?房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析強化訓(xùn)練試卷A卷附答案

單選題（共60題）1、以下關(guān)于軟件維護的敘述中，錯誤的是()。A.軟件維護解決軟件產(chǎn)品交付用戶之后運行中發(fā)生的各種問題B.軟件維護期通常比開發(fā)期長得多，投入也大得多C.軟件的可維護性是軟件開發(fā)階段各個時期的關(guān)鍵目標D.軟件工程存在定量度量軟件可維護性的很好的普遍適用的方法【答案】D2、在獲取與處理音頻信號的過程中，正確的處理順序是（）。A.采樣、量化、編碼、存儲、解碼、D/A變換B.量化、采樣、編碼、存儲、解碼、A/D變換C.編碼、采樣、量化、存儲、解碼、A/D變換D.采樣、編碼、存儲、解碼、量化、D/A變換【答案】A3、動態(tài)數(shù)據(jù)流機最突出的特點是（）。A.需要程序記數(shù)器來實現(xiàn)B.數(shù)據(jù)流令牌無標號C.令牌帶上標號D.同步由門(Latch)寄存器來實現(xiàn)【答案】C4、在軟件開發(fā)過程中，軟件設(shè)計包括四個既獨立又相互聯(lián)系的活動，分別為體系結(jié)構(gòu)設(shè)計、（）、數(shù)據(jù)設(shè)計和過程設(shè)計。A.文檔設(shè)計B.程序設(shè)計C.用戶手冊設(shè)計D.接口設(shè)計【答案】D5、在一系統(tǒng)中，不同類對象之間的通信的一種構(gòu)造稱為()，一個對象具有多種形態(tài)稱為(請作答此空)。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.覆蓋【答案】C6、某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.采用房地合估方法，計算兩棟房屋的重置價格B.采用房地分估方法，計算兩棟房屋的重置價格扣除折舊C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金，扣減物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊的值【答案】C7、骨度分寸為6寸的是A.兩乳之間B.兩肩胛內(nèi)緣之間C.兩肩胛岡之間D.兩肩胛下角之間【答案】B8、估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局B.建筑層高C.集聚程度D.裝飾裝修【答案】C9、已知X=－73，若采用8位機器碼表示，則[X]原=（），[X]補=（）。A.11001001B.01001001C.1101l001D.01011001【答案】A10、兩個帶符號的數(shù)進行運算時，在（）的情況下有可能產(chǎn)生溢出。A.同符號數(shù)相加B.同符號數(shù)相減C.異符號數(shù)相加D.異符號數(shù)相“或”【答案】A11、Insufficient（）cancauseaprocessortoworkat50%orevenmorebelowitsperformancepotential.A.mouseB.I/OC.documentD.memory【答案】D12、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子應(yīng)簡潔B.句子搭配要得當C.句子邏輯性嚴密D.可運用非標準詞匯【答案】D13、系統(tǒng)測試計劃應(yīng)該在軟件開發(fā)的()階段制定。A.需求分析B.概要設(shè)計C.詳細設(shè)計D.系統(tǒng)測試【答案】A14、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現(xiàn)值之和【答案】D15、（）：Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C16、王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該大廈的市場價值，評估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A17、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A18、為了公共利益的需要，政府對某小區(qū)作出了征收決定，甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)被選定為征收評估機構(gòu)。被征收人王某在征收范圍內(nèi)有一處住房。A.類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在交易時點的平均交易價格B.類似房地產(chǎn)的實際成交價格以真實成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實際成交價格為依據(jù)C.將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進行交易情況、市場狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準價格D.根據(jù)類似房地產(chǎn)價格，采用簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終估價價格【答案】A19、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel，itsimplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin（）.A.animageB.afileC.awindowD.apage【答案】A20、程序中的局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進行，而全局數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)測試通常在（）階段進行。A.單元測試B.集成測試C.確認測試D.系統(tǒng)測試【答案】A21、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B22、在UML中有4種事物:結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。其中，（請作答此空）事物表示UML模型中的名詞，它們通常是模型的靜態(tài)部分，描述概念或物理元素。以下（）屬于此類事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A23、若某二叉樹的先序遍歷序列和中序遍歷序列分別為PBECD、BEPCD，則該二叉樹的后序遍歷序列為（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C24、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前B.從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估C.從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性【答案】A25、某軟件在應(yīng)用初期，運行在WindowsNT環(huán)境中?，F(xiàn)因某種原因，該軟件需要在UNIX環(huán)境中運行，而且必須完成相同的功能。為適應(yīng)這個要求，軟件本身需要進行修改，而所需修改的工作量取決于該軟件的（）。A.可擴充性B.可靠性C.復(fù)用性D.可移植性【答案】D26、若n表示問題的規(guī)模、O（f（n））表示算法的時間復(fù)雜度隨n變化的增長趨勢，則算法時間復(fù)雜度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）【答案】C27、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制，子類都是父類的特例。當一個類只能有一個父類時，稱為(請作答此空)；當一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A28、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書。A.坐落B.形狀C.場地平整情況D.登記時間【答案】D29、使用IE瀏覽器瀏覽網(wǎng)頁時，出于安全方面的考慮，需要禁止執(zhí)行JavaScript，可以在IE中（）。A.禁用ActiveX控件B.禁用腳本C.禁用沒有標記為安全的ActiveX控件D.禁用cookie【答案】B30、企業(yè)管理、電子政務(wù)、電子商務(wù)等具有()的特點，宜采用云計算模式。A.強計算、強流程、多交互B.強計算、弱流程、少交互C.弱計算、弱流程、少交互D.弱計算、強流程、多交互【答案】D31、（）是錯誤的描述。A.Delphi和VisualBasic都是可視化編程語言B.可視化編程中采用控件技術(shù)和事件驅(qū)動工作方式C.在可視化編程中，可以不編寫程序代碼來完成界面的設(shè)計工作D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）開發(fā)軟件不需要編寫程序【答案】D32、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校瑢ο笾g通過發(fā)送()進行通信，當其發(fā)送給某個對象時，包含要求接收對象去執(zhí)行某些活動的信息。A.協(xié)作B.依賴C.消息D.封裝【答案】C33、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔。A.20％的首付款加上該首付款2年的利息B.20％的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在價值時點的本息值C.該店面無債務(wù)條件下在價值時點的正常市場價格減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在價值時點的現(xiàn)值之和D.2004年10月的購買價格，加上20％的首付款的二年利息和已償還月供在價值時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊.功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面價值時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和【答案】C34、以下關(guān)于程序員職業(yè)素養(yǎng)的敘述中，不正確的是()。A.面對程序中出現(xiàn)的問題，采用的解決方式和反思的深度體現(xiàn)程序員的素養(yǎng)B.職業(yè)素養(yǎng)強調(diào)的不是天賦的神秘和技藝的高超，而是持續(xù)積淀的結(jié)晶C.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員會對經(jīng)理為了趕工期而降低程序質(zhì)量的要求說"不"D.職業(yè)素養(yǎng)高的程序員對用戶提出的任何需求變更和功能調(diào)整說"是"【答案】D35、UML中有4種事物：結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構(gòu)建屬于（請作答此空）事物；依附于一個元素或一組元素之上對其進行約束或解釋的簡單符號為（）事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A36、使用獨立測試團隊的最主要原因是()。A.有利于項目人員分工B.減少相關(guān)人員之間的矛盾C.可以更徹底地進行軟件測試D.只有測試人員最熟悉測試方法和工具【答案】C37、Themaximumnumberofdatathatcanbeexpressedby8bitsis（）.A.64B.128C.255D.256【答案】C38、在Windows系統(tǒng)中，通過設(shè)置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.類型B.格式C.屬性D.狀態(tài)【答案】C39、修改現(xiàn)有軟件系統(tǒng)的設(shè)計文檔和代碼以增強可讀性，這種行為屬于（50）維護。A.正確性B.適應(yīng)性C.完善性D.預(yù)防性【答案】C40、某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.采用房地合估方法，計算兩棟房屋的重置價格B.采用房地分估方法，計算兩棟房屋的重置價格扣除折舊C.該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金D.采用房地合估方法，該兩幢建筑物及其出讓土地的評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金，扣減物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊的值【答案】C41、如果計算機斷電，則（）中的數(shù)據(jù)會丟失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C42、評價軟件詳細設(shè)計時不考慮()。A.可理解性，使最終用戶能理解詳細設(shè)計，并提出改進意見B.可擴展性，容易添加新的功能C.靈活性，使代碼修改能平穩(wěn)地進行D.可插入性，容易將一個模塊抽出去，將另一個有同樣接口的模塊加進來【答案】A43、某計算機中采用48×48數(shù)字化點陣字模表示一個漢字，字模中的每一個點在存儲器中用一個二進制位存儲。那么，存儲1024個漢字要求的存儲空間應(yīng)為（）K字節(jié)。A.196B.244C.288D.312【答案】C44、在Windows系統(tǒng)中，通過設(shè)置文件的（），可以使其成為“隱藏”文件；如果用戶要整理D盤上的碎片，可選中D盤，（），單擊“開始整理”按鈕，在彈出的對話框中單擊“整理碎片”按鈕即可。A.類型B.格式C.屬性D.狀態(tài)【答案】C45、詳細的項目范圍說明書是項目成功的關(guān)鍵，（）不屬于項目范圍定義的輸入。A.項目章程B.項目范圍管理計劃C.批準的變更申請D.項目文檔管理方法。【答案】D46、以下關(guān)于類繼承的說法中，錯誤的是（）。A.通過類繼承，在程序中可以復(fù)用基類的代碼B.在繼承類中可以增加新代碼C.在繼承類中不能定義與被繼承類（基類）中的方法同名的方法D.在繼承類中可以覆蓋被繼承類（基類）中的方法【答案】C47、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制，子類都是父類的特例。當一個類只能有一個父類時，稱為()；當一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時，稱為(請作答此空)。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】D48、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應(yīng)寫在（）標記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B49、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。A.首次抵押時的價值－首次抵押貸款余額B.再次抵押時的價值－首次抵押貸款余額C.再次抵押時的價值-已抵押貸款金額/貸款成數(shù)D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)【答案】D50、若程序中定義了局部變量與全局變量，則（）。A.在函數(shù)內(nèi)只能訪問局部變量，但不能訪問全局變量B.局部變量與全局變量的名字不得相同C.一個函數(shù)被多次調(diào)用時，其定義的局部變量必定分配同一個存儲單元D.函數(shù)中定義的局部變量與全局變量同名時，在函數(shù)內(nèi)引用的是局部變量【答案】D51、（）語言最適用于過程式程序設(shè)計。A.CB.HTMLC.JAVAD.PROLOG【答案】A52、兩個帶符號的數(shù)進行運算時，在（）的情況下有可能產(chǎn)生溢出。A.同符號數(shù)相加B.同符號數(shù)相減C.異符號數(shù)相加D.異符號數(shù)相“或”【答案】A53、無符號二進制數(shù)11001000所表示的十進制數(shù)為（）。A.104B.148C.172D.200【答案】D54、若程序中使用的變量未設(shè)置初始值，則（）A.編譯時一定出錯B.運行時一定會出錯C.鏈接時一定出錯D.運行結(jié)果可能出錯【答案】D55、An（）statementcanperformacalculationandstoretheresultinavariablesothatitcanbeusedlater.A.executableB.inputC.outputD.assignment【答案】D56、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?請作答此空)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實現(xiàn)稱為()。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】A57、使用IE瀏覽器瀏覽網(wǎng)頁時，出于安全方面的考慮，需要禁止執(zhí)行JavaScript，可以在IE中（）。A.禁用ActiveX控件B.禁用腳本C.禁用沒有標記為安全的ActiveX控件D.禁用cookie【答案】B58、（）語言可以編寫Applet并通過Script程序調(diào)用執(zhí)行。A.FORTRANB.C++或C.HTMLD.JAVA【答案】D59、在UML中有4種事物:結(jié)構(gòu)事物、行為事物、分組事物和注釋事物。其中，（請作答此空）事物表示UML模型中的名詞，它們通常是模型的靜態(tài)部分，描述概念或物理元素。以下（）屬于此類事物。A.結(jié)構(gòu)B.行為C.分組D.注釋【答案】A60、在面向數(shù)據(jù)流的軟件設(shè)計方法中，一般將信息流分為（）。A.變換流和事務(wù)流B.變換流和控制流C.事務(wù)流和控制流D.數(shù)據(jù)流和控制流【答案】A大題（共18題）一、甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)重新購建成本-折舊，估價測算過程中應(yīng)關(guān)注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設(shè)備兩部分。（2）計算折舊時，關(guān)注可能存在的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。2.估價對象變現(xiàn)能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業(yè)化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉(zhuǎn)讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉(zhuǎn)讓，變現(xiàn)能力較弱。（4）還要說明廠房區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。二、李某擁有國有土地使用權(quán)證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產(chǎn)權(quán)證，后因李某房屋所在區(qū)域成為商業(yè)中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現(xiàn)因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價是7480元/m2，李某不同意這個征收價格，他指出老屋附近的某一地區(qū)評估是7700元/m2；認為找來的估價公司的評估價應(yīng)該不是唯一標準，詢問可不可以更換原估價公司，李某要求新估價公司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補償，中間三間按商業(yè)房地產(chǎn)20000元/m2補償，請你對李某的請求給出合理的建議并說明理由。答題需要層次，考三個問題1.房屋用途的確定、違章建筑確認2.征收估價機構(gòu)的選擇3.征收補償?shù)拇_定【答案】

1.祖上留下的三間，應(yīng)由政府部門認定為住宅用途，并進行補償。中間三間，只有土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、契稅證等房屋，按有證房屋進行補償。對于違章建筑經(jīng)有關(guān)部門確認，不予補償，也可協(xié)商給予殘值補償。由于李某沒有辦理商業(yè)房地產(chǎn)變更手續(xù)，不能確認其商業(yè)用途，不能按商業(yè)用途補償。2.估價機構(gòu)由全體被征收人協(xié)商確定，李某不能更改，如對評估結(jié)果不滿意，在規(guī)定時間提出復(fù)核評估，再不同意，提請專家委員會鑒定。3.征收補償價值，不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)價格，李某所指老屋附近的某一地區(qū)不一定是類似可比實例。舉一反三征收補償是問答題或單選題必考的內(nèi)容主要考查征收范圍、征收的法定流程、征收的房屋用途、面積的確定，裝修補償，停產(chǎn)停業(yè)損失，征收爭議等問題。三、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價格。計算公式如下：房地產(chǎn)價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為280元/m2，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為4000元/m2。則估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為：房地產(chǎn)總價=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價計算錯誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性強。估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大小：一般地說，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說法錯誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。2.“估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說法錯誤，改為：估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”說法錯誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強”說法錯誤，改為：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。五、某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府擬將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：1.以商品住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價；2.以商業(yè)用途土地價格為基礎(chǔ)估價。<1>、上述兩種估價思路中哪種較合適？并說明理由。<2>、針對你所選的估價思路，描述其估價技術(shù)路線?！敬鸢浮勘绢}考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價較合適。理由：估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價格為基礎(chǔ)估價?；蚬纼r對象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價為基礎(chǔ)估價。本題考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。估價技術(shù)路線：（1）選擇估價方法，（2）方法運用中的具體處理，（3）確定估價結(jié)果。六、房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：××估字[2015]第××號估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估估價委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限責任公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告一、估價委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。1.封面中“估價作業(yè)日期”錯誤，應(yīng)為估價報告出具日期；2.估價結(jié)果報告，價值類型的表述不符合《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求；3.估價結(jié)果報告，“估價原則”缺少謹慎原則；4.結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價；5.結(jié)果報告中缺少市場價值、法定優(yōu)先受償款的披露；6.結(jié)果報告缺少風險提示；7.技術(shù)報告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；8.估價技術(shù)報告，假設(shè)開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費扣除項；9.估價技術(shù)報告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；10.估價技術(shù)報告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計算凈收益時不應(yīng)該計算年折舊費用；11.估價技術(shù)報告，假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤；12.估價技術(shù)報告，收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤；13.運用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的計算結(jié)果有誤；七、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產(chǎn)的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學(xué)的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經(jīng)過全面細致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。【答案】錯誤1：如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設(shè)在了指錯題，相對較少見，但大家在考試中只能學(xué)會適應(yīng)，并在平時增加嚴格錯誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學(xué)會把題放在一起來考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時間，進行合理的做題時間分配。八、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過四個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致錯誤的不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分，請在答題紙上作答不得在試卷上改錯）下面是某抵押估價報告節(jié)選（十五）風險提示說明1.有關(guān)事項說明根據(jù)本次估價過程的勘察、調(diào)查、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項特此說明如下：2005年，原產(chǎn)權(quán)人XXX房地產(chǎn)實業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報建手續(xù)，于2006年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》。2012年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗收后停工至今，XXX房地產(chǎn)有限公司取得了估價對象產(chǎn)權(quán)后于2014年8月將估價對象更名為XX大廈，2015年10月通過驗收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑目前正在裝飾改造中，尚未交付使用。于價值時點，估價對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進行修復(fù)，本次估價所對應(yīng)狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.房地產(chǎn)市場變化情況目前，受全球金融危機、國外經(jīng)濟增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟衰退的影響，我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價下降過快等問題，國家各部委相繼出臺相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。房地產(chǎn)市場價格下行風險仍然存在，預(yù)計對估價對象今后的市場價格有一定影響。特請報告使用人注意。3.抵押估價報告使用提示委托方對抵押報告使用人使用報告的提示如下：（1）估價對象為在建工程，報告使用人應(yīng)注意估價對象隨時間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價值影響；在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。（2）根據(jù)委托方提供的相關(guān)證明材料及估價人員經(jīng)驗，其抵押價值還受以下幾個方面的影響或限制：【答案】1.本次估價所對應(yīng)狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，并考慮了不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。錯誤，改為本次估價所對應(yīng)狀態(tài)為價值時點狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。2.我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價下降過快等問題，錯誤，改為我國整體經(jīng)濟增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題。3.a.抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款三類情況。錯誤，改為：抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款。還包括其他處置房地產(chǎn)發(fā)生的稅費，如抵押權(quán)實現(xiàn)費用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用和企業(yè)所欠稅款等。4.此項若與國土相關(guān)部門確定的實際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以委托人提供面積確認為準。錯誤，改為此項若與國土相關(guān)部門確定的實際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國土部門確認為準。九、閱讀以下說明和C函數(shù)，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應(yīng)欄內(nèi)。[說明]函數(shù)removeDuplicates(chai*str)的功能是移除給定字符串中的重復(fù)字符，使每種字符僅保留一個，其方法是：對原字符串逐個字符進行掃描，遇到重復(fù)出現(xiàn)的字符時，設(shè)置標志，并將其后的非重復(fù)字符前移。例如，若str指向的字符串為"aaabbbbscbsss"，則函數(shù)運行后該字符串為"absc"。[C代碼]voidremoveDuplicates(char*str){inti,len=strlen(str);/*求字符串長度*/if(______)return;/*空串或長度為1的字符串無需處理*/for(i=0;i＜len;i++){intflag=0;/*字符是否重復(fù)標志*/intm;for(m=______;m＜len;m++){if(Str[i]==str[m]){______;break;}}if(flag){intn,idx=m;/*將字符串第idx字符之后、與str[i]不同的字符向前移*/for(n=idx+1;n＜len;n++)if(Str[n]!=str[i]){str[idx]=str[n];______;}str[______]='\0';/*設(shè)置字符串結(jié)束標志*/}}}【答案】len＜2或len＜=1或等價表示i+1或等價表示flag=1或給flag賦值為任何一個不是0的值idx++或idx=idx+1或等價表示idx或等價表示一十、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤以下為某房地產(chǎn)抵押估價報告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標準廠房比特殊廠房的通用性強。估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差。2.獨立使用性：獨立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨地使用而不受限制。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計功能齊全，獨立使用性均較好。3.可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4.房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象為在建工程，至價值時點已完成打樁工程、基坑圍護和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進行施工。由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強。5.價值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮?.“變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性”說法錯誤，改為：變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。2.“估價對象中，大型商場部分通用性好；辦公樓部分通用性較差”說法錯誤，改為：估價對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。3.“由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較強”說法錯誤，改為：由于在建工程不確定因素較多，估價對象變現(xiàn)能力較弱。4.“一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強”說法錯誤，改為：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。一十一、房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：××估字[2015]第××號估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估估價委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限責任公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告一、估價委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。1.封面中“估價作業(yè)日期”，應(yīng)為估價報告出具日期；2.結(jié)果報告中估價對象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；3.價值類型的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》的要求；4.“估價原則”缺少謹慎原則；5.結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價；6.結(jié)果報告中缺少市場價值、法定優(yōu)先受償款的披露；7.結(jié)果報告缺少風險提示；8.技術(shù)報告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；9.假設(shè)開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費扣除項；10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；11.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計算凈收益時不應(yīng)該計算年折舊費用；12.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤；13.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤；一十二、房地產(chǎn)估價師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。<1>、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料？<2>、抵押估價報告的結(jié)果報告中需要進行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應(yīng)該說明哪些內(nèi)容？<3>、估價技術(shù)報告應(yīng)說明哪些內(nèi)容？【答案】1.本題考查的是估價作業(yè)方案。王某可通過以下途徑獲得估價所需資料：（1）請委托人提供；（2）估價人員實地查勘；（3）詢問中介機構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當事人及其親朋、鄰居等知情人士；（4）查閱估價機構(gòu)自己的資料庫；（5）查閱政府有關(guān)部門的資料；（6）查閱有關(guān)報刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。2.本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風險提示。估價對象變現(xiàn)能力分析主要包括：（1）估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響；（2）假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（3）變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。3.本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）估價對象描述與分析；（2）市場背景描述與分析；（3）估價對象最高最佳利用分析；（4）估價方法適用性分析；（5）估價測算過程；（6）估價結(jié)果確定。一十三、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：（一）估價對象：本次估價對象為位于××市××路1號××園××座101房的一宗房地產(chǎn)，建筑面積為353.54平方米，土地使用權(quán)面積為679.6平方米。估價目的：為法院確定房地產(chǎn)市場價值提供參考依據(jù)。（三）價值時點：20××年11月14日，為委托評估之日。（四）價值類型：為房地產(chǎn)的市場價值。（五）估價方法：本次評估選取的估價方法為比較法及成本法。（六）估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價工作程序，運用科學(xué)的估價方法，仔細考察估價對象的建筑特征及使用維護情況，經(jīng)過全面細致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗和對影響價值因素具體分析，最終確定估價對象于價值時點的評估價值為人民幣柒佰零柒萬零捌佰元整（￥7，070，800元）。以下是該房地產(chǎn)估價報告中“估價假設(shè)和限制條件”的內(nèi)容片段：估價假設(shè)和限制條件一、估價假設(shè)（一）一般假設(shè)1.市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變?！敬鸢浮垮e誤1：如果有特殊買家需要認真考慮特殊買家的附加出價。改正：不考慮特殊買家的附加出價。錯誤2：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，不再調(diào)整評估價值。改正：若實際面積與本次評估所依據(jù)的面積不符，則需相應(yīng)調(diào)整評估價值。錯誤3：本次估價需要考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。改正：本次估價未考慮已抵押、擔保等因素對其價值的影響。錯誤4：并未考慮市場波動、稅費率的變化、但充分考慮了國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改正：并未考慮市場波動、稅費率的變化、國家經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，改錯題相對較容易，是常遇到的錯誤。本套題難點設(shè)在了指錯題，相對較少見，但大家在考試中只能學(xué)會適應(yīng)，并在平時增加嚴格錯誤的指出。通過真題，希望大家：第一，要學(xué)會把題放在一起來考核自己。第二，培養(yǎng)一下題感，明確一下考試難度和試題題量。第三，把握一下時間，進行合理的做題時間分配。一十四、李某于2014年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進行了重新裝修，又花費了40萬元。2015年9月為籌集資金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月10日委托估價機構(gòu)進行估價。此時同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為130萬，李某希望評估價值為2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元。現(xiàn)估價人員掌握的資料有：（1）李某與開發(fā)商于2015年7月30簽訂的正式合同原件；（2）李某的購房發(fā)票；（3）商品房預(yù)售許可證復(fù)印件；（4）其他市場資料。問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價3.可否按2015年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值為什么【答案】1.上述資料用于抵押估價尚不齊全；比如缺李某裝修花費的證明、拆除裝修部分的成本等。2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價；估價機構(gòu)應(yīng)按照獨立、客觀、公證的原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，因為重新裝修時會破壞原有裝修，并