基建管理制度流程房產(chǎn)開發(fā)規(guī)章?一、引言基建管理與房產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，規(guī)范且科學(xué)的管理制度流程對于確保項(xiàng)目順利推進(jìn)、保障工程質(zhì)量、控制成本以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)具有至關(guān)重要的意義。本規(guī)章旨在明確基建管理和房產(chǎn)開發(fā)過程中的各項(xiàng)規(guī)則、流程與要求，為企業(yè)的相關(guān)活動(dòng)提供全面、系統(tǒng)的指導(dǎo)。二、基建管理制度流程項(xiàng)目前期規(guī)劃1.項(xiàng)目立項(xiàng)市場調(diào)研：對擬開發(fā)區(qū)域的房地產(chǎn)市場進(jìn)行深入調(diào)研，包括市場需求、競爭態(tài)勢、價(jià)格走勢等，形成詳細(xì)的市場調(diào)研報(bào)告。項(xiàng)目可行性研究：綜合考慮市場、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境等因素，對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行全面評估，編制可行性研究報(bào)告。報(bào)告應(yīng)涵蓋項(xiàng)目概況、市場分析、建設(shè)方案、投資估算、財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容。立項(xiàng)審批：將可行性研究報(bào)告提交給企業(yè)決策層進(jìn)行審批，經(jīng)批準(zhǔn)后確定項(xiàng)目立項(xiàng)。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位選擇：通過招標(biāo)、邀標(biāo)等方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。對設(shè)計(jì)單位的業(yè)績、信譽(yù)、設(shè)計(jì)能力等進(jìn)行綜合評估，確定中標(biāo)單位。設(shè)計(jì)任務(wù)書編制：根據(jù)項(xiàng)目定位和要求，編制詳細(xì)的設(shè)計(jì)任務(wù)書，明確項(xiàng)目的功能需求、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)風(fēng)格、建筑面積、戶型配比等內(nèi)容。方案設(shè)計(jì)與評審：設(shè)計(jì)單位根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，提交多個(gè)設(shè)計(jì)方案供企業(yè)評審。組織相關(guān)部門和專家對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評審，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、美觀等方面進(jìn)行綜合評價(jià)，提出修改意見，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)：在方案設(shè)計(jì)通過評審后，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。企業(yè)相關(guān)部門對施工圖進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求、是否滿足功能需求、是否存在安全隱患等，確保施工圖的準(zhǔn)確性和完整性。工程招標(biāo)與合同管理1.工程招標(biāo)招標(biāo)范圍確定：根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和進(jìn)度安排，確定需要招標(biāo)的工程范圍，包括勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等。招標(biāo)文件編制：編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。招標(biāo)文件應(yīng)符合法律法規(guī)和相關(guān)政策的要求，確保公平、公正、公開。招標(biāo)公告發(fā)布：通過指定的媒體發(fā)布招標(biāo)公告，吸引潛在投標(biāo)人參與投標(biāo)。公告內(nèi)容應(yīng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、投標(biāo)人資格要求、報(bào)名時(shí)間和方式等。資格預(yù)審：對報(bào)名的潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，審查其營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、業(yè)績、信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況等，確定合格投標(biāo)人名單。開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)：按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行開標(biāo)，唱標(biāo)并記錄投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。組織評標(biāo)委員會對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，根據(jù)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)推薦中標(biāo)候選人。企業(yè)根據(jù)評標(biāo)委員會的推薦意見確定中標(biāo)單位，并向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書。2.合同管理合同起草：根據(jù)招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件，起草工程建設(shè)相關(guān)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、工程內(nèi)容、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)款支付方式、違約責(zé)任等條款。合同應(yīng)采用規(guī)范的格式文本，確保合同內(nèi)容的合法性和完整性。合同評審：組織企業(yè)內(nèi)部相關(guān)部門對合同草案進(jìn)行評審，重點(diǎn)審查合同條款是否符合法律法規(guī)和企業(yè)利益，是否存在風(fēng)險(xiǎn)漏洞等。各部門根據(jù)職責(zé)提出評審意見，對合同進(jìn)行修改完善。合同簽訂：合同經(jīng)評審?fù)ㄟ^后，由企業(yè)法定代表人或其授權(quán)代表與中標(biāo)單位簽訂合同。簽訂后的合同應(yīng)及時(shí)歸檔，并按照合同約定履行各自的義務(wù)。工程建設(shè)管理1.施工準(zhǔn)備階段施工許可證辦理：協(xié)助施工單位辦理施工許可證，準(zhǔn)備相關(guān)申報(bào)材料，按照規(guī)定的程序向建設(shè)行政主管部門申請辦理。施工場地移交：在施工單位進(jìn)場前，完成施工場地的"三通一平"工作，將施工場地移交給施工單位。同時(shí)，組織相關(guān)部門對施工場地進(jìn)行驗(yàn)收，確保施工條件符合要求。技術(shù)交底：組織設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行技術(shù)交底，向施工單位詳細(xì)介紹工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制要點(diǎn)等內(nèi)容，解答施工單位的疑問。施工組織設(shè)計(jì)審查：審查施工單位編制的施工組織設(shè)計(jì)，重點(diǎn)審查施工方案的合理性、施工進(jìn)度計(jì)劃的可行性、質(zhì)量保證措施的有效性、安全保障措施的可靠性等。提出審查意見，要求施工單位進(jìn)行修改完善。2.工程質(zhì)量控制質(zhì)量管理體系建立：要求施工單位建立健全質(zhì)量管理體系，配備相應(yīng)的質(zhì)量管理人員，制定質(zhì)量管理制度和質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。原材料與構(gòu)配件檢驗(yàn)：對進(jìn)入施工現(xiàn)場的原材料、構(gòu)配件進(jìn)行檢驗(yàn)，檢查其質(zhì)量證明文件、規(guī)格型號是否符合要求，并按規(guī)定進(jìn)行見證取樣送檢。未經(jīng)檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的原材料、構(gòu)配件不得用于工程建設(shè)。施工過程質(zhì)量檢查：監(jiān)理單位對施工過程進(jìn)行全程旁站監(jiān)理，對關(guān)鍵工序、隱蔽工程進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督檢查。企業(yè)質(zhì)量管理人員定期對工程質(zhì)量進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求施工單位整改。質(zhì)量驗(yàn)收：按照國家和地方相關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，對分部、分項(xiàng)工程和單位工程進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行下一道工序或交付使用。3.工程進(jìn)度控制進(jìn)度計(jì)劃編制：要求施工單位根據(jù)合同工期和工程實(shí)際情況，編制詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，明確各階段的工作任務(wù)、開始時(shí)間、完成時(shí)間和責(zé)任人。進(jìn)度跟蹤與調(diào)整：監(jiān)理單位定期對施工進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，對比實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的差異。當(dāng)發(fā)現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度滯后時(shí)，分析原因，要求施工單位采取措施進(jìn)行調(diào)整，確保工程進(jìn)度符合合同要求。協(xié)調(diào)與溝通：協(xié)調(diào)施工單位與各參建單位之間的關(guān)系，及時(shí)解決影響工程進(jìn)度的各種問題，如設(shè)計(jì)變更、材料供應(yīng)不及時(shí)、施工場地交叉作業(yè)等。4.工程安全管理安全管理制度建立：要求施工單位建立健全安全生產(chǎn)管理制度，制定安全操作規(guī)程，明確各級管理人員和施工人員的安全職責(zé)。安全教育培訓(xùn)：對施工單位的管理人員和作業(yè)人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高其安全意識和安全技能。培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括安全生產(chǎn)法律法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等。安全檢查與隱患排查：定期組織安全檢查和隱患排查，重點(diǎn)檢查施工現(xiàn)場的安全防護(hù)設(shè)施、施工機(jī)械、臨時(shí)用電、消防安全等方面。對檢查發(fā)現(xiàn)的安全隱患，下達(dá)整改通知書，要求施工單位限期整改。應(yīng)急預(yù)案制定與演練：要求施工單位制定安全生產(chǎn)應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急救援的組織機(jī)構(gòu)、職責(zé)分工、應(yīng)急響應(yīng)程序、救援措施等內(nèi)容。定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。5.工程變更管理變更提出：在工程建設(shè)過程中，因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場條件變化、技術(shù)要求調(diào)整等原因需要進(jìn)行工程變更的，由建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位或監(jiān)理單位提出變更申請。變更評估：對變更申請進(jìn)行評估，分析變更對工程質(zhì)量、進(jìn)度、成本等方面的影響。組織相關(guān)部門和專家進(jìn)行論證，提出變更方案和費(fèi)用估算。變更審批：根據(jù)變更評估結(jié)果，按照企業(yè)內(nèi)部的審批流程進(jìn)行變更審批。重大變更需報(bào)企業(yè)決策層批準(zhǔn)。變更實(shí)施：變更經(jīng)批準(zhǔn)后，由施工單位按照變更方案組織實(shí)施。監(jiān)理單位對變更實(shí)施過程進(jìn)行監(jiān)督，確保變更內(nèi)容符合要求。工程竣工驗(yàn)收與交付1.竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備資料整理：施工單位按照國家和地方相關(guān)規(guī)定，整理工程竣工資料，包括工程前期文件、施工過程文件、質(zhì)量驗(yàn)收文件、技術(shù)資料等。資料應(yīng)真實(shí)、完整、有效，能夠反映工程建設(shè)的全過程。自查自糾：施工單位組織內(nèi)部人員對工程進(jìn)行自查自糾，對發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行整改，確保工程質(zhì)量符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)驗(yàn)收：建設(shè)單位組織監(jiān)理單位、施工單位等相關(guān)人員對工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對工程實(shí)體質(zhì)量和竣工資料進(jìn)行全面檢查。對預(yù)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，要求施工單位限期整改，整改合格后重新組織預(yù)驗(yàn)收。2.竣工驗(yàn)收驗(yàn)收申請：預(yù)驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位向建設(shè)行政主管部門提交工程竣工驗(yàn)收申請報(bào)告，并附工程竣工資料。驗(yàn)收組織：建設(shè)行政主管部門收到驗(yàn)收申請后，組織相關(guān)部門和專家組成竣工驗(yàn)收組，對工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收組包括建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)人員，以及質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等部門。驗(yàn)收程序：竣工驗(yàn)收組聽取建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等關(guān)于工程建設(shè)情況的匯報(bào)，查閱工程竣工資料，對工程實(shí)體質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場檢查。對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，提出整改意見，要求施工單位限期整改。整改合格后，出具工程竣工驗(yàn)收報(bào)告。3.工程交付交付準(zhǔn)備：在工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位組織施工單位、物業(yè)管理單位等進(jìn)行工程交付準(zhǔn)備工作。清理施工現(xiàn)場，完善小區(qū)配套設(shè)施，做好房屋交付的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。交付流程：按照合同約定的交付時(shí)間和方式，向購房業(yè)主交付房屋。在交付過程中，向業(yè)主提供房屋質(zhì)量保證書、使用說明書等文件，組織業(yè)主對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，解答業(yè)主的疑問。對業(yè)主提出的質(zhì)量問題，及時(shí)安排施工單位進(jìn)行整改，確保業(yè)主滿意。三、房產(chǎn)開發(fā)規(guī)章項(xiàng)目策劃與定位1.項(xiàng)目策劃原則市場導(dǎo)向原則：深入研究市場需求和競爭態(tài)勢，以市場為導(dǎo)向進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確保項(xiàng)目具有市場競爭力。差異化原則：突出項(xiàng)目的特色和優(yōu)勢，與競爭對手形成差異化，滿足目標(biāo)客戶群體的個(gè)性化需求?？沙掷m(xù)發(fā)展原則：注重項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。2.項(xiàng)目定位目標(biāo)客戶群體定位：通過市場調(diào)研和分析，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，包括年齡、性別、職業(yè)、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣等特征。產(chǎn)品定位：根據(jù)目標(biāo)客戶群體的需求，確定項(xiàng)目的產(chǎn)品類型、戶型配比、建筑風(fēng)格、配套設(shè)施等內(nèi)容。產(chǎn)品定位應(yīng)符合市場需求和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。價(jià)格定位：綜合考慮項(xiàng)目成本、市場價(jià)格水平、目標(biāo)客戶群體的承受能力等因素，制定合理的價(jià)格策略。價(jià)格定位應(yīng)具有一定的靈活性和競爭力。銷售管理1.銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)銷售團(tuán)隊(duì)組建：招聘具有房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)、溝通能力強(qiáng)、服務(wù)意識好的銷售人員，組建專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)。銷售培訓(xùn)：對銷售人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括房地產(chǎn)市場知識、項(xiàng)目產(chǎn)品知識、銷售技巧、客戶服務(wù)等方面。通過培訓(xùn)提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)。2.銷售策略制定定價(jià)策略：根據(jù)項(xiàng)目定位和市場情況，制定合理的定價(jià)策略，如低開高走、高開低走、穩(wěn)定價(jià)格等。定價(jià)策略應(yīng)考慮項(xiàng)目的銷售進(jìn)度、市場競爭等因素。促銷策略：制定促銷活動(dòng)計(jì)劃，如打折優(yōu)惠、贈送禮品、抽獎(jiǎng)活動(dòng)等，吸引客戶購買。促銷活動(dòng)應(yīng)具有針對性和時(shí)效性，能夠有效促進(jìn)銷售。渠道策略：選擇合適的銷售渠道，如售樓處銷售、網(wǎng)絡(luò)銷售、代理銷售等。充分利用各種銷售渠道，擴(kuò)大項(xiàng)目的銷售范圍。3.銷售流程管理客戶接待：熱情接待來訪客戶，了解客戶需求，為客戶提供詳細(xì)的項(xiàng)目信息和咨詢服務(wù)?？蛻舾M(jìn)：對有意向的客戶進(jìn)行跟進(jìn)，及時(shí)了解客戶的購買意向和決策進(jìn)度，解答客戶的疑問，促進(jìn)客戶成交。合同簽訂：在客戶確定購買后，按照合同約定與客戶簽訂購房合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。售后服務(wù)：為客戶提供售后服務(wù)，如辦理產(chǎn)權(quán)登記、協(xié)助客戶裝修等，提高客戶滿意度和忠誠度?？蛻舴?wù)管理1.客戶服務(wù)體系建立服務(wù)理念確立：樹立"以客戶為中心"的服務(wù)理念，將客戶滿意度作為衡量服務(wù)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)流程制定：制定客戶服務(wù)流程，明確客戶從咨詢、購房到入住后的各個(gè)環(huán)節(jié)的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)流程應(yīng)簡潔明了、高效快捷。服務(wù)團(tuán)隊(duì)組建：組建專業(yè)的客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)，包括客服人員、維修人員、物業(yè)管理人員等。服務(wù)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)具備良好的溝通能力、服務(wù)意識和專業(yè)技能。2.客戶投訴處理投訴受理：設(shè)立專門的客戶投訴渠道，如客服熱線、郵箱、現(xiàn)場投訴等，及時(shí)受理客戶的投訴。對客戶投訴進(jìn)行詳細(xì)記錄，了解客戶投訴的問題和訴求。投訴調(diào)查與處理：對客戶投訴進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，分析投訴原因，制定處理方案。及時(shí)與客戶溝通處理結(jié)果，確?？蛻魸M意。投訴跟蹤與反饋：對客戶投訴的處理情況進(jìn)行跟蹤，及時(shí)反饋處理進(jìn)度和結(jié)果。對投訴處理結(jié)果進(jìn)行回訪，了解客戶對處理結(jié)果的滿意度。3.客戶關(guān)系維護(hù)定期回訪：定期對客戶進(jìn)行回訪，了解客戶的居住情況和需求，收集客戶的意見和建議。通過回訪加強(qiáng)與客戶的溝通和聯(lián)系，提高客戶滿意度。社區(qū)活動(dòng)組織：組織豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，如業(yè)主聯(lián)誼會、親子活動(dòng)、文化活動(dòng)等，增強(qiáng)業(yè)主之間的交流和互動(dòng)，營造良好的社區(qū)氛圍?？蛻絷P(guān)懷：在客戶生日、節(jié)假日等特殊時(shí)期，向客戶發(fā)送祝福信息，表達(dá)企業(yè)對客戶的關(guān)懷。為客戶提供一些增值服務(wù)，如免費(fèi)體檢、家政服務(wù)等，提高客戶的忠誠度。成本控制與財(cái)務(wù)管理1.成本控制原則全過程控制原則：對項(xiàng)目開發(fā)的全過程進(jìn)行成本控制，包括前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)。動(dòng)態(tài)控制原則：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展情況，及時(shí)調(diào)整成本控制目標(biāo)和措施，確保成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。全員參與原則：成本控制涉及項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)部門和全體員工，要樹立全員成本控制意識，共同做好成本控制工作。2.成本預(yù)算編制成本項(xiàng)目劃分：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，將成本分為土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目。成本估算：對每個(gè)成本項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的估算，分析成本構(gòu)成和影響因素。成本估算應(yīng)參考同類項(xiàng)目的成本水平，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。成本預(yù)算編制：根據(jù)成本估算結(jié)果，編制項(xiàng)目成本預(yù)算。成本預(yù)算應(yīng)明確各項(xiàng)成本的控制目標(biāo)和控制措施，為項(xiàng)目成本控制提供依據(jù)。3.成本控制措施設(shè)計(jì)階段成本控制：優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，合理控制建筑面積、戶型配比、建筑風(fēng)格等，降低工程造價(jià)。對設(shè)