第二章情況介紹

L公司管理架構及特點

1.1.公司架構

綜合設施營運

辦公部/市場

室部

1.2.公司架構特點

?精簡高效，公司采用扁平式管理架構。

?以市場為中心，需求為導向，凸顯市場部與品質保障部。

?按物業(yè)類型整合，成立公共及住宅物業(yè)中心與工業(yè)及研發(fā)物業(yè)營運中心，實

行差異化管理。

?推行專業(yè)化公司分包管理、現場監(jiān)管的模式，形成資源共享，節(jié)約成本。

?客服中心采取內部獨立核算制，管理重心下移，推行個性化管理。

2.物業(yè)管理的服務宗旨、經營理念、企業(yè)文化、企業(yè)形象

企業(yè)宗旨：高效、廉潔、規(guī)范、共贏

企業(yè)理念：以人為本，客戶至上

企業(yè)精神：勇于探索，不斷創(chuàng)新

企業(yè)目標：爭創(chuàng)品牌，追求卓越

服務準則：標準化、規(guī)范化、人性化、智能化

服務要求：堅持體系標準，營造美好環(huán)境，提升服務質量，提高客戶滿意

工作原則：效率優(yōu)先、兼顧合理

3.2.經驗的總結匯報

?公司已經建立了一套完善的基礎管理制度和服務標準，比如：碧云國際社區(qū)

體育休閑商業(yè)中心服務標準及規(guī)范；工業(yè)廠區(qū)（T68）標準廠房服務標準及

規(guī)范。

?通過日常的分析研究，對各類型物業(yè)業(yè)主提出的意見不斷改進，滿足了各種

不同定位的客戶需求。

?通過對碧云體育休閑中心等高端商業(yè)項目多年的管理服務，積累了高端物業(yè)

個性化服務的管理經驗和人性化的特色。

3.3.公司優(yōu)勢

?人力資源優(yōu)勢

公司注重人才的引進及培訓機制的建立，形成了一整套合理的培訓機制。在

日常工作中定期對各類人員進行崗前培訓I、崗中培訓I、專項培訓及外派學習培訓I,

公司通過培訓建立了強大的各類專業(yè)人才資源庫，可以適時對此項目進行人力資

源的支援。合理的培訓機制的建立，極大的調動了廣大員工的工作積極性和熱忱。

公司現有國家注冊物業(yè)管理師20名，中高級技術人員18名。并有一定量的高素

質的人力資源的儲備。

?大型活動響應

S7等管理區(qū)域經常舉辦大型活動和領導接待工作，對大型接待活動的特點、

要求、流程有豐富的實踐經驗，為客戶提供優(yōu)質的會務接待服務。公司服務的物

業(yè)形態(tài)多樣，擁有充分的重大活動配合資源。

重大迎檢任務應急流程

1）客服中心接到業(yè)主方迎檢任務后，了解來賓人數及重要性；客服中心根據來

賓等級采用不同的布置方案并報業(yè)主方審批（布置方案與業(yè)主方將提前溝通，形

成不同規(guī)格檔次的迎檢預案）。

2）客服中心根據業(yè)主需要配合環(huán)境布置，編制禮儀用語，在重點區(qū)域擺放花卉

等。

3）機電人員配合業(yè)主對各類設施設備進行檢測（如開啟會議室空調、調試投影、

音響等設備）。

4）對重點區(qū)域抽調保潔人員進行循環(huán)保潔，提高保潔頻次，抽調人員完成保潔

后在指定部位留守待命。

5）客服中心對各項準備工作進行檢查，發(fā)現問題及時進行調整。

6）來賓離開后，客服中心各工種恢復至來訪前狀態(tài)。

7）客服中心及時與業(yè)主方溝通迎檢任務的完成情況，總結經驗并不斷完善。

?設備維修應急響應

公司的維修服務中心對公司管轄的服務區(qū)域內，實行24小時的應急支援維

修、搶修服務，有專業(yè)的工程師技術人員24小時值班待命，有專業(yè)的應急工程

服務車，為客戶提供快捷的設備設施應急維修保障服務，接到報修電話后承諾

15分鐘內趕到現場投入搶修、維修服務。

?信息化優(yōu)勢

建立了信息平臺，采用一站式服務平臺能充分夠滿足客戶的維護管理、應急

維修等需求，管理設施的全年計劃性維護，保存設施設備的歷史維護記錄，提高

設施設備的運行效率，并能為業(yè)主提供全面的工作記錄和綜合報表。

另外：公司具有較好的臨時性的：安保、開荒/保潔、綠化/布置等配套性的

服務之應急服務資源，能在極短時間內滿足客戶的需求。

第三章管理收費

1.物業(yè)管理費用

1.1.秩序維護服務費

序號內容月度費用（人民幣）年度費用

1物業(yè)管理收費標準2.74元/nf.月32.88元/m一年

秩序維護人工費用107616.00元/月1291392.00元/年

日常耗材費用1100.00元/月13200.00元/年

小計1083716.00元/月1304592.00元/年

2管理酬金

管理酬金（5%）5436.00元/月65230.00元/年

3其它涉及的所有費用

稅金(5.35%)6107.00元/月73285.00元/年

4總計120259.00元/月1443107.00元/年

1.2.環(huán)境保潔服務費

序號內容費用(人民幣)年度費用

1物業(yè)管理收費標準1.53元/nf.月18.36元/itf.年

環(huán)境保潔人工費用30861.00元/月370332.00元/年

日常耗材費用3007.00元/月36084.00元/年

垃圾清運費7680.00元/月92160.00元/年

環(huán)境消殺917.00元/月11000.00元/年

外墻清洗費17500.00元/月210000.00元/年

園區(qū)保險542.00元/月6500.00元/年

合計60506.00元/月726076.00元/年

2管理酬金

管理酬金(5%)3025.00元/月36304.00元/年

3其它涉及的所有費用

稅金(5.35%)3399.00元/月40787.00元/年

4總計66931.00元/月803167.00元/年

1.2.1.保潔開荒費

開荒費總計：126862.00元

1.3.綠化養(yǎng)護服務費

1.3.1.質保期內

序號內容費用(人民幣)年度費用

1物業(yè)管理收費標準0.17u/m2.月1.2jt/m2.年

綠化養(yǎng)護人工費用3929.00元/月47148.00元/年

日常耗材費用

合計3929.00元/月47148.00元/年

2管理酬金

管理酬金(5%)196.00元/月2357.00元/年

3其它涉及的所有費用

稅金(5.35%)221.00元/月2649.00元/年

4總計質保期內4346.00元/月52154.00元/年

注：按綠化面積年養(yǎng)護費為：3.71元/01?.年

1.3.2.質保期后

序號內容費用（人民幣）年度費用

1物業(yè)管理收費標準0.39元/nf,月4.68元/nf.年

綠化養(yǎng)護人工費用11787.00元/月141444.00元/年

日常耗材費用3636.00元/月43630.00元/年

合計15423.00元/月185074.00元/年

2管理酬金

管理酬金（5%）771.00元/月9254.00元/年

3其它涉及的所有費用

稅金(5.35%)866.00元/月10397.00元/年

4總計17060.00元/月204725.00元/年

注：按綠化面積年養(yǎng)護費為：14.58元/m;年

1.4.工程服務費用：

序號內容費用（人民幣）年度費用

1物業(yè)管理收費標準1.78/m2.月21.36元/m一年

設施養(yǎng)護人工費用70340.00元/月844080.00元/年

2管理酬金

管理酬金（5%）3517.00元/月42204.00元/年

3其它涉及的所有費用

稅金(5.35%)3951.00元/月47416.00元/年

4總計77808.00元/月933700.00元/年

3.費用組成明細

3.1.費用明細

3.1.1.人工費用（人工單價明細詳見附件1,第31頁起）

?客服中心經理、客服主管（兼保安主管）及保安

薪金各項基金月總支出年總支出

閔位名稱人數

（元/人）（元/人）（元）（元）

客服中心經理18000352011520138240

客服兼保安主管150002200720086400

保安領班3310085211856142272

巡邏保安23000852770492448

1門崗保安

9300085234668416016

A棟公寓保安3300085211556138672

監(jiān)控保安3300085211556138672

車管保安3300085211556138672

合計25———一―一1076161291392

保安部人員配置表

序UU/_1-

岡位人/班班次合計人數工作時間安排

號

周一至周五，

1主管111

9：00^17：00

365天/24小時，

2領班133

做二休一

365天/24小時,

3門崗339

做二休一

365天/24小時，

4監(jiān)控133

做二休一

周一至周日

5巡邏122

9:00-21:00

大堂保安365天/24小時，

6133

（A棟）做二休一

365天/24小時，

7車管保安133

做二休一

總計：1024

工

作

00

07:

19:0

夜班

:00；

019

7：0

日班

制，

小時

間12

作時

①.工

時

接班

小時

前半

②.提

間

間

休時

飯/午

時吃

一小

③.

置）

求配

主需

按業(yè)

~F棟

安（B

堂保

寓大

護公

序維

?秩

出

年總支

出

月總支

基金

各項

薪金

人數

稱

崗位名

）

（元/人

（元）

（元）

人）

（元/

安

大堂保

0.00

69336

.00

57780

0

852.0

.00

3000

15

—

—―

——

合計

0

60.0

6933

.00

57780

15

^7:00

19:00

；夜班

9:00

00^1

班7：

，日

休一

，做二

4小時

天/2

：365

間為

作時

注：工

0

人員

保綠

人員及

保潔

管、

潔主

境保

?環(huán)

出

年總支

出

月總支

基金

各項

薪金

人數

稱

崗位名