房地產(chǎn)市場課程營銷設(shè)計第八組(3)--2目錄CONTENTS前言1一、項目概述2二、宏觀環(huán)境研究3前言1前言1隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場營銷理論也在不斷發(fā)展之中，從最初的依靠廣告營銷到產(chǎn)品營銷直至全過程營銷，房地產(chǎn)市場營銷已經(jīng)成為參與實現(xiàn)房地產(chǎn)市場營銷的各有關(guān)方面構(gòu)成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的一個有機整體市場競爭的激烈、宏觀調(diào)控力度的加大都給房地產(chǎn)市場營銷提出了新的命題，如何面對瞬息萬變的市場作出快速的反應(yīng)，如何面對繽紛復(fù)雜的環(huán)境作出明智的抉擇，如何將房地產(chǎn)市場營銷理論的發(fā)展與房地產(chǎn)市場的發(fā)展、宏觀經(jīng)濟環(huán)境的發(fā)展相契合，這是眾多房地產(chǎn)營銷人員、策劃人員、理論研究人員思索的中心本課程設(shè)計是《房地產(chǎn)市場營銷》課程教學的一個實踐性教學環(huán)節(jié)，《房地產(chǎn)市場營銷》課程具有理論性和實踐性都很強的特點，因此，房地產(chǎn)市場營銷課程設(shè)計又是《房地產(chǎn)市場營銷》課程教學中一個不可或缺的重要環(huán)節(jié)前言1本課程設(shè)計主要通過對某一具體房地產(chǎn)項目的市場營銷實踐，了解項目市場營銷的工作程序和方法，加強學生對房地產(chǎn)項目市場營銷知識的感性認識，鞏固已經(jīng)獲得的理論知識這個過程不局限與將知識轉(zhuǎn)化為一般的技能，而是培養(yǎng)學生將所學知識運用與實踐的意識和能力本課程設(shè)計主要包括二個方面的內(nèi)容，一是項目調(diào)研，根據(jù)所選的實際項目為"益陽宏盛·錦繡園"，進行宏觀環(huán)境、區(qū)域環(huán)境和開發(fā)條件調(diào)查，主要競爭對手分析和消費者需求分析；二是項目的市場營銷推廣策略制定。本次實踐性環(huán)節(jié)涉及的基本理論主要有房地產(chǎn)的市場分析理論、房地產(chǎn)項目定位、項目市場營銷推廣理論一、項目概述2一、項目概述項目地處益陽市高新區(qū),西臨銀城大道1234567北接迎賓路項目地處益陽新熱土高新區(qū)核位，坐擁"大學城商圈、一園兩中心商圈"，近攬"萬海商圈、福中福商圈"享一本大學周邊配套與迎賓路絕對中心發(fā)展前景，得益陽經(jīng)濟發(fā)展新引擎"益陽高鐵南站"無限利好宏盛·錦繡園項目總占地超500畝，總規(guī)劃用地面積360048平方米，總建筑面積約110萬方，其中住宅容積率為2.49%，共規(guī)劃47棟住宅，已建11棟項目容積率2.50，商業(yè)比為3%，綠地率56%，共4600戶，產(chǎn)權(quán)年限為70年，車位比1:1.6，裝修情況為毛坯周邊約3公里內(nèi)教育、醫(yī)療、公園等生活配套完善，一園兩中心、萬達廣場、海洋城近距可享一、項目概述2城市學院、益陽醫(yī)專、箴言中學等名校環(huán)伺益陽醫(yī)專附屬醫(yī)院、市婦幼保健醫(yī)院等為健康生活護航2022年10月，宏盛·錦繡園開盤，此次開盤主推出的是M戶型戶型，該戶型位于A5棟，建筑面積約222.95㎡，四房兩廳三衛(wèi)設(shè)計;戶型南北通透，南北三陽臺的設(shè)計大大的保證各個空間的采光性，雙主臥套間的設(shè)計極大的增加的主人的生活私密性，提升居住體驗2022年11月，宏盛·錦繡園新增預(yù)售許可證，規(guī)劃戶數(shù)34套，預(yù)售面積5703.7㎡2022年12月，宏盛·錦繡園新增預(yù)售許可證，規(guī)劃戶數(shù)174套，預(yù)售面積21271.5㎡2023年2月，宏盛·錦繡園新推361㎡6室、222.95㎡4室的住宅戶型一、項目概述292023年9月，宏盛·錦繡園新推139.89㎡4室、144.12㎡4室、118.83㎡4室的住宅戶型2024年5月下旬宏盛·錦繡園1期交房。住宅價格參考均價6188元/㎡，在售戶型3、4、5、6室戶型，在售5、8、10、11、12號樓建面99-223㎡毛坯住宅，其中5棟為M戶型145萬元起，8號樓三室兩廳兩衛(wèi)戶型有99㎡、125㎡、143㎡價格53萬到80萬，10、11號樓5室2廳3衛(wèi)戶型169㎡價格110萬起，12號樓5室2廳2衛(wèi)戶型170㎡價格100萬起二、宏觀環(huán)境研究3二、宏觀環(huán)境研究12.1政治環(huán)境分析22.1.1政府政策3房地產(chǎn)的發(fā)展深遠的影響著社會的其他各行各業(yè)，強勁的帶動力、高關(guān)聯(lián)度的特點使得其在國民經(jīng)濟發(fā)展中占有了非常重要的地位4根據(jù)我國國民經(jīng)濟"八五"計劃至"十四五"規(guī)劃，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的支持政策從"加快建設(shè)"、"活躍房地產(chǎn)二級市場"到"保持平穩(wěn)運行"、"房住不炒"的變化。"八五"計劃至"十一五"規(guī)劃時期，國家層面大力提倡發(fā)展、活躍房地產(chǎn)行業(yè)與市場，極大的促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時也拉動了其他行業(yè)的快速發(fā)展;"十二5五"規(guī)劃至"十四五"規(guī)劃時期，國家提出加強市場監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加大保障性住房供給以及"房住不炒"的理念，促進房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級二、宏觀環(huán)境研究3房地產(chǎn)調(diào)控，是指國家對于房地產(chǎn)市場進行是調(diào)控，其目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展，更重要的也是為了保持經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益下列是關(guān)于《關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見》(1)加強房地產(chǎn)價格調(diào)控，建立合理的住房價格體系切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求(2)進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為二、宏觀環(huán)境研究3(3)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長(4)進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序清理整頓建設(shè)項目收費，調(diào)整住房價格構(gòu)成。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為(5)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難(6)規(guī)范住房價格及物業(yè)管理收費行為，建立正常、良好的市場秩序，積極穩(wěn)妥地推進公有住房租金改革，加快實現(xiàn)住房商品化完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向二、宏觀環(huán)境研究32.1.2益陽房地產(chǎn)市場政策(1)低交易成本：益陽政府采取了一系列措施來降低購房者的交易成本，包括免收不動產(chǎn)登記費、免收房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費等。此外，政府還鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取多種方式讓利于民，進一步減輕購房者的負擔(2)金融支持：為了支持剛性和改善性住房需求，益陽政府加大了對購房者的金融支持力度。例如，政府引導(dǎo)金融機構(gòu)落實好首套房貸款利率政策，首付款比例和貸款利率符合政策要求，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款調(diào)整為不低于40%保障子女就近入學：益陽政府還通過制定相關(guān)政策來保障業(yè)主子女的就近入學問題。例如，業(yè)主在購買住房后，其子女可以享受所在地義務(wù)教育階段學校的學位，這一政策對于有子女需要入學的家庭來說是非常有吸引力的二、宏觀環(huán)