安康****住宅小區(qū)工程可行性分析報告1房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1.1我國房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀環(huán)境調(diào)查分析政治環(huán)境國家層面屢次出臺調(diào)控樓市措施，要求地方政府切實承當去促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康反正得責任，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標；加大保障性住房安居工程的建設力度，努力增加公共租賃房供給；調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，征對不同的物業(yè)，強化差異化信貸政策，對第二套住房貸款的，首付要求在60%以上，利率不低于基準利率1.1倍。同時局部城市又出臺“限購令〞。從這一系列政策我們可以看出國家政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心，雖然政策的影響力度現(xiàn)在還不能予以置評，但是房地長市場在未來幾年甚至幾十年仍然會是政府實行宏觀調(diào)控的重要方面。經(jīng)濟環(huán)境世界經(jīng)濟復蘇的態(tài)勢已經(jīng)確立，目前處于新一輪經(jīng)濟周期的左側(cè)區(qū)域，這一點與前幾年顯著不同。而且利率處于較低水平，之前1年期定期存款利率為2.25%，5年期定期存款利率為3.60%，如此低的利率水平為高房價提供了支撐。中國人民銀行決定從2023年12月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這已經(jīng)是國家銀行第六次連續(xù)上調(diào)人民幣存款儲藏金率。此次上調(diào)存款準備金率預計凍結(jié)資金3000億，頻繁準備金率上調(diào)已經(jīng)成為當局收緊貨幣政策的主力戰(zhàn)術(shù)，意在加強對流通性的有效調(diào)控，管理通貨預期的同時加強對銀行貸款投放的監(jiān)管。不僅如此，銀監(jiān)會近日出臺相關(guān)政策，要求信托公司逐筆排查房地產(chǎn)信托風險，眾房企在融資和銷售等方面將面臨較大的現(xiàn)金壓力。房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響能力也是不容小覷。房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟中是一種財富的貯存方式，比方人們不會手持現(xiàn)金而回購置房地產(chǎn)作為財富儲存，所以從這一點展開對于宏觀經(jīng)濟影響重大。房地產(chǎn)市場和股票市場都是財富的衡量市場，因此經(jīng)濟波動往往是從這兩個市場中發(fā)生并擴展到整個經(jīng)濟的。比方日本九十年代的經(jīng)濟蕭條和美國今年的次貸危機，背后的原因是因為人們把房地產(chǎn)作為財富的衡量標準，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，人們就會普遍感到很有錢，刺激需求，并帶動生產(chǎn)，生產(chǎn)出現(xiàn)實際的過剩，而當房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)波動就會使人們普遍感到自己的財富減少，為防止風險人們會增加儲蓄，需求就會在短時間內(nèi)縮減，而生產(chǎn)在短時間內(nèi)無法縮減太多以適應經(jīng)濟實際情況，所以會造成經(jīng)濟蕭條。因而我們不僅要關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)帶來的豐碩果實，更應該關(guān)心其帶來的相應后果。我們可以肯定的是，作為一個國家GDP的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其開展勢頭必將隨著我國經(jīng)濟的騰飛而變得更加強勁。社會環(huán)境從近幾年房地產(chǎn)市場的火爆程度中我們不難看出社會對這樣一個產(chǎn)業(yè)傾注了多少熱情和關(guān)注。中國經(jīng)濟經(jīng)過近三十年的高速開展，人們的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社會開展的必然規(guī)律，當前衣食已根本得到解決，所以更多的焦點集中在了住的問題，不管是住房的剛性需求還是出于投資的考慮，房地產(chǎn)始終是一個不會過時的話題。值得深思的是，住房的需求增加了，但是矛盾卻越來越突出，民眾的呼聲越來越高，隨著社會經(jīng)濟高速開展，國家財富積累日益強大，同時房價越來越高，個別城市漲幅有點發(fā)瘋，但中低層老百姓的收入增長幅度較小，社會生活本錢越來越高，生活質(zhì)量隨著社會的開展越來越艱難，高房價讓他們對住的欲望在失望中變得越來越絕望，最后導致對社會的不滿。隨著社會的進步，人們的公民意識在不斷強化，對社會和公民的認識在不斷的提高，對執(zhí)政者的態(tài)度和要求也在不斷的提高，這就是社會的開展趨勢，也是當前地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，如何尋求一個好的解決途徑，使這個行業(yè)開展的更加穩(wěn)健健康，人民的居住得到很大的改善，不再表達為突出的社會矛盾，這需要執(zhí)政者拿出勇氣和智慧，也需要全民的智慧?？萍辑h(huán)境相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。相對于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問題。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，問題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金缺乏28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購房者的預付款占38％〔后者的80％也源于銀行貸款〕，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣闊中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的開展。其次是購房者的預付款，最后是公司上市。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。1.2安康市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與開展趨勢調(diào)查分析安康市房地產(chǎn)現(xiàn)狀安康屬于內(nèi)陸四線城市，仍然受政策影響，政策限制主要表現(xiàn)的銀行信貸方面。安康目前購房者以自住或改善性購置的剛性客群為主。但由于城市的規(guī)模較小，人口有限。房地產(chǎn)開展受限。但隨著城市框架的擴大、經(jīng)濟的開展以及城市形象的樹立為安康房地產(chǎn)開展帶來契機，高性價比的房地產(chǎn)工程必將吸引本地及及外地的置業(yè)客戶。1.2.1.1總體概況(一)、竣工面積2023年全市主城區(qū)商品房竣工面積達25.56萬平方米，同比去年同期減少5%?！捕?、商品房成交情況2023年商品房銷售面積24.65萬平方米，月均銷售面積2萬方，較2023年同期減少6.3%；〔三〕、供求比情況過去12個月里，市場上商品住宅供給大于求，在受新政影響，市場商品住宅供給大幅增加，而住宅成交量出現(xiàn)連續(xù)下滑。.2安康商品住宅市場2023年主城區(qū)商品住宅價格走勢過去的12個月里，安康主城區(qū)商品住宅價格持續(xù)上漲，2023年全市商品住宅價格3800元/平方米，與2023年相比漲幅12.5%。同時，多地樓市出現(xiàn)“量跌價滯〞，但局部采取“低開〞的樓盤卻逆勢取得不俗的成績，調(diào)控初見成效。.32023年安康商品住宅銷售情況2023年商品住宅共成交2185套，成交面積為23.99萬平方米，平均每月成交182套，月均成交面積1.99萬平方米。分戶型銷售情況:2023年安康市商品住宅成交面積以90—130平方米戶型為主，占到42.99%，其次是120—140平方米戶型，占13.68%。今年4月新政后，90平方米以下戶型所占比例較前期有所增加，而大戶型成交比例那么有所減少。分價格銷售情況:從價格來看，2023年商品住宅成交量主要集中在3100—4500元/平方米，較去年同期的5.33%也大幅提高。市場現(xiàn)狀剖析2023年安康主城區(qū)商品房供給面積為25.56萬方，較去年下降了4%。但價格在逐步激增。未來市場走勢預測從上述資料我們可以看出，隨著局部開發(fā)商的資金鏈開始吃緊，不僅是中小型企業(yè)，大型房企亦如此，面對銀行信貸和資本市場的融資趨緊，降價打折的促銷活動成為迅速回籠資金的最正確途徑。限購令的調(diào)控作用逐漸顯現(xiàn)。

一線城市房價出現(xiàn)明顯下滑，上海的龍湖地產(chǎn)、綠地集團包括行業(yè)龍頭萬科的工程均因降價引發(fā)了退房潮和售樓處被砸事件。

二線城市松動跡象明顯，西安海璟印象城、御錦城V青年社區(qū)等多個樓盤更是推出了4880元/㎡，霸業(yè)大境推出一口價4700，就連高新區(qū)域的銘城也打出4800元/㎡，天朗西子湖推出“購房減一萬送25年物業(yè)費〞“西安勁現(xiàn)4字頭〞成為媒體的曝光點。

三四線城市剛性需求依然存在，價格依舊堅挺。但受政策影響，導致客戶購置信心缺乏，大多持幣觀望。局部房企也因低迷的成交開售有松動跡象。

1.3區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析本工程位于安康市*，用地四至關(guān)系為：東臨*。市場需求安康處于四線城市，房地產(chǎn)市場起步晚，目前安康市場沒有專為年輕人設計的經(jīng)濟兩居和三居，年輕客戶因購置力有限，無法承受大戶型的總房款，使得這局部客戶找不到適合的產(chǎn)品，產(chǎn)生市場空缺。因此需求時尚經(jīng)濟型產(chǎn)品，真正為青年一族打造的房子，尤其在外部感受上要有活力的印象，這類客戶可能大局部為安康的高薪年青一族或者是家境較好的年輕人。再者，針對年輕客戶打造低總價高性價比的房子。根據(jù)《安康市“十一五〞經(jīng)濟社會開展規(guī)劃》中的人口規(guī)劃，預測2023年中心城市建設規(guī)模到達35平方公里、規(guī)劃人口35萬人，較2004年的24.3萬人新增10萬人,其來源分為“農(nóng)轉(zhuǎn)非〞、人口自然增長、產(chǎn)業(yè)開展吸引外來人口等方面，這局部的住房的需求量是非常龐大的。而城市人口的流動性，使得住房不僅扮演著房子的角色，它也成為了眾多投資者進行投資的渠道。我認為，在未來相當長的時間內(nèi)，安康的房屋需求將保持滾動式上揚的態(tài)勢，隨著市場觀望時間的持續(xù)，購房氣氛將會愈加濃厚，最終講拉升房價的增長幅度。供給現(xiàn)狀從市場表象而言，安康房地產(chǎn)市場時機非常好，但在開放市場里，持續(xù)的供給小于需求的奇特市場現(xiàn)狀是不正常的，同時，在市場供需矛盾有所改觀時，房價依然高位運轉(zhuǎn)，并有不斷高攀的趨向，這在四線城市以及市場開展階段是比擬奇特的。處于這方面的考慮，我認為，本工程的核心就在于及時滿足購房者的實際需求，將目光更多的投入在小戶型方面，而對于市場的接受能力以及認知程度，我相信，后期銷售環(huán)節(jié)將會證明這一點。交通條件工程地處*，西南是207省道，連接紫陽，嵐皋等安康幾個重要縣城。由此可見，工程地正處于咽喉地帶。市政配套經(jīng)過安康房地產(chǎn)10多年的開展，區(qū)域內(nèi)生活配套設施日趨完善。交通便利，商業(yè)興旺，附近有大小超市、商場、漢濱初中、安中。大型會所等一系列滿足業(yè)主需求的設施分布。1.4競爭工程調(diào)查與分析工程名稱地理位置總建面戶型區(qū)間賣點闡述山水上城東城城郊8萬90—160景觀綠化江南一品東城城郊16萬96—156城市果嶺，花園洋房金州首府香溪洞12萬80—140香溪洞景觀國貿(mào)大廈大橋路3萬90—130商業(yè)中心興科金地大橋南口6萬90—150大橋第一站煌上煌大廈巴山東路3萬80—146交通、配套通過比擬，我們認為，從消費者的購房動機來看，首次置業(yè)一直是近年來房產(chǎn)的主流。購房動機與其購房時所選擇的價格、面積、戶型、環(huán)境等因素有關(guān)。本案以吸引第一次置業(yè)為主，理由是對原有居住條件不滿意，而對品味和質(zhì)量較高。所以價格合理的商品房出現(xiàn)時，無疑對他們的購房動機是一種強有力的沖擊，用花園式的居住小區(qū)環(huán)境作為賣點，以超大型停車場作為賣點。1.5目標客戶分析25—30歲左右的年輕置業(yè)者大多以有穩(wěn)定收入為主，他們對時尚生活有敏銳的感受力和極強的接受力，希望走在時代的前沿。

30—35歲左右的年輕小家庭，以預備結(jié)婚和已婚的第一次置業(yè)為主，有屬于自己的生活空間者。他們有自己的事業(yè)積極熱情，對未來生活充滿希望。

55歲以上的中老年小型投資者，因其存在著投資傾向和投資實力，也會成為本案主要的目標客源之一。

2工程市場定位2.1工程定位狹義附加值：通過設計手段，在規(guī)那么允許的范圍內(nèi)，為業(yè)主帶來產(chǎn)權(quán)外的額外可使用建筑面積。廣義附加值：通過營銷手段，賦予室內(nèi)空間更多的功能意義，同時為業(yè)主帶來附加的生活方式。附加值帶來一種附加的生活方式，比房子本身更富有生活情調(diào)和想象空間；更容易從情感上打動客戶！戶型范圍：70—130㎡

主力戶型：80—100㎡

說明豪宅≠大宅

精致時尚的生活不需要用大房子來表達。產(chǎn)品的功能齊全，戶型緊湊；

青年置業(yè)者壓力較輕；

工程所處區(qū)域是未來安康的高尚生活集中區(qū)；

公攤雖大，居住舒適度提升；

時尚的外立面；

大堂通道：公共空間：底層架空設計：細部配套：酒店式物業(yè)管理：在物業(yè)管理中引入酒店模式，效勞將是關(guān)鍵，而結(jié)合現(xiàn)代酒店業(yè)個性化的效勞趨勢，了解本物業(yè)及業(yè)主特點，如何提供具有特色的效勞又是關(guān)鍵之關(guān)鍵。對于以公共區(qū)域效勞為特點的物業(yè)管理，如何開展個性化的效勞是個重要的課題。同時，個性化的效勞屬于委托方式，是超越物業(yè)管理常規(guī)意義上的增值效勞，企業(yè)還應處理好效勞本錢與效勞質(zhì)量的關(guān)系問題，應在無本錢或低本錢的個性化效勞上做足文章，讓居住者獲得不同于一般小區(qū)的超值感受。在效勞上，還應注意，效勞不僅有態(tài)度問題，還有質(zhì)量問題。微笑是態(tài)度，質(zhì)量那么取決于業(yè)主的滿意程度。硬件一般指的是物業(yè)的狀況，包括房屋及設施設備等。物業(yè)管理在此方面的重點是對外立面統(tǒng)一美觀的維護。其余還應把握景觀的美學原那么，大到外立面和綠化，小到一塊磚、一塊牌、一張通知，都應有三星級或以上的標準，在今后的維護和更換時也應遵循。酒店式物業(yè)管理應在這一方面制定一個配制標準。

小區(qū)廣場及及景觀：2.2功能定位：工程為住宅工程，在用地邊緣范圍建造臨街商鋪，滿足小區(qū)居民的日常需要，同時打造高級會所，滿足小區(qū)居民的生活娛樂需要。2.3產(chǎn)品定位：產(chǎn)品定位為以小戶型為主，大戶型為輔助，形成以住宅為主的商業(yè)住宅融合產(chǎn)品。2.4價格定位：初步定下的售價為4700-5100元/m2。2.5開發(fā)時機及進度：初步定于2023年5月1日開工，竣工于2023年4月1日。3工程規(guī)劃、建筑方案籌劃3.1工程規(guī)模及總體方案工程規(guī)模本工程地塊用地面積*?？傮w方案規(guī)劃總平面示意圖如下:3.2規(guī)劃布局設計根本依據(jù)

〔1〕工程地塊的地貌特征及周邊環(huán)境特征地塊位于*，交通便利，附近有市政府幼兒園，漢濱初中，安中，安康學院等學校，該地塊周圍已有一些居住小區(qū)，但是略顯陳舊，故本工程以略顯年輕氣派的居住小區(qū)為本工程建筑風格，某種意義上可說是要成為周邊建筑群中的一個“亮點〞，打造一個符合80、90后的理想家園。

〔2〕工程地塊的尺寸特征與采光、間距、通風之間的相互關(guān)系嚴格按照《居住小區(qū)設計標準》要求來設計。規(guī)劃布局的總體思路建議

小區(qū)根本上設計為簡單方便為主，南邊臨街，建議大距離退讓，作為廣場，與現(xiàn)十字路口市政公共廣場對接，極大方便了人們的生活。3.2.3、住宅單體布局處理建議

根據(jù)地塊具體尺寸特征及采光、通風、間距的需要，因此，建議采用“北高南低〞布局，以形成小區(qū)的立體空間層次感，并確保小區(qū)中心擁有較佳的視覺感受〔小于45度仰視角〕，減弱壓抑感。即商業(yè)作為裙樓置于南側(cè)臨街。

3.2.4、工程設計指標：主要的技術(shù)設計指標如表所示：其他設計要求：管線綜合：合理利用珞獅南路、雄楚大道上，現(xiàn)有的水、電、氣、電信等市政及專業(yè)管線的借口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、排洪、電視等管線的布置問題，涉及預留一定空間，便于今后施工接口。3.2.5配套公建工程處理建議

總體上，配套公建工程布局將接受“邊角原那么〞的指導，尤其是配電房，垃圾處理站等干擾居住品質(zhì)的公建工程，而物業(yè)管理、文化、娛樂、商業(yè)配套公建那么可適當考慮安排到小區(qū)的恰當位置。

3.2.6交通組織建議

建議人車分流，直接從臨街的車入口處進入地下或地上停車場，不與人行道發(fā)生平面/立體交叉。區(qū)內(nèi)道路應鋪設分為居住區(qū)級道路、住宅組團級道路及宅前小路三級。居住區(qū)及道路為小區(qū)內(nèi)車行主路，車行寬度5M，人行道寬1.5M；宅前小路為單元門前小路，僅限行人?？臻g層次之間有一個合理的銜接過渡，符合審美取向。3.3建筑方案設計設計要求1、住宅建筑單體入口處實行IC卡管理〔接觸式/非接觸式〕管理，以提高產(chǎn)品檔次和業(yè)主生活品味。

2、電梯運行空間與住宅單元之間增設轉(zhuǎn)換隔離空間如儲藏柜，以減弱電梯運行時對緊鄰的臥室、衛(wèi)生間等功能空間的干擾。3、衛(wèi)生間、廚房及工作陽臺北向布置，主臥南向布置。4、餐廳要有自然采光、通風，與客廳分開，且防止餐廳與過道的混合。

5、不同建筑單體屋頂形式應結(jié)合整體空間層次來考慮，可設計出曲線、層遞折線或拋物線曲面等異型頂部結(jié)構(gòu)，以豐富立面視覺，使整體天際輪廓線到達和諧一致。

6、空調(diào)機位處理要求盡量不影響外立面的和諧，但又必須與現(xiàn)時流行的并不方便安裝的鋁格柵/百葉窗遮藏形式形成差異化，建議將其以隱蔽方式巧妙預留到加厚陽臺的側(cè)邊底部，以便安裝。

7、局部建筑單體陽臺與陽臺之間隔墻，建議采用壁柱裝飾予以區(qū)隔，豐富立面視覺。

8、于南北朝向的住宅單體，雖已占據(jù)較佳的景觀視線軸區(qū)位，但可考慮增設觀光電梯，以進一步減弱朝向不佳產(chǎn)生的營銷障礙。戶型設計結(jié)合地塊附近環(huán)境和客戶需求以及客戶購置力的分析決定：此居民小區(qū)采用80m2--130m2多種戶型結(jié)合。建筑立面〔1〕住宅建筑單體外墻主體使用赭石色為主基色調(diào)?！?〕外墻基座建議使用飽和度較高的褐色或暗綠的天然巖板材料，突出其安逸、祥和、沉穩(wěn)。

〔3〕會所、商業(yè)配套等建筑單體，全為玻璃幕墻?！?〕景觀庭院局部建筑物那么可適當使用藍色，突出其幽靜、寧靜的庭院生活氣氛。

3.4公共效勞設施

商業(yè)物業(yè)：在東南向入口處設置一集中式商用物業(yè)區(qū)，成為一條特色商業(yè)街，既可在經(jīng)營專業(yè)街時引進一龍頭店，用來帶動整條街的經(jīng)營氣氛，又可預留下來，招進諸如電信、金融、郵政等效勞業(yè)單位，以完善該區(qū)域的社區(qū)配套。室外運動設施：應方便業(yè)主運動，一局部盡量設置在建筑物的組團里，既能運動，又能到達共享環(huán)境空間。生活配套設施：提供必要的購物、交通、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等條件，到達不出社區(qū)便能滿足日常生活需求。集中布置在兩側(cè)商業(yè)街里。需統(tǒng)一裝修風格、整體包裝、整體招商。停車位：嚴格按照政府規(guī)定停車位相關(guān)指標設計，把握好適度超前的原那么，為今后小區(qū)業(yè)主購車數(shù)量的增長多預留合理的空間。社保文化活動站：集中布置在會所中，會所設計時要考慮今后的功能可變性。4銷售方案4.1工程概況工程地址位于*，前后2棟樓，其中住宅可售21565平米?？蚣艚Y(jié)構(gòu)。其中地下2層；*。工程周邊交通便利、生活配套完善，是打造安康主城區(qū)城市典范和城市精英住宅的絕版地塊。4.2工程規(guī)劃設計方案規(guī)劃宗旨土地增值——群體優(yōu)勢、表達建筑亮點，充分結(jié)合便利的交通；完善都市——合理的布局，獨特城市天際線，整體互補的空間；愜意生活——環(huán)境、完全、時尚、文化品位、生態(tài)；公建設計——提高城市形象；規(guī)劃設計里面“融合自然生命，傾注人文關(guān)心〞“融合景觀與生態(tài)的創(chuàng)新住宅〞優(yōu)美悅目的空間組合，天際線富有層次與變化，宜人的尺度；規(guī)劃與建筑的風格，清晰明確，整體通透、明亮，富有現(xiàn)代氣息；4.3工程主要經(jīng)濟技術(shù)指標工程計量單位數(shù)值總用地面積平方米總建筑面積平方米住宅建筑面積平方米商業(yè)建筑面積平方米酒店建筑面積平方米車位個4.4工程進度安排工程開工時間：2023年5月份正負0時間：2023年10月份工程封頂時間：2023年11月份工程交付使用時間：2023年10月份整個工程建筑工期：個月4.5工程初步營銷方案籌劃營銷理念在實現(xiàn)資金的快速回籠、以穩(wěn)健的策略躲避開發(fā)風險的前提下，完成公司在整個市場的品牌建設、客戶與模式的積累，為企業(yè)在安康市場的長足開展實現(xiàn)關(guān)鍵一步。營銷主要策略銷售策略根據(jù)不同的銷售時期，制定不同的價格和營銷策略，大致分為工程試銷期、工程強銷期、銷售持續(xù)期和工程結(jié)案期。具體實施如下：試銷期：這一階段，工程內(nèi)的配套設施、綠化、景觀等工程無法充分地展現(xiàn)，廣闊購房者尚處于觀望狀態(tài)。所以采用低價銷售策略，同時大力做好工程的營銷宣傳推廣工作，突出本工程的特色，在目標客戶群體中到達一定的認知度?！?〕通過戶外、工程墻體廣告、電視等媒體宣傳本工程科學、人文、節(jié)能等配套先行的開發(fā)理念，吸引廣闊消費者，會聚人氣，增強本工程的市場認知度，從而樹立科學地產(chǎn)的工程品牌形象。〔2〕做好開盤準備，通過媒體宣傳，進一步拓寬影響范圍，并開始接受內(nèi)部認購。工程強銷期與銷售持續(xù)期：在這期間，隨著工程自身設施的不斷完善以及工程形象對客戶樹立的購置信心，利用銷售初期聚集的人氣，根據(jù)實際的銷售情況適當上調(diào)銷售價格，這樣便于控制價格的走勢，防止價格失控。銷售結(jié)案期：售樓已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實際銷售情況，對余下的進行折扣調(diào)節(jié)銷售價。促銷策略：促銷策略是保證工程營銷工作更加順利進行的重要手段，針對本工程的具體特色，采用如下的促銷策略。媒體宣傳◆媒介組合：〔1〕電視：作為房地產(chǎn)廣告主要媒體，起效快、影響廣泛、購房者習慣性查詢、效果消減速度快，故應安排較為穩(wěn)定的發(fā)布周期?！?〕印刷宣傳品：作為房地產(chǎn)主要宣傳載體，起效快、效果直接、本錢低廉、作用全面、適應性強，主要用于接待中心陳列、贈送客戶、適應場所陳列、行銷員布點派發(fā)、促銷活動配合發(fā)放等。〔3〕戶外廣告：建議在試銷期開始前兩個月在安康市主干道、大型廣場等場所樹立大型的室外廣告，宣傳本工程特色、形象、及開盤預告等。◆宣傳內(nèi)容： 根據(jù)工程施工建設周期，媒體宣傳分為四期：試銷期、工程強銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期?！?〕試銷期：廣告?zhèn)戎赜诠こ讨鹊臄U大。在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于開始階段，由于工程現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應選擇傳播面較廣的媒體，如報紙、播送、電視等。廣告應著重賣點的建立，這樣可以在人們的心理形成一個固定而清晰的概念，以到達在眾多工程中脫穎而出的目的?！?〕工程強銷期：該期工程進度加快，工地形象已經(jīng)建立。這時的工程宣傳應配合“加熱〞，廣告頻度及媒體選擇均需大大增加，采用電視、報紙、DM、參加展覽會等多種形式展示，以鮮明的形象、強烈的廣告攻勢撼動市場，以廣告為先導，吸引客戶的到來。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示工程優(yōu)勢，如戶型設計、附屬設施、所處地理位置、人文環(huán)境等，使客戶對工程加深了解并產(chǎn)生信賴。在廣告形式上要有創(chuàng)意和突破，能給人留下深刻的印象，在廣告語言上要生動形象，易懂好記。廣告配合的好，可以使強銷期中的成交量增加，使銷售收入盡早回收，減少銀行貸款及利息。〔3〕銷售持續(xù)期：由于有前兩期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳只需要平衡滑行。這樣可以給人一種身臨其境的感覺，同時可以組織客戶現(xiàn)場看樓，所以這一階段將是工程工程銷售的頂峰期。〔4〕銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)工程銷售快結(jié)束時，較好的戶型和樓層根本都以售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。這一階段的工程廣告宣傳有點類似第一階段——告之階段，但告之的不是工程出現(xiàn)的消息，而是工程還剩多少面積。因此這一階段的廣告重點也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直至停止宣傳。營銷準備〔1〕銷售中心：銷售中心的建設應具有一定的規(guī)模，建筑設計要表達藝術(shù)性。為了加大宣傳力度，銷售中心應提前1~2個月建成，并且在其周圍以大幅效果圖吸引消費者?！?〕樓盤正式推出儀式：可借助儀式向外界發(fā)布樓盤正式推出市場的信息，借助大規(guī)模慶典儀式來吸引各傳播媒介記者，還可邀請政府人士和社會知名人士參加，以獲得良好的社會宣傳效果。銷售價格策略工程價格的制訂受樓層、朝向、采光、日照、景觀等多種因素的制約，因所受影響不同，同層各單元呈現(xiàn)不同的價格類別，要合理表達這種差異，就需要適當?shù)亩▋r標準來界定。價格定位本工程的住宅價格定位采用市場比擬法，商業(yè)價格定位采用市場比擬法與收益復原法相結(jié)合的方法。預售均價為4700-5100元∕平米，漲幅不超過30%。銷售面積實現(xiàn)方案及銷售收入回籠方案。在樹立了營銷理念，明確了銷售對象、制定了具體的銷售方式以及促銷策略的根底上，可以擬定本工程的銷售面積和銷售收入實現(xiàn)方案。據(jù)市場調(diào)查，一般房地產(chǎn)工程的開發(fā)銷售期大約在2年左右，故本工程的銷售期為1年。同時，市場需求調(diào)查說明絕大局部目標客戶從躲避風險的角度考慮都希望能購置現(xiàn)房，所以我們在擬定上述銷售面積實現(xiàn)方案時，充分考慮這一因素，把擬建工程封頂前后定為銷售的頂峰期，力求使擬定的銷售面積實現(xiàn)方案與實際銷售情況接近。銷售方案綜合房地產(chǎn)市場銷售規(guī)律及本工程的實際因素，確定如下銷售方案。2023年9月前開始工程前期試水銷售階段；2023年1月正式全面開盤銷售；2023年1月至2023年3月為工程自然銷售期；2023年4月至2023年10月為工程強銷期；2023年11月至年底為工程持續(xù)銷售期；2023年1月至6月為工程尾盤銷售期。目標分解為：2023年2月底完成預售50套，預計回款800萬；2023年6月底完成累積預售100套，預計回款2100萬；2023年12底完成累積預售150套，預計回款3200萬；2023年6月底完成累積預售190套，預計回款3300萬。5工程經(jīng)濟可行性分析5.1工程背景及概況〔1〕工程名稱：*〔2〕開發(fā)商：*〔3〕開發(fā)地點：*〔4〕開發(fā)規(guī)模與目標：*。〔5〕工程開發(fā)的必要性：房地產(chǎn)市場的剛性需求還是挺大的，但在市區(qū)內(nèi)，在交通便利、生活設施完備、臨近學校超市購物中心的區(qū)域，對新房的需求更不會減少。該地塊的區(qū)位優(yōu)勢很明顯，所以更應充分利用該地塊開發(fā)房產(chǎn)住宅?！?〕工程投入總資金及效益情況：具體在本章以下內(nèi)容中分析闡述。5.2、開發(fā)地點現(xiàn)狀及有關(guān)條件分析5.2.1地點與地理位置位于安康市*，用地四至關(guān)系為：東*5.2.2周邊建筑物及環(huán)境條件工程