房地產(chǎn)評(píng)估師《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》考試真題卷（2025年新版）一、不定項(xiàng)選擇題（15題，每題1分，共15分）1.在一定區(qū)域內(nèi)，擴(kuò)大土地經(jīng)濟(jì)供給量的方式主要有（）。A.同一城市內(nèi)相鄰行政區(qū)域合并B.進(jìn)行舊城改造，重新規(guī)劃土地利用C.提高土地建筑容積率，增加單位土地面積的建筑面積D.利用新技術(shù)擴(kuò)大無(wú)水栽培范圍，節(jié)省耕地答案：BCD解析：經(jīng)濟(jì)供給是通過(guò)開(kāi)發(fā)、改良土地實(shí)現(xiàn)的，包括舊城改造、提高容積率、技術(shù)革新等方式。行政區(qū)域合并不直接增加土地經(jīng)濟(jì)供給。2.農(nóng)用地分等單元?jiǎng)澐謺r(shí)，正確的描述是（）。A.單元之間的土地特征無(wú)明顯差異B.單元內(nèi)部的土地特征差異明顯C.單元邊界不跨越地塊邊界D.不同地貌部位的土地劃為同一單元答案：C解析：農(nóng)用地分等單元需滿足邊界不跨越地塊、內(nèi)部特征相似、不同地貌不劃為同一單元等要求。3.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法與市場(chǎng)比較法在應(yīng)用中，下列做法不恰當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A.兩種方法的因素條件一致，但修正幅度可不同B.市場(chǎng)比較法修正系數(shù)取值范圍可超出基準(zhǔn)地價(jià)法C.同一因素對(duì)地價(jià)的影響應(yīng)保持修正幅度一致D.市場(chǎng)比較法需根據(jù)實(shí)例差異確定修正系數(shù)答案：C解析：基準(zhǔn)地價(jià)法與市場(chǎng)比較法的修正幅度可因比較對(duì)象不同而存在差異，無(wú)需強(qiáng)制一致。4.下列不屬于土地估價(jià)一般因素的是（）。A.某城市2024年建設(shè)用地計(jì)劃儲(chǔ)備量B.地方立法機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的閑置土地處置辦法C.某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司2024年完成的交易中介業(yè)務(wù)量D.中央銀行調(diào)整貸款利率答案：C解析：一般因素包括政策、規(guī)劃、利率等宏觀因素，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)量屬于個(gè)別市場(chǎng)行為。5.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)備案應(yīng)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后（）日內(nèi)完成。A.15B.30C.45D.60答案：B解析：根據(jù)《土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理規(guī)范》，機(jī)構(gòu)需在30日內(nèi)向省級(jí)自然資源主管部門備案。6.土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒盖靶柰瓿桑ǎ﹥?nèi)部審核程序。A.初審、復(fù)審B.初審、終審C.初審、復(fù)審、終審D.無(wú)需審核答案：C解析：報(bào)告需經(jīng)三級(jí)內(nèi)部審核（初審、復(fù)審、終審）并完成備案，提交時(shí)需附備案碼。7.路線價(jià)法中，標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度通常?。ǎ?。A.眾數(shù)深度B.中位數(shù)深度C.平均數(shù)深度D.最大深度答案：A解析：標(biāo)準(zhǔn)宗地深度通常取路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街宗地深度的眾數(shù)。8.收益還原法中，土地純收益的計(jì)算公式為（）。A.總收益-總費(fèi)用-建筑物純收益B.總收益-總費(fèi)用C.總收益-建筑物純收益D.總收益-總費(fèi)用-土地還原率答案：A解析：土地純收益=總收益-總費(fèi)用-建筑物純收益，需扣除建筑物部分的收益。9.土地估價(jià)報(bào)告中，地價(jià)定義需明確的內(nèi)容不包括（）。A.土地用途B.土地權(quán)利類型C.評(píng)估基準(zhǔn)日D.土地面積答案：D解析：地價(jià)定義需明確用途、權(quán)利類型、開(kāi)發(fā)程度、年期等，土地面積屬于估價(jià)對(duì)象描述。10.成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不包含的項(xiàng)目是（）。A.土地取得費(fèi)B.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).土地增值收益D.土地交易稅費(fèi)答案：D解析：成本法包含土地取得費(fèi)、開(kāi)發(fā)成本、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)及增值收益，交易稅費(fèi)屬于市場(chǎng)比較法調(diào)整項(xiàng)。11.下列屬于土地估價(jià)報(bào)告常見(jiàn)錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)目的明確B.地價(jià)定義清晰C.缺少估價(jià)依據(jù)D.三級(jí)審核完整答案：C解析：缺少估價(jià)依據(jù)、地價(jià)定義不清、未完成三級(jí)審核均為常見(jiàn)錯(cuò)誤。12.土地估價(jià)機(jī)構(gòu)備案信息變更需在（）日內(nèi)完成。A.15B.30C.45D.60答案：A解析：機(jī)構(gòu)重大事項(xiàng)變更需在15日內(nèi)提交變更信息。13.路線價(jià)法中，深度修正系數(shù)表的制定依據(jù)是（）。A.土地用途B.臨街深度C.容積率D.土地級(jí)別答案：B解析：深度修正系數(shù)表根據(jù)宗地臨街深度對(duì)地價(jià)的影響制定。14.收益還原法中，還原利率的確定方法不包括（）。A.市場(chǎng)提取法B.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法C.成本逼近法D.投資收益率排序插入法答案：C解析：還原利率可通過(guò)市場(chǎng)提取、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整、投資收益率排序等方法確定，成本逼近法用于地價(jià)計(jì)算。15.土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒感柰ㄟ^(guò)（）系統(tǒng)完成。A.全國(guó)土地估價(jià)監(jiān)管平臺(tái)B.地方自然資源局官網(wǎng)C.中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)D.第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)答案：A解析：報(bào)告?zhèn)浒感柰ㄟ^(guò)全國(guó)土地估價(jià)監(jiān)管平臺(tái)提交。二、綜合分析題（10題，每題1.5分，共15分）案例背景：某城市擬出讓一宗商業(yè)用地，土地面積5000平方米，容積率3.0，使用年期40年。經(jīng)調(diào)查，周邊類似宗地近期交易案例如下：案例A：面積4800平方米，容積率2.8，成交單價(jià)12000元/平方米，交易日期2024年1月。案例B：面積5200平方米，容積率3.2，成交單價(jià)13000元/平方米，交易日期2024年3月。區(qū)域因素修正系數(shù)：案例A為+5%，案例B為-3%。個(gè)別因素修正系數(shù)：案例A為-2%，案例B為+1%。地價(jià)指數(shù)：2024年1月為100，2024年3月為102，2024年6月為105。1.采用市場(chǎng)比較法評(píng)估該宗地價(jià)格時(shí)，案例A的交易日期修正系數(shù)為（）。A.1.02B.1.03C.1.05D.1.07答案：C解析：交易日期修正=105/100=1.05。2.案例B的容積率修正系數(shù)為（）。A.0.94B.0.97C.1.03D.1.06答案：A解析：容積率修正=3.0/3.2≈0.9375，取0.94。3.案例A的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/平方米。A.12000×1.05×1.05×0.98B.12000×1.05×1.05×1.02C.12000×1.05×0.95×0.98D.12000×1.05×0.95×1.02答案：A解析：比準(zhǔn)價(jià)格=12000×(105/100)×(100+5)/100×(100-2)/100。4.案例B的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/平方米。A.13000×1.05×0.97×1.01B.13000×1.05×0.97×0.99C.13000×1.02×0.97×1.01D.13000×1.02×0.97×0.99答案：D解析：交易日期修正=105/102≈1.029，取1.02；區(qū)域因素修正=97/100=0.97；個(gè)別因素修正=101/100=1.01。5.若采用算術(shù)平均法確定最終地價(jià)，該宗地單價(jià)為（）元/平方米。A.(案例A比準(zhǔn)價(jià)+案例B比準(zhǔn)價(jià))/2B.(案例A比準(zhǔn)價(jià)×0.4+案例B比準(zhǔn)價(jià)×0.6)C.案例A比準(zhǔn)價(jià)×0.6+案例B比準(zhǔn)價(jià)×0.4D.直接取案例A和案例B的成交單價(jià)平均值答案：A解析：算術(shù)平均法直接取兩案例比準(zhǔn)價(jià)的平均值。案例背景：某工業(yè)用地采用成本法評(píng)估，土地取得費(fèi)為800元/平方米，開(kāi)發(fā)成本1200元/平方米，開(kāi)發(fā)周期2年，年利率6%，投資利潤(rùn)率15%，土地增值收益率20%。6.土地取得費(fèi)利息為（）元/平方米。A.800×[(1+6%)2-1]B.800×6%×2C.800×[(1+6%)^0.5-1]D.800×6%×1答案：A解析：土地取得費(fèi)利息按全周期復(fù)利計(jì)算。7.開(kāi)發(fā)成本利息為（）元/平方米。A.1200×[(1+6%)2-1]B.1200×6%×2C.1200×[(1+6%)^1-1]D.1200×6%×1答案：C解析：開(kāi)發(fā)成本均勻投入，計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期一半，即1年。8.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（）元/平方米。A.(800+1200)×15%B.(800+1200+利息)×15%C.800×15%D.1200×15%答案：A解析：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以土地取得費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本為基數(shù)計(jì)算。9.土地增值收益為（）元/平方米。A.(800+1200+利息+利潤(rùn))×20%B.(800+1200)×20%C.(800+1200+利息)×20%D.(利息+利潤(rùn))×20%答案：A解析：土地增值收益以成本價(jià)格（土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)成本+利息+利潤(rùn)）為基數(shù)計(jì)算。10.該宗地評(píng)估價(jià)格為（）元/平方米。A.800+1200+利息+利潤(rùn)+增值收益B.800+1200+利息C.800+1200+利潤(rùn)D.800+1200+增值收益答案：A解析：成本法評(píng)估價(jià)格=土地取得費(fèi)+開(kāi)發(fā)成本+利息+利潤(rùn)+增值收益。三、問(wèn)答題（2題，每題10分，共20分）1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的操作步驟。答案：1.收集交易實(shí)例：獲取類似土地的成交信息，包括位置、面積、用途、價(jià)格等。2.選取可比實(shí)例：選擇3個(gè)以上與估價(jià)對(duì)象區(qū)位、用途、規(guī)模相近的案例。3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：統(tǒng)一付款方式、幣種、面積單位等。4.修正交易情況：調(diào)整特殊交易因素（如關(guān)聯(lián)交易、急售等）。5.修正交易日期：根據(jù)地價(jià)指數(shù)調(diào)整至估價(jià)期日價(jià)格。6.修正區(qū)域因素：對(duì)比區(qū)域環(huán)境（如商業(yè)繁華度、交通條件）差異。7.修正個(gè)別因素：調(diào)整宗地自身?xiàng)l件（如面積、形狀、臨街狀況）。8.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：對(duì)修正后的價(jià)格進(jìn)行平均或加權(quán)，確定最終結(jié)果。2.收益還原法的核心公式是什么？各參數(shù)如何確定？答案：核心公式：土地價(jià)格=土地純收益/土地還原率×[1-1/(1+還原率)^土地使用年期]。參數(shù)確定：1.土地純收益：通過(guò)總收益（租金、經(jīng)營(yíng)收入等）扣除總費(fèi)用（稅費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)等）計(jì)算。2.土地還原率：可采用市場(chǎng)提取法（從類似案例中提?。?、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整法（國(guó)債利率+行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)）或投資收益率排序插入法。3.土地使用年期：根據(jù)土地出讓合同或相關(guān)法規(guī)確定，剩余年期需修正。四、指錯(cuò)題（需指出10處錯(cuò)誤，每處3分，共30分）以下為某土地估價(jià)報(bào)告片段，請(qǐng)指出其中的錯(cuò)誤并說(shuō)明理由。一、估價(jià)目的為某企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供土地使用權(quán)價(jià)格參考。二、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》（2019年修訂）2.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）3.地方政府發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)成果（2020年）三、估價(jià)對(duì)象描述1.土地位置：XX市XX區(qū)XX路2.土地面積：5000平方米3.土地用途：住宅用地4.土地權(quán)利：國(guó)有出讓土地使用權(quán)，剩余年期60年四、地價(jià)定義本次評(píng)估價(jià)格為現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)程度下（五通一平）、剩余年期60年的住宅用地使用權(quán)價(jià)格。五、估價(jià)方法采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和收益還原法，未采用市場(chǎng)比較法因當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不活躍。六、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法1.基準(zhǔn)地價(jià)：4000元/平方米（2020年基準(zhǔn)地價(jià)，住宅三級(jí)地）2.期日修正：未進(jìn)行，因基準(zhǔn)地價(jià)為最新數(shù)據(jù)。3.區(qū)域因素修正：綜合修正系數(shù)+5%4.個(gè)別因素修正：綜合修正系數(shù)-3%5.年期修正：修正系數(shù)=1-1/(1+6%)^60七、收益還原法1.年總收益：根據(jù)周邊類似住宅租金，取3000元/平方米·年2.年總費(fèi)用：管理費(fèi)（總收益的5%）、維修費(fèi)（總收益的3%）、稅費(fèi)（總收益的6%）3.土地純收益：總收益-總費(fèi)用=3000×(1-5%-3%-6%)=2520元/平方米·年4.還原利率：取行業(yè)平均收益率8%5.土地價(jià)格=2520/8%×[1-1/(1+8%)^60]八、估價(jià)結(jié)果基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法結(jié)果：4000×(1+5%-3%)×1.05=4284元/平方米收益還原法結(jié)果：2520/8%×[1-1/(1+8%)^60]=31500×0.947=29830.5元/平方米最終價(jià)格：(4284+29830.5)/2=17057.25元/平方米錯(cuò)誤及理由：1.估價(jià)目的不明確：未說(shuō)明股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否涉及土地資產(chǎn)處置或抵押等具體用途。2.估價(jià)依據(jù)過(guò)時(shí)：基準(zhǔn)地價(jià)為2020年數(shù)據(jù)，未采用最新成果（如2024年修訂）。3.地價(jià)定義不完整：未明確土地開(kāi)發(fā)程度（如“五通一平”具體內(nèi)容）。4.基準(zhǔn)地價(jià)期日修正缺失：基準(zhǔn)地價(jià)為2020年，需調(diào)整至估價(jià)期日（如2024年）。5.年期修正錯(cuò)誤：住宅用地法定最高年期70年，剩余60年無(wú)需修正（60年=70年-10年）。6.收益還原法總費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤：未扣除建筑物折舊或保險(xiǎn)費(fèi)。7.還原利率取值依據(jù)不足：未說(shuō)明8%的具體來(lái)源（如市場(chǎng)提取法或安全利率加風(fēng)險(xiǎn)）。8.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式錯(cuò)誤：公式應(yīng)為4000×(1+5%-3%)×年期修正系數(shù)，而非直接乘以1.05。9.兩種方法結(jié)果差異過(guò)大：基準(zhǔn)地價(jià)法結(jié)果（4284元）與收益法結(jié)果（29830.5元）相差懸殊，未分析原因或調(diào)整權(quán)重。10.最終價(jià)格計(jì)算錯(cuò)誤：算術(shù)平均法未考慮方法適用性，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況加權(quán)或重新驗(yàn)證數(shù)據(jù)。五、計(jì)算題（2題，每題10分，共20分）1.收益還原法計(jì)算土地價(jià)格案例：某商業(yè)用地年總收益為500萬(wàn)元，總費(fèi)用200萬(wàn)元，土地還原率6%，建筑物還原率8%，建筑物現(xiàn)值3000萬(wàn)元，土地剩余年期40年。要求：計(jì)算土地價(jià)格。答案：建筑物年純收益：3