科技園區(qū)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論解析科技園區(qū)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析時(shí)間：2008年5月12日至5月14日范圍：上海、蘇州、昆山境內(nèi)，環(huán)昆山項(xiàng)目一小時(shí)車程范圍內(nèi)的主要技術(shù)園區(qū)。目的：考察上述地區(qū)主要高科技園區(qū)，了解其租售價(jià)格、管理費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠政策、配套服務(wù)等相關(guān)信息，為昆山項(xiàng)目提供參考。

各地主要技術(shù)園區(qū)情況比較園區(qū)名稱租售價(jià)格基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)優(yōu)惠政策上海天地軟件園（普陀區(qū)金沙江路）辦公租金3.0元/平方米/天物業(yè)費(fèi)用6.0元/平方米/月用電1.1元/度用水3.0元/噸售價(jià)2萬(wàn)元/平方米層高2.63米架空地板/吊頂單間面積200左右三部電梯中央空調(diào)得房率66%供水/電網(wǎng)絡(luò)通訊（結(jié)構(gòu)化綜合布線）智能化安防商務(wù)中心多功能會(huì)議室13號(hào)地鐵（2010年通車）15號(hào)輕軌（規(guī)劃）商業(yè)娛樂（梅川路歐亞商業(yè)街）金融醫(yī)療注冊(cè)郵局網(wǎng)絡(luò)增值人才培訓(xùn)對(duì)于集成電路等高新企業(yè)（經(jīng)認(rèn)證），政府實(shí)行增值稅地方收入部分返還的優(yōu)惠政策（增值稅17%的比例中，4%上繳中央，13%為地方收取后返還的部分）：應(yīng)稅額100萬(wàn)元以下，返還部分的50%歸企業(yè)，50%歸園區(qū)；應(yīng)稅額100萬(wàn)元以上300萬(wàn)以下，返還部分的60%歸企業(yè)，40%歸園區(qū)；應(yīng)稅額300萬(wàn)元以上，返還部分的70%歸企業(yè)，30%歸園區(qū)。上海紫竹科學(xué)園（閔行區(qū)的東南部）辦公租金1.8—2.0元/平方米/天物業(yè)費(fèi)用20元/平方米/月水費(fèi)1.93元/噸天然氣2.3-2.6元/立方供水/電/天然氣電梯中央空調(diào)直線電話到戶/寬帶網(wǎng)絡(luò)照明系統(tǒng)/二路供電24小時(shí)保安監(jiān)控消防系統(tǒng)人力資源風(fēng)險(xiǎn)投資中介咨詢通訊信息交通運(yùn)輸會(huì)務(wù)展示餐飲住宿娛樂休閑凡在園區(qū)范圍內(nèi)注冊(cè)的“三資”生產(chǎn)型企業(yè)，從開始獲利年度起三年免征，四年減半，評(píng)為外商投資技術(shù)先進(jìn)企業(yè)的可再延長(zhǎng)三年減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。園區(qū)名稱租售價(jià)格基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)優(yōu)惠政策上海金橋出口加工區(qū)廠房租金1.1元/平方米/天道路雨污分流供水/電天然氣管道網(wǎng)絡(luò)通訊員工宿舍/食堂海關(guān)辦事處出入境檢疫貨運(yùn)公司銀行工商/稅務(wù)/消防/勞動(dòng)人事代理等服務(wù)窗口企業(yè)所得稅：生產(chǎn)型企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期十年以上，免征；投資、擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或先進(jìn)技術(shù)企業(yè)100%退還已征收稅款；投資其他企業(yè)退還已征收稅款的40%。上海金橋開發(fā)區(qū)OfficePark整棟/大面積出租（全裝修）辦公租金4.1元/平方米/天物業(yè)費(fèi)用25元/平方米/月供電/供水/天然氣通訊及視聽有線/衛(wèi)星電視智能化系統(tǒng)消防/安保LOFT全裝修甲級(jí)智能寫字樓區(qū)內(nèi)人工湖景觀酒店式公寓歐美亞餐飲街大堂展示中心經(jīng)認(rèn)證的高新技術(shù)企業(yè)三年減半征收企業(yè)所得稅。上海張江高科技園區(qū)辦公租金3.5元/平方米/天廠房租金0.6元/平方米/天供水/供電/天然氣中央空調(diào)網(wǎng)絡(luò)通信24小時(shí)消防保安監(jiān)控公交專線會(huì)議會(huì)展中心生活區(qū)（餐飲娛樂設(shè)施）政府協(xié)調(diào)HR俱樂部企業(yè)家沙龍融資服務(wù)物流貿(mào)易代理知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)勞動(dòng)保障項(xiàng)目前期服務(wù)各類院校企業(yè)所得稅：生產(chǎn)型外商投資企業(yè)從開始獲利年度起，可享受二免三減半的優(yōu)惠；生產(chǎn)型企業(yè)經(jīng)營(yíng)期在十年以上免征?，?先進(jìn)技術(shù)企業(yè)延長(zhǎng)三年減按10%征收稅稅率、雙密集企業(yè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的稅率減按10%征收?。另有14項(xiàng)政府專設(shè)補(bǔ)貼與獎(jiǎng)勵(lì)。園區(qū)名稱租售價(jià)格基礎(chǔ)設(shè)施配套服務(wù)優(yōu)惠政策昆山花橋商務(wù)城亞太廣場(chǎng)辦公租金2.0—2.4元/平方米/天管理費(fèi)用8.8元/平方米/月供水/電雨污分流天然氣網(wǎng)絡(luò)通訊接口中央空調(diào)水泥地面/吊頂單間面積180左右四部電梯得房率62%投資咨詢項(xiàng)目洽談/審批報(bào)審文件酒店賓館綠地運(yùn)動(dòng)城/家世界易買得超市昆山國(guó)際學(xué)校瑞金醫(yī)院同濟(jì)大學(xué)附屬醫(yī)院企業(yè)所得稅三免兩減半；對(duì)企業(yè)總部、業(yè)務(wù)流程外包、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)后臺(tái)處理中心等核心產(chǎn)業(yè)在商務(wù)城內(nèi)租令辦公用房的，政府給予一定的補(bǔ)貼。昆山軟件園（昆山浦東軟件園）六通一平供水/電網(wǎng)絡(luò)通訊軟件研發(fā)/孵化區(qū)商務(wù)展示區(qū)軟件培訓(xùn)區(qū)管理服務(wù)區(qū)人才培訓(xùn)招聘企業(yè)注冊(cè)代理著作權(quán)代理商務(wù)中心/技術(shù)學(xué)校餐廳/賓館/超市/銀行/醫(yī)院/商業(yè)街/度假村生產(chǎn)型外商投資企業(yè)經(jīng)營(yíng)期十年以上的企業(yè)，從開始獲利年度起，可享受二免三減半的稅收優(yōu)惠；經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)減免期滿后，可延長(zhǎng)3年減半期；中外合資企業(yè)的外國(guó)投資部分，從企業(yè)分得的利潤(rùn)匯出境外，免征匯出額的所得稅。蘇州工業(yè)園廠房租金0.4元/平方米/天辦公租金2.0元/平方米/天九通一平供水/電/氣/熱網(wǎng)絡(luò)通訊有線電視/衛(wèi)星電視防災(zāi)救災(zāi)體系園區(qū)海關(guān)一站式服務(wù)網(wǎng)站人力資源開發(fā)消防指揮中心急救中心公安分局24小時(shí)服務(wù)熱線風(fēng)情商業(yè)水街大面積住宅會(huì)展中心外資醫(yī)院各類院校生產(chǎn)型外商投資企業(yè)及經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)免征地方所得稅；經(jīng)營(yíng)期十年以上的企業(yè)，從開始獲利年度起，可享受二免三減半的優(yōu)惠。研究分析方向建筑規(guī)模園區(qū)產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶機(jī)構(gòu)組織服務(wù)體系租金預(yù)估市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論分析建筑規(guī)模－－不斷擴(kuò)張，區(qū)域發(fā)展1.科技園區(qū)的圈地運(yùn)動(dòng)地正在激烈進(jìn)行，其中部分園區(qū)還存在大面積正在開發(fā)的企業(yè)用地，個(gè)別園區(qū)甚至是將整片土地包租給入駐企業(yè)，由此看來(lái)，昆山項(xiàng)目在規(guī)模上無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，可以學(xué)習(xí)金橋OfficePark的模式，以吸納多元文化的小規(guī)模辦公為特色；2.各地軟件園隨著規(guī)模不斷擴(kuò)大，都在尋找與其他園區(qū)的合作，其目的是在更大范圍上打造產(chǎn)業(yè)鏈，力圖通過(guò)地域差異，資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，形成片區(qū)優(yōu)勢(shì)；相比較而言，昆山項(xiàng)目在此方面相對(duì)薄弱，不過(guò)這是項(xiàng)目發(fā)展階段的限制造成的，目前尚處在前期開發(fā)階段的昆山項(xiàng)目應(yīng)把發(fā)展重心放在園區(qū)硬件環(huán)境的建設(shè)上。

園區(qū)產(chǎn)業(yè)－－關(guān)注定位，打造產(chǎn)業(yè)鏈1.各個(gè)園區(qū)都在開辟特色發(fā)展的路徑，注重龍頭企業(yè)帶動(dòng)有特色的行業(yè)發(fā)展，此外很多園區(qū)開始關(guān)注建立完整而廣泛的產(chǎn)業(yè)鏈，推進(jìn)區(qū)內(nèi)企業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。昆山項(xiàng)目可以借助法國(guó)凱捷這個(gè)領(lǐng)軍型企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，順藤摸瓜，發(fā)掘其產(chǎn)業(yè)鏈上的合作企業(yè)，吸納到園區(qū)中來(lái)，這樣不但有助于園區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展，還營(yíng)造出了產(chǎn)業(yè)氛圍。2.此次考察的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)不少園區(qū)都有生物科技類、藥品研制類企業(yè)入駐，當(dāng)?shù)卣畬?duì)于此類企業(yè)的政策支持幅度較大，未來(lái)昆山項(xiàng)目如果想要避開軟件企業(yè)的重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)，可以著手發(fā)掘和吸納此類企業(yè)，提升園區(qū)的產(chǎn)業(yè)階位。目前的問題是，昆山項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位仍然比較模糊，還未明確特色發(fā)展方向，這雖然是很多園區(qū)在開發(fā)初期的困惑，但應(yīng)當(dāng)盡快確定下來(lái)，以便于今后的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展。目標(biāo)客戶－－瞄準(zhǔn)主要需求，發(fā)掘潛在客戶

根據(jù)昆山項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位以及其本身的設(shè)計(jì)規(guī)劃的特點(diǎn)，大致可以明確未來(lái)客戶的來(lái)源主要有兩類：工業(yè)區(qū)－研發(fā)生產(chǎn)型企業(yè)寫字間－辦公需求的企業(yè)在市調(diào)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，租金及人工費(fèi)用等綜合成本是成為目前科技型企業(yè)最關(guān)注的費(fèi)用之一，而這恰恰是昆山項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在，在今后的營(yíng)銷宣傳中，應(yīng)當(dāng)積極地突顯這個(gè)方面優(yōu)勢(shì)，更大范圍的爭(zhēng)取潛在客戶，此外，通過(guò)和其他園區(qū)的比較，歸納出以下幾點(diǎn)可能是未來(lái)客戶企業(yè)入駐的主要?jiǎng)右颍?.綜合成本減少（人力、租金）2.辦公條件和環(huán)境的改善3.優(yōu)惠政策引導(dǎo)（政府支持）4.特色化的園區(qū)服務(wù)5.對(duì)花橋商務(wù)區(qū)未來(lái)的發(fā)展頗具信心機(jī)構(gòu)組織－－政府支持，作用巨大

1.根據(jù)組建模式的不同以及管理服務(wù)機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，可以將所調(diào)研的軟件園分為三類：a.公司模式（金橋OfficePark）；b.政府派出機(jī)構(gòu)模式－由政府某一部門負(fù)責(zé)組建的（天地軟件園、花橋商務(wù)城）；c.政府和企業(yè)共建模式（蘇州工業(yè)園、紫竹軟件園、張江高科）。2.由政府派出機(jī)構(gòu)或政府和企業(yè)共建的軟件園管理服務(wù)機(jī)構(gòu)有如下的優(yōu)點(diǎn)：a.沒有土地開發(fā)的壓力，可以全力發(fā)展產(chǎn)業(yè)b.政府參股或直接管理容易落實(shí)優(yōu)惠政策c.風(fēng)險(xiǎn)小，短期內(nèi)幾乎可以不考慮資金回報(bào)3.相對(duì)而言，公司模式經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園普遍存在以下問題：a.基礎(chǔ)建設(shè)的資金投入大，回收慢b.需要不斷和政府協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取優(yōu)惠政策，而政府為了突顯自己的優(yōu)勢(shì)，以及自身利益考量，往往把控的很嚴(yán)格。c.產(chǎn)業(yè)促進(jìn)方面，心有余而力不足另一方面，公司模式經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)園，也有其不可忽略的優(yōu)勢(shì)：a.市場(chǎng)反應(yīng)更敏銳，產(chǎn)品更能迎合市場(chǎng)需求b.機(jī)制靈活，辦事效率高c.針對(duì)企業(yè)的專業(yè)服務(wù)更能切中要害

因此，在昆山項(xiàng)目的開發(fā)過(guò)程中，一方面充分發(fā)揮公司運(yùn)作機(jī)制的優(yōu)勢(shì)條件，另一方面可以考慮與政府機(jī)構(gòu)合作的方式，理由是目前項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的很多工作都是代政府職能的行為，政府應(yīng)當(dāng)予以最大限度的支持配合。值得一提的是，目前產(chǎn)業(yè)園比較普遍的運(yùn)營(yíng)模式是，以房地產(chǎn)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)園，通過(guò)房地產(chǎn)銷售的資金回報(bào)來(lái)供給產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)需求，這樣大大減輕了項(xiàng)目開發(fā)公司的資金壓力，也為園區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造空間。服務(wù)體系－－解決企業(yè)難題，真誠(chéng)服務(wù)用戶

1.“一站式服務(wù)”模式已成為大多數(shù)園區(qū)在服務(wù)意識(shí)上的目標(biāo)，有些園區(qū)專門成立了“一站式服務(wù)”網(wǎng)站，如蘇州工業(yè)園，因此昆山項(xiàng)目應(yīng)從專業(yè)技術(shù)服務(wù)方面入手，突顯自己的特色，在做好后臺(tái)服務(wù)的同時(shí)兼顧前臺(tái)服務(wù)，近來(lái)比較領(lǐng)先的一個(gè)概念是“網(wǎng)絡(luò)增值服務(wù)”，即優(yōu)惠引進(jìn)第三方技術(shù)支持服務(wù)體系，為園區(qū)企業(yè)提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)的平臺(tái)，在提升全區(qū)品牌的同時(shí)，實(shí)惠企業(yè)。

2.通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前各園區(qū)在配套設(shè)施和服務(wù)上不僅僅追求“完善”，而是努力實(shí)現(xiàn)“多元化”，昆山項(xiàng)目更應(yīng)依據(jù)自身國(guó)際性服務(wù)外包基地的特殊產(chǎn)業(yè)需求，設(shè)置能夠應(yīng)對(duì)多元文化的特殊服務(wù)，24hr多語(yǔ)種服務(wù)熱線、生活代理服務(wù)等，目前來(lái)看此類服務(wù)的落實(shí)還是空白。3.所調(diào)研的園區(qū)多數(shù)都引進(jìn)了至少一所技術(shù)院校（或分校），保證基層技術(shù)人員的供應(yīng)，另外，不少園區(qū)利用政策優(yōu)惠、生活服務(wù)、培訓(xùn)補(bǔ)貼等一系列手段，爭(zhēng)取中高端專業(yè)人才，目前昆山項(xiàng)目的人才培訓(xùn)主要依靠與周邊技術(shù)學(xué)校簽約代培的方式，未來(lái)應(yīng)吸納至少一所高等院校的分校入駐，以提升園區(qū)人才供給的階位形象。租金預(yù)估－－結(jié)合實(shí)際情況，積極發(fā)揮優(yōu)勢(shì)

在調(diào)研的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，租金價(jià)位偏高的科技園區(qū)都具備一個(gè)或多個(gè)優(yōu)勢(shì)條件，比如：a.金橋OfficePark的辦公租金為4.1元/平方米/天，管理費(fèi)用為28.0元/平方米/月，這在所有調(diào)研的科技園區(qū)中是租金最高的，原因是其周邊擁有優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和頗具規(guī)模的多元文化生活區(qū)，吸引了大量國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的中高端企業(yè)和人才，形成了一定的消費(fèi)氛圍，用環(huán)境為自己創(chuàng)造了市場(chǎng)。b.距離昆山項(xiàng)目最近的辦公區(qū)是花橋國(guó)際商務(wù)城的亞太廣場(chǎng)，辦公租金為2.0元/平方米/天，管理費(fèi)用為8.8元/平方米/月，這在所調(diào)研的園區(qū)中是租金相對(duì)較低的，原因可能是亞太廣場(chǎng)周邊的配套設(shè)施的建設(shè)尚處在規(guī)劃當(dāng)中，沒有形成氣候；另外雖然距離上海軌道交通不遠(yuǎn)，但是卻地處江蘇境內(nèi)，感官上形成距離。相比較之下，昆山項(xiàng)目的在交通和配套環(huán)境兩個(gè)方面與所調(diào)研的園區(qū)均存在較大差距，未來(lái)需要通過(guò)提升產(chǎn)品質(zhì)量吸引客戶企業(yè)入駐，建議租金定價(jià)1.0-1.2元/平方米/天，管理費(fèi)用5.0-5.5元/平方米/月。GoodLuckforOurInfocityProject！最為命運(yùn)所屈辱的人，只要還抱有希望，便無(wú)所怨懼。這個(gè)世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來(lái)的成績(jī)，然后再去強(qiáng)調(diào)你的感受。3月-253月-2523:23以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。珍惜今天的擁有，明天才會(huì)富有。一個(gè)公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。3歲前后嚴(yán)格管理，做孩子的家長(zhǎng)；13歲前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先嚴(yán)后松，無(wú)效的教育是先松后嚴(yán)。有效的激勵(lì)是朝五晚九，無(wú)效的激勵(lì)是朝九晚五。3月-253月-2523:233月-25懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對(duì)未知的前途。3月-253月-253月-253月-25對(duì)人才的運(yùn)用，僅僅限于收羅是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，重要的是對(duì)人才不僅要善于識(shí)別其長(zhǎng)處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無(wú)可比擬的。因?yàn)橛辛烁兄x之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時(shí)自然能免去許多無(wú)謂的對(duì)抗與爭(zhēng)執(zhí)。只有一條路不能選擇23:23:3823:23:38一個(gè)人在科學(xué)探索的道路上，走過(guò)彎路，犯過(guò)錯(cuò)誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實(shí)踐中勇于承認(rèn)和改正錯(cuò)誤。業(yè)精于勤，荒于嬉。3月-253月-251823:23:383月-25合作是一切團(tuán)隊(duì)繁榮的根本。我知道什么是勞動(dòng):勞動(dòng)是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。世間沒有一種具有真正價(jià)值的東西，可以不經(jīng)過(guò)艱苦辛勤勞動(dòng)而能夠得到的。23:2323:23:383月-2523:23靠制訂和管理標(biāo)準(zhǔn)吃飯的，有什么樣的判斷就會(huì)有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)有什么樣的人才。講到國(guó)家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。只要有堅(jiān)強(qiáng)的持久心，一個(gè)庸俗平凡的人也會(huì)有成功的一天，否則即使是一個(gè)才識(shí)卓越的人，也只能遭遇失敗的命運(yùn)。有信念不一定成功，沒信念一定會(huì)失