一、項目目標梳理◎（項目界定及開發(fā)導向）◎合肥樓市（重點是城北市場分析），地塊分析，掌握整體情況二、項目發(fā)展方向◎正確的站位——確定我們賣什么？◎在目標梳理的前提下，尋找及探索項目的可能發(fā)展方向三、項目戰(zhàn)略研展◎（解決的是如何做的問題）◎方向確定、產(chǎn)品定位、規(guī)劃建議、如何去做？提出建設(shè)性思路方案核心思維導圖1Mission?客戶目標項目界定問題界定結(jié)構(gòu)化分析項目位置

合肥市地圖局部圖

項目地塊位于合肥市北邊一環(huán)濉溪路以南，隸屬廬陽區(qū)板塊，從合肥市房地產(chǎn)市場板塊格局分析，本項目所在區(qū)域是目前合肥市房地產(chǎn)9大板塊中最受消費者關(guān)注的區(qū)域。項目區(qū)位區(qū)域現(xiàn)狀屬性的剖析，有利于明確項目的發(fā)展方向蜀山區(qū)板塊新生帶

琥珀山莊板塊富貴帶北門板塊后生帶項目所在區(qū)位的生活環(huán)境較好：地段近臨市區(qū)，生活、商業(yè)配套設(shè)施齊全，人居環(huán)境怡人。周邊環(huán)境合肥市地圖局部圖合肥的141發(fā)展戰(zhàn)略：“一個主城、四個組團、一濱湖新區(qū)”，濱湖新區(qū)將會是合肥市最近幾年規(guī)劃建設(shè)重點區(qū)域，本項目所在區(qū)域?qū)俦辈科瑓^(qū)，從城市的規(guī)劃建設(shè)布局來看，北部住宅市場發(fā)展快速階段，屬于強勢片區(qū)，受市場關(guān)注度較高。城市規(guī)劃建設(shè)布局是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的航標項目所在區(qū)域?qū)購]陽區(qū)一環(huán)以南片區(qū)，這個區(qū)域主要表現(xiàn)為學區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)等集居、工作和休閑屬地，自然環(huán)境、社會環(huán)境較好，房地產(chǎn)住宅市場發(fā)展較好、受消費者關(guān)注度較高。一環(huán)以南房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在沿南淝河及濉溪路，本區(qū)域開發(fā)項目較多，目前有“奧林花園、水晶苑等”，如何拔高本項目的市場關(guān)注度是項目成功入市的核心工作。區(qū)域住宅市場開發(fā)較好，以形成片區(qū)效應(yīng)合肥市地圖局部圖1-項目由2棟超高層、3棟高層和2棟小高層組成，樓體高拔聳立，氣勢磅礴；2-規(guī)劃布局緊湊，西南朝向，現(xiàn)代派建筑風格，外立面簡潔大方又不失高貴；3-項目沿街商業(yè)繁華，但臨街居住不宜；4-區(qū)內(nèi)配套相對匱乏，項目缺乏獨特亮點；5-建議戶型面積應(yīng)按照新政后的“90平米，70%”的規(guī)劃去設(shè)計;6-項目外圍局部環(huán)境有待改善，影響項目整體形象?！踅煌ㄍㄟ_便捷；□樓體高拔聳立，氣勢磅礴；□區(qū)內(nèi)配套相對匱乏，項目缺乏獨特亮點；□建議戶型面積應(yīng)按照新政后的“90平米，70%”的規(guī)劃去設(shè)計。項目屬性□處于房地產(chǎn)市場強勢片區(qū)，北一環(huán)內(nèi)，地段優(yōu)勢較強；□區(qū)域生活、商業(yè)配套設(shè)施齊全，人居水平較高；□項目被商業(yè)、生活區(qū)、學區(qū)等所包圍，形象性較高；□項目周邊房地產(chǎn)住宅市場開發(fā)較好，以形成片區(qū)效應(yīng)；□片區(qū)房地產(chǎn)市場受消費者關(guān)注度較高。區(qū)位屬性1Mission?客戶目標項目界定問題界定結(jié)構(gòu)化分析合肥市房地產(chǎn)市場處于快速、穩(wěn)步發(fā)展階段07年上半年合肥市住宅商品房共銷售25896套；銷售總面積達292.447萬㎡；成交均價為3191元/㎡，比去年略有下降。目前合肥市可售項目為458個，可售面積為684.54萬㎡，銷售均價為3300元/㎡左右，單周交易量在15-20萬㎡，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖狀況，市場消化速度快。大盤、明星樓盤受市場熱捧市場上的多數(shù)項目在規(guī)模、檔次、物業(yè)類型等方面同質(zhì)化顯現(xiàn)明顯，少數(shù)的大盤、明星樓盤基于地段、規(guī)模、品質(zhì)及開發(fā)商品牌等因素受市場關(guān)注度高，所以一個項目合理定位是極其重要的。消費者需求趨于理性化目前，合肥市房地產(chǎn)消費的主力群體是工薪階層、事業(yè)單位及公務(wù)員，從消費者的購買理念來看，消費者關(guān)注的重點是地段、產(chǎn)品、價位等綜合因素，所以項目要抓市場主流消費群體。S：情境（situation）—（市場、項目、客戶）問題1問題2在區(qū)域房地產(chǎn)市場被消費者關(guān)注的現(xiàn)實情形下，項目如何提升拔高樓價，接受產(chǎn)品，贏得消費者?如何規(guī)避項目的外圍不利環(huán)境？并以什么樣的產(chǎn)品定位及價格定位，去打動市場并創(chuàng)造項目核心競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)快速銷售？■■我們的一切研究都以客戶的目標為出發(fā)點，以市場為導向！Q：提出問題（question）—要實現(xiàn)價值必須要回答的問題⊿◢區(qū)域現(xiàn)狀與消費者認知之間的矛盾⊿◢

本項目與競爭對手之間的沖突⊿◢項目的快速變現(xiàn)與利潤最大化的矛盾C：矛盾或沖突（complication）—項目自身存在著的矛盾或沖突

1Mission?客戶目標項目界定我們的工作都必須以現(xiàn)實條件為基礎(chǔ)，以共同的目標為導向.我們的開發(fā)目標是什么？實現(xiàn)產(chǎn)品定位迎合市場實現(xiàn)開發(fā)商項目的快速變現(xiàn)實現(xiàn)產(chǎn)品利潤最大化實現(xiàn)企業(yè)品牌影響力第一個目標：實現(xiàn)產(chǎn)品定位迎合市場第二個目標：實現(xiàn)項目快速變現(xiàn)第三個目標：實現(xiàn)產(chǎn)品利潤最大化第四個目標：實現(xiàn)企業(yè)品牌影響力ResultResult實現(xiàn)第一個目標是當前工作的重點ResultImportant&Urgent客戶目標WhoamI?1Mission?

——目標梳理2報告結(jié)構(gòu)——我們賣什么？Q1:為什么要突圍？產(chǎn)品能否被高價格接受區(qū)內(nèi)配套一般，缺乏賣點市場競爭同質(zhì)化嚴重若沒有充分認識以上問題，難以實現(xiàn)項目目標？我們必須要突圍！周邊局部環(huán)境有待改善區(qū)域未來規(guī)劃不明確Q2:突圍從哪里入手？基礎(chǔ)

戰(zhàn)略1Mission?2WhoamI?片區(qū)房地產(chǎn)板塊突圍基點規(guī)避本項目不利面，使項目產(chǎn)生一定的市場知名度，吸引消費者目光。基礎(chǔ)戰(zhàn)略1Mission?2WhoamI?一切從客戶需求出發(fā)建立關(guān)于客戶購買動機的因素：——基于地段——基于區(qū)域環(huán)境——基于產(chǎn)品——基于價格——基于未來前景——基于開發(fā)商品牌……

基點

本項目能夠吸引消費者的可能因素

因素項目地段開發(fā)商品牌周邊環(huán)境未來前景產(chǎn)品自身價格項目的核心發(fā)力點地段、產(chǎn)品基礎(chǔ)

戰(zhàn)略

1Mission?2WhoamI?包裝外圍環(huán)境——轉(zhuǎn)移消費者視線做實產(chǎn)品——打造“高性價比”產(chǎn)品基點

項目經(jīng)濟指數(shù)項目SWOT分析項目分析項目概況本項目位于一環(huán)路與肥西路交匯處，東接肥西路、西接沿河路直面四里河、北接一環(huán)路，與森林公園一站之遙。占地面積約x.x萬平方米，總建面約xx萬平方米，其中x棟xx層超高層、x棟xx層、x小高層住宅約xx萬㎡，商業(yè)門面約xx平方米，地下建筑面積約xxxx平方米，公建配套xxx平方米。配有中心景觀、休閑廣場、大型商業(yè)房等生活設(shè)施。無論是小區(qū)規(guī)模、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計及生活配套設(shè)施，都足以成為合肥的城市亮點。小區(qū)將會是合肥市不可多得的高檔生活社區(qū)。擬建項目的主要技術(shù)經(jīng)濟指標項

目指標參數(shù)項

目指標參數(shù)總用地面積xxx㎡地下車位xxx輛總建筑面積xxxx㎡容

積

率x.xx住宅面積xxx㎡建筑密度xx%公建面積xx㎡綠

地

率xx%地下建筑面積xxxx㎡總

戶

數(shù)xxx戶地上停車位xxx輛⊙項目位于一環(huán)路，東接肥西路，南依四里河，西近合肥城市森林公園，北接濉西路交通便利，環(huán)境怡人；⊙項目位于廬陽區(qū)與蜀山區(qū)交匯處，居住配套設(shè)施齊全；⊙項目樓體高聳挺拔，為區(qū)域少有的具有代表性高層建筑群體社區(qū)；⊙項目緊臨市區(qū)，近距離享受商業(yè)旺地之繁華，南依四里河、北鄰森林公園又能鬧中之取靜，在商業(yè)旺區(qū)的喧囂之中保留一處寧靜的居所；⊙項目正處在市政道路建設(shè)的大發(fā)展時期，市政配套日新月異，清溪路現(xiàn)已貫通，四里河路、亳州路、濉溪路等多路段正在修建中，周邊商業(yè)氛圍濃厚，人氣指數(shù)極高，商業(yè)資源豐富，便于項目商業(yè)部分的推廣；⊙項目緊鄰市中心，樓盤規(guī)劃精心，可塑性強，加之周邊有著較強的景觀性，給項目的提升、增值帶來了無限的潛力?！押戏适蟹康禺a(chǎn)市場處于上升趨勢，本案的推出趕上了大環(huán)境的利好時機；⊙項目所處區(qū)域處于房地產(chǎn)開發(fā)較活躍地帶，板塊連動效應(yīng)旺盛；⊙地處一環(huán)線內(nèi)，同美麗的塞納河、生態(tài)公園毗鄰而居，具備了良好的景觀資源，給項目的提升、增值帶來了無限的潛力；⊙項目周邊居住環(huán)境成熟，所在區(qū)域規(guī)劃以中高檔居住區(qū)為主，檔次起點高；優(yōu)勢⊙項目周邊樓盤較多，如奧林花園、天一家園、新景花園、龍居山莊、燕園等項目二期將于明年集中上市，競爭樓盤較多，競爭壓力較大；⊙項目沿接馬路，對臨街住宅銷售將會帶來部分影響；⊙項目周邊車流量大，環(huán)境嘈雜。如：濉溪路車流量（51輛/分鐘）主要為出租車（約占70%）和公交車、小貨車（約占18%），交通擁擠，加之路面不平，日常出行不便。肥西路車流量（45輛/分鐘）主要為出租車（約占65%）和私家車（約占15%），噪音、粉塵污染嚴重?！汛宋恢檬菍倮铣菂^(qū)，從周邊小區(qū)面貌已有十來年的歷史，煥然一新的面貌老城區(qū)還需相當一段時間，因此，或多或少影響到購買人群的選擇，項目整體的檔次提升等；劣勢機會點：⊙合肥正處在房地產(chǎn)的熱銷期，本項目的開發(fā)將會給合肥房產(chǎn)業(yè)帶來一股新的浪潮、新的氣息；⊙隨著今年蜀山區(qū)道路建設(shè)的加大和舊城改造步伐的加快，新建樓盤不斷增多區(qū)域內(nèi)整體公建配套日益完善。規(guī)劃和在修建的四里河路、亳州路和濉溪路等使得濉溪路板塊近幾年來開發(fā)的樓盤和修好的道路日益突顯出城市化進程的步伐與日新月異的繁華景象為本案項目帶來了利好的機會?！押戏适忻駥σ画h(huán)路內(nèi)的定位是中高檔樓盤的聚集地，有利于項目形象包裝和推廣；威脅點：⊙項目所在區(qū)域競爭樓盤較多，競爭的壓力仍然很大；⊙清溪路和青陽路的貫通既是樓盤開發(fā)市場發(fā)展的機會也是樓盤競爭的加劇，眾多開發(fā)商將紛紛踏之而來，如早期開發(fā)在售的天一家園、新景花園、燕園和近期開盤的奧林花園三期等項目，都會為本案帶來強有利的競爭局面。⊙項目區(qū)域內(nèi)目標客戶不能完全消化項目住宅所有單位，項目必須樹立良好形象，吸引其他區(qū)域目標客戶的注意并最終形成有效銷售；⊙顯隱性因素。雖然目前合肥的房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，但是受國家的土地政策、金融政策、經(jīng)濟政策的影響，合肥房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在較高的隱性風險。機會與威脅基礎(chǔ)

戰(zhàn)略

1Mission?2WhoamI?包裝外圍環(huán)境——轉(zhuǎn)移消費者視線做實產(chǎn)品——打造“高性價比”產(chǎn)品項目SWOT分析基點

本項目經(jīng)濟指數(shù)

基礎(chǔ)

戰(zhàn)略

1Mission?2WhoamI?包裝外圍環(huán)境——轉(zhuǎn)移消費者視線做實產(chǎn)品——打造“高性價比”產(chǎn)品項目SWOT分析基點

本項目經(jīng)濟指數(shù)

形象昭示性建筑物風格及外立面、小區(qū)主入口規(guī)劃設(shè)計配套完善性會所、室外運動場所、休閑廣場等配套景觀獨特性專業(yè)園林規(guī)劃、小品雕塑設(shè)置、水景等戶型完美性戶型要方正、精致實用、功能分區(qū)、迎合主流群體客戶明確性抓市場主流群體，要明確主流群體所需物管正規(guī)性聘請或成立專業(yè)物業(yè)管理公司價格適宜性以市場為基礎(chǔ)，制定合理價位，體現(xiàn)高性價比讓每一位了解我們產(chǎn)品的客戶都為之心動2WhoamI?3HowtoDo?1Mission?——目標梳理報告結(jié)構(gòu)——我們賣什么？——銷售執(zhí)行賣房先包裝合肥首座尊帝社區(qū)情景引導，期房入市以性價比取勝，低開高走深度挖掘資源，提煉賣點突圍關(guān)鍵詞Q2:如何突圍？2WhoamI?1Mission?3Howtodo?入市策略及節(jié)奏營銷推廣攻略項目定位

價格定位如何實現(xiàn)目標惟有項目準確定位才能突圍…項目論地段、論規(guī)劃、論產(chǎn)品都具備了諸多優(yōu)勢，在優(yōu)勢之下我們對本項目提出了結(jié)論，以“君臨天下，王者尊帝”之氣勢顛峰巨作作為推廣語。建議本項目案名為：《晟地·天下城》

xx花園”作為本項目案名駕御不了項目所要達到的樓盤氣勢和市場推廣效果，原案名“xx”過于柔和。2WhoamI?1Mission?3Howtodo?入市策略及節(jié)奏營銷推廣攻略項目定位價格定位

價格定位（一）區(qū)域簡況項目地處廬陽區(qū)內(nèi)，是蜀山區(qū)與廬陽區(qū)的交融區(qū)即濉溪路板塊。該板塊內(nèi)樓盤云集，如早期開發(fā)的鼎好家·銀河灣花園、國軒苑、翠竹苑、康居時代家園等樓盤成熟社區(qū)、商業(yè)繁華。濉溪擴建、肥西路貫通使得濉溪路環(huán)境不斷改善，將成為現(xiàn)行北區(qū)最具活力板塊。 （二）本案價格分析由于本案處在規(guī)劃階段，項目的優(yōu)勢、特色、市場知名度都需要時間的培育，發(fā)展商的實力亦未能彰顯，該競爭樓盤眾多等客觀因素存在。

1、市場比較法本項目市場價格比較法系數(shù)修正表各樓盤的價格，均以市場實際成交均價為真實數(shù)據(jù)。

項目交通配套規(guī)劃品質(zhì)物管時間價格本案價格水晶苑0.910.90.910.945004821奧林花園三期1.11.10.80.810.842004500天一·家園0.70.80.90.80.90.940004800新景家園0.80.70.80.80.80.836004595[本項目標準定價值為“1”，其他項目分數(shù)與我項目的結(jié)果]比較[綜上表格最后結(jié)果住宅價為4679元/平米（均價）]2、正比例系數(shù)定價法（競爭導向法）在比例函數(shù)中有一種表示正比例的函數(shù)方程：Y=a+bX房地產(chǎn)價格（Y）與樓盤得分（綜合素質(zhì)的量化）（X）成正比，現(xiàn)將本項目的樓盤得分設(shè)為“1”通過將最近項目綜合素質(zhì)比較得出：水晶苑=0.9比例方程:4500=a+0.9ba=1800奧林花園=0.8比例方程：4200=a+0.8bb=3000根據(jù)Y=a+bX本項目住宅價格=1800+3000*1=4800元/平米綜合以上：本項目住宅最終均價應(yīng)該為4740元/平米（為保證各種方法的正確性，將以上平均）。得分Y=a+bX樓價2WhoamI?1Mission?3Howtodo?入市策略及節(jié)奏營銷推廣攻略項目定位1）住宅銷售時機：廣告宣傳、外圍環(huán)境包裝到位2）在強大營銷展示之后再認籌：

一炮走紅3）入市產(chǎn)品：

小高層、高層先行4）推售節(jié)奏：

分期開發(fā)、組團銷售5）強勢營銷造勢，擴大項目市場影響力：

通過各種營銷渠道宣傳項目二期一期一期尊榮（分兩個組團）小高層先行，高層緊隨。A組團：試探市場、快速回籠資金，B組團：擴大市場影響力，拔高項目整體形象。二期尊府（分兩個組團）高層、超高層推向市場，實現(xiàn)利潤最大化！

針對本項目商鋪即將成現(xiàn)房。我們在對該項目保持信心的同時，也應(yīng)該隨時做好迎接市場挑戰(zhàn)的準備，下面我們就項目的整合推廣與市場營銷做出定性定量的安排，而且我們將預留調(diào)整和補充的空間，從而保證高速高效高質(zhì)地完成該項目的銷售與服務(wù)工作。主要是從以下幾個方面：（1）制定有把握的銷售計劃及銷售目標（2）有針對性的營銷策略在項目銷售周期中的運用（3）針對項目制定的銷售目標應(yīng)達到如下條件

A、項目的推廣費用預算（后敘）一、項目銷售目標銷售分段周期銷售推廣根據(jù)項目工程進度和市場情況,我們計劃項目的整個銷售周期為26個月，計劃銷售量達到95%以上，依照項目的工程進度(預售許可證下來后)把項目的銷售分為四個階段:銷售時段起止時間銷售目標市場引導期2008年3月15日—2008年7月30日30％開盤強銷期2008年8月18日－2008年10月30日

60％續(xù)銷期2008年11月1日－2009年10月31日88％尾盤期2009年11月1日－2010年5月15日95％項目營銷策略根據(jù)廣泛的市場調(diào)研和客戶分析，結(jié)合市場需要，整合項目優(yōu)勢，針對目標客戶群，全面進行有效市場推廣。

1、營銷推廣策略推廣節(jié)奏及計劃（1）形象推廣前期（2007年12月15日—2008年7月30日）推廣策略：制定符合項目定位的標志等視覺形象，完成項目形象展示中心及外圍引導。傳播信息：君臨天下王者尊帝

傳播媒體：確定項目案名、制定系統(tǒng)而統(tǒng)一的項目VI。借助現(xiàn)場、樓體外立面：展示項目主題形象。預期效果：接觸到目標客戶群，同時將項目形象奠定，積累有效的客戶。（2）內(nèi)部認購期（2008年8月1日－2008年8月17日）推廣策略：制定符合項目定位的標志等視覺形象，利用工地圍墻包裝、項目形象展示中心及外圍引導，結(jié)合活動迅速把項目的形象奠定起來。傳播信息：接受咨詢及內(nèi)部認購傳播媒體：在項目入市前發(fā)布形象廣告。借助現(xiàn)場、圍墻：展示項目主題形象。促銷活動：展開“關(guān)心下一代、關(guān)愛上一輩”話題討論。預期效果：接觸到目標客戶群，同時將項目形象奠定，積累有效的客戶。（3）開盤及熱銷期（2008年8月18日－2008年10月30日）推廣策略：通過開盤造勢，邀請目標客戶參加開盤，強勢促進成交。傳播信息：一個盡享老城區(qū)便利生活圈、與河畔為鄰、同文化相伴、盛載文化與美德的家園與你相約。傳播媒體：發(fā)布開盤廣告及優(yōu)惠活動信息。促銷活動：“教師優(yōu)惠券”“教育成長券”現(xiàn)場送出。預期效果：讓目標客戶認可項目的內(nèi)在價值及迅速成交。（4）持續(xù)期及尾盤期（2009年11月1日－2010年5月15日）推廣策略：利用工程進度節(jié)點，組織相關(guān)主題活動。傳播信息：一個盡享老城區(qū)便利生活圈、與河畔為鄰、同文化相伴、盛載文化與美德的家園完美呈現(xiàn)。傳播媒體：報紙、雜志、廣播等。促銷活動：主題活動。2WhoamI?1Mission?3Howtodo?產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)化建議入市策略及節(jié)奏

營銷推廣攻略項目定位推廣理念推廣目標■■求利潤、樹品牌造房先包裝情景引導，期房入市高性價比，利潤最大化、品牌現(xiàn)代簡約式風格經(jīng)濟、精致戶型建筑專業(yè)園林規(guī)劃設(shè)計高綠化、名貴植被小品雕塑園林主題會所家樂福等商業(yè)街休閑廣場生活配套四里河、森林公園近在咫尺多條公交車直通市區(qū)交通配套管家式服務(wù)完善的智能系統(tǒng)品牌物管公司物業(yè)服務(wù)賣點滿足客戶物質(zhì)需求觀點：滿足客戶精神需求“快樂、和諧的生活理念”“尊帝街區(qū)生活”“尊帝生活會館”君臨天下王者尊帝附加值低成本高享受觀點引領(lǐng)賣點：圍繞項目的生活價值體系：

◎和諧社區(qū)

◎親水社區(qū)◎臨市社區(qū)合肥近幾年GDP呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，連續(xù)6年保持在每年兩位數(shù)以上的高增長率，06年合肥市GDP高達1073.86億元，首次突破千億元，極大的優(yōu)化了房地產(chǎn)投資環(huán)境。宏觀市場分析之GDP附件指引1（市場分析）合肥的141發(fā)展戰(zhàn)略：“一個主城、四個組團、一濱湖新區(qū)”，濱湖新區(qū)將會是合肥市最近幾年規(guī)劃建設(shè)重點區(qū)域

。宏觀市場分析之城市規(guī)劃受政策影響，合肥市房地產(chǎn)市場受一定影響，下半年成交相對萎縮，直到07年3月份以后，樓市逐漸回暖，房地產(chǎn)市場消化潛力逐漸釋放。

合肥市房地產(chǎn)市場概述05年以來，合肥的住宅市場供需兩旺，樓市一路上揚；06年是國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控最頻繁的一年，國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，使房地產(chǎn)市場朝著更為健康的方向發(fā)展，國家對住宅市場進行了若干規(guī)范；房地產(chǎn)市場分析之房地產(chǎn)市場概述因素開發(fā)投資額施工面積新開工面積竣工面積銷售面積銷售額06年280.64億元2487.5萬㎡976.94萬㎡534.54萬㎡640.92萬㎡200.6億元07年上半年合肥市住宅商品房共銷售25896套；銷售總面積達292.447萬㎡；成交均價為3191元/㎡，比去年略有下降。目前合肥市可售項目為458個，可售面積為684.54萬㎡，銷售均價為3300元/㎡左右，單周交易量在15-20萬㎡，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖狀況，市場消化速度快。房地產(chǎn)市場分析之供求狀況銷售套數(shù)（套）銷售面積（㎡）銷售金額（萬元）銷售均價（元/㎡）新站區(qū)4616457505.3136146.852975.85蜀山區(qū)4308494576.31171925.543476.22經(jīng)開區(qū)3954469384.91116831.912489.04包河區(qū)3725415092.23154989.843733.87廬陽區(qū)3276354861.84113147.283188.49政務(wù)區(qū)2434309247.2497902.843165.84瑤海區(qū)2339264886.2981118.323062.38高新區(qū)1244158893.1761181.883850.5007年上半年合肥市住宅市場各區(qū)交易情況房地產(chǎn)市場分析之供求狀況類別板塊分類價格區(qū)間區(qū)域特點客戶特點一級城市核心板塊5000左右傳統(tǒng)的商貿(mào)中心；土地資源供應(yīng)有限市區(qū)的私營業(yè)老板及機關(guān)；企事業(yè)單位的中高級人士；資本雄厚二級區(qū)域核心板塊一環(huán)邊4000-5000區(qū)域商業(yè)中心；離市區(qū)較近；生活、交通便利私企業(yè)主、區(qū)域的中高級管理人員和政府機關(guān)人員，就近原則三級區(qū)域副中心板塊3800左右商業(yè)、居住氛圍一般；區(qū)域位置相對較偏區(qū)域原居民、周邊生意人四級經(jīng)開區(qū)；瑤海區(qū)、新站區(qū)二環(huán)附近板塊

3400左右

城市發(fā)展的新興區(qū)域；偏離市區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合部；區(qū)域認知度不高

工薪階層及周邊居民；收入水平低，被迫接受

各板塊特性房地產(chǎn)市場分析之房地產(chǎn)市場整體特征市政規(guī)劃建設(shè)進一步推動樓市的發(fā)展濱湖新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)；06年合肥市轟轟烈烈的大拆違行動得到了徹底的落實；06、07年道路建設(shè)異常突出，美菱大道、宿松路擴建、金寨路高架橋的規(guī)劃建設(shè)使困惑合肥多年的南北交通瓶頸徹底被打破；房地產(chǎn)市場分析之房地產(chǎn)市場整體特征小高層、高層物業(yè)已占據(jù)合肥市住宅市場主導由于城市的快速發(fā)展，可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地逐漸稀缺；二環(huán)以內(nèi)不允許規(guī)劃多層，所以小高層、高層物業(yè)已成為合肥市住宅市場主導物業(yè)。房地產(chǎn)市場分析之房地產(chǎn)市場整體特征差異化產(chǎn)品深受消費者偏愛在住宅市場產(chǎn)品同質(zhì)化顯現(xiàn)嚴重的形勢下，如何才能提升項目的競爭優(yōu)勢成為人們考慮的重點：◆打價格戰(zhàn)—開發(fā)商不愿看到的局面◆大做廣告，營銷推廣—只要經(jīng)濟實力強，敢投入每個開發(fā)商都可以做到，但投入不一定等于回報◆加強產(chǎn)品自身建設(shè)—注重產(chǎn)品內(nèi)在實踐證明，走差異化將會是房地產(chǎn)發(fā)展的一種必然趨勢，關(guān)注市場、準確定位、注重產(chǎn)品自身打造、尋求產(chǎn)品差異化——是房地產(chǎn)經(jīng)營成功之道；房地產(chǎn)市場分析之房地產(chǎn)市場整體特征⊙最近幾年城南將會是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)重點發(fā)展區(qū)域；⊙隨著住宅項目數(shù)量的不斷增加，住宅市場競爭將愈加激烈—“競爭的焦點將鎖定在產(chǎn)品自身”；⊙07年上半年合肥市住宅整體均價在3191元/㎡，預計07年下半年將會有一定漲幅；⊙住宅產(chǎn)品規(guī)?；?、品牌化效益明顯；⊙項目的操作流程更注重前期市場調(diào)研、分析、定位。房地產(chǎn)市場分析之房地產(chǎn)市場分析總結(jié)

俗話說：“知己知彼，百戰(zhàn)百勝”，首先，我們要知道對手的具體情況，從而制定一系列對策，“以己之長，擊彼之短”。我們選擇與擬建項目相類似且臨近的幾個代表性樓盤進行詳細的調(diào)研，產(chǎn)品特征具體如下：參數(shù)名稱產(chǎn)品類型棟數(shù)主力戶型㎡均價元/㎡物管費㎡/月交房日期長城·天一家園多層、小高層、高層3084——8740001元08/10奧林花園小高層、高層、1371——10142001.2元09/12城改·新景花園多層、小高層、高層2117——13536001元08/05水晶苑高層1131——14545001.2元07/12房地產(chǎn)市場分析之周邊可參考樓盤分析長城·天一家園1、項目概況該項目位于合肥市西北，潛山路與清溪路交叉口東300米，項目占地138畝，總建筑面積約20萬平方米，由多層（20幢）、高層（7幢）、小高層（3幢）等物業(yè)類型構(gòu)成。東臨燕莎大酒店，南接清溪路，西擁潛山路，北望國家級森林公園，地理位置得天獨厚。2、銷售進度項目于2006年7月29日開盤，首推7棟多層約238套，現(xiàn)已基本售罄。2007年9月份推出一棟多層沿街商住樓，住宅戶型面積84——136平方米，主力戶型面積84——87平方米，銷售標價4000元/平方米，實際成交均價3448元/平方米，現(xiàn)所剩房源為120平方米以上大戶型。3、戶型設(shè)計A、該項目今年年底將推出一棟高層住宅，戶數(shù)約72套，以下為規(guī)劃設(shè)計特點（1）室內(nèi)動靜分離，功能較完善；（2）采光通訊性能俱佳，每個房間有窗戶；（3）廚房、陽臺和衛(wèi)生間三者有機結(jié)合；（4）圍合式住宅小區(qū)，便于封閉式管理；（5）戶型較實用，以93.31--98.47平方米的二房二廳為主。B、多層住宅已售或在售部分戶型面積分布表戶型面積（m2）數(shù)量（套）已售成交均價（元/平方米）比例（%）二室二廳85-875050344838三室二廳102-136551142三室三廳124-164433四室二廳(復式)148-2322317合計13264100從上表分析，項目已售出48.5%，小戶型90平米以下已售罄。滯銷戶型為120平米以上大戶型，占總銷售量的51.5%。4、配套設(shè)施（1）區(qū)內(nèi)配套該項目采用墻體保溫、雙供（暖氣、熱水）為一體的二星級智能化小區(qū)，小區(qū)配有幼兒園、商業(yè)鋪面、小區(qū)內(nèi)部設(shè)有防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、住戶聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子尋更管理系統(tǒng)、車輛出入與停車管理系統(tǒng)、背景音樂與緊急廣播系統(tǒng)、計算機物業(yè)管理系統(tǒng)和系統(tǒng)集成與信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等。（2）區(qū)外配套中小學：49中、附?。ㄐW）；綜合商場：沃爾瑪；郵局：五里墩郵局；銀行：中行、工行；醫(yī)院：105醫(yī)院；菜市場：淝濱菜市場。5、價格水平該項目銷售標價均價4000元/平方米，實際成交均價3448元/平方米。6、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：項目規(guī)模上可，以多層為主，小高層和高層為輔的多種物業(yè)類型；項目沿接清溪路，東臨一環(huán)路，西近潛山北路，有一路公交車直達市區(qū)，出行交通便利；項目門前的清溪路今年剛修好和連接長江西路的青陽路即將打通，周邊環(huán)境日益改善，未來發(fā)展?jié)摿^大。劣勢：項目戶型設(shè)計面積較大，是目前銷售滯銷的主要原因；項目開發(fā)緩慢，嚴重影響整體銷售進度，致使小區(qū)配套不夠，客源大量流失。奧林花園三期1、項目概況該項目西沿合作化北路，北臨清溪路，扼守無可復制的西一環(huán)內(nèi)絕版地段。生活配套左右逢源，世界五百強臺灣“大潤發(fā)”超市強勢入駐奧林花園三期，專享國際化都市生活，隨時掌握國際潮流資訊。2、規(guī)劃設(shè)計項目在建筑設(shè)計風格上時尚簡約，加上優(yōu)雅大氣的駝色，彰顯都市新貴生活品位。小區(qū)內(nèi)，景觀空間框架由一個核心景觀、一條景觀縱軸、一條景觀橫軸組成，構(gòu)成了“一個中心、兩條軸線、宅間景觀、相互滲透”的布局。以下為開盤在售戶型分布表戶型面積數(shù)量（套）已售銷售均價（元/平米）比例（%）一室一廳62.98-63.8831837277二室二廳或三室一廳71.06-89.60129562790.42-101.101978843三室二廳115.26-133.771066623合計463218100戶型設(shè)計新穎獨特，在62—143平米的方寸里裝點美妙生活，暢享平層復式內(nèi)的精彩人生。3、價格水平項目于9月22日開盤，首推三棟463套房源，戶型面積62——133平方米，銷售標價均價為4200元/平米，實際成交均價為3727元/平米。4

、優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢：項目地理位置優(yōu)越，位于西一環(huán)路與清溪路交口，周邊商業(yè)繁茂，交通便利；

項目戶型面積適中62—133平米，主力戶型62—101平米；

項目品牌度較好，由于一二期建設(shè)早口碑好在該片區(qū)家喻戶曉；

在小區(qū)整體設(shè)計上富有特色，外力面時尚不失簡約，優(yōu)雅大氣的駝色，彰顯都市新貴生活品位；

劣勢：項目單價較高，個別戶型面積較大，是現(xiàn)在和往后銷售的最大障礙；

項目與殯儀館相距一站路，距離較近；

城改·新景花園1、項目概況項目由合肥城改投資建設(shè)集團有限公司開發(fā)興建，位于合肥市西區(qū)潛山北路與史河路交匯處，周邊無污染，毗鄰董鋪水庫、生態(tài)公園、花木培養(yǎng)基地，空氣良好，適宜居??；交通便捷，出行方便；總建筑面積約13萬平方米，規(guī)模適中，總戶數(shù)830戶。2、規(guī)劃設(shè)計項目采用現(xiàn)代主義設(shè)計手法，用現(xiàn)代建材與構(gòu)造來表達細部和節(jié)點，用色彩的變化使建筑立面在板塊內(nèi)形成差異化，形成清晰明快的建筑風格，體現(xiàn)出強烈的現(xiàn)代感。產(chǎn)品形態(tài)有多層、小高層、高層組成，91至195平方米多種全明創(chuàng)新戶型，格局方正，南北通透，動靜分區(qū)，主臥拐角飄窗，方便實用，將成為領(lǐng)導市場時尚潮流的主導產(chǎn)品。社區(qū)綠化覆蓋率達41.2%，環(huán)境幽雅，空氣清新，生態(tài)健康；區(qū)內(nèi)設(shè)施完善，機動車泊車位配置達100%；集中供暖，分戶計量，超值節(jié)能。周邊生活配套齊全，購物超市商之都二店近在咫尺，娛樂休閑、餐飲舉步之遙。服務(wù)于琥珀山莊的順昌物業(yè)，以其高品質(zhì)星級服務(wù)標準為新景花園的業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)規(guī)范的服務(wù)。一期準現(xiàn)房，將于2007年9月底陸續(xù)交付使用；新景生活，即將呈現(xiàn)。3、配套設(shè)施（1）區(qū)內(nèi)配套商業(yè)、會所、幼兒園、車庫

（2）內(nèi)外配套中小學:龍居山莊小學、頤和中學

商場:商之都二店、紅府超市，合家福，蘇果超市，加了富，家家潔超市

郵局:五里墩郵局

銀行:交通銀行、農(nóng)行、中國銀行、招商銀行、工商銀行

醫(yī)院:105醫(yī)院、康利醫(yī)院

菜市場:五里墩菜市場、七里塘菜市場戶型面積（m2）數(shù)量（套）已售銷售均價（元/平米）比例（%）三室二廳91.93--100.0323341193326888117.31—128.54161132.10—135.14157三室三廳（復式）140.91—151.784401四室二廳(復式)165.6—167.69944911171.44—179.4920186.27—193.0615合計389202100以下為開盤在售戶型分布表4、價格水平

該項目銷售標價均價3600元/平方米，實際成交均價3268元/平方米。5、優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：(1)項目緊接潛山北路,交通便捷;(2)項目前期以多層為主，小高層為輔，符合周圍目標客戶的選擇，利于同對手競爭。劣勢：(1)項目在售戶型面積較大,是目前滯銷的主要原因;(2)本項目附近配套不足，人氣尚未形成。水晶苑（一）產(chǎn)品分析1、地理位置該項目位于沿河路段。與“塞納河”之稱的四里河緊鄰而居。2、具體產(chǎn)品分析項目占地11325.99平米，總建筑面積3.6萬平方米，容積率2.88，由一棟多層、一棟小高層和三棟高層組成，共358戶，于2006年5月13日開盤，現(xiàn)還剩33套在售，銷售率92%，銷售均價4500元/平方米，在售主力面積131—145平方米。4、配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施安全保障系統(tǒng)：周界紅外線預警系統(tǒng)、入口電子身份識別系統(tǒng)、單元樓可視對講系統(tǒng)、紅外報警系統(tǒng)、樓宇火災報警系統(tǒng)、住宅緊急報警系統(tǒng)；生活配套：供電、給水、電梯、可調(diào)式集中供暖，健康生活有利保障。小區(qū)周邊配套設(shè)施交通便利：長豐路等多路公交車穿梭于小區(qū)大門，交通主動脈——沿河路交通便利；學區(qū)眾多：有武警醫(yī)院幼兒園，雙語藝術(shù)幼兒園、亳州路小學、26中、壽春中學陪伴孩子一路成長；公建齊全：散步于環(huán)城公園、游玩于四里河、居住并列于琥珀山莊、柏景灣高檔社區(qū)配套；購物在沃爾瑪、放松于