【tips】本文是由梁老師精心收編整理，值得借鑒學(xué)習(xí)！【老會(huì)計(jì)經(jīng)驗(yàn)】個(gè)人住房租賃的稅收籌劃個(gè)人住房租賃的稅收籌劃為抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，同時(shí)完善制度、加強(qiáng)征管，國(guó)家稅務(wù)總局2006年先后下發(fā)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]74號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]108號(hào)），以進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的征收管理。許多人出于避稅的目的，把欲轉(zhuǎn)讓的住房轉(zhuǎn)而用于出租，在一定程度上促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。本文中，筆者將結(jié)合現(xiàn)行稅收政策，談幾點(diǎn)個(gè)人住房租賃的稅收籌劃技巧。

一、熟悉稅收政策，充分享受相關(guān)稅收優(yōu)惠

按照稅法規(guī)定，個(gè)人出租房屋主要涉及房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、印花稅、個(gè)人所得稅等稅種。對(duì)個(gè)人出租的住房，按租金收入征收12%的房產(chǎn)稅、5.5%的營(yíng)業(yè)稅及附加；并按扣除相關(guān)費(fèi)用后的凈收入征收20%的個(gè)人所得稅。依此計(jì)算，此類住房出租的整體稅收負(fù)擔(dān)為租金收入的17.5%-30%，如果再加上地方性的稅收附加，負(fù)擔(dān)更重。

鑒于稅收政策對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的重大影響，2000年12月7日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場(chǎng)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]125號(hào)）。根據(jù)財(cái)稅[2000]125號(hào)等文件精神：對(duì)個(gè)人住房出租用于居住的，暫減按3%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，暫減按4%的稅率繳納房產(chǎn)稅。對(duì)個(gè)人住房出租用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)按5%的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，按12%的稅率繳納房產(chǎn)稅。這為人們進(jìn)行稅收籌劃提供了空間。

案例一：甲有一套住房準(zhǔn)備出租，現(xiàn)有乙、丙兩人分別出價(jià)3000元/月及2900元/月要求租用。其中，乙租入該房后將用于經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)，丙用于居住（當(dāng)?shù)貍€(gè)人出租房屋營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)為2000元）。如果從稅收角度考慮（不考慮相應(yīng)附加及印花稅，同時(shí)由于居住和經(jīng)營(yíng)的個(gè)人所得稅適用稅率相同，在此不進(jìn)行計(jì)算），租給誰(shuí)更合算呢？

如果租給乙，按稅法對(duì)個(gè)人住房出租用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)規(guī)定，每月（取得租金收入）應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅150元（3000×5%），繳納房產(chǎn)稅360元（3000×12%），則甲每月應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅合計(jì)510元（150360），每月實(shí)際收入為2490元（3000-510）；如果租給丙，按稅法對(duì)個(gè)人住房出租用于居住的相關(guān)規(guī)定，每月應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅87元（2900×3%），繳納房產(chǎn)稅116元（2900×4%），則甲每月應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅合計(jì)203元（87116），每月實(shí)際收入為2697元（2900-203）。雖然每月租金少100元，卻因?yàn)槌凶馊擞猛静煌?，租金收入分別適用不同的稅率，使得租給丙比租給乙每月節(jié)省稅收307元（510-203），反而增加了207元（2697-2490）的實(shí)際收入。顯然租給丙更合算。

二、控制月租金收入，利用“起征點(diǎn)”籌劃營(yíng)業(yè)稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)可在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用（營(yíng)業(yè)稅）的起征點(diǎn)。據(jù)此，各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，對(duì)個(gè)人出租房屋的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)進(jìn)行了確定。如江西省的起征點(diǎn)全省統(tǒng)一為1000（含）元，南京市則確定為5000元。稅法同時(shí)規(guī)定：納稅人（個(gè)人，下同）的營(yíng)業(yè)額末達(dá)到財(cái)政部規(guī)定的營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)的，免征營(yíng)業(yè)稅；達(dá)到起征點(diǎn)的，應(yīng)按營(yíng)業(yè)額全額計(jì)算應(yīng)納稅額。這為人們利用“起征點(diǎn)”進(jìn)行納稅籌劃提供了便利。

案例二：張三和李四同為某市居民（該市個(gè)人出租房屋營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)為4000元），2006年7月份他們將各自的原有住房出租。其中，張三每月租金收入為4020元，而李四的每月租金收入為3980元。由于張三的月租金收入達(dá)到了該省的起征點(diǎn)，要按營(yíng)業(yè)額全額計(jì)算應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅額，則張三應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加為132.66元（4020×3.3%）；李四的月租金收入未達(dá)到該省的起征點(diǎn)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)不考慮其它稅收，則張三實(shí)際收入為3887.34元（4020-132.66），李四實(shí)際收入為3980元（3980-0），張三多收了40元的租金，實(shí)際收入反而比李四少了92.66元（3980-3887.34）。

出現(xiàn)上述情況，正是由于起征點(diǎn)征免稅的原因引起的。假設(shè)當(dāng)?shù)貍€(gè)人出租房屋營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)為A，租金收入為X（城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加3%）。對(duì)納稅人而言，若X財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)和能力是日積月累、逐步提高的，絕不可能一朝一夕的事情;財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是一種各個(gè)領(lǐng)域融會(huì)貫通的工作，所以建議要全面地補(bǔ)充各個(gè)方面的知識(shí)