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大家好！現(xiàn)在我們來(lái)大致了解一下計(jì)算機(jī)的全貌。前言

房地產(chǎn)估價(jià)原則和程序

2房地產(chǎn)估價(jià)原則與程序

3.1、房地產(chǎn)估價(jià)原則

3.2、房地產(chǎn)估價(jià)程序

33.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識(shí)了房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。這些法則或標(biāo)準(zhǔn)就是房地產(chǎn)估價(jià)原則。房地產(chǎn)估價(jià)的最高行為準(zhǔn)則：獨(dú)立、客觀、公正房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則：

合法原則最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則替代原則43.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

3.1.1合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。包括合法的產(chǎn)權(quán)、合法的使用、合法處分等方面（1）在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)。（2）在合法使用方面，應(yīng)以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。（3）在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)、抵債、贈(zèng)與等。53.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

（4）在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國(guó)家的價(jià)格政策。例如，評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。如房改售房的價(jià)格，要符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，要符合國(guó)家規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，要符合政府有關(guān)農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆?、行政法?guī)。63.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

3.1.2最高最佳使用原則

要求：以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。即在合法使用方式下，各種可能使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：1、法律上許可；2、技術(shù)上可能；3、經(jīng)濟(jì)上可行；4、價(jià)值最大化。最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：（1）最佳用途；（2）最佳規(guī)模；（3）最佳集約度。73.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

最高最佳使用可以用以下三個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)理解：

1.收益遞增遞減原理：可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。

2.均衡原理：判定是否為最高最佳使用，也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。

3.適合原理：以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，幫助確定最佳用途。83.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

最高最佳使用原則在估價(jià)報(bào)告中的應(yīng)用：1、保持現(xiàn)狀前提2、裝修改造前提3、轉(zhuǎn)換用途前提4、重新利用前提5、上述情形的某種組合。最常見(jiàn)的是2＋3種的組合。93.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

3.1.3估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

要求：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)值。

估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)通常僅是求取估價(jià)對(duì)象在某個(gè)特定的時(shí)間上價(jià)值，這個(gè)特定的時(shí)間必須根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定，這個(gè)特定的時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用年、月、日表示。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間界限。103.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系；估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格；注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)作業(yè)期的不同；在具體一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也不相同；不論何種估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。113.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系；估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格；注意估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)作業(yè)期的不同；在具體一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是由估價(jià)目的決定的，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也不相同；不論何種估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況。123.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的關(guān)系估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象狀況房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況過(guò)去（回顧性估價(jià)）過(guò)去過(guò)去現(xiàn)在過(guò)去現(xiàn)在現(xiàn)在未來(lái)未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）未來(lái)未來(lái)133.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

問(wèn)題1：對(duì)以上估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象狀況分別舉例說(shuō)明問(wèn)題2：在建工程的房地產(chǎn)可能存在幾種情形的估價(jià)？143.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

3.1.4替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類(lèi)似房地產(chǎn)：指房地產(chǎn)中實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價(jià)對(duì)象的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或者相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。153.1房地產(chǎn)估價(jià)原則

3.1.5獨(dú)立、客觀、公正原則

獨(dú)立：估價(jià)機(jī)構(gòu)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的機(jī)構(gòu)；估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系；估價(jià)機(jī)構(gòu)及人員在估價(jià)中不受外部干擾?？陀^：不帶偏見(jiàn)，完全從實(shí)際出發(fā)去估價(jià)。公正：在估價(jià)中公平正直，不偏袒任何一方。16一、單選題1、收益遞減原理可以幫助我們確定（）A房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡B最佳集約度和最佳規(guī)模C最佳用途D房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)2、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列4個(gè)方面依序篩選：（）A①法律上的可行性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟(jì)上的可行性④價(jià)值是否最大B①技術(shù)上的可能性②經(jīng)濟(jì)上的可行性③價(jià)值是否最大④法律上的可行性C①價(jià)值是否最大②法律上的可行性③技術(shù)上的可能性④經(jīng)濟(jì)上的可行性D①法律上的可行性②技術(shù)上的可能性③經(jīng)濟(jì)上的可行性④價(jià)值是否最大第一節(jié)練習(xí)題173.1練習(xí)題二、多選題1、最高最佳使用具體包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳區(qū)位C最佳規(guī)模D最佳集約度2、適合原理加上（），便為最高最佳使用原則。A收益遞增遞減原理B預(yù)期原理C替代原理D均衡原理3、合法權(quán)益包括（）A合法產(chǎn)權(quán)B合法使用C合法交易D合法處分4、類(lèi)似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在（）等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相似。A用途B規(guī)模C檔次D建筑結(jié)構(gòu)183.1練習(xí)題三、判斷題合法原則是要說(shuō)明估價(jià)機(jī)構(gòu)或人員應(yīng)具有合法的評(píng)估資格。（）房地產(chǎn)估價(jià)原則即房地產(chǎn)價(jià)格形成原理。（）估價(jià)時(shí)點(diǎn)就是選定的一個(gè)估價(jià)作業(yè)的特定日期。（）最高最佳使用原則是指房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以能為估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用來(lái)進(jìn)行。（）在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況始終是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上。（）193.2房地產(chǎn)估價(jià)程序

通俗地講，就是指圓滿(mǎn)地完成一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，從頭到尾做哪些工作，先做什么，后做什么；它反映的是估價(jià)工作的客觀過(guò)程，整個(gè)過(guò)程中的各項(xiàng)工作之間具有內(nèi)在的邏輯關(guān)系。203.2房地產(chǎn)估價(jià)程序

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.明確估價(jià)基本事項(xiàng)；

2.擬定估價(jià)作業(yè)方案；

3.搜集估價(jià)所需資料；

4.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；

5.選定估價(jià)方法計(jì)算；

6.確定估價(jià)結(jié)果；

7撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；

8.估價(jià)資料歸檔。213.2房地產(chǎn)估價(jià)程序

3.2.1明確估價(jià)基本事項(xiàng)

A明確評(píng)估目的

B明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

C明確估價(jià)對(duì)象3.2.2擬定估價(jià)作業(yè)方案

內(nèi)容：

1、擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；

2、擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道；

3、預(yù)計(jì)所需要的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；

4、估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排。223.2房地產(chǎn)估價(jià)程序

3.2.3搜集估價(jià)所需資料

1、估價(jià)所需的資料

2、搜集資料的渠道3.2.4實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象

1、實(shí)地查勘的內(nèi)容

2、實(shí)地查勘的作用

3、實(shí)地查勘形成的結(jié)果或資料

4、實(shí)地查勘注意事項(xiàng)233.2房地產(chǎn)估價(jià)程序

2.2.5選定估價(jià)方法測(cè)算

選用哪種估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算，是由以下三個(gè)方面綜合決定的：

1、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型；

2、估價(jià)方法選用的對(duì)象和條件；

3、所搜集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量。2.2.6確定估價(jià)結(jié)果2.2.7撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)

估價(jià)報(bào)告的形式分為書(shū)面報(bào)告和口頭報(bào)告（如專(zhuān)家證詞）。書(shū)面報(bào)告按照格式，又可分為敘述式報(bào)告和表格式報(bào)告，報(bào)告書(shū)的格式有固定式、自由式。2.2.8估價(jià)資料歸檔243.2練習(xí)題

一、單選題1.在實(shí)物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時(shí)根據(jù)需要也可只評(píng)估其中建筑物的價(jià)格，如(）。A、出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價(jià)；B、商品房售價(jià)；C、劃撥土地使用權(quán)上的房屋拆遷作補(bǔ)償；D、房屋火災(zāi)保險(xiǎn)。2.某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2000年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估計(jì)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）A、2000年6月30日；B、現(xiàn)在；C、重新估價(jià)的作業(yè)日期；D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期。3.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性屬于估價(jià)報(bào)告的（）A．外在質(zhì)量B．內(nèi)在質(zhì)量C．難說(shuō)4.一般情況下，舊城區(qū)居民房屋拆遷估價(jià)或成批房地產(chǎn)處置估價(jià)采用（）A．?dāng)⑹鍪綀?bào)告B．表格式報(bào)告C．口頭報(bào)告253.2練習(xí)題

一、單選題1.在實(shí)物形態(tài)上，土地與建筑物合成一體時(shí)根據(jù)需要也可只評(píng)估其中建筑物的價(jià)格，如(）。A、出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)抵押估價(jià)；B、商品房售價(jià)；C、劃撥土地使用權(quán)上的房屋拆遷作補(bǔ)償；D、房屋火災(zāi)保險(xiǎn)。2.某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月10日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2000年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估計(jì)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（）A、2000年6月30日；B、現(xiàn)在；C、重新估價(jià)的作業(yè)日期；D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期。3.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性屬于估價(jià)報(bào)告的（）A．外在質(zhì)量B．內(nèi)在質(zhì)量C．難說(shuō)4.一般情況下，舊城區(qū)居民房屋拆遷估價(jià)或成批房地產(chǎn)處置估價(jià)采用（）A．?dāng)⑹鍪綀?bào)告B．表格式報(bào)告C．口頭報(bào)告263.2練習(xí)題

5.在實(shí)際估價(jià)中，如果要應(yīng)用成本法估價(jià)，應(yīng)搜集（）A．交易實(shí)例資料B．收益實(shí)例資料C．開(kāi)發(fā)建設(shè)成本資料6.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種（含兩種）以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以（）為主要方法。A．收益法B．假設(shè)開(kāi)發(fā)法C．成本法D．市場(chǎng)法二、多選題1.房地產(chǎn)估價(jià)可在下列活動(dòng)中發(fā)揮作用（）A、房地產(chǎn)出租；B、房地產(chǎn)保險(xiǎn)；C、房屋繼承、分割；D、房地產(chǎn)拍賣(mài)抵債。2.合法權(quán)益包括（）。A、合法產(chǎn)權(quán)；B、合法使用；C、合法交易；D、合法處分。3.適合原理加上（），便為最高最佳使用。A、收益遞增遞減原理；B、預(yù)期原理；C、替代原理；D、均衡原理。273.2練習(xí)題

4.某在建工程預(yù)計(jì)一年湖建成，可能存在哪幾種情形的估價(jià)（）A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格；B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格；C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格；D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格。5.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象，宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)