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小區(qū)住戶失竊物業(yè)公司管理被追責(zé)

物業(yè)公司收取了業(yè)主的管理費(fèi)，卻未盡到應(yīng)盡的管理職責(zé)，致使業(yè)主家中失竊。近日，湖南省湘陰縣人民法院對該縣首起因物業(yè)管理疏漏導(dǎo)致住戶失竊的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案作出一審宣判，判決由湘陰精密物業(yè)公司賠償業(yè)主何女士夫婦30%的失竊損失3510元。

【案情回放】

何女士夫婦是湘陰縣精密現(xiàn)代城小區(qū)的業(yè)主。2022年7月21日，何女士向湘陰精密物業(yè)公司繳納了自2022年7月至2022年7月的物業(yè)費(fèi)609元。2022年7月27日上午，懷孕的何女士消失分娩前兆，家人趕忙將其送往湘陰縣康復(fù)醫(yī)院分娩。下午7時許何女士的父親回家取東西時，發(fā)覺家中大門放開，掛在客廳的液晶電視不見蹤影，房間里的衣服等物品翻得亂七八糟，一片狼藉。何父立刻意識到：“家中很可能被盜了”，于是馬上報警，湘陰縣公安局的干警到達(dá)現(xiàn)場后做了詢問筆錄和現(xiàn)場勘驗(yàn)檢查筆錄并對現(xiàn)場進(jìn)行了拍照。由于現(xiàn)場留下的線索有限，該盜竊案至今尚未偵破。

【法院說法】

盜竊案發(fā)生之后，何女士家人找到物業(yè)管理處，要求物業(yè)管理處賠償損失。但是由于雙方對于過錯程度的

認(rèn)定及損失金額的確定存在較大的分歧，最終未能協(xié)商全都。于是，何女士一紙訴狀遞交到法院，懇求法院給個說法。

何女士認(rèn)為，被告物業(yè)公司收取了業(yè)主的管理費(fèi)，卻未盡到應(yīng)盡的管理職責(zé)，致使業(yè)主家中失竊，所以應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)責(zé)任。依據(jù)調(diào)查了解，案發(fā)前精密物業(yè)公司所管理的精密現(xiàn)代城小區(qū)15棟至21棟之間靠西邊圍墻有一段缺口(案發(fā)后已修復(fù))，物業(yè)公司沒有對這一段缺口進(jìn)行修復(fù)，而且，物業(yè)公司的保安也未對進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員進(jìn)行登記管理，從而推定物業(yè)公司未盡到應(yīng)盡的管理責(zé)任。

被告物業(yè)公司認(rèn)為自己已經(jīng)履行了義務(wù)，沒有過錯。何女士的損失，應(yīng)當(dāng)由犯罪嫌疑人也就是小偷來擔(dān)當(dāng)，而不應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)。

湘陰縣人民法院審理認(rèn)為，原告何女士依約按時向精密物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對小區(qū)內(nèi)住戶的財產(chǎn)盡到合理、謹(jǐn)慎的留意義務(wù)。但是精密物業(yè)公司在其管理的小區(qū)內(nèi)圍墻有損壞時，既沒有派人準(zhǔn)時修復(fù)也沒有派人實(shí)行必要的平安防范措施，而且對進(jìn)出小區(qū)的車輛和人員沒有進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓芾?，門崗值勤形同虛設(shè)，其工作存在重大疏漏，對何女士家中財物被盜所造成的損失負(fù)有過錯，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)30％的賠償責(zé)任。遂依法判決

作出前述判決。

一審宣判后，精密物業(yè)公司不服，向岳陽市中級人民法院提起上訴。日前，岳陽中院作出了“駁回上訴，維持原判”的終審判決。至此，該案塵埃落定。

【案情分析】

第一，雙方之間存在著合法有效的物業(yè)服務(wù)合同。這一點(diǎn)是雙方認(rèn)同的，這一點(diǎn)也正是法院據(jù)以判定物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)責(zé)任的法理基礎(chǔ)。假設(shè)，雙方之間并不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，那么何女士就不能以此要求物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。因?yàn)椋热浑p方之間不存在合同關(guān)系，物業(yè)公司不是合同的相對方，就沒有合同商定的所謂“保管”義務(wù)，既然沒有義務(wù)，當(dāng)然談不上責(zé)任。那么，對于何女士的損失，就只能直接由小偷來賠償了。至于小偷能否被抓到，那是后話。

第二，在物業(yè)服務(wù)合同合法有效的前提下，被告物業(yè)公司是否存在過錯成為案件審理的關(guān)鍵。

在此類案件中，物業(yè)公司一般通過構(gòu)筑兩道防線來達(dá)到免除、減輕賠償責(zé)任的目的。第一道防線就是辯解自己已經(jīng)根據(jù)合同的商定履行了管理義務(wù)，不存在過錯，所以不擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任，真正應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)責(zé)任的是小偷，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在案件偵破時向犯罪嫌疑人主見賠償。假如業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)公司存在過錯，物業(yè)公司無法連續(xù)堅持

自己沒有過錯，從而失守第一道防線時，它立刻退到第二道防線，連續(xù)反抗：在賠償數(shù)額上做文章。也就是說，退一步來講，就算物業(yè)公司存在肯定的過錯，那也不是你業(yè)主說賠償多少就多少的。首先你業(yè)主必需證明自己受到了多大的損失，然后再依據(jù)物業(yè)公司在此案中的過錯程度來確定擔(dān)當(dāng)多大份額的賠償。而界定物業(yè)公司的過錯程度，不是業(yè)主說了算的，是法院依據(jù)案子的實(shí)際狀況斷定的。這就是物業(yè)公司的第二道防線。在這一道防線中，業(yè)主面臨兩個巨大的障礙：一、舉證證明自己的損失究竟有多大，這一舉證有相當(dāng)大的難度，一般人很難證明案發(fā)時自己家里藏有多少財物并且在案發(fā)時丟了多少。二、影響法官內(nèi)心的天平，讓這把天平盡量往自己一方傾斜。要做到這一點(diǎn)同樣很難，因?yàn)榉ü贋榱讼鳒p案子上訴率，通常會當(dāng)心翼翼地平衡原被告雙方的利益。稍微的傾向一方，意味著必定以犧牲另一方的利益為前提，同時更意味著案子被上訴到上級法院的幾率在提高。

正是基于原告方(業(yè)主)面臨舉證的巨大壓力，為了平衡訴訟雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，顯示公正，法院往往只要求原告方初步證明自己的損失即認(rèn)為原告完成了舉證義務(wù)。假如被告對原告的損失數(shù)額有異議的，被告要供應(yīng)證據(jù)證明該異議。舉個例子，業(yè)主拿出案發(fā)前幾天從

銀行提消失金5萬元的提款回單以及記載有損失現(xiàn)金5萬元的派出所報案筆錄，以證明自己損失了現(xiàn)金5萬元。那么，假如被告認(rèn)為原告損失的沒有這么多，只有損失了現(xiàn)金2萬元，那么被告應(yīng)當(dāng)供應(yīng)證據(jù)證明這一主見。否則，法院一般會按物業(yè)公司的過錯擔(dān)當(dāng)分擔(dān)這5萬元的部分損失。

第三，在本案中，被告物業(yè)公司的過錯比較明顯。從法院調(diào)查的結(jié)果來看，被告疏于防范，在小區(qū)圍墻消失缺口后不聞不問，對進(jìn)出小區(qū)的人員和車輛也沒有適當(dāng)?shù)墓芾?，值勤門崗更是形同虛設(shè)，由此推定被告存在過錯。依據(jù)該過錯的程度，法院認(rèn)定被告應(yīng)分擔(dān)原告的損失的30％。在界定過錯程度及厘定賠償比例上，法官擁有肯定的自由裁量權(quán)，但也不意味著法官就可以天馬行空隨便為之。對此類案件的判決中，我們觀看到在物業(yè)公司存在過錯的前提下，法院一般判決其擔(dān)當(dāng)?shù)馁r償額度在10％一30％之間。

但是，就算物業(yè)