房地產(chǎn)發(fā)展史房地產(chǎn)發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)90年代初，至今已有25年的歷史了，按時間段來劃分，中國房地產(chǎn)市場大約劃分為三個階段：起步階段。1990年至1998年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的房地產(chǎn)業(yè)有兩個關(guān)鍵詞：一是“無序”，二是“調(diào)控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉(zhuǎn)讓，于是便有了海南（樓盤）、惠州（樓盤）、北海（樓盤）等地的“擊鼓傳花”倒賣土地的亂象。那個時候，開發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣樓花”,土地款未付清賣樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達(dá)500%以上——從政府、銀行、開發(fā)商、媒體到消費(fèi)者，整個市場主體的行為方式都是無序的。針對這一狀況，1993年開始主掌中國經(jīng)濟(jì)的朱镕基副總理施以重拳，用“關(guān)水龍頭”的方式，責(zé)令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類投資停止貸款，開始了第一輪的宏觀調(diào)控。直至1997年8月份中央北戴河會議，重又“將城市居民住宅的開發(fā)作為我國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)”，年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了這一方針，結(jié)束了接近5年的宏觀調(diào)控。提速階段。1998年至2003年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。這兩項(xiàng)舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷售面積較1997年實(shí)現(xiàn)大幅度增長，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)保持著快速的發(fā)展勢頭。調(diào)控階段。2004年至2013年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時效短”，“保障房”?！皣藯l”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平方米普通商品房實(shí)行一年即為“90/70”（90平方米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項(xiàng)法規(guī)是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓，必須實(shí)行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱為“8·31大限”。這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開始走向規(guī)范與良性運(yùn)行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開始顯露“推手”面目的起點(diǎn)這一階段另一重要事件是“保障房”。2011年“十二五”啟始之年，啟動了“五年建設(shè)3600萬套保障房”的宏偉計(jì)劃。這一計(jì)劃標(biāo)志著我國房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩(wěn)定的發(fā)展時期。通過上述三個階段的發(fā)展，中國新建各種住宅近200億平方米，其中超過100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過1億個家庭的住房水平。2013年，全國商品房銷售總額已突破8萬億元，如加上每年投入使用的400余萬套保障房部分，規(guī)模更加宏大。2003年-2014年房產(chǎn)十年的風(fēng)雨變遷長時間以來，房地產(chǎn)業(yè)為我國GDP增長做出了巨大貢獻(xiàn)，但有人言，它支撐不了一個大國的崛起，這是專家應(yīng)該研究的問題。但我們不能否認(rèn)，它確實(shí)給中國經(jīng)濟(jì)帶來了變化，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)在中國的一個家庭中，主要的財富和重要的投資也是房產(chǎn)。2014年6月28日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武在投資者保護(hù)高峰論壇上就表示，中國家庭資產(chǎn)配置中，有79%投資于房地產(chǎn)。不難看出，房價的上漲與下跌，關(guān)乎著家庭財富的增長與縮水，同時牽連著國人的投資方向。2003年以前，國人對房地產(chǎn)的投資少之又少，從2004年開始連續(xù)數(shù)年房價快速飆升，接著到2008年的金融危機(jī)，進(jìn)入一段時間的低迷后再續(xù)升勢，直至現(xiàn)在的頹勢盡顯。十幾年來，房地產(chǎn)投資猶如一部跌宕起伏的大片，購房者便是電影里的演員，總是徘徊在什么時候該買房、什么時候該賣房、買什么樣的房的糾結(jié)中，拿捏得準(zhǔn)的人便賺得盆滿缽滿。2003年以前：投資房地產(chǎn)是一個冷門專業(yè)2003年以前，特別是1998年以前，大多數(shù)國人對“商品房”究竟是一個什么樣的概念，基本是處于一個懵懵懂懂的狀態(tài)，拿錢買房最多是自住，對于投資房地產(chǎn)就更是一個冷門專業(yè)。2003年至2008年：房地產(chǎn)投資的黃金五年2003年被稱為是“換屆年”，2003年至2008年，被認(rèn)為是房地產(chǎn)投資的黃金五年。2003年8月，國務(wù)院發(fā)布“18號文件”，明確將房地產(chǎn)行業(yè)定位為拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)市場化的推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般在全國各地興起。與此同時，一個“拉幫結(jié)派”的群體——炒房團(tuán)也走入了樓市。在大量資金涌入的情況下，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開始步入快車道。炒房團(tuán)最初是從溫州（樓盤）人開始，最初他們也只是從自家門口開始炒起，后來延伸至周邊的上海（樓盤）、杭州（樓盤）等地，然后再轉(zhuǎn)戰(zhàn)珠三角和環(huán)渤海一帶，最后演變成了“全國炒房團(tuán)”。曾經(jīng)有媒體報道，溫州瑞安一個地道的農(nóng)民，2005年開始炒房，這已經(jīng)是很晚起步的了。他先是拿出200萬元積蓄，在不遠(yuǎn)的杭州試了一把，半年就賺了50萬元，比辛苦采沙好賺多了，回到村里就引來了許多羨慕，同時還引來了入伙資金。之后，他與同鄉(xiāng)8個人攜2000萬元本金殺入上海樓市，看好浦東一處剛開盤的高檔公寓后，全資進(jìn)入，兩個月后轉(zhuǎn)手，盈利就高達(dá)25%。接下來，他就轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了全國其他地方，一天下來，能賣幾套房子，盈利就有幾百萬元?！翱膳碌臏刂萑恕辟I房更是跟買菜一樣，出手相當(dāng)闊綽，所到之處，必然“擄走”大量房產(chǎn)，同時也會引起當(dāng)?shù)胤績r暴漲。到底有多少溫州人在全國各地購房、炒房，有多少民間資金在流動，得到普遍的認(rèn)同與最廣泛引用的一種說法是“10萬人1000億元”。受到溫州炒房團(tuán)賺錢的刺激，全國其他地方的炒房團(tuán)也開始蔓延開了，大量資金紛紛拋向了樓市?！锻顿Y與理財》記者綜合了多家媒體報道的一些案例，我們可以一起看看那些年炒房團(tuán)投資房地產(chǎn)的瘋狂：由上表可知，2004年至2014年，除了2008年受到全球金融危機(jī)的影響房價略有下降外，其他年限可以說是一路飆升，尤其是2009年，房價出現(xiàn)了井噴，當(dāng)年房價漲幅高達(dá)23.2%，創(chuàng)歷年新高，2010年，中央對房地產(chǎn)市場進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，至此房價上漲幅度開始減緩，2014年更是下降到1.38%，盡管2014年中央出臺了一系列的救市政策，但從房價走勢和房地產(chǎn)銷售來看，效果并不是特別理想。附：2014年和2015年政府出臺的相關(guān)政策2014年以來的房地產(chǎn)松綁政策，明顯可以分為四輪第一輪：各地的松綁限購政策。第二輪：央行的限貸政策調(diào)整及降息。第三輪：各地紛紛發(fā)布購房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)。第四輪：兩會前后開始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策、回購庫存商品房做保障房等。第四輪房地產(chǎn)松綁政策主要以二套房貸松綁為標(biāo)志。2015年政策1、2015年2月28日，央行決定，自2015年3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.5%。2、各地的公積金最低首付調(diào)整。3、3月30日，《中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》發(fā)布，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。4、3月30日，中華人民共和國財政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，通知要求，自3月31日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。5、4月19日下午，央行宣布從4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點(diǎn)。6、5月9日，次日起降息0.25個百分點(diǎn)，同時擴(kuò)大銀行行存款利率上浮區(qū)間，由此前基準(zhǔn)利率1.3倍提高到1.5倍。7、根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率的通知》，從2015年6月28日起，下調(diào)個人住房公積金存款利率。8、8月25日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)。9、9月30日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。同日，央行、財政部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，明確自今年10月8日起將實(shí)施多項(xiàng)舉措，切實(shí)提高住房公積金使用效率，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。萬達(dá)成長史萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展三個階段：一、商業(yè)地產(chǎn)涉足階段（2000-2002，第一代店，城市包括長春、青島、濟(jì)南、哈爾濱、沈陽、天津、長沙、南昌、南京）。特點(diǎn)如下：1、拿地選址：以引進(jìn)沃爾瑪作為吸引城市招商引資的合作條件，取得了省會城市商業(yè)核心區(qū)域的地塊；2、建筑產(chǎn)品：建筑為4-6萬平方米左右，4層樓的BIG-BOX-大盒子；3、商業(yè)業(yè)態(tài)：以2、3樓超市、4樓家居為主力店，其它散租；4、贏利模式：一樓散賣、其它部分持有。這個階段對于萬達(dá)來說，建立起了對地方政府的招商需求認(rèn)知（獲取優(yōu)質(zhì)土地），商業(yè)資源的對接，以及對商業(yè)地產(chǎn)如何贏利模式的初步框架。但商業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足，只敢拿市商業(yè)中心地，同時也出現(xiàn)了后續(xù)持續(xù)經(jīng)營不善的問題。二、商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整階段（2002-2005，第二代店，城市包括武漢、南寧、天津、大連、沈陽）。特點(diǎn)如下：1、拿地選址：還是以引進(jìn)沃爾瑪作為合作條件，取得了省會城市商業(yè)核心區(qū)域的地塊；2、建筑產(chǎn)品：建筑為10-15萬平方米左右，多個4層樓的BIG-BOX-大盒子組合；3、商業(yè)業(yè)態(tài)：除超市、家居以外，增加了百貨、影院等主力店；4、贏利模式：街鋪散賣、其它部分持有。這個階段對于萬達(dá)來說，開始出現(xiàn)了經(jīng)營的成功案例，如南寧、武漢、哈爾濱。也出現(xiàn)了經(jīng)營極端失敗案例——沈陽。其中，南寧、武漢、哈爾濱等經(jīng)營成功的一個共同現(xiàn)象就，都外部引進(jìn)了連鎖知名百貨進(jìn)行合作。萬達(dá)開始與百貨進(jìn)行嘗試重點(diǎn)對接，包括與中國百貨元老——王德明，以及和深圳銅鑼灣百貨合作，以解決經(jīng)營問題，但風(fēng)波重重。當(dāng)然，直到現(xiàn)在，萬達(dá)也沒解決這個問題，就是自營百貨始終虧損。大洋百貨突然易幟:資金吃緊萬達(dá)撤股王德明出走三、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段（2006-至今，第三代店，城市。。。）特點(diǎn)如下：1、拿地選址：是“萬達(dá)廣場”進(jìn)駐城市作為招商引資的合作為主，取得了城市發(fā)展新區(qū)地塊為主；2、建筑產(chǎn)品：建筑為50-100萬平方米左右，產(chǎn)品豐富多樣，包括步行街鋪、住宅、公寓、寫字樓、酒店等；3、商業(yè)業(yè)態(tài)：包括超市、百貨、影院、餐飲、電玩等，業(yè)態(tài)豐富化；4、贏利模式：購物中心和酒店持有，其它以快速銷售為主。這個階段對于萬達(dá)來說，是從城市中心走入城市周邊新區(qū)發(fā)展的階段。萬達(dá)順應(yīng)了中國城市化發(fā)展的方向（中國城市化主要以開發(fā)區(qū)為方向帶動，而全國開發(fā)區(qū)在2006年，達(dá)到6800多個，普遍建設(shè)在城市的新區(qū)，迫切需要招商引資來拉動）。萬達(dá)在新區(qū)的布點(diǎn)，避免了與市中心區(qū)商業(yè)的競爭，極大的減少了萬達(dá)經(jīng)營的壓力。新區(qū)人口隨著城市化的增長而增多，這樣實(shí)現(xiàn)了政府、消費(fèi)者、投資商、商戶的多贏。換句話說，萬達(dá)一直頭痛的商業(yè)經(jīng)營問題，隨著中國城市化的快速發(fā)展，得到了極大緩解或解決。至于武漢、南昌、長白山等第四代萬達(dá)城，相關(guān)人士認(rèn)為其個性化更大于復(fù)制性，沒有深入研究，因此，在此不再表述。萬達(dá)的理念個人認(rèn)為，萬達(dá)的理念思路，就是走中國的市（bu）場（qiu）化（ren）道路：1、2000年以前，萬達(dá)積累了房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但遇到了房地產(chǎn)的主要難題——如何通過市場