中原地產(chǎn)（北京）投資顧問部城建密云穆家峪紅酒莊園項(xiàng)目

前期可行性研究二零零九年八月項(xiàng)目可行性判斷宏觀城市研究區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目研究宏觀城市環(huán)境經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)政策密云發(fā)展研究1998年以來，北京GDP發(fā)展趨勢(shì)良好，逐年穩(wěn)步提高，年增幅均超過10%以上；自2008年以來，受到國(guó)際金融危機(jī)的影響，年增幅下滑趨勢(shì)明顯；預(yù)計(jì)2009年年增幅將基本在8%左右，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)期。GDP與房地產(chǎn)2009年經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)期，房地產(chǎn)業(yè)未來仍有發(fā)展空間。北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不斷提高，2008年北京人均可支配收入達(dá)24725元，實(shí)際增長(zhǎng)7%。人均可支配收入穩(wěn)步提高，對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)和投資欲望將不斷增強(qiáng)。收入與房地產(chǎn)相關(guān)政策影響45號(hào)文明確禁止別墅用地供應(yīng)。2005年七部委清理閑置土地令第二套住宅提高首付及貸款利率提高，限制了購(gòu)買客群，尤其是投資客群。“90，70”政策將使未來市場(chǎng)大戶型產(chǎn)品供應(yīng)稀缺。供需同時(shí)受限，低密度產(chǎn)品更加稀缺，但低密產(chǎn)品集中入市，典型區(qū)域內(nèi)高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。投資成本增加，投資需求得到有效抑制。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨向中小戶型，大戶型產(chǎn)品稀缺。經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響總體收入持續(xù)增高，提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化中小戶型主導(dǎo)市場(chǎng)，大戶型低密產(chǎn)品日益稀缺。北京住宅市場(chǎng)總結(jié)及未來發(fā)展預(yù)測(cè)宏觀政策影響收緊房地產(chǎn)業(yè)膨脹速度，供需總量均有收縮趨勢(shì)。需求結(jié)構(gòu)變化消費(fèi)趨于合理，投機(jī)行為淡出，投資需求比例下降。密云概況位于北京東北部，距市區(qū)70公里，總面積2226平方公里，常住人口達(dá)45.7萬（密云縣08年人口統(tǒng)計(jì)公報(bào)）。境內(nèi)山青水秀，旅游資源豐富，素有“北方山水大觀，首都郊野公園”之稱。靜謐宜人，生態(tài)城市密云區(qū)域規(guī)劃密云將主導(dǎo)發(fā)展為休閑旅游度假中心區(qū)和會(huì)議培訓(xùn)基地。全縣已開業(yè)旅游景區(qū)18家，目前正在開發(fā)景區(qū)7家；旅游賓館飯店50余家，其中星級(jí)飯店24家，星級(jí)餐館11家。

一個(gè)集休閑、療養(yǎng)、旅游觀光為一體的綜合性旅游區(qū)。

名稱星級(jí)總建筑面積客房數(shù)量瑞海姆田園度假村五星4.3萬平方米224間世豪國(guó)際酒店五星11萬平方米217間云湖度假村三星4萬平方米302間云佛山旅游度假村三星6萬平方米288間世紀(jì)陽(yáng)光假日酒店三星1.4萬平方米65間北京云水建國(guó)假日酒店三星1.5萬平方米154間北京供電局密云培訓(xùn)中心二星2.8萬平方米108間北京交通云蒙山莊三星1.5萬平方米148間南風(fēng)賓館無--77間中國(guó)華電集團(tuán)無1.8萬平方米146間御龍東方紅酒莊園無8萬平方米400間自2000年以來，GDP年均穩(wěn)步提高，2008年全縣實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值106.9億元，同比增長(zhǎng)13%。2002-2007年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值年均增長(zhǎng)17.8%，分別高于第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)7.2個(gè)和5.4個(gè)百分點(diǎn)。2007年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2001年的16.5：47：36.5調(diào)整為13.6：42.5:43.9。旅游和房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展是第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的主要推動(dòng)因素之一。密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展2008年密云縣GDP占北京市1.01%,整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有待提高第三產(chǎn)業(yè)逐漸成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資、施工面積、銷售面積、銷售額均在生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)中名列前茅處于發(fā)展初期2007年創(chuàng)造增加值8.18億，占當(dāng)年全部增加值的8.6%支柱產(chǎn)業(yè)之一新興板塊，具有較大的開發(fā)潛力和升值空間高檔住宅開發(fā)區(qū)密云房地產(chǎn)市場(chǎng)密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃房地產(chǎn)發(fā)展整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有待提高，在第三產(chǎn)業(yè)的支撐下有較大的未來提升空間宜居城鎮(zhèn)建設(shè)，主導(dǎo)發(fā)展旅游度假、會(huì)議產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而蓬勃發(fā)展，有較大的發(fā)展空間、升值空間密云區(qū)域研究總結(jié)項(xiàng)目可行性判斷宏觀城市研究區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目研究區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境紅酒莊園市場(chǎng)概況典型案例紅酒莊園———地塊所在地

密云紅酒莊園，出密云縣城東去8公里，緊鄰京承高速，交通便利，占地80平方公里，2萬畝森林，目前是華北地區(qū)最大的生態(tài)旅游度假村，現(xiàn)已建成“澳洲紅酒莊園”和“康乾行宮”兩大園區(qū)。其周圍景點(diǎn)眾多，如密云水庫(kù)、古北口長(zhǎng)城、司馬臺(tái)長(zhǎng)城、白龍?zhí)讹L(fēng)景區(qū)、桃園仙谷、黑龍?zhí)?、云岫谷、云蒙山森林公園、南山滑雪場(chǎng)、云佛山滑雪場(chǎng)、金鼎湖滑雪場(chǎng)等。密云紅酒莊園目前尚有三期工程正在續(xù)建中，度假村自然環(huán)境極其優(yōu)美，空氣質(zhì)量終年一級(jí)。密云紅酒莊園將成為集度假、旅游、生態(tài)、觀光于一體的國(guó)內(nèi)最大的度假村。密云紅酒莊園空氣質(zhì)量一流，每到夏季，園區(qū)的千頃葡萄園漫山遍野樣本項(xiàng)目君山高爾夫別墅、琉森湖、紅螺湖別墅、天恒別墅山君山琉森湖紅螺湖別墅天恒別墅山紅螺湖別墅天恒別墅山君山別墅本案琉森湖樣本項(xiàng)目分布情況區(qū)域主流產(chǎn)品容積率集中在0.4以下，低密度住宅產(chǎn)品舒適度較高。19項(xiàng)目名稱總占地面積總建筑面積總套數(shù)容積率君山112萬平米84.67萬平米東區(qū)403，西區(qū)待定0.42琉森湖30萬（一期9.5萬）11.4萬（一期4萬）一期110，二期待定0.38紅螺湖10.84萬平米4.5萬平米910.23天恒別墅山56萬平米13萬平米3140.32樣本項(xiàng)目規(guī)模及容積率分析區(qū)域市場(chǎng)物業(yè)建筑類型多以獨(dú)棟為主，輔以少量疊拼、聯(lián)排產(chǎn)品；區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目綠化率均較高，大部分在50%左右，園林規(guī)劃各具特色項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型綠化率園林風(fēng)格君山獨(dú)棟45%花島式360度園林景觀，中西結(jié)合,18洞高爾夫球場(chǎng)琉森湖獨(dú)棟（一期）、疊拼、聯(lián)排58%北美風(fēng)格園林紅螺湖獨(dú)棟84%中式風(fēng)格與局部東南亞風(fēng)格混搭天恒別墅山獨(dú)棟50%北歐田園風(fēng)格樣本項(xiàng)目建筑形態(tài)及綠化分析中大戶型較多主力區(qū)間350-500平方米以獨(dú)棟為主21項(xiàng)目戶型比例面積分布君山獨(dú)棟100%350-600琉森湖獨(dú)棟（一期）100%280-500聯(lián)排（二期）——待定疊拼（二期）——待定紅螺湖獨(dú)棟100%491-642天恒別墅山獨(dú)棟100%350-390樣本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型分析在售別墅成交價(jià)格基本集中在13000左右。樣本項(xiàng)目?jī)r(jià)格能否直接享有景觀，對(duì)定價(jià)影響重大。配套、景觀越充裕，定價(jià)條件越寬松。銷售速度較快，吸納量相對(duì)旺盛。個(gè)案銷售速度差別較大，與產(chǎn)品特質(zhì)有直接關(guān)系。項(xiàng)目名稱本期供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)本期銷售周期月銷售速度本期銷售率成交價(jià)格君山四期70（第四期共100套）508個(gè)月6-771%13742琉森湖一期113339個(gè)月3-430%10907紅螺湖918542個(gè)月293%13280天恒別墅山二期76（第二期共116套）665個(gè)月13-1486%14025樣本項(xiàng)目?jī)r(jià)格及吸納量比較區(qū)域板塊日趨成熟，高端休閑度假板塊的市場(chǎng)形象基本樹立項(xiàng)目表現(xiàn)良莠不齊核心價(jià)值的獨(dú)特性與昭示性成為關(guān)乎成敗的關(guān)鍵有一定的總價(jià)限制區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)位置密云縣密溪路白河畔項(xiàng)目概況占地面積1680畝建筑面積84.67萬平方米容積率０.42綠化率35%總戶數(shù)東區(qū)403戶，西區(qū)待定銷售報(bào)價(jià)14000元/平米（350-400平米）20000-25000元/平米（景觀大戶型）入住時(shí)間東區(qū)前三期已入住產(chǎn)品情況東區(qū)規(guī)劃403套純獨(dú)棟，西區(qū)待定。東區(qū)一期42套、二期33套、三期22套、四期100套、五期206套。（前三期已入住，四期在售，已推出70套）配套情況18洞高爾夫球場(chǎng)20000平方米會(huì)所(含少量商業(yè))君山國(guó)際高爾夫別墅高爾夫的環(huán)繞與活水系的穿插是規(guī)劃的最大亮點(diǎn)白河?xùn)|A區(qū)總占地52萬㎡，規(guī)劃建設(shè)用地32.67萬㎡，規(guī)劃總面積（其中含地上及地下）18萬㎡，以建筑北美風(fēng)情獨(dú)棟別墅為主，共403席。其中前三期已經(jīng)入住；四期正在熱銷；五期正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中。白河西B區(qū)總占地60萬㎡，規(guī)劃建設(shè)用地52萬㎡，規(guī)劃建筑面積55萬㎡，包括18000㎡的東南亞風(fēng)情水岸會(huì)所以及千余席東南亞風(fēng)情手工獨(dú)棟別墅。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)景戶型S24總建筑面積384.14戶型圖

地上面積252.61樓層首層戶型分析優(yōu)勢(shì)：1家庭室/臥室三面采光2雙平臺(tái)設(shè)計(jì)3客廳、餐廳方正，采光良好4客廳挑空主力戶型350-400平方米,

景觀最佳位置有少量500-600平方米戶型。以小面積產(chǎn)品最為熱銷戶型設(shè)計(jì)項(xiàng)目客戶主要集中在金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的領(lǐng)袖型客戶年齡為在36-45歲之間的中年成功人士被君山的山水景觀及高爾夫球場(chǎng)所吸引客戶資源群山河湖高爾夫復(fù)合型景觀豪宅三大因素構(gòu)成價(jià)值提煉項(xiàng)目研究地塊條件基本定位方向財(cái)務(wù)測(cè)算項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目原方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目設(shè)計(jì)指標(biāo)m2備注1總建設(shè)用地面積337710.05原規(guī)劃中有2.39萬平米酒店，由于考慮到酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為方案應(yīng)調(diào)整，調(diào)整成全獨(dú)棟別墅的方案。并且項(xiàng)目為旅游配套用地，可能存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2總建筑面積≤18萬3一期建設(shè)用地面積223585.664一期總建筑面積830004.1地上面積780004.2地下面積50005容積率0.3486建筑密度0.217綠化率0.48機(jī)動(dòng)車停車數(shù)3209建筑高度〈20項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目一期調(diào)整后方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目面積（平米）備注出讓用地面積223585.66此方案僅為項(xiàng)目一期占地22.3萬平米的方案調(diào)整。其中300平米獨(dú)棟164套，450平米獨(dú)棟16套?？偨ㄖ娣e57000獨(dú)棟別墅銷售面積57000容積率0.25法國(guó)園項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目整體調(diào)整后方案主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目面積（平米）備注出讓用地面積337710.05此方案僅為項(xiàng)目一期占地33.77萬平米的方案調(diào)整。其中300平米獨(dú)棟189套，450平米獨(dú)棟26套?？偨ㄖ娣e68400獨(dú)棟別墅銷售面積68400容積率0.20法國(guó)園荷蘭園回歸園項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東側(cè)紅酒莊園已售別墅項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊旁紅酒莊園正在經(jīng)營(yíng)的三星級(jí)酒店項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東北側(cè)紅酒莊園售完的紫霞谷獨(dú)棟別墅項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊現(xiàn)狀圖地塊東北側(cè)紅酒莊園售完的四合院項(xiàng)目地塊周邊現(xiàn)狀地塊周邊低密度住宅及配套已初具規(guī)模地塊周邊現(xiàn)狀考察結(jié)論：也存在如下問題：1、區(qū)域旅游商業(yè)等配套完善，但生活配套設(shè)施較少2、以別墅為主，缺乏大規(guī)模居住區(qū)依托，人氣不足3、除京承高速、101國(guó)道和京密路外，輔助性道路嚴(yán)重不足項(xiàng)目地塊情況地塊現(xiàn)狀圖地塊自然景觀優(yōu)美，但植被欠佳項(xiàng)目地塊情況地塊現(xiàn)狀圖地塊基礎(chǔ)設(shè)施小市政未達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)，只有電可以從現(xiàn)有別墅區(qū)連接項(xiàng)目地塊情況地塊現(xiàn)狀圖Strengths優(yōu)勢(shì)分析Weakness劣勢(shì)分析S1.擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源，具備郊區(qū)化產(chǎn)品開發(fā)的基本資源條件S2.京承高速開口距離本項(xiàng)目3公里S3.地塊周邊已初顯規(guī)模S4.建獨(dú)棟別墅的手續(xù)齊全S4.地塊便宜，并且更愿意與國(guó)企合作W1.項(xiàng)目距市區(qū)較遠(yuǎn)W2.基本的生活配套缺乏W3.地塊基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)七通一平Opportunities機(jī)會(huì)分析Threats威脅分析O1.在奧運(yùn)利好和北京主動(dòng)郊區(qū)化加速發(fā)展進(jìn)程下，懷密板塊主場(chǎng)趨勢(shì)將進(jìn)一步放大，吸引最大量的主動(dòng)郊區(qū)化人群O2.經(jīng)濟(jì)回暖，對(duì)別墅購(gòu)買是一大利好因素O3.生態(tài)環(huán)境成為區(qū)域需求核心支持點(diǎn)O4.對(duì)獨(dú)棟別墅的限制政策加緊，未來低密獨(dú)棟別墅市場(chǎng)價(jià)值高啟。T1.面臨不能銷售威脅T2.面臨不能借款威脅SWOT分析豐富的景觀資源良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì)化的市場(chǎng)趨勢(shì)度假、養(yǎng)生高品質(zhì)S1.擁有優(yōu)質(zhì)的環(huán)境資源S2.京承高速開口距離本項(xiàng)目3公里W2.基本的生活配套缺乏O2.經(jīng)濟(jì)回暖，對(duì)別墅購(gòu)買是一大利好因素O3.生態(tài)環(huán)境成為區(qū)域需求核心支持點(diǎn)中高端人群的堅(jiān)實(shí)需求中/高端階層O4.對(duì)獨(dú)棟別墅的限制政策加緊，未來低密獨(dú)棟別墅市場(chǎng)價(jià)值高啟。W2.基本的生活配套缺乏O1.在奧運(yùn)利好和北京主動(dòng)郊區(qū)化加速發(fā)展進(jìn)程下，吸引最大量的主動(dòng)郊區(qū)化人群客群范圍的泛區(qū)域化項(xiàng)目自身?xiàng)l件不斷完善升值空間配套完善政策條件限制，使之成為稀缺產(chǎn)品市場(chǎng)定位方向◎項(xiàng)目所在懷密板塊，擁有優(yōu)質(zhì)景觀資源◎自身?xiàng)l件的不斷完善◎客群范圍的泛區(qū)域化◎政策使獨(dú)棟別墅產(chǎn)品成為市場(chǎng)上稀缺產(chǎn)品支持本項(xiàng)目成為密云中高端低密養(yǎng)生型二居所社區(qū)定位方向項(xiàng)目名稱當(dāng)前成交價(jià)格（元/平米）年初成交價(jià)格（元/平米）君山1372413000琉森湖1090710500本案時(shí)點(diǎn)價(jià)格保守估計(jì)在12000元/平米項(xiàng)目獨(dú)棟別墅價(jià)格定位1、琉森湖下月進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，調(diào)整幅度為每平米增600元。2、由于去年年底、今年年初是近年來房地產(chǎn)的低谷期，在此期間兩項(xiàng)目銷售價(jià)格均在10000元/平米以上。3、地塊整體自然景觀遠(yuǎn)好于琉森湖項(xiàng)目。4、本案0.25的容積率，認(rèn)為在產(chǎn)品打造上優(yōu)勢(shì)明顯。定位方向1、鑒于市場(chǎng)低密度住宅項(xiàng)目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本案低密度住宅產(chǎn)品按照10%-20%的年增幅計(jì)算（參考主要參考2007年標(biāo)準(zhǔn)）。2、根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度的不確定性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，因此，保守預(yù)測(cè)本案價(jià)格增幅在10%左右。3、以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為依據(jù)，未來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長(zhǎng)；生態(tài)休閑旅游業(yè)的快速發(fā)展；政策對(duì)獨(dú)棟別墅的進(jìn)一步限制，使得區(qū)域獨(dú)棟別墅呈現(xiàn)稀缺的態(tài)勢(shì)，因此樂觀預(yù)測(cè)本案入市價(jià)格增幅在20%左右。兩年后入市保守預(yù)測(cè)15000元/平米兩年后入市不保守預(yù)測(cè)18000元/平米；項(xiàng)目獨(dú)棟別墅價(jià)格定位定位方向本案時(shí)點(diǎn)價(jià)格保守估計(jì)在8000元/平米項(xiàng)目疊拼別墅價(jià)格定位1、鑒于區(qū)域內(nèi)沒有疊拼產(chǎn)品，因此參考昌平區(qū)疊拼產(chǎn)品與獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系，可知差價(jià)在4000元/平米。2、本案獨(dú)棟產(chǎn)品時(shí)點(diǎn)銷售價(jià)格在12000元/平米，因此參照昌平區(qū)疊拼與獨(dú)棟的差價(jià)，本案疊拼產(chǎn)品時(shí)點(diǎn)銷售價(jià)格在8000元/平米定位方向1、鑒于市場(chǎng)低密度住宅項(xiàng)目逐漸稀缺以及本案環(huán)境優(yōu)勢(shì)，本案低密度住宅產(chǎn)品按照10%-20%的年增幅計(jì)算（參考主要參考2007年標(biāo)準(zhǔn)）。2、根據(jù)密云城市發(fā)展，考慮到未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度的不確定性以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，因此，保守預(yù)測(cè)本案價(jià)格增幅在10%左右。3、以當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為依據(jù)，未來經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)定增長(zhǎng)；生態(tài)休閑旅游業(yè)的快速發(fā)展；政策對(duì)別墅的進(jìn)一步限制，使得區(qū)域別墅產(chǎn)品呈現(xiàn)稀缺的態(tài)勢(shì)，但其增幅應(yīng)小于獨(dú)棟別墅，因此樂觀預(yù)測(cè)本案入市價(jià)格增幅接近20%。兩年后入市保守預(yù)測(cè)9800元/平米兩年后入市不保守預(yù)測(cè)11500元/平米；項(xiàng)目疊拼別墅價(jià)格定位地塊測(cè)算測(cè)算說明：1、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓一期土地，費(fèi)用按每建筑平米2500元計(jì)算，一期總建筑面積按83000平米計(jì)。但其僅交12000平米的土地出讓金，其它面積按140元/平米計(jì)算，并且可返還40%。2、道路面積按占地面積的15%計(jì)；其它均按建筑面積計(jì)。3、按照當(dāng)前、未來市場(chǎng)別墅銷售均價(jià)：12000/15000/18000元/平方米三檔計(jì)算。4、經(jīng)濟(jì)分析成本費(fèi)用估算以行業(yè)一般取費(fèi)項(xiàng)目及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，未考慮特殊因素。5、稅費(fèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以北京市土地、城市建設(shè)、房管等部門規(guī)定的為準(zhǔn)。6、土地增值稅按30%的85%計(jì)，營(yíng)業(yè)稅按應(yīng)交的85%計(jì)。地塊測(cè)算項(xiàng)目不全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積5700083000獨(dú)棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積---35000容積率0.250.37首先，純獨(dú)棟別墅方案和將面積做足方案，按當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)12000元/平米進(jìn)行對(duì)比分析

地塊測(cè)算投資估算表做足面積方案比純獨(dú)棟別墅方案開發(fā)總投資成本多1.2億元。序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程費(fèi)851.771218.271491473建安工程費(fèi)23875.4633760.06418940674基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)855.001245.001501505管理費(fèi)用1420.321746.302492106銷售費(fèi)用1710.002140.003002587財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.673402878不可預(yù)見費(fèi)524.10644.7692789開發(fā)總投資52933.9565120.8592877846地塊測(cè)算銷售收入兩方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)（萬元）全面積合計(jì)（萬元）不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1銷售收入684008560012000103132銷售稅費(fèi)3231.94044.65674872.1兩稅一費(fèi)3197.74001.85614822.2印花稅34.242.8653銷售凈收入65168.181555.4114339826地塊測(cè)算損益表兩方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目名稱不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)1銷售收入68400.0085600.002銷售稅費(fèi)3231.904044.603開發(fā)建設(shè)投資50998.4962741.184財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.675開發(fā)利潤(rùn)12234.1516434.556土地增值稅3119.714190.817所得稅2278.613060.938稅后利潤(rùn)6835.839182.809稅前投資利潤(rùn)率23.11%25.24%10稅后投資利潤(rùn)率12.91%14.10%地塊測(cè)算項(xiàng)目不全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積5700083000獨(dú)棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積---35000容積率0.250.37其次，純獨(dú)棟別墅方案和將面積做足方案，按未來保守市場(chǎng)售價(jià)15000元/平米進(jìn)行對(duì)比分析

地塊測(cè)算投資估算表做足面積方案比純獨(dú)棟別墅方案開發(fā)總投資成本多1.2億元。序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程費(fèi)851.771218.271491473建安工程費(fèi)23875.4633760.06418940674基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)855.001245.001501505管理費(fèi)用1420.321746.302492106銷售費(fèi)用2137.502657.503753207財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.673402878不可預(yù)見費(fèi)528.37649.9493789開發(fā)總投資53365.7265643.5393627909地塊測(cè)算銷售收入兩方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)（萬元）全面積合計(jì)（萬元）不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1銷售收入855001063001500012807.232銷售稅費(fèi)4039.8755022.675708.75605.14162.1兩稅一費(fèi)3997.1254969.525701.25598.7382.2印花稅42.7553.157.56.4036143銷售凈收入81460.125101277.32514291.2512202.09地塊測(cè)算損益表兩方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目名稱不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)1銷售收入85500.00106300.002銷售稅費(fèi)4039.885022.683開發(fā)建設(shè)投資51430.2663263.864財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.675開發(fā)利潤(rùn)28094.4035633.806土地增值稅7164.079086.627所得稅5232.586636.798稅后利潤(rùn)15697.7519910.389稅前投資利潤(rùn)率52.65%54.28%10稅后投資利潤(rùn)率29.42%30.33%地塊測(cè)算項(xiàng)目不全面積（平米）全面積（平米）出讓用地面積223585.66223585.66總建筑面積5700083000獨(dú)棟別墅銷售面積5700048000疊拼別墅銷售面積---35000容積率0.250.37最后，純獨(dú)棟別墅方案和將面積做足方案，按未來樂觀市場(chǎng)售價(jià)18000元/平米進(jìn)行對(duì)比分析

地塊測(cè)算投資估算表做足面積方案比純獨(dú)棟別墅方案開發(fā)總投資成本多1.2億元。序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1土地成本21761.8421986.79381826492前期工程費(fèi)851.771218.271491473建安工程費(fèi)23875.4633760.06418940674基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)855.001245.001501505管理費(fèi)用1420.321746.302492106銷售費(fèi)用2565.002806.254503387財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.673402878不可預(yù)見費(fèi)532.65651.4293789開發(fā)總投資53797.5065793.7694387927地塊測(cè)算銷售收入兩方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目不全面積合計(jì)（萬元）全面積合計(jì)（萬元）不全面積單價(jià)（元/平米）全面積單價(jià)（元/平米）1銷售收入1026001122501800013524.12銷售稅費(fèi)4847.855303.8125850.5639.01362.1兩稅一費(fèi)4796.555247.6875841.5632.25152.2印花稅51.356.12596.7620483銷售凈收入97752.15106946.187517149.512885.08地塊測(cè)算損益表兩方案對(duì)比序號(hào)項(xiàng)目名稱不全面積合計(jì)(萬元)全面積合計(jì)(萬元)1銷售收入102600.00112250.002銷售稅費(fèi)4847.855303.813開發(fā)建設(shè)投資51862.0463414.094財(cái)務(wù)費(fèi)用1935.462379.675開發(fā)利潤(rùn)43954.6541152.426土地增值稅11208.4410493.877所得稅8186.557664.648稅后利潤(rùn)24559.6622993.929稅前投資利潤(rùn)率81.70%62.55%10稅后投資利潤(rùn)率45.65%34.95%地塊測(cè)算從目前及未來價(jià)格測(cè)算看，一期地塊非常值得拿。原因：地塊在市場(chǎng)最不好的情況下，或者產(chǎn)品品質(zhì)一般的情況下，以目前的土地價(jià)格獲取，12000元/平米的售價(jià)，其獲取的稅后利潤(rùn)已超10%。說明項(xiàng)目的抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力非常強(qiáng)。一期測(cè)算結(jié)論：本案拿一期地塊，可操作性強(qiáng)，但有3點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注！風(fēng)險(xiǎn)一：由于項(xiàng)目是旅游配套用地，土地使用年限50年，少于住宅70年，客戶購(gòu)買會(huì)有