2014年01月合肥繁華大道地塊及北一環(huán)路地塊可行性分析報(bào)告本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸浦江（中國）所有，未經(jīng)浦江（中國）書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。目錄1項(xiàng)目決策背景及摘要a.合肥政策背景b.合肥市場背景2項(xiàng)目及周邊概況a.項(xiàng)目A地塊指標(biāo)b.地塊SWOT分析c.項(xiàng)目周邊交通及環(huán)境d.項(xiàng)目定位e.土地升值潛力及風(fēng)險(xiǎn)初步評估3投資估算分析a.地塊A周邊土地情況分析b.地塊A經(jīng)濟(jì)測算f.項(xiàng)目B地塊指標(biāo)g.地塊SWOT分析h.項(xiàng)目周邊交通及環(huán)境i.項(xiàng)目定位j.土地升值潛力及風(fēng)險(xiǎn)初步評估c.項(xiàng)目B周邊土地情況分析d.項(xiàng)目B經(jīng)濟(jì)測算合肥政策背景歷經(jīng)近10年的調(diào)控，房價(jià)卻越調(diào)越漲。今年的合肥樓市在國五條細(xì)則、全國房貸收緊、十八屆三中全會等大背景下，合肥市區(qū)住宅銷量4年來首超10萬套，房價(jià)同比漲幅達(dá)7.70%，住宅均價(jià)7千元/㎡已成常態(tài)化。即便如此，一直以來合肥房地產(chǎn)市場除受宏觀調(diào)控的邊緣影響，合肥本身并沒有過多的行政干預(yù)，以市場為主，政府導(dǎo)向?yàn)檩o，適時(shí)發(fā)布或制定一些貼合本地實(shí)際的應(yīng)用政策。12月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其中合肥新建商品住宅價(jià)格同比去年上漲10%，環(huán)比10月份上漲了1.2%，環(huán)比漲幅僅次于福州位居全國第二，這也是合肥房價(jià)連續(xù)第14個(gè)月出現(xiàn)上漲，達(dá)到業(yè)界流傳的“約談臨界點(diǎn)”。全國政策趨嚴(yán)，并不影響合肥越調(diào)越漲的發(fā)展趨勢，合肥本身沒有過多的行政干預(yù)，發(fā)展?jié)摼熬薮?。限購令將在瑤海區(qū)、包河區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)等四個(gè)行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)行，外地戶口在購房時(shí)需要提供納稅和社保證明，新站區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)和三縣并沒有納入到限購范圍。合肥市場背景2013年合肥房地產(chǎn)市場共累計(jì)成交商品房135693套，成交面積12998940平米。其中住宅類商品房成交106502套，成交面積達(dá)10765107平米；此外商業(yè)類商品房成交9501套，辦公類商品房成交9895套，其他類商品房成交9795套。從合肥市九大區(qū)來看，成交前三區(qū)域分別為濱湖區(qū)成交17616套，瑤海區(qū)14909套，廬陽區(qū)13694套。合肥九大區(qū)2013年2012年變化量變化幅度住宅成交總套數(shù)（單元：套）1065027765928843↑37.14%↑住宅成交總面積（單位：㎡）1076.51769.82306.69↑39.84%↑合肥市場背景從2013年合肥九大區(qū)域住宅成交來看，除新站區(qū)外，八大區(qū)成交量同比均有上漲，成交量前三區(qū)域是濱湖區(qū)、瑤海區(qū)、廬陽區(qū)，分別成交17616套、14909套、13694套。四大老城區(qū)成交穩(wěn)中有升，共成交51663套，占總成交量的48.51%，同比上漲5.63%。五大新區(qū)，共成交54839套，，占總成交量的51.49%，同比上漲90.76%。濱湖區(qū)住宅成交17616套、經(jīng)開區(qū)成交住宅13192套，高新區(qū)住宅成交11547套，在五大新區(qū)中位居前三。2013年合肥樓市，除新站區(qū)外，新區(qū)市場成交更為活躍。隨著老城區(qū)土地供應(yīng)緊張，未來新區(qū)將成為合肥樓市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。合肥市場背景2013年合肥九大區(qū)住宅類商品房成交均價(jià)6954元/平米，同比2012年住宅均價(jià)6457元/平米，上漲497元/平米，漲幅達(dá)7.70%。合肥市場背景2013年合肥九大區(qū)各物業(yè)成交中，住宅類商品房占比78.49%，商業(yè)類商品房占比7.00%，辦公類商品房占比7.29%，其他類商品房占比7.22%?？傮w來說，住宅類、商業(yè)類、辦公類以及其他類商品房，同比2012年均有不同幅度的上漲。項(xiàng)目及周邊概況——項(xiàng)目A（繁華大道與蓮花路交匯處）地塊指標(biāo)地塊位置：合肥經(jīng)開區(qū)繁華大道與蓮花路交口西北角面積約為36畝地塊；占地面積：24143.92㎡合36.22畝總建筑面積：180520㎡建筑占地面積：7744㎡容積率：5.5建筑密度：32%綠化率：20%項(xiàng)目及周邊概況——A地塊SWOT分析SWOT分析路網(wǎng)好。周邊道路條件好出行便捷，且未來有地鐵規(guī)劃，交通發(fā)展?jié)摼昂?；三面臨街，昭示性好。地塊三面臨街，昭示性明顯；地塊規(guī)整。地塊方正、規(guī)整利用率較高，有利于產(chǎn)品排布。片區(qū)發(fā)展?jié)摿Υ?。臨近校區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)，未來發(fā)展?jié)摼按?。S丨優(yōu)勢發(fā)展周期長。開發(fā)區(qū)正在發(fā)展階段，開發(fā)周期較長；周邊產(chǎn)品類型相近，競爭激烈。周邊待開發(fā)綜合體項(xiàng)目繁多，后期競爭激烈，恐供大于求；地區(qū)缺乏人氣。地區(qū)人流量少，發(fā)展商業(yè)需要較多的時(shí)間及資金宣傳；W丨劣勢政府規(guī)劃未來潛景好。地處城市發(fā)展軸上，未來的片區(qū)將成為熱點(diǎn)版塊；產(chǎn)業(yè)園群體密集。周邊有大量產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)人群密集，發(fā)展前景廣闊；地鐵線路規(guī)劃。隨著2016年軌道交通逐步完善，區(qū)域價(jià)值將得到進(jìn)一步提升；片區(qū)為不限購地區(qū)。經(jīng)開區(qū)為不限購地區(qū)之一。O丨機(jī)會未來區(qū)域競爭激烈。周邊均規(guī)劃有大型綜合體項(xiàng)目，后期競爭激烈；片區(qū)有待發(fā)展，開發(fā)難度較大。經(jīng)開區(qū)屬于發(fā)展新區(qū)，片區(qū)成熟度不高，需投入的成本將提高。T丨威脅項(xiàng)目及周邊概況——A地塊項(xiàng)目用地條件項(xiàng)目地塊表面平整，易于開發(fā)。A地塊基本為空地，不存在拆遷還建成本；項(xiàng)目及周邊概況——A地塊項(xiàng)目四至項(xiàng)目西臨明珠廣場，南臨百樂門廣場，北靠惠風(fēng)新世紀(jì)中心（空置用地），東臨待開發(fā)空置地塊與華地潤園臨近。周邊空地較多，均規(guī)劃開發(fā)20萬方左右綜合樓項(xiàng)目。項(xiàng)目及周邊概況——A地塊周邊交通及環(huán)境交通出行：周邊包括有繁華大道、金賽南路、蓮花路等主干道，交通便捷；項(xiàng)目地塊所處蓮花路公交車站，途徑線路多（20路;52路;55路;148路;150路;601路;603路;605路;901路）；繁華大道明珠廣場規(guī)劃有地鐵1號線，預(yù)計(jì)2016年通車，距項(xiàng)目步行200M即可到達(dá)；周邊環(huán)境：項(xiàng)目所在地區(qū)位于合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；項(xiàng)目臨近安徽國際會展中心及明珠廣場；項(xiàng)目東向區(qū)域?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)，西向臨近徽園景觀；項(xiàng)目及周邊概況——A地塊產(chǎn)品定位經(jīng)開區(qū)一站式生活新城物業(yè)類型：以大規(guī)模的商業(yè)廣場、寫字樓及高層住宅。建筑風(fēng)格：本項(xiàng)目臨近的華地潤園為簡歐（略偏古典）建筑風(fēng)格，本項(xiàng)目以現(xiàn)代簡歐風(fēng)格與其進(jìn)行融合、區(qū)分，提升項(xiàng)目整體形象和價(jià)格。戶型設(shè)計(jì)：項(xiàng)目高層戶型設(shè)計(jì)以80-140m2中小面積的功能型住宅為主，主要面對市場剛性需求客群，避免政策調(diào)控威脅，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在細(xì)節(jié)處增加了飄窗、轉(zhuǎn)角窗、落地門帶陽臺等設(shè)計(jì)，并在戶型上做到大面積贈送的通透戶型。生態(tài)節(jié)能：項(xiàng)目除墻體保溫以外，門窗一律安裝隔熱、隔音、保溫的中空節(jié)能玻璃；屋頂預(yù)設(shè)太陽能智能集中供暖。商業(yè)布局：項(xiàng)目打造新城一站式生活城的理念，集生活、工作于一體。力爭成為為同類產(chǎn)品中的精品和典范！項(xiàng)目及周邊概況——A地塊功能分區(qū)高層住宅商業(yè)廣場、寫字樓規(guī)劃10萬方高層住宅及8萬方商業(yè)，商業(yè)以小面積商鋪、高層寫字樓為主；項(xiàng)目及周邊概況——A地塊周邊競品項(xiàng)目藍(lán)鼎新世紀(jì)中心位于合肥市經(jīng)開區(qū)明珠廣場絕版地段，東依蓮花路與明珠大酒店相望，南接城市主干道繁華大道，西至百鳥路，北至北海路路。周邊分布數(shù)十個(gè)大型居住小區(qū)，擁有明珠廣場、奧體中心等人氣場所。業(yè)態(tài)規(guī)劃為集商業(yè)、辦公、公寓為一體的大型城市綜合體，力求合肥經(jīng)開區(qū)商業(yè)標(biāo)桿中心。總建筑面積約22萬平方米，是合肥市經(jīng)開區(qū)目前投資最大、規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富、檔次最高的首席城市綜合體項(xiàng)目。其中約7萬平米的大型購物中心擁有百貨主力店，高端餐飲、影院、及精品店入駐，室外步行街和沿街商鋪，薈萃眾多餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)形態(tài)，此外還將建設(shè)經(jīng)開區(qū)的地標(biāo)建筑約6萬平米的超高層甲級寫字樓、及擁有4萬平米的公寓。項(xiàng)目及周邊概況——A地塊周邊競品項(xiàng)目尚澤時(shí)代廣場尚澤時(shí)代廣場，系百樂門項(xiàng)目之后安徽尚澤投資集團(tuán)的升級巨作，占據(jù)經(jīng)開核心、明珠廣場旁的核心區(qū)位；周邊會展中心、徽園、歡樂島、海洋館等各種市政配套一應(yīng)俱全，優(yōu)居城央不舍靜謐；45萬方先鋒級城市綜合體，由稀缺法式多層電梯洋房、品質(zhì)觀景高層、總部獨(dú)棟辦公基地、國際尖端商業(yè)群、先鋒級商務(wù)辦公群落、自建幼兒園等物業(yè)形態(tài)組成，與百樂門廣場形成約80萬方的大型城市融合體。項(xiàng)目及周邊概況——A地塊土地升值潛力及風(fēng)險(xiǎn)初步評估項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀土地所有權(quán)：國有現(xiàn)規(guī)劃土地用途為商住用地；合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估主要合作條件：1.開發(fā)商以國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式取得該土地使用權(quán)，并負(fù)責(zé)地塊的投資建設(shè)、開發(fā)、銷售工作;2.經(jīng)開區(qū)政府協(xié)助完成項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃調(diào)整、土地出讓、辦理國有土地使用權(quán)證、報(bào)批報(bào)建等手續(xù)和工作；3.爭取區(qū)政府提供的優(yōu)惠政策包括：減免營業(yè)稅，所得稅，土地增值稅等等。區(qū)域前景好，具備很大的增值潛力，但片區(qū)尚在開發(fā)階段，周期長。宗地具有一定的發(fā)展前景，是政府規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，交通方便，且該區(qū)域?qū)儆诓幌拶彽貐^(qū)，但區(qū)域?qū)儆诮?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為轉(zhuǎn)型區(qū)域需要大量時(shí)間周期及資金的投入，周邊規(guī)劃為大規(guī)模綜合樓片區(qū)，后期競爭激烈。土地升值潛力初步評估風(fēng)險(xiǎn)初步評估項(xiàng)目及周邊概況——項(xiàng)目B（北一環(huán)路與阜陽北路交口東北角）地塊指標(biāo)地塊位置：北一環(huán)路與阜陽北路交口東北角，東起板橋河，西至阜陽北路，南臨城市快線路北一環(huán)，北靠綠都花園；占地面積：62666.66㎡合94畝規(guī)劃用途：商業(yè)+居住地塊現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)有住宅拆遷項(xiàng)目及周邊概況——B地塊SWOT分析SWOT分析地處成熟片區(qū)，配套完善。地處廬陽區(qū)，生活配套齊全；雙面臨主干道，昭示性好。地塊雙面臨街，昭示性明顯；地塊規(guī)整。地塊方正、規(guī)整利用率較高，有利于產(chǎn)品排布。地區(qū)人流量大，已形成成熟商圈。S丨優(yōu)勢環(huán)境嘈雜。位于老城區(qū)，居住環(huán)境吵雜；舊城改造，開發(fā)成本較高。舊城改造項(xiàng)目，存在拆遷還建成本；屬于合肥幾大限購區(qū)域之一。廬陽區(qū)屬于合肥限購區(qū)域，限制了一部分客戶；W丨劣勢

政府大力改造有一定發(fā)展前景。地處舊城區(qū)改造地塊，區(qū)域?qū)@得一定支持；

片區(qū)已有成熟生活群體。周邊生活配套齊全，有固有生活圈人群支持；

周邊競品少，競爭不激烈。周邊在售及待售競爭項(xiàng)目少，競爭機(jī)會少。O丨機(jī)會舊城改造項(xiàng)目，還建成本暫無法預(yù)估。地塊還建成本無法預(yù)估，形成開發(fā)成本的增高；臨近河道，治理不好恐形成環(huán)境污點(diǎn)。地塊臨近板橋河，恐出現(xiàn)治理不當(dāng)問題，將形成環(huán)境污點(diǎn)。T丨威脅項(xiàng)目及周邊概況——B地塊項(xiàng)目用地條件項(xiàng)目地塊表面平整，易于開發(fā)。地塊附著民宅及沿街商鋪，現(xiàn)仍在居?。ㄔ黾恿送恋孬@取成本和開發(fā)成本）。項(xiàng)目及周邊概況——B地塊項(xiàng)目四至項(xiàng)目東起板橋河，西至阜陽北路，南臨城市快線路北一環(huán)，北靠綠都花園。周邊居住人群較多，無新開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目及周邊概況——B地塊周邊交通及環(huán)境交通出行：周邊包括有北一環(huán)路、阜陽路等主干道，交通便捷；項(xiàng)目地塊臨近安徽輕工商城-公交車站，途徑車次多（7路;10路;12路;21路東線;21路西線;22路;25路;35路;121路;127路;129路;145路;701路;705路東線;705路西線;801路）；周邊環(huán)境：項(xiàng)目所在地區(qū)位于廬陽區(qū)；項(xiàng)目臨近板橋河；項(xiàng)目周邊生活基礎(chǔ)配套齊全，3年以上小區(qū)繁多；項(xiàng)目及周邊概況——B地塊產(chǎn)品定位城心頂級精質(zhì)生活園物業(yè)類型：以大規(guī)模的住宅為主配套有大型商業(yè)。建筑風(fēng)格：本項(xiàng)目周邊還建嘈雜，建筑風(fēng)格各異，不具備美觀，本項(xiàng)目以中國式徽派園林建筑風(fēng)格打造，給以鬧中有靜的生活感受，提升項(xiàng)目整體形象和價(jià)格。戶型設(shè)計(jì)：項(xiàng)目高層戶型設(shè)計(jì)以80-200m2中大面積的功能型住宅為主，主要面對中高檔改善型需求客群。同時(shí)增加諸多的園林景觀設(shè)計(jì)，并在戶型上做到大面積贈送的通透戶型。生態(tài)節(jié)能：項(xiàng)目除墻體保溫以外，門窗一律安裝隔熱、隔音、保溫的中空節(jié)能玻璃；屋頂預(yù)設(shè)太陽能智能集中供暖。商業(yè)布局：項(xiàng)目打造城市核心地段生活園，以大型沿街商業(yè)為住宅生活園概念做依托。力爭成為合肥中高檔項(xiàng)目典范！項(xiàng)目及周邊概況——B地塊功能分區(qū)高層住宅商業(yè)廣場、寫字樓總用地94畝，按容積率4.5估算，建筑面積約為28萬方；規(guī)劃住宅20萬方，配套8萬方的沿街商鋪。項(xiàng)目及周邊概況——B地塊周邊競品項(xiàng)目項(xiàng)目及周邊概況——B地塊土地升值潛力及風(fēng)險(xiǎn)初步評估項(xiàng)目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀土地所有權(quán)：國有現(xiàn)規(guī)劃土地用途為商住用地；合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評估主要合作條件：1.開發(fā)商以國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式取得該土地使用權(quán)，并負(fù)責(zé)地塊的投資建設(shè)、開發(fā)、銷售工作;2.經(jīng)開區(qū)政府協(xié)助完成項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃調(diào)整、土地出讓、辦理國有土地使用權(quán)證、報(bào)批報(bào)建等手續(xù)和工作；3.爭取區(qū)政府提供的優(yōu)惠政策包括：減免營業(yè)稅，所得稅，土地增值稅等等。區(qū)域?qū)儆趶]陽區(qū)，屬于老城區(qū)改造項(xiàng)目，地處成熟商圈，人流多且生活配套齊全，有較好的開發(fā)前景，但存在拆遷問題，還建成本高。宗地位于廬陽區(qū)，周邊居住環(huán)境成熟，配套齊全，緊鄰合肥三大商圈（淮河路、勝利路、三孝口），地段優(yōu)越，但地塊尚有住戶及臨街商鋪，恐拆遷周期長，還建成本高。土地升值潛力初步評估風(fēng)險(xiǎn)初步評估投資估算分析——地塊A周邊土地情況分析本項(xiàng)目地塊850萬元/畝（住70年商40年）480萬元/畝（商40住70）305萬元/畝（住宅70年）180萬元/畝（商業(yè)40年）周邊地塊成交情況投資估算分析——地塊A周邊土地情況分析周邊項(xiàng)目成交價(jià)格本項(xiàng)目地塊高層均價(jià)7200元/㎡；洋房均價(jià)8400元/㎡住宅均價(jià)7800元/㎡寫字樓均價(jià)5500元/㎡住宅均價(jià)6650元/㎡寫字樓均價(jià)為10000元/㎡；公寓房源（毛坯房）均價(jià)6900元/㎡商業(yè)街均價(jià)7400元/㎡周邊在售項(xiàng)目成交價(jià)格土地經(jīng)濟(jì)測算用地面積(m2)24143.92住宅面積（m2）100520容積率5.5總建面積(m2)180520商業(yè)面積（m2）80000綠化率20%地塊成本估算成本項(xiàng)目開支內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)萬元一、用地費(fèi)用

32,171.261.土地成本1680元/平方米30,327.362.契稅

1,213.093.其它不可預(yù)見費(fèi)用2%630.81二、前期費(fèi)用

2,752.091.前期規(guī)費(fèi)99.25元/㎡1,791.662.設(shè)計(jì)勘測費(fèi)1.6元/㎡、50元/㎡906.463.其它不可預(yù)見費(fèi)用2%53.96三、主體工程

42,946.081.建安成本

42,104.00主體建筑2000元/平方米36,104.00地下車庫3000元/平方米2萬平米6,000.002.其它不可預(yù)見費(fèi)用2%842.08四、配套工程

4,176.661.水電配套160元/平方米(水電增容及安裝費(fèi))2,888.322.綠化景觀200元/㎡96.583.弱電及智能系統(tǒng)5元/平方米90.264.樣板間.售樓部

1,000.005.會所

1,000.006.其它不可預(yù)見費(fèi)用2%101.50五、建設(shè)管理費(fèi)

1,500.00六、管理費(fèi)用按開發(fā)成本的2%計(jì)算1,640.92七、銷售費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)算6,939.76八、財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款期限2年利率6.80%上浮10%10,367.95合計(jì)5678102,494.72投資估算分析——地塊A經(jīng)濟(jì)測算地塊規(guī)劃比例按照住宅10萬方，商業(yè)8萬方；預(yù)估此地塊樓面地價(jià)在1680元/㎡左右；計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)按照2013年開發(fā)成本最大化計(jì)算；投資估算分析——地塊A經(jīng)濟(jì)測算銷售收入分析項(xiàng)目面積單價(jià)總價(jià)（元/M2）（元/M2）（萬元）住宅銷售10.05760076395.2商業(yè)銷售8780062400銷售收入合計(jì)——138795.2稅前利潤36,300.48稅前利潤率35.42%稅后利潤27225.36201稅后利潤率26.56%區(qū)域住宅銷售價(jià)格均價(jià)在7600元/㎡，商業(yè)銷售在7800元/㎡的價(jià)格條件下（按照片區(qū)均價(jià)及未來發(fā)展），稅后利潤率能達(dá)到26.56%投資估算分析——地塊A經(jīng)濟(jì)測算敏感性因素分析敏感性因素平均成本（萬元）平均收入（萬元）-10%10%-10%10%總成本92,245112,744102,495102,495總銷售收入138,795138,795124,916152,675稅前利潤46,55026,05122,42150,180稅后凈利潤34,91219,53816,81637,635稅后利潤率37.85%17.33%16.41%36.72%稅后凈利潤變化幅度42.48%34.76%38.24%38.24%成本的控制將有效的提升利潤率成本按所占比例遞增排序表成本項(xiàng)總額（萬元）所占比例建設(shè)管理費(fèi)用5000.49%前期費(fèi)用2,752.092.69%項(xiàng)目期間費(fèi)用18,948.6318.49%配套工程4,176.664.07%土地成本32,171.2631.39%建安成本42,946.0841.90%總計(jì)102,494.7299%投資估算分析——地塊B周邊土地情況分析周邊在售項(xiàng)目成交價(jià)格本項(xiàng)目地塊住宅均價(jià)7300元/㎡寫字樓均價(jià)13500元/㎡住宅均價(jià)12000元/㎡投資估算分析——地塊B周邊土地情況分析周邊地塊成交情況本項(xiàng)目地塊370萬元/畝（商業(yè)40年住宅70年）725萬元/畝（住宅70年）485萬元/畝（住宅70年）土地經(jīng)濟(jì)測算用地面積(m2)62666住宅面積（m2）201997容積率4.5總建面積(m2)281997商業(yè)面積（m2）80000綠化率25%地塊成本估算成本項(xiàng)目開支內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)萬元一、用地費(fèi)用

59,828.481.土地成本2000元/平方米56,399.402.契稅

2,255.983.其它不可預(yù)見費(fèi)用2%1,173.11二、前期費(fèi)用

4,303.211.前期規(guī)費(fèi)99.25元/㎡2,798.822.設(shè)計(jì)勘測費(fèi)1.6元/㎡、50元/㎡1,420.013.其它不可預(yù)見費(fèi)用2%84.38三、主體工程

63,647.391.建安成本

62,399.40主體建筑2000元/平方米56,399.40地下車庫3000元/平方米2萬平米6,000.002.其它不可預(yù)見費(fèi)用2%1,247.99四、配套工程

6,105.611.水電配套160元/平方米(水電增容及安裝費(fèi))4,511.952.綠化景觀200元/㎡313.333.弱電及智能系統(tǒng)5元/平方米141.004.樣板間.售樓部

1,000.005.會所

1,000.006.其它不可預(yù)見費(fèi)用2%139.33五、建設(shè)管理費(fèi)

1,500.00六、管理費(fèi)用按開發(fā)成本的2%計(jì)算2,677.69七、銷售費(fèi)用按銷售收入的5%計(jì)算1