第十章投資性房地產(chǎn)在本章中，我們重點(diǎn)學(xué)習(xí)以下的內(nèi)容：（1）投資性房產(chǎn)需要滿足哪些條件，包括那些類別？（2）取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，如何進(jìn)行會計(jì)核算？（3）投資性房地產(chǎn)的價(jià)值發(fā)生變化時(shí)，如何進(jìn)行后續(xù)的會計(jì)核算？（4）投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)換時(shí)，如何進(jìn)行會計(jì)核算？（5）處置投資性房地產(chǎn)時(shí)如何進(jìn)行會計(jì)核算？第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的概念與確認(rèn)一、投資性房地產(chǎn)的范圍（1）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物。（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（3）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（4）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的概念與確認(rèn)二、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件：（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。第二節(jié)取得投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算一、外購的投資性房地產(chǎn)對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。第二節(jié)取得投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算二、自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會計(jì)處理：（1）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)或自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，按照其實(shí)際成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。（2）按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）”科目。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會計(jì)處理：（3）取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。（4）投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價(jià)值模式的前提條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。（2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量（二）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會計(jì)處理采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)是的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循以下會計(jì)處理：（1）按取得的成本確認(rèn)投資性房地產(chǎn)價(jià)值。（2）平常不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，只需要在會計(jì)期末按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值。（3）取得投資性房地產(chǎn)的租金收入時(shí)，借記"銀行存款"等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量三．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更【例10—2】興茂商貿(mào)有限公司擁有一棟可作辦公用的獨(dú)棟小樓，一直出租給某科技開發(fā)公司辦公使用。在會計(jì)處理上一直按照成本模式作為投資性房地產(chǎn)處理。2009年1月1日，興茂商貿(mào)有限公司認(rèn)為，出租的寫字樓由于其所在地的房地產(chǎn)交易市場比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。該寫字樓的原造價(jià)為1000000元，已計(jì)提折舊200000元，賬面價(jià)值為800000元。2009年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為950000元。假設(shè)興茂商貿(mào)有限公司按凈利潤的10％計(jì)提盈余公積。興茂商貿(mào)有限公司應(yīng)該進(jìn)行的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（成本）950000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）200000

貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓1000000

利潤分配——未分配利潤135000

盈余公積15000第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的概念房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，并非是指兩個(gè)所有權(quán)人之間的房產(chǎn)置換，其實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，而在會計(jì)處理上，由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)，或者由其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換二、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式主要有以下幾種（1）投資性房地產(chǎn)開始自用。（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租。（3）自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。（4）自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理（一）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)【例10—3】興茂商貿(mào)有限公司擁有一座獨(dú)立的廠房出租給另一家企業(yè)使用。在會計(jì)處理上一直采用成本模式計(jì)量，截至2007年7月31日，賬面價(jià)值為1350000元，其中，原價(jià)值1500000元，累計(jì)已提折舊150000元。2007年7月末，興茂商貿(mào)有限公司將出租在外的廠房收回，從8月1日開始供本公司的生產(chǎn)車間使用，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。興茂商貿(mào)有限公司2007年8月1日的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)1500000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）150000

貸：投資性房地產(chǎn)——××廠房1500000

累計(jì)折舊150000第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理（二）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例10—4】興茂商貿(mào)有限公司是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，2007年3月10日，興茂商貿(mào)有限公司與另一家公司簽署了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給另一家公司使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額10000000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。興茂商貿(mào)有限公司2007年4月15目的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓10000000

貸：開發(fā)產(chǎn)品10000000第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（三）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例10—5】興茂商貿(mào)有限公司擁有一棟寫字樓，2007年之前一直用于本公司的辦公使用。在本公司于其他地方購置了新辦公用樓之后，興茂商貿(mào)有限公司于2007年3月10日，與另一家企業(yè)簽訂了辦公樓的經(jīng)營租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給另一家公司使用，租賃期5年，起租日為2007年4月10日。由于興茂商貿(mào)有限公司所在城市缺乏活躍的房地產(chǎn)交易市場，該公司決定將該房產(chǎn)由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式核算的投資性房地產(chǎn)。2007年4月10日，這棟辦公樓的賬面余額1500000元，已計(jì)提折舊3000000元。假設(shè)興茂商貿(mào)有限公司所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場。興茂商貿(mào)有限公司2007年4月10日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓15000000

累計(jì)折舊3000000

貸：固定資產(chǎn)15000000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）3000000第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（四）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)【例10—6】2008年10月15日，興茂商貿(mào)有限公司因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為17500000元，其中，成本為15000000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2500000元。2008年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為18000000元。興茂商貿(mào)有限公司的賬務(wù)處理如下：借：固定資產(chǎn)18000000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）15000000

——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）2500000

公允價(jià)值變動(dòng)損益500000第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（五）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（六）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)（成本）”科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目；按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目，原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目，同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積——其他資本公積”貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。第五節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置一、成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)如果投資性房產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行核算，在對其進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額，借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷，借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）

其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)第五節(jié)投資性房地產(chǎn)的處置二、公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)【例10—10】興茂商貿(mào)有限公司擁有一棟用于出租的辦公用房，一直采用公允價(jià)值模式將其作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會計(jì)核算。2007年6月，興茂商貿(mào)有限公司將該棟寫字樓出售給美華公司，合同價(jià)款為5000000元，美華公司已用銀行存款付清。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為2800000元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額400000