i不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度概述不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度基本概念在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)登記具有公示公信的效果，因登記形成的權(quán)利，即使原登記的內(nèi)容不符合客觀實(shí)際的情況，按照法律規(guī)定，也具有法定的推定效力，而第三人也可以根據(jù)登記的內(nèi)容與登記權(quán)利人發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)行為，獲得法律的保護(hù)，這樣就產(chǎn)生了這樣的問(wèn)題:即如果原登記不是真實(shí)的，而真實(shí)權(quán)利人等利害關(guān)系人的權(quán)益可能就會(huì)因此受到侵害。如何解決這一問(wèn)題呢?正如引言所說(shuō)的，答案就是異議登記制度。通過(guò)設(shè)置異議登記制度，對(duì)原登記的錯(cuò)誤登記的事項(xiàng)提出異議，就可以有效的解決這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿所載內(nèi)容一旦經(jīng)過(guò)異議登記，實(shí)際上就是其正確性受到質(zhì)疑，這種質(zhì)疑被登記在冊(cè)，就等于告訴有關(guān)查詢?nèi)说怯浽趦?cè)的內(nèi)容可能是不正確的，這樣的一種警示，使得查詢?nèi)水a(chǎn)生懷疑，其實(shí)際效果就可以阻斷原登記所產(chǎn)生的公信力，使得潛在的交易者即第三人有選擇交易的可能，如果第三人堅(jiān)持交易，這種異議登記就在一定程度上賦予了他一定的證明自己“善意”的義務(wù)，如果這種異議登記是正當(dāng)?shù)?，那么它無(wú)疑增加了第三人交易的成本，作為一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)人，第三人很可能會(huì)選擇放棄這種交易，從而可以有效得避免了第三人善意取得，真正做到了保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度性質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的發(fā)生情況往往是權(quán)利人對(duì)登記簿上的權(quán)利記載有不一樣的意見(jiàn)，然后基于此異議向登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)根據(jù)這個(gè)申請(qǐng)登記的情形。異議登記能夠?qū)Φ怯浌帕Ξa(chǎn)生不良影響，阻斷善意取得的發(fā)生，這個(gè)過(guò)程會(huì)對(duì)第三人產(chǎn)生警示作用，使得第三人對(duì)交易存在的不良情況狀況有所知悉，如果交易使得自己很有可能不能取得相應(yīng)物權(quán)，第三人很有可能不會(huì)進(jìn)行交易，對(duì)于第三人交易更具公平性。不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度平衡了第三人和真正權(quán)利人之間的利益關(guān)系，維護(hù)了交易安全，保護(hù)了交易財(cái)產(chǎn)安全。針對(duì)異議登記的性質(zhì)學(xué)界有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)異議登記是純粹的公法性質(zhì)。如果將其認(rèn)定是私法屬性，則超越了民法上公法與私法界限的劃分，將政府行政部門(mén)的行為認(rèn)定是私法上的行為不倫不類的，因?yàn)樵诿穹ㄉ系男袨橐话愣际瞧降戎黧w的意思表示一致的行為。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)異議登記是純粹的私法屬性。按照民法原理，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)必不可少的程序之一，與婚姻登記類似，它需要雙方意思表示一致，真實(shí)無(wú)欺詐，登記的法律效果是發(fā)生私法意義上的物權(quán)變動(dòng)，政府行政部門(mén)作為登記機(jī)關(guān)在這一過(guò)程中沒(méi)有本質(zhì)上的變化，它只是為了確保登記的公開(kāi)性和真實(shí)性，增強(qiáng)公示效力，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)跟動(dòng)產(chǎn)物權(quán)相比很重要，它并不具有行政審批的政治權(quán)力。即便發(fā)生登記錯(cuò)誤，當(dāng)事人也可以通過(guò)民事私法確權(quán)程序進(jìn)行二次救濟(jì)，重新對(duì)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行確立。本文認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)異議登記這一制度兼具公法和私法的雙重屬性，不僅僅只具備其中的一種單一屬性。這是因?yàn)椋和ㄟ^(guò)研究不動(dòng)產(chǎn)異議登記的進(jìn)行過(guò)程我們發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)異議登記的啟動(dòng)第一步就是由利害關(guān)系人提出申請(qǐng)。而當(dāng)事人提出登記申請(qǐng)的行為屬于私法上物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的表現(xiàn)。然后，異議登記還需要政府行政部門(mén)作為登記機(jī)關(guān)來(lái)審查物權(quán)登記行為，而這是政府部門(mén)履行法定職責(zé)的行為，屬于公法性質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的規(guī)定當(dāng)異議申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上權(quán)責(zé)劃分，產(chǎn)生異議。可以申請(qǐng)異議登記對(duì)權(quán)利主體、不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)容進(jìn)行申請(qǐng)，這一過(guò)程就被稱為不動(dòng)產(chǎn)異議登記。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記的相關(guān)事宜，可以參考《物權(quán)法》第十九條條例：（1）變更登記：申請(qǐng)人必須提供合乎法律規(guī)定的證據(jù)，證明登記存在錯(cuò)誤，同時(shí)還需要向不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人申請(qǐng)，同意之后以書(shū)面文件形式生成同意書(shū)，申請(qǐng)人可以在登記機(jī)構(gòu)，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記，修訂登記簿上漏洞。（2）異議登記：如果雙方對(duì)變更登記產(chǎn)生疑問(wèn)，不能夠達(dá)成一致協(xié)定，那么就是說(shuō)申請(qǐng)人可到規(guī)定部門(mén)申請(qǐng)異議登記，在不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)的調(diào)節(jié)下，借助訴訟方式化解雙方物權(quán)糾紛矛盾。但是申請(qǐng)異議登記，不是說(shuō)申請(qǐng)就可以，還需要經(jīng)過(guò)登記部門(mén)的審查，看是否符合異議登記標(biāo)準(zhǔn)。審查之后，只有符合符合異議登記條件才可以，如果申請(qǐng)人不符合異議申請(qǐng)規(guī)范，則不予以登記。（3）時(shí)效規(guī)定：當(dāng)異議申請(qǐng)成功登記后，申請(qǐng)人必須確保在有效的時(shí)間內(nèi)，向人民法院提起訴訟，一般來(lái)說(shuō)可以在十五日內(nèi)進(jìn)行訴訟提交，如果超過(guò)規(guī)定時(shí)間那么異議登記失效。（4）不當(dāng)?shù)怯浀膿p害賠償：如因申請(qǐng)人的刻意或是無(wú)意過(guò)錯(cuò)，造成登記錯(cuò)誤，那么申請(qǐng)人自行負(fù)責(zé)，如果原登記權(quán)利人也因此遭受損失，申請(qǐng)人需要對(duì)原登記權(quán)利人的損失，做出相應(yīng)的賠償并糾正之前不當(dāng)錯(cuò)誤。域外國(guó)家地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)異議登記的立法借鑒德國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度《德國(guó)民法典》第892條第1款對(duì)登記的公信力進(jìn)行了明確，這一條例主要是為了維護(hù)善意第三人的權(quán)利，也就是說(shuō)在產(chǎn)權(quán)過(guò)程中，如果善意第三人受到欺騙，或是原產(chǎn)權(quán)人錯(cuò)誤造成的損失，應(yīng)該由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)損失。一旦發(fā)生登記錯(cuò)誤的情況，會(huì)優(yōu)先保護(hù)善意第三人的權(quán)利，也就是說(shuō)可能會(huì)損害真實(shí)權(quán)利人的利益，德國(guó)因此添加額外條例，在還規(guī)定了登記公信力的例外情況——用異議登記制度來(lái)保護(hù)真實(shí)權(quán)利人免受合法利益是侵害。如果說(shuō)在土地登記簿上發(fā)生異議的情況，那么登記相關(guān)人的異議對(duì)物權(quán)的發(fā)生將不產(chǎn)生作用，必須有足夠的證據(jù)證明異議屬實(shí)正確，只有這樣才會(huì)產(chǎn)生阻卻登記名義人處分行為作用。即使善意的第三人已經(jīng)的登記申請(qǐng)已經(jīng)發(fā)展，異議登記照樣可以阻止善意取得效力。因?yàn)樽h登記就是通過(guò)對(duì)公信力管制，對(duì)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)權(quán)利人利益完善和維護(hù)。使用異議登記制度，必須滿足適用條件規(guī)范。在《德國(guó)民法典》第899條中就明確規(guī)定相關(guān)性要求。第1款指出異議登記的適用范圍可以和更正登記的規(guī)定直接配適。那么異議登記的徐亞如何發(fā)起，在第899條第2款中就闡明了其發(fā)起方式。首先必須是真正物權(quán)人發(fā)起，其次是在不動(dòng)產(chǎn)異議登記的申請(qǐng)審核之后。除了按照假處分命令方式申請(qǐng)，還可以在經(jīng)過(guò)利害關(guān)系人同意情況下申請(qǐng)。由于德國(guó)產(chǎn)權(quán)法發(fā)展較早，所以基本形成程序性規(guī)范。在完備程序下的異議登記，其啟動(dòng)方式也是不盡相同。除了上述談到的假處分命令和取得利害關(guān)系人同意的方式、還可以通過(guò)權(quán)利人單方申請(qǐng)方式，同時(shí)還可以借助政府機(jī)關(guān)工作人員依職權(quán)登記方式。異議登記不僅是開(kāi)啟方式多種多樣，其注銷方式也是各不相同。從發(fā)起方式上來(lái)說(shuō)，第一是在申請(qǐng)人同意注銷情況，第二是政府登記機(jī)關(guān)依職權(quán)注銷的以及政府指導(dǎo)注銷等方式。瑞士暫時(shí)登記制度異議登記制度在不同的國(guó)家有不同的名稱，在瑞士法中即被稱為暫時(shí)登記。而它打破登記的公信力，則是借助另一種方式——保全物權(quán)。在《瑞士民法典》第961條中就對(duì)暫時(shí)登記制度作出簡(jiǎn)單的規(guī)定。在第2款中，對(duì)其法律效力進(jìn)行詳細(xì)的闡述，指出該登記制度的必須產(chǎn)生之后才擁有效力，并不是在一開(kāi)始一經(jīng)登記就發(fā)生效力。換而言之，進(jìn)行暫時(shí)登記之后，登記名義人處分其名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不會(huì)產(chǎn)生障礙，但是呢，一旦暫時(shí)登記被證實(shí)是正當(dāng)?shù)?，那么它的法律效力就回溯到登記最開(kāi)始的時(shí)間，往后再發(fā)生的處分行為不會(huì)發(fā)生法律上的效力。瑞士暫時(shí)登記制度的適用條件在《瑞士民法典》的第961條第1款進(jìn)行了明確規(guī)定，它的適用條件是:第一種是申請(qǐng)人保全物權(quán)的情形，第二種則是法律允許補(bǔ)證。這兩種情況和本身的更正登記法律，沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)際聯(lián)系。從965條和第966條的規(guī)定就可以看出，真實(shí)權(quán)利人的權(quán)益保護(hù)存在著漏洞，如果權(quán)益人一旦缺少形式處分權(quán)證件，那么就會(huì)由于證據(jù)不足無(wú)法進(jìn)行異議登記，而暫時(shí)登記的第二種情況就可以在一定程度上保護(hù)真實(shí)權(quán)益人的權(quán)利，但是總的來(lái)說(shuō)只是一種臨時(shí)性救濟(jì)措施。在瑞士，只有兩種發(fā)起方式能啟動(dòng)暫時(shí)登記制度，第一種發(fā)起方式是所有人或全體當(dāng)事人，第二種發(fā)起方式是根據(jù)法官的命令或裁決進(jìn)行啟動(dòng)。日本的預(yù)告登記制度日本法律采用登記對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)模式。不同于德國(guó)和瑞士，在日本，登記僅僅具有公示效力，第三人不能因信賴登記利益而受保護(hù)，不能對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人。日本的預(yù)告登記制度借鑒了德國(guó)的異議登記制度，并將這項(xiàng)制度命名為預(yù)告登記。由于日本的采用登記對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)模式，所以和瑞士德國(guó)存在顯著差別。日本的預(yù)告登記對(duì)公信力不產(chǎn)生阻斷作用，只是發(fā)揮了警告第三人效力，防止其因?yàn)榻灰仔畔⒉粚?duì)稱，不知交易標(biāo)的有喪失風(fēng)險(xiǎn)而遭受損失。在這種背景下《日本民法典》設(shè)立了一些特殊條款來(lái)對(duì)善意第三人進(jìn)行專門(mén)的保護(hù)，例如在第94條第2款規(guī)定的因通謀和欺詐導(dǎo)致法律行為撤銷不能對(duì)抗善意第三人。在法律上，會(huì)優(yōu)先維護(hù)善意第三人的權(quán)益，第三人可以和真實(shí)權(quán)利人對(duì)抗，依照法律維護(hù)自己的權(quán)利，那么再采用預(yù)告登記也不會(huì)產(chǎn)生效力，因?yàn)榇藭r(shí)的第三人的警示已經(jīng)沒(méi)有必要，只是限制了預(yù)告登記的適用范圍。通過(guò)上文簡(jiǎn)述域外立法異議登記情況，發(fā)現(xiàn)德國(guó)如本瑞士的異議登記制度，多少?gòu)囊韵聨讉€(gè)方面規(guī)定程序化設(shè)定。第一制度產(chǎn)生效力條件、適用條件、制度產(chǎn)生的目的等，由于國(guó)家不同，所以程序性規(guī)定自然就會(huì)有著或多或少的差別。異議登記制度產(chǎn)生的目的不同，那么其設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)、效力條件、適用范圍自然不同。同時(shí)異議登記制度的產(chǎn)生和登記公信力制度是相輔相成的。換句話說(shuō)，沒(méi)有登記公信力的異議登記，是不完整的是不需要存在的。德國(guó)和瑞士都采用了登記公信力制度，但日本卻不，并不承認(rèn)登記的公信力，由于國(guó)家制度目的不盡相同，所以預(yù)告登記的目的自然就不同。拿日本來(lái)說(shuō)，其制度的設(shè)定是為了在公信力制度下保護(hù)保護(hù)弱勢(shì)的第三人，不是為了保護(hù)真實(shí)權(quán)利人設(shè)定。通過(guò)對(duì)比不同國(guó)家異議登記制度存在差別和其深層次的原因，可以對(duì)我國(guó)的異議登記制度的立法完善提供借鑒。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的立法不足在《物權(quán)法》中，第19條對(duì)更正登記的規(guī)定，申請(qǐng)人即提出“異議”并要求登記機(jī)關(guān)進(jìn)行“異議登記”的人；法律要求申請(qǐng)人申請(qǐng)異議登記后在15日內(nèi)對(duì)“異議”內(nèi)容進(jìn)行起訴，以期通過(guò)訴訟途徑予以解決；而15天內(nèi)不起訴，則視為申請(qǐng)人對(duì)異議內(nèi)容的放棄?！爱愖h登記”實(shí)際就是將當(dāng)事人存有異議的權(quán)利進(jìn)行擱置，在異議登記期間，任何當(dāng)事人不得對(duì)異議登記內(nèi)容行使權(quán)利；但為了避免申請(qǐng)人惡意阻撓權(quán)利人行使權(quán)利，進(jìn)行異議登記后又不積極進(jìn)行確權(quán)，故而規(guī)定了15天的起訴期限。根據(jù)前文介紹，《物權(quán)法》將異議登記制度納入了立法進(jìn)程，但在條文規(guī)定上只是對(duì)該項(xiàng)制度進(jìn)行了宏觀性的描述，在真正的司法適用問(wèn)題上會(huì)導(dǎo)致不同的判決，有可能造成“同案不同判”情形的發(fā)生，尤其是關(guān)于異議登記的法律效力問(wèn)題?！锻恋氐怯浌芾磙k法》與《房屋登管理記辦法》都對(duì)不動(dòng)產(chǎn)異議登記進(jìn)行了規(guī)定，但是由于這兩者屬于不同的部門(mén)，所以對(duì)于該項(xiàng)制度有很多不相同的規(guī)定，表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：第一個(gè)方面，《土地登記辦法》對(duì)異議登記的法律效力不同程度進(jìn)行了規(guī)定，值得注意的是，他還能夠限制權(quán)利人的處置權(quán)力。該辦法認(rèn)為異議登記的法律效力不是無(wú)限擴(kuò)張的，他僅能打破不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，不具有限制權(quán)利人處分權(quán)的效力。第二個(gè)方面將更正登記和異議登記捆綁的聯(lián)系起來(lái)，要想啟動(dòng)異議登記程序，必須先要進(jìn)行更正登記程序，并據(jù)此提出異議登記制度不具有獨(dú)立性，沒(méi)有單獨(dú)研究的必要性。本文認(rèn)為，異議登記制度是一種針對(duì)物權(quán)變動(dòng)存在的臨時(shí)補(bǔ)救措施，它不以權(quán)利人提出更正登記為前提條件。但是在具體的實(shí)施細(xì)節(jié)問(wèn)題上仍然存在許多需要完善的地方。不動(dòng)產(chǎn)異議登記的適用主體根據(jù)《物權(quán)法》可以看出，異議登記的申請(qǐng)人有兩種：第一個(gè)是權(quán)利人，第二種是利害關(guān)系人。但是《物權(quán)法》并未對(duì)“利害關(guān)系人”的具體范圍進(jìn)行介紹，，所以存在模糊的地方，關(guān)于這個(gè)問(wèn)題理論界有不同的看法：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，異議申請(qǐng)的主體不包括登記權(quán)利人。這是根據(jù)人之常情的道理來(lái)分析的，也就是說(shuō)，登記權(quán)利人對(duì)自己享有的權(quán)利是不會(huì)持反對(duì)意見(jiàn)的，而請(qǐng)求方在對(duì)登記簿的記載有異議的發(fā)生情況是對(duì)登記權(quán)利人所享有的利益發(fā)出反對(duì)聲音，而通常來(lái)講，登記權(quán)利人是不會(huì)天真到對(duì)自己享有的權(quán)利持否定方向的。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，申請(qǐng)主體就是指登記權(quán)利人。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，登記權(quán)利人在某些特殊情形下還是有可能借此來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益情況的，在一些特殊情況下，尤其是那些與權(quán)利負(fù)擔(dān)有關(guān)的內(nèi)容，由于現(xiàn)實(shí)生活的情況紛繁復(fù)雜，變化莫測(cè)，我們不可能事事預(yù)料到，在特殊情形下還有這種可能的，登記權(quán)利人利用異議登記制度來(lái)維護(hù)自己權(quán)利。針對(duì)理論界存在的分歧，對(duì)“利害關(guān)系人”的適用范圍進(jìn)行細(xì)化規(guī)定是我國(guó)未來(lái)《物權(quán)法》進(jìn)行修改不可回避的方向之一。不動(dòng)產(chǎn)異議登記的適用范圍從揣摩《物權(quán)法》第19條的立法精神來(lái)看，大概的情形是只要不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容出現(xiàn)異議情形，那么，權(quán)利人就可以申請(qǐng)更正登記，如果原權(quán)利人對(duì)此持否定意見(jiàn)的，那么，利害關(guān)系人就可以利用更正登記程序?qū)Σ幌喾牡胤竭M(jìn)行修改。首先，對(duì)于更正登記，這種適用范圍是可以理解的，因?yàn)楦怯浀哪康木褪菫榱藢⒌怯洸旧襄e(cuò)誤的地方更正而存在的制度設(shè)計(jì)。但是這種適用范圍對(duì)于理解異議登記是否正確，我們對(duì)此是不確定的，因?yàn)檫@與異議登記制度設(shè)立的目的是正好相反的，如果這樣做了就會(huì)損害真正物權(quán)人的既得利益。而登記簿上記載的事項(xiàng)的與權(quán)利的不相關(guān)的錯(cuò)誤，在民法上不會(huì)產(chǎn)生“權(quán)利上的外觀”，自然也就不會(huì)因?yàn)榈谌说脑蛴绊懙狡渌说睦?。因此，我?guó)《物權(quán)法》在將來(lái)有必要對(duì)異議登記的記載事項(xiàng)的范圍進(jìn)行再一步的劃分。不動(dòng)產(chǎn)異議登記的法律效力通用的《物權(quán)法》對(duì)這項(xiàng)制度的法律效力還沒(méi)有再進(jìn)一步的明確，這暴露了我國(guó)當(dāng)時(shí)的立法者在異議登記法律效力這方面的認(rèn)識(shí)沒(méi)有跟上社會(huì)發(fā)展的速度，具有一定的滯后性。在政府行政法規(guī)《土地登記辦法》中雖然有關(guān)于異議登記法律效力的規(guī)定，但也都是圍繞法律的有效期限進(jìn)行的，這樣的規(guī)定對(duì)原來(lái)的權(quán)利人進(jìn)行了限制。換句話說(shuō)，如果這個(gè)異議在最后被證實(shí)是欠妥當(dāng)?shù)模谶@種情況下，根據(jù)法律的立法原意就會(huì)剝奪處分權(quán)，使他喪失了與第三人進(jìn)行合作的最好機(jī)會(huì)，雖然市場(chǎng)交易機(jī)會(huì)時(shí)常發(fā)生，但是，坦白來(lái)講，在未來(lái)的溝通中還可以進(jìn)行處分，但往往最后的結(jié)果就是喪失最有利的合作機(jī)會(huì)，從而造成金錢(qián)上的損失。毫無(wú)疑問(wèn)，關(guān)于這一點(diǎn)是將來(lái)立法完善的重點(diǎn)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的完善不動(dòng)產(chǎn)異議登記適用主體的完善根據(jù)前面的分析我們可以知道，對(duì)“利害關(guān)系人”這一概念的范圍進(jìn)行界定是非常有必要的，簡(jiǎn)而言之，這是我們進(jìn)行異議登記制度適用主體進(jìn)行完善的第一步。在關(guān)于是否涵蓋登記權(quán)利人這一要點(diǎn)上，文章持肯定態(tài)度，換句話說(shuō)，“利害關(guān)系人”應(yīng)當(dāng)包含登記權(quán)利人。在一個(gè)案例中，如果房屋所有權(quán)人甲認(rèn)為信息出現(xiàn)錯(cuò)誤，向抵押權(quán)人發(fā)出乙更正訴求，但是抵押權(quán)人乙卻拒絕了甲的要求，在這種情況下，如果不允許甲進(jìn)行異議登記，那么就很可能會(huì)出現(xiàn)抵押權(quán)人按照登記簿記錄內(nèi)容行使抵押權(quán)，那么已經(jīng)被注冊(cè)的權(quán)利人所享有的利益就會(huì)受到限制。因此，在將來(lái)的立法規(guī)定中應(yīng)當(dāng)明確適用主體范圍涵蓋登記權(quán)利人這一需要注意的要素。再次，關(guān)于異議登記主體的法律資格問(wèn)題同樣重要，同樣需要進(jìn)行具體界定。這也是毋庸置疑的，第一，如果因?yàn)樘厥庠驔](méi)有被登記到政府行政部門(mén)的登記簿上；第二，登記簿所注冊(cè)的物權(quán)內(nèi)容被毫無(wú)根據(jù)的任意擴(kuò)張或無(wú)限縮小，這會(huì)造成相關(guān)人員自身的物權(quán)權(quán)利受限制的權(quán)利人：第三，法律規(guī)定的其他情況。筆者認(rèn)為，兩種解釋方法上，后者優(yōu)先于前者，即采申請(qǐng)主體包含權(quán)利人，不論是登記名義人還是真實(shí)權(quán)利人，都屬于申請(qǐng)主體。在此基礎(chǔ)上，對(duì)于利害關(guān)系人的具體界定應(yīng)該完善，具體包括如下情況：第一種：發(fā)生未被登記的情況。假設(shè)登記簿上記載的房屋所有權(quán)人為A，實(shí)際此房屋為A，B共同共有，那么B有權(quán)申請(qǐng)異議登記。第二種：發(fā)生登記的權(quán)利范圍變動(dòng)損害他人的情況。假設(shè)A在其不動(dòng)產(chǎn)上為B設(shè)定了100萬(wàn)的債權(quán)擔(dān)保，實(shí)際登記為10萬(wàn)，B有權(quán)申請(qǐng)異議登記。第三種:發(fā)生導(dǎo)致物權(quán)不存在的情況。假設(shè)A通過(guò)買賣合同，購(gòu)買B的不動(dòng)產(chǎn)，并辦理了登記，但是后因合同被宣告無(wú)效，B有權(quán)申請(qǐng)異議登記。不動(dòng)產(chǎn)異議登記適用范圍的完善根據(jù)歸納司法實(shí)踐中的現(xiàn)實(shí)情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，登記簿上出現(xiàn)的記載錯(cuò)誤主要有兩種，第一種是與權(quán)利相關(guān)的記載錯(cuò)誤，如將不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人記載錯(cuò)誤，第二種是與權(quán)利不相關(guān)的記載錯(cuò)誤，如將房屋面積夸大或縮小進(jìn)行記錄的計(jì)算錯(cuò)誤類型。在登記權(quán)利人反對(duì)糾錯(cuò)的情況下，利害關(guān)系人并不是無(wú)路可走，他還是可以借助登記機(jī)關(guān)的幫助，即啟動(dòng)異議登記。對(duì)于法律條文中的“權(quán)利人不同意更正”這一規(guī)定，有學(xué)者認(rèn)為是畫(huà)蛇添足，為了保持立法的簡(jiǎn)潔性和簡(jiǎn)練性可以進(jìn)行刪除。本文認(rèn)為這種觀點(diǎn)是不太恰當(dāng)?shù)?，因?yàn)槔﹃P(guān)系人行使更正請(qǐng)求權(quán)的發(fā)生情況就是登記簿記載事項(xiàng)與權(quán)利內(nèi)容存在不相對(duì)應(yīng)，雖然在絕大多數(shù)情況下，登記名義人不會(huì)同意這個(gè)請(qǐng)求，但萬(wàn)事無(wú)絕對(duì)，還是存在這種可能性的，并不排除有同意的可能，二者可以對(duì)此進(jìn)行協(xié)商，如果不能以協(xié)商方式解決，可以尋求司法救濟(jì)。不動(dòng)產(chǎn)異議登記法律效力的完善我國(guó)的《物權(quán)法》中，對(duì)異議登記效力作用闡述還有待完善?！段餀?quán)法》沒(méi)有賦予異議登記阻卻公信力。從日本德國(guó)、瑞士的登記公信力制度可知，他們都以法律條文的形式明確規(guī)定了異議登記能夠阻卻善意取得發(fā)生的法律效力。在我國(guó)的法律法規(guī)中是肯定態(tài)度的，同時(shí)也是民法體系完整性的必然要求。異議登記制度可以保護(hù)真實(shí)物權(quán)人的利益，這一制度不僅是對(duì)公平的維護(hù)，也是對(duì)效率價(jià)值