地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管控及編制詳解目標(biāo)成本的特點(diǎn)分科目分級(jí)別管理：項(xiàng)目開發(fā)收支兩條線，因而成本是計(jì)算項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)（利潤、利潤率、內(nèi)部收益率等）的重要指標(biāo)，且目標(biāo)成本是后續(xù)開發(fā)實(shí)施的成本管理紅線，涉及合同、變洽、付款等具體業(yè)務(wù)操作，必須詳盡且與財(cái)務(wù)科目對(duì)應(yīng)。各地產(chǎn)公司的目標(biāo)成本科目設(shè)置不盡相同，但大同小異，一般來說，分為：土地成本：通常含土地出讓價(jià)款、土地類稅費(fèi)、市政大配套費(fèi)用等前期成本：通常含設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)建費(fèi)、三通一平費(fèi)等建造成本：通常含建安費(fèi)用、小市政費(fèi)用、景觀費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用等期間費(fèi)用：通常含監(jiān)理費(fèi)用、造價(jià)咨詢費(fèi)用等費(fèi)用：通常含管理費(fèi)、營銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等稅金：通常含土地增值稅、企業(yè)所得稅等下圖為某標(biāo)桿房產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本科目設(shè)置：費(fèi)項(xiàng)成本加目01-01土地落01-02前期工程費(fèi)013配套設(shè)施重M3基礎(chǔ)設(shè)砸費(fèi)。1斑建筑及安裝工程塞期環(huán)橙祟觀工程聾工程相關(guān)裝01 -開發(fā)成本02-01梢售設(shè)施建造費(fèi)€2-02消匡設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用。工。3調(diào)研、推廣■代理、廣告篇01-07-05交易相關(guān)手續(xù)費(fèi)02-M營消人員人工成本02處營消人員行政辦公費(fèi)02-0G其他消售需用[?2稍售賈伯03管理贄用'M財(cái)努蜜用階段性管理為了更科學(xué)更準(zhǔn)確的進(jìn)行目標(biāo)成本設(shè)置，隨著項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，分階段進(jìn)行目標(biāo)成本修正，通常分為：土地版目標(biāo)成本（拿地投資測(cè)算）方案版目標(biāo)成本（根據(jù)報(bào)規(guī)通過的方案修正）施工圖版目標(biāo)成本（總包施工圖內(nèi)部圖審后，根據(jù)圖紙含量及總包招標(biāo)價(jià)格進(jìn)行成本修正）預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本（通常在項(xiàng)目交房前完成，作為財(cái)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)參考）。雖然有多版本的目標(biāo)成本，但通常是以施工圖版目標(biāo)成本作為基準(zhǔn)版進(jìn)行管控。逐版遞減原則上，下一個(gè)版本的目標(biāo)成本總額不得超過前一版目標(biāo)成本總額，當(dāng)然也有例外，若對(duì)應(yīng)的成本增加能夠帶來產(chǎn)品溢價(jià)，項(xiàng)目整體經(jīng)營指標(biāo)有所提升，那么通常是可以通過一定的審批手續(xù)提高目標(biāo)成本的4.全員參與目標(biāo)成本涉及整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)全過程，這也就決定了目標(biāo)成本的形成過程是各相關(guān)職能共同論證、共同討論形成的。但并不意味著所有職能參與全部目標(biāo)成本科目的編制中，每個(gè)職能參與編制的只是其有能力決定的部分（這也是責(zé)任成本分解的基礎(chǔ)），且不需要參與到具體編制中，只需要提供對(duì)應(yīng)科目的關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)即可。例如：財(cái)務(wù)部參與土地類成本的編制中，需要提供土地出讓金金額及相應(yīng)稅費(fèi)金額；設(shè)計(jì)部參與前期費(fèi)中的設(shè)計(jì)費(fèi)的編制，提供項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及到的設(shè)計(jì)類費(fèi)用明細(xì)，同時(shí)需要提供項(xiàng)目的技術(shù)指標(biāo)（面積等）、含量指標(biāo)（各業(yè)態(tài)鋼筋含量、砼含量等）以及項(xiàng)目的配置標(biāo)準(zhǔn)（有標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線的，提供非標(biāo)部分配置）；投發(fā)部門參與前期報(bào)批報(bào)建費(fèi)用的編制；在這過程中成本部要統(tǒng)籌整個(gè)目標(biāo)成本的編制工作，并保證數(shù)據(jù)的合理、及時(shí)、保密。目標(biāo)成本編制過程中最忌成本人員僅憑自己的經(jīng)驗(yàn)，不與其他部門協(xié)作。這樣編制出的目標(biāo)成本往往是不科學(xué)的，在后期執(zhí)行中也會(huì)阻力重重。幾個(gè)易混淆的概念成本測(cè)算對(duì)象：成本測(cè)算對(duì)象是指結(jié)合項(xiàng)目的不同開發(fā)分期，能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行單獨(dú)測(cè)算成本的建筑物或構(gòu)筑物。主要包括：住宅：高層、小高層、聯(lián)排等商業(yè)：底商、獨(dú)立商業(yè)、公寓等地下車庫：人防、非人防等非經(jīng)營類公建：會(huì)所等成本測(cè)算對(duì)象的劃分應(yīng)便于合同的拆分和費(fèi)用的歸集，差異性小的產(chǎn)品可合并作為同一測(cè)算對(duì)象，例：14層高層和16層高層可同作為高層處理。成本核算對(duì)象：成本核算對(duì)象是指：按照受益原則，可將成本費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配的具體可租售業(yè)態(tài)。成本核算對(duì)象確定原則：可租售性原則定價(jià)差異原則產(chǎn)品明顯差異原則成本核算對(duì)象的確定方法：分期開發(fā)的項(xiàng)目，要分期核算。同一期內(nèi)，按照不同的可租售產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象在同一建筑物上若有商業(yè)裙樓、住宅公寓、辦公寫字樓、可售車庫等不同功能的可售產(chǎn)品，應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象車庫的處理：如當(dāng)?shù)卣呖梢宰馐?，則作為核算對(duì)象，計(jì)算其相應(yīng)成本。如當(dāng)?shù)卣卟豢勺馐郏瑒t應(yīng)視為配套設(shè)施，單獨(dú)測(cè)算其成本后，相應(yīng)成本全部分?jǐn)偟娇勺馐郛a(chǎn)品中。成本測(cè)算過程：根據(jù)公司相關(guān)成本管理制度及當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門稅務(wù)要求對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行計(jì)算，真實(shí)反映產(chǎn)品的成本情況。成本核算過程：在成本測(cè)算的基礎(chǔ)上，合規(guī)合法的體現(xiàn)稅籌情況下的財(cái)務(wù)成本。建筑面積：依據(jù)施工圖及國標(biāo)建筑面積計(jì)算規(guī)則計(jì)算的項(xiàng)目面積

UDC中華人民共和國國冢標(biāo)準(zhǔn)UDC中華人民共和國國冢標(biāo)準(zhǔn)GBfT50353—2013建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范('alculationcodefarc:anstrtictionareaofbuilding2013-12-19發(fā)布2013-12-19發(fā)布2814-07-01實(shí)施中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布可售面積：即產(chǎn)權(quán)面積；通常在取得預(yù)售許可面積之前，以研發(fā)設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)。在取得預(yù)售許可面積但沒有取得產(chǎn)權(quán)實(shí)測(cè)面積，以預(yù)售許可面積為準(zhǔn)。在取得產(chǎn)權(quán)實(shí)測(cè)面積后，以產(chǎn)權(quán)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。結(jié)構(gòu)面積：也即建造面積，是指建筑物各層平面內(nèi)墻體、柱等等建筑結(jié)構(gòu)所占的面積。成本核算指導(dǎo)成本的核算指導(dǎo)就是將非業(yè)態(tài)自身建安外的成本合理分?jǐn)偟礁鳂I(yè)態(tài)的原則辦法。那為什么要做成本分?jǐn)偰?，我們來看一個(gè)公式：應(yīng)納土增稅=增值額（納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入一項(xiàng)目成本后的余額）X稅率所以第一個(gè)合理分?jǐn)偟脑蚴恰昂侠硪?guī)劃土地增值稅額度”；第二個(gè)合理分?jǐn)偟脑蚴恰翱勺馐郛a(chǎn)品定價(jià)重要依據(jù)”第三個(gè)合理分?jǐn)偟脑蚴恰靶袠I(yè)對(duì)標(biāo)分析依據(jù)”成本核算分?jǐn)偟暮侠砼c否這么重要，那么下面我們來看看怎樣的成本核算才是更合理的首先成本核算要遵循三個(gè)基本原則：誰受益誰分?jǐn)傇瓌t優(yōu)先分?jǐn)偟礁吒郊又诞a(chǎn)品原則成本只分?jǐn)偨o可租售（有收益）產(chǎn)品原則以上三條原則簡單來說就是哪個(gè)產(chǎn)品賣得貴就把成本多分?jǐn)傄恍?，使整個(gè)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的利潤率基本均衡。這樣更有利于土增稅籌劃以及更合理的進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)。成本的分?jǐn)偡绞狡鋵?shí)各地稅務(wù)都有具體或者方向性的要求，各地產(chǎn)公司也有相關(guān)的規(guī)定，單純從合理性上來說，土地成本及景觀成本按各業(yè)態(tài)占地面積分?jǐn)?，建安成本直接歸集到各自業(yè)態(tài)，除此之外的其他成本按地上可售面積比例分?jǐn)偨o各個(gè)業(yè)態(tài)比較合理。不管使用何種成本分?jǐn)偡绞?，都難免會(huì)出現(xiàn)不理想甚至成本倒掛的情況，這時(shí)候可以試用其他的分?jǐn)偡绞?，并與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門積極進(jìn)行溝通，爭(zhēng)取以對(duì)項(xiàng)目最優(yōu)的分?jǐn)偡绞綄?duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分?jǐn)?。四目?biāo)成本編制以上介紹了目標(biāo)成本管理的邏輯以及至關(guān)重要的成本核算，下面具體介紹一下如何進(jìn)行目標(biāo)成本的測(cè)算。各地產(chǎn)公司現(xiàn)行的目標(biāo)成本測(cè)算表有繁有簡，但大致看來測(cè)算表單基本類似。通常由《建筑指標(biāo)表》、《配置標(biāo)準(zhǔn)表》、《成本匯總表》、《跨期非建安測(cè)算表》、《當(dāng)期非建安測(cè)算表》、《建安測(cè)算表》等六張基本表單組成，其測(cè)算順序也基本上按照這個(gè)順序進(jìn)行?！督ㄖ笜?biāo)表》：此表由公司設(shè)計(jì)部提供，主要是該項(xiàng)目分期的技術(shù)指標(biāo)，包括“占地面積”、“基底面積”、“地上建筑面積”、“地下建筑面積”、“地上結(jié)構(gòu)面積”、“地下結(jié)構(gòu)面積”、“可售面積”、“景觀面積”、“單元數(shù)”等，需要指出的是，以上指標(biāo)均須分業(yè)態(tài)呈現(xiàn)。

總樂*際i"MM面也711.560**d 曳■溫盤和《愛Hi隴U*上防面也122177囪白■9任電?■和?L-幫半地上HLEM.1了nJEU1?直粒之所上穌2r\猛^占電面利翊的&i?地福淵一段LH?k3九Eq上擊我缸如2.2漕石而加，生訐丑1皿*T 可他而粕皿—F2.3帚!（而西315.462：?H 司81和和『箕申X弼■"■二ajH 解味近和.二.打駝?chuàng)銱 賽薛界隹面衛(wèi)5場(chǎng)W3寺?本&1聞11 隼hitLD95個(gè)qakM￡A明前fl4jft￡W5十Ei4?￥亂也口培工+廣域典魚WlifSlWW?5■?*???■堰M(jìn)S 罐唯JftifVi以?座物19瓶可予?事,餐?L*后曾事元事tit喋臉1門加1： J9W1履m1電d7311?田1t弱m75T5目后面沖M.KH 耳1SJ?M-ooifiiIM■&1310函?必？睥自由 "世W.H1Ifl^H九1412J22G二m在亳而如 44?341iai川加1諾演詆面E-Ve|ss：iBt3B2D5 7翼。4554515545到而1。*22京計(jì)2MJT3 1居J4741。』同植湎洲J131M.W1湖2?硼RH-'J-li孤：融 -蔚怖*W.%制砌祺gj?f■州占國之以3DJB5i 17J3M理H出地那5?.4543s4:小;1X口業(yè) 5,7715?,r23以泊54,H￡l小n小4it電T屯理105174；1W7J.一二1 1-06.^41M174106874(106.121MJ741%1附U12?441《配置標(biāo)準(zhǔn)表》：此表由營銷、設(shè)計(jì)、成本等相關(guān)部門，根據(jù)項(xiàng)目定位及售價(jià)水平進(jìn)行部品配置，最終形成。是具體測(cè)算表格配置成本的級(jí)別依據(jù)。項(xiàng)目（＜3s?）產(chǎn)品形式篇K基本情況目標(biāo)客戶□首置二首改4再改口高堂再改體量t套建策面積.進(jìn)深.商宏）坦口-22口由2/戶；進(jìn)深17,5m,面盍4L5m包融碓（鉗、管、官+軟弱）套同：耳丕；不堂樓岸等公整箭位：精裝修r(nóng)車屎人防車庫&8B0加,人防。m2;ims^=現(xiàn)場(chǎng)用地平坦，無明壺高苣變化：地央與政路之間有5米左爰門幽工程外臉地比0.2單元門狀堂門成品鋼制四昉門入戶門 ;仿古實(shí)木門白內(nèi)門 ’無陽臺(tái)門（含■門聯(lián)窗）新橋鋁合金隔熱門外窗型材斷橋銀告金5遒材r制未噴浮表面m5+9+5中空崛,白玻砌隼國產(chǎn)高檔3看哈、國弓第。維W外蹴臨外措陪面切地±^面積電例t.2:t融〔材黑擷法.占外墻比例。涂料、彈涂、70%石材（材尻厚度.做達(dá)占外墩憫）進(jìn)口米黃、2-0MM,隹、10%面晨（材質(zhì)厚度,占9卜墻W例J班面St8MM,10%《跨期非建安成本測(cè)算表》：此表是對(duì)除建安成本外其他涉及跨期成本的測(cè)算表，并在此表上將跨期的成本分?jǐn)偟剿蟹制凇?/p>

或*場(chǎng)目莫玷偶樣血唾就丁班建觸忸51合物」與同一一如=h-UHH，疏士胞處收血MJ2S1ST1—一9356B髓司朝弭阻流再和3&I而X國635675設(shè)班10141士也需前南工更富IHgH總決庭離工國設(shè)庭西Dig里覆及登工工在而01JK尋曲展dT程需0147工新相工由「QI界強(qiáng)廉事(3241-■,{IN卯由裳吞電運(yùn)行強(qiáng)用我AZ43利?、KJ--1MS*f9L_,■,"C1.0?fl5裝砧相關(guān)J端篇出M些港人茴兒丁?本制g的二請(qǐng)人黃行ii熱盛寓舊純健值M通用由riKAffl拉抽蚪造人的%h才，￥內(nèi)或藺.一rm期出“攝13biigggW巡;的幻帝? nij'《非建安測(cè)算表》：此表是對(duì)當(dāng)期除建安成本外其他成本進(jìn)行測(cè)算的表格。*土地成本主要按照財(cái)務(wù)部門提供的數(shù)據(jù)計(jì)入；*前期費(fèi)中的設(shè)計(jì)費(fèi)，按照設(shè)計(jì)部提供的本項(xiàng)目可能涉及的設(shè)計(jì)合同及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，通常按照建筑面積乘以單價(jià)得到總價(jià)，再按照核算指導(dǎo)的規(guī)定分?jǐn)偟礁鳟a(chǎn)品業(yè)態(tài)；*前期費(fèi)中的報(bào)批報(bào)建費(fèi)，按照拓展部門提供的當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，成本人員也可去當(dāng)?shù)匦姓髲d對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行咨詢；*前期費(fèi)中的三通一平費(fèi)，需要跟工程部討論，根據(jù)項(xiàng)目的施工組織設(shè)計(jì)方案進(jìn)行測(cè)算；*社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用指的是小市政成本，目前大部分城市是按照一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行繳費(fèi)，故此費(fèi)用是按照建筑面積乘以單價(jià)進(jìn)行計(jì)算，再分?jǐn)偟礁鳟a(chǎn)品業(yè)態(tài)；*園林景觀，按照各業(yè)態(tài)占地面積乘以景觀標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并歸集到對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)?！督ò矞y(cè)算表》：建安成本按照面積*含量*單價(jià)的模式進(jìn)行計(jì)算。建蘢成本81葬魂4里陽產(chǎn)品。劇?琦，*物占地?怛 也沿1?轅?收1寸1門宴ySt唱曲視呻5 戶償1???元r"r3［況畫技 打打1占地面班1133S? 司!E*聯(lián)I移沏 1 1屬學(xué)rX,■*■毋A度由陰眸吊鼓IfHam冏五面色:年王際充*西日宇可悟而智等率訊* anna*rtflQU■*Txn(ES)器*n北鼻mftnMl手 ■去及更惚工得面!_■w,w m*郎tIM第密6tfmXH善用汩 廣仲2小 3'M41 招星—翳班L首*我 徹FB6 26?2 土館舉兩格?￥：■2-UuM i,?l2.1。白siat-EfFi￥L?Mi?1S■ 肥早?匕麻款占！1,611網(wǎng)531E6m收物容：［直的7加的4?1 工由埼牛*_1西L咖 “爵 州2至內(nèi)屯片王程哂*女羽1 ifi4raIMrsSymiL建用宿而 T2f1,944 1期■?mSMi.il品驛*設(shè)面把n2i,m2M：.-41?加思胖4看肝同97K3nUH工程曲埠 電由工總b*.--#?KTi口￥ 規(guī)找柱工程a Ii1.0*小14i:酬就51戶的瑞青棒士琳南和 1-&54WIM?m2 tClT3|Ef視鋼4 1.416，占。 「即始1 甲型:M2 H徑晨.%Tli制擊皆擊也抵成 k眠苗帙通過幾張表的測(cè)算，最終結(jié)果鏈接到匯總表中，最終形成整版的目標(biāo)成本

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