/ 大家論壇 更多精品在大家！ / 大家網(wǎng)，大家的！成本法常見錯誤1、計算時采用的是項目實際發(fā)生額，未說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本成本，采用重置成本，不能用重建成本）；2適用于新開發(fā)房地產(chǎn)的基本公式p-225（理論）1)適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)的房地產(chǎn)價值＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤2)適用于新建成的建筑物的基本公式新建的建筑物價值=建筑物建設(shè)成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

3)適用于新開發(fā)的土地的基本公式

新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息＋銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤3、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式p-2281)適用于舊的房地的基本公式舊的房地價值＝房地重新購建價格-建筑物的折舊或者舊的房地價值=土地重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊2)適用于舊的建筑物的基本公式舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊4、房地產(chǎn)價格構(gòu)成劃分為以下7大項（注意不要漏項）①土地取得成本；②開發(fā)成本；③管理費用；④銷售費用；⑤投資利息；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。P-215(理論)5、土地取得成本注意事項p-215(理論)（取值要說明依據(jù)）取得房地產(chǎn)開發(fā)用地得途徑可歸納為以下3類情況：(一)市場購買下得土地取得成本由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費、營花稅)構(gòu)成。(二)征收集體土地下的土地取得成本(1)征地補償安置費用的組成土地補償費安置補助費地上附著物和青苗的補償費④安排被征地農(nóng)民社會保障費(2)相關(guān)稅費①征地管理費②耕地占有稅③耕地開墾費④新菜地開發(fā)建設(shè)基金⑤政府規(guī)定的其他費用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(三)征收國有土地上房屋的土地取得成本(1)房屋拆遷補償安置費用的組成被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補償金額搬遷補助費④安置補助費⑤拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費(2)相關(guān)費用房屋拆遷管理費房屋拆遷估價費房屋拆遷服務(wù)費④房屋拆除和渣土清運費⑤政府規(guī)定的其他費用(3)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費開發(fā)成本注意事項（取值要說明依據(jù)）開發(fā)成本一般包括勘察設(shè)計等前期工程費、開發(fā)建設(shè)過程中的稅費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費等，注意不能漏項。p-216(理論)可以將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。其中，開發(fā)成本中本質(zhì)上應(yīng)歸有關(guān)成本、費用、稅金、利潤，特別是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費較容易在土地和建筑物之間進(jìn)行劃分或分?jǐn)偟那闆r。(二)土地重新購建價格的求取思路假設(shè)該土地上沒有建筑物，然后采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法等求取該土地的重新購置價格。求取土地的重新購建價格，也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。因此，土地的重新購建價格可進(jìn)一步分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。(三)建筑物重新購建價格的求取思路設(shè)想將該全新建筑物發(fā)包給建筑承包商(建筑施工企業(yè))建造，由建筑承包商將能直接使用的全新建筑物移交給發(fā)包人，這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的全部費用(即建設(shè)工程價款或工程承發(fā)包價格),再加上發(fā)包人的其他必要支出(如管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費等)及發(fā)包人的應(yīng)得利潤。21、重置價格≠重建價格，兩者適用條件不同P-230(理論)22、自有資金利息不計入利潤，而計入成本。23、建筑物重新購建價格的求取方法p-231（理論）求取建筑物重新購建價格的具體方法，根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數(shù)調(diào)整法。24、建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值25、求取建筑物折舊的方法（容易出錯地方）p-238（理論）(一)、年限法求取p240-理論年限法中最主要的是直線法。式中：在直線法的情況下，每年的折舊額Di是一個常數(shù)D。C－建筑物的重新購建價格。S－建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。N－建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。R－建筑物的凈殘值率(C-S)稱為折舊基數(shù)：年折舊額與重新購建價格的比率稱為年折舊率，如果用d來表示，即：有效年齡為t年的建筑物折舊總額的計算公式為:式中：Et――建筑物的折舊總額。采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計算公式為:式中：V――建筑物的現(xiàn)值。3、成新折扣法計算公式為:V=C×q式中

V--建筑物的現(xiàn)值；C--建筑物的重新購建價格；q--建筑物的成新率(%)。用直線法計算成新率的公式為：(二)市場提取法p244-理論市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內(nèi)容如下:(1)從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場上搜集大量的交易實例。(2)從所搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。(3)對每個可比實例的成交價格進(jìn)行付款方式等有關(guān)換算、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整(注意不對其中的折舊狀況進(jìn)行調(diào)整),但不進(jìn)行市場狀況調(diào)整。注意：不對折舊進(jìn)行調(diào)整是因為如果對折舊進(jìn)行了調(diào)整，就提取不出可比實例的折舊了。不進(jìn)行市場狀況調(diào)整，是因為市場狀況的變化是折舊的一部分，它屬于經(jīng)濟(jì)折舊的范疇，如果進(jìn)行了調(diào)整，就相當(dāng)于減少了經(jīng)濟(jì)折舊。(4)求取每個可比實例在其成交日期時的土地重新購建價格，然后將前面換算、修正和調(diào)整后的可比實例成交價格減去土地重新購建價格得出建筑物折舊后價值。(5)求取每個可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格，然后將每個可比實例的建筑物重新購建價格減去前面求出的建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。(6)將每個可比實例的建筑物折舊除以建筑物重新購建價格轉(zhuǎn)換為總折舊率。(7)將估價對象建筑物的重新購建價格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物折舊，即：建筑物折舊=建筑物重新購建價格×總折舊率或者建筑物折舊=建筑物重新購建價格×年平均折舊率×建筑物年齡利用市場提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命。在假設(shè)建筑物的殘值率為零的情況下:建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/平均年折舊率（注意條件為R=0)利用總折舊率還可以求出建筑物的成新率：

建筑物成新率=1-總折舊率(三)分解法-出題重點p-245（理論）1.物質(zhì)折舊的求取方法物質(zhì)折舊的求取過程和方法如下:將物質(zhì)折舊項目分為可修復(fù)項目和不可修復(fù)項目兩類。(2)對于可修復(fù)項目，估算在估價時點采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或者相當(dāng)于新的狀況下所必要的費用作為折舊額。(3)對于不可修復(fù)項目，根據(jù)其在估價時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，分為短壽命項目和長壽命項目兩類。(4)將可修復(fù)項目的修復(fù)費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，即為物質(zhì)折舊額。2、功能缺乏折舊的求取。將功能折舊分為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。(A)功能缺乏折舊求取分為可修復(fù)的功能和不可修復(fù)的功能。對于可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，在采用缺乏該功能的“重建價格”下的求取方法是：①估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用；②估算該功能假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用；可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊=①-②（增加該功能所超額的費用為折舊額）如果是采用具有該功能的“重置價格”，則減去在估價對象建筑物上單獨增加該功能所必要的費用，可直接得到了扣除該功能缺乏引起的折舊后的價值。對于不可修復(fù)的功能缺乏引起的折舊，可以采用下列方法來求?。孩倮谩白饨饟p失資本化法”求取缺乏該功能導(dǎo)致的未來每年損失租金的現(xiàn)值之和；②估算該功能假設(shè)在估價時點重置建造建筑物時就具有所必要的費用；折舊額＝①－②(B)功能落后折舊求取分為可修復(fù)的功能和不可修復(fù)的功能。對于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用落后該功能的“重置價值”下的求取方法是：功能落后的重置價格功能落后的已提折舊拆除功能落后的必要的費用④功能落后的可回收的殘值⑤安裝新的功能所必要的費用⑥在估價時點重置建造建筑物時一同安裝所必要費用⑦折舊額＝-＋－④＋⑤－⑥⑧市場價值＝房屋重置價值－⑦對于不可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用落后該功能的“重置價值”下的求取方法是：功能落后的重置價格功能落后的已提折舊拆除功能落后的必要的費用④功能落后的可回收的殘值⑤收益損失資本化法⑥在估價時點重置建造建筑物時一同安裝所必要費用⑦折舊額＝-＋－④＋⑤－⑥⑧市場價值＝房屋重置價值－⑦(C)功能過剩折舊求取方法功能過剩是不可修復(fù)的。功能過剩引起的折舊首先應(yīng)包括功能過剩所造成的“無效成本”。無論是采用重置價格還是采用重建價格，功能過剩引起的折舊還應(yīng)包括功能過剩所造成的“超額持有成本”。超額持有成本可以利用“超額運營費用資本化法”即功能過剩導(dǎo)致的未來每年超額運營費用的現(xiàn)值之和來求取。在采用重置價格的情況下:扣除功能過剩引起的折舊后的價值=重置價格-超額持有成本在采用重建價格的情況下扣除功能過剩引起的折舊后的價值=重建價格-(無效成本+超額持有成本)將功能缺乏引起的折舊額、功能落后引起的折舊額、功能過剩引起的折舊額相加，即為功能折舊額。3.外部折舊的求取方法利用“收益損失資本化法”求取未來每年因建筑物以外的各種不利因素所損失的收益的現(xiàn)值之和作為經(jīng)濟(jì)折舊額。26、土地使用年限對建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響p-250（理論）

(a)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊。

(b)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，分為土地使用權(quán)出讓合同①未約定不可續(xù)期應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊②約定不可續(xù)期應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命－土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊27、成本法中采用的殘值率不要用錯①)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)0；

②磚混結(jié)構(gòu)一等2％；③磚混結(jié)構(gòu)二等2％；

④磚木結(jié)構(gòu)一等6％；⑤磚木結(jié)構(gòu)二等4％；⑥磚木結(jié)構(gòu)三等3％；

⑦簡易結(jié)構(gòu)0。28、各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限不要用錯

①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年。②磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。

③磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年。

④磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。

⑤

磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。

⑥磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。

⑦簡易結(jié)構(gòu)10年。

29、重置價格沒有修正為估價時點的重置價格

30、積算價格中有必要時應(yīng)扣除由于舊有建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價值損失。（《規(guī)范》5.4.11條31、成本法計算折舊時，特別注意折舊年限確定，一是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，二是土地使用年限（出讓土地）。地租的求取不能簡單的取系數(shù)，而是同收益法中求凈收益一樣的方法計算。32、要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊的確定上）；

33、商品住宅價格構(gòu)成：p252-理論(1)成本。①征地費及拆遷安置補償費：按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

②勘察設(shè)計及前期工程費：依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計概算計算；

③住宅建筑、安裝工程費：依據(jù)施工圖預(yù)算計算；

④住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費：依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計算；住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項目按照國家和省、自治區(qū)、直轄市人民政府頒發(fā)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行；

⑤管理費：以上述①至④項之和為基數(shù)的l％～3％計算；

⑥貸款利息。

(2)利潤。以上述成本中①至④項之和為基數(shù)核定。稅金。按國家稅法規(guī)定繳納。

(4)地段差價。34、經(jīng)濟(jì)適用住房價格構(gòu)成p-253(理論)

(1)開發(fā)成本。包括：

①征地和拆遷安置補償費。

②開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。

③房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建(含樁基)工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。

④在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。

⑤管理費按照不超過以上1)至4)項費用之和的2％計算。

⑥貸款利息。

⑦行政事業(yè)性收費。

(2)稅金。依照國家規(guī)定的