目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要 4Abstract 5第1章緒論 71.1研究背景和意義 71.1.1研究的背景 71.1.2研究的意義 71.2文獻(xiàn)綜述 71.2.1國外文獻(xiàn)綜述 71.2.2國內(nèi)文獻(xiàn)綜述 91.2.3文獻(xiàn)評述 101.3研究的內(nèi)容和方法 101.3.1研究內(nèi)容 111.3.2研究方法 111.4論文的創(chuàng)新之處 11第2章相關(guān)概念及內(nèi)容 122.1現(xiàn)金流管理的概念與目標(biāo) 122.1.1現(xiàn)金流管理概念 122.2現(xiàn)金流管理的內(nèi)容 122.2.1現(xiàn)金流流程管理 122.2.2現(xiàn)金流流速管理 14第3章華潤置地有限公司現(xiàn)金流管理問題分析 163.1華潤置地有限公司基本情況介紹 163.1.1公司簡介 163.1.2公司組織結(jié)構(gòu)及管理體系特點(diǎn) 163.2華潤置地有限公司現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀 163.2.1現(xiàn)金流流程管理現(xiàn)狀及分析 163.2.2現(xiàn)金流流量管理現(xiàn)狀及分析 193.2.3現(xiàn)金流流速管理現(xiàn)狀及分析 263.3現(xiàn)金流管理存在的問題 283.3.1現(xiàn)金流流程管理存在缺陷 283.3.2經(jīng)營活動現(xiàn)金流量供血不足 293.3.3現(xiàn)金流流速緩慢、循環(huán)不暢通 303.3.4缺乏現(xiàn)金流風(fēng)險識別機(jī)制 313.4現(xiàn)金流管理存在問題的原因分析 323.4.1缺乏完善的預(yù)算管理流程 323.4.2現(xiàn)金流運(yùn)營管理能力較弱 333.4.3項目現(xiàn)金流占用周期過長 333.4.4管理人員現(xiàn)金流管理風(fēng)險意識較為淡薄 34第4章華潤置地有限公司現(xiàn)金流管理優(yōu)化方案 354.1現(xiàn)金流預(yù)算優(yōu)化建議 354.1.1強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算的監(jiān)控和調(diào)整 354.2現(xiàn)金流運(yùn)營管理的優(yōu)化方案 354.2.1積極去庫存增加現(xiàn)金流流入 354.2.2優(yōu)化現(xiàn)金流運(yùn)營管理 36第5章結(jié)語 38參考文獻(xiàn) 39致謝 40華潤置地有限公司現(xiàn)金流管理研究摘要對于一個企業(yè)來說，其現(xiàn)金流對企業(yè)的生存及發(fā)展起著非常重要作用，影響著企業(yè)的經(jīng)營及投資規(guī)模。房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展中起著重要作用，它在我國的國門經(jīng)濟(jì)中占有很大比重。如果不能持續(xù)健康的發(fā)展，將對國計民生的方方面面產(chǎn)生不好的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中，它具有價值高、從拿到地到交房所消耗的時間長、受政策變動的影響較大、有較高風(fēng)險性等特征，以至于房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求的特殊性：資金量大、占據(jù)資金的時間較長、占用風(fēng)險較高、運(yùn)轉(zhuǎn)相對復(fù)雜。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其現(xiàn)金流管理就顯得更加重要。基于此，本文采用了文獻(xiàn)分析和案例分析的方法，并且回顧了國內(nèi)外房產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)金流管理的研究狀況，綜合利用現(xiàn)金流管理理論，對華潤置地有限公司的現(xiàn)金流管理進(jìn)行了進(jìn)一步的探究。本文主要分為三個部分：首先對華潤置地有限公司現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)其現(xiàn)金流管理中存在的問題主要有：首先現(xiàn)金流預(yù)算管理不夠完善、經(jīng)營活動現(xiàn)金流供血不夠、現(xiàn)金流循環(huán)不暢、缺少現(xiàn)金流風(fēng)險識別機(jī)制。其次，分析了形成這些問題的原因。研究發(fā)現(xiàn)，華潤置地有限公司缺乏完善的預(yù)算管理流程、現(xiàn)金流運(yùn)營管理能力比較弱、缺乏現(xiàn)金流風(fēng)險識別機(jī)制，項目現(xiàn)金流占用周期長、現(xiàn)金流管理風(fēng)險意識較為薄弱。最后，本文從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金流運(yùn)營管理和加快資金的循環(huán)這三個方面提出針對華潤置地有限公司的現(xiàn)金流管理優(yōu)化方案。關(guān)鍵詞：華潤置地；現(xiàn)金流；研究

StudyonCashFlowManagementofChinaResourcesLandLimitedAbstractForanenterprise,itscashflowplaysaveryimportantroleinthesurvivalanddevelopmentoftheenterprise,affectingthescaleofbusinessandinvestment.Therealestateindustryisanimportantpillarindustryofournationaleconomy.Ifitfailstodevelopinasustainableandhealthyway,itwillhaveabadimpactonallaspectsofthecountry'slivelihood.Inthewholeprocessofrealestatedevelopment,ithasthecharacteristicsofhighvalue,longtimeconsumingfromgettingthelandtohandingoverthehouses,beinggreatlyinfluencedbypolicychangesandhavinghigherrisk,asaresultoftherealestateindustryontheparticularityofcapitaldemand:largeamountoffunds,occupyfundsforalongtime,occupyhigherrisk,relativelycomplexoperation.Therefore,forrealestateenterprises,itscashflowmanagementismoreimportant.Basedonthis,thisarticleadoptsthemethodsofliteratureanalysisandcasestudyanalysis,andreviewstheresearchstatusofcashflowmanagementintherealestatefieldathomeandabroad,andfurtherexploresthecashflowmanagementofChinaResourcesLandLimitedbyusingcashflowmanagementtheorycomprehensively.Thisarticleismainlydividedintothreeparts:First,itanalyzesthecurrentsituationofChinaResourcesLandLimited'scashflowmanagement,andfindsthatthemainproblemsinitscashflowmanagementare:cashflowbudgetmanagementdefects,insufficientcashflowsupplyforoperatingactivities,andcashflowcirculationThelackofsmoothflowandlackofacashflowriskidentificationmechanism;Secondly,thereasonsfortheseproblemswereexploredandfoundthatChinaResourcesLandLimitedlacksacompletebudgetmanagementprocess,weakcashflowoperationandmanagementcapabilities,alongperiodofprojectcashflowoccupationandcashflowTheriskawarenessofflowmanagementisweak;Finally,thisarticleproposesacashflowmanagementoptimizationplanforChinaResourcesLandLimitedfromthethreeaspectsofcashflowbudgeting,cashflowoperationmanagementandacceleratingthecirculationoffunds.Keywords:ChinaResourcesLand;CashFlow;Research第1章緒論1.1研究背景和意義1.1.1研究的背景現(xiàn)金流管理是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的根基。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，良好的現(xiàn)金流管理是其前行的后盾力量。在對我國經(jīng)典案例分析后可知，就算大型企業(yè)國有資產(chǎn)估值較高，且得到了資本市場的一致肯定。但是，還是有許多企業(yè)難以逃避倒閉命運(yùn)。究其原因，主要是因為如下兩點(diǎn)：第一，事前沒有在第一時間對日常營業(yè)成本支出清償；第二，事后沒有在第一時間償還債務(wù)。由此得出，在對企業(yè)運(yùn)營情況評判時，不能把賬面利潤當(dāng)做唯一指標(biāo)。對于服務(wù)行業(yè)的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格遵守，具備前提投資低、資金大、周期短、時間長、現(xiàn)金少、流動性高等基本特點(diǎn),企業(yè)內(nèi)部應(yīng)當(dāng)加大對企業(yè)現(xiàn)金流使用管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)建設(shè),做好企業(yè)現(xiàn)金流的監(jiān)督、管理、使用和考核等一系列工作，確保現(xiàn)金流長期處于穩(wěn)定狀態(tài)。1.1.2研究的意義本文以華潤置地有限公司為典例，針對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流問題深入探析，以期能夠有效提高房地產(chǎn)投資企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范能力。在全面研究公司現(xiàn)金流管理相關(guān)財務(wù)指標(biāo)后，精準(zhǔn)把握公司財務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀，把企業(yè)利潤質(zhì)量客觀體現(xiàn)出來。并且，促使華潤置地有限公司管理層把現(xiàn)金流管理放在重要位置，為企業(yè)良好發(fā)展保駕護(hù)航，同時更能有效的規(guī)避風(fēng)險。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1國外文獻(xiàn)綜述國外對企業(yè)現(xiàn)金流管理研究開始于1987年，美國國際財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會首先進(jìn)行了探索，并闡明了企業(yè)的現(xiàn)金流量在財務(wù)報表管理中的重要性。自此之后，企業(yè)現(xiàn)金流問題便在西方國家掀起了研究熱潮。在現(xiàn)金流管理領(lǐng)域中，與企業(yè)資金活動、流動資產(chǎn)、現(xiàn)金流量指標(biāo)等方面相關(guān)的研究成果不斷發(fā)表，理論研究具有可行性和實踐性。就企業(yè)現(xiàn)金流管理，其他國家研究開始在1987年,國際財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會最早開始此研究,同時確證明了現(xiàn)金流量在企業(yè)財務(wù)報表管理中的重要程度。此研究過后,西方國家便開始重視并著手對企業(yè)的現(xiàn)金流展開研究。在現(xiàn)金流管理領(lǐng)域中，有許多關(guān)于資料運(yùn)營、資金流動、現(xiàn)金流指標(biāo)等方面的文獻(xiàn)資料。所以，理論研究具備可行性和真實性的特點(diǎn)。隨著企業(yè)現(xiàn)金流管理理論的發(fā)表，概念的提出更加肯定了它重要的意義。HamptonHager(1976)對外發(fā)表了“現(xiàn)金流量周期”理論，他研究了很多家企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營的狀況,提出來了企業(yè)現(xiàn)金流管理的建議。Lee(2011)認(rèn)為不能只是單純通過利用盈余管理實現(xiàn)公司最大化的會計收益,無論是否影響公司營業(yè)收入，都應(yīng)該對現(xiàn)金流量實施追加管理。隨后許多學(xué)者著手對現(xiàn)金流量指標(biāo)及具體應(yīng)用方式展開探析。EugeneJ.Laughlin和VerlynD.Richards（1980）提出，通過對經(jīng)營性現(xiàn)金流中的應(yīng)付賬款、應(yīng)收賬款和庫存周轉(zhuǎn)速度等指標(biāo)計算，能夠清晰的體現(xiàn)出企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的效果。啄食理論是Myers和Majluf(1984)二人在研究財務(wù)杠桿效應(yīng)的基礎(chǔ)上總結(jié)并提出來的著名理論。此理論表示，因為企業(yè)借貸的節(jié)稅效應(yīng)驅(qū)動，企業(yè)價值與企業(yè)資金結(jié)構(gòu)有著較為密切的關(guān)系。Casey和Bartchzak(2005)在開展研究工作時，以個別財務(wù)出現(xiàn)問題的公司為研究對象，對公司面臨困境時現(xiàn)金流各個指標(biāo)的作用逐一分析。緊接著，在以上學(xué)者研究基礎(chǔ)上，國外眾多學(xué)者也開始研究公司現(xiàn)金流的影響因素。Welsh(1981)在其中研究了對現(xiàn)金流造成影響的各種要素,他研究的觀點(diǎn)為公司規(guī)模會對公司現(xiàn)金流量產(chǎn)生一定影響。Conway,Denison,EdwardF和RogerK(1986)以內(nèi)外部環(huán)境和經(jīng)營狀況為研究主題,揭示了在通貨膨脹及銷售上升的重壓之下的資金缺乏的誘導(dǎo)效應(yīng)現(xiàn)象。Denison(2009)對通貨膨脹、銷售增加、現(xiàn)金流短缺等因素的相互關(guān)系進(jìn)行了研究,他發(fā)現(xiàn)可以外部經(jīng)濟(jì)因素和內(nèi)部管理因素這兩個方面是造成現(xiàn)金流短缺的原因，且內(nèi)外部因素對現(xiàn)金流短缺造成的影響也并不相同。Mikkelson和Partch(2015)從多元化的角度研究了現(xiàn)金流管理水平,探析應(yīng)收賬款、庫存和現(xiàn)金流量三者之間的相關(guān)性。國外相關(guān)文獻(xiàn)中同樣也不乏對現(xiàn)金流風(fēng)險管理成功案例的深入系統(tǒng)的研究和分析。Zingales，Luigi和Kaplan，StevenN（2000）在研究實例后提到，在企業(yè)實際應(yīng)用中現(xiàn)金流管理理論還存在很多問題，要從當(dāng)今宏觀背景和行業(yè)發(fā)展環(huán)境中尋找著力點(diǎn)。IottiM和BonazziG（2016）在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最具代表性的實例研究后，對面臨政府稅收和為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的要求等特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境下企業(yè)所遭受現(xiàn)金流管理困境分析，建立了現(xiàn)金流模型并應(yīng)用于案例，通過數(shù)據(jù)模型，對改造投資價值和未來發(fā)展現(xiàn)金流量進(jìn)行評估和比較，能直接有效地提升公司建筑項目的質(zhì)量，達(dá)到節(jié)約項目投資成本的良好效果。1.2.2國內(nèi)文獻(xiàn)綜述對于現(xiàn)金流管理，我國學(xué)者著重對財務(wù)體系建設(shè)、現(xiàn)金流指標(biāo)確定、傳統(tǒng)管理模式、現(xiàn)金流量管理水平和現(xiàn)金流的作用因素等方面開展研究工作。對于風(fēng)險防范的系統(tǒng)研究相對較少，大都是立足于財務(wù)管理視角，對現(xiàn)金流量管理與公司價值最大化實現(xiàn)展開摸索。起初，現(xiàn)金流量指標(biāo)與指標(biāo)之間的聯(lián)系及作用、分析體系的建設(shè)是我國學(xué)者研究的聚焦點(diǎn)。陳靜(1998)在研究工作開展時，對比分析經(jīng)營情況較差的公司和經(jīng)營情況較好的公司的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)。并且，嘗試對財務(wù)分析體系建設(shè)。與此同時，分別從縱向、橫向?qū)用娉霭l(fā)對比財務(wù)指標(biāo)。劉存(2006)認(rèn)為針對現(xiàn)金流指標(biāo)的分析是企業(yè)中財務(wù)指標(biāo)分析的重要內(nèi)容,通過構(gòu)建一個動靜態(tài)指標(biāo)一體的現(xiàn)金流量管理分析系統(tǒng),有效地評析企業(yè)的日常經(jīng)營狀況。接著，就現(xiàn)金流管理受內(nèi)外部因素的作用程度，我國學(xué)者展開了全面的研究。張宏(2006)探究企業(yè)現(xiàn)金流狀況預(yù)測、內(nèi)控水平、執(zhí)行管理的有效性等之間是否存在相關(guān)性,并得出結(jié)論:三者之間存在一定程度的正向關(guān)系。陳志斌(2007)分別從資金流程再造和業(yè)務(wù)流程再造層面出發(fā)對加速現(xiàn)金流的影響進(jìn)一步分析，深刻探討了企業(yè)現(xiàn)金流管理的意義和現(xiàn)金流變動所帶來的影響。胡建云（2015）基于外部市場視角，對企業(yè)抗風(fēng)險能力受現(xiàn)金流管理水平的作用程度展開分析。研究了影響企業(yè)現(xiàn)金流管理水平的要素，并認(rèn)為企業(yè)在外部市場的競爭狀況、企業(yè)所采取的管理政策和戰(zhàn)略部署、國家對企業(yè)外部產(chǎn)業(yè)施行的整體政策和企業(yè)在整個行業(yè)的綜合實力等等因素，都會對現(xiàn)金流管理水平產(chǎn)生一定的影響。最后,在研究我國企業(yè)傳統(tǒng)管理模式時，我國學(xué)者確定了若干個財務(wù)指標(biāo)，建立了分析體系分析得出新的見解。程華(2012)選取幾家比較典型的案例公司并對其現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探究了公司現(xiàn)金流采取統(tǒng)一管理方式對公司整體發(fā)展的積極作用。王愷(2013)表示，隨著信息化的發(fā)展進(jìn)步，現(xiàn)金流管理不僅僅局限在記賬或編財務(wù)報表上。要進(jìn)行更深一層的探索來創(chuàng)建現(xiàn)金流信息管理系統(tǒng),同時依托公司信息化平臺，整合交互財務(wù)管理流程和日常工作，提高核心業(yè)務(wù)實力,進(jìn)而實現(xiàn)這一戰(zhàn)略總目標(biāo)。劉靜(2013)對財務(wù)風(fēng)險的管理、預(yù)測、掌控和防御等工作、現(xiàn)金流管理理論及其內(nèi)容進(jìn)行分析，基于現(xiàn)有現(xiàn)金流管理規(guī)劃補(bǔ)充新風(fēng)險管理的相關(guān)內(nèi)容。王文狀(2017)經(jīng)過研究提出了自己的觀點(diǎn)：控制和防范可能存在的現(xiàn)金短缺等不可持續(xù)預(yù)知的財務(wù)風(fēng)險是如今企業(yè)現(xiàn)金流管理的重點(diǎn)。想要達(dá)到預(yù)期的防范效果,需要我們不斷提升企業(yè)現(xiàn)金的有效利用率、并且提升管理效率、還要加強(qiáng)關(guān)注企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險控制體系與時俱進(jìn)，不斷的更新變化，同時要提升企業(yè)現(xiàn)金流管理水平，不僅能完善地產(chǎn)企業(yè)的體系，而且能促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。張倩(2018)選取比較有突出問題的房地產(chǎn)企業(yè)展開具體研究，得出研究結(jié)論房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在外部融資不足、公司經(jīng)營政策沒有準(zhǔn)確體現(xiàn)符合企業(yè)自身的核心發(fā)展戰(zhàn)略等問題。1.2.3文獻(xiàn)評述西方國家對現(xiàn)金流管理的研究相對較早，始于二十世紀(jì)中葉，伴隨著公司經(jīng)營的相關(guān)信息。以此為基礎(chǔ)，學(xué)者和企業(yè)家著手分析現(xiàn)金流管理，并以現(xiàn)金流管理為研究核心內(nèi)容。截止當(dāng)前，國內(nèi)外學(xué)者均收獲了良好成績，且積累了一些企業(yè)現(xiàn)金流相關(guān)經(jīng)驗。從國外現(xiàn)有現(xiàn)金流管理理論可知，學(xué)者基本都把現(xiàn)金流管理概述作為起點(diǎn)，涉及到風(fēng)險控制方法和現(xiàn)金流量管理模型等理論。但是，面對市場日益膨脹的要求，這些研究成果略顯落后。從研究層面看，理論研究較多，卻沒有考慮到具體的實踐應(yīng)用，和現(xiàn)金流量管理情況難以匹配。所以，本文在研究時，更注重實踐方面，從企業(yè)整體發(fā)展情況出發(fā)，對癥下藥制定改善策略，有效抑制風(fēng)險。1.3研究的內(nèi)容和方法1.3.1研究內(nèi)容本文擬嘗試運(yùn)用文獻(xiàn)查閱法、案例分析法以及比較分析法對華潤置地有限公司的現(xiàn)金流管理進(jìn)行綜合研究，本文在剖析現(xiàn)金流相關(guān)指標(biāo)后，把公司的財務(wù)情況全面掌握，進(jìn)而對企業(yè)利潤質(zhì)量有一個精準(zhǔn)把握，促使華潤置地有限公司管理層把現(xiàn)金流放在重要位置，提高自身核心發(fā)展力，對華潤置地有限公司的現(xiàn)金流管理所面對的問題以及對所面臨的問題提出相應(yīng)的優(yōu)化策略，使其能有效的規(guī)避風(fēng)險，并對于其他房地產(chǎn)企業(yè)管理現(xiàn)金流提供有效參考。1.3.2研究方法（1）文獻(xiàn)查閱法：搜集國外關(guān)于現(xiàn)金流管理的各種相關(guān)文獻(xiàn)，分析、比較之后進(jìn)行歸納和總結(jié)，認(rèn)識不同學(xué)者的觀點(diǎn)，把握不同的研究角度，通過深入分析和總結(jié)，了解和學(xué)習(xí)該領(lǐng)域的相關(guān)知識。（2）案例分析法：以華潤置地有限公司為研究對象，并對其實施深徹調(diào)研，得到華潤置地有限公司的現(xiàn)狀，從而分析其所存在的問題，總結(jié)經(jīng)驗，提出對策。（3）比較分析法:對近年來華潤置地有限公司的現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)加以比較分析。1.4論文的創(chuàng)新之處研究數(shù)據(jù)新，本文對華潤置地有限公司最新年份的現(xiàn)金流量表展開剖析，把握當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流管理的最新變化，并針對華潤置地有限公司現(xiàn)金流管理問題提出優(yōu)化措施。

第2章相關(guān)概念及內(nèi)容2.1現(xiàn)金流管理的概念與目標(biāo)2.1.1現(xiàn)金流管理概念現(xiàn)金流管理，即把現(xiàn)金流當(dāng)做重點(diǎn)管理對象，關(guān)注存在于現(xiàn)金流中的各個可變性風(fēng)險要素。對既定會計期間中，活躍在企業(yè)投資、經(jīng)營和籌資等活動中的現(xiàn)金展開管理工作。管理過程涵蓋事中執(zhí)行和控制、事前預(yù)測和計劃、事后報告與分析劉圻.現(xiàn)金流管理[M].云南大學(xué)出版社,2010.。把現(xiàn)金流量管理的相關(guān)要點(diǎn)與公司的真實情況相結(jié)合，完善現(xiàn)金流管理的管理體系、執(zhí)行流程和評估體系，以保持企業(yè)資本劉圻.現(xiàn)金流管理[M].云南大學(xué)出版社,2010.2.2現(xiàn)金流管理的內(nèi)容2.2.1現(xiàn)金流流程管理現(xiàn)金流流程管理，即探究如何在企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)活動開展時把現(xiàn)金流融入其中，以多個具有代表性的控制點(diǎn)為依據(jù)，著手歸類。實際上，現(xiàn)金流流程管理分為三大內(nèi)容，分別是現(xiàn)金流執(zhí)行與控制、預(yù)測與計劃、報告與分析顧新蓮,張冰.優(yōu)化現(xiàn)金流程,提升小微企業(yè)顧新蓮,張冰.優(yōu)化現(xiàn)金流程,提升小微企業(yè)增值能力[J].山西高等學(xué)校社會科學(xué)學(xué)報,2014,26(10):11-13.預(yù)測與計劃報告與分析執(zhí)行與控制預(yù)測與計劃報告與分析執(zhí)行與控制圖2.1現(xiàn)金流流程分析圖典型的現(xiàn)金流事前管理是對現(xiàn)金流的預(yù)測和規(guī)劃。它意味著企業(yè)的預(yù)算部門對將要進(jìn)行的各種活動所需資金的預(yù)測并且編制預(yù)算的計劃。這一部分的管理重點(diǎn)在于以下幾個要點(diǎn)：預(yù)測手段及方案是不是有科學(xué)依據(jù)的、獲得的歷史信息是不是經(jīng)過了合理的修理改正及科學(xué)的處理。在現(xiàn)金流管理的事中管理環(huán)節(jié)，涉及到執(zhí)行與控制這一內(nèi)容。它是流程管理的前提基礎(chǔ)，在多個環(huán)節(jié)中活躍。企業(yè)在做好現(xiàn)金流預(yù)算方案和計劃后，必須評估整體管理成效。同時，研究落實的全流程，生成相關(guān)效果報告。這時，現(xiàn)金流事后管理的分析和總結(jié)工作的重要性得以凸顯。現(xiàn)金流可以被細(xì)化為現(xiàn)金流出、現(xiàn)金流入和凈現(xiàn)金流三個板塊。現(xiàn)金流出，即花銷出去的現(xiàn)金；現(xiàn)金流入即盈利所獲的現(xiàn)金；而凈現(xiàn)金流即現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入相減所得。一般來說，企業(yè)凈現(xiàn)金流量被學(xué)界稱之為是現(xiàn)金池。圖2-2呈現(xiàn)為企業(yè)的現(xiàn)金流具體流程。企業(yè)現(xiàn)金池企業(yè)現(xiàn)金池（現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金流入量現(xiàn)金流出量圖2—2企業(yè)現(xiàn)金池示意圖在分析一個企業(yè)的現(xiàn)金流的整體結(jié)構(gòu)時，要考慮到企業(yè)現(xiàn)金流入與流出總額的比例，以及經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動和經(jīng)營活動這三種活動。通過對現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，我們可以看出這三個活動的現(xiàn)金流入和流出這三個活動的分布及比例，以此來判斷企業(yè)的戰(zhàn)略布局情況和戰(zhàn)略選擇，當(dāng)然，最重要的是測試現(xiàn)金流的穩(wěn)定性與安全性。另外，還可以通過現(xiàn)金流的質(zhì)量來判斷并衡量公司的現(xiàn)金流情況?，F(xiàn)金流質(zhì)量分析指標(biāo)如表2-1所示。表2-1現(xiàn)金流質(zhì)量分析指標(biāo)公式表現(xiàn)金流質(zhì)量分析指標(biāo)公式說明盈利現(xiàn)金比率經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量凈利潤能夠明顯的反映出企業(yè)的盈利情況營業(yè)收入現(xiàn)金比率經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量營業(yè)收入反應(yīng)主營業(yè)務(wù)收入中獲取現(xiàn)金的能力流動比率流動資產(chǎn)流動負(fù)債反應(yīng)企業(yè)短期償債能力速動比率速動資產(chǎn)速動負(fù)債體現(xiàn)了流動資產(chǎn)中變現(xiàn)用于償債的能力為了更好的分析現(xiàn)金流量，我們采用了橫向分析和縱向分析相結(jié)合的方式。在橫向比較中，我們選擇了同行業(yè)中管理較好的企業(yè)來進(jìn)行對比分析，找出其出現(xiàn)的問題和造成差距的原因；在縱向比較中，我們選取了企業(yè)至少3年的財務(wù)數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，并進(jìn)一步探究其變化的動向及原因。為了使企業(yè)的現(xiàn)金流能夠得到較為合理且有效的管理，通過對比分析結(jié)果，企業(yè)需要繼續(xù)保持自身優(yōu)秀之處，盡快調(diào)整并改善自身不足之處。2.2.2現(xiàn)金流流速管理現(xiàn)金流流速是指現(xiàn)金流流入和現(xiàn)金流流出的速度的快慢。現(xiàn)金流流速更多地反應(yīng)在企業(yè)現(xiàn)金的使用效率、資金回收速度上劉靜劉靜,陳志斌.后危機(jī)時代下企業(yè)現(xiàn)金流流向、流程及流速管理[J].現(xiàn)代管理科學(xué),2011(11):32-34.現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析縱向?qū)Ρ绕髽I(yè)近三年指標(biāo)值，研究趨勢縱向?qū)Ρ绕髽I(yè)近三年指標(biāo)值，研究趨勢促進(jìn)營運(yùn)資金管理、供應(yīng)鏈優(yōu)化存貨周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析促進(jìn)營運(yùn)資金管理、供應(yīng)鏈優(yōu)化存貨周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)龍頭企業(yè)指標(biāo)值，研究行業(yè)特點(diǎn)及所處地位應(yīng)收、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)龍頭企業(yè)指標(biāo)值，研究行業(yè)特點(diǎn)及所處地位應(yīng)收、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析預(yù)收、預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析預(yù)收、預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析縱向?qū)Ρ绕髽I(yè)近三年指標(biāo)值，研究趨勢縱向?qū)Ρ绕髽I(yè)近三年指標(biāo)值，研究趨勢存貨周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析存貨周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析促進(jìn)營運(yùn)資金管理、供應(yīng)鏈優(yōu)化促進(jìn)營運(yùn)資金管理、供應(yīng)鏈優(yōu)化橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)龍頭企業(yè)指標(biāo)值，研究行業(yè)特點(diǎn)及所處地位應(yīng)收、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析橫向?qū)Ρ刃袠I(yè)龍頭企業(yè)指標(biāo)值，研究行業(yè)特點(diǎn)及所處地位應(yīng)收、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析預(yù)收、預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析預(yù)收、預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期、周轉(zhuǎn)速度分析圖2-3現(xiàn)金流流速管理圖

第3章華潤置地有限公司現(xiàn)金流管理問題分析3.1華潤置地有限公司基本情況介紹3.1.1公司簡介華潤置地有限公司（公司簡稱：華潤置地，股票代碼HK1109）是“世界500強(qiáng)”企業(yè)華潤集團(tuán)旗下承擔(dān)城市建造和運(yùn)營的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單元，是大陸較為當(dāng)先的城市投資及開發(fā)運(yùn)營商。公司業(yè)務(wù)包括房屋開發(fā)、城市改造、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、建筑、影院、機(jī)電等。華潤置地是中國地產(chǎn)領(lǐng)域體系最大、盈利最高的房地產(chǎn)公司之一。3.1.2公司組織結(jié)構(gòu)及管理體系特點(diǎn)3.2華潤置地有限公司現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀3.2.1現(xiàn)金流流程管理現(xiàn)狀及分析（1）現(xiàn)金流預(yù)算管理現(xiàn)狀分析現(xiàn)金流預(yù)算管理，指在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)不被影響的情況下，堅守收付實現(xiàn)制原則。同時，在企業(yè)展開籌資、經(jīng)營、投資等活動過程中，把握現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入兩個層面，為企業(yè)制定適用的財務(wù)經(jīng)營規(guī)劃，助力企業(yè)有序開展工作。華潤置地有限公司在預(yù)算管理工作中，設(shè)定了年度、季度和月度三個節(jié)點(diǎn)。財務(wù)部門需要對各個部門遞交的季度和月度收支明細(xì)詳細(xì)批閱，并做好整理和收集工作。以此為依據(jù)，分別制定季度和月度資金預(yù)算表，對月度資金盈余情況深入研究。公司依據(jù)表中提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，再結(jié)合實際情況進(jìn)行合理的資金分配。如此一來，企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性便可以得到有力保障，使企業(yè)資金不足問題妥善化解，提高資金利用率。華潤置地有限公司再三聲明，預(yù)算管理工作由資金的收入管理和支出管理兩部分構(gòu)成。在每年的十二月底，公司各個部門必須編制好下一年度的資金預(yù)算。同時，參照年度預(yù)算，對月度資金預(yù)算制定。把預(yù)期開支及收入的數(shù)額、事項、時間、性質(zhì)等項目等逐一說明。為了更好的對每個工程項目進(jìn)行更好的管理,公司在各個工程部下都設(shè)置了專門的預(yù)算室，并由各工程部門的負(fù)責(zé)人審核并向財務(wù)部門報告。根據(jù)企業(yè)規(guī)定，各部門應(yīng)于上年末向財務(wù)部按時提交年度資金預(yù)算，每個月月底前向財務(wù)部按時提交月度資金預(yù)算，經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人審批后報總經(jīng)理確認(rèn)。在改動月度資金預(yù)算時，假設(shè)預(yù)算資金收入支出和實際資金收入支出差距較大，那么應(yīng)在下一個月的八日前匯報給公司財務(wù)部，附帶詳細(xì)成因。（2）現(xiàn)金流流程控制現(xiàn)狀分析企業(yè)要想對現(xiàn)金流做到精準(zhǔn)控制，構(gòu)建系統(tǒng)完善的現(xiàn)金收支流程控制制度是非常必要的。現(xiàn)金收支的過程能夠清楚地反映現(xiàn)金流量的過程，是保證企業(yè)現(xiàn)金流正常運(yùn)營的最重要的環(huán)節(jié)。華潤置地有限公司的現(xiàn)金收支流程控制由審批報銷流程和現(xiàn)金收取流程組成。審批報銷流程控制現(xiàn)狀分析在華潤置地有限公司現(xiàn)金流支出業(yè)務(wù)中，包含對外支付工程款、土地轉(zhuǎn)讓金及對內(nèi)支付勞務(wù)費(fèi)用、工資等內(nèi)容。在現(xiàn)金流審批報銷流程中，該公司分為四個步驟：第一，當(dāng)單位出現(xiàn)借款需求或個人出差急需借款時，要先對現(xiàn)金支付申請表完整填寫，寫明資金的金融和用途，并附帶相關(guān)的證明,最終向?qū)徟松铣蕦徟怼５诙?，審批人?yīng)考量具體情況，履行自身權(quán)責(zé)，給出客觀審批意見。第三，現(xiàn)金支付申請表交由財務(wù)部門二次核查，從企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和資金預(yù)算出發(fā)對申請款項審核，對資金合理配比。支付申請表交由出納員審核，確保無誤后，在其基礎(chǔ)上繼續(xù)對銀行日記賬和現(xiàn)金登記，做好后續(xù)的手續(xù)辦理工作。第四，在該款項使用后，借貸資金的主體部門或工作人員要在第一時間前往財務(wù)部對款項核銷。圖3-2所呈為詳細(xì)步驟。支付審批部門審核支付審批部門審核核銷報銷支付申請支付用款審批總經(jīng)理核銷報銷支付申請支付用款審批總經(jīng)理報銷審批部門審核報銷審批部門審核財務(wù)部門申請部門財務(wù)部門申請部門報銷復(fù)核報銷復(fù)核經(jīng)辦人出納經(jīng)辦人經(jīng)辦人出納經(jīng)辦人請款審批流程報銷金額在審批人批準(zhǔn)支付額度內(nèi)的報銷流程報銷金額超過審批人批準(zhǔn)支付額度的報銷流程現(xiàn)金收取流程控制現(xiàn)狀分析現(xiàn)金收取是公司現(xiàn)金的主要獲取途徑。同時，也是現(xiàn)金流控制的第一個步驟?，F(xiàn)階段，華潤置地有限公司通過兩種方式獲取現(xiàn)金一是通過先行銷售商品房款或商品房銷售回款；二是利用投資或?qū)ν馊谫Y的方式從中獲取收益。控制現(xiàn)金收入同樣分為四個步驟：第一，在房款順利交到現(xiàn)場出納手中后，現(xiàn)場出納應(yīng)為其開具相應(yīng)的收據(jù)單和發(fā)票，把收款憑證如實寫明。同時，以天為單位對收款日報表制作。在確認(rèn)核驗后，向相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)上呈憑證。第二，作為現(xiàn)場出納，要對收款憑證和日常收入仔細(xì)核實，確認(rèn)其真實性和正確性。在核驗工作做好后，向本部出納上呈憑證。第三，本部出納的負(fù)責(zé)人要根據(jù)現(xiàn)場出納遞交資料，對收款憑證制作，做好日記賬工作，全部反饋給會計。第四，在對收款憑證核驗時，財務(wù)人員應(yīng)從業(yè)務(wù)具體情況出發(fā)，參考銀行回單，把賬務(wù)處理工作做好。與此同時，再次復(fù)核，生成總賬單。華潤置地有限公司現(xiàn)金收取流程示意圖在圖3-3呈現(xiàn)。銀行收款回單款項收款憑證回款及收款憑證收款憑證本部出納1、核對收款憑證和收入款項2、在銀行中存放款項3、在日記賬編制過程，參考銀行回單，對收款憑證制作，并送達(dá)會計人員現(xiàn)場出納銷售房款并開收據(jù)和發(fā)票填制收款憑證編制收款日報表公司會計1銀行收款回單款項收款憑證回款及收款憑證收款憑證本部出納1、核對收款憑證和收入款項2、在銀行中存放款項3、在日記賬編制過程，參考銀行回單，對收款憑證制作，并送達(dá)會計人員現(xiàn)場出納銷售房款并開收據(jù)和發(fā)票填制收款憑證編制收款日報表公司會計1、核對收款憑證和銀行回單2、財務(wù)處理和會計記錄開戶銀行收取款項并出具收款回單圖3-3華潤置地有限公司現(xiàn)金收取流程圖3.2.2現(xiàn)金流流量管理現(xiàn)狀及分析現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)分析探析現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)分別從現(xiàn)金流出、現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流凈額三個部分來展開，華潤置地有限公司2017—2019年現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)整體情況如表3-1所示。表3-1為華潤置地有限公司2017—2019年現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)情況單位：億元總現(xiàn)金流量情況經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量情況投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量情況融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量情況根據(jù)華潤置地有限公司的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，公司的現(xiàn)金流入主要來源于公司的融資活動和經(jīng)營活動。近三年的投資活動現(xiàn)金流入總額所占的比重略低，經(jīng)營活動和融資活動現(xiàn)金流入所占取的比重最大?，F(xiàn)金流出主要產(chǎn)生在經(jīng)營活動和投資活動中，其中經(jīng)營活動現(xiàn)金流出比例較低，投資活動現(xiàn)金流出總額占絕大多數(shù)。從經(jīng)營活動現(xiàn)金流的角度來看，華潤置地有限公司近三年來經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流呈上升趨勢。2017年、2018年和2019年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為344.42億、795.31億和904.38億，三年內(nèi)增長了162.7%，顯示出公司的經(jīng)營活動正在產(chǎn)生大量的現(xiàn)金，說明公司經(jīng)營活動盈利能力很強(qiáng)，具有較強(qiáng)的“造血”能力。從投資活動現(xiàn)金流量情況來看，2017年、2018年和2019年投資活動現(xiàn)金流量凈額-247.12億、-451.18億、-428.83億，顯示出投資活動現(xiàn)金流出較多，進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)主要是因為公司購買無形資產(chǎn)以及購買子公司、聯(lián)營企業(yè)及合營企業(yè)支付的現(xiàn)金所導(dǎo)致，華潤置地作為房地產(chǎn)公司，需要購買大量的土地等無形資產(chǎn)，消耗了大量的現(xiàn)金，除此之外對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)合資、入股獲取土地或項目也是投資活動現(xiàn)金流出的主要原因。從融資活動現(xiàn)金流來看，2017年、2018年和2019年融資活動現(xiàn)金流量凈額272.94億、339.63億和21.18億，顯示出公司近三年具有較強(qiáng)的融資需求，進(jìn)一步的分析融資活動現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，公司融資活動現(xiàn)金流入主要依靠借款、發(fā)行債券等方式，公司融資活動現(xiàn)金流出主要是為了償還借款。由于公司融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流規(guī)模較大，可能會增加公司的財務(wù)風(fēng)險，如果外部融資環(huán)境發(fā)生惡化，公司融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入會大幅減少，會影響公司的正常經(jīng)營。二、現(xiàn)金流的質(zhì)量分析現(xiàn)金流量質(zhì)量分析的實質(zhì)是通過與有關(guān)現(xiàn)金的比率計算分析現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)是不是合理，并將所得指標(biāo)與國內(nèi)同行業(yè)業(yè)績較好的公司（如萬科公司，保利地產(chǎn)等）進(jìn)行比較，從而分析華潤置地有限公司現(xiàn)金流質(zhì)量存在的問題。盈利現(xiàn)金比率盈利現(xiàn)金比率是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與凈利潤之比，它顯示了公司利潤與公司營運(yùn)現(xiàn)金凈流量之間的聯(lián)系，這是公司盈利能力的表現(xiàn)。本文選取同樣是房地產(chǎn)業(yè)的萬科和保利地產(chǎn)的盈利現(xiàn)金比率進(jìn)行比較分析，具體數(shù)據(jù)如圖3-2所示。圖3-22017—2019年華潤置地有限公司與萬科、保利地產(chǎn)盈利現(xiàn)金比率情況表通過圖3-2可以看出，與萬科集團(tuán)和保利地產(chǎn)相比，華潤置地有限公司的盈利現(xiàn)金比率更為穩(wěn)定。僅從盈利現(xiàn)金比率的數(shù)值來看，從2017年到2019年，華潤置地集團(tuán)的盈利現(xiàn)金百分比在1左右波動，并呈現(xiàn)逐年上升的趨勢。通過對盈利現(xiàn)金比率的比較分析，可以看出，雖然華潤置地有限公司盈利現(xiàn)金比率在逐年增加，但同行業(yè)企業(yè)的保利地產(chǎn)的盈利現(xiàn)金比率也呈上升趨勢。華潤置地有限公司現(xiàn)在的主要任務(wù)是提高盈利能力。營業(yè)收入現(xiàn)金比率營業(yè)收入的現(xiàn)金比率是是經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量與營業(yè)收入之比，代表了公司的經(jīng)營實力和發(fā)展實力。營業(yè)收入的現(xiàn)金比率是正向指標(biāo)，數(shù)值越大，企業(yè)的經(jīng)營實力越強(qiáng)。從圖3-3能看出，2017年華潤置地有限公司營業(yè)收入的現(xiàn)金比率大于0，明顯低于萬科集團(tuán)，高于保利地產(chǎn)，說明華潤置地有限公司在2017的營業(yè)收入質(zhì)量介于萬科集團(tuán)和保利地產(chǎn)之間。不過，從2018年到2019年，華潤置地有限公司在營業(yè)收入的現(xiàn)金比率為0．22，明顯高于萬科集團(tuán)和保利地產(chǎn)?？傮w分析顯示，華潤置地有限公司的經(jīng)營狀況趨于穩(wěn)定。圖3-32017—2019年華潤置地有限公司與萬科、保利地產(chǎn)營業(yè)收入現(xiàn)金比率流動比率流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債之比。它是衡量企業(yè)短期償債能力的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。它代表著一個公司的償債能力和企業(yè)的發(fā)展經(jīng)營狀況。流動比率是正向指標(biāo)，數(shù)值越大，資產(chǎn)流動性越高，償還能力越強(qiáng)。但如果比率過大，就會意味著流動資產(chǎn)占用的比例較多，將會影響運(yùn)營資本周轉(zhuǎn)效率及盈利能力。從圖3-4能看出，華潤置地有限公司2017年至2019年的流動比率約為1.35，一直處于合理狀態(tài)。與發(fā)展穩(wěn)定、業(yè)績良好的萬科集團(tuán)相比，其流動性依然較弱，華潤置地有限公司的短期償債能力仍需調(diào)整。圖3-42017—2019年華潤置地有限公司與萬科、保利地產(chǎn)流動比率情況圖速動比率速動比率是速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比值。速動比率可以衡量企業(yè)流動資產(chǎn)能立即用于償還流動負(fù)債的能力，它是正向指標(biāo)，但是大多情況下數(shù)值不超過1。從圖3-5能看出，與萬科集團(tuán)和保利地產(chǎn)相比，華潤置地有限公司的速動比率總體處于較低水平，但在過去三年中呈逐年上升趨勢。從數(shù)值上看，主要是公司庫存量大，這反映出華潤置地有限公司庫存房產(chǎn)的銷售情況與預(yù)期存在差距，庫存房產(chǎn)存在大量積壓。速動比率太低，資產(chǎn)的流動性就會減少。如果庫存不能夠做到盡快變現(xiàn)，同時沒有別的資金來源，將會出現(xiàn)大部分債務(wù)將難以償還的情況，這將加大資金的壓力，提高資金鏈崩潰的風(fēng)險。圖3-52017—2019年華潤置地有限公司與萬科、保利地產(chǎn)速動比率情況表3.2.3現(xiàn)金流流速管理現(xiàn)狀及分析在衡量華潤置地有限公司的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率方面，應(yīng)關(guān)注預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期和預(yù)收款周轉(zhuǎn)期。（1）預(yù)付、預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)期分析從圖3-6可以看出，華潤置地有限公司在預(yù)收帳款的周轉(zhuǎn)期較長（平均416天）是由于公司的不斷擴(kuò)張造成的。長期來看，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)周期長及周轉(zhuǎn)速度慢將會不利于企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。（2）現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期分析從圖3-6中可以看出，華潤置地有限公司2017年至2019年平均庫存周轉(zhuǎn)期為1054天，周轉(zhuǎn)天數(shù)長，周轉(zhuǎn)率低，說明公司存貨積壓較大。這可能是由于隨著公司業(yè)務(wù)規(guī)模的不斷擴(kuò)大進(jìn)而造成了工程項目較多的情況，這使庫存積壓量隨規(guī)模的不斷擴(kuò)大呈指數(shù)增長。圖3-62017—2019年華潤置地有限公司現(xiàn)金流流速情況表單位：天數(shù)接下來，以2019年為基礎(chǔ)，以萬科有限公司和保利地產(chǎn)的庫存周轉(zhuǎn)期，預(yù)付賬款周轉(zhuǎn)期和預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)期為對比分析，具體見圖3-7所示。圖3-72019年華潤置地、保利與萬科地產(chǎn)公司現(xiàn)金流流速情況表單位：天數(shù)通過表3-7的對比分析，總體來看，華潤置地有限公司現(xiàn)金流速度與萬科集團(tuán)和保利地產(chǎn)差距較大，公司預(yù)付賬款、庫存周轉(zhuǎn)期以及預(yù)收賬款周轉(zhuǎn)期相對較低，說明華潤置地有限公司現(xiàn)金流流速得到了有效的提高。3.3現(xiàn)金流管理存在的問題3.3.1現(xiàn)金流流程管理存在缺陷華潤置地有限公司現(xiàn)金流流程管理的缺陷主要體現(xiàn)在現(xiàn)金流預(yù)算管理的缺陷上。從上圖3-2的華潤置地有限公司現(xiàn)金審批及報銷流程能看出來，公司財務(wù)管理不規(guī)范，資金管理不嚴(yán)謹(jǐn)，沒有獨(dú)立的監(jiān)督管理體系。公司的各種工程項目部門的負(fù)責(zé)人員管理不集中，每一個項目進(jìn)出的現(xiàn)金流也比較分散，統(tǒng)一管理的意識比較薄弱。為降低其財務(wù)風(fēng)險，公司監(jiān)督管理機(jī)制有待進(jìn)一步完善。目前階段，大部分發(fā)展較好、規(guī)模較大的房產(chǎn)公司都采取資金集中管理的模式。這種模式設(shè)置了資金結(jié)算中心，體現(xiàn)了資金集中管理的優(yōu)勢，有效掌握公司資金的進(jìn)出情況，能從現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出兩個方面對資金進(jìn)行有效管理。但從華潤置地有限公司的實際情況來看，作為資金集中管理核心的現(xiàn)金流預(yù)算管理方面還存在一些問題：1、預(yù)算管理制度不夠健全在華潤置地有限公司的財務(wù)管理中，預(yù)算管理體制相對落后，不能適應(yīng)現(xiàn)階段公司的發(fā)展。公司內(nèi)各工程部門有自己獨(dú)立的預(yù)算組織，能按時向上級財務(wù)部門報送年度和月度預(yù)算。但是，預(yù)算管理制度一直沒有得到落實。當(dāng)實際工程結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算時，工程也沒有采取相應(yīng)措施來補(bǔ)救，仍按實際工程結(jié)算。造成了預(yù)算制度形同虛設(shè)的情況，同時預(yù)算管理制度也沒有得到管理部門的重視?？偟膩碚f，華潤置地有限公司的財務(wù)管理部門人員的預(yù)算管理意識較為淡薄，現(xiàn)金管理沒有被工程部實施，現(xiàn)金預(yù)算不能有效實施，其他部門也不配合財務(wù)部門的管理體系，對其不夠重視。2、重視編制而輕視監(jiān)督在中國公司會計管理中，預(yù)算管理最大的問題是對監(jiān)管重視不夠，尤其是華潤置地有限公司。在企業(yè)的經(jīng)營活動中，預(yù)算的編制管理制度相對嚴(yán)格，但下面工程部門卻沒有嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，只是流于形式。剛收到預(yù)算時，能按預(yù)算要求，但開工后往往超過預(yù)算。引起這一問題的原因主要在于監(jiān)管不嚴(yán)，在施工過程中難以控制，超預(yù)算后又不及時采取補(bǔ)救措施。長期以來，預(yù)算管理有名無實的局面就逐漸形成。因此，華潤置地有限公司的預(yù)算管理在很多方面都存在問題，包括國土儲備等大量資金需求的估算、長期開發(fā)投資的規(guī)劃和實際工程結(jié)算中未按預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行結(jié)算等，這些問題反映了公司的預(yù)算管理制度不夠完善，缺乏合理的預(yù)算監(jiān)督體系，導(dǎo)致了公司的預(yù)算收益與實際的收益差距過大，嚴(yán)重影響了公司預(yù)算執(zhí)行。3、預(yù)算編制缺乏客觀性從華潤置地有限公司的實際狀況來看，企業(yè)的預(yù)算管理存在諸多問題，不能滿足現(xiàn)階段市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，也阻礙了公司的發(fā)展。從公司費(fèi)用指標(biāo)來看，存在嚴(yán)重超標(biāo)現(xiàn)象，原因是預(yù)算編制管理體系沒有得到重視。工程部門著重重視自身利益，想各種辦法來增加預(yù)算。因此，公司在工程項目運(yùn)作過程中，存在費(fèi)用超標(biāo)的情況。另一方面，財務(wù)部門在編制年度預(yù)算時也存在一些問題，因為預(yù)算數(shù)據(jù)并不是以實際統(tǒng)計數(shù)據(jù)為依據(jù)，只是以以前的預(yù)算數(shù)據(jù)為依據(jù)，前幾年的數(shù)據(jù)本身就不夠真實，再加上公司的實際經(jīng)營活動中會有很多影響因素，這樣做，編制出來的預(yù)算就不夠符合實際，缺乏客觀性，是徒勞的。3.3.2經(jīng)營活動現(xiàn)金流量供血不足根據(jù)此前對華潤置地集團(tuán)有限公司財務(wù)管理現(xiàn)狀的分析，現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)反映了公司的資金匹配問題。原因是公司處于發(fā)展前期，現(xiàn)階段公司的資金投入比較大，公司的流動資金不能夠滿足公司正常的經(jīng)營及投資活動，為了使公司進(jìn)一步發(fā)展，華潤置地有限公司必須采取一系列有效的措施來籌集資金。根據(jù)華潤置地有限公司的財務(wù)狀況分析，現(xiàn)金流量凈額在公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)中總是低于凈利潤，這能從公司的盈利現(xiàn)金比率反映出來，具體見圖3-2，這種情況說明了企業(yè)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額相對較少，企業(yè)自身的盈利能力不能夠滿足投資和經(jīng)營活動支出。公司的快速發(fā)展不僅依賴內(nèi)部制度的管理和運(yùn)作，更有賴于外部市場的定位。通過準(zhǔn)確的定位，找到融資渠道，從而獲得公司快速發(fā)展的可能。公司的融資問題一直是大家所關(guān)注的重要問題?？偟膩碚f，公司的融資體系是作為整體存在的，但它也是公司整體的一個部分。比如現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)不夠合理，房地產(chǎn)銷售渠道太少，這些都是公司融資難的原因。我們比較了同一時代同行業(yè)的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)這一效益的流通率比較高。通過對近幾年來的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，發(fā)現(xiàn)2018年至2019年出現(xiàn)相反的情況，呈現(xiàn)負(fù)增長。從工資與流通價值收入和流通值的負(fù)相關(guān)關(guān)系能得出以下結(jié)論：華潤置地有限公司的發(fā)展缺乏對外部市場融資渠道的深入了解和研究，在今天的持續(xù)發(fā)展中，僅依靠公司自身的營業(yè)額是不可靠的。為了以后更好地發(fā)展，企業(yè)必須拓寬外部融資渠道，滿足當(dāng)今發(fā)展的需要和企業(yè)資金的需求，避免財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生和可能產(chǎn)生資金鏈斷裂的局面。房地產(chǎn)業(yè)歷來是一個復(fù)雜而特殊的行業(yè)，資金需求量大，行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。再加上資本陷阱，因此能活動的流動資金越來越少。近年來，華潤置地有限公司出現(xiàn)了資金沉淀問題，主要是因為商品房沒有及時銷售，而且有空盤樓房，無法完工。圖4-1是對庫存房產(chǎn)的總結(jié)數(shù)據(jù)。圖4-12017—2019年存貨項目明細(xì)表單位：億元我們在圖中發(fā)現(xiàn)，2017至2019年期間，庫存量持續(xù)上升，這意味著華潤置地有限公司投資的資金量在持續(xù)增加。當(dāng)產(chǎn)品開發(fā)量在持續(xù)上升時，流動現(xiàn)金資產(chǎn)量也不斷提高，流動資金額在2019年達(dá)到最大值。3.3.3現(xiàn)金流流速緩慢、循環(huán)不暢通房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金問題一直是重要的問題，如何獲得足夠的流動資金是企業(yè)發(fā)展成敗的決定性因素之一，在房地產(chǎn)企業(yè)的資金循環(huán)鏈中，房地產(chǎn)行業(yè)的資金返還收益相對于其他行業(yè)來說，速度慢，資金回籠少。這就直接導(dǎo)致企業(yè)商品房的存貨周期長，變現(xiàn)不易，從開工到驗工的過程就被大大的拖延。如圖4-1是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金循環(huán)流程的具體流程圖與說明。房產(chǎn)資本竣工驗收開工、建設(shè)現(xiàn)金開盤銷售地產(chǎn)資本房地產(chǎn)開發(fā)貨幣資本房產(chǎn)資本竣工驗收開工、建設(shè)現(xiàn)金開盤銷售地產(chǎn)資本房地產(chǎn)開發(fā)貨幣資本商品資本商品資本圖4-1房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金循環(huán)流程圖從上圖能看出，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)是一個相對復(fù)雜而漫長的過程。在把貨幣資本轉(zhuǎn)化為商品資本時，房產(chǎn)資本和地產(chǎn)資本的循環(huán)是必經(jīng)之路。不然的話，房產(chǎn)資本向運(yùn)營資本遷徙難以落實，且變現(xiàn)無法完成。公司綜合實力不足、資產(chǎn)流動性差主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作第一個環(huán)節(jié)的庫存時間久和積壓過多導(dǎo)致。在深入探究資金周轉(zhuǎn)問題后，得出如下結(jié)論：當(dāng)華潤置地有限公司資金周轉(zhuǎn)的流動性顯露出異常時，公司大概要花費(fèi)三十六個月左右的時間進(jìn)行修整和完善。面對內(nèi)部資金的空缺，公司需要對外融資補(bǔ)漏。在后續(xù)的經(jīng)營中，公司應(yīng)關(guān)注自身資金流通能力的提高，帶動公司綜合實力進(jìn)步。隨著公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)的遞增，庫存周轉(zhuǎn)天數(shù)增加是必然的。當(dāng)然，這也是公司資金流動性差的源頭所在。除此之外，房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理體制存在經(jīng)營效率低，分工不清等管理問題，會阻礙公司資金的運(yùn)行速度。3.3.4缺乏現(xiàn)金流風(fēng)險識別機(jī)制從相關(guān)研究所得看，房產(chǎn)公司在對未知風(fēng)險預(yù)測時，主要以傳統(tǒng)經(jīng)驗為依據(jù)。然而，公司并未建設(shè)風(fēng)險識別機(jī)制。由于公司風(fēng)險識別機(jī)制的缺失造成風(fēng)險控制失誤率大幅增加。各種潛在風(fēng)險和顯性風(fēng)險就等同于資金流動的障礙。就連華潤置地有限公司也沒有正確認(rèn)識完善的現(xiàn)金流的風(fēng)險機(jī)制，就連人才資源管理、財務(wù)資金管理和項目建設(shè)資金管理等相關(guān)工作的開展，也并未設(shè)定一個確切的發(fā)展目標(biāo)和前進(jìn)方向。從各種數(shù)據(jù)分析報告看，在風(fēng)險評估工作的開展中，房地產(chǎn)公司普遍以傳統(tǒng)風(fēng)險評估方式為主，側(cè)重于收集信息和分析信息。在生成信息分析結(jié)果后，展開接下來的財務(wù)數(shù)據(jù)和報表數(shù)據(jù)歸納應(yīng)用工作。然而，這些財務(wù)信息涉及廣度有限，效用性不足，難以體現(xiàn)公司的整體發(fā)展情況，無法切實做到多部門聯(lián)動。所以，就公司現(xiàn)金流問題，華潤置地有限公司應(yīng)著手構(gòu)建風(fēng)險識別機(jī)制；對各個部門加大管理和監(jiān)督力度，讓體系長期處于正常運(yùn)行狀態(tài)中。3.4現(xiàn)金流管理存在問題的原因分析3.4.1缺乏完善的預(yù)算管理流程華潤置地有限公司的資金管理過于籠統(tǒng)和簡單。公司對不同類型的任務(wù)沒有明確的分工。相反，它把所有的資金管理問題都交給了財務(wù)部門，財務(wù)部門很難把龐大的工作量全部完成。顯而易見，因為公司未單獨(dú)設(shè)置資金管理部門，造成預(yù)算工作難以達(dá)到預(yù)期效果。從具體的工作情況看，財務(wù)部門全權(quán)負(fù)責(zé)財務(wù)的經(jīng)營、管理和落實。但是，財務(wù)部門能夠掌握的信息畢竟有所局限，難以從公司整體發(fā)展出發(fā)，制定適用戰(zhàn)略計劃。鑒于此，在數(shù)據(jù)分析工作開展時，財務(wù)部門無法做到多視角、全方位分析。而在經(jīng)營管理過程中，預(yù)算也難以收獲理想成效，公司流動資金依然無法供給充裕。這些問題，對于公司長久發(fā)展來說，是不小的威脅。實際上，華潤置地有限公司的公司預(yù)算組織在設(shè)定上較為科學(xué)。預(yù)算辦公司在各下屬工程部均有配置，會嚴(yán)格遵守財務(wù)管理制度，向上級財務(wù)管理部門分別遞交年度、季度和月度預(yù)算報表。然而，公司的預(yù)算管理體系卻漏洞重重，完善性不足，難以有序推進(jìn)預(yù)算管理的控制、編制和管理公司現(xiàn)金流量。通常情況下，根據(jù)公司的財務(wù)制度，各工程部門必須上繳超額資金，并儲備部分儲備資金。然而，工程部的資金流動相對較大。當(dāng)需要支出的資金數(shù)額過大時，必須一次性清償溢出資金。工程部可以把資金申請多次向財務(wù)部發(fā)起。然而，當(dāng)資金頻繁進(jìn)出時，公司的總流動資金大半被工程部的活動資金侵占，公司運(yùn)營成本被拖累。顯而易見，公司資金流動管理有待進(jìn)一步完善。通常情況下，在公司正式開展生產(chǎn)經(jīng)營活動前，必須把日?；顒宇A(yù)算、現(xiàn)金流量的長期規(guī)劃、動態(tài)調(diào)整等工作落實到位?，F(xiàn)金流還有一個用處是預(yù)算公司的銷售、生產(chǎn)和采購等環(huán)節(jié)費(fèi)用。另外，在對預(yù)算管理體系設(shè)定構(gòu)建時，公司應(yīng)對自我發(fā)展現(xiàn)狀客觀審視，讓現(xiàn)金流預(yù)算管理工作合理展開。當(dāng)公司現(xiàn)金流出現(xiàn)異常時，第一時間察覺并解決。只有這樣，公司的預(yù)算管理工作開展才是有效的，能夠為企業(yè)經(jīng)營活動提供切實保障。3.4.2現(xiàn)金流運(yùn)營管理能力較弱在研究該公司現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)后，能發(fā)現(xiàn)華潤置地有限公司現(xiàn)金流不足，現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)暴露出諸多問題。因為現(xiàn)金流管理工作不到位，經(jīng)營管理意識淡薄，華潤置地有限公司的現(xiàn)金流經(jīng)營能力難以使公司經(jīng)營活動的需求被滿足，其決策能力和綜合管理能力較差，無法為公司發(fā)展提供實質(zhì)性的幫助。華潤置地有限公司的現(xiàn)金流管理問題在關(guān)系平衡方面顯現(xiàn)出來。立足于公司當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀看，投資活動、經(jīng)營活動和融資活動所獲取的資金比例嚴(yán)重失衡，導(dǎo)致公司下一步的生產(chǎn)經(jīng)營活動開展受限。客觀來講，公司現(xiàn)金配置合理性不足，并沒有考量到銷售計劃進(jìn)度、項目開發(fā)情況及對外融資決策等方面情況。分配失衡，考慮欠妥，對公司可持續(xù)發(fā)展來說毫無益處。除此之外，在開發(fā)過程中，公司一直在全力儲備土地，積極擴(kuò)大業(yè)務(wù)范疇，把大量資金花銷在項目開發(fā)和投資上，公司資金跟不上投資速度。處于這一發(fā)展形勢中，假設(shè)公司收支嚴(yán)重傾斜，如商品庫存積壓較多，銷售業(yè)績萎靡，經(jīng)營活動生成的現(xiàn)金收入較少等，如果市場波動或外部環(huán)境惡化，公司現(xiàn)金支出需要持續(xù)融資，公司資金鏈有很大概率直接崩斷，給公司帶來發(fā)展危機(jī)。要想避免這一情況的出現(xiàn)，公司應(yīng)對現(xiàn)金流量管理體系積極構(gòu)建，把自身現(xiàn)金流量的經(jīng)營管理能力有效增強(qiáng)，確保公司收支維持在均衡狀態(tài)，推動公司走向可持續(xù)發(fā)展道路。3.4.3項目現(xiàn)金流占用周期過長在研究華潤置地有限公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)后得出，公司現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期較長。從該公司2017年到2019年這一期間的財務(wù)數(shù)據(jù)看，平均存貨周期已達(dá)到上千天，也就是將近三年。反觀行業(yè)平均水平，要高出許多。一般來說，資金周轉(zhuǎn)速度遲緩、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期長等問題在房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在，但華潤置地有限公司在這方面有很大的問題。這些問題的出現(xiàn)是因為華潤置地有限公司發(fā)展進(jìn)程加快，工程項目遞增，且業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模處于動態(tài)狀態(tài)中。每個工程項目的實施都要經(jīng)過規(guī)劃、施工、立項、設(shè)計等環(huán)節(jié)。在項目實施收尾后，還要開展后續(xù)的房屋租賃、銷售等工作。當(dāng)把這些任務(wù)全部完成后，需要經(jīng)歷較長的時間，基本在兩年之上，公司項目現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期由此順延。眾所周知，房地產(chǎn)公司投資成本高昂，還在很大程度上受市場環(huán)境和政府政策作用。也正是因此，房地產(chǎn)公司需要承擔(dān)高昂風(fēng)險，現(xiàn)金流遲緩。所以，華潤置地有限公司的當(dāng)務(wù)之急是把工程項目現(xiàn)金流所占時間盡可能縮減，增強(qiáng)自身資金流應(yīng)變能力。3.4.4管理人員現(xiàn)金流管理風(fēng)險意識較為淡薄華潤置地有限公司的高級管理人員不了解管理財務(wù)風(fēng)險的風(fēng)險。在正常情況下，管理人員不僅要考慮公司的特定收入和平均收益，而且還要考慮其對現(xiàn)金流量的控制。另一方面它的股權(quán)和經(jīng)營權(quán)沒有分離，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理。隨著越來越多的投資者參與管理公司的業(yè)務(wù)運(yùn)營，監(jiān)管權(quán)更加集中，管理工作開展違背了權(quán)責(zé)分離原則，造成管理工作頻頻出錯。其中，現(xiàn)金流量管理問題是最致命的，它引發(fā)了公司高昂運(yùn)營風(fēng)險。目前，華潤置地有限公司他們正是發(fā)展的關(guān)鍵期。對于現(xiàn)金流管理，房地產(chǎn)公司普遍對其重視性不足。公司的財務(wù)管理系統(tǒng)是無用的，無法發(fā)揮效用。從經(jīng)濟(jì)市場發(fā)展現(xiàn)狀看，企業(yè)一直把創(chuàng)收作為經(jīng)營目標(biāo)。然而，在具體的開發(fā)工作推進(jìn)中，現(xiàn)金流管理的存在感較弱。當(dāng)前，企業(yè)必須對現(xiàn)金流管理予以高度重視，構(gòu)建系統(tǒng)的健全的管理機(jī)制，確保公司長期處于穩(wěn)定發(fā)展中。華潤置地有限公司一定不能一味的追求利潤最大化，要提高現(xiàn)金流的管理意識，不應(yīng)該只關(guān)注受益而不關(guān)注風(fēng)險，一旦出現(xiàn)風(fēng)險，資金鏈隨時可能斷裂，造成無法補(bǔ)救的后果。所以，出于房地產(chǎn)企業(yè)對資金周轉(zhuǎn)的需求，應(yīng)把現(xiàn)金流管理放在重要位置，樹立良好的現(xiàn)金流管理風(fēng)險意識，對現(xiàn)金流循環(huán)風(fēng)險識別機(jī)制制定應(yīng)用，促進(jìn)現(xiàn)金流風(fēng)險管理水平的增強(qiáng)。

第4章華潤置地有限公司現(xiàn)金流管理優(yōu)化方案4.1現(xiàn)金流預(yù)算優(yōu)化建議4.1.1強(qiáng)化現(xiàn)金流預(yù)算的監(jiān)控和調(diào)整（1）預(yù)算監(jiān)控對華潤置地有限公司來講，現(xiàn)金流預(yù)算工作的開展需要企業(yè)全體員工積極配合。所以，企業(yè)員工都應(yīng)在現(xiàn)金流預(yù)算監(jiān)控范疇內(nèi)。作為管理層，應(yīng)發(fā)揮自我監(jiān)督效能，有序推進(jìn)現(xiàn)金流預(yù)算的監(jiān)控工作開展。（2）預(yù)算調(diào)整在變更現(xiàn)金流預(yù)算時，應(yīng)根據(jù)具體發(fā)生情況酌情變更。一般來說，有一般調(diào)整和重大調(diào)整兩種。A．重大調(diào)整通常情況下，只有在國家政策和外部市場環(huán)境等未知因素作用下造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)較大變化時，才進(jìn)行調(diào)整，否則企業(yè)預(yù)算不會輕易進(jìn)行重大調(diào)整。假設(shè)公司要對現(xiàn)金流預(yù)算做出大量改動，那么必須獲取董事會的許可和現(xiàn)金流管理委員會的批準(zhǔn)。B．一般調(diào)整企業(yè)現(xiàn)金流預(yù)算的一般調(diào)整是在企業(yè)內(nèi)部環(huán)境出現(xiàn)變化時做出，包括項目支出和收入失衡、政策變化等。在獲得許可后，應(yīng)考量公司發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。4.2現(xiàn)金流運(yùn)營管理的優(yōu)化方案4.2.1積極去庫存增加現(xiàn)金流流入（1）將資源傾向經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，強(qiáng)有力的工業(yè)支持和幾乎沒有政策制約，人口密集的地區(qū)，土地產(chǎn)品占比較小。和一二線城市相比，極有可能在國家政策和市場環(huán)境的轉(zhuǎn)變下，引發(fā)公司各種發(fā)展難題，如果華潤置地有限公司能更多地關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政策限制較少，人口眾多的三四線城市并輔以一些銷售策略，可以救公司脫離銷售瓶頸期。同時，使經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入有所提升，改善現(xiàn)金流發(fā)展現(xiàn)狀。（2）凡是存儲期大于24個月的項目，應(yīng)列入重點(diǎn)關(guān)注對象中。對于庫存結(jié)構(gòu)的完善優(yōu)化，應(yīng)利用長期庫存比例縮減的方式實現(xiàn)。并且，使新開發(fā)項目的銷售率維持當(dāng)前水平，把新開發(fā)項目明確包含在績效評估中。華潤置地有限公司的商業(yè)住宅結(jié)構(gòu)主要是120平方米和超過120平方米的中大型單元戶型。近年來，由于市場環(huán)境的變化和政策趨勢的改變，國家進(jìn)一步抑制了炒房，導(dǎo)致華潤置地有限公司商業(yè)住房的銷售情況差強(qiáng)人意，很難消化庫存。因此，公司應(yīng)該關(guān)注庫存狀況，并將減少庫存作為下一個優(yōu)先事項。（3）最近幾年，房地產(chǎn)政策緊縮，因此華潤置地有限公司在開發(fā)商業(yè)住宅時，需要密切關(guān)注和努力建設(shè)公寓結(jié)構(gòu)，以滿足市場需求和國家政策導(dǎo)向。從源頭上減少商業(yè)住房可能會導(dǎo)致的庫存過剩，并確保現(xiàn)金流的平穩(wěn)流入。（4）實行一盤一策，對各項目積極外銷，把現(xiàn)有資金充分調(diào)度起來，保持良好流通。（5）對產(chǎn)品功能不斷優(yōu)化完善，開發(fā)別具一格、特色濃郁的住宅明星產(chǎn)品線。同時，創(chuàng)新房產(chǎn)綜合開發(fā)的新項目開發(fā)模式，包括工業(yè)園建設(shè)、智能園區(qū)的運(yùn)營建設(shè)，長期出租公寓等，這能夠保證企業(yè)資金流入的多元化。4.2.2優(yōu)化現(xiàn)金流運(yùn)營管理根據(jù)華潤置地有限公司目前的現(xiàn)金流情況，要想維持現(xiàn)金流穩(wěn)定，公司應(yīng)做好現(xiàn)金流管理工作。在對管理目標(biāo)明確時，重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：（1）公司現(xiàn)金流的平衡性和資本結(jié)構(gòu)的合理性在對現(xiàn)金流出和現(xiàn)金流入開展管理工作時，公司應(yīng)參考現(xiàn)金流量評估結(jié)果，有效抑制財務(wù)風(fēng)險。并且，制定架構(gòu)科學(xué)的資產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)，巧借杠桿力量并提高運(yùn)營效率，以便公司的資產(chǎn)負(fù)債比率能夠隨時滿足金融機(jī)構(gòu)和銀行的信貸標(biāo)準(zhǔn)，讓公司的融資能力和融資途徑維持穩(wěn)定。加強(qiáng)對項目現(xiàn)金流量的控制尤其重要。華潤置地獲利主要通過銷售住宅產(chǎn)品的方式。而公司具備收回賬款能力和銷售變現(xiàn)能力是開展收入管理工作的前提。第一，在開發(fā)項目時，華潤置地有限公司必須加快項目開發(fā)節(jié)奏，促進(jìn)商業(yè)住宅早日進(jìn)入銷售階段。在房屋成功售賣后，利用一切可行途徑拿到款項。第二，對于資金支付管理，公司應(yīng)對