深圳市寶安區(qū)物業(yè)管理實施辦法34?一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范深圳市寶安區(qū)物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合寶安區(qū)實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于寶安區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，包括住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類物業(yè)的管理。（三）基本原則物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，實行公開、公平、公正的市場競爭機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理水平。二、業(yè)主及業(yè)主大會（一）業(yè)主定義本辦法所稱業(yè)主，是指依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。（二）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.義務(wù)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務(wù)費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（三）業(yè)主大會的成立1.籌備組符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（以下簡稱街道辦）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者業(yè)主書面報告之日起30日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦代表和社區(qū)居民委員會代表組成?；I備組組長由街道辦代表擔(dān)任?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%。業(yè)主代表由街道辦組織業(yè)主推選產(chǎn)生。2.籌備工作籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并將籌備工作報告向業(yè)主公示。籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作：確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；制定業(yè)主委員會選舉辦法；完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。（四）業(yè)主大會的職責(zé)1.制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；3.籌集和使用專項維修資金；4.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；5.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；6.決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)于業(yè)主共有部分的使用、收益方案；7.決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案；8.決定改變共有部分的用途；9.決定利用共有部分從事經(jīng)營活動；10.法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。（五）業(yè)主大會會議1.會議形式業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。2.表決規(guī)則業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的組成與任期1.組成業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。2.任期業(yè)主委員會任期為3至5年，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會委員可以連選連任。（二）業(yè)主委員會的職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施；6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。（三）業(yè)主委員會的工作規(guī)則1.會議制度業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時，可以委托副主任召集和主持。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。2.印章管理業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人保管，并按照業(yè)主大會議事規(guī)則使用。使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會主任簽字同意，并記錄在案。（四）業(yè)主委員會的變更與終止1.變更業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；喪失民事行為能力的；依法被限制人身自由的；不履行委員職責(zé)的；利用委員資格謀取私利的；拒不履行業(yè)主義務(wù)的；業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財物交還給業(yè)主委員會。2.終止業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦責(zé)令限期改正，逾期不改正的，予以解散：不按照本辦法規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的；不按照業(yè)主大會議事規(guī)則履行職責(zé)的；違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴(yán)重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（一）資質(zhì)管理在寶安區(qū)從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)等級的資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.合同內(nèi)容物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)1.按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；2.制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理方案，包括物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護和管理，環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護管理，公共秩序維護、安全防范等事項的方案；3.建立健全物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度；4.協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；5.對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)章制度的行為進行勸阻、制止，并及時報告業(yè)主委員會；6.定期公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)服務(wù)費用收支情況；7.接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督；8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。五、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)。2.不得擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途。3.不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。4.不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護。2.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)安全隱患，對公共安全、公共利益造成損害的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定在專項維修資金中列支。專項維修資金不足的，由業(yè)主按照各自專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偂＃ㄈｍ椌S修資金管理1.專項維修資金的交存業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價5%至8%的比例，在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，一次性向區(qū)專項維修資金管理機構(gòu)交存專項維修資金。2.專項維修資金的使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。六、監(jiān)督管理（一）政府監(jiān)管部門職責(zé)1.區(qū)住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督寶安區(qū)物業(yè)管理活動，制定物業(yè)管理相關(guān)政策，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)進行管理，處理物業(yè)管理投訴和糾紛等。2.街道辦負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理糾紛等。（二）行業(yè)協(xié)會自律寶安區(qū)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。（三）投訴處理與糾紛調(diào)解1.投訴處理業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理活動中的違法行為或者服務(wù)質(zhì)量問題，可以向區(qū)住房和建設(shè)局、街道辦或者其他有關(guān)部門投訴。接到投訴的部門應(yīng)當(dāng)及時處理，并將處理結(jié)果告知投訴人。2.糾紛調(diào)解業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間因物業(yè)管理活動產(chǎn)生的糾紛，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。街道辦應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解機制，及時調(diào)解物業(yè)管理糾紛。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人的法律責(zé)任1.業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)章制度的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。給其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變物業(yè)用途、占用挖掘道路場地、利用共用部位設(shè)施設(shè)備經(jīng)營等，由相關(guān)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并處以罰款；給其他業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）業(yè)主委員會的法律責(zé)任業(yè)主委員會違反本辦法規(guī)定，不履行職責(zé)或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的，由街道辦責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以解散，并由責(zé)任人依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，或者違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定以及本辦法規(guī)定，不履行或者不當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由區(qū)住房和建設(shè)局責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：挪用專項維修資金的；將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人的