房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材謝經(jīng)榮呂萍喬志敏○編著221世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）本章共分五節(jié)。第一節(jié)介紹土地的概念及其四元屬性。第二節(jié)講述房地產(chǎn)的概念、特性及其類型。第三節(jié)講解房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和住宅業(yè)的概念。第四節(jié)主要介紹房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位，如帶動(dòng)作用、阻礙作用等。第五節(jié)介紹房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)及其主要的研究?jī)?nèi)容。[本章內(nèi)容提要]第1章緒論土地是由陸地表面各種自然環(huán)境因素，包括地形地貌、氣候、土壤、地下水和植被等相互作用形成的歷史自然綜合體。土地具有四維特性，即地表平面的變化、垂直方向的變化（空間三維）和隨時(shí)間的演替。321世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.1土地1.1.2土地資源是指現(xiàn)在或者未來能給人們帶來經(jīng)濟(jì)收益的土地。土地資源包括人們對(duì)土地未來或當(dāng)前收益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。是指土地自然性狀的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)或反映。土地資產(chǎn)說明土地具有同人類相結(jié)合的屬性；具體的所有人同土地特定權(quán)利的結(jié)合可以稱為土地財(cái)產(chǎn)。土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個(gè)概念說明人們從不同角度對(duì)土地這一自然綜合體的描述，是人類對(duì)土地不同認(rèn)識(shí)到反映，它們也是土地在人類社會(huì)中的不同表現(xiàn)形式。在完全的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，三者的本質(zhì)是相同的。從實(shí)用角度出發(fā)，可以將土地、土地資源和土地資產(chǎn)三個(gè)概念混用。421世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.3土地資產(chǎn)521世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.4土地的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化屬性土地的屬性自然屬性土地的肥力、土地生產(chǎn)力、土地的承載力和土地的位置、面積等文化屬性土地不僅是人們的生產(chǎn)資料，可以作為農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)資料或城市建設(shè)的基礎(chǔ)，同時(shí)，土地又是人們生活的環(huán)境。社會(huì)屬性土地的社會(huì)屬性表現(xiàn)為土地的法律關(guān)系，是由土地產(chǎn)生的人與人之間的社會(huì)關(guān)系，它同土地的經(jīng)濟(jì)屬性是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。經(jīng)濟(jì)屬性土地的經(jīng)濟(jì)屬性主要表現(xiàn)為土地的資產(chǎn)特性，即土地具有價(jià)值土地的自然屬性主要表現(xiàn)為：1.土地具有生產(chǎn)力2.土地的固定性和區(qū)域性3.土地面積的有限性621世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.4.1土地的自然屬性1.1.4.2土地的經(jīng)濟(jì)屬性1.土地的資產(chǎn)特性2.土地價(jià)值存在的條件（1）土地具有使用性：（2）土地的稀缺性：（3）供需關(guān)系：（4）可轉(zhuǎn)移性：土地的經(jīng)濟(jì)屬性是土地使用或交換過程中的人與人之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，用價(jià)值的高低來表示。土地的社會(huì)屬性說明這一過程中人與人之間的社會(huì)關(guān)系，以法律關(guān)系（產(chǎn)權(quán)的屬性）來表示。721世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.1土地1.1.4.3土地的社會(huì)屬性1.1.4.4土地的文化屬性最近幾年，隨著環(huán)境破壞的加重，人們對(duì)土地文化屬性的認(rèn)識(shí)不斷提高。土地的存在價(jià)值、旅游價(jià)值和資源環(huán)境價(jià)值受到越來越多的重視。實(shí)際上，土地的文化屬性在考慮了土地可持續(xù)利用和資源價(jià)值的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)了更高層次上的人地關(guān)系。1.中國臺(tái)灣省的房地產(chǎn)概念在中國臺(tái)灣省法律上，房地產(chǎn)被稱為不動(dòng)產(chǎn)。臺(tái)灣省“民法”第六十六條規(guī)定，稱不動(dòng)產(chǎn)者，謂土地及其定著物。不動(dòng)產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動(dòng)產(chǎn)之部分。不動(dòng)產(chǎn)是土地和其定著物的合稱。2.美國的房地產(chǎn)概念

美國法律規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)為土地和土地的所有自然實(shí)體部分以及附著在土地上的人工實(shí)體部分。所有永久性的建筑附著物以及室內(nèi)設(shè)施一般也認(rèn)為是不動(dòng)產(chǎn)的一部分。房地產(chǎn)包括三個(gè)組成部分：土地、改良物和定著物。821世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.1海外的房地產(chǎn)概念在我國還沒有確立法定的房地產(chǎn)概念。綜合各家觀點(diǎn)，我們可以將房地產(chǎn)定義為：土地及地上定著物和同地上利用相聯(lián)系的地下改良物；同時(shí)還包括以上組成部分所衍生的各種權(quán)利。921世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.2我國的房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)土地定著物改良物定著物建筑物公共設(shè)施圖1—1房地產(chǎn)的組成依附程度在沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)主體和本身產(chǎn)生嚴(yán)重?fù)p害的情況下，可以同不動(dòng)產(chǎn)分離的是動(dòng)產(chǎn)，而不是不動(dòng)產(chǎn)的組成部分（也有例外）。物體安裝的目的一般在租賃合同中對(duì)室內(nèi)物體的安裝、減少都有說明，如書架、熱水器等。只有定著物才能成為不動(dòng)產(chǎn)的必要組成部分，附著物不是不動(dòng)產(chǎn)的組成部分。兩者的區(qū)分需要按照以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行判斷：1021世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.2我國的房地產(chǎn)概念物體特性及其同不動(dòng)產(chǎn)主體的關(guān)系特征為建筑物的特殊用途而特別設(shè)置或?yàn)橥瓿赡骋惶厥庥猛径惭b的物體可以看成建筑物的長(zhǎng)期組成部分。1.2.3.1工業(yè)房地產(chǎn)1.2.3.2商業(yè)房地產(chǎn)1.2.3.3住宅1.2.3.4特殊房地產(chǎn)般若黑洞1121世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.3房地產(chǎn)類型1221世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.4房地產(chǎn)的屬性房地產(chǎn)屬性BECDA商品屬性財(cái)產(chǎn)屬性投資品屬性政治屬性社會(huì)屬性1.2.4.1房地產(chǎn)的商品屬性同土地是自然物不同，房地產(chǎn)是人們建設(shè)、建造出的房屋同其占用土地的總稱。因此，它是一種勞動(dòng)產(chǎn)品，它具有價(jià)值，在商品社會(huì)，完全可以進(jìn)行交換，形成商品價(jià)格。1.2.4.2房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)屬性房地產(chǎn)的價(jià)值量大，它是西方國家家庭重要的財(cái)產(chǎn)。1.2.4.3房地產(chǎn)的投資品屬性由于房地產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性及其在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期的增值潛力，它成為西方社會(huì)重要的投資品。1.2.4.4房地產(chǎn)的社會(huì)屬性和政治屬性房地產(chǎn)是人們生活的場(chǎng)所，是財(cái)富的象征。1321世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.2房地產(chǎn)1.2.4房地產(chǎn)的屬性1421世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.3房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)住宅業(yè)房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)15建筑業(yè)是專門從事房屋或其他建筑物建設(shè)的企業(yè)。1.3.2房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要行業(yè)，它包括房地產(chǎn)的投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。1.3.3住宅業(yè)房地產(chǎn)業(yè)包括各種房屋的投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理、服務(wù)。住宅的投資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)構(gòu)成住宅產(chǎn)業(yè)，它是圍繞住房建設(shè)形成的由上、下游產(chǎn)業(yè)組成的一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，而不是嚴(yán)格意義上的產(chǎn)業(yè)，在國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)分類中并沒有該產(chǎn)業(yè)。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.3房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)1.3.1建筑業(yè)161.4.1.1房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位1.房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中地位的一般規(guī)律

聯(lián)合國的研究認(rèn)為：一國在低收入階段房地產(chǎn)投資占GDP的比例僅為2%，進(jìn)入中等發(fā)達(dá)階段這一比例可上升到8%，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快和國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)最大的時(shí)期；而到發(fā)達(dá)階段，這一比例可降至3%～5%。

2.房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的主要構(gòu)成部分，它是促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ?，也是世界各國較重視的問題。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展171.4.1.2住房消費(fèi)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展1.恩格爾系數(shù)恩格爾認(rèn)為可以把食品消費(fèi)支出占家庭總消費(fèi)支出的比重作為衡量一個(gè)家庭或國家人民生活水平的標(biāo)準(zhǔn)，這一系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)。恩格爾系數(shù)由兩種表示方法：恩格爾系數(shù)Ⅰ：食品支出占收入的比例恩格爾系數(shù)Ⅱ：食品支出占總支出的比例21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展181.4.1.2住房消費(fèi)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展2.

住宅消費(fèi)比例住宅消費(fèi)支出占總消費(fèi)支出中的比重大小與兩個(gè)因素有關(guān)：一是人均國民收入，二是居民生活水平。

有關(guān)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比例有兩種計(jì)算方法：住房消費(fèi)占總消費(fèi)的比例，它僅計(jì)算房屋費(fèi)用占到比例，可稱為住房消費(fèi)比例。居住費(fèi)用占總消費(fèi)支出的比例，可稱為居住消費(fèi)比例。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展191.4.1.2住房消費(fèi)促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展3．我國的住宅消費(fèi)

我國城市居民生活水平不斷提高，恩格爾系數(shù)從1957年的58.4%，降低到1981年的56.7%，1990年為54.3%，1995年第一次降低到50%以下，為49.92%，1997年為46.4%。說明自1995年以后，就總體而言我國城市居民生活水平已達(dá)到小康階段。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展201.4.1.3房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用主要表現(xiàn)在：1．房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)2．房地產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)社會(huì)就業(yè)3．房地產(chǎn)業(yè)的投資乘數(shù)效應(yīng)21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.1房地產(chǎn)業(yè)的適度發(fā)展可以帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展21住宅投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中應(yīng)占一定的比重。一方面要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)；另一方面，住宅投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值中要有一定比例，才能維持住宅建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展并能滿足人們不斷增長(zhǎng)的需求，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。過度壓制住宅建設(shè)的規(guī)模、速度會(huì)造成國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放慢。因此，制定刺激住宅投資、消費(fèi)的政策也是經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，政府?dāng)U大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)的重要手段。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.2房地產(chǎn)業(yè)的滯后阻礙國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展22房地產(chǎn)業(yè)同國民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，特別是同建筑業(yè)、金融業(yè)的關(guān)系更為密切。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展好壞直接影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其過慢或過快的發(fā)展都將對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生阻礙甚至破壞作用。21世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.4房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位1.4.3房地產(chǎn)業(yè)的不良發(fā)展破壞國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象包括三個(gè)方面的內(nèi)容：能反映人們之間社會(huì)關(guān)系的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系和由社會(huì)制度決定的各種房地產(chǎn)制度；能反映人們之間經(jīng)濟(jì)關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律；政府為加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展或保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的利益而采取的管理制度、調(diào)控措施等等。2321世紀(jì)房地產(chǎn)系列教材房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)（第三版）1.5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象和內(nèi)容1.5.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要是研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)配置效率和房地產(chǎn)配置措施的學(xué)科。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一