2024年二季度房地產(chǎn)市場綜述//01//2024年第二季度，房地產(chǎn)行業(yè)政策主基調(diào)持續(xù)寬松，主要政策目標(biāo)是去庫存、央政治局會議提出“壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益?！薄敖y(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”。6月7日國務(wù)院常務(wù)會議再次提出“去庫存”方面：4月29日，自然資源部出，各地要立足當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展、市場實(shí)際需求以及資源、環(huán)地，統(tǒng)籌“市場+保障”的住宅用地供應(yīng)安排，完善對應(yīng)商品住宅去化周期、住宅用地存量的住宅用地供應(yīng)調(diào)節(jié)機(jī)制，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局、住建部打出政策組合拳，主要包括：將首套住房最低首付比例下調(diào)至15%、二套住房最低首付比例下調(diào)至25%；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持商品房庫存較多的城市政府以需定購收購部分商品房用作保障性住房等。6月12日，中國人民銀行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會再次提出，設(shè)立保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成存量商品房用作保障性住房配售或租賃。6月20日，住建部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議，將收購存量商品房用作保障性住房主體擴(kuò)展至縣級以上城市，要求地方堅(jiān)持以需定購，細(xì)致摸排本地區(qū)保障性住房需求底數(shù)和已建成存量商品房情況，合理確定可用作保障性住房的商品房房源，提前鎖定保障性住房需付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，要壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、再貸款政策等作用，加強(qiáng)對城市和房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)支持，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作。同日，國新辦召開國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會明確，保交房工作重點(diǎn)主要包括三個(gè)方面：一是打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)；二是進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求；三是推動(dòng)消化存量商品住房。6月24日，住建部與國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開保交房政策培訓(xùn)視頻會議提出，各地要以高度的責(zé)任感和使命感，以時(shí)不我待、只爭朝夕的緊迫感，有力有序有效推進(jìn)保交房各項(xiàng)工作，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保交房工作，建立國家、省、市三級專班聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，用好保交房信息系統(tǒng)，建立定期調(diào)度和通報(bào)機(jī)制，要壓實(shí)地方政府、房地2．地方層面：重點(diǎn)城市優(yōu)化或取消限制性調(diào)控政策，三四線城市推進(jìn)“以舊2024年第二季度，地方累計(jì)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策218條。其中，寬松性94.0%；中性政策、緊縮性政策各8條、5條。從調(diào)控頻次來看，二季度地方出臺房地產(chǎn)增長56.8%，其中，受中央層面“517樓市新政”政策組合拳帶動(dòng)，5月地方出臺房地產(chǎn)新政達(dá)98條，創(chuàng)從調(diào)控內(nèi)容來看，重點(diǎn)城市限制性政策進(jìn)一步放開，北京、上海、廣州、深圳、天津優(yōu)化住房限購政策，具體內(nèi)容包括優(yōu)化購房套數(shù)限制、擴(kuò)大人才購房區(qū)域、取消大戶型限購、縮小購房社?；騻€(gè)稅繳納年限要求、支持企業(yè)購房用于職工租住等；成都、長沙、西安、杭州全面取消住房限購政策；廣州、重慶取消兩年限售規(guī)定，住房完成網(wǎng)簽并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證即可上市交易。三四線城市大力推進(jìn)住房“以舊換新”、加大房票安置力度、發(fā)放購房財(cái)稅補(bǔ)貼、支持地方國企收購存量房用作保障性住房等。住房信貸政策方面，多城市跟進(jìn)執(zhí)行首套住房最低首付比例15%、二套住房最低首付比例25%并階段性取消首套及二套住房房貸利率下限的住房信貸政策；北京、上海、深圳執(zhí)行差異化住房信貸政策，但首付比例和房貸利//02//2024年二季度，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于深度調(diào)整過程中，主要行業(yè)指標(biāo)跌幅有資同比持續(xù)下跌，跌幅低位趨穩(wěn)；房屋新開工規(guī)模仍處歷史低位，同比跌幅逐月收窄，房屋竣工規(guī)模明顯收縮；新建商品房銷售面積及金額同比跌幅較上季度末有所收窄；國房景氣指數(shù)從上季度末的92.07回調(diào)投資：持續(xù)下跌。上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52529億元，同比減少10.1%。其中，住宅投資占總投資比重為75.9%，同比減少10.4%。從地區(qū)來看，東部地區(qū)跌幅相對低于其他區(qū)域，同比減少8.9%，東開工：跌幅收窄。上半年，全國房屋新開工面積38023萬平方米，同比減少23.7%；竣工面積26萬平方米，同比減少21.8%。二季度新開工面積20740萬平方米，較上季度增加20.0%，同比19.5%；季度內(nèi)新開工面積累計(jì)同比跌幅逐月收窄，較上季度末收銷售：低位運(yùn)行。上半年全國商品房銷售面積47916萬平方米，同比減少19.0%；商品房銷售金額47133億元，同比減少25.0%。其中，商品住宅銷售分區(qū)域看，各區(qū)域銷售面積及金額均表現(xiàn)為下降，東北地區(qū)跌幅相對較小，同比分別減少13.6%和17.8%;中部地區(qū)銷售面積和金額跌幅最大，同比分別減少22.4%和26.7%。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重二季度，全國商品房銷售面積25248萬平方米，較上季度增加11.4%，同比減少14.6%；金額25778億元，較上季度增加22.7%，同比減少20.8%。季度內(nèi)兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅收窄，銷售金額表現(xiàn)庫存：有所減少。二季度末，商品房待售面積73894萬平方米，較上季度末減少939萬平方米。其中，住宅待售面積38287萬平方米，減少1171萬平方米；辦公樓待售面積5211萬平方米，增加7萬平方新房：價(jià)格上漲城市縮量，同比跌幅擴(kuò)大。4—6月，70個(gè)大中城市新建商品住房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量分別為6座、2座、4座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.58%、-0.71%和-0.67%。4—6月，房價(jià)同比上漲二手房：價(jià)格環(huán)比跌勢放緩，同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大。4—6月，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比市數(shù)量分別為1座、0座、4座，環(huán)比算數(shù)平均值分別為-0.94%，-1.00%，-0.85%。4—6月，價(jià)格同二季度，監(jiān)測30[1]座重點(diǎn)城市商品住宅成交總面積3690.02萬平方米，較上季度增加30.8同期減少32.6%。具體城市看，成都成交量明顯領(lǐng)先，為348.74200萬—260萬平方米之間，成交前十的城市還有廣州、武漢、上海、佛山、重慶，二季度末，重點(diǎn)城市中成都、武漢商品住宅庫存面積較大，超過1600萬平方米，嘉興庫小，為157萬平方米。與去年同期相比，9座城市庫存增加，上海漲幅居首，增加45%；19座城市庫存減少，青島跌幅居首，減少14%。消化周期上，合肥、杭州低于12個(gè)月；26座城市在12—36個(gè)月之間；珠海、惠州2座城市消化周期在36個(gè)月以上。一線城市中上海消化周期最低為13.3個(gè)月，北京、深圳在30個(gè)土地市場方面，二季度重慶土地成交面積領(lǐng)先，為252.51萬平方米，其次杭州、西安、成都在11—135萬平方米之間，位于成交面積前十位的還有長沙、濟(jì)南、合肥、武漢、天津、上海，在57萬—100萬平方米之間。杭州、北京成交金額領(lǐng)先于其他城市，在400億元上下，隨后上海、成都分別為235.31億元和183.71億元，廈門超過百億，位于成交金額前十位的還有合肥、西安、長沙、重慶、濟(jì)南，在69億4．企業(yè)：銷售業(yè)績大幅下降投資嚴(yán)重收縮業(yè)績：大幅下降。上半年，百強(qiáng)房企銷售操盤金額18518.3億元，同比降低39元、185.7億元、118.4億元、79.9億元，同比分別下降50.2%、49.6%、45.3%、40.1%。上半年累投資：嚴(yán)重收縮。上半年，新增土儲貨值、總價(jià)和建面百強(qiáng)房企的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬平方米，同比分別下降34%、40%和19%。新增貨值百強(qiáng)門檻為26.1億元，同比下降37%；10強(qiáng)房企新增貨值占百強(qiáng)總貨值的53%，11-20強(qiáng)占總貨值的16%。上半年僅有三成銷售百強(qiáng)房企拿地，拿融資：仍處低位。上半年，克而瑞研究中心監(jiān)測的65家典型房企的累計(jì)融資總量為2下降37%。整體新增債券類融資成本3.17%，較2023年全年下降0.43個(gè)百分點(diǎn)。境外債券融4.28%，較2023年全年降低3.76個(gè)百分點(diǎn)，上半年僅監(jiān)測到越秀地產(chǎn)與五礦發(fā)行的兩筆境外債券；境內(nèi)債到位資金：跌幅收窄。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金53538億元，同比減少22.6%。其中，國內(nèi)貸款8207億元，下降6.6%；利用外資13億元，下降51.7%；自籌資金18862億元，下降9.1%；定收款15999億元，下降34.1%；個(gè)人按揭貸款7749億元，下降37.7%。二季度，企業(yè)到位資金278元，較上季度增加8.4%，同比減少18.3%；季度內(nèi)累計(jì)同比跌幅逐月收窄，較上季度末收窄3.4個(gè)百分//03//雖然政策環(huán)境不斷改善，但開發(fā)企業(yè)投資規(guī)模仍不斷下降，下跌持續(xù)時(shí)間超過兩年。CRIC顯示，前6月新增土儲貨值、拿地總價(jià)和可建面積百強(qiáng)的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬平方米，同比分別下降34%、40%和19%，拿地金額總量的同比降幅創(chuàng)下2023年以來新高。開發(fā)商的投資信心并沒有因?yàn)檎叩拇蠓嘏嵘炊憩F(xiàn)得更加謹(jǐn)慎。如果說市場調(diào)整也是“生病”的話，其進(jìn)程也符合“病來如山倒，病去如抽絲”。市場恢復(fù)是一個(gè)緩慢的過程，而經(jīng)歷大調(diào)整之后，即便有恢復(fù)，市517新政中，央行提出將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。從政策邏輯上，這項(xiàng)政策對于消化庫存商品充實(shí)保障房規(guī)模、集約利用土地資源，減少浪費(fèi)，加快建設(shè)住房保障體系等有積極作用。從落地角度究竟有多少城市需要政府收儲商品房作為保障房？有多少城市有能力收儲保障房？從目前掌握的情況多數(shù)三四線城市需求和動(dòng)力都不大，一線和熱二線有一定的動(dòng)力，但總規(guī)模也同樣有限。不應(yīng)寄希望于政府收儲這個(gè)渠道來解決“去庫存”的問題，兩者體量不匹配。降低不切實(shí)際的期望，同時(shí)真正解決市場需住房銷售規(guī)模在2021年觸頂后，已經(jīng)連續(xù)兩年下降，繼2023年跌破10億平，2024年預(yù)計(jì)繼續(xù)下跌2-3成。市場下跌形成慣性，短期內(nèi)難以觸底，同時(shí)理性又告訴我們，市場終歸是有底，在我國存量住宅市場300多億平方米的基礎(chǔ)上，每年的拆舊更新量就可以達(dá)到7億平方米左右。市場似乎存在某種焦灼的氣氛，缺乏方向，缺乏信心，即便市場底部就在不遠(yuǎn)處，但究竟何時(shí)才能真正觸底反彈？沒有人說的清。市場消極情緒與銷售的回落又是相互加持的，在這樣的情況下，曾經(jīng)是樓市基石的剛需購房者，其需求也不那么剛性了。這表現(xiàn)為在政府拿出最大政策誠意后，如首付比例降到歷史最低，利率降到歷史最低，消費(fèi)上半年房企業(yè)績普遍承壓，超過六成房企預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，龍頭企業(yè)虧損額更為“領(lǐng)先”?？硕痫@示，百強(qiáng)房企上半年累計(jì)業(yè)績18518.3億元，同比降低39.5%，盈利能力持續(xù)走弱。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，銷售下降、存貨減值、成本上升、債務(wù)壓力是房企面臨的主要困境。中長期來看，房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代結(jié)束，住宅增量市場規(guī)?？s小，政府職能也在轉(zhuǎn)型，不少地方將“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局”改名為“住房和城市更新局”。市場側(cè)重點(diǎn)從增量建設(shè)向存量優(yōu)化轉(zhuǎn)變，背后的投資和發(fā)展邏輯也隨之改變。//04//1．繼續(xù)深化支持政策。三季度行業(yè)政策重點(diǎn)圍繞“去舊換新政策，收儲模式實(shí)施城市將進(jìn)一步擴(kuò)圍，金融和稅費(fèi)程、定價(jià)機(jī)制、各方職責(zé)等配套政策。處置閑置土地、盤活存量土地的具體政策措施也將加速出臺。金融政策方面，繼續(xù)改善企業(yè)融資環(huán)境，滿足房企合理融資需求，保障房企信貸流動(dòng)性支持力度。地方層一線城市購房限制性政策仍有優(yōu)化空間，部分城市還可以在增加財(cái)稅支持力度、降低購房貸款利率、降低2．市場下行趨勢不改。二季度行業(yè)主要指標(biāo)同比跌幅有所收窄，呈現(xiàn)出積極有望延續(xù)，但整體跌勢收縮幅度不會太大，仍處于較大跌幅區(qū)間。銷售市場城市間分化進(jìn)一步加劇，寬松的購房政策支