房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》高效復(fù)習(xí)題1、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過()確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)【正確答案】：C2、()資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。A.一手B.基礎(chǔ)C.原始D.二手【正確答案】：D【答案解析】：二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時(shí)，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是()。A.有效市場>滲透市場>服務(wù)市場B.服務(wù)市場>有效市場>滲透市場C.有效市場>服務(wù)市場>滲透市場D.服務(wù)市場>滲透市場>有效市場【正確答案】：C【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場。4、某一人口較少的市場同時(shí)有幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，而銷售業(yè)績、銷售價(jià)格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的()。A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)B.周期風(fēng)險(xiǎn)C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】：A5、土地儲備實(shí)行()管理。A.計(jì)劃B.年度C.整體D.分階段【正確答案】：A【答案解析】：土地儲備實(shí)行計(jì)劃管理。6、開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的()以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。A.20%B.25%C.30%D.40%【正確答案】：B【答案解析】：一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金(不含土地費(fèi)用)達(dá)到或超過地上物預(yù)計(jì)總投資的25%以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。7、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的說法是()。A.可以用市場價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場還處在上升階段;而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場已經(jīng)開始下滑了D.“過熱”表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“房地產(chǎn)泡沫”則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出【正確答案】：B【答案解析】：房地產(chǎn)泡沫比過度開發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落。8、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是()。A.52%B.58%C.62%D.68%【正確答案】：A【答案解析】：(65/125)×100%=52%。9、某店鋪的購買價(jià)格為60萬元，購買者用現(xiàn)金支付20萬，其余的為借貸資金，如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價(jià)值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為()。A.8.1%B.16.0%C.19.1%D.23.1%【正確答案】：C【答案解析】：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率=(2.4+0.22+60×2%)/(60-40)=19.1%。10、進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和()。A.資源配置圖B.直方圖C.橫道圖D.控制圖【正確答案】：C【答案解析】：進(jìn)度計(jì)劃管理通常采用網(wǎng)絡(luò)圖和橫道圖。11、某家庭以住宅抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為()元。A.7019.53B.7972.33C.8524.15D.8587.65【正確答案】：B【答案解析】：先計(jì)算第9年初(即第8年末)按原還款計(jì)劃對應(yīng)的P值。運(yùn)用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷(6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P減去10萬元得出在最后5年內(nèi)應(yīng)償還的貸款額P，運(yùn)用公式可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。12、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于()。A.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)B.持有期風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.周期風(fēng)險(xiǎn)【正確答案】：A13、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復(fù)施工的面積為200萬平方米。該城市2010年商品住房新開工面積是()萬平方米。A.500B.700C.800D.1000【正確答案】：A【答案解析】：房屋新開工面積，指在報(bào)告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報(bào)告期內(nèi)恢復(fù)施工的房屋面積。1000-300-200=500(萬平方米)。14、房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到()的極限值。A.利潤為零B.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C.最大費(fèi)用D.最大利潤【正確答案】：B【答案解析】：臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。15、下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是()。A.集體土地中的宅基地B.依法收回的國有土地C.依法收購的土地D.依法行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地【正確答案】：A【答案解析】：土地儲備的范圍包括依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地，一定是國有土地。集體土地不納入土地儲備。16、某物業(yè)當(dāng)前的市場售價(jià)為10000元/㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為()元/㎡。知識點(diǎn)：復(fù)利計(jì)算A.896.48B.965.60C.934.50D.997.06【正確答案】：B【答案解析】：運(yùn)用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A=965.60(元/㎡)17、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元.經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值為()萬元。A.2677.5B.3680.60C.4003.50D.5356.80【正確答案】：A【答案解析】：項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值=5680×45%+2450×35%+×(-3680×20%)=2677.5(萬元)18、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了()。A.項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率B.將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率C.投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率D.項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比【正確答案】：A【答案解析】：如果借款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損，因此內(nèi)部收益率是可以接受的貸款的最高利率。19、把某一項(xiàng)投資活動(dòng)最為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和()都不