房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際與方法——收益法及其運(yùn)用目錄§7.1收益法概述§7.2報(bào)酬資本化法的公式§7.3收益期限確實(shí)定§7.4凈收益的求取§7.5報(bào)酬率的求取§7.1收益法概述含義實(shí)際根據(jù)估價(jià)對象和條件操作步驟一、收益法的含義1.①含義：〔收益資本化法、收益復(fù)原法〕是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后經(jīng)過資本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。②報(bào)酬資本化法：是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各時(shí)期凈收益的現(xiàn)值之和，詳細(xì)是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。③資本化：將預(yù)測的未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金。④收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)未來收益為導(dǎo)向求取房地產(chǎn)價(jià)錢，測算出的價(jià)值稱為收益價(jià)錢2.收益法的實(shí)際根據(jù)①預(yù)期原理——決議房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是其歷史價(jià)錢、開發(fā)建立已破費(fèi)的本錢或者過去的房地產(chǎn)市場情況，而是房地產(chǎn)基于市場的未來所能帶來的收益。②根本思緒：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為如今，那么如今購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益。假設(shè)現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，那么這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價(jià)錢收益性房地產(chǎn)價(jià)值高低的決議要素〔三要素〕：未來凈收益的大小，獲得凈收益期限的長短，獲得凈收益的可靠性〔也就是風(fēng)險(xiǎn)〕。例1、〔判別題〕房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。無形收益通常難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益是予以思索，但可經(jīng)過選取較高的報(bào)酬率或資本化率予以思索?！?021年真題】解析：假設(shè)選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會(huì)使得最終的評價(jià)結(jié)果更低。這樣非但沒有思索無形收益，反而還降低了這種無形收益。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。?報(bào)酬資本化法3、收益法適用的估價(jià)對象收益法的適用的估價(jià)對象是有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)。它不限于估價(jià)對象本身如今能否有收益，只需估價(jià)對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的潛在才干即可。4、收益法估價(jià)需求具備的條件——房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都可以較準(zhǔn)確地量化〔預(yù)測〕5、收益法的操作步驟搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測估價(jià)對象未來收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料。預(yù)測估價(jià)對象的未來收益〔凈收益〕。求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。選用適宜的收益法公式計(jì)算收益價(jià)錢。1、普通公式■普通公式——收益法的原理公式-V：房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)錢-A：房地產(chǎn)的未來凈運(yùn)營收益-Y：房地產(chǎn)的報(bào)酬率-n：房地產(chǎn)的收益期限在實(shí)踐估價(jià)中，普通報(bào)酬率長期維持不變，所以公式簡化為：公式中的A、Y、n應(yīng)一致，而且普通以年為單位§7.2報(bào)酬資本化法的公式2、凈收益每年不變的公式以上均假設(shè)凈收益發(fā)生在期末，照實(shí)踐發(fā)生在期初，那么公式變形為例2、某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建立的，當(dāng)時(shí)獲得的土地運(yùn)用期限為50年，不可續(xù)期，至今已運(yùn)用了6年；估計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)錢。凈收益每年不變的公式的作用：①直接用于測算價(jià)錢。②用于土地運(yùn)用期限、收益期限等不同的房地產(chǎn)或者租賃期限不同的租賃權(quán)價(jià)錢之間的換算。例3、某公司5年前與一辦公樓一切權(quán)人簽署了租賃合同，租用其中1000m2的面積，商定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的根底上添加1萬元，從第8年開場，租金堅(jiān)持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%。請計(jì)算目前該承租人權(quán)益價(jià)值?！?021年真題】【解析】也就是租賃權(quán)價(jià)值。年租金=30*12*1000=36萬元在不同年期之間換算。兩房地產(chǎn)報(bào)酬率相等時(shí)，兩房地產(chǎn)報(bào)酬率不相等時(shí)，【重點(diǎn)】不同期限房地產(chǎn)價(jià)錢之間的換算，知無限年的價(jià)錢求有限年的價(jià)錢例4、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%，價(jià)錢為4000元/m2：假設(shè)該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，那么其價(jià)錢最接近于〔〕元/m2?！?006年真題】A.3816B.3899C.4087D.4920另外一種思緒。由于這種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計(jì)算其價(jià)值。4000=A/8%×[1-〔1+8%〕-50],解得A=326.97326.97/6%×[1-〔1+6%〕-40]=4920?3、凈收益在前假設(shè)干年有變化的公式收益期限為有限年的公式收益期限為無限年的公式-t:凈收益有變化的期限適用范圍：根據(jù)估價(jià)對象的運(yùn)營情況，對其在未來3～5年或可以預(yù)測的更長時(shí)期的凈收益做出估計(jì)，并且假設(shè)從此以后的凈收益將不變，然后對這兩部分凈收益進(jìn)展折現(xiàn)處置，計(jì)算出房地產(chǎn)價(jià)錢4.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式收益期限為有限年公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，以后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+〔n-1〕b報(bào)酬率為Y,Y不等于零收益期限為有限年n收益期限為無限年公式的假設(shè)前提凈收益未來第1年為A,以后按數(shù)額b逐年遞增,至未來第n年為A+〔n-1〕b報(bào)酬率大于零為Y收益期限為無限年5、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式公式:-b：凈收益逐年遞減的數(shù)額-未來第n年的收益：A-〔n-1〕b假設(shè)前提凈收益未來第1年為A，以后按數(shù)額b逐年遞減,未來第n年的價(jià)值為A-〔n-1〕b報(bào)酬率為Y,Y不等于零收益期限為有限年n,且n小于等于A/b+1確定合理運(yùn)營期年凈收益為零時(shí)的期限A-〔n-1〕b=0，求出n例5、估計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，以后每年的凈收益會(huì)在上一年的根底上減少2萬元。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理運(yùn)營期限及合理運(yùn)營期限終了前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；假設(shè)報(bào)酬率為6%，請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)錢。該宗房地產(chǎn)的合理運(yùn)營期限n計(jì)算如下：令A(yù)-〔n-1〕b=0有25-〔n-1〕×2=0n=25÷2+1=13.5〔年〕該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為：A-〔n-1〕b=25-〔13-1〕×2=1〔萬元〕該宗房地產(chǎn)第14年凈收益為：A-〔n-1〕b=25-〔14-1〕×2=-1〔萬元〕所以合理運(yùn)營年限為13.5年。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)錢計(jì)算如下：6、凈收益按一定比率遞增的公式收益期限為有限年的公式g：凈收益逐年遞增的比率，未來第n年的凈收益為A〔1+g〕n-1公式的假設(shè)前提①凈收益未來第1年為A，以后按比率g逐年遞增②g﹤Y③收益期限為有限年n如g=Y時(shí)，7、凈收益按一定比率遞減的公式■收益期限為有限年的公式

■收益期限為無限年的公式有效毛收入逐年遞增的比率為gI,運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率為gE■有限年期的公式-I：有效毛收入-E：運(yùn)營費(fèi)用-gI：I逐年遞增的比率-gE：E逐年遞增的比率有效毛收入與運(yùn)營費(fèi)用逐年遞減的比率不等，或者一個(gè)逐年遞增另一個(gè)逐年遞減無限年期的公式8、預(yù)知未來假設(shè)干年后的價(jià)錢的公式——7個(gè)公式公式一-V：房地產(chǎn)如今的價(jià)錢-Ai:房地產(chǎn)未來t年期限的凈收益，簡稱期間收益-Vt：房地產(chǎn)在未來第t年末的價(jià)錢-t：持有房地產(chǎn)的期限公式二:上式中凈收益每年不變?yōu)锳,公式三：難以預(yù)測未來的價(jià)錢，而能預(yù)測未來價(jià)錢相對于當(dāng)前價(jià)錢的變化率，增值率為△公式四：假設(shè)預(yù)測的是未來價(jià)錢每年上漲率為g，即Vt=V〔1+g〕t公式五：凈收益不是每年不變，而是按一定的數(shù)額b遞增公式六：凈收益假設(shè)按一定的數(shù)額b遞減，公式七：凈收益假設(shè)按一定的比率g遞增公式八，凈收益假設(shè)按一定的比率g遞減1、含義：收益期限是估價(jià)對象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至預(yù)期未來可以獲得收益的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命終了的時(shí)間。土地運(yùn)用權(quán)剩余期限是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至土地運(yùn)用期限終了的時(shí)間。2、三種情況的處置：①兩者同時(shí)終了，以其共同的期限作為收益期限。②建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地運(yùn)用權(quán)剩余期限終了時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限，計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命終了后的剩余期限土地運(yùn)用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。③建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地運(yùn)用權(quán)剩余期限終了時(shí)，出讓合同中未商定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以土地運(yùn)用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上土地運(yùn)用權(quán)剩余期限終了時(shí)建筑物的剩余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

出讓合同中已商定不可續(xù)期的，以土地運(yùn)用權(quán)剩余期限為收益期限§7.3收益期限確實(shí)定1.凈收益測算的根本原理基于租賃收入測算凈收益——投資法基于營業(yè)收入測算凈收益——利潤法對于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜經(jīng)過租賃收入求取凈收益〔一〕基于租賃收入測算凈收益根本公式：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營費(fèi)用＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用相關(guān)概念：凈收益、潛在毛收入、空置和收租損失、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用的構(gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、堅(jiān)持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的本錢，以及為承租人提供效力的費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用與會(huì)計(jì)上本錢費(fèi)用的區(qū)別〔四個(gè)不包括〕①不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量②不包含折舊〔不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊〕③不包含改擴(kuò)建費(fèi)用——可用假設(shè)開發(fā)法來測算改擴(kuò)建工程④不包含所得稅——與特定業(yè)主運(yùn)營情況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量§7.4凈收益的求取兩個(gè)重要目的：〔可以經(jīng)過市場法提取獲得〕

例6、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地運(yùn)用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為〔〕萬元?！?006年真題】A.521B.533C.695D.711?【解析】年租金收入＝500×120×12＝72〔萬元〕運(yùn)營費(fèi)用＝72×25%=18〔萬元〕凈收益＝72-18=54〔萬元〕例7、【多項(xiàng)選擇題】某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括〔〕。【2021年真題】A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅???2、基于營業(yè)收入測算凈收益特點(diǎn)：業(yè)主與運(yùn)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與運(yùn)營者利潤沒有分開與租賃收入測算凈收益的區(qū)別潛在毛收入或有效毛收入變成了運(yùn)營收入要扣除歸屬于其他資本或運(yùn)營的收益3、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取〔一〕出租的房地產(chǎn)凈收益的求取計(jì)算公式：凈收益＝租賃收入－由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用租賃收入〔2項(xiàng)〕：租金收入、租賃保證金或押金的利息出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用〔6項(xiàng)〕：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)?，F(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用——名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)踐租金——由雙方在租賃合同中商定。例8、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同商定，保證合法、平安、正常運(yùn)用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為〔〕萬元.【2021年真題】A.245B.275C.315D.355【解析】水電供暖費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的運(yùn)用本錢中。500-30-50-65=355?〔二〕營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取商業(yè)運(yùn)營的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入-商品銷售本錢-運(yùn)營費(fèi)用-商品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤工業(yè)消費(fèi)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入-消費(fèi)本錢-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤農(nóng)地凈收益的測算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費(fèi)用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)利潤自用或尚未運(yùn)用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者經(jīng)過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出?；旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取——3種方法方法1：首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。方法2：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益4.求取凈收益應(yīng)留意的問題①有形收益和無形收益：形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益;無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要思索各種無形收益無形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)思索，但可以經(jīng)過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以思索。留意不要反復(fù)計(jì)算無形收益②實(shí)踐收益和客觀收益：實(shí)踐收益是在當(dāng)前運(yùn)營管理情況下實(shí)踐獲得的收益，普通不能直接用于估價(jià)?？陀^收益是排除了實(shí)踐收益中屬于特殊的、偶爾的要素后可以獲得的普通正常收益，可以作為估價(jià)的根據(jù)?！局攸c(diǎn)】租約的限制有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中商定的租金，即實(shí)踐租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評價(jià)本錢節(jié)約資本化法，即：承租人權(quán)益價(jià)值=某種權(quán)益或資產(chǎn)的價(jià)值等于其未來有效期內(nèi)可以節(jié)約的本錢的現(xiàn)值之和承租人權(quán)益價(jià)值評價(jià)等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和合同租金低于市場租金，承租人就有價(jià)值合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價(jià)值為負(fù)有租約限制下的價(jià)值＝無租約限制下的價(jià)值－承租人權(quán)益價(jià)值樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最能夠估計(jì)

估價(jià)時(shí)應(yīng)同時(shí)給出凈收益的三種估計(jì)值：樂觀估計(jì)值、保守估計(jì)值、最能夠的估計(jì)值除了評價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵守謹(jǐn)慎原那么而應(yīng)選用較保守的估計(jì)值外，其他目的的估價(jià)都應(yīng)選用最能夠的估計(jì)值例8、就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評價(jià)其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對其凈收益同時(shí)給出〔〕?！?021年真題】A.較樂觀的估計(jì)值B.較保守的估計(jì)值C.過高的估計(jì)值D.過低的估計(jì)值E.最能夠的估計(jì)值預(yù)測凈收益時(shí)存在樂觀估計(jì)、保守估計(jì)和最能夠估計(jì)。假設(shè)是評價(jià)抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原那么，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；假設(shè)是評價(jià)抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，那么應(yīng)該選擇最能夠的估計(jì)值。CD的說法，過高或過低，這種說法本身就是錯(cuò)誤的。??4、凈收益流方式確實(shí)定凈收益每年根本上固定不變凈收益A的求取方法：過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法未來數(shù)據(jù)資本化公式法〔最合理的方法〕凈收益每年根本上按照某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減凈收益每年根本上按照某個(gè)固定的比率遞增或遞減其他有規(guī)那么的變動(dòng)情況1.報(bào)酬率的本質(zhì)■投資回收——所投入資本的回收，即保本。投資報(bào)答——所投入資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報(bào)酬。

報(bào)酬率=投資報(bào)答/所投入的資本投資收益與風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)。所選取的報(bào)酬率，應(yīng)等同于獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)。不同地域、時(shí)期、用途、類型的房地產(chǎn)由于風(fēng)險(xiǎn)不同，所以報(bào)酬率也各不一樣§7.5報(bào)酬率的求取2、報(bào)酬率的求取方法方法一累加法：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率方法二市場提取法：無限年期，利用公式Y(jié)=A/V有限年期，利用公式采用試錯(cuò)法試算，再線性內(nèi)插收益按一定比例遞增且收益期限無限時(shí)，利用公式方法三投資報(bào)酬率排序插入法：搜集與報(bào)酬率有關(guān)的資料；將不同類型的報(bào)酬率從低到高按順序陳列；將估價(jià)對象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)展分析比較，確定估價(jià)對象風(fēng)險(xiǎn)程度所處的位置根據(jù)位置，在圖表上找出對應(yīng)的報(bào)酬率方法四抵押貸款與自有資金的組合資金來源：自有資金、抵押貸款抵押貸款常數(shù)＝年歸還額/抵押貸款金額由于抵押貸款通常是分期歸還的，所以普通不利用抵押貸款利率來計(jì)算報(bào)酬率，而應(yīng)利用抵押貸款常數(shù)來計(jì)算公式：房地產(chǎn)價(jià)錢=抵押貸款金額+自有資金額房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益房地產(chǎn)價(jià)錢×綜合資本化率=抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)+自有資金額×自有資金資本化率綜合資本化率=貸款價(jià)值比率×抵押貸款常數(shù)+〔1-貸款價(jià)值比率〕×