到世界1200多個(gè)國家，占有歐洲市場(chǎng)70%的份額；現(xiàn)已發(fā)展形成頗具規(guī)模的工業(yè)區(qū)10個(gè)，有各類企業(yè)2300多家，億元企業(yè)40多家；2010年1-10月份，規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值205億元，比增18%，為全市工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)；信義玻璃基地——世界前三的玻璃廠家眼鏡產(chǎn)業(yè)——全球眼鏡總部基地02-10連續(xù)9年的年推售量不超過30萬平方米，2010年創(chuàng)近年推售新低經(jīng)過04-06年振業(yè)城、錦繡花園等大盤的供應(yīng)高峰，近年區(qū)域供應(yīng)明顯動(dòng)力不足07年整體市場(chǎng)高峰期區(qū)域內(nèi)的年消化面積不超過9萬平方米09年“大牛市”、深圳市場(chǎng)均價(jià)首破2萬元背景下，區(qū)內(nèi)住宅均價(jià)僅萬元左右10年布吉均價(jià)達(dá)1.6萬/㎡，坂田突破1.8萬/㎡時(shí)，橫崗均價(jià)僅1.3萬/㎡，低于龍崗中心城市場(chǎng)表現(xiàn)：溫吞水，價(jià)值成長(zhǎng)爆發(fā)力弱橫崗歷年住房批售量2002-2010（單位：

萬M2）橫崗住房銷售量2005-2010（單位：萬M2）橫崗商品房銷售均價(jià)2002-2010（單位：元/M2）客戶導(dǎo)入：客源半徑狹窄，輻射能力弱布吉客要么本地化置業(yè)，要么升級(jí)至關(guān)內(nèi)龍崗中心城客戶絕大部分本地化置業(yè)，承載關(guān)內(nèi)客區(qū)域轉(zhuǎn)移性置業(yè)能力更強(qiáng)羅湖客，羅湖情結(jié)嚴(yán)重福田、南山客戶外溢置業(yè)，以地緣化+類型化+投資化突出橫崗本地客戶，溫吞水的置業(yè)觀念，不溫不火，物業(yè)價(jià)值認(rèn)知度提高不易2002年前2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年梧桐花園翠湖山莊康樂花園隆盛花園雅景苑新亞洲廣場(chǎng)錦冠華城新亞洲廣場(chǎng)振業(yè)城大山地錦繡花園三號(hào)線公寓振業(yè)城大山地錦繡花園振業(yè)城大山地錦繡花園振業(yè)城錦繡花園騰昌花園志健時(shí)代廣場(chǎng)水晶之城振業(yè)城中海怡美山莊騰昌花園志健時(shí)代廣場(chǎng)水晶之城錦冠華城卓越城市中心花園隆盛花園新秀苑水晶之城名門世家中海怡美山莊名門世家水晶之城2、3房2、3房別墅3、4房別墅2、3房別墅2、3房別墅2、3、4房2、3房別墅3、4房表：歷年供應(yīng)樓盤及主力產(chǎn)品起步期本地客戶為主，首次置業(yè)、改善型自住為主發(fā)展期關(guān)內(nèi)客首次規(guī)模導(dǎo)入，區(qū)域客源構(gòu)成兩級(jí)板塊分化首置、首改、中高端改善、投資等多元需求并存二次發(fā)展期年度04年05年06年07年08年09年批售面積19.6722.7625.8524.217.32成交面積12.878.318.27成交均價(jià)3700450056001040095009600表：歷年供求表現(xiàn)橫崗市場(chǎng)2011年前供應(yīng)特征：供應(yīng)少，難聚焦供求關(guān)系始終較平穩(wěn)，由大勢(shì)及個(gè)盤高端化供應(yīng)特征帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上漲為主。振業(yè)城大山地三號(hào)線公寓信義湛寶廣場(chǎng)高層、公寓傳統(tǒng)視角下的地產(chǎn)盲區(qū)雖產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，但多以制造業(yè)為主，房地產(chǎn)成長(zhǎng)爆發(fā)力弱，整體市場(chǎng)一直滯后于深圳樓市橫崗——‘橫’在‘山崗’？我們?nèi)绾谓鉀Q矛盾？地塊目標(biāo)價(jià)格目標(biāo)品牌目標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位PK報(bào)告大綱項(xiàng)目本體、周邊調(diào)研項(xiàng)目區(qū)位深度挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)以及樓市分析目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略第三季度，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值1.415萬億，日本1.372萬億，中國連續(xù)兩個(gè)季度超過日本成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。此外，中國經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)也使中國成為世界上最具活力的經(jīng)濟(jì)體。房地產(chǎn)與GDP之間呈現(xiàn)正相關(guān)性，伴隨GDP的增長(zhǎng)，未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景利好。經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展：目前中國的GDP已超越日本，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國民更加富裕，預(yù)計(jì)未來3年，日趨旺盛的居住和投資需求將拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。國家統(tǒng)計(jì)局11日發(fā)布最新經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）同比上漲4.4%，比9月份漲幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)25個(gè)月新高。中國人民銀行發(fā)布消息，決定自11月29日起，再次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。一些大型金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備金率已經(jīng)高達(dá)18.5%至19%的歷史高位。通膨壓力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展：CPI高企，存款準(zhǔn)備金率一再上調(diào)，在此背景下，各路資本必須尋找投資渠道，力求保值，房地產(chǎn)市場(chǎng)將是其中的一個(gè)重要渠道。從深圳近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展數(shù)據(jù)來看

深圳的整體發(fā)展均衡，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)深圳是目前中國大陸經(jīng)濟(jì)效益最好的城市之一

人均GDP居全國大中城市第一位

城市發(fā)展實(shí)力強(qiáng)勁。深圳是中國口岸最多和惟一擁有海陸空口岸的城市，是中國與世界交往的主要門戶之一，有著強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)支撐與現(xiàn)代化的城市基礎(chǔ)設(shè)施深圳的城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力位列內(nèi)地城市第一深圳經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)于國內(nèi)的一個(gè)中等省份深圳承辦第26屆世界大學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)帶來的建設(shè)契機(jī)將加速其城市發(fā)展進(jìn)程西部發(fā)展軸由特區(qū)出發(fā)沿珠江口向廣州伸展：深圳重要的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)中部發(fā)展軸向龍華、觀瀾方向發(fā)展深圳物流走廊特區(qū)中心組團(tuán)配套東部發(fā)展軸沿布吉、龍崗輻射惠州深圳21世紀(jì)最具潛力的增長(zhǎng)點(diǎn)2030深圳城市發(fā)展策略：建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的全球“先鋒城市”，深港合作，共同發(fā)展的世界級(jí)城市城市核心區(qū)（福田、羅湖、南山），在承擔(dān)全市行政中心、文化中心功能的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)發(fā)展成為金融中心、商貿(mào)中心和服務(wù)中心城市認(rèn)知：深港合作，城市功能升級(jí)深圳——中國最具價(jià)值的城市《2006－2010中國城市價(jià)值報(bào)告》顯示深圳以4.3835的城市價(jià)值指數(shù)，榮登之首，成為“十一五”期間

中國最具價(jià)值的城市。該報(bào)告是由北京國際城市發(fā)展研究院歷時(shí)5年跟蹤研究編著的，依據(jù)城市價(jià)值鏈理論，把檢驗(yàn)城市價(jià)值定位在生活質(zhì)量、品牌價(jià)值、綜合競(jìng)爭(zhēng)力三個(gè)維度上，對(duì)中國286個(gè)地級(jí)以上的城市價(jià)值進(jìn)行了綜合調(diào)查研究。報(bào)告分析認(rèn)為，深圳人居環(huán)境、公共服務(wù)等幾方面的排名都很高，是全國最“宜居”的城市之一。除此之外，深圳市的宜學(xué)、宜商水平也都處于較高水平。報(bào)告數(shù)據(jù)還顯示，“十一五”期間，深圳市是我國生活質(zhì)量最優(yōu)的城市，特別是在城市的居住環(huán)境和城市公共交通方面優(yōu)勢(shì)最為明顯。行政干預(yù)市場(chǎng)，限購和限貸下深圳市場(chǎng)依舊火爆從2009年起，深圳地區(qū)后續(xù)出現(xiàn)較明顯的供應(yīng)不足。隨著通脹壓力的不斷上漲以及中國投資渠道的匱乏，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民投資首選渠道。未來日趨旺盛的居住和投資需求將拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)。而隨著開發(fā)程度的不斷提高，大中城市的土地供應(yīng)已日趨減少，逐步造成供需的不平衡，這種現(xiàn)象在深圳這座土地容量及其有限的高速發(fā)展城市更為明顯。因此，在2010年政策的多番調(diào)控下，深圳市場(chǎng)卻依舊火爆?；谝陨戏N種，未來深圳的房地產(chǎn)開發(fā)將更注重土地價(jià)值的挖掘，力求將地塊價(jià)值最大化。政策及市場(chǎng)總結(jié)：供應(yīng)減少，需求猛增未來房地產(chǎn)開發(fā)“精耕細(xì)作”化將成為趨勢(shì)。報(bào)告大綱項(xiàng)目本體、周邊調(diào)研以及初定位項(xiàng)目區(qū)位深度挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)以及樓市分析目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略先看一個(gè)國際性的城市阿斯塔科斯（希臘）由于港口的迅速發(fā)展，以出海通道、港口后方基地阿斯塔科斯為代表的西希臘從欠發(fā)達(dá)的地區(qū)成為希臘最具活力和朝氣的地區(qū)，阿斯塔科斯房地產(chǎn)市場(chǎng)也成為全國的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。ASTAKOS希臘的阿斯塔科斯市是該國的后起之秀，該市及其緊鄰的希臘西海岸是通往歐盟各國的大門，該市有一“阿斯塔科斯港口工業(yè)園”（ASTAKOS），屬于典型的港口工業(yè)加工園區(qū)。該市七公里外有PLATIYIALI港，靠近蘇伊士·直布羅駝這一國際主要海洋運(yùn)輸通道，是南歐與東歐的交通樞紐。全球范圍內(nèi)，臨港地產(chǎn)都無一例外是非?；馃岬?，無論是上海、東京、高雄、漢城，還是紐約、阿姆斯特、香港、新加坡，都是如此。臨港地產(chǎn)∣臨近港口或者港口腹地的房地產(chǎn)其特征在于港口因素對(duì)房地產(chǎn)的影響表現(xiàn)得非常突出：帶來了充分的居住和流動(dòng)租賃人口；帶來了國際化的、高端的商務(wù)需求；對(duì)區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)帶來實(shí)質(zhì)性影響。

上海臨港新城鳥瞰圖臨港地產(chǎn)∣第三代港口對(duì)房地產(chǎn)的需求顯著世界港口發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段：第一代港口主要指20世紀(jì)50年代以前的港口，主要從事海運(yùn)貨物的轉(zhuǎn)運(yùn)、臨時(shí)儲(chǔ)存、發(fā)貨等；第二代港口主要指從20世紀(jì)50年代到80年代期間的港口，此時(shí)的港口只是一個(gè)運(yùn)輸和工商業(yè)服務(wù)中心；第三代港口始于上個(gè)世紀(jì)80年代。第三代港口的定義為：區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)中心，高度現(xiàn)代化、商業(yè)化、信息化的國際貿(mào)易大港。鹽田港的集裝箱吞吐量快速增長(zhǎng)，占據(jù)了全深圳港吞吐量的一半以上，隨著鹽田港國際中轉(zhuǎn)大港地位的確立，鹽田港發(fā)展為國際第三代港口的需求日趨明顯，這為港口及其后方基地的房地產(chǎn)開發(fā)帶來利好。隨著深鹽第二通道的開通，一批大型企業(yè)和機(jī)構(gòu)或增加在鹽田港的投資，或移師進(jìn)駐鹽田港，形成一批實(shí)力雄厚的企業(yè)群體和居住群體，他們將逐步形成鹽田港房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求對(duì)象；加上舊村整體搬遷改造等因素，因而鹽田港房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大的發(fā)展空間。鹽田港臨港樓市前景利好臨港地產(chǎn)與橫崗/六約有何關(guān)聯(lián)？從區(qū)位特征及屬性說起…橫崗區(qū)位特征∣深圳之腰+三區(qū)軸心橫崗地處深圳東部發(fā)展軸的中點(diǎn)，三區(qū)軸心，典型的腰位。鹽排高速和龍鹽大道將橫崗與鹽田相連，道路距離不過10公里，驅(qū)車10分鐘。橫崗地處深圳東部，東鄰鹽田，南接羅湖，西接布吉，北連龍崗中心城，總面積70.6平方公里，總?cè)丝诩s65萬人，其中戶籍人口1.95萬人；橫崗毗鄰港澳，是深圳通往惠州、福建等地區(qū)的交通要道；道路道路級(jí)別通暢度聯(lián)通方向深惠路城市主干道通暢布吉關(guān)水官高速城市快速通暢福田鹽排高速城市快速通暢鹽田龍鹽大道城市快速通暢鹽田橫坪快速城市快速通暢龍崗橫崗區(qū)位屬性∣出海通道+國際物流核心橫崗是深圳市東部的重要交通樞紐，承接國際物流的核心，鹽田港每年超過80%的集裝箱是經(jīng)由橫崗運(yùn)進(jìn)運(yùn)出。而鹽田港是全國集裝箱吞吐量最大的單一港區(qū)。從這個(gè)意義上來說，橫崗其實(shí)是鹽田的后方基地，是珠江三角洲的重要出海通道。

橫崗六約北隸屬于“深圳中部物流組團(tuán)（布吉、平湖、橫崗）”。中部物流組團(tuán)規(guī)劃用地范圍1638平方公里，其中布吉街道辦562平方公里，占34%；平湖街道辦410平方公里，占25%；橫崗街道辦666平方公里，占41%，是組團(tuán)內(nèi)范圍最廣的區(qū)域，也是可建設(shè)土地最大的區(qū)域，未來發(fā)地產(chǎn)發(fā)展后勁十足。

在橫崗，有亞洲最大的汽車玻璃和安全鋼化玻璃生產(chǎn)基地信義，其生產(chǎn)的玻璃深加工產(chǎn)品70%出口國際市場(chǎng)，還是中國玻璃產(chǎn)品出口額最大的企業(yè)；有世界第二大集成電路制造企業(yè)駱依文科技…橫崗已經(jīng)依托世界級(jí)大港--鹽田港，成為全區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)比例最大的鎮(zhèn)，橫崗已經(jīng)成為深圳名副其實(shí)的港口工業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)。橫崗將會(huì)成為中國版的ASTAKOS六約將依托橫崗發(fā)展的藍(lán)圖，為片區(qū)價(jià)值的騰飛和房地產(chǎn)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的根基[眼界決定世界]六約規(guī)劃∣容積率僅1.06的休閑型高尚生活區(qū)規(guī)劃為休閑型高尚居住區(qū)，片區(qū)容積率僅1.06，深圳罕有；一線品牌開發(fā)商齊聚，高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)開發(fā)，大盤云集；六約是關(guān)外唯一實(shí)現(xiàn)整體拆遷、整體規(guī)劃、整體建設(shè)的純居住社區(qū)；支撐地產(chǎn)發(fā)展和常住需求的教育、交通等資源配套，政府巨資重投。323.29萬㎡的六約北，是指鹽排高速公路以東，水官快速路以南，平鹽鐵路以西，深惠路以北所圍合而成的區(qū)域，規(guī)劃為休閑型高尚住區(qū)、以住為主的綜合片區(qū)。在六約北，振業(yè)城占地面積42萬、建筑面積54萬，中海大山地占地面積18萬、建筑面積22萬平。另外，在區(qū)域內(nèi)還有兩塊占地都在15萬平方米以上的土地將開發(fā)住宅。這樣一來，在不到2平方公里的六約北區(qū)域內(nèi)就起碼將集中4個(gè)大盤，是關(guān)外少有的大盤片區(qū)。重投規(guī)劃∣建設(shè)資金密度在深圳位居前列六約片區(qū)未來將建成各類學(xué)校15所，從幼兒園到小學(xué)，再到初中、高中一應(yīng)俱全。學(xué)校密度達(dá)到4.6所/平方公里，深圳罕有，真正實(shí)現(xiàn)一站式教育。六約地處二級(jí)水源保護(hù)區(qū)，生態(tài)保護(hù)苛刻。未來片區(qū)將規(guī)劃有四個(gè)公園和三條特色景觀軸，在山水的環(huán)抱下，片區(qū)負(fù)離子含量位居深圳前列，奠立人居健康水平標(biāo)桿。環(huán)境資源教育配套橫崗高級(jí)中學(xué)市場(chǎng)起步較晚，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少2002年開始，卓越地產(chǎn)在橫崗鎮(zhèn)開發(fā)了城市中心花園，標(biāo)志橫崗房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入商品房時(shí)代由品牌開發(fā)商直接驅(qū)動(dòng)，起點(diǎn)高，開發(fā)水平提升快品牌開發(fā)商如中海、卓越、振業(yè)在片區(qū)開發(fā)初期就已經(jīng)進(jìn)駐，這是關(guān)外其它片區(qū)所沒有的優(yōu)勢(shì)中海大山地振業(yè)城卓越城市中心花園中海怡美山莊信義錦繡花園本項(xiàng)目本項(xiàng)目地處六約生活居住區(qū)，這是深圳繼香蜜湖、華僑城后，僅存的唯一一個(gè)純粹的居住片區(qū)。主導(dǎo)功能為綜合配套及居住用地，依托軌道交通3號(hào)線的建設(shè)，積極實(shí)施舊城改造，限制工業(yè)用地的投放，重點(diǎn)落實(shí)及完善各類配套設(shè)施，確定合理的開發(fā)強(qiáng)度，改善城市環(huán)境。橫崗中心區(qū)主導(dǎo)功能為居住用地，嚴(yán)格控制工業(yè)用地的投放，實(shí)施用地功能置換，完善配套設(shè)施，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)生活居住小區(qū)。六約生活居住區(qū)本項(xiàng)目深圳目標(biāo)：未來發(fā)展為一個(gè)新興的、可持續(xù)發(fā)展的、備受推崇的國際城市，強(qiáng)調(diào)深港合作、共同發(fā)展的世界級(jí)城市破關(guān)加速關(guān)內(nèi)外政策及資源對(duì)等，重新改寫區(qū)域價(jià)值格局，近中心、配套升級(jí)能力強(qiáng)的區(qū)域優(yōu)先“精英化”。六約外拓內(nèi)聚，未來將成為全市房地產(chǎn)最具潛力的增長(zhǎng)點(diǎn)。未來趨勢(shì)∣六約外拓內(nèi)聚，優(yōu)先‘精英化’西部發(fā)展軸由特區(qū)出發(fā)沿珠江口向廣州伸展：深圳重要的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)中部發(fā)展軸向龍華、觀瀾方向發(fā)展深圳物流走廊特區(qū)中心組團(tuán)配套東部發(fā)展軸沿布吉、龍崗輻射惠州深圳21世紀(jì)最具潛力的增長(zhǎng)點(diǎn)六約大深圳發(fā)展目標(biāo)下的城市空間發(fā)展策略：東聯(lián)西拓、南北貫通

2009年《深圳綜合配套改革總體方案》及《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺(tái)，深圳面臨新機(jī)遇：特別是特區(qū)版圖將擴(kuò)大至深圳市，意味深圳發(fā)展將邁向新的高度，大深圳時(shí)代來臨。破關(guān)前的偏遠(yuǎn)三區(qū)過站，在大深圳居住方式成主流趨勢(shì)及交通拉動(dòng)下，軸心區(qū)位近雙中心價(jià)值實(shí)現(xiàn)。未來趨勢(shì)∣微差時(shí)期，主動(dòng)型外溢置業(yè)顯著龍崗中心城龍坂片區(qū)南山寶安中心區(qū)觀瀾福田布吉羅湖鹽田橫崗主流中產(chǎn)化2010-2012年均供應(yīng)預(yù)計(jì)在70-100萬左右區(qū)域高層供應(yīng)主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有由中小戶型為主轉(zhuǎn)向中戶型、中大戶型的趨勢(shì)，改善型產(chǎn)品線增量明顯對(duì)關(guān)內(nèi)客輻射力、價(jià)格成長(zhǎng)力將比此前階段趨強(qiáng)未來趨勢(shì)：中大體量舊改項(xiàng)目為主，改善型產(chǎn)品增加2010-2012潛在供應(yīng)在150萬平左右，預(yù)計(jì)年均供應(yīng)30-60萬平米左右供應(yīng)產(chǎn)品線主力有轉(zhuǎn)化為：再次改善產(chǎn)品與首置/首改產(chǎn)品的比例為5：5主流中產(chǎn)化2010-2012年均供應(yīng)預(yù)計(jì)在30-50萬左右區(qū)域高層供應(yīng)主力產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中大戶型改善型產(chǎn)品線為主，關(guān)內(nèi)客輻射力、價(jià)格成長(zhǎng)力略有增強(qiáng)六約將成為新置業(yè)熱點(diǎn)，關(guān)內(nèi)置業(yè)客戶從被動(dòng)擠出，向城市新中心主動(dòng)溢出，逐漸成為主力購房層。根據(jù)《深圳市中部物流組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃》將建立以軌道交通為主軸，以高快速路、主干道為骨架，次干道、支路為補(bǔ)充的完善、協(xié)調(diào)和高效的綜合交通運(yùn)輸體系。交通上，橫崗被城市交通動(dòng)脈所包圍，四通八達(dá)。高速公路機(jī)荷高速公路、水官高速公路、鹽排高速公路城市快速路惠鹽快速、東部通道、橫坪快速城市主干道紅棉路、深惠路、康賢路、沙荷路、銀荷路軌道交通地鐵3號(hào)線、地鐵13號(hào)線水官高速鹽排高速機(jī)荷高速3#地鐵深惠路紅棉路13#地鐵沙荷路銀荷路橫坪快速地鐵價(jià)值∣三鐵匯聚，樞紐落戶，精華全在六約2010年底，深圳最長(zhǎng)的南北大動(dòng)脈——3#線開始試運(yùn)行，20分鐘直抵羅湖。六約在深圳東部軸向上所擁有最佳地鐵優(yōu)勢(shì)將得到體現(xiàn)，這將極大提升區(qū)域、樓市系列價(jià)值。除3#線路以外，未來13#（鹽海線）、14#（坑梓線）也經(jīng)由六約而過，未來六約將成為軌道密度最高的居住片區(qū)。占地2萬平米3#線地鐵中心樞紐也將落戶六約，包括地鐵公寓、培訓(xùn)中心和調(diào)度中心，將成為深圳地鐵上蓋的第三大項(xiàng)目。猶如1#地鐵位于僑城東路給華僑城片區(qū)帶來的區(qū)域性質(zhì)變化一樣，3#地鐵中心樞紐將使六約片區(qū)的區(qū)域性質(zhì)發(fā)生質(zhì)的變化。關(guān)內(nèi)布吉六約龍崗20分鐘20分鐘地鐵效應(yīng)1∣提速區(qū)域升級(jí)，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲20%-30%13.12%軌道交通房地產(chǎn)及非軌道交通房地產(chǎn)價(jià)格增幅對(duì)比圖上海地鐵一號(hào)線寶山廟行板塊地鐵建設(shè)前后房?jī)r(jià)分析深圳：調(diào)研表明，地鐵沿線住宅物業(yè)價(jià)格高于同片區(qū)非地鐵沿線住宅物業(yè)的價(jià)格，高出幅度從10%至25%不等廣州：地鐵于1993年開工，開工當(dāng)年和第二年，地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)升值15%-25%，1999年一號(hào)線正式開通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值20%-30%上海：調(diào)研表明，地鐵沿線住宅物業(yè)價(jià)格高于同片區(qū)非地鐵沿線住宅物業(yè)的價(jià)格，高出幅度從20%至35%不等北京：調(diào)研表明，地鐵沿線住宅物業(yè)價(jià)格高于同片區(qū)非地鐵沿線住宅物業(yè)的價(jià)格，高出幅度從20%至30%不等香港：香港地鐵開通后，上蓋物業(yè)平均升值近50％，投資回報(bào)率達(dá)到15％地鐵效應(yīng)2∣時(shí)空標(biāo)準(zhǔn)化，導(dǎo)入?yún)^(qū)外客戶，讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來其實(shí)，六約距離羅湖地王，與深圳豪宅區(qū)華僑城距離羅湖地王的距離是等同的。地域距離的等同，在無標(biāo)準(zhǔn)化交通的連接上，對(duì)于物業(yè)的選擇并無意義、無價(jià)值。兩地之間的便捷，并不由距離決定，而是由兩地之間作為交通工具的載體決定。地鐵覆蓋后，地域優(yōu)勢(shì)將被交通標(biāo)準(zhǔn)化完全打破，從而徹底改變區(qū)域的時(shí)空概念。3#線縮小了市區(qū)與六約之間的時(shí)空概念，具體到房地產(chǎn)領(lǐng)域，最顯性的作用就是縮小市區(qū)與六約之間的級(jí)差地租。換言之，六約的土地將因?yàn)榈罔F的貫通和交通條件的改善而升值，意味著六約單位面積土地上的改造資金大增、人的流動(dòng)效率更高，房地產(chǎn)的流通更為頻繁，六約的房地產(chǎn)價(jià)值將進(jìn)一步提升。一個(gè)片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，在其它條件等同的情況下，道路交通具有決定性影響。地鐵作為標(biāo)準(zhǔn)化交通工具，能有效導(dǎo)入?yún)^(qū)外客戶，增強(qiáng)房地產(chǎn)的流通，真正實(shí)現(xiàn)地域價(jià)值。路網(wǎng)建設(shè)∣高速圍合，加速六約的城市化進(jìn)程及價(jià)值提升六約段已基本改造完成；雙向8快車道、2慢車道、路幅80米、設(shè)計(jì)時(shí)速達(dá)60公里，計(jì)劃建成深圳第2條深南大道

區(qū)域價(jià)值提升：橫崗經(jīng)深惠至羅湖中心只需20分鐘左右，比龍崗中心城更近關(guān)內(nèi)；橫崗作為深惠路中點(diǎn)，向北對(duì)龍崗中心城、惠州、汕頭的輻射，向南對(duì)羅湖等關(guān)內(nèi)的接駁都具有重要的區(qū)位價(jià)值，也有助于起深圳東部物流基地的發(fā)展定位價(jià)值提升

城市化提速：道路高標(biāo)準(zhǔn)及沿線舊改，將大大改變既有區(qū)域的城市空間感深惠路——豎起來的深南路，高規(guī)格規(guī)劃和建設(shè)水準(zhǔn)，全線貫通后將提速關(guān)外城市化價(jià)值，增值沿線物業(yè)，增值六約的房地產(chǎn)市場(chǎng)。道路道路級(jí)別通暢度聯(lián)通方向深惠路城市主干道基本暢通布吉關(guān)水官高速城市快速通暢福田鹽排高速城市快速通暢鹽田龍鹽大道城市快速通暢鹽田橫坪快速城市快速通暢龍崗信義路城市次干道通暢——四聯(lián)路城市次干道通暢——茂盛路城市次干道通暢——永紅路城市次干道通暢——廣達(dá)路城市次干道通暢——深惠路效應(yīng)∣提速區(qū)域升級(jí)，導(dǎo)入?yún)^(qū)外客群，拉動(dòng)房?jī)r(jià)99濱海大道通車000102030405……南山片區(qū)僅有半島花園、電力花園、招商名仕花園、海珠城等少數(shù)樓盤；“濱海大道”主車道全線通車，眾多開發(fā)商將目光投向南山，開始了如火如茶的建設(shè)；南山住宅市場(chǎng)發(fā)生“井噴”,眾多在售、在建項(xiàng)目使后海沿線市場(chǎng)炙手可熱；以“招商海月”“蔚藍(lán)海岸”為代表的大型樓盤以高品質(zhì)、高檔次迅速拔高了南山形象；放量減少，發(fā)展減緩，趨于穩(wěn)定。品牌發(fā)展商集中介入[案例：濱海大道的開通，全面改善了南山原有落后局面，6年間帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展。]首次置業(yè)二次置業(yè)下個(gè)十年六約將是國際人居的新標(biāo)桿一方面借勢(shì)橫崗臨港利好，另一方面政府重投規(guī)劃，新六約的騰飛指日可待！[眼界決定世界]報(bào)告大綱項(xiàng)目本體、周邊調(diào)研項(xiàng)目區(qū)位深度挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)以及樓市分析目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略05年至今，中原地產(chǎn)在高端豪宅市場(chǎng)的占有率超過了60%，在操作各高端項(xiàng)目（卓越維港、寶能太古城、鴻威海怡灣、圣莫麗斯、紅樹西岸、十五峯、水榭山、觀瀾湖等項(xiàng)目）的過程中，積累了上10萬批的豪宅客戶，因此，我們對(duì)高端客戶了解的更多。對(duì)于深圳客戶，我們更有發(fā)言權(quán)卓越維港紅樹西岸圣莫麗斯觀瀾湖別墅寶能太古城鴻威海怡灣水榭山萬科棠樾星河丹堤天麓百仕達(dá)樂湖波托菲諾首地容御東方尊峪三湘海尚君匯新天半島城邦……項(xiàng)目客戶分析體系第一步中原豪宅客戶分析千萬級(jí)以上客戶深度分析階層金字塔客戶對(duì)位客戶聚類分析模型1、客戶是誰（業(yè)主特征）

個(gè)人特征、家庭特征、結(jié)構(gòu)特征、生活形態(tài)、業(yè)余愛好、樓市的判斷2、為什么購買？

購房目的、需求考慮、關(guān)注因素、選擇影響、購買行為3、購買了什么（產(chǎn)品）產(chǎn)品特征、單價(jià)、面積、總價(jià)、房型、裝修、產(chǎn)品的人群關(guān)系4、廣告及信息渠道居住觀、事業(yè)觀、生活、閱歷、投資觀、個(gè)性品牌觀生活方式分析，了解客戶的真正需求定位豪宅客戶所屬財(cái)富階層……分析過程略……項(xiàng)目客戶分析體系第二步典型項(xiàng)目客戶分析選取振業(yè)城、中海大山地、信義錦繡花園、萬科金域華府、水榭春天、深港1號(hào)、龍軒豪庭、香山里項(xiàng)目成交客戶進(jìn)行分析……分析過程略……1、客戶是誰（業(yè)主特征）個(gè)人特征、家庭特征、結(jié)構(gòu)特征、生活形態(tài)、業(yè)余愛好、樓市的判斷2、為什么購買？購房目的、需求考慮、關(guān)注因素、選擇影響、購買行為3、購買了什么（產(chǎn)品）產(chǎn)品特征、單價(jià)、面積、總價(jià)、房型、裝修、產(chǎn)品的人群關(guān)系4、廣告及信息渠道發(fā)現(xiàn)六約片區(qū)客戶構(gòu)成規(guī)律客戶構(gòu)成產(chǎn)品區(qū)域職業(yè)置業(yè)目的年齡段B棟

（5月）荷坳20.2%

布吉14.4%龍崗中心城11.5%

橫崗9.6%

羅湖9.6%

福田9.6%職員41.3%

私營(yíng)企業(yè)主27.9%

自由職業(yè)者11.5%

工廠及企業(yè)管理者13.5%自住67.3%

投資26%

投資兼自住6.7%25歲以15.4%

26-3547.1%

36-4528.8%

46以上8.7%A棟

（6月）羅湖16.4%

布吉17.8%

福田13.7%

橫崗12.3%

龍崗中心城9.6%職員37%

私營(yíng)企業(yè)主19.2%

自由職業(yè)者12.3%

工廠及企業(yè)管理者12.3%投資52%

自住28.8%

投資兼自住19.2%25以下6.8%

26-3549.4%

36-4534.2%

46以上9.6%客戶構(gòu)成分析：本地首置客戶居多，所占比例達(dá)70%。城市3號(hào)線公寓暢銷戶型分析：精裝精品小戶型受到關(guān)內(nèi)首置客戶熱捧。72—89㎡共計(jì)六棟1078套大山地成交速度最快的高層戶型分析89㎡三房戶型方正實(shí)用，南北通透；兩梯六戶；戶型尺度舒適，客廳開間4.5m，主臥開間3.3m；消化速度最快，戶型實(shí)用消化速度較慢，單價(jià)高消化速度較慢中海大山地大山地北區(qū)客戶構(gòu)成物業(yè)形態(tài)區(qū)域家庭構(gòu)成職業(yè)置業(yè)目的年齡段考慮因素別墅34%福田

21%橫崗

16%南山

12%羅湖三口之家40%

兩代同住38%

三代同住21%私企業(yè)主41%

中高管理層39%自住71%

投資兼自住29%45-5034%

41-4528%

35-4019%價(jià)格36%

品牌17%

產(chǎn)品11%

地鐵6%高層20%橫崗

30%福田

22%羅湖

12%布吉三口之家48%

兩口之間35%

單身13%公司職員36%

管理人員21%

個(gè)體20%自住66%

投資34%25-3045%

31-3532%

41-509%品牌29%

價(jià)格28%社區(qū)15%

地鐵13%客戶構(gòu)成分析：關(guān)內(nèi)首置客戶超過50%。中海大山地3期1期2期分期戶型面積（㎡）套數(shù)比例價(jià)格二期湖濱別墅550-58043%標(biāo)價(jià)60000元/㎡

聯(lián)排別墅280-3706147%2009年4月15000元/㎡

多層住宅120-1406450%2009年5月8500—11000元/㎡

合計(jì)

129100%——三期湖濱別墅550-58021%標(biāo)價(jià)60000元/㎡

聯(lián)排別墅280-3709355%2009年4月15000元/㎡；目前27000元/㎡

疊加別墅215-2254426%2009年5月12000—14000元/㎡

多層住宅120-1403018%2009年5月8500—11000元/㎡

合計(jì)

169100%——四期小高層大戶型200-400102100%2009年9月10500元/㎡；目前12000元/㎡五期小高層大戶型200-400626100%2009年9月10500元/㎡；目前12000元/㎡產(chǎn)品策略：別墅為主，多層120-150㎡，高層198-360㎡多層住宅面積區(qū)間相對(duì)較小，銷售速度較快。暢銷戶型分析：相對(duì)面積較大戶型受到關(guān)內(nèi)客戶熱捧。振業(yè)城振業(yè)城2—4期客戶構(gòu)成物業(yè)形態(tài)區(qū)域家庭構(gòu)成職業(yè)置業(yè)目的年齡段考慮因素別墅58%福田

19%羅湖8%布吉

8%南山5%橫崗三口之家43%

兩代同住38%高管人員53%私企業(yè)主26%自住70%

投資兼自住20%45-5039%

41-4525%

35-4016%價(jià)格33%

規(guī)模15%

產(chǎn)品14%

地鐵9%高層65%福田

17%羅湖

13%布吉三口之家55%

兩代同住31%高管人員61%

私企業(yè)主30%自住81%

投資兼自住19%35-4041%

31-3524%

41-5023%價(jià)格38%社區(qū)21%地鐵15%客戶構(gòu)成分析：關(guān)內(nèi)客戶占到80%以上，極少本地客戶購買。振業(yè)城橫崗本地客戶對(duì)戶型面積及購房總價(jià)具有一定限制要求；其中中高品質(zhì)樓盤當(dāng)中的中大戶型需求最為強(qiáng)烈，其次為精裝小戶型；關(guān)內(nèi)客戶置業(yè)橫崗主要原因分兩種：一種是價(jià)格低，另一種是檔次高（重項(xiàng)目不重區(qū)域）；布吉客戶置業(yè)橫崗主要以改善性需求及投資性需求為主；其他區(qū)域客戶置業(yè)橫崗較少。橫崗樓盤客群兩極分化明顯樓盤檔次越高，關(guān)內(nèi)客戶所占比例越高。10000-85007500-650070㎡以下70-80㎡80-90㎡90-110㎡110-125㎡125-145㎡145㎡以上大山地3房大山地2+1房大山地2房振業(yè)城3房振業(yè)城4房錦繡花園2房錦繡花園3房錦繡花園3房錦繡花園4房3號(hào)線公寓2房8500-7500錦繡花園3+1房錦繡花園3房錦繡花園3房市場(chǎng)戶型銷售價(jià)格情況：歷年各項(xiàng)目銷售價(jià)格突破8500元/平米大關(guān)的產(chǎn)品均為3房以上戶型，片區(qū)內(nèi)大戶產(chǎn)品溢價(jià)能力明顯大山地3房大山地2+1房大山地2房關(guān)內(nèi)高品質(zhì)換房客戶，以及小部分高品質(zhì)首置客戶,少量功能換房客戶首次置業(yè)客品質(zhì)換房客高端客戶六約客戶演變趨勢(shì)功能換房客40歲以上的財(cái)富人士，家庭財(cái)產(chǎn)千萬以上，有一定的社會(huì)地位，多為企業(yè)主、公司合伙人多有羅湖情節(jié)，居家朋友圈在此或者生意發(fā)家在此，對(duì)資源看好，對(duì)城市留戀，對(duì)發(fā)展有眼光和充足的信心30-40歲左右，家庭年收入近百萬，來深圳已經(jīng)多年，了解深圳的成長(zhǎng)，對(duì)新生區(qū)域有敏銳的價(jià)值眼光，事業(yè)穩(wěn)定，多為事業(yè)單位員工，公務(wù)員或企業(yè)高管，教育程度較高，對(duì)生活品質(zhì)有很高的追求30-40歲左右，家庭年收入30-50萬左右，是來深圳打拼多年的企事業(yè)中高層管理或高級(jí)技術(shù)人員，了解深圳的成長(zhǎng)，有幾次置業(yè)經(jīng)歷，出于家庭和事業(yè)發(fā)展需求產(chǎn)生較大面積單位購房需求，但對(duì)購房區(qū)域的生活設(shè)施要求較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，總價(jià)敏感度高30歲左右，家庭年收入20萬左右，經(jīng)過幾年磨練，已經(jīng)成為企業(yè)中的中堅(jiān)力量，面臨成家立業(yè)的人生重大階段，由于年輕，對(duì)生活品質(zhì)的追求使其目光聚焦到有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，購房需求滿足自住需求為主，投資保值過度輔助。但經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，總價(jià)和單價(jià)均十分敏感家庭年收入10萬左右，以單身或者二人世界為主，工作年限3-5年，對(duì)城市配套高度依賴，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為有限，受家族資助購房居多，對(duì)品質(zhì)有要求但對(duì)總價(jià)高度敏感，絕大多數(shù)為首次置業(yè)，公司一般職員項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群地塊綜合體性質(zhì)區(qū)位未來發(fā)展?jié)摿腿簶?gòu)成規(guī)律目標(biāo)客戶群拔升◎他們大多數(shù)具有高學(xué)歷背景，有著比較穩(wěn)定的、較高的收入；◎年齡集中于30-40之間，在職業(yè)生涯與事業(yè)發(fā)展階段上處于個(gè)人的迅速上升或黃金時(shí)期，結(jié)婚的年齡、家庭人口結(jié)構(gòu)成長(zhǎng)的年齡開始有了升級(jí)改善置業(yè)規(guī)劃；◎工作強(qiáng)度較大，空余時(shí)間相對(duì)較少，喜歡在城市中心居??；◎追求時(shí)尚元素，容易接受新事物，喜歡個(gè)性化，崇尚自由；◎購房不會(huì)全額付款，但良好的收入使得他們沒有貸款顧慮。社會(huì)主流實(shí)力階層◎本案所處的地段：對(duì)內(nèi)：橫崗中心，價(jià)值概念類似CLD-中央居住區(qū)，具備聚集了大量實(shí)力影響力階層人群的條件；對(duì)外：重要發(fā)展軸中心，具備外向輻射力◎本案的周邊環(huán)境規(guī)劃：本案為高容積率住宅，板塊規(guī)劃城市高尚居住生活圈、文教配套圈、自然景觀帶、城市交通核心樞紐中心，復(fù)合的生活環(huán)境適合年輕化、國際化、易接受新事物、追求生活一站化的新富階層，社會(huì)新晉主流影響力階層◎時(shí)代發(fā)展的環(huán)境：30年速度深圳的膨脹式發(fā)展，在新的時(shí)代發(fā)展的背景下需要沉淀更多的文化精神，“再中心化”的城市化打造，大深圳的開發(fā)視野，精神生活樹立已經(jīng)影響這個(gè)社會(huì)為什么是主流影響力階層？升級(jí)居住精神文化的凝聚城市地位、活力提升功能完備社區(qū)區(qū)域/市場(chǎng)升級(jí)發(fā)展走向區(qū)域目標(biāo)客群走向二次置業(yè)時(shí)代中高端階層的擴(kuò)容、成長(zhǎng)關(guān)內(nèi)升級(jí)型客源規(guī)模導(dǎo)入目標(biāo)客群定位社會(huì)主流影響力階層以城市中心化居住的終極置業(yè)需求為主報(bào)告大綱項(xiàng)目本體、周邊調(diào)研項(xiàng)目區(qū)位深度挖掘宏觀經(jīng)濟(jì)以及樓市分析目標(biāo)客戶群定位本項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營(yíng)銷策略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略指引整體突破定義都市綜合體價(jià)格突破地塊價(jià)值最大化品牌突破奠定品牌開發(fā)商地位客群突破目標(biāo)客戶群拔升開發(fā)立意把握把握升級(jí)趨勢(shì)，通過項(xiàng)目?jī)r(jià)值系統(tǒng)創(chuàng)新的標(biāo)桿開發(fā)定義出全新的終極置業(yè)型客戶升級(jí)需求，引領(lǐng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)品牌、利潤(rùn)雙贏；速度價(jià)值目標(biāo)本項(xiàng)目的定位屬性定位都市薈萃城市頂級(jí)豪宅地塊定位臨港核心國際人居標(biāo)桿戶型面積推導(dǎo)原則高層面積推導(dǎo)思路：選取深圳高層豪宅作為參照分析；深圳高層豪宅面積變化趨勢(shì)判研；深圳已售、在售項(xiàng)目熱銷面積段判研，得出高層面積段；客戶修正。項(xiàng)目2房3房4房5房或大復(fù)式別墅或TH項(xiàng)目占面建面面積段套數(shù)面積段套數(shù)面積段套數(shù)面積段套數(shù)面積段套數(shù)卓越維港65000130000————14042160-180392————239-289122鴻威海怡灣5297210600085-89100145-147127150-170287————25081三湘海尚9274630022214155146-174465207-22714434033220-25033寶能太古城6611243000060-7863787-144490156-20932884-314185————君匯新天44996100000————————156-176542203-233201————皇庭港灣2640183392————1761742361627812308-32113合計(jì)3482271149614792套/15%1298套/25%1709套/33%431套/8%249套/5%后海片區(qū)二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)以中大戶型為主，主力戶型為156-180㎡的四房和145-176㎡的三房，分別占比33%和25%；其次是2房戶型，占15%，但其供應(yīng)主要集中在寶能太古城，后海片區(qū)其他項(xiàng)目2房供應(yīng)很少；大復(fù)式和別墅供應(yīng)量雖然偏少，但是每個(gè)項(xiàng)目都有供應(yīng)。后海片區(qū)的戶型供應(yīng)多為3、4房，面積以140–200平米為主后海片區(qū)二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)分析水榭花都戶型配比（1-3期）水榭花都一二期產(chǎn)品類型與面積分類統(tǒng)計(jì)物業(yè)類型戶型面積㎡套數(shù)總面積面積比小高層四房二廳227801916017.56%合計(jì)8019160

高層三房二廳120.72-129.69㎡1241527575.94%三房二廳157-171㎡18029707

四房二廳190-203㎡14428800

四房二廳復(fù)式290-350㎡289080

合計(jì)581109112100%水榭花都三期戶型面積統(tǒng)計(jì)戶型面積㎡套數(shù)總面積㎡比例（%）2房906054005.73房140-160821312013.94房1902083952041.9210781638017.46房270-300521560016.5復(fù)式6房343-399831923.398-9房482-554211081.18合計(jì)49094320100戶型供應(yīng)多為3、4房，面積以200–300平米為主[客戶修正]多為31-40歲的私企老板、高管等；置業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，都有3-5次左右的置業(yè)經(jīng)歷；不少客戶住慣了別墅，想更換高層大平面，嘗試新的居住體驗(yàn)；空間需求十分強(qiáng)，無論是公共活動(dòng)空間，還是私人空間，首先要求空間夠大；對(duì)私密性要求非常高，不少別墅產(chǎn)品私密性不足；客戶對(duì)頂層復(fù)式關(guān)注比較高，要求面積在300平米以上戶型供應(yīng)為80-90平米2房、100-140平米3房、150-200平米3房、200-250平米4房均衡供應(yīng)。當(dāng)然這是不夠的也許我們還需要這樣一種產(chǎn)品為項(xiàng)目樹立標(biāo)桿……空中私家庭院1戶1湯空中別墅盡顯尊貴，每戶均有私人泳池。在水溫柔的偎抱中將自然海景盡收眼底……源自臺(tái)灣——大沃天荷居住理念星空泳池室內(nèi)外景觀，延伸一體360°無敵視野極致奢侈的大尺度中庭、前廳增加公共活動(dòng)空間平面流線完成別墅功能開車直接入戶開車直接入戶好車不是停在昏暗的車庫，而是作為炫耀品停在家中的陽臺(tái)！大膽創(chuàng)新產(chǎn)品，樹立項(xiàng)目標(biāo)桿形象產(chǎn)品2：空中墅戶型面積推導(dǎo)原則類別墅產(chǎn)品，故選取深圳高端別墅作為參照分析；深圳別墅面積變化趨勢(shì)判研；深圳已售、在售項(xiàng)目熱銷面積段判研，得出空中墅面積段;一線豪宅城市修正?？罩惺娣e推導(dǎo)思路：89平米以下113-133平米150-170平米170-200平米66%13%13%8%42%10%24%24%大戶型需求強(qiáng)勁，在來訪客戶中，60%關(guān)注大戶型，其中80%客戶關(guān)注150平米以上戶型，1/4客戶關(guān)注200平米甚至250平米以上戶型，中小戶型客戶關(guān)注較低原戶型配比中，小戶型占據(jù)66%，大戶型僅占34%，但在實(shí)際接待客戶的過程中，客戶對(duì)150平米以上戶型關(guān)注度非常高，處于供不應(yīng)求的狀態(tài)寶能太古城客戶需求戶型分析200㎡甚至250㎡以上大面積戶型處于供不應(yīng)求狀態(tài)！空中墅面積推導(dǎo)89平米以下143-147平米150-170平米272-291平米TH21%47%1%10%40%10%26%5%15%15%20%250平米250平米以上戶型需求高達(dá)35%由于項(xiàng)目占據(jù)深圳灣稀缺海景資源，因此，吸引了眾多高端客戶關(guān)注，項(xiàng)目戶型配比以140-170平米的大戶型為主，其中250平米以上戶型占到6%，但實(shí)際需求高達(dá)35%。鴻威海怡灣客戶需求戶型分析250㎡以上大面積戶型需求高達(dá)35%；空中墅面積推導(dǎo)換房物業(yè)需求:250-300㎡自住需求集中波托菲諾片區(qū)以35-45歲為主，海歸、私營(yíng)企業(yè)老板、銀湖等老別墅區(qū)業(yè)主、公務(wù)員居多；華僑城內(nèi)部置換物業(yè)及其他片區(qū)購買波托菲諾的客戶基本各占一半。換房關(guān)鍵詞：華僑城/深圳最好的環(huán)境優(yōu)美/波托菲諾/需求250平米以上客戶語錄：“原來住的是個(gè)150平的4房，換到這里250平左右吧，例如天鵝堡的戶型”紅樹灣片區(qū)香蜜湖片區(qū)以35-50歲為主，私營(yíng)企業(yè)老板、福田香蜜湖周邊區(qū)域，東海花園、中心區(qū)及等老住宅區(qū)業(yè)主居多；香蜜湖內(nèi)及周邊如中心區(qū)/景田等區(qū)域置換物業(yè)略與周邊其他片區(qū)購買客戶比例相近，71%在福田工作換房關(guān)鍵詞：城市中心/香蜜湖/波托菲諾/250-300平米客戶語錄：“復(fù)式也住了，別墅也住了，住高層至少250平米以上吧?！?/p>

以35-40歲為主，私營(yíng)企業(yè)老板、高層管理人員，金融行業(yè)、公務(wù)員很多；南山科技園/后海等片區(qū)及福田的換房客戶為主。換房關(guān)鍵詞：景觀/安靜/中信紅樹灣/250-270平米需求多客戶語錄：“現(xiàn)在這里已經(jīng)比較成熟了，不少樓盤，但還是很安靜，晚上也能散散步，剛看了個(gè)270平米的，能看到高爾夫的景觀，很喜歡。”空中墅面積推導(dǎo)功能房間品型經(jīng)濟(jì)型舒適型享受型奢華型面積區(qū)間：150-200㎡面積區(qū)間：200-250㎡面積區(qū)間：250-300㎡面積區(qū)間：300㎡以上整體面寬5-6米6-7.5米7--8.6米8.5--12米進(jìn)深11-14米12.5-16.5米15--18米17--25米客廳面積20-30平方米25-35平方米30-40平方米40-48平方米開間最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸4.4-6米5.5-6.55.9--6.8米6.5--7.5米進(jìn)深4.5-5.55.5-6.05.8--6.5米6.5--7米餐廳面積12-16平方米15-20平方米18-22平方米20-25平方米開間最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸3.0--3.4米3.5-4米4.2-4.5米4.5-5米進(jìn)深3.2--3.5米3.5-4.2米4.4--4.9米5--5.5米主臥室面積16-24平方米20-25平方米22-28平方米26-30平方米開間最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸4-5米4.5-5米4.5—5.5米5—5.5米進(jìn)深3.8-4.5米4.8-5.5米5--6米5--6米次臥室面積10-15平方米14-18平方米14--18平方米18--20平方米開間最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸2.9--4米3.9--4.2米3.9--4.2米≮4.2米進(jìn)深3.2—4.2米3.5--3.7米3.5--3.7米3.9--4.2米最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸最小尺寸舒適尺寸廚房開間2.6—3.3米3.1--3.5米3.1--3.5米≮3.5米別墅戶型尺寸規(guī)范一覽表：入戶花園100平米客廳80平米餐廳40平米廚房20平米主臥80平米主臥大陽臺(tái)80平米衣帽間20平米書房20平米次臥2*50平米主衛(wèi)20平米樓道寬度4米空中墅面積推導(dǎo)空中墅面積段：450–550㎡隨著六約片區(qū)的崛起各個(gè)超大體量項(xiàng)目的陸續(xù)入市整個(gè)片區(qū)的居住人口將超過60萬加上3號(hào)線的開通，區(qū)域外人口的導(dǎo)入整個(gè)片區(qū)的商業(yè)前景是超乎想象的因此，我們建議將項(xiàng)目的商業(yè)面積打造為一個(gè)大型ShoppingMall鑒于ShoppingMall體量至少為6萬平米，因此建議拆分公寓的面積對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)充產(chǎn)品3：8萬平米大型ShoppingMall隨著六約片區(qū)的崛起各個(gè)超大體量項(xiàng)目的陸續(xù)入市整個(gè)片區(qū)的居住人口將超過60萬加上3號(hào)線的開通，區(qū)域外人口的導(dǎo)入整個(gè)片區(qū)的商業(yè)前景是超乎想象的因此，我們建議拆分公寓的部分面積打造一個(gè)五星級(jí)酒店，作為項(xiàng)目標(biāo)桿形象代表產(chǎn)品3：3萬平米五星級(jí)酒店城市標(biāo)志性頂級(jí)產(chǎn)品的超越產(chǎn)品5：國際公寓產(chǎn)品套數(shù)比例住宅80-90平米2房63625.0%100-140平米3房67425.0%150-200平米3房23120.0%200-250平米4房18015.0%250-300平米5房9810.0%450-550平米空中墅305.0%大型ShoppingMall——————五星級(jí)酒店——————國際公寓80平米1房15060%120平米2房6740%最終產(chǎn)品配比締造都市綜合體之夢(mèng)如何實(shí)現(xiàn)？從何為都市綜合體說起…紐約洛克菲勒中心“紐約心臟”——曼哈頓北京國貿(mào)中心日本福岡博多運(yùn)河城購