湖濱印象項目可行性研究匯報綿陽市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)二○○五年五月二十三日目錄第一部分項目概況…………3一、宗地現(xiàn)實狀況二、項目周圍配套情況第二部分土地價款情況及付款安排………4一、土地價款情況二、付款安排第三部分計劃關(guān)鍵點分析……………………5一、依據(jù)計劃要求二、計劃條件分析三、綜合經(jīng)濟技術(shù)指標第四部分高新區(qū)城市發(fā)展綜述、房地產(chǎn)市場分析和項目市場定位……6一、高新區(qū)城市發(fā)展綜述和房地產(chǎn)市場分析（一）高新區(qū)城市發(fā)展綜述（二）高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況二、高新區(qū)發(fā)展計劃三、項目定位第五部分項目發(fā)展計劃……………………13一、完工目標二、項目發(fā)展關(guān)鍵節(jié)點第六部分項目靜態(tài)投資收益分析…………14一、項目總投資二、項目銷售總收入三、利潤四、稅務(wù)分析第七部分項目綜合評價……………………15第一部分項目概況一、宗地現(xiàn)實狀況1、地理位置該項目在安昌河堤（錦河花園二期旁）。2、地塊面積、周圍情況地塊北臨“夢竹園二期”，南臨安昌河堤，西臨40米計劃景觀道路，東臨“夢竹園一期”；用地面積：紅線用地面積為4707平方米。另外本項目西側(cè)計劃中為約3000平方米市政綠化用地，南臨安昌河堤為約500米寬安昌江江面,對本項目環(huán)境有很好改善作用。3、地塊現(xiàn)實狀況該地不很平整，局部堆放有部分建筑材料。二、周圍配套情況A.市政配套市政道路情況本項目在綿陽高新區(qū)和涪城區(qū)交界，交通便利，距火車站1公里，距綿陽機場8公里。供水及雨污水排放：本項目標污水、雨水能夠直接接入市政管道。燃氣：小區(qū)路邊鋪設(shè)有煤氣管道，需依據(jù)所需負荷向燃氣企業(yè)申請。供電：本項目周圍已經(jīng)有變壓器。未來生活用電需依據(jù)負荷向供電局申請。通訊：電信局會依據(jù)樓盤內(nèi)負荷情況進行通訊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，開發(fā)商只須申報，無需額外投資。B、小區(qū)配套周圍關(guān)鍵配套：教育中學(xué) 小學(xué)2公里以內(nèi) 火炬中學(xué) 東辰國際學(xué)校3公里以內(nèi) 普明中學(xué)、外國語學(xué)校外國語學(xué)校、高新區(qū)小學(xué)醫(yī)療1公里以內(nèi)520醫(yī)院2公里以內(nèi) 404花園分院、美康醫(yī)院3公里以內(nèi) 富臨醫(yī)院、普明醫(yī)院等交通本項目北側(cè)有公交站臺通往市區(qū)。其它配套： 銀行 商業(yè)1公里以內(nèi)建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行 多種類型商鋪3公里以內(nèi) 各大商業(yè)銀行網(wǎng)點 超市、商鋪密配套部分小結(jié)：本項目在城區(qū)，含有完善交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融、休閑娛樂配套，水、電氣、通訊已進入項目或已至紅線外，配套方面不需額外投入，是一塊能夠立即開發(fā)熟地。第二部分土地價款情況及付款安排一、土地價款和情況該宗土地于5月12日在四川省綿陽市盈信拍賣舉行拍賣會上經(jīng)過拍賣依法取得。經(jīng)過綿陽市國土資源調(diào)查計劃所宗地面積界定通知第090號該地權(quán)屬面積4707.4平方米，。加上傭金，契稅，印花稅，。該宗土地已于5月17日在綿陽市國土局土地礦產(chǎn)市場管理所簽署了《國有土地使用權(quán)成交確定書》（綿土交易（））第87號和《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（綿國土轉(zhuǎn)字（）第24號）。二、付款安排依據(jù)《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（綿國土轉(zhuǎn)字（）第24號），拍賣成交后一周付成交總價款30%，30天內(nèi)到總價款90%，余款在產(chǎn)權(quán)證交付之日一次付清。第三部分計劃關(guān)鍵點分析一、依據(jù)綿城規(guī)設(shè)[]059號文要求1、總用地面積：4974平方米；2、建筑密度：≤35%；3、容積率：≤2.1；4、建筑總面積10445平方米；5、綠地率：≥30%；6、建筑間距：按《綿陽市城市計劃管理技術(shù)要求》新區(qū)標準實施；7、停車泊位：按商業(yè)建筑面積每1000平方米設(shè)置4個計算；按住宅總戶數(shù)50%計算；二、計劃條件分析1、自然環(huán)境和周圍情況：本項目在綿陽市高新區(qū)和涪城區(qū)交界，地塊較平整，自然環(huán)境條件良好：項目北面和東面緊鄰四川萬向集團開發(fā)“夢竹園”小區(qū)。項目南面和西面臨安昌江，景觀很好，建筑設(shè)計應(yīng)盡可能采取較多朝向江面戶型。2、交通情況：地塊靠近涪城區(qū)，交通較為便利，項目南面為河堤道路，地塊西面為計劃40米景觀大道。3、初步總體計劃和建筑紅線退讓間距a）西面40米計劃道路，建筑需退道路邊線2.5米；b）南面河堤道路(不含綠化帶)，建筑物需退紅線3米；c）北面“夢竹園”小區(qū)，建筑物需退紅線7米；d）東面“夢竹園”小區(qū)，建筑物需退紅線4.5米。三、綜合經(jīng)濟技術(shù)指標項目名稱 “湖濱映象”項目項目計劃總用地4928M2容積率 2.1總建筑面積 10445M2 建筑密度 35.0%住宅總建筑面積 9505M2 住宅總戶數(shù) 121戶商業(yè)面積940M2 汽車位總數(shù) 42個第五部分高新區(qū)發(fā)展綜述、房地產(chǎn)市場分析和項目市場定位一、高新區(qū)城市發(fā)展綜述和房地產(chǎn)市場分析（一）高新區(qū)城市發(fā)展綜述1、高新區(qū)行政區(qū)域和自然概況綿陽高新區(qū)創(chuàng)建于1992年，是經(jīng)國務(wù)院同意國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。計劃面積6.1平方公里，控制面積43平方公里，人口約7.6萬。經(jīng)過近9年建設(shè)和發(fā)展，綿陽高新區(qū)已經(jīng)成為綿陽科技城發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技結(jié)果轉(zhuǎn)化基地、長虹進入世界500強關(guān)鍵基地，成為了綿陽科技特區(qū)、外商投資中心、技術(shù)創(chuàng)新中心、體制創(chuàng)新中心。綿陽高新區(qū)在綿陽市區(qū)西端，距市中心1公里，距綿陽機場8公里，是綿陽最具區(qū)位和環(huán)境優(yōu)勢高新技術(shù)發(fā)展基地，成綿、成廣高速公路和寶成鐵路復(fù)線從區(qū)內(nèi)穿過，道路、交通、通訊條件優(yōu)越，高速寬帶信息網(wǎng)絡(luò)覆蓋率達80%以上，含有以金融、保險、藝術(shù)中心、體育中心、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生為主體健全社會服務(wù)支撐體系。2、高新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況綿陽高新區(qū)自創(chuàng)辦至今，已累計完成固定資產(chǎn)投資82.6億元。綜合開發(fā)面積達成15平方公里；引進項目1084個，其中工業(yè)企業(yè)418家，三資企業(yè)27家，高新技術(shù)企業(yè)62個。在高新區(qū)區(qū)域范圍內(nèi)，累計實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值798億元，技工貿(mào)總收入實現(xiàn)621億元，高新技術(shù)企業(yè)總產(chǎn)值累計達成753.8億元，為國家創(chuàng)稅利87.2億元，出口創(chuàng)匯總額6806萬美元；工業(yè)產(chǎn)值和技工貿(mào)收入年平均增加率達成54.6%和50.35%。僅，全區(qū)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值150億元，技工貿(mào)收入133億元，中國生產(chǎn)總值44.36億元，固定資產(chǎn)投資10億元，出口創(chuàng)匯3460萬美元。整年新引進企業(yè)127家，協(xié)議引資75.2億元，實現(xiàn)到位資金21.6億元。（二）高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況1、高新區(qū)住宅市場發(fā)展情況1.1.高新區(qū)商品房市場A：高新區(qū)-住宅市場供求情況從絕對數(shù)量上來看，高新區(qū)住宅每十二個月成交量全部不大。從增加幅度上來看，和綿陽市屬城區(qū)總體水平相比，高新區(qū)住宅每十二個月成交量改變幅度很大。首先是因為各期基數(shù)較小，即使改變絕對數(shù)量不大，不過引發(fā)改變幅度卻不小。從產(chǎn)品類型來看，開發(fā)企業(yè)關(guān)鍵開發(fā)多層住宅物業(yè)，基礎(chǔ)上沒有高層住宅物業(yè)。經(jīng)過幾年發(fā)展，現(xiàn)在市場上已經(jīng)開始出現(xiàn)高層住宅物業(yè)和別墅物業(yè)。B：高新區(qū)-住宅價格走勢從總體價格水平上看，高新區(qū)商品房住宅價格位顯著比市區(qū)低。從總體價格走勢看，高新區(qū)商品房住宅價格展現(xiàn)上升趨勢。造成整體住宅價格上升原因，首先和全國整體房產(chǎn)價格水平上升原因相同；其次是因為產(chǎn)品質(zhì)素不停提升能夠維持房價達成上升水平。這一點能夠從后住宅房價有較大上升現(xiàn)象得到證實：來高新區(qū)主力銷售樓盤包含懋景青城、中華苑、夢竹苑、富臨山莊、嘉和苑等，這多個樓盤產(chǎn)品素質(zhì)均處于同區(qū)高水平，帶動樓價走強。C：整體開發(fā)水平較低，成交總量和成交價格受個盤影響較大。1.2.高新區(qū)商品房市場現(xiàn)實狀況分析A：房地產(chǎn)企業(yè)少，開發(fā)能力相對較弱，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20余家，整年累計開發(fā)土地面積20余萬平方米，占全市總開發(fā)土地面積8%。同時，高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎(chǔ)上由本市房地產(chǎn)企業(yè)進行開發(fā)，還沒有實力強大外來發(fā)展商進入該市場。所以高新區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)整體開發(fā)能力相對較弱。B：高新區(qū)占綿陽市份額極小從歷年數(shù)據(jù)看，高新區(qū)商品房預(yù)售、成交量均處于綿陽市低水平。但近幾年成交總量和預(yù)售總量基礎(chǔ)相當，能夠認為高新區(qū)商品房市場基礎(chǔ)保持供求平衡。因為現(xiàn)在高新區(qū)商品房市場供求量少，所以部分樓盤開發(fā)情況將極大地影響到區(qū)域整體市場發(fā)展水平，從而也大大增強了不確定原因?qū)φw市場影響。C：住宅物業(yè)占高新區(qū)商品房市場份額極大；同時，因為受城市發(fā)展空間和房地產(chǎn)市場發(fā)展受現(xiàn)時城市格局限制，樓盤集中分布在成綿路北面；所以，高新區(qū)內(nèi)市場競爭關(guān)鍵表現(xiàn)為各樓盤之間競爭。住宅物業(yè)是高新區(qū)商品房市場最關(guān)鍵產(chǎn)品，關(guān)鍵表現(xiàn)在住宅物業(yè)預(yù)售量和成交量均占據(jù)了高新區(qū)商品房預(yù)售、成交量極大百分比。尤其是成交量，每十二個月商品房成交量中，住宅物業(yè)均占據(jù)了85%以上市場份額。表明高新區(qū)商品房供求集中在住宅物業(yè)。1.3.高新區(qū)經(jīng)典樓盤高新區(qū)近幾年關(guān)鍵開發(fā)樓盤項目名稱 地理位置 發(fā)展商 均價（元╱平方米）要銷售時段懋景青城 外國語學(xué)校東面四川岷山集團 1350 至今中華苑 長虹商貿(mào)中心對面四川興力達集團 1400 至今富臨山莊 外國語學(xué)校西面 四川富臨集團 至今夢竹苑 雙碑橋西面 四川萬向投資集團 1450 至今嘉和苑 富臨醫(yī)院對面 綿陽中房集團 1300 －2、高新區(qū)住宅消費市場特點2.1.高新區(qū)住宅商品房以本區(qū)域消化和外來人員為主，買家組成包含：高新區(qū)大中型企業(yè)職員、開發(fā)區(qū)技術(shù)人員、富裕村落村民、外地來綿人員等；上述消費群或是含有團購能力，或是個人消費能力高。2.2.多年來，每十二個月高新區(qū)有近二分之一住宅商品房購置力外流。高新區(qū)買家在她區(qū)年購置量等于甚至大于在本區(qū)年消化量。2.3.從近期中介企業(yè)就該項目周圍潛在消費群市場調(diào)研結(jié)果可見，大部分居民對現(xiàn)在居住環(huán)境和居住條件感到不滿意，并期望能經(jīng)過購置商品房改善現(xiàn)有居住環(huán)境?？偠灾?，現(xiàn)階段在高新區(qū)進行住宅項目開發(fā)，關(guān)鍵在于處理怎樣提升產(chǎn)品綜合質(zhì)素，經(jīng)過概念優(yōu)異、品質(zhì)優(yōu)異產(chǎn)品供給，吸引現(xiàn)有消費者在為數(shù)不多樓盤中選擇自己樓盤，以阻止當?shù)刭I家外流，吸引更多外地用戶購置。3、高新區(qū)周圍商鋪市場發(fā)展情況現(xiàn)在高新區(qū)周圍商業(yè)關(guān)鍵分布在兩個區(qū)域：一是以花園批發(fā)市場為中心商業(yè)區(qū)，另一個是以萬向、三匯建材和汽貿(mào)為主開發(fā)區(qū)商業(yè)中心?；▓@批發(fā)市場為中心商業(yè)區(qū)內(nèi)集中了綿陽關(guān)鍵小商品、家俱、日用具等商品批發(fā)。萬向、三匯建材商業(yè)中心是綿陽市建材批發(fā)和零售關(guān)鍵銷售地。高新區(qū)汽車貿(mào)易是川西北汽貿(mào)關(guān)鍵集散地。多個商業(yè)中心均是一片購銷兩旺，欣欣向榮景象。結(jié)論：A：一直以來，因為綿陽市偏向于把高新區(qū)定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，城市建設(shè)關(guān)鍵集中在涪城區(qū)和游仙區(qū)，高新區(qū)城市建設(shè)顯著滯后于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)生了經(jīng)濟建設(shè)和城市建設(shè)不一樣時現(xiàn)象。B：高新區(qū)房地產(chǎn)開提議步較晚，市場發(fā)育不成熟，住宅市場供給量和產(chǎn)品供給質(zhì)素較為滯后且和經(jīng)濟發(fā)展不一樣時，樓價不高，樓盤綜合質(zhì)素較低，缺乏指標性項目，現(xiàn)在全區(qū)多層住宅售價約1200元／m2。C：高新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展處于較低水平，全區(qū)成交量和成交價格受個盤影響較大，精品大盤出現(xiàn)往往決定了年度市場總體走勢。說明精品大盤出現(xiàn)能夠較大程度開發(fā)本區(qū)住宅消費潛力。D：就高新區(qū)居民收入水平分析，高新區(qū)住宅消費潛力一直沒有得到應(yīng)有激發(fā)；而多年來，每十二個月高新區(qū)更有相當一部分住宅消費力流向綿陽其它區(qū)域（尤其是市區(qū)）；因為價格原因，每十二個月高新區(qū)有近二分之一住宅商品房被外地來綿用戶購置。E：高新區(qū)經(jīng)濟在綿陽市各區(qū)中舉足輕重，其經(jīng)濟水平孕育著對房地產(chǎn)巨大需求；高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)面臨突破性發(fā)展機遇。二、高新區(qū)發(fā)展計劃高新區(qū)作為綿陽城區(qū)關(guān)鍵組成部分，也是綿陽科技城發(fā)展關(guān)鍵。年9月4日，黨中央、國務(wù)院作出了建設(shè)綿陽科技城重大決議?，F(xiàn)在，綿陽人民正根據(jù)國務(wù)院批復(fù)《綿陽科技城發(fā)展綱要》要求，加速推進改革開放，努力爭取到年把綿陽建設(shè)成為含有中等發(fā)達國家水平百萬人口現(xiàn)代化城市；全市中國生產(chǎn)總值（GDP）在基礎(chǔ)上翻一番，突破900億元，人均GDP達成16000元以上，財政收入過百億大關(guān)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破10000元，農(nóng)民人均純收入突破4500元。高新區(qū)發(fā)展定位為“適宜創(chuàng)業(yè)居住綿陽西部城區(qū)”，將成為綿陽西部經(jīng)濟、科技、文化、教育、醫(yī)療、信息、交通中心，成為提升綿陽中心城市輻射力戰(zhàn)略性結(jié)合點。為適應(yīng)高新區(qū)新發(fā)展定位要求，綿陽市政府和高新區(qū)政府多年來已加大對高新區(qū)城市建設(shè)投資力度，并將在以后幾年內(nèi)對高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、空間優(yōu)化整合、區(qū)域環(huán)境整改等方面繼續(xù)投入。三、項目定位（一）SWOT分析1、優(yōu)勢A：就高新區(qū)市場整體開發(fā)情況來看，本項目含有一定規(guī)模優(yōu)勢，易于項目品牌塑造。B：項目緊鄰安昌江河堤，地處高新區(qū)和涪城區(qū)交界，相比高新區(qū)其它在售或在建項目，含有很好自然資源。C：鄰近范圍內(nèi)缺乏直接競爭性樓盤，有一定市場空白點。D：周圍生活配套設(shè)施齊全，居住和商業(yè)氣氛濃厚。2、劣勢A：高新區(qū)整體房地產(chǎn)發(fā)育不成熟，歷年來房地產(chǎn)投資和成交情況均不活躍，區(qū)域內(nèi)購房氣氛欠缺。B：高新區(qū)整體生活設(shè)施不上檔次。C：企業(yè)企業(yè)品牌及房地產(chǎn)開發(fā)水平相比綿陽著名開發(fā)商含有一定劣勢。3、機會A：伴隨高新區(qū)各項發(fā)展計劃實施，高新區(qū)城市建設(shè)將得到較大改觀，區(qū)域居住環(huán)境及生活氣氛得到改善，區(qū)內(nèi)購置力將得到激發(fā)。B：高新區(qū)因為價格原因住宅消費市場潛力較大，外來住宅消費需求將得到更大開發(fā)。C：高新區(qū)經(jīng)濟綜合實力將得到深入提升，區(qū)內(nèi)居民購置力將同時增加。4、威脅A：區(qū)域發(fā)展必將引發(fā)新一輪房地產(chǎn)市場競爭。B：區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場深入發(fā)展和成熟，及其區(qū)域條件優(yōu)勢，將繼續(xù)對高新區(qū)市場帶來壓力。（二）目標用戶定位結(jié)合本項目本身特點（地處高新區(qū)，緊靠涪城區(qū)，臨安昌江等）含有和高新區(qū)其它房地產(chǎn)項目競爭基礎(chǔ)，同時考慮到因工作關(guān)系在本項目購房和外地用戶購房，所以本項目擬將目標用戶定位在“在高新區(qū)工作、居住長久居民”、“在高新區(qū)工作外地人”和“外地用戶”這三類人群中。A：在高新區(qū)工作、居住長久居民和原居民高新區(qū)已經(jīng)成為綿陽科技城發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技結(jié)果轉(zhuǎn)化基地、長虹進入世界500強關(guān)鍵基地，成為了綿陽科技特區(qū)、外商投資中心、技術(shù)創(chuàng)新中心、體制創(chuàng)新中心。企業(yè)單位眾多，這些企業(yè)職員及其家眷長久在高新區(qū)居住，人數(shù)眾多，福利分房時期已經(jīng)過去，職員宿舍不能滿足她們及家眷住房需求。很多人有改善居住環(huán)境需求。因為高新區(qū)外向型經(jīng)濟突出，很多工廠企業(yè)紛紛落戶該區(qū)，購置村地建廠房，令當?shù)卮迕衩渴€月股金收入十分豐厚。伴隨村民經(jīng)濟收入不停提升，改善居住條件、為下一代提供愈加好教育和文化環(huán)境氣氛而進城購房居住村民會越來越普遍。該類目標用戶群地域情結(jié)較重，且含有較強購置力，購房意向以具小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)較優(yōu)、樓盤品牌影響力較強、戶均面積較大產(chǎn)品為主。B：在高新區(qū)工作外地人高新區(qū)各個企業(yè)每十二個月均會經(jīng)過社會招聘或畢業(yè)分配等路徑吸納各類各層次外來職員、高技術(shù)人員和管理人員，該類人群含有薪金高、福利待遇好特點。該類人群因為是外來人口須在當?shù)刂脴I(yè)落戶，沒有對區(qū)域選擇偏執(zhí)愛好，且事業(yè)處于上升期，若鄰近工作地點能有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，相信能吸引其購房。同時，開發(fā)區(qū)有不少外來企業(yè)為職員提供購房福利，如中力電子企業(yè)購下成單元住宅，然后讓職員以低息或無息貸款購置這些商品房。該類人群購房重小區(qū)文化、重品質(zhì)品牌、以消化中小面積為主。C：外地用戶伴隨綿陽近20發(fā)展，綿陽前后被命名為全國創(chuàng)建文明城市工作優(yōu)異城市、造林綠化十佳城市、園林綠化優(yōu)異城市、聯(lián)合國改善人居環(huán)境示范城市、國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)境保護模范城市、中國優(yōu)異旅游城市。越來越多外地用戶把綿陽作為安居樂業(yè)首選之地，據(jù)綿陽市房管局不完全統(tǒng)計，外地用戶在綿陽購置商品房已經(jīng)超出了40％，而且呈逐年上升趨勢。（三）項目定位綿陽是中國西部人居環(huán)境最優(yōu)居住區(qū)；該項目又在綿陽最美安昌江岸。應(yīng)該把項目建設(shè)成高新區(qū)中高級樓盤。（四）產(chǎn)品定位1、住宅整體戶型配比和價格面積 面積百分比套數(shù) 估計價格（毛坯房）總價范圍總面積(M2)80－110M2 56% 91 1350元/M2 10-16萬 5855120－130M2 35%301500元/M217-20萬36502、商業(yè)面積940平方米，價格提議：￥2600元/M23、車位價格提議：￥3－4萬元/個第五部分項目發(fā)展計劃一、完工目標開工時間為：7月，