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TB032/13/2024盱眙水月山莊兩側(cè)地塊戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展方向初探謹(jǐn)呈：天龍房產(chǎn)目 錄第一部分項(xiàng)目本體解析第二部分宏觀走勢(shì)研判第三部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排2項(xiàng)目整體容積率1.2意味著什么？建筑形式高品質(zhì)/低容積率中品質(zhì)/中容積率低品質(zhì)/高容積率獨(dú)立/雙拼別墅小于0.30.3—0.40.4—0.5Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5層疊加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16層多層1.1—1.31.3—1.51.5—1.711層小高層1.7—2.02.0—2.22.2—2.518層高層2.2—2.52.5—2.72.7—3.2容積率實(shí)現(xiàn)度的常態(tài)規(guī)律（R=1.2）平均層數(shù)﹦容積率÷覆蓋率﹦1.2÷30%﹦4F規(guī)劃指標(biāo)最大化實(shí)現(xiàn)情況下的平均層數(shù)我們的問(wèn)題——Q1：容積率R為1.2與建筑檐口高度不超過(guò)10米之間存在匹配難度Q2：TH的主體建筑形態(tài)如何在整體品質(zhì)與容積率實(shí)現(xiàn)間取得平衡小高層的層數(shù)應(yīng)至少達(dá)到14.4F：在TH容積率做到0.9及用足底層800㎡的情況下！3地塊存在難以連片開(kāi)發(fā)及朝向的問(wèn)題B/1棟中高層A/沿街商業(yè)C/聯(lián)排別墅TH我們的問(wèn)題——Q1：A地塊沿街商業(yè)與B地塊裙樓集中商業(yè)難以互動(dòng)Q2：地塊整體視覺(jué)朝向?yàn)槟掀?5度左右；而盱眙正常住宅最佳朝向?yàn)槟掀珫|15至20度左右為宜小高層的裙樓底商建議不做：1、不利于整體住宅品質(zhì)打造；2、處于老城區(qū)商圈邊緣地帶；3、集中商業(yè)招商難度較大。4項(xiàng)目三大區(qū)位屬性》盱眙城市發(fā)展：東擴(kuò)北移、顯山露水、兩區(qū)互融、彰顯個(gè)性，規(guī)劃形成“三心、兩軸、四片區(qū)”的城市格局“三心”：城西旅游休閑中心、商貿(mào)服務(wù)中心、行政辦公中心；“兩軸”為淮河?xùn)|路——金源北路——盱馬路的城市生長(zhǎng)軸、淮河?xùn)|路——金鵬大道——圣山路的產(chǎn)業(yè)拓展軸；“四片區(qū)”：濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)本案的三大區(qū)位屬性：城西旅游休閑中心的重要節(jié)點(diǎn)、濱河觀光區(qū)、老城區(qū)ABC本案5目 錄第一部分項(xiàng)目本體解析第二部分宏觀走勢(shì)研判第三部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排6國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：從2002年開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貨幣推動(dòng)型特征非常明顯，寬松的貨幣政策帶來(lái)GDP的高速增長(zhǎng)，也帶來(lái)了通貨膨脹1、1998-2002年，M2同比增幅圍繞15%波動(dòng)，GDP維持在9%左右，CPI持續(xù)維持在3%以下，幾乎不存在通貨膨脹的壓力。2、2002年至2008年底金融海嘯之前，GDP同比增速維持在10%以上的高位，同期M2增速長(zhǎng)期高于17%，期間31個(gè)月CPI超出3%的警戒線。3、2008年底，中央為保增長(zhǎng)推出4萬(wàn)億，GDP獲得了增長(zhǎng)，同時(shí)CPI高出了3%，目前達(dá)到6%的高位。貨幣政策不會(huì)放松7房?jī)r(jià)水平：從全國(guó)來(lái)看，前三季度商品住宅銷(xiāo)售量同比增長(zhǎng)12.1%，銷(xiāo)售價(jià)格同比增長(zhǎng)9.8%，仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)8國(guó)務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整4月13日：召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控成果，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求，努力增加住房供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的水平。7月12日：召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱(chēng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。10月29日：召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)定不移的搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、進(jìn)一步鞏固調(diào)控力度成果、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。9制度改革：地方政府發(fā)債開(kāi)閘，緩解土地財(cái)政困境10月20日，財(cái)政部發(fā)出通知，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，2011年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開(kāi)展地方政府發(fā)債試點(diǎn)。10調(diào)控趨勢(shì)：以信貸、限購(gòu)、稅收三大方面為核心，實(shí)現(xiàn)“提門(mén)檻，加成本，抑需求”2010.4.17新“國(guó)十條”2010.9.29新“國(guó)五條”2011.1.26“新國(guó)八條”首套90平方米以上貸款首付款比例不得低于30%二套貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高首付款比例調(diào)整到30%及以上二套嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)擴(kuò)大限購(gòu)范圍，本地二套房家庭和外地一套房家庭將停購(gòu)加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策調(diào)整住房交易的環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策個(gè)人購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅增加住房有效供給，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地,對(duì)收回的閑置土地,要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)加大對(duì)各地2010年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，閑置土地及時(shí)收回使用權(quán)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，明確違法行為，從拿地、融資、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格等方面對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰明確違法行為，從拿地、融資、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格等方面對(duì)違規(guī)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行處罰落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制“嚴(yán)打”虛假消息散布者確保完成2010建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面，增加公共租賃住房供應(yīng)信貸限購(gòu)稅收土地規(guī)范保障房11市場(chǎng)進(jìn)入到了資產(chǎn)價(jià)值階段：1、通貨膨脹使得商品房開(kāi)始顯現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值；2、調(diào)控誤傷了改善型需求，但終極購(gòu)房的高端需求得到放大求生之道——回歸物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值No1品質(zhì)：材料選用、細(xì)節(jié)打造…No2稀缺的形式：別墅、洋房、多層…No3獨(dú)特性：特殊資源、市場(chǎng)第一(創(chuàng)新)…要價(jià)值不要概念要個(gè)性不要共性No4贈(zèng)送實(shí)惠：入戶花園、陽(yáng)光房、露臺(tái)

…12目 錄第一部分項(xiàng)目本體解析第二部分宏觀走勢(shì)研判第三部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排13盱眙房地產(chǎn)將進(jìn)入庫(kù)存周期，后續(xù)壓力較大》2011年上半年商品住宅供銷(xiāo)情況：商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積47.62萬(wàn)平方米全縣商品住房可售面積43.68萬(wàn)平方米商品房供應(yīng)量持續(xù)放大，后續(xù)壓力較大隨著房地產(chǎn)調(diào)控的力度加大，盱眙房地產(chǎn)將進(jìn)入庫(kù)存周期14盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在發(fā)展?jié)摿Α飞唐纷≌瑑r(jià)格變化：2010年全縣商品住房成交均價(jià)每平方米2846元，比上年增長(zhǎng)20%2011年上半年全縣商品住房成交均價(jià)每平方米3223元，同比增長(zhǎng)16.9%近兩年盱眙房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入上漲通道，但是受到房地產(chǎn)調(diào)控影響，房?jī)r(jià)上漲受阻。但表明，盱眙房地產(chǎn)價(jià)格存在潛力。15盱眙高端項(xiàng)目多層3800元/㎡，小高層價(jià)格略低，商鋪0.8-1.2萬(wàn)/㎡，車(chē)庫(kù)5-6萬(wàn)/㎡：市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在價(jià)格上帝景國(guó)際多層：4000小高層：3500商鋪：8500大明公館聯(lián)排：5000獨(dú)棟：7000森海豪庭疊加：4200半坡疊墅均價(jià)：3500五環(huán)中央公館多層：3800高層：3600中澳生態(tài)城疊加：4900洋房：3900龍泉湖別墅均價(jià)：7000山水名都多層：4000小高層：3800金鼎華府多層：3800商鋪1+2F：900016中端及中高端項(xiàng)目處于庫(kù)存周期的紅海，本案應(yīng)該走真正高端的藍(lán)海戰(zhàn)略中澳生態(tài)城疊加別墅、花園洋房：人文景觀資源、低密度大明公館獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加；獨(dú)棟7000、聯(lián)排5000；產(chǎn)品豐富且有品牌優(yōu)勢(shì)，山地別墅，加州風(fēng)格金鼎華府多層、小高層：金瑞品牌優(yōu)勢(shì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)山水名都多層、小高層、高層：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)1、市場(chǎng)上產(chǎn)品線較寬，價(jià)格鏈從3500-70002、別墅產(chǎn)品以疊加為主，聯(lián)排為輔；獨(dú)棟及雙拼較為稀缺3、盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，以中端、中高端項(xiàng)目為主導(dǎo)；真正高端項(xiàng)目正處于不斷釋放階段17市場(chǎng)旺銷(xiāo)戶型產(chǎn)品為80-100㎡，建議本案小高層產(chǎn)品定位于此市場(chǎng)上最受歡迎的為80-120㎡的兩房、三房，120-144㎡的三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d也受到部分受眾的喜愛(ài)，而80㎡以下及144㎡以上的戶型則需求較少》商品住宅戶型結(jié)構(gòu)：80-100㎡占比38.88%100-120㎡占比27.73%120-144㎡占比20.35%公寓及別墅戶型產(chǎn)品占比均比較少18項(xiàng)目戰(zhàn)略取向研判小戶型產(chǎn)品進(jìn)入庫(kù)存化周期，必須以市場(chǎng)稀缺的贈(zèng)送方式提高性?xún)r(jià)比觀點(diǎn)1從規(guī)劃布局、園林景觀、到單體的設(shè)計(jì)應(yīng)充分結(jié)合山地資源，打造城市純正坡地住宅觀點(diǎn)2大勢(shì)轉(zhuǎn)淡，中低密度別墅產(chǎn)品不可以走中間路線的紅海戰(zhàn)略，傾向于真正高端的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)觀點(diǎn)3商業(yè)街的打造充分考慮功能轉(zhuǎn)換，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)4集中商業(yè)的開(kāi)發(fā)，招商先行，建議立即啟動(dòng)商家談判和引進(jìn)觀點(diǎn)519目 錄第一部分項(xiàng)目本體解析第二部分宏觀走勢(shì)研判第三部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排20聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)值體系坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)1、玄關(guān)吹拔和客廳（餐廳）挑空——空間豪華感入口的吹拔處理能使聯(lián)排有明顯的、不同于普通住宅的居住感受聯(lián)排客廳面積有限，客廳局部挑空后能明顯提高客廳的開(kāi)敞度2、天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價(jià)值大進(jìn)深卻沒(méi)有暗室和暗廊連過(guò)道都是自然光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院頂層平面3、露臺(tái)的情景價(jià)值在山地住宅中得到了加強(qiáng)大露臺(tái)形成室內(nèi)向室外的延伸空間，將兩者自然交融山居別墅每戶均可在大露臺(tái)與無(wú)遮擋的山體景觀對(duì)話露臺(tái)花園觀景大陽(yáng)臺(tái)4、結(jié)合微地形，私家庭院精致化，進(jìn)一步提升品質(zhì)感5、錯(cuò)聯(lián)別墅——使產(chǎn)品保持相對(duì)完整獨(dú)立的體型首層二層不規(guī)則平面設(shè)計(jì)，交錯(cuò)連接，獨(dú)棟感覺(jué)錯(cuò)聯(lián)別墅使每戶均有完整的體型和豐富的立面朝向入口和庭院6、間隔及聯(lián)院處理間隔處理：兩戶別墅中間做約1m寬的間隔處理，通過(guò)矮墻相連，從而不改變聯(lián)排的形式，卻能做出獨(dú)棟的外部空間聯(lián)院處理：兩戶別墅之間直接相連，形成圍合庭院，這種做法更容易通過(guò)規(guī)劃審批建筑庭院建筑庭院間隔處理案例1：深圳天琴灣案例1：深圳天琴灣憑借海景資源帶來(lái)的視覺(jué)享受和山地地形造就的豐富建筑形式，天琴灣在2004年深圳東部海岸地區(qū)實(shí)現(xiàn)了單價(jià)20000的高價(jià)，且?guī)?dòng)了整個(gè)東部海岸價(jià)格平臺(tái)的上漲案例2：萬(wàn)科十七英里在“保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài)”規(guī)劃設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)下，住宅組群盡量利用天然山勢(shì)，營(yíng)造建筑與自然的整體協(xié)調(diào)氛圍。以高低錯(cuò)落有序的幾何立體組合，創(chuàng)作出一個(gè)富時(shí)代感的海岸建筑群豐富的自然山體為建筑提供了靈活的空間處理方式，恰到好處的配合了建筑的現(xiàn)代主義風(fēng)格，同時(shí)合適的高差也使建筑不遮擋后面住宅的景觀，做到了戶戶有海景聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)值體系坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)不定基面——不破壞坡地整體形態(tài)，建筑基地不做大開(kāi)挖，前后標(biāo)高順應(yīng)坡地形態(tài)大開(kāi)挖，影響現(xiàn)存環(huán)境，在山間太明顯Massivesiteformation,destroyexistinghillslopeandvegetation,bulkyvolumes爬坡型設(shè)計(jì)，與周?chē)h(huán)境渾然天成Slope-climbingdesign,integratesharmoniouslywithsurroundinglandscape不定基面：在坡地建筑中不定基面，建筑需要在結(jié)構(gòu)上做出不同于平地建筑處理。兩級(jí)前院+一級(jí)后院兩級(jí)前院后院建筑坡地陡峭，可形成多級(jí)庭園，庭園與室內(nèi)高差較大。兩級(jí)前院一級(jí)前院+后院一級(jí)前院后院建筑山地緩坡，可形成一級(jí)庭院。不定基面：不破壞原生態(tài)自然環(huán)境不定基面——坡地建筑交通組織從二維變成為立體，不同于平地建筑的入戶方式也帶來(lái)了不同的入戶感受電梯塔立體步行系統(tǒng)——兩級(jí)垂直電梯塔；人行經(jīng)電梯提升后入戶，降低山地步行交通不便，同時(shí)帶來(lái)獨(dú)特交通體驗(yàn)；聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)值體系坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)坡地建筑結(jié)構(gòu)處理：應(yīng)對(duì)于坡地不同，坡地建筑結(jié)構(gòu)處理也有多種方式懸挑架空勒腳坡頂結(jié)構(gòu)處理手法：懸挑式——在坡度陡峭且地質(zhì)堅(jiān)硬的山地住宅的處理手法，結(jié)構(gòu)成本較大，常用于公建或特色住宅懸挑式：本案的山頂部位別墅可以采用這種手法，成為視覺(jué)建筑和先鋒建筑半坡結(jié)構(gòu)處理方法：底部架空可以讓建筑整體或部分不落地，通過(guò)結(jié)構(gòu)柱支撐減少接地吊腳式1架空式吊腳式2典型案例：基面與地表完全脫離，用柱子或建筑局部支撐建筑的荷載。對(duì)建筑地表有很強(qiáng)的適應(yīng)性，對(duì)山體的破壞小。有利于建筑的防潮。

地層架空部分可以做出特色空間，如入口大堂，或組織停車(chē)空間等。底層架空產(chǎn)生的灰空間，能夠結(jié)合地勢(shì)做出極具藝術(shù)氛圍的觀景大堂地下車(chē)庫(kù)：利用半山坡地，結(jié)合架空層設(shè)置多層停車(chē)空間，可通過(guò)電梯直接進(jìn)入樓體住宅部分對(duì)架空空間進(jìn)行細(xì)分，與地下停車(chē)場(chǎng)相結(jié)合，形成人性化尊貴汽車(chē)大堂入戶大堂汽車(chē)大堂汽車(chē)大堂：位于地下一二層，停車(chē)后經(jīng)由地下大堂進(jìn)入電梯。地下大堂擁有自然采光，透氣等功能。坡底結(jié)構(gòu)處理方法：坡地勒腳式——山體坡度平緩，但局部變化多的環(huán)境中，將房屋的勒腳抬高到同一高度這是一種簡(jiǎn)單有效的處理手法，勒腳形成采光車(chē)庫(kù)，根據(jù)所處位置特點(diǎn)，可以設(shè)計(jì)回車(chē)空間等特色功能

勒腳式典型案例：勒腳式坡底結(jié)構(gòu)處理方法：勒腳式——營(yíng)造山腳的“坡地景觀序曲”簡(jiǎn)潔明快的幾何形態(tài)，“凸出的窗”制造視覺(jué)焦點(diǎn)，構(gòu)筑整體極富沖擊力的景觀效果；結(jié)構(gòu)處理方法：勒腳式——與地形契合，地下室贈(zèng)送位置：山腳的平地區(qū)，背靠山坡；結(jié)合地形的地下室贈(zèng)送地下室覆土下的地下室聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)值體系坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)山屋共融——建筑與景觀的融合大體量,住宅位於綠化旁邊Massivebulkbythesideoflandscape細(xì)碎體量,住宅融合於山間綠化Defragmentisedvolumesmergedwithlandscape山屋共融（1）——依山就勢(shì)，強(qiáng)調(diào)建筑形體與山的形體一致，建筑順應(yīng)山勢(shì)，仿佛山中生長(zhǎng)而成強(qiáng)調(diào)建筑與山體的共同融合，塑造符合山地環(huán)境的建筑形式和景觀元素。建筑形式的聚合、輪廓線的處理沿山勢(shì)，相互依靠襯托，形成完美效果典型案例：日本六甲集合住宅階梯型單元層階梯型贈(zèng)送地下室贈(zèng)送露臺(tái)階梯型平臺(tái)毫無(wú)視線阻隔平臺(tái)上望去，看不見(jiàn)房子，只有戶戶花園平臺(tái)與山的融合，依山勢(shì)而建，前戶屋頂成為后戶的露臺(tái)露臺(tái)贈(zèng)送——建筑依地形布局，前戶屋頂成為后戶露臺(tái)；每戶均擁有超大露臺(tái)；地下室贈(zèng)送——戶戶有天有地，擁有獨(dú)立地下室；花園贈(zèng)送——端頭戶型贈(zèng)送入戶花園；A的花園A的露臺(tái)B的露臺(tái)ABCDE前戶屋頂成為后戶的露臺(tái)層臺(tái)組合

結(jié)合建筑，突出地形特色，在地勢(shì)落差位設(shè)計(jì)疊泉和植被，掩蓋生硬的坡道和架空層；實(shí)行人車(chē)分流系統(tǒng)，車(chē)輛從外圍環(huán)路的車(chē)庫(kù)入口進(jìn)入各樓棟的地下車(chē)庫(kù)。典型案例：山屋共融（2）——層臺(tái)組合，利用落差，通過(guò)精心景觀布置，掩蓋建筑生硬部分，達(dá)到與環(huán)境協(xié)調(diào)目的山屋共融（3）——屋頂色彩與環(huán)境契合，形體順應(yīng)地貌，共同構(gòu)筑“房隱于山”的景觀效果強(qiáng)調(diào)屋頂形體與山形起伏的鍥合，表現(xiàn)出對(duì)自然的謙讓?zhuān)子趧?chuàng)造人情味、與自然親和的建筑。當(dāng)建筑位于山谷、山腹、山麓地段時(shí)更具有表現(xiàn)力，形成與地形協(xié)調(diào)的肌理。聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)排別墅產(chǎn)品價(jià)值體系坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)國(guó)內(nèi)基本可看到世界各國(guó)的建筑風(fēng)格，在經(jīng)歷了全面追求西式風(fēng)格的流行后，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了中式風(fēng)格的回歸并取得了成功建筑風(fēng)格建筑特點(diǎn)國(guó)內(nèi)成功案例歐式具體有古典主義、巴洛克、洛可可等，大多具有羅馬柱，建筑圓角、木質(zhì)花架，坡屋頂?shù)?。外立面色彩和用料多種多樣。深圳波托菲諾、深圳圣莫麗斯、深圳招華曦城、北京紅螺湖別墅、深圳觀瀾湖別墅、惠州公爵小鎮(zhèn)、杭州圣芭芭拉

美式有強(qiáng)烈的歐式建筑痕跡，但又充分融合世界其它建筑風(fēng)格的優(yōu)點(diǎn)，再加上現(xiàn)代科技和藝術(shù)的綜合應(yīng)用，整個(gè)建筑顯得自由、簡(jiǎn)潔并充滿個(gè)性化。

北京納帕爾灣、深圳萬(wàn)科十七英里、上海提香別墅新太平洋帶有東南亞建筑風(fēng)格的痕跡，有木竹等應(yīng)用，另外熱帶喬木普遍栽種，強(qiáng)調(diào)一種休閑的東南亞海濱風(fēng)情巴厘香墅、星河丹堤中式整體講究效法自然，以磚木結(jié)構(gòu)為主，注重人本化的設(shè)計(jì)，講究前庭、中堂、后院的布置，外立面具有花窗、斗拱、飛檐等特色，外立面以素色為主。深圳萬(wàn)科第五園、北京觀唐、北京易郡、北京運(yùn)河岸上的院子、清華坊（廣州、成都）、上海九間堂國(guó)人對(duì)民族建筑感情很深，但長(zhǎng)期以來(lái)認(rèn)為其“土氣”，對(duì)中式建筑不自信。因此，上個(gè)世紀(jì)末到本世紀(jì)初，全國(guó)各地刮起了歐陸風(fēng)，追求西式風(fēng)格。目前北京、上海、深圳等國(guó)際化色彩濃重城市在建筑風(fēng)格上開(kāi)始回歸民族本體，并且結(jié)合現(xiàn)代建筑特點(diǎn)有所創(chuàng)新；但其他大多數(shù)城市仍然停留在喜歡“洋氣”的西式建筑層面上。中式建筑操作難度大，講求意境，受文化傳承影響，容易出現(xiàn)畫(huà)虎類(lèi)犬情況。——我們不能永遠(yuǎn)簡(jiǎn)單地模仿和抄襲西方現(xiàn)代設(shè)計(jì)，在全面西化之后的今天，把傳統(tǒng)文化內(nèi)涵植入到設(shè)計(jì)作品中，用現(xiàn)代的觀念來(lái)表現(xiàn)它們，體現(xiàn)時(shí)代精神也是一種新的時(shí)尚項(xiàng)目本體條件地形特點(diǎn)鮮明，宜于打造獨(dú)具特色產(chǎn)品——渾然天成的地形高差變化，宜于形成“層巒疊翠，白墻黛瓦”，傳統(tǒng)意向上的山居感受。

——符合傳統(tǒng)意義上風(fēng)水理論，納陽(yáng)、臨風(fēng)、攬景，提供生態(tài)、景觀價(jià)值和文化心理支撐。

——高差的變化也為建筑創(chuàng)作提供了獨(dú)特的圖底和發(fā)揮空間。項(xiàng)目風(fēng)格意向——元素之色彩，抓住最深感動(dòng)的那縷素雅

黛——黑、青灰、深灰，白——純白、淺灰第五園用色簡(jiǎn)練，整體撲面而來(lái)的是純粹、溫和的儒雅，墻體素白，屋頂深灰，直接喚起意識(shí)深處的傳統(tǒng)經(jīng)典印象。目 錄第一部分項(xiàng)目本體解析第二部分宏觀走勢(shì)研判第三部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排56本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征，全面提升居住品質(zhì)舒適度挖掘小高層產(chǎn)品價(jià)值體系性?xún)r(jià)比提升戶型推薦景觀價(jià)值最大化生活尺度擴(kuò)容空間功能彈性常規(guī)贈(zèng)送方式創(chuàng)新贈(zèng)送方式主力產(chǎn)品——尺度擴(kuò)容拼合建議——以拼合后戶型為設(shè)計(jì)藍(lán)本，分拆設(shè)計(jì)57在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以山景及河景為核心價(jià)值導(dǎo)向，增加可觀景戶數(shù)，同時(shí)盡可能增加戶型的觀景面景觀價(jià)值最大化建筑設(shè)計(jì)在客戶可接受范圍內(nèi)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)向資源傾斜；戶型設(shè)計(jì)增大景觀面；大露臺(tái)和270度觀景大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，使區(qū)域景觀資源得到最大體現(xiàn)。戶型設(shè)計(jì)270度觀景大陽(yáng)臺(tái)58強(qiáng)調(diào)與自然的交流，增加室外活動(dòng)空間，贈(zèng)送大面積的私家院落、露臺(tái)利用露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、院落等室外活動(dòng)空間構(gòu)成與潛山之間的紐帶，既使別墅融于自然環(huán)境之中，同時(shí)也使?jié)撋匠蔀閯e墅的一景。窗臺(tái)陽(yáng)臺(tái)59高端價(jià)值體現(xiàn)——生態(tài)入戶式觀光電梯廳觀光電梯廳實(shí)景兩梯兩戶的戶型及智能直達(dá)電梯設(shè)計(jì)，為“入戶式電梯廳”提供了條件；每層的電梯出口處設(shè)計(jì)了很大面積的雙層高半室外花園，電梯采用磁卡式按鍵，使傳統(tǒng)意義上的公共電梯廳變成了住戶私有的“前花園”，增添了住戶的尊貴感受；電梯廳南北通透，空氣對(duì)流，布置有花園植物，有效防止上下層對(duì)視。60一梯兩戶產(chǎn)品電梯直接入戶，增強(qiáng)客戶的尊貴感，同時(shí)提升產(chǎn)品的實(shí)用率生活尺度擴(kuò)容61套房設(shè)計(jì)——主臥室有獨(dú)立衛(wèi)生間、步入式衣柜、書(shū)房，全面體現(xiàn)居住舒適性大戶型可采用全套房設(shè)計(jì)，全面提升居住品質(zhì)；主衛(wèi)面積適當(dāng)放大，有寬敞的衣帽間，淋浴區(qū)；次臥只要滿足基本的衛(wèi)生間功能即可。62收藏室——可作藏酒室、古董收藏室等，提升業(yè)主尊貴身份收藏室可根據(jù)業(yè)主的喜好改變功能，可紅酒室、珍品儲(chǔ)藏室等，彰顯業(yè)主高貴生活品質(zhì)。63預(yù)留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配空間功能彈性花園改餐廳餐廳改次臥或書(shū)房可將入戶花園隔成一個(gè)開(kāi)敞的書(shū)房或和室內(nèi)庭院可改成一書(shū)房64住戶可根據(jù)自己喜好，組合客廳、書(shū)房和臥室，贈(zèng)送南北雙陽(yáng)臺(tái)和一步花池，為物業(yè)增加價(jià)值點(diǎn)南北雙陽(yáng)臺(tái)，盡享陽(yáng)光和風(fēng)景臥室與客廳可分可合，隨意改動(dòng)金地.未來(lái)域4房2廳2衛(wèi)146平米65140平米以上產(chǎn)品設(shè)中西廚房，形成新的生活方式，客戶可根據(jù)個(gè)人喜好靈活使用滿足三代同堂的帶衛(wèi)生間的雙主臥廚房功能擴(kuò)充，滿足不同功能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式66本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征，全面提升居住品質(zhì)舒適度挖掘小高層產(chǎn)品價(jià)值體系性?xún)r(jià)比提升戶型推薦景觀價(jià)值最大化生活尺度擴(kuò)容空間功能彈性常規(guī)贈(zèng)送方式創(chuàng)新贈(zèng)送方式主力產(chǎn)品——尺度擴(kuò)容拼合建議——以拼合后戶型為設(shè)計(jì)藍(lán)本，分拆設(shè)計(jì)67高品質(zhì)電梯間挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì)超大業(yè)主專(zhuān)屬空間，專(zhuān)設(shè)休憩平臺(tái)，不占面積/智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。入戶大堂是客戶觀察品質(zhì)的敏感點(diǎn)，也是身份的象征，需著重處理；挑高入戶大堂設(shè)計(jì)，輔以適度雕飾，體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)感，提升居組合的舒適度。挑高的入戶大堂挑高大堂68入戶花園的贈(zèng)送需在市場(chǎng)現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提升贈(zèng)送空間的實(shí)用性可將入戶花園隔成一個(gè)開(kāi)敞的書(shū)房或其它功能室入戶花園可隔房贈(zèng)送（部分贈(zèng)送面積），或者錯(cuò)層贈(zèng)送（全部贈(zèng)送面積）錯(cuò)層部分實(shí)現(xiàn)全部贈(zèng)送入戶花園面積入戶花園改房入戶花園景觀入戶花園69獨(dú)立空中花園或內(nèi)凹式陽(yáng)臺(tái)，可改為書(shū)房等功能室，獲贈(zèng)一半面積獨(dú)立的空中花園（內(nèi)凹式陽(yáng)臺(tái)），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗(yàn)；空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，有頂無(wú)柱銷(xiāo)售時(shí)計(jì)一半面積；讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可改裝成書(shū)房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈(zèng)一半花園的面積?？罩谢▓@（內(nèi)凹式陽(yáng)臺(tái)）空中花園的方式市場(chǎng)稀缺，建議舒適三房以上采用，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力獨(dú)立花園70贈(zèng)送陽(yáng)光房設(shè)計(jì)，為室內(nèi)采擷更多陽(yáng)光，增添居室情趣陽(yáng)光房方正實(shí)用觀景良好附送面積地面墊高，或屋頂壓低，使陽(yáng)光房層高<2.2米，該部分面積增送陽(yáng)光房設(shè)計(jì)可與客廳或主臥相連，提高居住舒適度；大面積的贈(zèng)送有利于提升產(chǎn)品的實(shí)惠性及競(jìng)爭(zhēng)力；陽(yáng)光房71通過(guò)觀景露臺(tái)或是大面積落地窗來(lái)實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)的大空間處理，將景觀直接延伸至室內(nèi)，延展室內(nèi)空間；充分利用落地窗的開(kāi)放式空間營(yíng)造感、同時(shí)增加采光與通透；大面積的觀景露臺(tái)，滿足景觀觀賞的要求，放大產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；露臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮建筑外立面的表現(xiàn)手段，構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)，與社區(qū)整體風(fēng)格相統(tǒng)一。觀景露臺(tái)72窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值；窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值，實(shí)惠又實(shí)用。大尺度轉(zhuǎn)角飄窗——充分利用飄窗使用靈活的特性，做為觀景場(chǎng)所或陳設(shè)放置處建議可在主臥等重要生活空間采用轉(zhuǎn)角飄窗73凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開(kāi)闊感，但贈(zèng)送面積較小。凸窗——市場(chǎng)常用贈(zèng)送手法，僅為“保值選項(xiàng)”可贈(zèng)送全部面積，是市場(chǎng)常用的手法梁凸窗窗臺(tái)客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積凸窗剖面可拆倒凸窗，可增加室內(nèi)實(shí)用空間凸窗74適度強(qiáng)化主臥空間的設(shè)計(jì)，特別是高價(jià)值物業(yè)，使主人的生活更加舒適高價(jià)值物業(yè)采用雙主臥設(shè)計(jì)，提供更為舒適的主人居住空間雙主臥設(shè)計(jì)主臥室次主臥室衣帽間強(qiáng)化主臥套間功能，提高主臥舒適度與觀景陽(yáng)臺(tái)連同適度活動(dòng)空間主臥空間75本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征，全面提升居住品質(zhì)舒適度挖掘小高層產(chǎn)品價(jià)值體系性?xún)r(jià)比提升戶型推薦景觀價(jià)值最大化生活尺度擴(kuò)容空間功能彈性常規(guī)贈(zèng)送方式創(chuàng)新贈(zèng)送方式主力產(chǎn)品——尺度擴(kuò)容拼合建議——以拼合后戶型為設(shè)計(jì)藍(lán)本，分拆設(shè)計(jì)76本項(xiàng)目戶型建議——60-65平米大一房改兩房主力產(chǎn)品陽(yáng)臺(tái)花池通過(guò)外陽(yáng)臺(tái)與花池的疊加，總計(jì)實(shí)現(xiàn)了20平米的贈(zèng)送面積客廳餐廳露臺(tái)次臥將原客廳改造為次臥，原始陽(yáng)臺(tái)和花架則改造成為客廳與餐廳裝修前：裝修后：77本項(xiàng)目戶型建議——80-90豪華兩房，可改三房搭板增加功能空間78本項(xiàng)目戶型建議——110-120平米舒適三房，生活尺度擴(kuò)容廚房、廁所等功能區(qū)間盡量不占戶型面寬應(yīng)右移規(guī)避占據(jù)面寬利用鏤空贈(zèng)送面積部分，合理拓展主臥、客廳空間，增加實(shí)用性主臥、客廳南向布置，價(jià)值感知強(qiáng)的空間盡量占據(jù)更多面寬因考慮防水問(wèn)題，與鏤空贈(zèng)送部分不宜布置廁所、廚房等功能區(qū)間利用鏤空贈(zèng)送部分營(yíng)造與主臥、客廳一體化的生活情趣空間，增加產(chǎn)品亮點(diǎn)79本項(xiàng)目戶型建議——130豪華三房，可改四房80南北兩戶拼合設(shè)計(jì)——拼合前功能齊全，戶型實(shí)用拼合產(chǎn)品二室一廳一衛(wèi)

65.53平米一室一廳一衛(wèi)72.30平米臥室充分采光客廳和臥室南向采光81東西向子母戶型設(shè)計(jì)2居+1居自由組合，既可以做為子母戶型，滿足部分業(yè)主希望照顧老人又不想與老人合住的需求，也可拼合成為大戶型；拼合前，1居戶型功能完整，有南向陽(yáng)臺(tái)采光；拼合前的2居戶型南北向均有采光面，也可保證其居住舒適性?？稍O(shè)置成帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間的舒適主臥套間北向增加陽(yáng)臺(tái)，便可使整個(gè)戶型南北通透打通后設(shè)置客衛(wèi)和客臥82可設(shè)計(jì)一梯四戶，左右兩戶拼合，保證拼合后戶型南北通透B1A1A2B2拼合前稍大戶型南北通透，較小戶型也保證南向采光。保證了兩戶基本舒適；左邊兩戶拼合后，整個(gè)戶型南北通透，保證拼合后戶型的舒適度。83目 錄第一部分項(xiàng)目本體解析第二部分宏觀走勢(shì)研判第三部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排84商業(yè)街的產(chǎn)品體系構(gòu)建建筑推薦功能多元化的商house業(yè)態(tài)推薦婚慶一條街規(guī)劃價(jià)值成功的街區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值85商HOUSE功能空間模糊化：商業(yè)空間的彈性處理，有效降低風(fēng)險(xiǎn)商house建筑——居住空間商務(wù)空間商業(yè)空間展示空間商HOUSE：建筑為2層縱向聯(lián)排式的別墅，每戶一院；2.5層設(shè)計(jì)，頂層閣樓設(shè)計(jì)可作為贈(zèng)送面積。86揚(yáng)州：運(yùn)河壹號(hào)公館沿古運(yùn)河商業(yè)別墅區(qū)位：廣陵區(qū)徐凝門(mén)橋東南、古運(yùn)河南岸建筑形態(tài)：由5棟沿河三層聯(lián)排商業(yè)別墅組成單體面積：500㎡營(yíng)銷(xiāo)策略：整體出售資源：緊鄰古運(yùn)河依托古運(yùn)河開(kāi)發(fā)的商業(yè)別墅，目前全部持有經(jīng)營(yíng)，在住宅銷(xiāo)售結(jié)束后考慮對(duì)外銷(xiāo)售案例借鑒87揚(yáng)州：瘦西湖溫泉度假區(qū)附近沿平山堂路商業(yè)街區(qū)位：瘦西湖北門(mén)長(zhǎng)春路118號(hào)建筑形態(tài)：兩層中式獨(dú)棟別墅建筑單體面積：300㎡商家：萬(wàn)花樓中式餐飲人均150-200元傍花樓中式餐飲人均150-200元掬花樓中式餐飲人均150-200元依托瘦西湖溫泉度假區(qū)，以揚(yáng)州旅游消費(fèi)人群為支撐88康山北街：緊靠揚(yáng)州1912，全部銷(xiāo)售體量：1.88萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：7棟1-3層聯(lián)排商鋪，徽派仿古建筑，單體商鋪面積180-2000㎡，主力面積：180-327㎡售價(jià)：9700元/㎡出租率：20%業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型餐飲主力店；小型休閑美食店及酒店式公寓；精品購(gòu)物街，異國(guó)風(fēng)情酒吧；高檔休閑會(huì)所與揚(yáng)州1912資源稟賦相同，由于前期全部銷(xiāo)售，業(yè)主招商能力有限，目前招租遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如揚(yáng)州191289上海新天地：中國(guó)客廳“上海站”90商業(yè)街的產(chǎn)品體系構(gòu)建建筑推薦功能多元化的商house業(yè)態(tài)推薦婚慶一條街規(guī)劃價(jià)值成功的街區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值91案例借鑒：寧波日湖婚慶廣場(chǎng)區(qū)位：江北區(qū)人民路與大慶南路延伸段之間，緊鄰日湖公園東側(cè)規(guī)模：總建面21000平米，商鋪140余個(gè)定位：以婚禮消費(fèi)為主題的一站式婚慶消費(fèi)商圈構(gòu)成：設(shè)婚街、喜街、家飾街三個(gè)主題街區(qū)婚街主題廣場(chǎng)總面積11000平米，商業(yè)步行街，包括品牌婚紗影樓區(qū)、婚禮時(shí)尚區(qū)、婚慶用品區(qū)、精品購(gòu)物區(qū)、精致餐飲區(qū)、婚姻登記區(qū)等業(yè)態(tài)喜街、家飾街總面積9000多平米，包括品牌家紡、布藝、家飾、家具等專(zhuān)賣(mài)店等業(yè)態(tài)92愛(ài)情島婚慶廣場(chǎng)婚禮用品街、婚紗影樓街、婚禮禮堂、蜜月主題酒店……情人墻、水上情人餐廳（餐飲功能）……可充分挖掘愛(ài)情經(jīng)濟(jì)、蜜月經(jīng)濟(jì)，規(guī)劃主題商業(yè)，打造中國(guó)的“愛(ài)情島”93商業(yè)街的產(chǎn)品體系構(gòu)建建筑推薦功能多元化的商house業(yè)態(tài)推薦婚慶一條街規(guī)劃價(jià)值成功的街區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值94常見(jiàn)失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：兵營(yíng)式、景觀式、廣場(chǎng)式規(guī)劃案例及規(guī)律廣場(chǎng)式的街道不利于消費(fèi)者兩側(cè)穿梭，難以形成繁鬧的意象。景觀式則影響視野和街區(qū)內(nèi)的通達(dá)性。兵營(yíng)的排布使逛街毫無(wú)樂(lè)趣可言。95常見(jiàn)的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：寬大、筆直、大一統(tǒng)寬大、筆直的商業(yè)街大一統(tǒng)的商業(yè)街寬大、筆直、一覽無(wú)余的街道容易讓人產(chǎn)生疲勞感，失去逛街的樂(lè)趣。大一統(tǒng)的街道不符合商業(yè)生動(dòng)活潑、富于變化的特點(diǎn)，留不住人流，難以形成商業(yè)氣氛。街是成立了，但對(duì)于街的立足之本：商業(yè)，考慮不足，對(duì)于商業(yè)氛圍的營(yíng)造也僅限于景觀。96成功規(guī)劃案例：東門(mén)步行街區(qū)人車(chē)分流，交通換乘，縱橫交織，網(wǎng)狀分布，曲折的街區(qū)，短小的街區(qū)，窄小的街道，摩肩擦踵，“亂”中產(chǎn)生逛的感覺(jué)二橫街長(zhǎng)約350m解放路長(zhǎng)約450m人民北路長(zhǎng)約300m內(nèi)部共有大小15條街道，主要道路為東西向的解放路和二橫街、南北向的人民北路，形成兩個(gè)主要交匯點(diǎn)。建筑排布成塊狀，解放路寬10-12m，每段長(zhǎng)100-120m；人民路、二橫街寬5-7m，部分路段有邊道2-4m，每段40-60m，部分20-30m左右。小巷的寬度一般3-4m，每段在20-40m。97國(guó)內(nèi)萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)的街區(qū)規(guī)劃實(shí)踐：曲徑、短街、窄巷、小尺度共享空間、人車(chē)分流建外SOHO，蘋(píng)果街、萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)等項(xiàng)目吸取國(guó)外著名街區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)：自然曲折的路徑、鑲嵌著尺度宜人的共享空間、小尺度街區(qū)、人車(chē)分流。東莞萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)以往國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)反思。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)河?xùn)|一號(hào)商業(yè)街的銷(xiāo)售相當(dāng)成功的。98國(guó)外新規(guī)劃商業(yè)街——打造令人愉悅的空間：曲徑、窄巷、小尺度共享空間國(guó)內(nèi)外大多數(shù)成功商業(yè)街的規(guī)劃都很好的利用了窄巷、短街、折線、連廊以及小尺度共享空間，以營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。窄巷容易形成熙熙攘攘、摩肩接踵的熱鬧景象?！扒鷱酵ㄓ摹钡亩探植蝗菀鬃屜M(fèi)者感到緊張和疲勞。連廊可以較好的解決二層及二層以上商業(yè)的水平交通問(wèn)題，提升其價(jià)值。小尺度共享空間一方面是聚客點(diǎn)，另一方面也是商業(yè)街的活力空間。99目 錄第一部分項(xiàng)目本體解析第二部分宏觀走勢(shì)研判第三部分市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分小高層發(fā)展方向初判第六部分商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分后續(xù)工作鋪排100通過(guò)區(qū)域內(nèi)部環(huán)境、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以及業(yè)態(tài)創(chuàng)新三個(gè)層面來(lái)判定核心主力商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域補(bǔ)缺：滿足區(qū)域消費(fèi)者需求；填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白；實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)升級(jí)。業(yè)態(tài)選擇說(shuō)明LivingMall綜合性生活中心，滿足區(qū)域居民消費(fèi)需求，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)升級(jí)建材家居利用地緣優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)區(qū)域空白，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及操作難度較大；軟飾類(lèi)專(zhuān)業(yè)店（如宜家、特力屋等）有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。鞋城/服裝存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，經(jīng)營(yíng)分散玩具城填補(bǔ)玩具專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展不足酒店用品市場(chǎng)酒店用品市場(chǎng)空白婦嬰及兒童用品超市專(zhuān)門(mén)針對(duì)婦嬰及兒童的日常用品，存在機(jī)會(huì)點(diǎn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)升級(jí)/改造的機(jī)會(huì);城市層面細(xì)分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)存在空白或發(fā)展不足。業(yè)態(tài)創(chuàng)新：101專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)篩選——同時(shí)，我們統(tǒng)計(jì)出目前較為成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)型（如下36種）糧油肉蛋/食品飲品蔬菜水果/土特產(chǎn)茶葉茶具交易海味干貨/調(diào)料干果水產(chǎn)海鮮/肉類(lèi)冷凍酒店用品家電音響/電子游戲

五金交電/機(jī)電化工玩具禮品/工藝飾品婦嬰、兒童用品燈飾照明/裝飾材料建材陶瓷/水暖油漆舊貨交易/二手交易畫(huà)品畫(huà)框/畫(huà)工藝品圖書(shū)音像/郵票錢(qián)幣文物古玩/珠寶玉器慶典牌匾/錦旗佛教服裝服飾/布匹輔料內(nèi)衣襪子/毛線針織家具家俬/床品布藝箱包鞋帽/皮具/小百貨皮革皮料/鞋具計(jì)算機(jī)/手機(jī)/數(shù)碼通訊汽車(chē)、摩托車(chē)配件文化體育用品新車(chē)、二手車(chē)交易花鳥(niǎo)魚(yú)蟲(chóng)/水族寵物眼鏡鐘表/攝影器材日用雜品/炊具廚具花卉/綠植/園藝藥材藥品/保健品安全消防/橡膠塑料油墨紙張/印刷包裝鋼材/有色金屬縫紉設(shè)備/燙熨模特冷凍設(shè)備……102專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)篩選——根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及適應(yīng)條件進(jìn)步篩選，確定適合本項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)選擇項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及本體條件專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的影響因素可選類(lèi)型提升區(qū)域價(jià)值，促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值提升；項(xiàng)目屬于中小規(guī)模的以住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，未來(lái)項(xiàng)目周邊居住人口不多。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：在盱眙市是否存在競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度如何；交通、周邊資源、硬件條件等要求是否適合糧油肉蛋/食品飲品蔬菜水果/土特產(chǎn)茶葉茶具交易海味干貨/調(diào)料干果水產(chǎn)海鮮/肉類(lèi)冷凍酒店用品玩具禮品/工藝飾品五金交電/機(jī)電化工家電音響/電子游戲婦嬰、兒童用品燈飾照明/裝飾材料建材陶