第五章

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律制度第一節(jié)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)第四節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)

第一節(jié)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述一、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概述（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特征二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的類別（一）單項(xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)（二）經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)和自用性開(kāi)發(fā)（三）新城區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城區(qū)拆遷改造三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)注意的

事項(xiàng)（一）總體效益開(kāi)發(fā)（二）嚴(yán)格按用途、期限開(kāi)發(fā)（三）設(shè)計(jì)、施工規(guī)范（四）居民住宅優(yōu)惠開(kāi)發(fā)

第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地制度（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的概念（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地制度的確立1、模式的選擇完全市場(chǎng)模式非市場(chǎng)模式國(guó)家控制的市場(chǎng)模式2、現(xiàn)行土地制度的形成3、我國(guó)現(xiàn)行土地使用制度的特點(diǎn)

二、土地使用權(quán)出讓（一）土地使用權(quán)出讓的概念和特征一定年限內(nèi)出讓給土地使用者特征：1）特殊的民事法律行為

2）負(fù)有特殊限制（二）土地使用權(quán)出讓的法律性質(zhì)

（二）土地使用權(quán)出讓的

法律性質(zhì)

行政行為民事行為經(jīng)濟(jì)法律行為：三點(diǎn)理由（三）土地使用權(quán)出讓

的方式1、協(xié)議出讓：不透明、不平等2、招標(biāo)：分為五個(gè)階段：招標(biāo)、投標(biāo)、定標(biāo)、簽約、履約3、拍賣(mài)：拍賣(mài)與招標(biāo)的區(qū)別拍賣(mài)的一般程序（四）土地使用權(quán)出讓合同（1）出讓地塊的基本情況；（2）出讓金額的數(shù)量、支付方式和期限（3）土地使用權(quán)的出讓期限；（4）地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（5）違約責(zé)任

三、土地使用權(quán)劃撥（一）土地使用權(quán)劃撥的概念劃撥的特征：具體的行政行為；無(wú)償?shù)男袨?；可以是無(wú)期限的；不可以轉(zhuǎn)讓、出租或抵押（二）土地使用權(quán)劃撥

的范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

（三）劃撥土地使用權(quán)

的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押條件：1、土地使用者

2、土地使用證

3、建筑物或附著物的產(chǎn)權(quán)證明

4、土地使用權(quán)出讓合同（四）劃撥土地使用權(quán)的收回《土地管理法》規(guī)定的五種情況可以收回：1、為公共利益的需要；2、為舊城改造；3、使用期限屆滿未能續(xù)期；4、停止使用土地；5、公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢。

（五）國(guó)有企業(yè)改革中

劃撥土地使用權(quán)的處理1、土地使用權(quán)的作價(jià)出資（入股）2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者租賃；3、保留劃撥土地方式處置土地；4、處置土地使用權(quán)的要求

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念和種類（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的概念以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的種類1、專營(yíng)企業(yè)2、兼營(yíng)企業(yè)3、項(xiàng)目公司

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的

設(shè)立條件和程序（一）設(shè)立條件（1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；（3）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；

（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）設(shè)立程序

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理（一）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立管理1、總量控制2、資質(zhì)審批（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)管理（三）資質(zhì)管理：五個(gè)等級(jí)等級(jí)劃分的具體標(biāo)準(zhǔn)

第四節(jié)房地產(chǎn)中介服務(wù)一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念各種媒介活動(dòng)的總稱，包括：房地產(chǎn)咨詢房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等二、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其管理（一）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的種類（二）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件和程序1、設(shè)立條件2、設(shè)立程序（三）年檢與其他法定義務(wù)要求

1、設(shè)立條件（1）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；（3）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；（4）有足夠的專業(yè)人員（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件三、中介服務(wù)人員資格管理

四、中介業(yè)務(wù)管理加入某一對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)書(shū)面中介服務(wù)合同中介服務(wù)費(fèi)中介服務(wù)人員在中介活動(dòng)中不得從事一定的行為

中介服務(wù)人員在中介活動(dòng)中

不得從事一定的行為（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財(cái)物，或者利用工作之便