摘要房地產(chǎn)金融是國內(nèi)金融的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)之一。近些年來，雖然國內(nèi)外學(xué)者對此進(jìn)行了大量的研究。但是，我國的房地產(chǎn)金融仍不算太成熟，離發(fā)達(dá)國家仍存在一定差距。它對于快速健康穩(wěn)定發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)有決定性的推動作用，但是仍有不少的金融結(jié)構(gòu)問題，需要繼續(xù)改善，從而保持金融穩(wěn)定，推動房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃的發(fā)展。所以，我們?nèi)孕鑿母鱾€角度鉆研分析。特別是，從房地產(chǎn)金融發(fā)展的角度來看，還有許多問題值得研究與分析。本文詳細(xì)闡述了房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵及其相關(guān)基本理念，認(rèn)識了近年來廣州發(fā)展房地產(chǎn)金融的優(yōu)劣勢，認(rèn)識了當(dāng)前廣州房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀和重要性，對影響其發(fā)展的問題有了一些個人的建議，并預(yù)測了它發(fā)展的趨勢。主要創(chuàng)新體現(xiàn)在圍繞廣州發(fā)展房地產(chǎn)金融的優(yōu)劣勢做了相應(yīng)分析，剖析了它發(fā)展的現(xiàn)狀，討論了它發(fā)展的重要性，對它發(fā)展中尚未解決的問題提出了個人的看法。本文系運(yùn)用從淺到深的方法進(jìn)行的專題分析。全文共分4個部分：首先，論述了房地產(chǎn)金融的內(nèi)涵及其類型與模式。其次，從房地產(chǎn)金融發(fā)展角度，對廣州房地產(chǎn)金融的現(xiàn)狀進(jìn)行了橫向和縱向的比較分析。然后，對廣州房地產(chǎn)金融發(fā)展提出了一些問題。最后，對廣州房地產(chǎn)金融的發(fā)展進(jìn)行展望、分析，并對提出的問題提出建議。關(guān)鍵詞：廣州市房地產(chǎn)金融金融創(chuàng)新金融支持ABSTRACTRealestatefinancingisoneofthemaindirectionsofChina'sfinancialactivities.However,wearenotdevelopedenoughinthefieldofrealestatefinancingandtherearestillsomegapsinthisarea.Althoughitplaysanimportantroleintheacceleration,reconnaissanceandstabledevelopmentofthepropertyindustryinChina,therearestillmanyproblemsineconomicstructures.Moreimprovementsarenecessarytomaintaineconomicstabilityandprogressinthesustaineddevelopmentoftheindustry.Therefore,wemustcontinuetostudyandanalyzeallaspects.Thisisanareaworthstudyingandanalyzing,especiallyfromtheperspectiveofrealestatefinancing.ThispaperdiscussestheimportanceofRealestatefinancingandrelatedbasicconcepts,analyzesthefutureDevelopmentofGuangzhouRealestateinrecentyears,GuangzhouAnalysisoftheFinancialDevelopmentofRealEstatetalkedabouttheimportanceofRealestatefinanceDevelopment,inordertoborrowunderthecurrentsituationoftheDevelopmentofRealestate,problemsrelatedtoRealestatefinancingputforwardpersonalopinionsandforecasts.ThemostimportantinnovationistoanalyzethestrengthandweaknessofGuangzhourealestatefinancing,analyzeitscurrentsituation,studyitsimportancetodevelopment,andpersonalviewsonthemostimportantdevelopmentissues.Thisisageneralthematicanalysis,dividedintofourparts:first,therelationshipbetweenthearticleandthethemeishorizontalandvertical.SomepeoplequestionthedevelopmentofrealestatefinanceinGuangzhou.AnalysisandsuggestionsonthedevelopmenttrendofrealestatefinanceinGuangzhou.Keywords:GuangzhouRealestatefinancialFinancialinnovationFinancialsupport目錄TOC\o"1-3"\h\u一、引言 6（一）研究背景與意義 6（二）文獻(xiàn)綜述 6二、房地產(chǎn)金融的理論基礎(chǔ) 7（一）房地產(chǎn)金融的概念 7（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn) 8三、廣州市房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀分析 9（一）廣州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析 9（二）廣州市房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀分析 9（三）廣州市房地產(chǎn)金融與深圳市房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀對比 11四、廣州市房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題 13（一）房地產(chǎn)融資渠道狹窄 13（二）項(xiàng)目融資以間接融資為主，融資成本高 14（三）房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制不完善 14（四）房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足 15五、廣州市房地產(chǎn)金融發(fā)展策略建議 15（一）拓寬融資渠道，促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)多元化 15（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融企業(yè)的合作，發(fā)展供應(yīng)鏈金融 15（三）加強(qiáng)政策的調(diào)控和引導(dǎo)，完善房地產(chǎn)金融市場 16（四）鼓勵創(chuàng)新房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品 16六、總結(jié) 17參考文獻(xiàn) 17致謝 19

廣州市房地產(chǎn)金融發(fā)展策略分析一、引言（一）研究背景與意義在人們?nèi)粘Ｉ钪?，房地產(chǎn)金融的地位與其作用越發(fā)重要，這是推動經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的主要戰(zhàn)略驅(qū)動力之一。通過深入分析房地產(chǎn)金融的意義和功能，以及分析廣州房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，為廣州房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供了一系列的建議，并對房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢和現(xiàn)狀進(jìn)行系統(tǒng)的研究分析。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，特別是市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步推進(jìn)，使我國的房地產(chǎn)金融逐步得到健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融的持續(xù)健康發(fā)展將有助于募集資金，使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；也有助于推動金融業(yè)蓬勃發(fā)展；同時有助于推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；還有助于推動金融市場可持續(xù)發(fā)展。廣州市是廣東的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，同時也是中國南部的樞紐和對外貿(mào)易的重要港口。近幾十年以來，在廣州快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時，房地產(chǎn)業(yè)也在蓬勃發(fā)展。而且，房地產(chǎn)投資和開發(fā)的經(jīng)濟(jì)收益相對較高，并且在市場動力機(jī)制的驅(qū)動下，房地產(chǎn)金融的發(fā)展非常迅速。在對近年來對廣州市房地產(chǎn)金融探究的基礎(chǔ)上，剖析了當(dāng)前廣州市發(fā)展周期的基本特點(diǎn)和房地產(chǎn)金融活動的發(fā)展趨勢，并對金融市場目前的相關(guān)分析與對比進(jìn)行了全面評估，提出了促進(jìn)其發(fā)展的建議。切實(shí)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的可持續(xù)創(chuàng)新。（二）文獻(xiàn)綜述葉肖明（2019）通過了討論控制和預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策，認(rèn)識了唯有降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，才能促使其健康發(fā)展的結(jié)論。何妮娜（2019）通過了基于西咸新區(qū)房地產(chǎn)金融發(fā)展的城市群時代房地產(chǎn)金融長效機(jī)制建設(shè)路徑探析，得出了在新階段需要預(yù)防和抑制房地產(chǎn)金融杠桿，切實(shí)防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的結(jié)論。鄒尚勇（2019）通過了對房地產(chǎn)金融的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險及防范探究，得出了如何預(yù)防和控制風(fēng)險,以及預(yù)防房地產(chǎn)泡沫對房地產(chǎn)金融公司有關(guān)鍵作用的結(jié)論。黃朝輝（2019）通過了當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中存在的問題進(jìn)行分析，得出了房地產(chǎn)金融必須轉(zhuǎn)變方式以及發(fā)展方向的結(jié)論。楊智彬（2019）通過了分析房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的作用和存在的問題，得出了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展必須采用創(chuàng)新的發(fā)展路徑的結(jié)論。何清成（2019）通過了對當(dāng)前中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新領(lǐng)域存在的問題的深入討論，得出了房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新可以提高中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體水平的結(jié)論。王鳳芝（2018）通過了對房地產(chǎn)融資及個人債務(wù)風(fēng)險的調(diào)查，得出了房地產(chǎn)企業(yè)總體承受的資金壓力較大,而且融資渠道繼續(xù)縮窄的結(jié)論。白鶴祥（2018）通過討論了房地產(chǎn)金融的發(fā)展，得出了必須支持和推動金融市場良性循環(huán)的結(jié)論。聶海霞（2018）通過了關(guān)于對中國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的深入探討，得到了房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展可以促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的結(jié)論。李志鋒（2015）通過了對房地產(chǎn)金融的理論研究，得到了房地產(chǎn)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，其包含金融、經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)許多基本要素的結(jié)論。以上的著作，為我們提供了了解認(rèn)識房地產(chǎn)金融發(fā)展的便利。但是，對于廣州房地產(chǎn)金融存在的問題尚未得到徹底的分析。本文通過分析廣州房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀，深入剖析廣州房地產(chǎn)金融存在的問題，并提出一系列的建議解決了不足。二、房地產(chǎn)金融的理論基礎(chǔ)（一）房地產(chǎn)金融的概念房地產(chǎn)金融是通過貨幣和信貸渠道進(jìn)行的一系列金融交易，包括融資和相關(guān)服務(wù)。房地產(chǎn)金融最早始于羅馬帝國時期，當(dāng)時用于房地產(chǎn)貸款的工具要求貸款人持有房地產(chǎn)的法定所有權(quán)，并且在借款方履行了貸款協(xié)議中的義務(wù)后，貸款方將房地產(chǎn)所有權(quán)返還給原始所有人。其中，美國的經(jīng)濟(jì)學(xué)家特瑞斯認(rèn)為，房地產(chǎn)金融研究的對象和范圍是房地產(chǎn)開發(fā)或購買而轉(zhuǎn)移資金和信貸的金融機(jī)構(gòu)、市場和金融工具。由于經(jīng)濟(jì)體制改革的深化，特別是市場經(jīng)濟(jì)的改革發(fā)展，我國的房地產(chǎn)金融也在不斷發(fā)展。它的基本任務(wù)是通過有效綜合利用各種房地產(chǎn)金融對象和金融方法，推動房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營購買，促進(jìn)房地產(chǎn)金融活動的正常開展和進(jìn)行。房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)包括三個方面：房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險以及房地產(chǎn)證券，比如住房儲蓄的辦理、抵押貸款的申請和辦理、個人住房抵押貸貸款、房地產(chǎn)抵押貸款與住房抵押貸款資金的合理清算、從事房地產(chǎn)投資以及代理房地產(chǎn)有價證券的發(fā)行和有價證券交易等各種金融業(yè)務(wù)。在市場發(fā)展的提升，與房地產(chǎn)金融有關(guān)的許多業(yè)務(wù)也在不斷地被創(chuàng)造出來。房地產(chǎn)的金融可分為兩種類型：按房地產(chǎn)融資渠道，是直接金融與間接金融；按金融服務(wù)的形式，是地產(chǎn)金融與房產(chǎn)金融；按業(yè)務(wù)性質(zhì)，是政策性金融與商業(yè)性金融。（二）房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間有著密切關(guān)系，這種關(guān)系是可以相互依靠、相輔相成的。房地產(chǎn)金融結(jié)合了房地產(chǎn)的屬性，因此具有了區(qū)別于一般金融業(yè)務(wù)的特征。首先，房地產(chǎn)金融的融資期限長；其次，房地產(chǎn)金融的資金數(shù)額大；最后，房地產(chǎn)金融具有風(fēng)險性。融資期限長房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)涉及一系列復(fù)雜且耗時長的過程，需經(jīng)過取得土地去進(jìn)行開發(fā)，再進(jìn)行開工建設(shè)、完工驗(yàn)收、房屋銷售等。特別是，房地產(chǎn)開發(fā)需要兩年、三年，甚至需要幾年的時間。在流通領(lǐng)域，成品房銷售因其價值大，購房者缺乏一次性付清全部的房款的能力，通常使用分期支付方式購房；假如使用出租房屋的方式收回資金，則會形成更長的資金回收周期。所以，房地產(chǎn)資金的投入到產(chǎn)出運(yùn)用，全部收回需要幾年到十幾年，甚至幾十年。資金數(shù)額大在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作需要大量資金去支付設(shè)計、人工、材料、稅費(fèi)、管理等一系列活動。此外，與其他許多商品相比，房地產(chǎn)價值很高，而且房屋價值通常也在幾十萬之間，甚至上千萬。所以說，房地產(chǎn)房的金融活動都需要有金融機(jī)構(gòu)和穩(wěn)定充足的信貸資金來參與。具有風(fēng)險性在房地產(chǎn)金融高收益的誘惑下，吸引了大批的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)金融市場。由于許多公司融資管道都是銀行貸款，銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險的各個方面都負(fù)有直接或間接的責(zé)任，而且融通方式基本是中長期融資。另外，一旦房地產(chǎn)市場中某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，導(dǎo)致難以回收資金，則會引發(fā)一系列的房地產(chǎn)金融風(fēng)險。廣州市房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀分析（一）廣州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析從表1可看出，一方面商品房施工面積和銷售面積每年都在快速上升，另一方面2015年商品房平均銷售價格在近幾年中價格最低。但是，從2016年開始，商品房的銷售價格開始迅速上漲。截止2018年，商品房的銷售價格與前幾年相比增長了四分之一。表1廣州房地產(chǎn)商品房情況年份商品房施工面積（萬平方米）商品房銷售面積（萬平方米）商品房平均銷售價格（元/平方米）2014年9369.931540.02157192015年9345.571653.07146122016年10061.921949.116383.612017年10658.491757.7517633.422018年11365.541853.6219857.62（二）廣州市房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀分析信貸規(guī)模取決于經(jīng)濟(jì)規(guī)模，信貸增長與經(jīng)濟(jì)增長密切相關(guān)。廣州市的地區(qū)生產(chǎn)總值近年來出現(xiàn)連續(xù)上漲，從2014年的16896.62億元增加到2018年的22859.35億元，2018年較2014年增長了35%，說明廣州市經(jīng)濟(jì)水平得到大幅度的提升。伴隨著持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)水平，廣州市房地產(chǎn)金融也在逐年增長。2014年至2018年，廣州市的固定資產(chǎn)總投資額持續(xù)增長，從2014年的4889.50億元到2018年的5938.40億元，同比增長21.5%。同時廣州市的金融機(jī)構(gòu)貸款余額也從2014年的24231.71億元到2018年的40749.32億元，有了顯著增加。表2固定資產(chǎn)總投資額與房地產(chǎn)開發(fā)投資總額比重固定資產(chǎn)總投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元）占比重（%）20144889.501816.1537.1420155405.952137.5939.5420165703.592540.8544.5420175919.832702.8945.6520185938.402701.9345.50資料來源：廣州市統(tǒng)計局如表2所示，2014年至2018年的廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額由1816.15億元增加至2701.93億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占固定資產(chǎn)總投資額的比重從37.14%上升到45.50%，逐年遞增趨勢明顯。由此可以得出，房地產(chǎn)金融的發(fā)展推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。但在廣州市固定資產(chǎn)投資交易中，房地產(chǎn)金融投資存在著以下的發(fā)展特點(diǎn)。1、金融投入總量增長、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。就目前的形式而言的話，住房的潛在購買力已經(jīng)顯而易見，財政支助從發(fā)展貸款轉(zhuǎn)向個人抵押貸款。隨著國家住房系統(tǒng)改革的加速和居民購買力的提高，商業(yè)住房購買個性化的趨勢繼續(xù)增長，個人購買商業(yè)住房的動機(jī)從住宅需求轉(zhuǎn)向投資。據(jù)統(tǒng)計，2014年，廣州市商業(yè)住房的銷售面積為4.34億平方米，比前一年增加了7.1%。個人購買的商業(yè)房屋占該省商業(yè)房屋銷售量的92.7%。在這方面，在國家信貸政策的指導(dǎo)下，銀行轉(zhuǎn)賬集中于個人抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣化，私人資本已成為主要投資主體。2、激烈競爭加劇大規(guī)模持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目的資本鏈風(fēng)險。在資金不足和資金不足的情況下，為了繼續(xù)保持低成本和規(guī)模經(jīng)濟(jì)，公司在其商業(yè)戰(zhàn)略中采用了相關(guān)策略。按照“分階段發(fā)展和持續(xù)發(fā)展”的原則，連續(xù)和迅速促進(jìn)項(xiàng)目開發(fā)和工程建設(shè)的模式。這一方法的實(shí)際應(yīng)用中最大的問題是難以轉(zhuǎn)換營銷策略，而且很容易出現(xiàn)隱形問題。最后階段的項(xiàng)目和其他房地產(chǎn)開發(fā)商的第一階段項(xiàng)目同時可在市場上買到，因此很難銷售。增加相關(guān)人員的惡意貸款，如周轉(zhuǎn)貸款、一再抵押和虛假抵押，都危及信貸資金的安全。目前，社會信貸環(huán)境不好，企業(yè)信用意識普遍很低。三角債務(wù)和企業(yè)可再生債務(wù)是司空見慣的現(xiàn)象。房地產(chǎn)促銷公司沒有足夠的資金、資金轉(zhuǎn)移和拖欠銀行貸款。此外，一些公司還采取各種措施惡意借貸和欺詐銀行貸款，這也是銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險急劇增加的主要原因之一。（三）廣州市房地產(chǎn)金融與深圳市房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀對比廣州市和深圳市都是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的一線城市，兩個城市在房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程中有相似性和差異性，但總體來說深圳市在某些方面更值得廣州市借鑒。表32016年6月末兩地的金融機(jī)構(gòu)存貸比較單位：億元機(jī)構(gòu)類型中外資金融機(jī)構(gòu)國有商業(yè)銀行股份制商業(yè)銀行城市商業(yè)銀行農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)外資銀行廣州66.465.584.658.867.8198.7深圳90.677.286.162.374.3198.5資料來源：中國人民銀行廣州分行、中國人民銀行深圳分行如表3所示，以2016年6月底廣州與深圳的金融機(jī)構(gòu)存貸比較為例，對房地產(chǎn)金融的資金環(huán)境進(jìn)行分析。就各類機(jī)構(gòu)而言，深圳商業(yè)銀行的房地產(chǎn)存款與貸款對股票的比率達(dá)到83.1%，高于77%的跟蹤水平。廣州商業(yè)銀行和深圳商業(yè)銀行的房地產(chǎn)存款與貸款比率也接近80%?？傮w而言，廣州和深圳金融機(jī)構(gòu)的貸款比率在上半年有所上升，深圳金融機(jī)構(gòu)的貸款比率大大高于廣州。圖12014-2018年兩地的金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額比較圖22014-2018年兩地的金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額比較如圖1、2所示，2018年深圳市金融機(jī)構(gòu)的本外幣存貸款余額分別為72550.36億元與52539.79億元，而廣州市金融機(jī)構(gòu)的本外幣存貸款余額分別為54788.09億元與40749.32億元。由于深圳市每年的存貸款余額都遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于廣州市，表明深圳市金融機(jī)構(gòu)積極把存貸款余額進(jìn)行轉(zhuǎn)化發(fā)展，提高資金的利用效率。同時市場監(jiān)管方面也較完善，金融機(jī)構(gòu)可以投入更多的資金完善房地產(chǎn)金融市場，進(jìn)而推動房地產(chǎn)金融的發(fā)展。因此，深圳市房地產(chǎn)金融發(fā)展值得廣州市借鑒。目前，深圳市的房地產(chǎn)金融的融資模式主要是供應(yīng)鏈房地產(chǎn)金融，也可以說是核心公司為中心的金融體系。以深圳市萬科的ABS產(chǎn)品為例，債務(wù)人是萬科，其供應(yīng)鏈的基本資金是供供應(yīng)商對個項(xiàng)目企業(yè)的應(yīng)收賬款債券及其附屬擔(dān)保權(quán)益。而且有利于趁早收回供應(yīng)商的應(yīng)收賬款債券，同時減輕融資的成本，回籠資金。這種模式不僅不會增加萬科的資產(chǎn)負(fù)債率，而且有助于強(qiáng)化供應(yīng)商的應(yīng)收賬款管理，提高流動性，改善公司的現(xiàn)金流。對比深圳市的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融來說，因?yàn)閺V州市的房地產(chǎn)金融基本都是間接融資，融資成本較高，融資渠道比較狹窄。而深圳市已有金融企業(yè)合作，大力發(fā)展供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化的局面產(chǎn)生。所以說，廣州市的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資仍存在著不足，深圳值得廣州借鑒。此外，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)，廣州人口大幅度持續(xù)增加。廣州的房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺乏價格波動彈性，房屋價格急劇上漲，許多投資者開始進(jìn)行投機(jī)——“炒房”。同時房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大了信貸規(guī)模，促使許多投資資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)，廣州房價又被哄抬了。而且價格上漲帶來的利潤誘惑又再次促使更多資本進(jìn)入房地產(chǎn)金融行業(yè)，使之逐漸形成了惡性循環(huán)。另外，由于廣州“炒房”的投機(jī)行為的增加、住房金融產(chǎn)品的缺少，使中長期投資者減少，從而導(dǎo)致缺乏中長期投資者的房地產(chǎn)金融市場面臨高風(fēng)險?？煽闯觯瑥V州市房地產(chǎn)資本市場結(jié)構(gòu)的失衡和監(jiān)管機(jī)制的缺失和房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新不足。所以說，深圳值得廣州借鑒?？偠灾瑥V州的房地產(chǎn)金融仍存在房地產(chǎn)融資渠道狹窄、項(xiàng)目融資成本高、金融市場的監(jiān)管與調(diào)控機(jī)制不完善、住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足等金融問題尚未解決。而且由于房地產(chǎn)金融中介機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)公司提供的融資產(chǎn)品很少，金融機(jī)構(gòu)管理風(fēng)險高，房地產(chǎn)投資缺乏穩(wěn)定的資金來源。總體而言，廣州各政府部門與房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)共同努力合作，進(jìn)一步促進(jìn)廣州房地產(chǎn)金融市場向健康健全方向發(fā)展，以便改善金融市場的運(yùn)作狀況，不斷提升廣州房地產(chǎn)金融的發(fā)展程度。四、廣州市房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問題（一）房地產(chǎn)融資渠道狹窄融資不僅在房地產(chǎn)金融發(fā)展中起著關(guān)鍵性的作用，而且融資渠道是能否順利進(jìn)行融資的前提。近年來，作為外部融資主要渠道的商業(yè)銀行貸款受到許多限制。特別是在廣州市的房地產(chǎn)金融市場上，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運(yùn)行的全過程幾乎都與商業(yè)銀行的信貸有關(guān)，商業(yè)銀行的信貸已逐漸成為廣州市房地產(chǎn)市場各種相關(guān)機(jī)構(gòu)的主要供給。盡管房地產(chǎn)融資包括銀行貸款、信托融資、股權(quán)投資、股票發(fā)行和上市等，但是廣州市的許多房地產(chǎn)企業(yè)還是喜歡使用銀行貸款進(jìn)行融資。而且股票發(fā)行和上市的融資方式，大多時候不被房地產(chǎn)開發(fā)商采納。而且大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資的過程中，不會選擇股權(quán)投資。因?yàn)榇蠖鄶?shù)企業(yè)不愿意與他人分享高利潤，而且股權(quán)投資有可能會威脅到自身的控股地位，使企業(yè)自身控股權(quán)利無法得以絕對的保障。所以說，廣州市的房地產(chǎn)融資渠道狹窄。（二）項(xiàng)目融資以間接融資為主，融資成本高目前，廣州市房地產(chǎn)的項(xiàng)目融資主要是以銀行融資為金融機(jī)構(gòu)中介為房地產(chǎn)金融企業(yè)供需雙方提供服務(wù)的間接融資方式。由于間接融資將金融機(jī)構(gòu)作為中介加入資本供應(yīng)商和消費(fèi)者之間，隔斷了資金供需雙方的直接聯(lián)系。另外，由于房地產(chǎn)金融的小微企業(yè)規(guī)模小、競爭力弱、抗風(fēng)險能力差、管理欠規(guī)范、合作不緊密等問題，形成了主要以間接的項(xiàng)目融資為主的局面，進(jìn)而導(dǎo)致了廣州房地產(chǎn)的項(xiàng)目融資成本上升。廣州市房地產(chǎn)項(xiàng)目融資由于缺乏金融企業(yè)的密切合作，缺乏供應(yīng)鏈金融以及資產(chǎn)證券化。因此，有必要在項(xiàng)目融資中加強(qiáng)供應(yīng)鏈融資與資產(chǎn)安全模式的結(jié)合與發(fā)展，多采用直接融資的方式。而且可以通過進(jìn)一步了解深圳萬科ABS產(chǎn)品，加強(qiáng)對房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融模式的貫通。使用基礎(chǔ)資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流作為新型融資方式，來支持發(fā)行可效益?zhèn)瑥亩档腿谫Y成本。（三）房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制不完善較經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市而言，廣州的房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管程度不高，而且房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的相關(guān)機(jī)制尚不完善。一方面，廣州市對房地產(chǎn)業(yè)的資金尚未能夠做到全過程的市場跟蹤、評估和相關(guān)信息處理，而且在維護(hù)相關(guān)的監(jiān)管部門自身利益與法律的關(guān)系上仍存在體制上的局限性。另一方面，廣州房地產(chǎn)地產(chǎn)金融投資結(jié)構(gòu)主要是銀行信貸，但房地產(chǎn)資本市場中也有所占比例較小的信托融資、債券融資和證券融資等方式。因此，可看出廣州市的房地產(chǎn)資本市場結(jié)構(gòu)失衡，沒有形成一個健康的房地產(chǎn)金融市場。由于城市化建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，廣州人口不斷增加，由于廣州市內(nèi)的房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)缺乏了價格波動彈性，房屋價格大幅上漲，導(dǎo)致了許多投資者進(jìn)行“炒房”。一些金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大了房地產(chǎn)信貸規(guī)模，促使許多流動資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)，推動了房價進(jìn)一步上漲。然而價格上漲后所帶來的風(fēng)險和利益的誘惑,又直接引起了了更多的資本快速進(jìn)入到房地產(chǎn)金融行業(yè)，使房地產(chǎn)金融市場產(chǎn)生了惡性循環(huán)。由此可看出，廣州市房地產(chǎn)資本市場結(jié)構(gòu)的失衡和監(jiān)管機(jī)制的缺失問題。（四）房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足房地產(chǎn)金融可以分為項(xiàng)目融資和住房金融。與其他一線城市相比，廣州市的房地產(chǎn)金融市場發(fā)展程度都略為遜色，房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度已降低。且房地產(chǎn)投資回報率不穩(wěn)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資易演變成投機(jī)。正如“炒房”的投機(jī)行為，使中長期投資者減少，從而導(dǎo)致缺乏中長期投資者的房地產(chǎn)金融市場面臨高風(fēng)險?？煽闯觯康禺a(chǎn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新不足。目前，比起深圳等同為一線城市的房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品，廣州市的房地產(chǎn)住房金融業(yè)務(wù)及產(chǎn)品都較為匱乏。當(dāng)前，廣州市基本的住房金融有住房儲蓄貸款、住房公積金貸款、按揭貸款、組合貸款等。畢竟住房金融工具的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一大重點(diǎn)，且金融產(chǎn)品創(chuàng)新的不足，越容易導(dǎo)致無法滿足市場需求。所以說，必須進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品的開發(fā)和創(chuàng)新。五、廣州市房地產(chǎn)金融發(fā)展策略建議（一）拓寬融資渠道，促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)多元化要解決目前廣州房地產(chǎn)金融市場中房企直接融資比重小，房企融資渠道窄的問題,應(yīng)拓寬融資渠道與促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)多元化。使用多元化房地產(chǎn)融資方法和結(jié)構(gòu)解決資金的合理使用需要，充分利用多種融資方式進(jìn)行融資，提高資金的使用效率，消除房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款的過度依賴。并且通過擴(kuò)大資金的來源，減輕對資金需求的壓力，不斷促進(jìn)融資結(jié)構(gòu)優(yōu)化。例如，積極發(fā)展廣州市的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù),努力降低房地產(chǎn)信托的風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)能安心進(jìn)行房地產(chǎn)融資；改善和支持發(fā)展房地產(chǎn)信貸市場,加大房地產(chǎn)企業(yè)債券的宣傳力度，鼓勵企業(yè)發(fā)行融資期限較長、且低于銀行貸款利率的房地產(chǎn)公司債券，進(jìn)一步擴(kuò)充發(fā)行公司債券的規(guī)模；并鼓勵公司發(fā)行短期融資券來有效減少房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本；進(jìn)一步完善和發(fā)展房地產(chǎn)股票市場，吸收政府和社會分散的股票市場多余資金直接進(jìn)入市場,推動房地產(chǎn)金融企業(yè)在市場上進(jìn)行直接融資；積極將外資引入廣州市的房地產(chǎn)融資市場，進(jìn)一步完善和拓寬房地產(chǎn)市場的融資渠道等。（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融企業(yè)的合作，發(fā)展供應(yīng)鏈金融間接的項(xiàng)目融資方式，導(dǎo)致了融資成本的上升。要解決廣州市房地產(chǎn)項(xiàng)目融資問題，有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融企業(yè)的合作，發(fā)展供應(yīng)鏈金融，減少項(xiàng)目融資的成本。支持、引導(dǎo)與創(chuàng)新相關(guān)的房地產(chǎn)金融企業(yè)，推出市場供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品，形成一條金融服務(wù)企業(yè)的新道路。房地產(chǎn)供應(yīng)鏈信用金融資產(chǎn)的證券化主要是逆向保理，取決于核心公司的資產(chǎn)管理和級別。例如，核心公司一般會成立一個項(xiàng)目公司專門負(fù)責(zé)特殊房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面開發(fā)和管理，而且一個項(xiàng)目資產(chǎn)管理公司與房地產(chǎn)供應(yīng)商的債務(wù)往來款基本是應(yīng)收賬款。當(dāng)核心公司將其自身信用嵌入產(chǎn)品之中，往往采取的是通過其他債務(wù)直接加入項(xiàng)目公司作為共同債務(wù)人，或者是采用分期付款等多種方法，以便供應(yīng)鏈房地產(chǎn)金融ABS產(chǎn)品可以表現(xiàn)出核心公司的信用等級。另外，發(fā)展供應(yīng)鏈房地產(chǎn)金融的企業(yè)和核心項(xiàng)目公司往往都是以具有ABS產(chǎn)品的公司作為項(xiàng)目共同組織者或最終的付款者。此外，反向保理公司可以根據(jù)對地產(chǎn)企業(yè)核心債權(quán)反向公司的保理業(yè)務(wù)了解情況，來決定是否選擇未經(jīng)核心保理公司確認(rèn)支付的應(yīng)付賬款實(shí)行保理，這種方式可以有效減輕應(yīng)收賬款業(yè)務(wù)風(fēng)險與保理業(yè)務(wù)風(fēng)險。所以說，廣州市需要積極加強(qiáng)房地產(chǎn)金融企業(yè)的合作，發(fā)展供應(yīng)鏈房地產(chǎn)金融。（三）加強(qiáng)政策的調(diào)控和引導(dǎo)，完善房地產(chǎn)金融市場為解決政府對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制的問題，必須增強(qiáng)政策的調(diào)控和引導(dǎo)，完善房地產(chǎn)金融市場。首先，有關(guān)部門需要不斷加大房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管力度，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資管理行為。在整個金融監(jiān)管過程中，做到對資金全面全過程的跟蹤、評估和相關(guān)信息處理，以及糾正和改善相關(guān)監(jiān)管部門在自身利益和法律的關(guān)系上可能存在的體制上的不足。其次，地方政府應(yīng)研究制定相應(yīng)的地方金融監(jiān)管政策，替房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展創(chuàng)設(shè)一個美好的環(huán)境。金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)必須努力尋求一套理性有用的房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管體系，不斷適應(yīng)房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展需求。此外，為了解決廣州市的房地產(chǎn)資本市場結(jié)構(gòu)失衡的問題，必須調(diào)整房地產(chǎn)資本市場結(jié)構(gòu)，形成一個健康健全的房地產(chǎn)金融市場。做到遵循市場發(fā)展規(guī)律，通過加強(qiáng)政策的調(diào)控和引導(dǎo)，優(yōu)化房地產(chǎn)金融市場。（四）鼓勵創(chuàng)新房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品要解決住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新不足的問題，必須加大鼓勵創(chuàng)新房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品的力度。通過減輕房地產(chǎn)公對銀行貸款的力度，以便更好的開發(fā)創(chuàng)新其他金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)過程中的資金需求情況得以更好解決，同時也可以使房地產(chǎn)金融市場得以穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品的創(chuàng)新離不開金融企業(yè)與非金融企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。因?yàn)榉康禺a(chǎn)資金來源和資金運(yùn)用結(jié)構(gòu)不匹配，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣性的傾向于銀行貸款的融資方式，使房地產(chǎn)資金壓力增大。所以說，我們應(yīng)該多鼓勵創(chuàng)新房地產(chǎn)住房金融產(chǎn)品，使之可以多元化的融資，能有更多的融資產(chǎn)品選擇?，F(xiàn)在廣州市房地產(chǎn)的住房金融產(chǎn)品主要有