萬科東麗湖三期別墅報告嵌居生態(tài)，坐享城事——城市中感受自然?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載競爭分析客戶特征產(chǎn)品解讀營銷方案目錄?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載鑒于工程開展階段與三期產(chǎn)品的價值屬性，我們對下半年的市場環(huán)境進行分析，洞察07年下半年的市場競爭狀況競爭分析?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載競爭分析——07年別墅市場分析1、07年別墅市場主要供給的分布情況天嘉湖龍順御墅夏陽溪韻風景灣團泊新庭院原有工程新面市工程Town中堂大地12城夢都嶺上林里濱海高爾夫新悅庭社會山除TOWN中堂外，天津07年別墅市場主要集中在外環(huán)線周邊朗矩2、07年上半年在售別墅工程供給情況新項目（約１２０２３０平米，其中：獨棟１１３３００平米；聯(lián)排７０００平米）獨棟聯(lián)排預(yù)計推出時間單套面積預(yù)計均價供應(yīng)體量單套面積預(yù)計均價供應(yīng)體量天嘉湖290-770未定15000/47套270（3聯(lián)）未定2430/9套7月推出龍順御墅5001600015000/30套200-300（6/8聯(lián)）120004500/18套6月推出夢都嶺上林里250-350800033300/111套///9月推出新悅庭350-5001500050000///8月濱海高爾夫300800010000220（雙拼）800040000未定社會山220—24080004000220-260(2\3\4\5聯(lián))700070006月認購原有項目新推售部分（約１２８０００平米，其中：獨棟６２０００平米；聯(lián)排：５１０００平米；）獨棟聯(lián)排預(yù)計推出時間單套面積預(yù)計均價供應(yīng)體量單套面積預(yù)計均價供應(yīng)體量朗矩208-220800020持續(xù)夏陽溪韻180-240（雙拼）900015000170-220（4/6聯(lián)）7500110003月份推出團泊新城206-380800060000165（雙拼）63009000/65套9月份推出Town中堂388170002328/6套255-29217000200005月份推出大地12城///13066套6月中旬競爭分析——07年別墅市場分析3、2007年天津別墅市場供給的組成情況匯總：產(chǎn)品類型估算供應(yīng)面積獨棟432200雙拼89410聯(lián)排165327０７年別墅市場供給量大，新增工程多，總供給量約５８萬。其中獨棟產(chǎn)品的供給比重最大，約占６４％；新工程產(chǎn)品主要以獨棟、雙拼為主。聯(lián)排產(chǎn)品：主要產(chǎn)品來自于06年別墅工程的后期產(chǎn)品競爭分析——07年別墅市場分析根據(jù)工程各個產(chǎn)品類型的特點，我們從2007年別墅市場供給的角度分析得出：1、07年天津別墅市場主體為獨棟、雙拼產(chǎn)品，市場份額較高，多集中于下半年推向市場；2、本案雙拼別墅會與市場中低總價的獨棟別墅工程形成市場競爭；3、本案聯(lián)排別墅會與市場上投放的同類產(chǎn)品存在競爭。小結(jié)：07年整體別墅市場較06年風險較大，不同區(qū)域的產(chǎn)品也會對工程的銷售有一定的影響。需要有利的價值引導(dǎo)才能保證工程能夠在下半年有好的市場表現(xiàn)。競爭分析——07年別墅市場分析?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載競爭分析——07年別墅市場分析產(chǎn)品類型10000元以上8000-100007000-80007000以下雙拼比率--27%73%--主力面積180-240220單體總價162-216萬169萬聯(lián)排比率38%38%24%--主力面積250-290160-180170-300單體總價250-290萬144-162萬127-225萬市中心及梅江區(qū)域東麗津南東麗開發(fā)區(qū)4、本工程與07年市場供給交叉分析夏陽溪韻風景灣朗矩天域社會山團泊新城濱海湖從產(chǎn)品、面積、價格等幾個維度進行比照，與東麗湖三期存在競爭關(guān)系的工程：夏陽溪韻風景灣、朗矩天域、社會山、團泊新城、濱海湖競品分析——競爭類產(chǎn)品分析夏陽溪韻風景灣7月開盤9月開盤剩余產(chǎn)品：聯(lián)排43套雙拼106套聯(lián)排形式：四聯(lián)排和六聯(lián)排兩種〔獨棟不開放〕面積區(qū)間：獨棟320㎡、雙拼180㎡-244㎡〔233㎡-244㎡為三層〕、聯(lián)排180㎡-220㎡，總房款：162萬—219萬〔雙拼〕、209萬—219萬〔雙拼三層〕126萬—154萬〔聯(lián)排〕價格：均價：漲幅500元/平方米左右，雙拼單價：9000元/平方米左右，聯(lián)排單價：7000元/平方米左右銷售情況：處于順銷中，每日到訪客流平均五組，年后樣板間開放后雙拼售70余套，聯(lián)排售50余套，下半年開放資源：主要已雙拼產(chǎn)品為主，開盤時間7月和9月，聯(lián)排產(chǎn)品持續(xù)推售，工程二期占地1000畝，容積率0.7，現(xiàn)正在規(guī)劃中，年底將推出二期公寓產(chǎn)品。成交客戶特征：政府官員、海歸創(chuàng)業(yè)資本人群、外企高管，主要集中在河西、和平、開發(fā)區(qū)區(qū)域的客戶占70%競品分析——競爭類產(chǎn)品分析朗矩天域剩余的主力產(chǎn)品：剩余主力產(chǎn)品多數(shù)已雙拼、聯(lián)排，剩余資源雙拼14套、聯(lián)排20套、合院12套、獨棟5套。價格動態(tài)：根本穩(wěn)定，8000/平米〔聯(lián)排〕、12000/平米〔雙拼〕，總房款180萬—160萬〔聯(lián)排〕、380萬—320萬〔雙拼〕、800萬—700萬〔獨棟〕下半年的推盤節(jié)奏：下半年主推雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品，現(xiàn)在別墅產(chǎn)品已向洋房產(chǎn)品轉(zhuǎn)型，聯(lián)排總價區(qū)間180萬—160萬、雙拼總價區(qū)間380萬—320萬。聯(lián)排產(chǎn)品比例：聯(lián)排占總體的70%?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載產(chǎn)品余量、價格情況獨棟280套均價8000元/平米總價180萬左右四聯(lián)排30余套均價6000元/平米總價90——100萬客層定位：工作區(qū)域河西、南開、部分和平年齡階段35-45歲職業(yè)特征以個體私營企業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理人為主，少量國家公務(wù)員補充說明客戶多為多次置業(yè)者，以投資、自住型客戶居多，也有為父母養(yǎng)老選擇該項目的整個一期統(tǒng)稱為B組團，共80套，為七種戶型。目前已全部售罄。B2組團目前已經(jīng)進行認購，大局部已被消化。只余少局部位置差的戶型。B3組團目前已經(jīng)進行認購，大局部已被消化。甚至有局部客戶已經(jīng)繳納房款，只余缺乏十套位置差的戶型。團泊新城競品分析——競爭類產(chǎn)品分析競品分析——競爭類產(chǎn)品分析社會山主力產(chǎn)品：主力產(chǎn)品院墅、聯(lián)排、寬house下半年的推盤節(jié)奏：6月認購意向客戶特征：工程信息：占地190萬，分三期開發(fā)、五年內(nèi)完成首開產(chǎn)品：院墅8000元/平米共76套聯(lián)排產(chǎn)品6800元/平米共66套寬HOUSE7500元/平米工程環(huán)境：距離西南外環(huán)17公里，緊鄰豐產(chǎn)河，工程內(nèi)引入豐產(chǎn)河水洗進入社區(qū)內(nèi)，有局部產(chǎn)品鄰水工作區(qū)域河西、南開、和平年齡階段35-45歲職業(yè)特征以私營企業(yè)主、高校教師，企業(yè)高層管理人員補充說明客戶多置業(yè)經(jīng)驗豐富，以自住客戶占90%濱海湖競品分析——競爭類產(chǎn)品分析主力產(chǎn)品：首開別墅31套250——400平米雙拼96套210——250平米雙拼類產(chǎn)品的主力戶型：資源位置圖下半年的推盤安排：預(yù)計9、10月份開盤交通位置：位于東麗湖西黃崗水庫，緊鄰楊北公路，與開發(fā)區(qū)西區(qū)一路之隔，市區(qū)到此工程35分鐘左右，開發(fā)區(qū)到此工程約20分鐘左右；工程信息：工程占地2萬畝，主要布局于環(huán)湖高爾夫球場周邊，生態(tài)資源較佳，大局部別墅產(chǎn)品可鄰水系推廣方案：主要推廣針對開發(fā)區(qū)，預(yù)計將在6月份設(shè)立開發(fā)區(qū)的外展場，推廣主力在塘沽開發(fā)區(qū)。配套環(huán)境：主要依托于開發(fā)區(qū)母區(qū)、開發(fā)區(qū)西區(qū)配套，第二居所特征顯著雙拼戶型特點：戶型方正，開間較大13米，進深13米，多露臺贈送，但面積較小。產(chǎn)品采光效果設(shè)計較好，功能分區(qū)簡單。本工程與競爭類工程交叉分析區(qū)域位置項目規(guī)模、聯(lián)排比例建筑形式車庫花園面積采光單套面積配套戶形特色價格客戶區(qū)域夏陽東麗之光大道北側(cè)聯(lián)排比例占40%雙拼為主四聯(lián)排和六聯(lián)排兩種形式無70平米適中180㎡—220㎡1500平米會所功能分區(qū)明確、主力戶型進深12米開間8米聯(lián)排7000/㎡雙拼9000/㎡南開區(qū)、河西區(qū)、北京朗矩東麗之光大道北側(cè)聯(lián)排比例占70%四聯(lián)排和八聯(lián)排兩種形式10平米左右中戶60—80平米邊160平米適中208㎡—220㎡飯館、銀行、洗衣店、業(yè)主會所、50000平米休閑會館空間感強、出房率高5.5米開間進深15米聯(lián)排9000/㎡雙拼12000/㎡東麗區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)社會山西青區(qū)域張家窩新城，聯(lián)排比例60%四聯(lián)排和五聯(lián)排、院墅、寬HOUSE有50——60平米南北向220平米左右3ooo平米運動休閑型、華夏未來幼兒園三層評定開間大，雙露臺聯(lián)排6800/㎡院墅8000/㎡南開河西和平團泊新城團泊湖南團泊洼區(qū)域雙拼別墅25%四聯(lián)排獨棟無60——70平米南北向聯(lián)排160平米獨棟220平米8000平米商業(yè)街，招商緩慢兩層小露臺聯(lián)排6000/㎡別墅8000/㎡南開河西和平濱海湖位于東麗湖西黃崗水庫緊鄰楊北公路與開發(fā)區(qū)西區(qū)一路之隔雙拼別墅70%面積210—240平米雙拼獨棟有未定較好雙拼210-250平米獨棟350平米兩個18洞的高爾夫球場雙拼以兩層為主大開間，露臺面積較小8000－9000元/㎡開發(fā)區(qū)為客戶主體競品分析——競爭類產(chǎn)品分析產(chǎn)品特性、面積、價格與東麗湖價格產(chǎn)品存在競爭，截流東麗湖聯(lián)排客戶的競爭性較強下半年別墅產(chǎn)品余量很少，工程下半年轉(zhuǎn)型至二期洋房產(chǎn)品，競爭壓力不大區(qū)域型工程，低價入市吸引升級自住型人群，產(chǎn)品屬性與客戶屬性不同，直接競爭壓力不大工程品質(zhì)較低，由于客戶屬性存在差異，與東麗湖工程不存在直接交叉性競爭距離本案較近，主要面向塘沽開發(fā)區(qū)客群，對濱?？蛻舢a(chǎn)生一定分流，但兩個工程的開展期不同，存在遠期競爭關(guān)系南開、河西區(qū)域升級型客戶

低價姿態(tài)價格誘導(dǎo)形成分流中心城區(qū)+開發(fā)區(qū)的開展型需求客戶客戶區(qū)域交叉度高形成截流開發(fā)區(qū)為主力+中心城區(qū)高端升級型需求客戶

高爾夫高端定位，形成產(chǎn)品線高位競爭

東麗湖三期產(chǎn)品競爭存在于周邊區(qū)域安內(nèi)而非攘外工程面臨的問題產(chǎn)品價格在市場環(huán)境中偏高客戶區(qū)域范圍廣，分區(qū)域存在一定的客戶分流07年整體別墅市場下半年放量對于客戶關(guān)注度會產(chǎn)生影響大盤線下新產(chǎn)品的入市姿態(tài)市場領(lǐng)跑生態(tài)大盤產(chǎn)品在市場稀缺性良好的市場口碑和客戶根底07年工程社區(qū)成熟度配套引入力度強產(chǎn)品自然資源最大化利用時機〉風險競品分析——競爭類產(chǎn)品分析做好產(chǎn)品價值引導(dǎo)產(chǎn)品解讀解析三期產(chǎn)品的價值屬性，指導(dǎo)我們?nèi)绾闻c客戶進行價值溝通產(chǎn)品解讀——工程概況項目單位數(shù)量總建筑面積m280794其中住宅建筑面積m280244配套公共設(shè)施建筑面積m2600容積率0.62建筑密度%21.8住宅建筑面積毛密度萬m2/hm20.62住宅建筑面積凈密度萬m2/hm21.48?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載產(chǎn)品解讀——資源特性產(chǎn)品資源位置獨特性：大盤內(nèi)的聯(lián)排別墅親水生態(tài)濕地公園環(huán)境，具備獨特氣質(zhì)；居住氣氛即可與市鎮(zhèn)溝通，又獨立存在共享開放的社區(qū)，自由的活著獨享稀缺生態(tài)濕地的資源優(yōu)勢一——大盤：優(yōu)勢二——稀缺：優(yōu)勢三——園林：生態(tài)居住氣氛與人文氣質(zhì)領(lǐng)跑區(qū)域逐步成熟的社區(qū)，配套進度較快，開放共享的居住環(huán)境市場上成熟大盤內(nèi)的稀缺產(chǎn)品，不可復(fù)制濕地資源稀缺，人居融入自然高標準園林布局，一步一景人文情趣氣氛提升了居住樂趣。產(chǎn)品解讀——產(chǎn)品優(yōu)勢優(yōu)勢四——建筑：產(chǎn)品與自然融合度高節(jié)能住宅面積緊湊功能區(qū)域豐富空間感強與生態(tài)有關(guān)的四大優(yōu)勢生態(tài)與人居融合是三期產(chǎn)品優(yōu)勢產(chǎn)品解讀——產(chǎn)品價值定位一期別墅二期洋房三期聯(lián)排坐觀生態(tài)嫁接生態(tài)融入生態(tài)嵌居生態(tài)，坐享城事工程價值感植根生態(tài)共享城的繁華生態(tài)在不同開發(fā)階段的價值傳承同時采樣一期成交客戶112組進行購置意向及產(chǎn)品價值等問題問卷調(diào)查，從而驗證可預(yù)見的購置群體；針對07年上半年所積累的80組三期意向客戶進行問卷調(diào)查，初步了解三期客戶特征并預(yù)測客戶的動態(tài)趨勢?？蛻籼卣髻徶靡庀虮壤脴I(yè)目的采樣一期獨棟別墅客戶中關(guān)注三期產(chǎn)品占36%采樣一期獨棟別墅客戶中度假型34%客戶特征——一期成交客戶調(diào)研老業(yè)主主要看重三期產(chǎn)品生態(tài)資源占41%工程價值需求需求產(chǎn)品面積需求產(chǎn)品面積集中于小面積的戶形占58%客戶特征——一期成交客戶調(diào)研散居產(chǎn)品需求為主占63%，其次為四居產(chǎn)品占29%對于8500元的產(chǎn)品單價接受度較高占96%產(chǎn)品價格居室需求客戶特征——一期成交客戶調(diào)研產(chǎn)品特性需求追求大院落，高產(chǎn)品附加值的客戶占42%客戶特征——一期成交客戶調(diào)研一期成交客戶調(diào)研分析居住型客戶保值、增值型客戶追求高品質(zhì)高附加值的資源，看好工程開展與生態(tài)居住環(huán)境看好區(qū)域開展與稀缺產(chǎn)品資源，追求未來的增值空間，希望小投入、大產(chǎn)出區(qū)域構(gòu)成關(guān)注東麗湖三期產(chǎn)品意向客戶主要以中心城區(qū)東部的河西、和平、河?xùn)|為主，占63%客戶特征分析——三期意向客戶調(diào)研家庭結(jié)構(gòu)組成客戶特征——三期意向客戶調(diào)研客戶的家庭屬性來看望子成龍型占84%，社會新銳占16%，職業(yè)構(gòu)成客戶特征分析——三期意向客戶調(diào)研私營企業(yè)主占34%，企業(yè)高管占31%，三期產(chǎn)品客戶的高端屬性突出置業(yè)需求價值預(yù)期客戶特征——三期意向客戶調(diào)研度假型需求占53%,自住比例占32%，生態(tài)還是工程的最正確價值賣點占39%價格需求是否有意向購買聯(lián)排產(chǎn)品客戶特征——三期意向客戶調(diào)研8000均價接受度較高占78%堅決意向的客戶占61%,北京及外省市中心西部中心東部東麗區(qū)空港及開發(fā)區(qū)西區(qū)塘沽區(qū)及開發(fā)區(qū)母區(qū)中心西部客戶特征——客戶區(qū)域中心城區(qū)東麗空港開發(fā)區(qū)度假型客群中心城區(qū)東麗空港開發(fā)區(qū)中心城區(qū)東麗空港開發(fā)區(qū)自住型客群主輕主輕主輕主輕主分區(qū)域需求特征客戶特征——客戶需求客戶特征——客戶描摹客戶特征動態(tài)描摹區(qū)域開展社區(qū)逐漸成熟產(chǎn)品價值提升客戶區(qū)域：開發(fā)區(qū)、空港東麗在增加幅度高，外企、外地、外籍比例上升資本移民更高端的新富階層居住型比例上升現(xiàn)在客戶特征未來客戶特征?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載根據(jù)客戶采樣分析，工程存在客群的購置根底，線下夯實根底客戶，線上導(dǎo)入新品形象價量引導(dǎo)，均好去劃，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價空間營銷方案營銷方案——重點工作根底客戶——暗線動作前置，引發(fā)頭羊效應(yīng)新客戶——明線推廣平臺延展，形象價值引導(dǎo)發(fā)揮工程客戶資源優(yōu)勢，前置梳理客戶資源老客戶與原有意向客戶體驗產(chǎn)品的周期提前把握產(chǎn)品需求特征，控制資源均好放量整合工程綜合價值，進行市場灌輸人文的體驗活動與市場進行有效溝通大盤線下新品姿態(tài)，不同區(qū)域市場溝通狀態(tài)?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載夯實根底，做好充分的市場溝通持續(xù)性的市場信息滲透；注重內(nèi)部客戶推廣；做好客戶區(qū)域區(qū)分推廣；活動與客戶的溝通營銷方案——重點工作現(xiàn)場展示價值6月7月8月9月10月11月現(xiàn)場推量1.58萬(82套)1.13萬(59套)1.5萬〔81套)儲藏120組150組100組濕地公園開放現(xiàn)場展示——體驗配套成熟、產(chǎn)品價值感與濕地生活方式軟宣濕地人居的認知示范區(qū)開放產(chǎn)品生態(tài)人居價值體驗濕地與人居生活方式世界濕地日群眾配套成熟三期產(chǎn)品線上形象出街配套千人入伙學(xué)校開學(xué)配套成熟---招商持續(xù)、聯(lián)盟商家活動營銷方案——下半年工作方案世界濕地日根底客戶產(chǎn)品體驗型客戶價值感染型客戶?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載營銷方案——工作方案根底客戶5.20客戶資源梳理明確客戶意向初步信息釋放7.8萬科業(yè)主直投工程業(yè)主直投意向客戶直郵關(guān)系客戶推介內(nèi)部客戶推介活動，大范圍客戶約訪5.207.8銷售證獲取客戶開始收取意向金新客戶渠道媒體資源產(chǎn)品信息市場滲透雜志+網(wǎng)絡(luò)信息論壇+軟文推介資料+DM+萬客會活動推介收取意向金三期聯(lián)排形象出街，群眾媒體與渠道媒體同期發(fā)布報紙+戶外+網(wǎng)絡(luò)+短信+直郵5.266.046.095.235.266.036.046.116.166.166.176.23開盤認購6.076.11銷售證開盤認購6.09銷售證獲取內(nèi)部客戶開始收取意向金收取意向金持續(xù)收取意向金持續(xù)收取意向金促進新到訪客戶價格釋放6.296.29釋放產(chǎn)品信息價格區(qū)間2007年銷售目標：實現(xiàn)銷售均價8860元/平米

推售面積4.2萬平方米

銷售金額3.73億元營銷方案——銷售工作目標3期資源明細形態(tài)戶型面積(平米)套數(shù)（戶）小院(平米)聯(lián)排別墅A戶型179.177150B戶型184.514350CA戶型217.965150CB戶型20718150雙拼別墅D戶型169.8424100E戶型250.04302003期產(chǎn)品明細表看出:產(chǎn)品形態(tài)以聯(lián)排別墅和雙拼別墅兩種低密度資源,形態(tài)較集中;產(chǎn)品面積主要集中在180-250平方米之間,單體面積相差較小;雙拼別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅營銷方案——產(chǎn)品資源簡述一類資源一類資源四類資源三類資源三類資源四類資源四類資源四類資源四類資源三類資源一類資源：多面親水，綠植豐富，景觀資源優(yōu)越二類資源：單面親水及濕地景觀，資源較優(yōu)三類資源：臨近內(nèi)部水道及局部綠植景觀，資源略好四類資源：區(qū)域內(nèi)陸，臨近綠植，鄰近高層二類資源三類資源營銷方案——產(chǎn)品資源劃分?2021房地產(chǎn)營銷籌劃大全?籌劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款房策網(wǎng)海量房地產(chǎn)資料免費下載3期階段推售位置第一階段第二階段第二階段第二階段第三階段第三階段第三階段第一階段推售資源后期階段后期階段后期階段第二階段推售資源第三階段推售資源后期階段推售資源推售原那么：根據(jù)產(chǎn)品形態(tài)，逐步去化，分塊瓦解的推售策略推售步驟，自西向東，由北到南的推售方向根據(jù)資源優(yōu)劣，由低到高整體推售原那么營銷方案——推盤策略7月8月9月10月11月12月2021年產(chǎn)品:A/B/CA/CB套數(shù):81套均價:7899元/平米面積:1.5萬平米產(chǎn)品:A/B/CB/D/E套數(shù):82套均價:9090元/平米面積:1.58萬平米第二階段產(chǎn)品:A/B/CB/D/E套數(shù):59套均價:9820元/平米面積:1.13萬平米第三階段后期產(chǎn)品:A/B/CA/CB/D/E套數(shù):69套均價:10802元/平米面積:1.34萬平米第一階段第一階段第二階段第三階段后期〔7月〕〔8－9月〕〔10－12月〕2021年CB戶型CA戶型B戶型A戶型1000元/平米整體推售明細表D戶型E戶型8000元/平米8500元/平米9200元/平米10000元/平米7700元/平米8300元/平米8900元/平米9600元/平米8700元/平米9300元/平米9800元/平米10500元/平米8700元/平米9200元/平米9700元/平米10300元/平米14000元/平米12500元/平米11000元/平米9800元/平米10800元/平米12000元/平米2700元/平米3600元/平米4400元/平米25％24.7％27.3％20.7％18.4％22.4％7899元/平米9090元/平米9820元/平米10802元/平米36.75％營銷方案——價格策略產(chǎn)品總價及價格漲幅營銷方案——價格策略聯(lián)排目標完成：全盤目標全盤均價（元/平米）9331全盤面積（平米）55498銷售總額5.18億請領(lǐng)導(dǎo)給予保貴意見如何成就一段文雅與居住的良緣?[文庭雅苑工程提案]名鉆傳播機構(gòu)2007年5月在房地產(chǎn)營銷中，前期籌劃分析甚為重要，對于一個樓盤開發(fā)成功與否具有決定性意義。所以，名鉆傳播機構(gòu)將首先從前期籌劃分析入手，以一個完整而嚴密的科學(xué)體系，為工程做好準確的整體分析，為本案提供定位依據(jù)，打好后期營銷籌劃根底。它決定了工程“在什么樣的地方，蓋什么樣的房子，賣給什么樣的人〞。在明確研究這些問題后，方能在后期的營銷籌劃階段把“怎樣賣房子〞的工作做得更加睿智與成功，從而實現(xiàn)樓盤開發(fā)利潤的最大化。前言第一局部掃蕩一個區(qū)域的勘查清單————市場如是說…用地分析市場分析區(qū)域分析一、用地分析宏觀分析——城市尺度中觀分析——區(qū)域尺度微觀分析——地塊尺度>>宏觀分析——城市尺度本局部主要分析用地所在區(qū)域的城市功能，即在城市結(jié)構(gòu)中的地位。區(qū)域的功能特征區(qū)域的認可度區(qū)域的開展趨勢城市尺度(一)、區(qū)域的功能特征2、區(qū)域人文開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有18所全日制高等學(xué)校、39個國家、省直屬科研機構(gòu)和11個國家重點開放實驗室及其他教育機構(gòu)，其他文化、體育、衛(wèi)生、方案生育、環(huán)境保護等各項事業(yè)開展迅猛。(二)、區(qū)域的認可度1、區(qū)域檔次

一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、管理先進、環(huán)境優(yōu)美、綜合優(yōu)勢明顯、能與國際經(jīng)濟接軌的現(xiàn)代化新區(qū)。3、區(qū)域特性長春高新區(qū)以“開展高科技，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化〞為宗旨，以改革的精神不斷創(chuàng)新，來到以開放的思維謀劃開展，創(chuàng)造了超常規(guī)的建設(shè)和開展速度。近幾年綜合經(jīng)濟指標評價始終位居全國53個國家級高新區(qū)前列。(三)、區(qū)域的開展趨勢3、特色化城市風貌

依托規(guī)劃景觀特色，使高新區(qū)建筑規(guī)劃與景觀規(guī)劃有機融合，使城區(qū)真正反映出開放、進取、現(xiàn)代、繁榮的氣息。>>中觀分析——區(qū)域尺度本局部主要分析本案區(qū)域的整體環(huán)境，即所在區(qū)域的價值。區(qū)域的交通條件區(qū)域的環(huán)境條件區(qū)域的配套條件區(qū)域尺度(一)、區(qū)域的交通條件1、可達性

本案區(qū)域臨近前進西路與繁榮路，周邊輕軌、153、129等多條公交線路，交通條件便利，可達至長春市內(nèi)各區(qū)域。2、性本案區(qū)域位于高新東北部，距離長春超達磐谷國際商務(wù)港與朝陽區(qū)較近，車行10分鐘即可到達長春市中心。3、標志性

超達磐谷國際商務(wù)港成為本區(qū)域一座具有時代特征的標志性建筑，是集商貿(mào)、會議、科技、信息、旅游、餐飲、娛樂為一體的多功能活動中心。(二)、區(qū)域的環(huán)境條件1、周邊地塊功能

本案周邊地塊以居民用地為住，兼以商業(yè)、辦公、娛樂的綜合用地。2、周邊環(huán)境體系

區(qū)域配套較完善，人口密度低，環(huán)境污染指數(shù)低。

(三)、區(qū)域的配套條件1、教育配套125中、南嶺小學(xué)、光機小學(xué)、師大附小、朝陽小學(xué)、電臺小學(xué)、69中、師大附中、市實驗中學(xué)、省實驗中學(xué)、育文中學(xué)。2、生活配套超達磐谷、歐亞賣場、沃爾瑪、東方家園、三亞大酒店。3、交通配套193路、52路、9路、20路、153路、129路、輕軌。>>微觀分析——地塊尺度本局部主要分析本案的地塊規(guī)劃條件，即工程的規(guī)劃設(shè)計。1、建設(shè)地點：繁榮路南，前進西街西。2、用地性質(zhì)：公建、居住用地。3、用地面積：300000公頃。4、建筑面積：300000平方米。5、容積率：二、市場分析宏觀市場——宏觀經(jīng)濟條件中觀分析——整體市場分析微觀分析——競爭工程比照分析>>宏觀分析——宏觀經(jīng)濟條件GDP及各產(chǎn)業(yè)運行態(tài)勢

物價變動及消費品零售

宏觀經(jīng)濟條件居民可支配收入及支出

(一)、GDP及各產(chǎn)業(yè)運行態(tài)勢

1、長春市各年GDP情況過去六年，長春市經(jīng)濟保持了良好的開展勢頭，GDP由2001年的1003億元增加到2006年的2000億元，六年接近翻一番，年均增長12．5％。年份2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP1003億元1150億元1338億元1535億元1712億元2000億元2、區(qū)域市場各產(chǎn)業(yè)運行態(tài)勢

2005年長春市三次產(chǎn)業(yè)占GDP的比重是l0．7：46．8：42．5，與2001年的14．3：43．2：42．5相比，主要變化來自于第一、第二產(chǎn)業(yè)。

(二)、物價變動及消費品零售

2006年長春市社會消費品零售總額為552.2億元，，同比增長10.8%。其中市內(nèi)實現(xiàn)519億元，同比增長10.9%；外〔市〕縣實現(xiàn)33.2億元；批零貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)490億元；餐飲業(yè)實現(xiàn)62億元。(四)、居民可支配收入及支出

2006年長春市經(jīng)濟增長幅度上升明顯。僅一季度長春市城市居民人均可支配收入就已到達2814元，增長10.3%。城市居民人均消費支出2196元，增長5.3%。城市居民消費價格總水平上漲2%。>>中觀分析——整體市場條件本局部主要分析城市整體市場條件，發(fā)現(xiàn)其地產(chǎn)開展狀況的變化，了解其開展趨勢。市場需求

整體市場條件價格漲幅

年份投資額度同比增長2004年90.416.32005年123.5626.82006年17429.0(二)、市場需求長春市房地產(chǎn)市場需求旺盛，商品住宅成交持續(xù)增長。銷售面積和銷售金額呈現(xiàn)穩(wěn)步快速增長的局面，市場需求不斷增加。年份銷售面積（萬㎡）同比增長%交易額（億元）同比增長%2004年288.733.6642.77.32005年482.240.156.9224.982006年509.65.3881.230.0(三)、價格漲幅

受消費者旺盛的購房需求拉動，長春市房地產(chǎn)市場穩(wěn)步升溫，商品住宅價格穩(wěn)步上升。年度商品住宅均價（元/平方米）2004年2014.42005年2083.52006年2142.3>>微觀分析——競爭工程比照分析本局部主要分析工程周邊競爭對手，通過比較以到達充分了解區(qū)域市場狀況。產(chǎn)品檔次比照競爭工程比照分析地理位置比照建筑面積比照產(chǎn)品類型比照銷售價格比照銷售率比照區(qū)域配套比照地圖(一)、地理位置比照咖啡小鎮(zhèn)光谷大街與飛躍路交匯處偉業(yè)星城開運街以南飛躍路以西怡眾名城光谷大街2008號飛躍經(jīng)典飛躍路與光谷大街交匯楓樺美地繁榮路與樺甸街交匯大禹城邦南湖中街1555號湖畔誠品前進大街與湖光路交匯2、該區(qū)域東部、東南部前進大街，西部、西南部的飛躍街，南部的硅谷大街周邊以中高檔樓盤居多；北部和南部光谷大街周遍那么成為中低檔樓盤的聚集地。

3、該區(qū)域受地勢、地形及固定不可改變的公共設(shè)施等因素影響，可以看出，此地不宜建高檔樓盤。

咖啡小鎮(zhèn)中高檔偉業(yè)星城中高檔怡眾名城高檔飛躍經(jīng)典中高檔楓樺美地中大禹城邦高檔湖畔誠品高檔本工程所屬區(qū)域由于長春高新區(qū)的快速開展，近些年來一直是長春市民理想的居住地，所以集聚了高中檔樓盤，居民消費能力偏高。(二)、產(chǎn)品檔次比照(三)、建筑面積比照咖啡小鎮(zhèn)占地面積25.5萬㎡建筑面積40萬㎡偉業(yè)星城占地面積25萬㎡建筑面積36萬㎡怡眾名城占地面積58萬㎡建筑面積72萬㎡飛躍經(jīng)典占地面積12萬㎡建筑面積15.7萬㎡楓樺美地占地面積5萬㎡建筑面積8萬㎡湖畔誠品占地面積7萬㎡建筑面積17萬㎡大禹城邦占地面積50萬㎡建筑面積80萬㎡截止到2007年上旬，長春市西南片區(qū)開發(fā)規(guī)模較歷年有了大幅度增大，新開發(fā)工程不斷上馬，總體市場供給量不斷增加，這將在一定程度加劇地產(chǎn)市場競爭。(四)、產(chǎn)品類型比照咖啡小鎮(zhèn)多層高層偉業(yè)星城多層怡眾名城多層高層飛躍經(jīng)典多層高層楓樺美地多層高層湖畔誠品高層大禹城邦多層高層

不斷的開發(fā)建設(shè)，西南部片區(qū)土地資源已非常稀少。隨著土地價格的上漲等多方面原因，多層與高層產(chǎn)品成為今后開發(fā)的主力建筑形態(tài)，消費者選擇產(chǎn)品的傾向也會隨之轉(zhuǎn)變。(五)、銷售價格比照咖啡小鎮(zhèn)價格區(qū)間2500—3500元/㎡銷售均價2800元/㎡偉業(yè)星城價格區(qū)間未定銷售均價未定怡眾名城價格區(qū)間2788——3888元/㎡銷售均價3000元/㎡飛躍經(jīng)典價格區(qū)間未定銷售均價2900元/㎡楓樺美地價格區(qū)間未定銷售均價未定湖畔成品價格區(qū)間3300——4950元/㎡銷售均價3700元/㎡大禹城邦價格區(qū)間3030——3680元/㎡銷售均價3500元/㎡1、目前西南普通住宅房價大致平衡在在2500—5000元/㎡之間；開發(fā)上市量有所放大，價格上漲的速度受到一定的影響，有逐步放緩的趨勢；尤其對于相對規(guī)模較小，品牌號召力不強的工程，價格上漲空間得不到有力的支撐。2、硅谷大街區(qū)間內(nèi)的房價也在向南的號角聲中有所上漲，與此形成鮮明對照的是購房者在城南區(qū)間的購房需求不但沒有因房價上漲而放慢腳步，反而有強勢上升的趨勢。(六)、銷售率比照咖啡小鎮(zhèn)80%偉業(yè)星城未售(客流量達到3000_4000人)怡眾名城目前在售三期，一、二期已基本售罄飛躍經(jīng)典未售(已團購6.7%)楓樺美地未售湖畔誠品78%大禹城邦一期售罄，二期排號(七)、區(qū)域配套比照對比項目教育配套交通配套咖啡小鎮(zhèn)吉林省第二實驗學(xué)校、三佳子小學(xué)市政府機關(guān)第二幼兒園267路、134路、239路、193路、9路、輕軌

偉業(yè)星城吉林省第二實驗學(xué)校

193路、52路、9路、20路、輕軌

怡眾名城吉林省第二實驗學(xué)校、三佳子小學(xué)、市政府機關(guān)第二幼兒園267路、134路、239路、193路、9路、輕軌

飛躍經(jīng)典吉林省第二實驗學(xué)校、三佳子小學(xué)、市政府機關(guān)第二幼兒園

267路、134路、239路、193路、9路、輕軌

楓樺美地南嶺小學(xué)、光機小學(xué)、師大附小、朝陽小學(xué)、電臺小學(xué)、69中、師大附中、市實驗中學(xué)、125中、省實驗中學(xué)，育文中學(xué)

193路、52路、9路、20路、輕軌

湖畔誠品東北師大附小南校、省實驗中學(xué)、省二實驗中學(xué),長春理工大學(xué)、長春大學(xué)、吉林大學(xué)13路、239路、222路、149路、129路、輕軌大禹城邦東北師大附小南校、省實驗中學(xué)、省二實驗中學(xué),長春理工大學(xué)、長春大學(xué)、吉林大學(xué)

13路、222路、213路、229路、320路、306路、6路、230路、輕軌

1、工程區(qū)域完善的城市配套，不但改變和提高了人們的生活質(zhì)量，而且成為整個區(qū)域的競爭優(yōu)勢。2、在現(xiàn)今住宅市場，購房者越來越看重居住質(zhì)量的提升，而各大樓盤也紛紛強化自身配套以完善消費者生活所需，可以看出，完善配套已經(jīng)成為消費者購置產(chǎn)品的重要指標之一。結(jié)論：趨勢之二：房地產(chǎn)開發(fā)競爭模式由“土地競爭〞向“產(chǎn)品、品牌競爭〞的轉(zhuǎn)變，贏利模式也由“土地升值〞向“本錢控制，內(nèi)部管理、產(chǎn)品設(shè)計、品牌附加值〞轉(zhuǎn)變。趨勢之一：加強住房保障體系的建設(shè)，關(guān)注多數(shù)人的同時更加關(guān)注少數(shù)人和特困群體。趨勢之二：可能進一步的完善和研究開展節(jié)能省地型住宅，節(jié)約資源的住宅。趨勢之三：在開展和完善一級市場，將更加注重開展二級市場和租賃市場，特別是強調(diào)宜買那么買，宜租那么租。第二局部用第六種洞察力為建筑把脈

————工程解讀篇

一、工程自身研判自然環(huán)境本案地處國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、為本案提供了一個“天然商業(yè)大氧吧”。人文環(huán)境南嶺小學(xué)、光機小學(xué)、師大附小、朝陽小學(xué)、電臺小學(xué)、69中、師大附中、市實驗中學(xué)、125中、省實驗中學(xué)，育文中學(xué)地理位置高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)前進西路與繁榮路交匯處園區(qū)規(guī)劃園區(qū)規(guī)劃富有層次感，錯落有致，樓群由南向北低、中、高的排列模式，規(guī)避了擋光、阻礙視野現(xiàn)象的存在，符合基本的規(guī)劃設(shè)計理念。設(shè)計風格中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文化的結(jié)合版，蘊含豐富的文化底蘊。周邊配套超達磐谷，歐亞賣場，沃爾瑪，東方家園，三亞大酒店，大秦瓦罐。交通狀況193路、52路、9路、20路、輕軌二、本工程ＳＷＯＴ分析Ｓ－優(yōu)勢◆潛在客戶資源豐富，臨近西南別墅群和新的中央商務(wù)區(qū)；◆與學(xué)府為臨，書香氣息濃厚；◆前景樂觀，市政規(guī)劃配套設(shè)施齊備。與市內(nèi)各區(qū)的樓盤相比，這里的中高檔樓盤最大的優(yōu)勢就是價格，其2500-5000元/平方米，放到整個高新區(qū)滄桑巨變的大背景下，其背后的升值潛力不言而喻。Ｗ－弱勢◆目前交通略有不便；◆目前階段，周邊配套并不完善；◆本工程目前市場現(xiàn)狀導(dǎo)致產(chǎn)品形象難以提升。Ｔ－威脅◆周邊樓盤的大體量開發(fā)使本案難以與之抗衡；１．隨著高新產(chǎn)業(yè)的開展，大批的高知人群正在涌向這里，這里將充滿著青春和朝氣．層高在４.２米以內(nèi)的時尚復(fù)式比較符合他們這些時尚的寵兒．他們一向尊寵“我的空間我做主我要我的滋味！〞具調(diào)查此戶型在此區(qū)域尚未展開，防止了區(qū)域戶型的重復(fù)．２.精裝戶型對手面前，重圍林立，我們?nèi)绾味ㄎ徊拍軌蛲怀鲋貒?、定位解鎖找到文雅之間最美的一段距離＿定位理論找到目標客群最為關(guān)注的情感原點＿言之有效三、市場定位定位目標1、創(chuàng)造突出于區(qū)域性競爭的產(chǎn)品

(透過詳細的市場數(shù)據(jù)收集與產(chǎn)品比較，研究出契合實際的平面基調(diào))2、創(chuàng)造物超所值的產(chǎn)品，以切入客戶群

(在建筑上用心、在管理上用心，最理想的方式增加競力。)3、創(chuàng)造品牌與利潤雙贏的產(chǎn)品(在工程品質(zhì)、物業(yè)管理及廣告效益上加大力度，以逐漸建立品牌效益。)定位的途徑1、從規(guī)劃主題入手2、從產(chǎn)品品質(zhì)入手3、從區(qū)域環(huán)境入手切入市場吸引客戶塑造品質(zhì)

2、定位由來———購房者最關(guān)心什么？

交通、生活便捷、純潔、怡然的自然環(huán)境純潔、醇厚的人文氣氛等待升值自然環(huán)境人文價值出租給區(qū)域內(nèi)的學(xué)生、工作人員

文雅原鄉(xiāng)知性建筑3、項目定位文雅原鄉(xiāng)有什么？⊙原鄉(xiāng)，最為純潔的自然發(fā)祥地，未經(jīng)人工雕琢的天地靈秀?！言l(xiāng)，賦予心靈歸屬感的精神家園，用亙古不變的博大慰藉居者。

⊙原鄉(xiāng)，質(zhì)樸的奢華、自在的優(yōu)雅在浪漫中被自然界真實演

繹?！言l(xiāng)，對于過客是家的溫暖、對于常住于此的人們是生活的回歸。摒棄華美、繁雜的修辭方式，才能夠描述文雅的厚重磅礴，于是“原鄉(xiāng)〞的魅力凸現(xiàn)而出。知性建筑關(guān)鍵詞？高等學(xué)府、高知人群、區(qū)域升值潛力、醇厚的人文氣質(zhì)、更具保障的租賃客群、品質(zhì)感⊙知性，是一種美。基于濃厚學(xué)識積淀之上的氣質(zhì)自然流露，不動生色，自高人一等?！阎?，是一種熏染。源于區(qū)域林立的學(xué)府自然散發(fā)的人文氣質(zhì)，居于此地的人與人之間相互影響，形成一群人的共同特質(zhì)。氣度優(yōu)雅，品味高雅。修養(yǎng)，一座城邦的文雅主張。4、推廣口號文苑——文明流淌的溯源地修養(yǎng)——人文積淀的氣質(zhì)展現(xiàn)修養(yǎng)，我們這樣描述一群人。知識不是虛無的、科學(xué)不是乏味的、精神追求也不是一種空談。當一群儒雅、風度而學(xué)識廣博的彼此為鄰的時候，修養(yǎng)，是他們之間最顯而易見的交集。對于生活品質(zhì)的追求，更多的表達于自身修養(yǎng)的塑造；一種常常不為人理解的執(zhí)著，卻亦是令眾人贊嘆的卓越品格；傳道授業(yè)或者只是一種工作方式的選擇，清雅、豁達的生活狀態(tài)，更是與眾不同的心境與氣度。有修養(yǎng)，我們常常用這樣的詞語形容他們，并樂于與之交往，或者也是被人文的風度所折服。文雅主張——讓生活怡然豁達臨學(xué)府而居，文雅是生活的底色。在生活的詞典里，浪漫與豁達、悠然與澎湃、幽靜深邃與激昂活力相應(yīng)成趣。雅，是自然造化的渾然一體，寫意潑墨，非凡手筆。文雅主張，來自人文的精神錘煉，精心描摹，歷久彌新。一座城邦的文雅主張，是基于儒雅之上，人文歷練的依然胸懷。心隨文雅而動，在文庭雅苑，我們用這樣的方式涵蓋儒雅、以及儒雅之間一群人的生活。修養(yǎng)。一座城邦的文雅主張。閑坐文庭，悠居雅苑，與爾同享百年樂；西南福地，世外桃源，

5、備選廣告語：良人擇良地而居/生活需文庭雅苑西南富地/文庭雅苑智慧與詩意的完美結(jié)合地生活需要詩意！生活需要雅致！

福地桃源/文庭雅苑儒出文庭/風氣雅苑文苑——文明流淌的溯源地修養(yǎng)，一座城邦的文雅主張/四、客群分析◆購置特征及應(yīng)對措施：○一汽人群：他們已經(jīng)擺脫了日常開支的經(jīng)濟壓力，對改善居住條件和生活環(huán)境有較高要求，更強調(diào)生活的風格和舒適性。對戶型面積要求較大，一般在100～130㎡左右。他們注重精神享受，追求社會的尊重與認可成為其在此購置居所的重要動力之一。故對于這局部客戶建議應(yīng)把生活方式和意識形態(tài)、彰顯身份、成熟完善的社區(qū)功能和配套、景觀等作為主要述求點?！鸾Y(jié)婚房者：這局部購房者更看重社區(qū)周邊配套設(shè)施是否齊善和生活的便利性。對于年輕人來說，休閑娛樂、交通配套尤其重要。其面積需求通常不太大。故對于這局部客戶建議應(yīng)把生活配套、休閑娛樂、交通氣候宜人等為主要述求點。○教師：這局部購房者由于工作在附近，在此購房是作為第一居所，因此他們比較注重日常生活的便利性以及將來子女教育等相關(guān)問題。他們的面積需求通常在百平左右。故對于這局部客戶建議應(yīng)把生活、教育配套等作為主要述求點。五、價格建議開發(fā)期銷售均價（元/㎡）價格區(qū)間預(yù)售期

31002800---3450開盤期

33002900---3600注1：預(yù)售期可以拿30%的物業(yè)進行市場探詢，根據(jù)市場反響的情況再做相關(guān)的價風格整開發(fā)期銷售均價（元/㎡）價格區(qū)間強銷期34503050----3780注：在合理的銷控下強銷期的價格在開盤期的價格上上調(diào)5%—10%。第三局部掌控全局的制勝之路————營銷推廣推廣總原那么

1、推廣初期任務(wù)主要為喚醒人氣，形成關(guān)注，明確工程定位。2、在建立品牌形象的根底上，結(jié)合區(qū)域未來利好消息，營造物超所值概念。3、年度推廣以開盤為突破點，盡快形成市場關(guān)注，積累人氣。4、做好銷控的同時〔市場接受度高的位置有方案的推出〕，保證適度的選擇余地。5、多舉辦公關(guān)活動〔提高工程品味與價值〕配合媒體傳播，創(chuàng)造良好的社會口碑。

5月6月7月8月9月10月11月12月樣板間設(shè)計施工園林景觀示范區(qū)施工預(yù)熱期蓄勢期強銷期過渡點本地與外部聯(lián)合相結(jié)合的營銷策略樣板間體驗式營銷促銷期年末公關(guān)活動的舉辦集中能量，強勢入市2007年度推廣脈絡(luò)2007年推介酒會◆預(yù)熱期執(zhí)行時間：2007年5月末-6月24日<春交會>執(zhí)行目的：完成公開銷售前的各項準備工作；進行工程正式入市前的形象展示及概念宣傳。廣告重點：樹立工程感性形象認知，形成一定市場影響力。公共傳播：戶外為主；關(guān)于工程的相關(guān)區(qū)域軟性報道與工程整體信息的滲透。印刷媒體：樓盤名稱及LOGO的設(shè)計確認；名片、制服等CI系統(tǒng)的設(shè)計制作；宣傳單頁、海報的設(shè)計制作。戶外媒體：銷售中心設(shè)計方案確認、發(fā)包、施工；沙盤、單體戶型模型的設(shè)計制作；工程沿線廣告牌選址、設(shè)計、制作；工地圍擋、道旗設(shè)計制作；公交車輛廣告〔車內(nèi)廣告或者車體廣告〕設(shè)計制作。公關(guān)活動：開盤現(xiàn)場慶典儀式、年末推介酒會的舉辦?！粜顒萜趫?zhí)行時間：6月末-8月初主要任務(wù):總結(jié)前期各宣傳渠道效果，從蟄伏狀態(tài)中過渡到新一輪的蓄勢中；聯(lián)合各大媒體針工程公益活動資源進行聯(lián)動營銷；在廣告推廣的根底之上，逐步完善客戶關(guān)系的營銷。公共傳播：外區(qū)推廣的逐漸滲透，充分利用季節(jié)優(yōu)勢，與汽車４Ｓ店聯(lián)動展現(xiàn)工程特色；印刷媒體：相關(guān)物料準備業(yè)務(wù)配合：針對性的人員推廣，利用已成交客戶口碑制造耳語傳播，為下一步銷售蓄勢。集中力量，充分利用春交會樹立工程完整形象，為年度營銷打下良好根底?！魪婁N期執(zhí)行時間：8月初—10月初廣告重點：立體廣告攻勢，塑造整體形象氣勢，將宣傳轉(zhuǎn)化為實際賣點推廣。公共傳播：修正前期媒體宣傳賣點，從概念轉(zhuǎn)為實際賣點；借勢旅游旺季的人流熱潮，充分營造又一輪熱銷態(tài)勢；圍繞推廣節(jié)點發(fā)布平面報廣，充分利用季節(jié)優(yōu)勢開展營銷活動。印刷媒體：印刷品廣泛傳播，印刷媒體的修正補充，追加印刷；各DM類雜志為主要傳播載體第二波郵寄或者派發(fā)的宣傳品設(shè)計制作；各種房交會物料準備工作。戶外媒體：廣告主題的修正，及時更改并制作；公關(guān)活動：業(yè)主聯(lián)誼活動夏季三角龍灣體驗之旅等季節(jié)性營銷活動◆淡季促銷期執(zhí)行時間：十一月初----年末廣告重點：人際營銷，深度開掘潛在客戶群，針對滯銷房源的針對性推廣策略廣告目的：為后期蓄積品牌知名度及人氣資源公共傳播：客戶答謝活動，在長春地產(chǎn)相對的淡季充分潛在客群印刷媒體：設(shè)計制作贈于意向客戶的臺歷、感謝卡等小禮品。戶外媒體：根據(jù)營銷結(jié)點更換戶外，相關(guān)優(yōu)惠信息的發(fā)布公關(guān)活動：年末慶典活動推廣階段傳播媒介推廣目標節(jié)奏／頻次預(yù)熱期高空廣告牌以概念形式切入市場，給受眾以告知性展示，樹立整體形象。根據(jù)銷售需要、根據(jù)不同的節(jié)點需要變更推廣的主題。工地圍擋道旗直觀的認購信息發(fā)布，以及推廣主題的全面宣傳。加深受眾記憶與認知的反復(fù)性閱讀手法。公交車體折頁、海報形象化的宣傳手段，在項目各數(shù)據(jù)與情態(tài)尚未確定之前，用以展示項目的文化底蘊與生活理念，饋贈于意向客戶。戶型單頁承載項目基本數(shù)據(jù)信息。春季房交會看樓車春交會正值形象展示期，正是蓄客的好時機，項目的首次大規(guī)模公開亮相，為項目造成更大的影響力度，以吸引更多長春區(qū)域內(nèi)部投資客群的注意。問卷調(diào)查展位布置（風格化）媒體排布概括推廣階段傳播媒介推廣目標節(jié)奏／頻次蓄勢期雜志用于配合外區(qū)域的營銷根據(jù)銷售需要、根據(jù)不同的節(jié)點需要變更推廣的主題。路牌、海報外區(qū)域的路牌選取與海報派發(fā)報紙廣告隨著季節(jié)的轉(zhuǎn)變，周邊景觀相應(yīng)的復(fù)蘇，將受眾的眼光全面聚積到項目的特征上來，為下一步強勢推出項目蓄勢。

活動的人際傳播發(fā)掘潛在客戶群，引導(dǎo)耳語傳播，營造口碑效應(yīng)強銷期高空廣告牌根據(jù)銷售情況，更換推廣主體。將宣傳重點落實到更為有效的賣點宣傳上來，同時針對疑難戶型推出相應(yīng)的銷售策略。道旗圍擋報紙廣告季節(jié)的針對性營銷活動媒體發(fā)布排期發(fā)布階段發(fā)布頻次性質(zhì)主題／方向目的預(yù)熱期3篇軟文板塊升值說以概念帶項目，從人文理念為切入點，闡述項目信息。3版?硬廣整版形象報廣1以階段推廣