特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價值評估指南本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價值評估所涉及的工作原則、工作流程、生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)分類、特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價值評估方法，并給出評估報告參考提綱。本標(biāo)準(zhǔn)適用于指導(dǎo)各機(jī)構(gòu)對特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品價值評估、生態(tài)開發(fā)“標(biāo)準(zhǔn)地”價格評估、特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價值評估指南工作。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。凡是注日期的引用文件，僅所注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB/T4754-2017國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類GB/T18972-2017旅游資源分類、調(diào)查與評估TD/T1061-2021自然資源價格評估通則3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1特定地域單元specificgeographicunitforecosystemdevelopmentprojects用于某一生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)項目的生態(tài)資產(chǎn)組合及其空間范圍。3.2生態(tài)資產(chǎn)ecosystemassets可用于生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)的生態(tài)系統(tǒng)。3.3生態(tài)產(chǎn)品ecosystemproduct生態(tài)系統(tǒng)為經(jīng)濟(jì)活動和其他人類活動提供且被使用的貨物與服務(wù)貢獻(xiàn)，包括物質(zhì)供給、調(diào)節(jié)服務(wù)和文化服務(wù)三類。3.4物質(zhì)供給provisioningservices生態(tài)系統(tǒng)為人類提供并被使用的物質(zhì)產(chǎn)品，如糧食、油料、蔬菜、水果、木材、生物質(zhì)能源、水產(chǎn)品、中草藥、牧草、花卉等物質(zhì)產(chǎn)品。3.5調(diào)節(jié)服務(wù)regulationservices生態(tài)系統(tǒng)為維持或改善人類生存環(huán)境提供的惠益，如水源涵養(yǎng)、減少泥沙淤積、面源削減、防風(fēng)固沙、洪水調(diào)蓄、空氣凈化、水質(zhì)凈化、固定二氧化碳、氣候調(diào)節(jié)、噪聲消減等。3.6文化服務(wù)culturalservices生態(tài)系統(tǒng)為提高人類生活質(zhì)量提供的非物質(zhì)惠益，如靈感激發(fā)、旅游觀光、休閑娛樂、美學(xué)體驗、精神愉悅等。3.7基準(zhǔn)價格benchmarkprice5通過實際統(tǒng)計和模型演算得出的，可根據(jù)市場供需變化進(jìn)行波動的指導(dǎo)價格。3.8生態(tài)開發(fā)“標(biāo)準(zhǔn)地”standardizedlandforecosystemdevelopment用于生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)的特定地域單元。3.9生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償價值valueofecologicalrestorationcompensation為實現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)項目中的生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標(biāo)，所需付出的生態(tài)修復(fù)成本。3.10假設(shè)開發(fā)法hypotheticaldevelopmentmethod假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計項目開發(fā)完成后的總開發(fā)價值（或項目開發(fā)完成后的總價格）的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用利息、利潤及相關(guān)稅費等，以價值余額來估算待估項目價格的方法。3.11收益法incomeapproach收益法是指將項目未來各期正常年收益，以適當(dāng)?shù)倪€原率還原，從而估算待估項目價格的方法。3.12市場比較法marketcomparisonapproach依據(jù)市場上與待估項目類似的項目交易時的價格來估算被評價項目可預(yù)期收益的方法。3.13成本法costapproach根據(jù)建設(shè)項目時的投資成本（或更新重置成本、或復(fù)原重置成本）測算項目可預(yù)期收益的方法。含為了維持特定的生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標(biāo)所需開展的生態(tài)修復(fù)成本。3.14影子工程法shadowproject影子工程法又稱替代工程法，是一種工程替代的方法，項目假設(shè)采用某項實際效果相近但實際上并未進(jìn)行的工程，以該工程建造成本替代待評估項目經(jīng)濟(jì)價值的方法。4工作原則4.1堅持生態(tài)優(yōu)先，合理規(guī)劃利用嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線和生態(tài)安全邊界，合理規(guī)劃特定地域單元利用方式，科學(xué)劃定特定地域單元評估范圍。4.2強(qiáng)化防控風(fēng)險，面向保值增值加強(qiáng)對特定地域單元利用條件的分析，強(qiáng)化各類風(fēng)險防控，促進(jìn)特定地域單元的保值增值，實現(xiàn)各類生態(tài)管控目標(biāo)。4.3遵循市場規(guī)則，促進(jìn)社會參與堅持市場價值導(dǎo)向，參照各行業(yè)投融資評價規(guī)范，提現(xiàn)利益相關(guān)方訴求，提升生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)項目價格評價結(jié)果在市場各方和金融領(lǐng)域的認(rèn)可度，促進(jìn)社會參與。4.4顯化生態(tài)價值，落實保護(hù)受益重視特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)價值形成中的生態(tài)貢獻(xiàn)，進(jìn)一步顯化生態(tài)環(huán)境價值，使評估結(jié)果能夠在生態(tài)修復(fù)、生態(tài)補(bǔ)償中應(yīng)用，促進(jìn)保護(hù)者受益。5工作流程5.1明確特定地域單元范圍考慮生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)項目需要，根據(jù)生態(tài)系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)性、可及性及生態(tài)系統(tǒng)承載力，清晰確認(rèn)受評估的特定地域單元出讓年限，及具體位置、界線。結(jié)合遙感、GPS等技術(shù)手段，以圖斑為最小單元，明確評估范圍內(nèi)不同生態(tài)系統(tǒng)類型、面積與分布，繪制特定地域單元空間分布圖。5.2編制特定地域單元內(nèi)的生態(tài)資產(chǎn)權(quán)屬清單根據(jù)特定地域單元內(nèi)各類生態(tài)資產(chǎn)現(xiàn)狀，依據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)政策文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件、法定數(shù)據(jù)，具體界定各類生態(tài)資產(chǎn)類型、范圍、權(quán)屬、經(jīng)營規(guī)劃及資產(chǎn)現(xiàn)狀等。同時，梳理特定地域單元范圍內(nèi)，生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)項目所需的輔助要素，形成特定地域單元生態(tài)資產(chǎn)及輔助要素權(quán)屬清單。5.3編制可開發(fā)產(chǎn)品（權(quán)利）清單按照物質(zhì)供給、調(diào)節(jié)服務(wù)、文化服務(wù)三類功能屬性，調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)可開發(fā)產(chǎn)品的使用權(quán)、類別、數(shù)量、分布、規(guī)模等信息，形成可開發(fā)產(chǎn)品（使用權(quán)）清單（見附錄A）。5.4明確特定地域單元各類生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)權(quán)利利用條件根據(jù)權(quán)利所對應(yīng)的不同類別產(chǎn)品經(jīng)營模式，以及當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源利用和生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面的要求，明確各類產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)權(quán)利利用條件。5.5評估特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)權(quán)利價值根據(jù)權(quán)利所對應(yīng)的不同類別產(chǎn)品經(jīng)營模式選用適宜的核算方法測算得出（詳見附錄B），權(quán)利價值中應(yīng)扣除不可變現(xiàn)價值部分。5.6明確生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標(biāo)根據(jù)生態(tài)產(chǎn)品價值管理要求，為項目經(jīng)營開發(fā)期內(nèi)設(shè)置合理管控目標(biāo)。5.7評估所需生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償價值根據(jù)生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標(biāo)，評估生態(tài)資產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)過程中可能對實現(xiàn)管控目標(biāo)的影響，以及達(dá)成該目標(biāo)所需生態(tài)修復(fù)價值（詳見附錄B）。5.8評估特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)項目基準(zhǔn)價格為特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)權(quán)利價值與所需生態(tài)修復(fù)價值之和（詳見附錄B）。5.9解析項目基準(zhǔn)價格中的生態(tài)貢獻(xiàn)在“標(biāo)準(zhǔn)地”權(quán)利價值中剔除人類勞動和人工設(shè)施所貢獻(xiàn)的價值（詳見附錄B）。5.10編制基準(zhǔn)價格評估報告根據(jù)上述評估過程將成果匯編為評估報告，格式參照附錄C。7圖1.特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價值評估指南工作流程8（資料性）生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營開發(fā)類型（權(quán)利清單）2、造“農(nóng)林牧漁+旅游”項目如養(yǎng)魚體驗、垂釣娛樂、農(nóng)耕樂1、打造特色農(nóng)林牧漁產(chǎn)品如龍游發(fā)稿、常山山茶油、衢州陳2、就地加工處理果蔬、糧食、禽畜等促進(jìn)產(chǎn)業(yè)增值，如生產(chǎn)進(jìn)行區(qū)域水權(quán)交易、取水權(quán)交易、灌溉用水對水資源進(jìn)行加工利用如在發(fā)電、化工、印染等行業(yè)發(fā)揮作依托優(yōu)美自然風(fēng)光、古村落文化等適度開展旅游景點項目，塑借助自然環(huán)境優(yōu)勢，適度搭建娛樂設(shè)施，打?qū)r(nóng)、林、牧、漁業(yè)（不含農(nóng)、林、牧、漁服務(wù)業(yè)）的原始產(chǎn)包括農(nóng)副食品加工業(yè)、食品制造業(yè)、飲料制造業(yè)、煙草制品業(yè)、紡織業(yè)、紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)、皮革、毛皮、竹、應(yīng)包括電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、燃?xì)馍a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、水的生房屋和土木工程建筑業(yè)、建筑安裝業(yè)、建筑裝飾業(yè)和其他建筑9（規(guī)范性）特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價值評估方法A.1特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價值評估指南開展項目基準(zhǔn)價格評估，按照公式(Ⅰ)核算。)式中：V—項目基準(zhǔn)價格；P—項目開發(fā)經(jīng)營過程中所涉及的權(quán)利價值（當(dāng)有多種權(quán)利時，為各類權(quán)利價值之和P′—實現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標(biāo)所需生態(tài)修復(fù)工作價值。A.2項目開發(fā)經(jīng)營過程中所涉及的權(quán)利價值核算A.2.1概述項目開發(fā)經(jīng)營過程中所涉及權(quán)利價值，按公式(Ⅱ)進(jìn)行核算。式中：P—項目開發(fā)經(jīng)營過程中所涉及的權(quán)利價值；G—項目開發(fā)總收益；C—項目開發(fā)成本；R—開發(fā)者合理利潤或運營利潤。A.2.2項目開發(fā)總收益核算A.2.2.1概述式中：G—項目開發(fā)總收益；Gt—項目所產(chǎn)生的所有產(chǎn)品的總價值，根據(jù)項目開發(fā)類型可選擇成本法、市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、影子工程法；Gu—項目所產(chǎn)生的所有產(chǎn)品中不可變現(xiàn)的部分的總價值。A.2.2.2成本法式中：V—待估項目的價值；C—主要包括初級生產(chǎn)資料取得成本、開發(fā)建設(shè)成本、期間運營成本等；T—稅費（規(guī)費）；R—利息、投資利潤、增值收益等。若項目屬性呈現(xiàn)有限年期，則需進(jìn)行年期修正：式中：Kn——年期修正系數(shù)；n——使用期年期；r——還原率。A.2.2.3假設(shè)開發(fā)法根據(jù)整體賦能確定的用益物權(quán)權(quán)能，在預(yù)計開發(fā)完成后的項目總開發(fā)價值基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤及相關(guān)稅費等，以價格余額來估算待估項目價格的方法。式中：V－待估項目價格；A－總開發(fā)價值；B－整個項目的開發(fā)成本；C－開發(fā)者合理利潤或運營利潤?？傞_發(fā)價值可采用市場比較法或收益還原法等評估方法測算。A.2.2.4市場比較法根據(jù)替代原理，將待估項目與近期市場上已經(jīng)發(fā)生交易的類似交易案例進(jìn)行比較，并對類似交易案例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估標(biāo)準(zhǔn)地價格的方法。式中：V—待估項目價值；VO—類似交易案例價格；KC—交易情況修正系數(shù)；Kt—交易基準(zhǔn)日修正系數(shù)；Kn—自然因素修正系數(shù)；Ke—社會經(jīng)濟(jì)因素修正系數(shù)；KS—特殊因素修正系數(shù)；KY—使用年期修正系數(shù)。A.2.2.5收益法式中：V—待估項目的價值；n—項目預(yù)計經(jīng)營開發(fā)年期；at—待估項目第t年純收益；r—還原率。A.3實現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標(biāo)所需生態(tài)修復(fù)工作價值式中：P'—實現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標(biāo)所需生態(tài)修復(fù)工作價值；e—待修復(fù)的生態(tài)系統(tǒng)類型數(shù)；Rm.1—第m類生態(tài)系統(tǒng)的生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標(biāo)；Rm.2—項目開發(fā)后，第m類生態(tài)系統(tǒng)的納入管控的生態(tài)產(chǎn)品價值實際情況；n—項目預(yù)期經(jīng)營開發(fā)年期；n'—生態(tài)修復(fù)過程中的低效年期；Cm—第m類生態(tài)系統(tǒng)的單位面積生態(tài)修復(fù)成本；sm—第m類生態(tài)系統(tǒng)納入管控的生態(tài)產(chǎn)品的單位面積價值。各類生態(tài)產(chǎn)品價值的評估方法可參照《生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)總值核算規(guī)范（試行）》。A.4生態(tài)貢獻(xiàn)價值核算式中：E—生態(tài)貢獻(xiàn)價值；P—項目開發(fā)經(jīng)營所涉權(quán)利價值；h—人類勞動和人工設(shè)施所貢獻(xiàn)的價值。（規(guī)范性）評估報告參考提綱C.1主要內(nèi)容評估報告應(yīng)包括標(biāo)題及文號、目錄、聲明、摘要、正文、附件。C.2聲明的內(nèi)容評估報告聲明應(yīng)包括：評估人員恪守獨立、客觀和公正的原則，遵守有關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；提醒評估報告使用者關(guān)注評估報告特別事項說明和使用限制；其他需要聲明的內(nèi)容。C.3報告摘要的內(nèi)容應(yīng)提供評估目的、評估對象及范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日、評估實施過程、評估方法、評估結(jié)論、報告使用有效期：特別事項說明等。C.4報告正文評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括：委托人及其他資產(chǎn)評估報告使用人、評估目的、評估對象和評估范圍、價值類型和定義、評估基準(zhǔn)日期、評估依據(jù)、評估方法、評估程序?qū)嵤┻^程和情況、評估假設(shè)、評估結(jié)論、特別事項說明、評估報告使用限制說明、評估報告出具日期、評估人員簽名和評估機(jī)構(gòu)印章。C.5報告使用者評估報告使用者包括評估委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報告使用者和國家法律、法規(guī)規(guī)定的評估報告使用者。C.6載明的評估目的評估報告載明的評估目的應(yīng)唯一，表述應(yīng)明確、清晰。C.7評估對象和評估范圍評估報告中應(yīng)載明評估對象和評估范圍，應(yīng)具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況等。C.8價值類型及其定義評估報告應(yīng)明確價值類型及其定義，應(yīng)說明選擇價值類型的理由。C.9評估基準(zhǔn)日評估報告應(yīng)載明評估基準(zhǔn)日，應(yīng)與業(yè)務(wù)約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。評估報告應(yīng)說明選取評估基準(zhǔn)日時重點考慮的因素。評估基準(zhǔn)日可以是現(xiàn)在的時點，也可以是過去或者將來的時點。C.10評估依據(jù)評估報告應(yīng)說明評估遵循的法律依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價依據(jù)等。C.11評估方法評估報告應(yīng)說明所選用的評估方法及其理由。C.12評估程序?qū)嵤┻^程和情況評估報告應(yīng)說明評估程序?qū)嵤┻^程中現(xiàn)場調(diào)查、資料收集與分析、評定估算等主要內(nèi)容。C.13評估假設(shè)評估報告應(yīng)披露評估假設(shè)及其對評估結(jié)論的影響。C.14評估結(jié)論評估報告應(yīng)以文字和數(shù)字形式清晰說明評估結(jié)論。評估結(jié)論應(yīng)是確定的數(shù)值，經(jīng)與評估委托方溝通，評估結(jié)論也可使用區(qū)間值表達(dá)。C.15特別事項說明評估報告的特別事項說明包括權(quán)屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形；未決事項、法律糾紛等不確定因素；重要的利用專家工作情況；重大期后事項。C.16報告使用限制說明評估報告使用限制說明應(yīng)當(dāng)載明：使用范圍；委托人或者其他評估報告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和評估報告載明的使用范圍