房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策及管理練習題一、單項選擇題1.某房地產(chǎn)企業(yè)委托一境外企業(yè)在境外銷售其位于我國境內(nèi)商品房一棟，成本費用為150萬元（不含傭金），代銷協(xié)議規(guī)定銷售價為200萬元，境外企業(yè)實際以240萬元售出。房地產(chǎn)企業(yè)向境外企業(yè)支付傭金、手續(xù)費等為40萬元（能提供有效憑證）。該房地產(chǎn)企業(yè)應納稅所得額為（D）。A.10萬元B.30萬元C.50萬元D.66萬元『對答案』D『答案解析』應納稅所得額＝240－150－240×10%＝66（萬元）。2.有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理說法，對是（）。A.已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，按當期以實現(xiàn)銷售可售面積和可售面積單位工程成本確認B.采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，付款方提前付款，按協(xié)議約定付款日期確認收入實現(xiàn)C.企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品，其支付境外機構(gòu)銷售費用不超過委托銷售收入15%部分，準予據(jù)實扣除D.企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，其實際使用時間合計未超過12個月又銷售，可以在稅前扣除合理費用『對答案』A『答案解析』選項B不對，采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應按銷售協(xié)議或協(xié)議約定價款和付款日確認收入實現(xiàn)。付款方提前付款，在實際付款日確認收入實現(xiàn)；選項C不對，企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品，其支付境外機構(gòu)銷售費用不超過委托銷售收入10%部分，準予據(jù)實扣除；選項D不對，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，其實際使用時間合計未超過12個月又銷售，不得在稅前扣除折舊費用。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，如企業(yè)與購置方簽訂銷售協(xié)議或協(xié)議，且銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格高于買斷價格，則應按（B）確認收入實現(xiàn)。國稅發(fā)〔〕31號A．買斷價格B．銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格C．買斷價格和銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格平均D．企業(yè)和稅務機關(guān)協(xié)商確定價格14.房地產(chǎn)企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品，其支付境外機構(gòu)銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入（B）部分，準予據(jù)實扣除。A．5%B．10%C．15%D．20%5.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，其實際使用時間合計未超過（C）又銷售，不得在稅前扣除折舊費用。A．3個月B．6個月C．12個月D．18個月A．6.房地產(chǎn)企業(yè)新建開發(fā)產(chǎn)品在尚未竣工或辦理房地產(chǎn)初始登記、獲得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議，自開發(fā)產(chǎn)品（A）之日起，出租方獲得預租價款按租金確認收入實現(xiàn)。A．交付承租人使用B．簽訂租賃預約協(xié)議C．竣工之日D．價款支付7.房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售行為確認收入措施之一按開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率確定，開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率不得低于（B）。A．10%B．15%C．20%D．25%???B8.房地產(chǎn)企業(yè)采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應按銷售協(xié)議或協(xié)議約定價款和（B）日確認收入實現(xiàn)。A．收款B．付款C．獲得索取價款憑據(jù)D．已銷開發(fā)產(chǎn)品清單9.房地產(chǎn)企業(yè)銷售未竣工開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地都市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于（C）。A．5%B．10%C．15%D．20%???A10.房地產(chǎn)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅，對開發(fā)、建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未竣工前采用預售方式銷售獲得預售收入，（A）。A．按照規(guī)定估計計稅毛利率分季（或月）計算出估計毛利額，計入當期應納稅所得額B．按照企業(yè)實際利潤率分季（或月）計算出估計利潤額，計入利潤總額預繳C．按照企業(yè)實際利潤計入利潤總額預繳???D．按照規(guī)定估計利潤率分季（或月）計算出估計利潤額，計入利潤總額預繳???C11.如下有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)成本和費用扣除規(guī)定中錯誤有（C）。2???A．因超過出讓協(xié)議約定動工開發(fā)日期而繳納土地閑置費，計入成本對象施工成本B．因國家免費收回土地使用權(quán)而形成損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除C．提取維修基金可以扣除物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專題基金。D．成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除12.有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅告知合用于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務（A）。A．居民納稅人B．非居民納稅人C．居民納稅人和非居民納稅人D．非居民納稅人和小型微利企業(yè)二、多選題1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造會所、物業(yè)管理場所等配套設(shè)施，下列情形中可以作為公共配套設(shè)施處理有（ABC）。A．免費贈與地方政府B．免費贈與公用事業(yè)單位C．屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主D．產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有E．未明確產(chǎn)權(quán)歸屬【解析】《國家稅務總局有關(guān)印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理措施〉告知》（國稅發(fā)[]31號3月6日）第十七條企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼稚園等配套設(shè)施，按如下規(guī)定進行處理：（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或免費贈與地方政府、公用事業(yè)單位，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費有關(guān)規(guī)定進行處理。（二）屬于營利性，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬，或免費贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處3理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。2.下列有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅表述，符合稅收規(guī)定有（ABD）A.委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付境外銷售費用不超過委托銷售收入10%部分，準予據(jù)實扣除。B.企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，可以在稅前扣除折舊C.企業(yè)因國家免費收回土地使用權(quán)而形成損失，不得作為資產(chǎn)損失處理D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象應在動工前確定，并報主管稅務機關(guān)立案3.有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)下列說法，對是（ABCD）。A.委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品，支付境外銷售費用不超過委托銷售收入10%部分，準予據(jù)實扣除B.開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率不得低于15%，詳細比例由主管稅務機關(guān)確定C.企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，其實際使用時間合計未超過12個月又銷售，不得在稅前扣除折舊費用D.出包工程未最終辦理結(jié)算而未獲得全額發(fā)票，在證明資料充足前提下，其發(fā)票局限性金額可以預提，但最高不得超過協(xié)議總金額10%4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未竣工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利率有（ABCD）。A.15%B.10%C.5%D.3%5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計稅成本對象確實定原則有（ABCD）。A.可否銷售原則B.分類歸集原則C.功能辨別原則D.定價差異原則6.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生（ABCD）準予當期按規(guī)定扣除。A.期間費用B.已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本C.營業(yè)稅金及附加D.土地增值稅7.下列項目屬于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內(nèi)容是（ABCD）。A.土地征用費及拆遷賠償費B.前期工程費C.建筑安裝工程費D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費8.企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務包括（ABCD）。A.土地開發(fā)B.建造、銷售住宅C.建造、銷售商業(yè)用房D.建造、銷售其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品???9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，凡約定企業(yè)為購置方按揭貸款提供擔保，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時對表述是（BCD）。4向A.實際發(fā)生損失時不能扣除???B.銀行提供保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除C.向銀行提供保證金（擔保金）不得作為費用在當期稅前扣除D.實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除10.房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于（ABCD）等行為，應視同銷售。A.捐贈B.贊助C.職工福利D.獎勵11.房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售行為確認收入（或利潤）措施和次序為（ABC）。A.按本企業(yè)近期或本年度近來月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定B.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定C.按開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率不得低于15%，詳細比例由主管稅務機關(guān)確定D.按開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率不得低于20%，詳細比例由主管稅務機關(guān)確定????12.房地產(chǎn)企業(yè)除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列（ABC）條件之一，應視為已經(jīng)竣工。A.開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門立案B.開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。C.開發(fā)產(chǎn)品已獲得了初始產(chǎn)權(quán)證明D.開發(fā)產(chǎn)品未投入使用13.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中獲得所有價款，包括（ABCD）。A.現(xiàn)金B(yǎng).現(xiàn)金等價物C.其他經(jīng)濟利益D.銀行存款14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地征用費及拆遷賠償費，指為獲得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生各項費用，重要包括（ABCD）。A.拆遷賠償支出B.安頓及動遷支出C.回遷房建造支出D.農(nóng)作物賠償費15.房地產(chǎn)企業(yè)共同成本和不能分清承擔對象間接成本，應按受益原則和配比原則分派至各成本對象，詳細分派措施是（ABCD）。A.占地面積法B.建筑面積法C.直接成本法D.預算造價法三、判斷題1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量與否通過驗收合格，或與否辦理5竣工（竣工）立案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)竣工。（√）2.房地產(chǎn)企業(yè)不得事先確定企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理。（√）3.房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。（√）4.房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)算計稅成本時，其實際發(fā)生支出未獲得合法憑據(jù)，一律不得計入計稅成本。（×）5.房地產(chǎn)企業(yè)對尚未發(fā)售已竣工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或協(xié)議規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、公用設(shè)施設(shè)備）進行平常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。（√）6.房地產(chǎn)企業(yè)將已計入銷售收入共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位，應予實際使用時扣除。（×）7.房地產(chǎn)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取多種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票，可作為代收代繳款項進行管理。（×）8.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品應按制導致本法進行計量與核算。（√）9.房地產(chǎn)企業(yè)土地成本一般按建筑面積法進行分派。（×）10.房地產(chǎn)企業(yè)應向政府上繳但尚未上繳報批報建費用，可按預算造價合理預提建造費用。（√）四、簡答題1.現(xiàn)行企業(yè)所得稅政策對房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入時限是怎樣規(guī)定？答：根據(jù)《國家稅務總局有關(guān)印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理措施》告知》（國稅發(fā)〔〕31號）第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售協(xié)議》或《房地產(chǎn)預售協(xié)議》所獲得收入，應確認為銷售收入實現(xiàn)，詳細按如下規(guī)定確認：（1）采用一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應于實際收訖價款或獲得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入實現(xiàn)。（2）采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應按銷售協(xié)議或協(xié)議約定價款和付款日確認收入實現(xiàn)。付款方提前付款，在實際付款日確認收入實現(xiàn)。6（3）采用銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應按銷售協(xié)議或協(xié)議約定價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入實現(xiàn)。（4）采用委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應按如下原則確認收入實現(xiàn)：①采用支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應按銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入實現(xiàn)。②采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，屬于企業(yè)與購置方簽訂銷售協(xié)議或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售協(xié)議或協(xié)議，假如銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格高于買斷價格，則應按銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入實現(xiàn)；假如屬于前兩種狀況中銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購置方簽訂銷售協(xié)議或協(xié)議，則應按買斷價格計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入實現(xiàn)。③采用基價（保底價）并實行超基價雙方提成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，屬于由企業(yè)與購置方簽訂銷售協(xié)議或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售協(xié)議或協(xié)議，假如銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格高于基價，則應按銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方提成額，不得直接從銷售收入中減除；假如銷售協(xié)議或協(xié)議約定價格低于基價，則應按基價計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入實現(xiàn)。屬于由受托方與購置方直接簽訂銷售協(xié)議，則應按基價加上按規(guī)定獲得提成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入實現(xiàn)。④采用包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷協(xié)議有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入實現(xiàn)；包銷期滿后尚未發(fā)售開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷協(xié)議或協(xié)議約定價款和付款方式確認收入實現(xiàn)。2.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為有哪些？怎樣確定企業(yè)所得稅計稅銷售額？答：根據(jù)《國家稅務總局有關(guān)印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理措施》告知》（國稅發(fā)〔〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分派給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際獲得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）7實現(xiàn)。確認收入（或利潤）措施和次序為：（1）按本企業(yè)近期或本年度近來月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；（2）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；（3）按開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率不得低于15%，詳細比例由主管稅務機關(guān)確定。五、計算題????1.某房地產(chǎn)企業(yè)按當年實際利潤據(jù)實分季預繳企業(yè)所得稅。一季度銷售未竣工開發(fā)產(chǎn)品獲得收入萬元，實現(xiàn)利潤總額1000萬元（含預售收入實際繳納流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅），稅務機關(guān)規(guī)定估計計稅毛利率為15%，企業(yè)所得稅稅率為25%。末該開發(fā)項目竣工，年末，主營業(yè)務收入5000萬元（含結(jié)轉(zhuǎn)預售收入萬元），確認經(jīng)營成本3000萬元，為簡化起見，不考慮流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、期間費用。計算：一季度應預繳企業(yè)所得稅和應納企業(yè)所得稅分別是（）萬元。A.325，500B.250，500C.325，425D.250，425【答案】C【解析】一季度應預繳企業(yè)所得稅=（×15%+1000）×25%=325（萬元）????應納企業(yè)所得稅(應為第四季度)=（5000-3000-×15%）×25%=425（萬元）2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，成立，虧損100萬元，在市區(qū)開發(fā)某高檔住宅，一季度獲得預售收入200萬元，利潤總額10萬元；二季度合計獲得預售收入600萬元，合計利潤總額50萬元，當?shù)囟悇諜C關(guān)核定計稅毛利率為25%，該企業(yè)一季度和二季度應預繳企業(yè)所得稅分別為（）萬元。（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費附加3%，地方教育附加2%）A.15，35B.0，25C.12.3，32.10D.0，16.9【答案】B【解析】一季度應預繳企業(yè)所得稅=（200×25%+10-60）×25%=0（萬元）扣除60萬元屬于彌補虧損60萬元，彌補虧損后一季度實際利潤額=0（萬元）8二季度應預繳企業(yè)所得稅=（600×25%+50-100）×25%=25（萬元）3.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5月設(shè)置，當年有關(guān)資料如下：（1）征用開發(fā)用地10000平方米，支付土地價款萬元，繳納契稅100萬元，發(fā)生其他征用土地費用50萬元。（2）在該土地上開發(fā)一樓盤，發(fā)生前期工程費300萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建造費500萬元，建筑安裝工程費3000萬元，開發(fā)間接費用150萬元，至年終未竣工。（3）采用視同買斷方式委托甲房屋銷售企業(yè)預售該樓盤，委托銷售協(xié)議約定買斷價為每平方米8000元，超過買斷價價差歸銷售企業(yè)所有，開發(fā)企業(yè)不另支付手續(xù)費；當年預售0平方米，預售協(xié)議均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，協(xié)議均價為每平方米9000元，銷售企業(yè)與開發(fā)企業(yè)按買斷價進行結(jié)算，并已將結(jié)算款項通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)會計處理為：借記“銀行存款”16000萬元，貸記“預收賬款”16000萬元；（4）發(fā)生管理費用400萬元，其中一次性列支房屋租賃費220萬元，租賃期為1月1日至12月31日；銷售費用300萬元；財務費用370萬元，其中列支因開發(fā)該樓盤向銀行借款利息支出350萬元。7月，該樓盤到達竣工條件，所有可售建筑面積為60000平方米。至年終，當年有關(guān)資料如下：（1）發(fā)生建筑安裝工程費3000萬元，開發(fā)間接費用200萬元，預提不可撤銷公共配套設(shè)施費300萬元。（2）當年年初至竣工前繼續(xù)采用視同買斷方式委托甲房屋銷售企業(yè)預售該樓盤，當年預售10000平方米，預售協(xié)議仍由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，協(xié)議均價為每平方米9500元，銷售企業(yè)與開發(fā)企業(yè)按買斷價進行結(jié)算，并已將結(jié)算款項通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)會計處理為：借記“銀行存款”8000萬元，貸記“預收賬款”8000萬元；（3）開發(fā)產(chǎn)品竣工后至年終，采用視同買斷方式委托甲房屋銷售企業(yè)繼續(xù)銷售該樓盤，銷售竣工開發(fā)產(chǎn)品1平方米，銷售協(xié)議仍由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，協(xié)議均價為每平方米9800元，銷售企業(yè)與開發(fā)企業(yè)按買斷價進行結(jié)算，并已將結(jié)算款項通過轉(zhuǎn)賬方式支付給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)會計處理為：借記“銀行存款”9600萬元，貸記“主營業(yè)務收入”9600萬元；（4）當年發(fā)生管理費用700萬元；銷售費用800萬元，其中廣告費和業(yè)務宣傳費780萬元；財務費用450萬元，其中列支該樓盤竣工前向銀行借款利息支出350萬元，竣工后向銀行借款9利息支出80萬元。假設(shè)不考慮營業(yè)稅及其他稅費，未竣工開發(fā)產(chǎn)品估計計稅毛利率為10%，開發(fā)產(chǎn)品竣工后企業(yè)已及時將“預收賬款”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務收入”，會計上整年計算結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務成本”6720萬元。規(guī)定：根據(jù)以上資料，計算并回答問題：6．該開發(fā)企業(yè)納稅調(diào)整增長額為（C）萬元。A．1800B．2150C．2260D．2370【解析】估計利潤調(diào)增=0*9000*10%=1800財務費用中應資本化部分調(diào)增=350租賃期為兩年房屋租賃費應調(diào)增=220*2=110合計納稅調(diào)整增長額=1800+350+110=2260《國家稅務總局有關(guān)印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理措施〉告知》（國稅發(fā)[]31號3月6日）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未竣工開發(fā)產(chǎn)品獲得收入，應先按估計計稅毛利率分季（或月）計算出估計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入實際毛利額，同步將其實際毛利額與其對應估計毛利額之間差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算應納稅所得額。第六條采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，屬于企業(yè)與購置方簽訂銷售協(xié)議或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售協(xié)議或協(xié)議，假如銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格高于買斷價格，則應按銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入實現(xiàn)；假如屬于前兩種狀況中銷售協(xié)議或協(xié)議中約定價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購置方簽訂銷售協(xié)議或協(xié)議，則應按買斷價格計算價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入實現(xiàn)。第十二條企業(yè)發(fā)生期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。107．該開發(fā)企業(yè)發(fā)生開發(fā)成本合計（D）萬元。A．5950B．6100C．6300D．6450【解析】土地征用費及拆遷賠償費=+100+50=2150前期工程費=300建筑安裝工程費=500基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費=3000公共配套設(shè)施費=0開發(fā)間接費=150借款費用=350發(fā)生開發(fā)成本合計=2150+300+500+3000+150+350=6450第二十一條企業(yè)利息支出按如下規(guī)定進行處理：（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生符合稅收規(guī)定借款費用，可按企業(yè)會計準則規(guī)定進行歸集和分派，其中屬于財務費用性質(zhì)借款費用，可直接在稅前扣除。8．該開發(fā)企業(yè)應確認竣工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入（D）萬元。A．9600B．33600C．37100D．39260【解析】應確認竣工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入=0*9000+10000*9500+1*9800=392609．該開發(fā)企業(yè)納稅調(diào)整減少額為（C）萬元。A．1800B．229011C．2400D．2750【解析】已估計利潤應調(diào)減=1800應予稅前扣除房租費=220*2=110少結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)成本=應結(jié)賬已實現(xiàn)銷售成本-已結(jié)賬已實現(xiàn)銷售成本=7210-6720=490其中：應結(jié)賬已實現(xiàn)銷售成本=可售開發(fā)產(chǎn)品總