第一章項目基本情況 一、項目概況 二、項目背景 4三、項目建設(shè)的合法性 5第二章開發(fā)企業(yè)簡介 5一、企業(yè)基本情況 5二、公司開發(fā)經(jīng)營情況 6第三章項目市場前景分析 7一、XX區(qū)房地產(chǎn)市場分析 二、項目基本情況 三、周邊項目分析 四、項目優(yōu)勢分析 第四章項目建設(shè)方案 一、總平面布局及規(guī)劃指標(biāo) 二、住宅建筑方案設(shè)計 四、項目進度計劃 五、項目銷售計劃 第五章項目投資估算及資金籌措 一、項目總投資估算 二、資金籌措計劃 第六章項目效益預(yù)測 一、項目收入測算 三、稅金估算 五、項目財務(wù)指標(biāo) 六、不確定性分析 七、項目經(jīng)濟效益分析 第七章還貸能力及風(fēng)險分析 一、項目還款能力分析 二、風(fēng)險評估 第八章結(jié)論 一、公司具備借款能力 二、項目具備良好的市場前景 四、項目投資來源已經(jīng)落實，自籌資金部分目前已經(jīng)到位 五、項目預(yù)計效益較佳，具備貸款償還能力 第九章附表及附件 一、項目位置項目名稱：聚康名苑項目位于XX區(qū)淡水熊老屋，項目地塊四至如下：南側(cè)：多層自建別墅北側(cè)：原有城市住宅西側(cè)：擬建高層商住樓東側(cè)：城市道路l項目情況介紹㎡，建筑層數(shù)23／11層的高層商住樓。項目平面布置為北主樓（23層）塔樓l項目周邊配套交通：人民六路酒店商業(yè)：瓊苑酒店、萬聯(lián)購物廣場醫(yī)院：女子醫(yī)院教育：實驗小學(xué)l項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)其中7008.5㎡2050.12㎡39190.78㎡35950.98㎡住宅建筑面積：34869.56㎡注：小于90㎡的小戶型建筑面積占住宅總建筑面積比率為75.34%3239.8㎡29.2%三、項目建設(shè)的合法性施工建設(shè)、市場營銷、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均符合政策法規(guī)的要求，項目房地產(chǎn)開發(fā)有限公司按照建設(shè)項目立項及申請用地程序，先后取得《國有第二章開發(fā)企業(yè)簡介）；二、公司開發(fā)經(jīng)營情況XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為一家剛從事房地產(chǎn)投資開發(fā)的民營企業(yè)，從一開始，就堅持走“穩(wěn)扎穩(wěn)打”的戰(zhàn)略路線,著眼于市場，一切從危機的影響而有些疲軟，但隨著國家多次出臺房地產(chǎn)利好政策，如降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付、降低住房交易稅費等，以及國內(nèi)經(jīng)濟的快速復(fù)蘇，全國房地產(chǎn)市場將日漸復(fù)蘇。而且在中海殼牌南海石化、東風(fēng)汽車、和記黃埔等多個特大型項目的利好推動下，以及深港惠合作日益加強，特別是深圳“一小時生活圈”的提出、深圳地鐵三號線延長目所在區(qū)域中低階層的住房需求強勁，但周邊很少能滿足其居住需求的樓盤。本項目對癥下藥的打造項目，全力打造高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品，必第三章項目市場前景分析公里，到香港47海里。優(yōu)越的區(qū)域位置以及良好的經(jīng)濟政治環(huán)引著越來越多的周邊發(fā)達城市資金的涌入，三和開發(fā)區(qū)在內(nèi)的48平方公里的城市建設(shè)用地、物流量正在節(jié)節(jié)攀升，具備了大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的條件。如今淡水已形成了商貿(mào)流通中心的雛形。為建設(shè)商貿(mào)流通中心，政府把有限的土地資源留用于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，城區(qū)8.8平方公里中心三大發(fā)展軸是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路發(fā)展軸，通過公路等交通干線，吸引產(chǎn)業(yè)尤其是工業(yè)的落戶，發(fā)揮集聚效應(yīng)，成為產(chǎn)業(yè)和人惠淡大道是以三和開發(fā)區(qū)為重點，連接淡水鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)，惠澳大道則是以沿線的工業(yè)園區(qū)為重點，承接中新秋公路發(fā)展軸以新圩鎮(zhèn)為重點，承接深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大力建設(shè)，推動北部地區(qū)的土地開發(fā)，把秋長、三和及開發(fā)區(qū)與城區(qū)0元02002200320042005會快速增長，恩格爾系數(shù)也將大幅下降，居民消費觀念和生活方式將會向更高層次轉(zhuǎn)變，教育、文化、旅游和投資消費所占比列將會越來越大；特眾多，人口較為密集。周邊各種配套齊全，瓊苑大酒店、酒店商業(yè)：瓊苑酒店、萬聯(lián)購物廣場、華潤萬家、裕華百貨等，生活設(shè)施完善。項目交通新城地段，在售的主要有中銘豪園、東方國際、本因坊住宅市場呈現(xiàn)出明顯的三極現(xiàn)象，這與目前XX經(jīng)人口結(jié)構(gòu)與市場特征有關(guān)，根據(jù)樓盤地理位置、檔次、產(chǎn)品、客戶特點等因素可以明顯劃分為三大類：資源性高品位產(chǎn)這類物業(yè)的最大特點是具有不可復(fù)制的稀缺資源優(yōu)勢與區(qū)位條件，針對高端客戶群開發(fā)出高檔次、高品位、產(chǎn)品多樣化的具有巨大影響力的大樓盤名樓盤名位置物業(yè)類型住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式宜商宜住建筑面積容積率3總戶數(shù)主力戶型兩房76-85平米，三房118-126平米、138-156平米配套健身房、臺球室、棋牌室、乒乓球室、美容、美發(fā)、理療、圖書室和放映室。開盤時間2007年10月、2008年5月銷售價格4500元/平方米銷售狀況樓盤名位置物業(yè)類型建筑風(fēng)格XX人民路商住樓現(xiàn)代風(fēng)格宜商宜住建筑面積容積率總戶數(shù)主力戶型一房一廳35—43平米77平方米的二房兩廳一衛(wèi)，92平方米的三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺配套裙樓三層商業(yè)開盤時間銷售價格3900元/平方米3700元/平方米銷售狀況樓盤名位置物業(yè)類型住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格宜商宜住333500㎡建筑面積800000㎡容積率總戶數(shù)主力戶型三房、四房配套開盤時間未開盤銷售價格預(yù)計3600元/平方米銷售狀況邊企業(yè)中高管人員、當(dāng)?shù)鼐用?、深圳投資客，目前銷售情況較好。從調(diào)查的有關(guān)資料來看，項目周邊缺乏小戶型單位的住宅樓盤，目前區(qū)域樓盤客戶群主要定位于中高端階層，中低端的居住需求和追求較高回報的投資需求尚未釋放，而本項目的周邊配套較完善且周邊工業(yè)區(qū)、廠房較多，本項目打造的低總價、低首付、高性價比的帶精裝修和家具家電小戶型住宅可中層管理人員、本地居民以及深圳投資客。本項目客戶群和產(chǎn)品走差異化路線，切入?yún)^(qū)域市場的空白點，刺激尚未釋放的有效市場需求，避開與區(qū)①便捷的交通，蘊藏巨大升值潛力①項目占地面積小，難以形成較大規(guī)模，導(dǎo)致項目自身生活配套不夠①XX城市建設(shè)落后，人口基數(shù)小，市場容量有限，在一定程度上影響①XX近幾年經(jīng)濟飛速發(fā)展，市民消費力提升，城市規(guī)模不斷擴大，一住宅部分小戶型產(chǎn)品為主，輔以部分中偏大戶型大三房90-12024.66%小三房80-8921.41%大二房36.83%小二房65-698.64%單身公寓8.45%商業(yè)裙樓（首層）建筑面積：1229.5㎡，面積較小，可規(guī)劃為臨街鋪銷售。l深圳異地置業(yè)群體l大亞灣石化區(qū)、響水河工業(yè)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息、港務(wù)區(qū)、澳頭區(qū)產(chǎn)業(yè)高層管理者、高級白領(lǐng)。l大亞灣本地公務(wù)員企事業(yè)單位人員lXX惠城區(qū)、XX、大亞灣中高級管理人員、公務(wù)員、公司職員、自由職業(yè)外地非深圳異地置業(yè)群體包括周邊縣市港澳人士等（投資、商務(wù)度假、居住住宅部分根據(jù)區(qū)域內(nèi)已售同類型物業(yè)的價格，本項目住宅的銷售均價在3600元／㎡較為合理，本價格為毛坯價格。商業(yè)裙樓項目周邊項目西街苑商鋪正在銷售價格約為10000元／㎡,建議本項目裙樓面臨一定壓力。鑒于XX近幾年經(jīng)濟的快速發(fā)展，深惠大道拓寬、南坪快素，必將加速深惠一體化進程的發(fā)展。隨著深圳、東莞第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)一、總平面布局及規(guī)劃指標(biāo)一個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，首先要強調(diào)規(guī)劃用地與城市周圍環(huán)境的融合，建筑風(fēng)格與整體的融合；其次規(guī)劃要結(jié)合整體性原則、生態(tài)原則、本土原則、可操作性原則；最后規(guī)劃要注重以人為本、要增加人情細(xì)本項目建筑是場區(qū)內(nèi)并按照規(guī)劃設(shè)計要點的要求后退紅線，在該建筑的前部形成綠化及小廣場，以更張現(xiàn)本建筑的氣度。三棟樓錯開布置，一層裙房上的兩塔樓用連廊連接，形成一個有機的整體，整個建筑物渾然一房型要滿足現(xiàn)代居住的要求，突出居住的舒適度，好房型應(yīng)該符合以下條件：朝向，中國人比較注重房間朝向，正朝南或者東南之間是非常理想的；通風(fēng)與采光；二房以上要配備兩個以上的衛(wèi)生設(shè)施，全明；南北雙其中7008.5㎡2050.12㎡39190.78㎡35950.98㎡住宅建筑面積：34869.56㎡注：小于90㎡的小戶型建筑面積占住宅總建筑面積比率為75.34%3239.8㎡29.2%二、住宅建筑方案設(shè)計根據(jù)初步的設(shè)計方案，本次項目按人車分流,高層住宅樓均配有載人三、配套工程設(shè)計配至各建筑物用電，為了保證物業(yè)的正常作業(yè)，配電房設(shè)自動柴油發(fā)電機按不同的消防等級要求，本項目分別配置了消火栓；商場、地下室車本項目按現(xiàn)有住宅配置需求，至各套住宅房全部預(yù)埋了通信網(wǎng)絡(luò)、綜合布線系統(tǒng)的主干線及可視對講系統(tǒng)。同時各用戶的用水、用電皆采用自本項目園林綠化利用本小區(qū)用地形狀的優(yōu)勢，初步的設(shè)計方案將本項項目實施時期亦稱投資時期，是指從正式確定建設(shè)項目（批準(zhǔn)項目申請報告）到項目竣工交付使用這段時間。項目實施進度規(guī)劃總原則是精心五、項目銷售計劃第五章項目投資估算及資金籌措根據(jù)XX市政府有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的各項稅費規(guī)定，項目建設(shè)投資估算二、資金籌措計劃根據(jù)本項目于大亞灣的市場定位結(jié)合區(qū)域目前房地產(chǎn)經(jīng)營狀況，本公司決定以該項目的建設(shè)及銷售為公司的長期發(fā)展樹立品牌，小戶型住根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項目定位的具體情況，住宅銷售價格銷售單價銷售率銷售收入住宅部分34869.56商業(yè)裙樓合計36099.06項目總投資估算表序項目名稱總額(萬元)單價(元/㎡)占總投資比2前期工程費179.75502.45%3建安工程3774.851050.0051.46%6其他費用71.9020.000.98%8銷售費用378.77105.365.16%9銷售稅及附加637.59177.358.69%合計2040.47合計注：單價按計容積率建筑面積計算的單價項目土地成本按地價2700元/㎡計算，總地價款為1892.28萬元前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃設(shè)計、勘測費用、土地平整費等，費用參照XX區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。項目前期工程費為179.75萬元包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。項目建安工程費約為3774.85萬元管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工房地產(chǎn)稅等，本項目管理費按前3項之和2%計取。項目管理費為116.94萬元不可預(yù)見費按前述1、2項之和的5%計取項目不可預(yù)見費為103.60萬元主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用項目其他費用為71.90萬元指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。本項目按貸款利率6％，貸款期2年，貸款利息為180.00萬元包括廣告及代理費等，參照目前一般房地產(chǎn)開發(fā)項目行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，取銷售費用為銷售額的3%項目銷售費用為378.77萬元項目銷售稅金及附加合計為637.59萬元項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資及預(yù)售收入。根據(jù)人民銀行公布的房地產(chǎn)信貸管理的相關(guān)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金為企業(yè)的所有者權(quán)益，自有資金為4500萬元，已達到本項目所需的自有資金2567.49萬元（總投資的35%）序號14300序號143002424總投資一、銷售及經(jīng)營收入測定根據(jù)項目規(guī)劃指標(biāo)及項目及市場分析，項目住宅部分的可售面積為34869.56㎡，以銷售均價3600元/㎡，銷售率90%計算，住宅部分的銷售收入約為商業(yè)的銷售收入約為1327.86萬元。項目銷售收入測算表項目銷售利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）（5）銷售稅金及附加637.59（11）成本凈利潤率凈利潤/總投資61.29%二、財務(wù)與敏感性分析在項目開發(fā)成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可另一方面，假定項目開發(fā)成本及銷售率不變，項目的住宅保本銷售價本項目的銷售收入的變動對項目效益影響不大，銷售收入和開發(fā)成本項目銷售收入和開發(fā)成本在不利影響下，項目經(jīng)濟指標(biāo)反映良好，說保證銷售價格和銷售率的實現(xiàn)，控制項目開發(fā)成本，是項目贏利的有本項目的建成將進一步改善項目所在區(qū)域的區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形本項目的建設(shè)預(yù)計將為國家創(chuàng)造銷售稅及所第七章還貸能力及風(fēng)險分析體封頂及完善相關(guān)手續(xù)后，該項目的在建工程也用于本次貸款的抵押擔(dān)按該項目的收入、經(jīng)營成本及相關(guān)各種稅費的測算，結(jié)合還款計劃及抵押實際情況，在貸款期內(nèi)利用本項目的自身經(jīng)營收入進行還款的具體情房地產(chǎn)業(yè)受國家宏觀經(jīng)濟影響較大，針對近年來商品房價格上漲過快，商品房結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等有關(guān)問題，自20年以來，國務(wù)院陸續(xù)出臺了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的宏觀調(diào)控。這次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是針對我