淄博匯金大廈營銷策劃報告2011年3月25日開發(fā)目標現(xiàn)狀分析核心問題構(gòu)建項目戰(zhàn)略營銷運作報告邏輯思維導圖目錄

contents12354目標確定現(xiàn)狀分析核心問題構(gòu)建營銷戰(zhàn)略分析營銷推廣策略項目目標品牌目標將項目打造成為淄博地標。打造富通置業(yè)旗艦盤，提升富通地產(chǎn)品牌價值！項目目標確定目錄

contents12354目標確定現(xiàn)狀分析核心問題構(gòu)建營銷戰(zhàn)略分析營銷推廣策略宏觀市場現(xiàn)狀本體現(xiàn)狀123微觀市場現(xiàn)狀

城市經(jīng)濟發(fā)展研究城市規(guī)劃發(fā)展研究政策分析及影響研究城市經(jīng)濟研究近年淄博GDP快速增長，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段9430（美元）2866.753090.923910.804358.465666.19GDP（億元）13.7%淄博513.3%

濰坊4——淄博人均GDP12.7%濟南314.1%煙臺212.9%青島1增長率城市名次GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式高速發(fā)展穩(wěn)定發(fā)展停滯萎縮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況大于8%5-8%4-5%小于4%GDP增長率近幾年淄博GDP增速緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型發(fā)展特征生存、改善需求兼有3000～4000發(fā)展期改善需求為主4000～8000快速增長期無論城市的人均GDP有多高，但是只要在中國，房地產(chǎn)現(xiàn)階段只有一個步伐：快速發(fā)展中國現(xiàn)狀改善需求為主生存需求需求特征8000以上1000～3000人均GDP（美元）穩(wěn)定發(fā)展期啟動期發(fā)展階段房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國際通用衡量標準2010年山東部分城市GDP排名三產(chǎn)發(fā)展研究淄博屬于典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對緩慢淄博產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重2010年淄博，第一產(chǎn)業(yè)增加值105.3億元，增長4.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1766.57億元，增長12.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值994.88億元，增長17.4%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的3.6：62.8：33.6調(diào)整為3.7：61.6：34.7。從三大產(chǎn)業(yè)所占的比例我們可以看出，淄博屬于典型的工業(yè)城市，其化工、陶瓷等行業(yè)在全國都占有重要地位。城市規(guī)劃研究淄博屬于組群式城市，主要向北和向西方向發(fā)展城市性質(zhì)：山東省區(qū)域性中心城市、現(xiàn)代工業(yè)城市、歷史文化名城城市布局：

“一核四副”的城市布局結(jié)構(gòu)，以張店城區(qū)為核心，淄川、博山、臨淄、周村城區(qū)為其協(xié)調(diào)發(fā)展，空間布局呈“T”字形。發(fā)展方向：向北（高新區(qū)）、向西（新城區(qū)）《淄博市城市總體規(guī)劃（2006－2020）》從淄博的城市規(guī)劃布局來看，最大的特點就是組團式發(fā)展，這一布局形態(tài)的最大弊端就是聯(lián)系性差，各自為中心，很難形成統(tǒng)一的整體性。因此，限于地理因素，立足張店中心城區(qū)的向西與周村連接、向北與桓臺連接，是淄博目前主要的發(fā)展方向。高新區(qū)發(fā)展研究淄博高新區(qū)目前有各類企業(yè)4000家，進駐高新區(qū)企業(yè)可享受稅收優(yōu)惠和財政扶持政策淄博國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積121.13平方公里，目前淄博高新區(qū)內(nèi)各類企業(yè)近4000家。

高新區(qū)重點發(fā)展醫(yī)藥、精細化工、新材料等主導產(chǎn)業(yè)，2010年完成工業(yè)總產(chǎn)值1430億元，同比增長21.8%。進駐淄博高新區(qū)的企業(yè)，各項稅收可享受國家級高新區(qū)的優(yōu)惠政策。另外還可享受淄博高新區(qū)提供的各項財政扶持優(yōu)惠政策。政策影響研究本輪新政調(diào)控，商業(yè)物業(yè)不在調(diào)控范圍之內(nèi)，所受影響較小物業(yè)類型優(yōu)勢分析影響判斷別墅屬于稀缺資源，一般是首付四成，購買全體資金實力強影響較小高端洋房豪宅多為資源型洋房豪宅，定價較高，多為購買力較強的二次置業(yè)有一定影響中心區(qū)物業(yè)一般擁有較為完善的市政配套、教育配套、生活配套等各種資源，居住便利且同時租賃市場活躍，自住和投資需求都較為旺盛有一定影響自住中小戶型90平方米以下的戶型，多為首次置業(yè)影響較小商用物業(yè)包括商鋪、寫字樓、小戶型公寓（商業(yè)性質(zhì)）本身進入門檻較高，而且一直是四成或五成首付，利率也未變，當前政策主要針對住宅物業(yè)，商用物業(yè)不在調(diào)控范圍?；緹o影響新政對各類物業(yè)的影響2007年的“9.27新政”（利空）；2008年的“10.22新政”（利好）；2010年的“4.15新政”（利空）。而此次1.26新政與4.15新政相比力度更大。主要表現(xiàn)在：貸款購買第二套住房的家庭，首付由原來的50％提高至60％、購買第三套及以上住房的家庭停止貸款、首次明確要求各地政府制定“房價控制目標”和“限購令”、二手房交易稅全面提高等。政策影響研究銷售套數(shù)（套）銷售面積（萬㎡）同比套數(shù)增長率同比面積增長率環(huán)比套數(shù)增長率環(huán)比面積增長率新建商品房140814.5-6%14%-43%-45%新建商品住房123713.727%31%-41%-44%存量房7696.63%2%-59%-61%批準預售房88511.510%21%-54%-44%淄博2011年2月份樓市交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計通過對2月份淄博住宅市場各項數(shù)據(jù)的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，環(huán)比大幅下降，說明1月份新政出臺后，在客戶與開發(fā)商雙重觀望下，樓市開始出現(xiàn)回調(diào)勢頭。但調(diào)研發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)，新建樓盤的銷售價格不但未出現(xiàn)下降，而且繼續(xù)呈現(xiàn)攀升勢頭。在住宅批準預售套數(shù)環(huán)比下降的同時，而批準預售面積卻上升了21%，從側(cè)面反應出，未來淄博樓市住宅的主流供應依然是中大戶型。新政造成開發(fā)商與客戶雙重觀望情緒，樓市出現(xiàn)回調(diào)勢頭，但房價不降反升數(shù)據(jù)來源：淄博市房管局宏觀市場現(xiàn)狀本體現(xiàn)狀123微觀市場現(xiàn)狀

寫字樓競爭市場分析住宅競爭市場分析商業(yè)競爭市場分析寫字樓市場格局板塊名稱板塊特征代表性寫字樓柳泉路及金晶大道老城核心地段，傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商務氛圍、配套設施等方面具有先天優(yōu)勢，是淄博寫字樓市場的起步發(fā)展區(qū)域鉆石商務大廈、榮寶齋、園林大廈、天健大廈等高新區(qū)作為城市發(fā)展主導區(qū)域的北部高新區(qū)云集了眾多的科技產(chǎn)業(yè)機構(gòu)及企業(yè)，商務氛圍日漸濃厚，發(fā)展?jié)摿薮螅瑢⒊蔀闊狳c區(qū)域。國貿(mào)大廈、火炬大廈、晨報大廈、新時代商務中心等世紀路在市政府西遷以及城市發(fā)展西拓的帶動下，世紀路沿的寫字樓項目也占有了一定的市場份額玉龍商務大廈、龍御商務大廈、金茂大廈等淄博寫字樓市場根據(jù)分布特征和起步階段分為三個板塊，本案屬于高新區(qū)板塊金茂大廈售罄鑫盛財富廣場在售或即將推出博士樓世紀商務中心玉龍大廈鉆石商務大廈國貿(mào)大廈新時代商務中心晨報大廈龍御大廈榮寶齋園林大廈金昌大廈麗江大廈天健大廈宏程名座中房時代大廈金潤商務大廈名尚城市廣場寫字樓世紀新世界廣場金晟麗水景苑商務辦公

火炬大廈中房大廈圣亞大廈通乾拉菲新空間創(chuàng)業(yè)廣場寫字樓租賃市場項目名稱配套情況裝修標準面積區(qū)間（單套面積）租賃價格（元/天/㎡）租賃率備注鉆石商務大廈精裝大堂、六部電梯、暖氣、獨立衛(wèi)生間高39—120㎡1.0—1.299%保險公司、銀行等大客戶的入住提升了項目的檔次榮寶齋暖氣、獨立廚、衛(wèi)一般120—260㎡0.7-0.885%大戶型占75%，辦公功能不足及面積過大影響其出租率天健大廈精裝大堂，三部電梯、獨立衛(wèi)生間、暖氣較高110—180㎡0.7-1.199%屬于單位辦公樓，入住客戶主要有保險公司、培訓機構(gòu)、裝飾公司等圣亞大廈大堂、暖氣、地上停車位較差70—80㎡0.895%租客以裝修、廣告、律師、會計咨詢等服務型企業(yè)為主中房大廈暖氣、獨立廚、衛(wèi)較差60—200㎡0.780%租客以小企業(yè)為主，未出租面積集中在160㎡以上國貿(mào)大廈精裝大堂、電動轉(zhuǎn)門、中央空調(diào)、衛(wèi)生間、地下停車場高45—150㎡1.2100%地標性建筑，目前淄博配套設施最好的寫字樓，客戶主要為房地產(chǎn)、保險國際貿(mào)易等有實力的公司。晨報大廈大堂、中央空調(diào)、停車場較高40—110㎡1.0100%出租率高，租客多為有實力的企業(yè)新時代商務中心暖氣、、公共衛(wèi)生間、地上停車位較差60—120㎡0.899%租客以中小服務性企業(yè)為主龍御大廈大堂、地暖較高66—260㎡0.9—1.190%單套面積較大及回廊式結(jié)構(gòu)影響其出租率中房·時代大廈大堂、獨立衛(wèi)生間、暖氣、地上停車位較差60—150㎡0.780%整體檔次較低，租客以做電子產(chǎn)品、網(wǎng)絡科技、電子產(chǎn)品維修為主淄博整體出租率較高；租客以服務型企業(yè)為主；租金最高不超過1.2元/天/㎡；中小面積房源易于出租未來競爭分析項目名稱項目位置項目特征預計供應量（萬㎡）預計上市時間銷售價格（元/㎡）金晟麗水景苑商務辦公樓金晶大道與華光路交匯處全新項目，兩座16層塔樓，3層以上為寫字間，面積從90—372㎡3.59在售6000起，均價6500名尚城市廣場魯泰大道以北，西五路以西SOHU辦公，未推出1.311年下半年未定世紀新世界廣場柳泉路與聯(lián)通路交匯處1棟32層寫字樓約311年下半年未定麗江大廈人民公園對面05年以住宅定位上市，后改辦公，銷售不佳獨立衛(wèi)生間，面積94—196㎡1.5在售均價8000通乾拉菲世紀路與魯泰大道交匯處公寓改寫字樓，面積50—77㎡4.211年4月未定新空間創(chuàng)業(yè)廣場柳泉路與萬杰路交匯處4.711年下半年未定黃金國際商務樓華光路與世紀路交匯處未推出約211年下半年——合計

20.29淄博目前僅麗水景苑和麗江大廈兩個項目有寫字樓產(chǎn)品在售，供應將集中在下半年，據(jù)不完全統(tǒng)計，約有20.29萬平米新華制藥、山東淄博高分子材料產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園、淄博魯誠紡織投資有限公司及淄博網(wǎng)通等多個企業(yè)都在自建辦公樓。典型案例分析案名：國貿(mào)大廈位置：柳泉路與華光路交匯處開發(fā)商：山東大德華瑞置業(yè)有限公司項目概況：總建筑面積3.2萬㎡，地上24

層，地下1層配套分析：精裝挑高大堂、電動轉(zhuǎn)門，地上及地下停車位、3部客梯、中央空調(diào)、監(jiān)控等面積范圍：70-150㎡入住率：100%租金：35元/月/㎡物業(yè)費：3元/月綜合評價：與高新區(qū)管委會隔路相望，位置優(yōu)越，交通發(fā)達，整體形象及配置較高，是北部高新區(qū)乃至淄博市的標志性純商務寫字樓，影響力強。典型案例分析案例借鑒：高端商務形象及相對優(yōu)越的辦公配套設施及物業(yè)服務，為其贏得廣大客戶的青睞典型案例分析案名：金晟麗水景苑商務樓位置：金晶大道與華光路交匯處開發(fā)商：山東金晟置業(yè)有限公司項目概況：總建筑面積3.59萬㎡，地上16

層，地下1層，3層及以上為寫字間配套分析：精裝挑高大堂、地上及地下停車位、

3部客梯、地暖、監(jiān)控等面積范圍：90-370㎡銷售價格：6000元/㎡起、均價6500元/㎡銷售情況：目前整層出售（整層1158㎡），需求整層客戶可以直接定房，散戶目前只能登記綜合評價：外觀普通，戶型進深較長，面積較大，項目所在位置出入不便，整體銷售情況較差案例借鑒：整層出售優(yōu)先，利于大客戶選房和進駐，在一定程度上能促進整體銷售綜合素質(zhì)重要性排序區(qū)域條件重要性統(tǒng)計內(nèi)部硬件配套重要性排序內(nèi)部配套服務重要性排序?qū)懽謽强蛻粜枨笳{(diào)查硬件軟件整體要求交通便利率、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)物業(yè)管理公司的品牌和社會口碑一般要求大堂的豪華程度、電梯質(zhì)量與配置狀況、空調(diào)、衛(wèi)生間、間隔布局看重物業(yè)管理公司的服務是否能做到嚴謹、安全、細致、周到特殊性要求使用率、層高、燈光、景觀、消防以及室內(nèi)四個立面用料品質(zhì)信息化配置和智能化配置全天候的服務，真正實現(xiàn)24小時辦公的需要等。目標客戶軟硬件需求分析寫字樓客戶需求調(diào)查商業(yè)環(huán)境商業(yè)是否集中，人氣是否興旺等市政設施道路交通、停車位、相關(guān)服務設施，如銀行、打字、復印、餐飲設施等社會形象立面外觀、地標性、身份標簽感、象征意義等空間布局層高、戶型間隔、通風采光等價格合理高性價比是促成自用與投資客戶購買的真正因素配套設施電梯、衛(wèi)生設施、寬帶網(wǎng)、空調(diào)和通訊設備等是否齊備有效，數(shù)量是否足夠，質(zhì)量是否穩(wěn)定物業(yè)管理品牌、口碑、服務內(nèi)容、收費、管理水準等投資價值城市規(guī)劃、利好消息等客戶購買原動力分析寫字樓客戶需求調(diào)查寫字樓市場小結(jié)1、淄博寫字樓市場供需處于平衡狀態(tài)：1.近來年淄博寫字樓市場租金水平、出租率水平穩(wěn)定；2.近年來淄博寫字樓新增供應較?。?.寫字樓銷售速度相對較慢，價格漲幅不大，年漲幅在5%以內(nèi)。3、本項目所在的片區(qū)是屬于淄博高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，由于產(chǎn)業(yè)聚集、政策優(yōu)惠、交通便利等優(yōu)勢，寫字樓市場逐步成熟，未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆?、目前淄博寫字樓市場中單位自建寫字樓項目較多；寫字樓自用客戶主要以從事第三產(chǎn)業(yè)的客戶為主。4、寫字樓商務形象、地段，大堂、停車位、電梯、價格等因素是影響客戶購買或租賃決策的主要因素。100㎡左右相對易于出租出售。近4年淄博市房產(chǎn)數(shù)據(jù)分析北部片區(qū)優(yōu)勢：高新區(qū)在此區(qū)域，柳泉路北段規(guī)劃，張店和桓臺迅速連接。劣勢：迅速結(jié)合發(fā)展成型需要時間。西部片區(qū)優(yōu)勢：屬于新區(qū)規(guī)劃，政府支持力度大，市場認可度高，潛力大。劣勢：生活配套尚未完善，居住氛圍需要提升，價位較高。淄博中心城區(qū)住宅板塊及特征中心片區(qū)優(yōu)勢：中心城區(qū)，交通便利，商場超市、醫(yī)院等配套設施完備。劣勢：交通擁堵，空間狹小，環(huán)境嘈雜。東部片區(qū)優(yōu)勢：老城區(qū)，各方面配套齊全，居住氛圍好，價格相對較低。劣勢：工業(yè)企業(yè)較多，且多為化工類企業(yè)，空氣污染嚴重。配套檔次低，區(qū)域氣質(zhì)差。南部片區(qū)優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場眾多，車站南移，交通便利，價位低。劣勢：人員混雜，環(huán)境嘈雜，缺乏生活大配套，教育配套差?；ㄉ礁?200精英現(xiàn)代城4500盛世名苑5500華僑城7000橄欖城華瑞尚品6000通乾拉菲金晟麗水景苑5500盛世康城5000世紀新世界廣場名尚城市廣場6000華潤地塊規(guī)劃地塊頤景園5500黃金國際6500尚文苑6400盛世新東城城4500規(guī)劃地塊在售未推售/即將推出清華園在售住宅項目分布及價格項目名稱住宅供應建面（萬㎡）產(chǎn)品形態(tài)面積供應（㎡）均價（元/㎡）銷售情況華僑城·加州海岸10.365多層、小高層107-3737000計劃11年3月份底開盤名尚城市廣場二期小高層120—140未出預計5月份推出盛世名苑四期4.5電梯多層、小高層34-1085500計劃5月份開盤，目前排到420號華瑞尚品4.7高層47-130600011年3月16日開盤，銷售率80%麗水景苑8.5小高層53-1225500目前只有二層120㎡戶型，5440元/㎡頤景園6號樓高層113—161550011年3約20日開盤盛世新東城12小高層56-1234500未出尚文苑多層127—16564006400盛世康城二期9小高層、多層89-1315000二期銷售率90%世紀新世界廣場8高層50-120未出預計11年5月份開盤精英現(xiàn)代城8高層36-93450011年3月23日開始交1萬元排好認籌橄欖城8.2多層、小高層85-120未出3月24日開始收1萬元認籌金，預計11年5月份開盤通乾拉菲20157-218未出預計11年4月份推盤清華園8.611-17層小高層50-200㎡未出售樓處已開始接待，預計11年7月份開盤在售住宅項目分析主要客戶來源及構(gòu)成項目年齡區(qū)域來源置業(yè)目的旺銷產(chǎn)品名尚城市廣場28-45歲之間部分政府官員和桓臺及開發(fā)區(qū)私企業(yè)主，經(jīng)營戶自住為主，其中相當部分屬于自住+投資型花園洋房最熱銷盛世名苑25-40歲之間開發(fā)區(qū)周邊做生意、上班的客戶、城區(qū)部分客戶自住型客戶占70%，投資型客戶占30%90㎡左右二室和110-120㎡三室戶型華瑞尚品25-40歲之間開發(fā)區(qū)周邊居民、企業(yè)職工自住90%，純投資型的占總成交10%80-90㎡的兩室華僑城25-40歲之間以公務員、事業(yè)單位職工、私營業(yè)主居多絕大部分為自住，另外有部分外縣市購買用于投資130-140㎡的三室、四室戶型，60－90投資戶型需求漸旺自住型占絕大比例，投資需求后來居上自住型占絕大比例，投資需求后來居上住宅客戶分析典型案例分析案名：盛世名苑位置：中潤大道與西四路交匯處開發(fā)商：淄博世龍房地產(chǎn)總建筑面積：22萬㎡容積率：1.81面積范圍：34、90、108㎡三種戶型（四期）銷售均價：5500元/㎡銷售情況：目前進行客戶排號，已經(jīng)排至420號綜合評價：主打齊文化概念，產(chǎn)品以迎合市場需求的中小戶型為主，采用低價策略銷售，整體銷售情況較好。典型案例分析案名：華僑城·加州海岸位置：中潤大道1號開發(fā)商：山東中潤集團總建筑面積：10.365萬㎡容積率：1.76面積范圍：107-373㎡銷售均價：5500元/㎡銷售情況：預計月底開盤，目前只進行客戶誠意登記綜合評價：由13棟7—11層花園洋房組成，緊鄰社區(qū)景觀河，位置較為優(yōu)越，主力戶型以131、

145㎡三室。住宅市場小結(jié)1、淄博中心城區(qū)住宅市場供應處于一個斷檔期，新增供應較少，特別是中小戶型。3、住宅價格漲幅較快，目前高新區(qū)住宅價格在6000元/㎡左右；2、產(chǎn)品供應以小高層為主，開始向高層住宅項目過渡；4、住宅客戶以自主客為主，25-35歲是購房主力，住宅成交戶型主要集中于二室和三室，成交面積段主要集中在80㎡-90㎡和120㎡左右。商業(yè)市場分析項目周邊目前商業(yè)配套以社區(qū)底商為主，配套不完善，商業(yè)氛圍不濃厚，商鋪租金在0.7—1.3元/㎡/天集餐飲、娛樂、超市百貨等多業(yè)態(tài)，填補了區(qū)域內(nèi)的市場空白濟南IT總部商業(yè)市場分析項目名稱：名尚城市廣場位置：魯泰大道以南概況：建筑面積30萬㎡，吃喝玩樂購一應俱全。擁有六大主題館即國際百貨館、中影巨幕光影館、名品家居館、休閑娛樂館、樂天家庭館、香格里酒店公館、三大環(huán)形景觀帶巴黎香榭麗全球四季休閑景觀街、兩大主題街，大唐美食街、第五大道還有一座北北樂園，目前已完成主力商家招商，計劃2012年1月9日營業(yè)。定位：中國首座室內(nèi)主題游樂家庭消費目的地銷售模式：招商、返祖產(chǎn)品面積：30—100㎡，可以自由組合銷售價格：外街及一層：3萬/㎡、二層：2.6萬/㎡、三層1.6萬/㎡、四層：1萬/㎡項目評價：集餐飲、娛樂、超市百貨等多業(yè)態(tài)的整合，不僅填補了區(qū)域內(nèi)的市場空白，但淄博市民對集中式商業(yè)投資熱情不高，目前銷售情況較差。項目周邊商業(yè)配套缺乏，商業(yè)氛圍不濃厚，區(qū)域內(nèi)多為零散底商、無規(guī)模，目前缺乏大型商業(yè)配套，名尚城市廣場的出現(xiàn)將彌補這一空白。商業(yè)市場小結(jié)世紀新世界廣場名尚城市廣場1.華潤城市綜合體位于老體育場，商廈對面，商業(yè)5層，帶地下三層車庫。南北兩側(cè)為45層公寓。東一路西為6棟33層高層及商業(yè)，叫凱旋門。

2.魯中賓館為31層高層住宅，一期開四棟，叫中央公園。已進入設計階段。華潤置地地塊總建筑面積80萬㎡綜合體市場分析繼“名尚城市廣場”、“世紀新世界廣場”面世后，華潤置地淄博項目也開始動工，另外，還有規(guī)劃中的“泛華城市廣場”，淄博綜合體時代到來宏觀市場現(xiàn)狀123微觀市場現(xiàn)狀

區(qū)位分析地塊分析產(chǎn)品分析本體現(xiàn)狀項目區(qū)位分析本案緊臨高新區(qū)管委會，社會資源豐富，輻射性較強，商務價值高本案地處淄博高新區(qū)柳泉路與魯泰大道交匯處東北角，周邊遍布政務、金融資源。本案距離連接濟南與青島的青銀高速僅2.3公里。區(qū)域內(nèi)發(fā)達的道路及公交網(wǎng)絡，有效的拉近了本案同市中心和火車站的距離，區(qū)域輻射能力較強。高新區(qū)管委會老城核心淄博火車站遙墻國際機場本案本案本案本案1公里4.5公里7公里80公里老城核心淄博高新技術(shù)開發(fā)區(qū)青銀高速中潤大道聯(lián)通路柳泉路金晶大道新客運站淄博火車站濟南、北京方向青島方向魯泰大道西十路世紀路高新區(qū)管委會項目地塊分析項目所屬區(qū)域地處淄博高新區(qū)，輻射性較強地塊呈梯形，接近長方形，南北長156，東西寬127米，易于樓座布局。地塊內(nèi)場地平整，開發(fā)條件基本成熟，準備開槽動工。項目產(chǎn)品分析商務辦公公寓式住宅裙樓商業(yè)建設用地面積19800m2總建筑面積117819m2建筑密度34.95%容積率4.82建筑高度170.3米地上建筑面積寫字樓60842㎡商業(yè)19574㎡公寓15020㎡地下建筑面積地下車庫21736m2停車位518個匯金大廈經(jīng)濟指標項目由2棟24、36層高層塔樓和4至6層商業(yè)裙房組成，涵蓋商務辦公、商業(yè)、公寓式住宅、商務服務配套、地下車庫等以辦公產(chǎn)品為主的綜合體項目寫字樓產(chǎn)品分析劣勢簡要分析：1、單套面積較大，2、限于外觀結(jié)構(gòu)，不利于間隔3、寫字間承重柱較多，不利于利用優(yōu)勢簡要分析：1、外觀造型出眾2、觀景效果極佳3、八部電梯配備4、5A級標準5、商務配套齊全住宅產(chǎn)品分析戶型面積：A戶型（130㎡三室兩廳）、B戶型（90㎡兩室一廳）戶型評價：A戶型各功能空間齊備，帶空中庭院，雙陽臺設計，但是純北向戶型，通風采光效果較差

B戶型相對方正，但也存在無法通風的問題。寫字樓公寓式住宅商業(yè)++高新區(qū)中等規(guī)模的城市綜合體總體建筑面積117819㎡項目屬性認知淄博整體經(jīng)濟運行良好，有利于房地產(chǎn)快速發(fā)展宏觀市場微觀市場區(qū)域住宅市場逐步成熟，目前屬于空檔期商業(yè)市場仍屬于空白，無規(guī)模標志型商業(yè)配套寫字樓市場前景好，但目前供求基本平衡淄博綜合體不斷涌現(xiàn)，淄博綜合體時代到來本體北部核心區(qū)位，資源優(yōu)，配套較全，中型城市綜合體現(xiàn)狀總結(jié)目錄

contents12354目標確定現(xiàn)狀分析核心問題構(gòu)建營銷戰(zhàn)略分析營銷推廣策略核心問題構(gòu)建項目如何整合資源、精準定位，實現(xiàn)形象拔高和客戶認同？Q1各物業(yè)如何組合開發(fā)、合理運作，實現(xiàn)項目價值最大化？Q2寫字樓產(chǎn)品如何成功推售，并最終帶動其它產(chǎn)品的銷售？Q3目錄

contents12354目標確定現(xiàn)狀分析核心問題構(gòu)建營銷戰(zhàn)略分析營銷推廣策略綜合體發(fā)展模式研究形象定位客戶定位1234項目價值體系構(gòu)建價格建議5將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群?！鞘芯C合體體量大、兼容“寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)”多種功能于一體的復合型形態(tài)的建筑群體綜合體概念綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務場所的獨棟式綜合建筑體；另一種是經(jīng)濟形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟、專業(yè)和實用。城市綜合非常注重各建筑單體之間的聯(lián)系性,主要考慮各功能板塊的消費互動和可能產(chǎn)生的消費磨擦.綜合體表現(xiàn)形式綜合體與單功能物業(yè)比較綜合體基本特征比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復合性、適應性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風險較小較大總投資一般較大相對較小經(jīng)濟風險較大較小客戶來源具有自我寄生功能，部分來自于內(nèi)部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大模式1均衡發(fā)展的模式模式3以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式4以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式Complex=hotel+office+shopping+apartment+……

Complex=office(主)+apartment(次)+……HotelShoppingComplex=hotel(主)+apartment(次)+……OfficeShoppingComplex=shopping(主)+OfficeHotel……Shopping模式2以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式5以公寓為核心功能的發(fā)展模式Complex=apartment(主)+OfficeShopping……綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展五種模式綜合體發(fā)展模式綜合體發(fā)展的典型模式發(fā)展模式酒店核心模式商業(yè)核心模式公寓核心模式寫字樓核心模式均衡發(fā)展模式深圳，華潤中心日本，博多運河城廣州，中信廣場深圳，信興廣場香港，太古廣場深圳，星河國際上海，上海商城模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式模式五：以公寓為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通條件——主干道沿線/公交站點較大的規(guī)模——建筑面積20萬㎡以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐——已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來相關(guān)簇群地理位置——未來商務核心區(qū)地理位置——不遠離城市核心區(qū)交通可達性——主干道沿線客戶支持——商務客戶地理位置——城市核心區(qū)交通可達性/主干道沿線區(qū)域商業(yè)功能的缺乏，對商業(yè)需求旺盛，有一定的人流及商業(yè)氣氛地理位置——城市副中心交通可達性/主干道沿線符合城市發(fā)展規(guī)律城市發(fā)展帶動大量過渡性置業(yè)需求內(nèi)因強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群高水準規(guī)劃設計——各功能共融不互擾功能化體系——五星級酒店/甲級寫字樓/高檔/中高檔購物中心/頂級酒店式/服務式公寓專業(yè)的管理團隊——物業(yè)管理/經(jīng)營管理強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群/寫字樓大堂昭示性強功能化體系——寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善——商場、公寓強制性的視覺沖擊——超高層/建筑群定位差異化——通過提供頂級差異化服務而非直面競爭建立其核心地位功能化體系——五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設施——頂級商場明確定位——大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級/…獨具特色——建筑形式/業(yè)態(tài)/服務內(nèi)容/…功能化體系——商業(yè)為主導，其他功能為輔一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理定位差異化——通過符合客群得差異化，獨特鮮明的形象定位，規(guī)避區(qū)域競爭，引領(lǐng)市場獨具特色——建筑形態(tài)/外立面國際化、現(xiàn)代化功能化體系——公寓為主導，其他功能為輔專業(yè)的管理團隊——物業(yè)管理/經(jīng)營管理五種模式成功的內(nèi)外驅(qū)動因素總結(jié)綜合體發(fā)展模式對本案的啟示分期開發(fā)，以寫字樓帶動其它功能發(fā)展，相互促進，價值最大化！整合優(yōu)質(zhì)資源，構(gòu)建價值體系，拔高項目形象，打造淄博地標!概念營造資源整合開發(fā)策略以“城市之巔”的氣勢，營造項目的沖擊力！綜合體發(fā)展模式研究形象定位客戶定位1234項目價值體系構(gòu)建價格建議5整體開發(fā)價值的提升——核心：寫字樓的規(guī)劃及運作整體形象檔次的提升——核心：打造形象標桿產(chǎn)品現(xiàn)金流回收的保障——核心：住宅、底商等現(xiàn)金流產(chǎn)品保證寫字樓的長期繁榮——核心：開發(fā)模式，大客戶引入項目綜合體開發(fā)核心要素（KPI關(guān)鍵價值指標）綜合體發(fā)展模式借區(qū)域發(fā)展之力，成就寫字樓價值峰值區(qū)借助市場空檔期機會，把握入市時機賦予項目獨特鮮明形象，打造獨特競爭力，規(guī)避市場競爭風險規(guī)避市場競爭風險抓住市場機會挖掘區(qū)域價值基于市場基于競爭基于本體價值體系構(gòu)建模型本案符合城市綜合的體價值體系開發(fā)區(qū)核心地段，未來城市坐標項目價值體系城市地段指標配套資源指標多種物業(yè)組合、5A級商務配置居住指標城市發(fā)展城市配套內(nèi)部配套戶型指標建筑指標配套指標便利指標居住區(qū)逐步成熟中高新技術(shù)、產(chǎn)業(yè)集群配套日趨完善中自身可完善配套需求ArtDeco風格、超高層建筑大面積寫字間、中小戶型住宅交通便利建筑產(chǎn)品指標綜合體發(fā)展模式研究形象定位客戶定位1234項目價值體系構(gòu)建價格建議5城市的發(fā)展，項目的自身屬性——注定本項目必須成為城市北部，乃至淄博的地標性項目城市發(fā)展項目地處開發(fā)區(qū)核心區(qū)位，發(fā)展?jié)摿Υ蟪呓ㄖ?、現(xiàn)代綜合體、可塑性強富通置業(yè)需要一個高端形象的載體本項目將成為淄博人拓展城市想象空間的載體本項目將是代表淄博新生活、城市魅力的“城市標志”項目使命自身條件富通品牌城市之巔·財智匯聚城市之巔：寓意城市的高點，城市建筑品質(zhì)的高點，事業(yè)的高點；財智匯聚：能人志士在此聚集，寓意項目客戶層次高端，形象高端。以“巔”的氣勢，建造！以“匯聚”的開闊，接納！不僅是綜合體，還是城市升級的前沿陣地。項目形象定位綜合體發(fā)展模式研究形象定位客戶定位1234項目價值體系構(gòu)建價格建議5公司類型消費行為特征選擇物業(yè)類型A具有雄厚實力和發(fā)展歷史的大中型公司這類公司積蓄多年，實力雄厚，能承受得起高檔寫字樓不菲的售價或租金；而且，公司已在市場中樹立起良好的信譽和形象，選擇形象高檔的寫字樓是實力的見證。自建辦公樓業(yè)或高端寫字樓B發(fā)展中的中小型公司這類公司起步較晚，但正處于發(fā)展上升期，對自身形象建設較為在意，如有可能，他們愿意選擇形象良好、品質(zhì)高的寫字樓物業(yè)。中高端寫字樓物業(yè)C剛起步的小型公司起步未見，為求公司立足生存，限于財力，會選擇價廉實惠的中低檔物業(yè)。廉價寫字樓、住宅物業(yè)、店司一體D個人工作室或部門承包人對辦公面積要求不大，工作時間自由，有辦公、居住一體的需求。住宅物業(yè)、SOHO公寓、廉價寫字樓一般寫字樓客戶特征分析寫字樓客戶定位熟悉或認可目前所處辦公區(qū)域的中小型企業(yè)及從原有的工作室模式發(fā)展為公司模式散購客戶45%主要考慮因素為提升企業(yè)形象，擴大公司規(guī)模尋求高檔辦公場所，以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固定資產(chǎn)一舉兩得資金承受能力有限，注重性價比注重交通便捷程度投資客主要考慮因素長線持有，要求有穩(wěn)定的租金收益以增值為目的，選擇具有升值潛力的物業(yè)；需求面積較小，出租給中小型企業(yè)以獲利投資客戶20%寫字樓客戶購買需求定位寫字樓客戶定位主要考慮因素極為重視企業(yè)的形象，體現(xiàn)企業(yè)實力需要與自身行業(yè)、層次匹配受困原有寫字樓軟硬件設施不足成本控制及企業(yè)壯大角度，整層需求已在淄博發(fā)展多年，更換辦公場所的企業(yè)整購客戶（大型客戶）35%游離客戶：淄川、高青、博興、惠民等周邊區(qū)縣客戶約占5%核心客戶偶得客戶：投資客，專業(yè)投資公司、淄博本地商戶、生意者；省內(nèi)投資客戶（東營、濟南、青島）等約占20%住宅客戶定位核心客戶：金融類大型機構(gòu)企業(yè)，銀行、保險公司、證券公司、投資公司等約占50%重要客戶：高新區(qū)企業(yè)，如醫(yī)藥、化工產(chǎn)業(yè)、新材料等相關(guān)單位約占25%寫字樓客戶來源定位核心客戶：高新區(qū)客戶約65%重要客戶：市內(nèi)客戶約20%游離客戶：外來投資者約5%核心客戶偶得客戶：其它區(qū)縣客戶約10%住宅客戶定位本項目住宅部分客戶，主要以高新區(qū)客戶為主，他們多為首次置業(yè)、價格承受力弱，看重項目距離工作地點近、性價比商業(yè)客戶定位商鋪僅有三套，單套面積在1000㎡以上，目標租售客戶主要面向大型商場，銀行等機構(gòu)。綜合體發(fā)展模式研究形象定位客戶定位1234項目價值體系構(gòu)建價格建議5租金倒推法所得結(jié)果，結(jié)合本項目商務氛圍及初期開發(fā)運營情況，考慮到區(qū)域客戶的心理承受預期，預計寫字樓部分目前銷售均價為6500元/㎡。目前租金：目前淄博寫字樓最高租金為1.2元/天/㎡，因為項目還未入市，暫不考慮其它因素，按照市場上寫字樓最高租金1.2元/天/㎡，進行價格倒推成本收回時間：15年項目均價=1.2*365*15=6570元/㎡租金倒推法：價格建議寫字樓預計價格測算價格建議市場比較定價參考項目權(quán)重

盛世名苑(均價5500)華瑞尚品(均價6000)麗水景園(均價5500)擬合程度

評分

擬合程度

評分擬合程度

評分地理位置16%115%0.184110%0.176103%0.1648道路交通14%102%0.142898%0.1372100%0.14周邊配套12%98%0.117695%0.11493%0.1116外部環(huán)境8%90%0.07290%0.072100%0.08項目規(guī)劃9%98%0.088295%0.085590%0.081建筑類型11%105%0.1155102%0.1122100%0.11戶型設計14%110%0.154105%0.14798%0.1372開發(fā)商品牌9%98%0.088293%0.083795%0.0855營銷推廣7%100%0.0795%0.065595%0.0655合計100%1.03230.99310.9756市場比較價格計算：(5000+4450+4300)/(1.0323+0.9931+0.9756)＝5664.8元/㎡預計項目住宅部分目前均價為5700元/㎡，具體價格根據(jù)市場情況進行調(diào)節(jié)。住宅預計價格測算租金：項目周邊沿街商鋪租金在0.7—1.3元/天/㎡，取平均租金1元/天/㎡年收益率：按照8%計算項目均價=1*365/8%=4562.5元/㎡收益還原法：價格建議商鋪預計價格測算按照通常規(guī)律，住宅與商業(yè)價格比為1:2，則項目均價=5700*2=11400元/㎡規(guī)律測算法：規(guī)律測算法40%4560收益還原法60%2737.5最終均價7297.5最終得出項目商業(yè)部分均價為7300元/㎡。此價格為當前時點價格，到開盤銷售時，應根據(jù)商業(yè)招商情況和市場情況進行調(diào)整。目錄

contents12354目標確定現(xiàn)狀分析核心問題構(gòu)建營銷戰(zhàn)略分析營銷推廣策略項目推售策略研究12營銷推廣策略及執(zhí)行推廣表現(xiàn)3明星業(yè)務

高

高明星STAR現(xiàn)金牛CASHCOW問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣寫字樓住宅商業(yè)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲚^為成熟，但產(chǎn)品面積較大，出于打造項目形象的考慮，拿出部分產(chǎn)品（進行大客戶引入）與住宅同期入市，后期待形象及銷售條件成熟后，方可成為明星產(chǎn)品，創(chuàng)造高利潤。區(qū)域周邊商業(yè)市場尚不成熟，建議引進高端商業(yè)，提升商業(yè)價值，招商之后銷售，以獲取高利潤。區(qū)域住宅市場逐步成熟，且有市場空檔期機會，相對容易消化，建議首先亮相市場，作為現(xiàn)金牛產(chǎn)品，實現(xiàn)資金快速回收。市場增長率物業(yè)推售順序研究產(chǎn)品之贏利能力組合選擇根據(jù)綜合體發(fā)展模式確定階段運作策略階段起步期發(fā)展期成熟期時間2011年5月－11月2011年12月－6月2012年7月－12月分期開發(fā)運作，入市物業(yè)類型

寫字樓部分產(chǎn)品入市住宅產(chǎn)品整體亮相商業(yè)招商啟動

住宅產(chǎn)品熱銷商業(yè)形象宣傳寫字樓價格試水

寫字樓整體入市熱銷商業(yè)入市熱銷住宅清盤運作策略

個性鮮明的整體形象定位，主打?qū)懽謽钱a(chǎn)品，提早亮相占領(lǐng)市場空檔期寫字樓大客戶引入，散客蓄客，但不做銷售商業(yè)啟動招商，聯(lián)手高端品牌，提升項目品質(zhì)

住宅產(chǎn)品高速營銷商業(yè)運作，進駐廠家和企業(yè)宣傳寫字樓高價放風，為散售做準備，做實質(zhì)蓄客，散客組合

寫字樓借助完善配套，拔高形象整體推出，實現(xiàn)利潤最大化商業(yè)代租銷售住宅清盤銷售分期運作：分期開發(fā)，分期入市；以規(guī)避過大開發(fā)資金投入及降低資金成本；在起步期運作難以充分實現(xiàn)物業(yè)價值，項目亦難以實現(xiàn)銷售，物業(yè)價值在成熟期可以最大實現(xiàn)；項目開發(fā)及運作戰(zhàn)略561091187121234567891020112012項目亮相住宅開盤寫字樓開盤時間項目導入期住宅蓄客期住宅強銷期寫字樓蓄客期寫字樓大客戶行動住宅尾盤期

寫字樓產(chǎn)品力呈現(xiàn)

寫字樓形象為主、住宅產(chǎn)品力為輔進行宣傳區(qū)域價值展現(xiàn)項目綜合體形象導入說明：具體營銷節(jié)點需要根據(jù)工程節(jié)點確定售樓處啟用1112商業(yè)招商期寫字樓強銷期營銷節(jié)奏商業(yè)開盤項目推售策略研究12營銷推廣策略及執(zhí)行

總體營銷策略營銷策略分解銷售執(zhí)行項目營銷推廣策略推廣表現(xiàn)3將項目高度拔升到時代發(fā)展與城市建筑標志的軌道上，塑造城市高端商務綜合體形象，以寫字樓營銷為主，帶動其它產(chǎn)品銷售。項目總體營銷策略一期策略分解第1大戰(zhàn)役：地位提升第2大戰(zhàn)役：價值營造第3大戰(zhàn)役：極致營銷營銷策略分解三大戰(zhàn)役占領(lǐng)市場CBD咽喉·掌控城市未來一條柳泉路，串聯(lián)淄博的過去、現(xiàn)在與未來地位提升三個一工程，將柳泉路推向淄博的戰(zhàn)略要地一系列話題性論壇一系列新聞造勢一個資源平臺打造以柳泉路地位提升項目地位；以高端商務綜合體形象提升項目地位邀請專家、學者和地產(chǎn)商共同參與，組織柳泉路戰(zhàn)略地位熱烈討論。由片區(qū)價值的提升帶動項目價值的提升。大話地產(chǎn)之柳泉路時代——淄博的重形象大道，財富大道地位提升活動舉例——概念強化：一連串新聞事件的報道延續(xù)前期論壇的討論，以軟文形式對柳泉路結(jié)合項目進行報道（網(wǎng)絡、報紙軟文），將柳泉路的形象高度提升至淄博的經(jīng)濟的戰(zhàn)略發(fā)展地位，同時樹立項目的淄博商務領(lǐng)袖的地位。柳泉路，匯聚淄博人民眼光，引領(lǐng)淄博脈向匯金大廈，淄博商務辦公標桿，引領(lǐng)國際商務潮流淄博的長安街地位提升話題報道舉例邀請專家、學者和地產(chǎn)商共同參與，組織城市綜合體價值，對于城市的意義等相關(guān)討論。由綜合體價值帶動項目價值的提升。大話地產(chǎn)之綜合體價值論壇——城市綜合體”城市復興的必由之路地位提升活動舉例提供會議平臺、承辦各類城市交流活動以政府相關(guān)外貿(mào)機構(gòu)、開發(fā)區(qū)建立合作關(guān)系，由本案冠名贊助各類團隊考察交流的活動。以此擴大項目在淄博政界、商界中的影響力，同時借助政府機構(gòu)及商會對項目進行推廣。影響力塑造——政府資源的利用地位提升與政府聯(lián)合炒作區(qū)域價值！讓政府成為我們最好的銷售員、傳播員！與高新區(qū)政府聯(lián)合舉行片區(qū)商務價值討論會等活動。以此擴大項目所在片區(qū)區(qū)域價值，并借勢拔高項目價值，同時讓招商局等機構(gòu)對來淄投資公司進行項目宣傳推廣。影響力塑造——政府資源的利用地位提升綠色生態(tài)辦公區(qū)是運用生態(tài)學原理、環(huán)境學原理和建筑學原理，遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，合理設計、規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換、從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染且能實現(xiàn)一定程度自給的新型辦公方式。因為綠色生態(tài)理念打破了常規(guī)寫字樓的封閉空間，灌輸了一種健康環(huán)保的概念融入于產(chǎn)品中，所以它成為新興甲級寫字樓的發(fā)展方向。EOD理念下的寫字樓正是這個時代發(fā)展的潮流它更生態(tài)、更智能、更人性化、更健康、更有生命力價值營造現(xiàn)場生態(tài)概念的植入和包裝的國際感體驗營造趨勢一：調(diào)動一切技術(shù)構(gòu)造手段，達到能耗低，減少污染并可持續(xù)發(fā)展的目標

趨勢二：深入研究室內(nèi)熱工環(huán)境（光、聲、熱、氣流等）和人體工程學的基礎上（人體對環(huán)境生理、心理的反映），創(chuàng)造健康舒適而高效的室內(nèi)辦公環(huán)境關(guān)鍵詞——

低能耗、低污染、可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵詞——

健康舒適、高效1.局布生態(tài)節(jié)能2.智能呼吸式雙層幕墻3.高效保溫隔熱玻璃及遮陽調(diào)光裝置4.空氣熱壓原理下的自然通風系統(tǒng)5.單元式外墻預冷預熱及通風換氣裝置6.水源熱泵及地源熱泵技術(shù)7.混凝土樓板制冷供暖（水冷及風冷）技術(shù)8.太陽能光伏發(fā)電以及電能高效存儲利用系統(tǒng)相關(guān)技術(shù)價值營造生態(tài)智能型寫字樓發(fā)展2大趨勢，8大技術(shù)

呼吸式玻璃幕墻優(yōu)點利用自然光實現(xiàn)照明減少空調(diào)的使用通過開啟窗實現(xiàn)自然通風通過遮陽百葉防止日曬室內(nèi)無眩光立面安裝了綠遮陽板，不但可以遮擋陽光，還可以以其上部把光線發(fā)射到靠窗的傾斜天花板然后再反射到室內(nèi)，從而使室內(nèi)有充足而柔和的陽光。在雙層的low-e玻璃增加了第三層玻璃，使用后的冷氣被收集到玻璃之間，如果室外是31度，立面玻璃和內(nèi)層玻璃之間的溫度僅為26度，起到良好的緩沖作用，這樣一來我內(nèi)的人們即使靠近玻璃也不覺得熱利益：比常規(guī)幕墻采暖節(jié)能40%-50%，制冷節(jié)能40%-60%。（老長沙人說現(xiàn)在的長沙只有夏季和冬季?？梢娍照{(diào)的使用程度之高）裝機容量（空調(diào)系統(tǒng)）下降了20％－30％價值營造產(chǎn)品提升——雙層呼吸式玻璃幕墻房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，寫字樓的高度也在逐漸上升，與此同時，電梯的配置也得到了開發(fā)商的愈加重視，寫字樓的電梯成為寫字樓的重要“封面”，成為客戶關(guān)心的要素。寫字樓電梯速度在迅速提升，一般地說，按速度來分，電梯大致可以分為以下幾類：1）低速電梯：常指運行速度低于1.00m／秒的電梯；2）中速電梯：常指運行速度在1.00~2.00m／秒的電梯；3）高速電梯：常指運行速度大于2.00m／秒的電梯；4）超高速電速：運行速度超過5.00m／秒的電梯。

鑒于本案樓體高度較高，建議采用品牌高速電梯：3.00—4.00m／秒價值營造產(chǎn)品提升——高速電梯建議大堂沿襲生態(tài)概念的方向進一步打造：多情景的綠化布景，打造一個綠色通道。大堂高度建議：9m轉(zhuǎn)門:感應旋轉(zhuǎn)價值營造產(chǎn)品提升——豪華大堂導示體系雙語化國際化營造——形象國際化價值營造廣場：樹立各種組織的旗幟，體現(xiàn)項目的全球多元概念。大堂：設各主要城市時區(qū)時鐘價值營造門童接待享譽世界的服務品牌：印度門童價值營造折頁、海報等中英文雙語制作，中文為主，英文為輔國際化營造——物料國際化價值營造過去·夢想（寫字樓的發(fā)展歷史）現(xiàn)在·商務（國際辦公流行趨勢）未來·匯金大廈（匯金大廈，來自未來的商務領(lǐng)袖）第一篇第二篇第三篇除常規(guī)物料外，主題樓書成為展現(xiàn)項目價值的重要載體。價值營造國際化營造——雙語樓書國際知名物業(yè)管理或物業(yè)顧問服務：服務領(lǐng)袖，只為領(lǐng)袖服務聘請國際知名的物業(yè)管理公司作為項目的物業(yè)管理顧問。同期舉行盛大的簽約儀式，在淄博制造轟動效應?？蓞⒖嘉锕芄荆捍鞯铝盒?、英國SAVILLS（第一太平戴維斯）、世邦魏理仕、仲量聯(lián)行、高力國際等。價值營造國際化營造——攜手知名物管公司CJW爵士會所CJW在上海是家知名品牌，店名取自“雪茄，爵士樂、葡萄酒”三個詞的英文首字母。在北京也有連鎖。就像店名所寫的那樣，CJW專注于雪茄、爵士樂和葡萄酒。店內(nèi)高雅的環(huán)境受到了眾人的一致青睞，無數(shù)的公司活動、時尚發(fā)布會和私人聚會都在這里舉辦。國際級CLUB——寫字樓引進淄博頂級的CLUB，引進國際高端品牌經(jīng)營。價值營造國際化營造——引進國際級CLUB形象體系：柳泉路旁/CBD咽喉/引領(lǐng)城市未來生態(tài)體系：呼吸式玻璃幕墻/空中花園/公共空間皆綠化智能體系：國際5A級智能系統(tǒng)建筑體系：綜合體/高度/國際標準層高/豪華公共裝修配套體系：行政中心公共服務/完善商業(yè)配套服務體系：五星級物業(yè)服務/立面定期清潔/針對企業(yè)性質(zhì)的定制服務六大體系，締造淄博商務領(lǐng)袖區(qū)域、建筑、資源、服務、國際概念……價值營造推廣渠道活動線媒體線運動線行業(yè)線1、論壇

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