精品文檔-下載后可編輯房產(chǎn)調(diào)控誤區(qū)及新思路(全文)房地產(chǎn)調(diào)控要充分考慮到各地城市化人口流動的趨勢及城市定位，按照城市發(fā)展規(guī)律及人口流動規(guī)律增加土地供應(yīng)

在十年房產(chǎn)調(diào)控的打壓下，中國房價卻越挫越勇。

2022年上半年“國五條”高調(diào)入市劍指房價下行，然而半年之后，7月全國房價同比漲幅再創(chuàng)新高，北京尤以18.3%的漲幅居首，“調(diào)控”儼然成為房價的助推器，然而反思歷次房產(chǎn)調(diào)控，房價越走越高并非無因。

中國正在經(jīng)歷前所未有的城市化進程速度，雖然與國際城市化水平相比尚有距離，但還是為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了巨大的歷史機遇，然而不可忽視的是，每個城市的城市化水平及定位不盡相同，從國際慣例及現(xiàn)實情況看，人口通常流向沿海及中心城市，這并不受任何行政和人為干預(yù)，完全是城市化發(fā)展的必然結(jié)果。

然而現(xiàn)行的房產(chǎn)調(diào)控存在眉毛胡子一把抓的誤區(qū)——即沒有實行分類分區(qū)、與城市化定位相適應(yīng)的房產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，雖然政府用各種政策限制外地人來京，近十年來依然沒能阻擋每年約50～70萬的人涌入這座城市，按照北京的地位和作用，根據(jù)城市化發(fā)展規(guī)律，北京遠期人口無論如何不會少于3500萬。每年新增人口的住宅需求和改善居住的需要，意味著每年需新增30萬套住房，然而反觀近幾年北京的土地及保障性住房供應(yīng)量，顯然只能讓少數(shù)人“居有所屋”，雖然政府也在力盡所能擴大土地供應(yīng)量，但由于北京“攤大餅”的發(fā)展模式，快速交通很難觸及到每個居住區(qū)，這就使房屋有效供應(yīng)大打折扣。而與北京一房難求的局面相對應(yīng)的是，眾多三四線城市卻出現(xiàn)了“鬼城”，土地供應(yīng)量遠遠超過人口數(shù)量，但是由于房地產(chǎn)具有很強的地域性，這并不能緩解一線城市住房緊張及房價上漲的局面。

造成這種冷熱不均的局面最本質(zhì)原因就是供求關(guān)系失衡，政府顯然已經(jīng)意識到這個問題，但在如何平衡供需矛盾上，卻是統(tǒng)一采取打壓開發(fā)商策略，雖然理論上是想讓開發(fā)商盡快低價拋售囤積的房源，然而這只是短暫策略，一些正在發(fā)展中的房企大受打擊，他們甚至不敢拿地，這直接造成了調(diào)控期內(nèi)土地流拍率的上升。當開發(fā)商手中的存量房源消化完以后，就面臨著房源中斷的現(xiàn)實問題，在打壓政策下，一些原本的剛性需求也延后消費，處于觀望狀態(tài)，與此同時大量的人群又涌入一線城市，造成了新老住房需求的疊加增長，然而剛性需求不能無限延后，所以巨大的供需矛盾不可避免地出現(xiàn)了。

與買房市場一脈相承的是，一線城市租房市場也水漲船高，當限購政策只允許買房者購買一套房產(chǎn)時，市場可租賃的房源就會銳減，然而政府的廉租房遠遠滿足不了人口不斷涌入的龐大租房市場需求，這時候房租上漲也在意料之中。

所以房地產(chǎn)調(diào)控要充分考慮到各地城市化人口流動的趨勢及城市定位，簡而言之就是分類分區(qū)調(diào)控，按照城市發(fā)展規(guī)律及人口流動規(guī)律增加土地供應(yīng)，這樣才能根本解決房地產(chǎn)區(qū)域性不平衡局面。

如今的房地產(chǎn)調(diào)控大都存在不可持續(xù)性弊端，此時更需要國家出臺長效機制平抑房價。房價問題必須立足于市場經(jīng)濟，輔之以政府的供應(yīng)調(diào)控和社會救濟。比如一線城市應(yīng)大力發(fā)展副中心城市和衛(wèi)星城建設(shè)，將快速交通干道與中心城市相連，并讓副中心城市自我形成就業(yè)和生活的完整體系，這可以分流一部分中心城市的住房供應(yīng)。即使買房者的工作地點在中心城市，也可以通過快速交通分擔一部分住房壓力。然而現(xiàn)實情況是，如今所謂“副中心城市”及“衛(wèi)星城市”并沒有發(fā)揮這項功能。燕郊被稱為北京的“后花園”，然而連接北京的公共交通永遠人滿為患，出行成本巨大，而燕郊本身也沒有與之相匹配的教育、就業(yè)機會，并沒有發(fā)揮分流北京人口及住房的功效，于是只落得“后花園”一紙?zhí)撁?/p>

房價何時能降？這是億萬人求解的一個問題，以北京為例，在確定其遠期不少于3500萬人口的基礎(chǔ)上，如提前規(guī)劃和盡快大