投資企業(yè)部份股權(quán)評估項目資產(chǎn)評估措施

四、價值類型及其定義

根據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫的狀況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)

行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

五、評估基準(zhǔn)日

木項目資產(chǎn)評估的J基準(zhǔn)日是2023年10月31口。資產(chǎn)評估中的一切取價原則均為評估基準(zhǔn)口有效的價格

原則。

(-)該基準(zhǔn)日靠近經(jīng)濟行為實現(xiàn)日，能很好口勺反應(yīng)委估資產(chǎn)狀況。

(-)該基準(zhǔn)日為“XX投資”口勺會計月末報表日，也是審計匯報的審計基準(zhǔn)日,有助于資產(chǎn)清查和精確

列示評估范圍中資產(chǎn)及負(fù)債時賬面金額。

六、評估根據(jù)

本次資產(chǎn)評估遵照的評估根據(jù)重要包括法律法規(guī)根據(jù)、評估準(zhǔn)則根據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬根據(jù)，及評估估算時采

用的取價根據(jù)和其他參照資料等，詳細(xì)如卜.:

（-）法律法規(guī)根據(jù)

1.《中華人民共和國企業(yè)法》（2023年10月27日第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議修

2.《中華人民共和國證券法》：（2023年8月28口第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議修

3.《中華人民共和國土地管理法》（2023年8月28日第卜屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議

修訂）:

4.《中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法》（2023年修訂）。

5、《深圳經(jīng)濟特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例》;

6、其他有關(guān)法律、法規(guī)、告知文獻(xiàn)等

（二）評估準(zhǔn)則根據(jù)

1.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則》（財企（2023）20號）;

2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則》（財企（2023）20號）:

3.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一評估匯報》（中評協(xié)［2023］189號）:

4.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一評估程序》（中評協(xié)［2023J189號）:

5.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一機器設(shè)備》（中評協(xié)［2023口89號）:

6.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一不動產(chǎn)〉（中評協(xié)［2023］189號）;

7.《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)［2023］189號）:

8.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則一企業(yè)價值》（中評協(xié)［2023］227號）;

9.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會協(xié)［2023］18號）:

10.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB550291-1999）；

11.《企業(yè)會計準(zhǔn)則一基本準(zhǔn)則》（財政部令第33號）:

13.《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號一存貨》等38項詳細(xì)準(zhǔn)則（財會［2023］3號）;

14.?企業(yè)會計準(zhǔn)則一應(yīng)用指南》（財會［2023）18號）。

（三）資產(chǎn)權(quán)屬根據(jù)

L深房地字第號《房地產(chǎn)證》:

2.設(shè)備發(fā)票:

3.其他參照資料。

（四）取價根據(jù)

1.評估人員實地勘查、市場調(diào)查所獲得的資料:

2、銀行對賬單及有關(guān)函證回函:

3、“XX投資”提供的資產(chǎn)評估中報資料，有關(guān)原始憑證等賬務(wù)資料:

4,本評估機構(gòu)掌握的其他價格資料；

5.其他參照資料。

（五）其他參照資料

1.“XX投資”2023年度、2023年度、2023年度及評估基準(zhǔn)日審計匯報:

2.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊（第二版）》（北京科學(xué)技術(shù)出版社）：

3.其他參照資料。

七、評估措施

（-）評估措施的選擇

根據(jù)評估對象、價值類型、資料搜集狀況等有關(guān)條件，分析了三種資產(chǎn)評估基本措施的合用性。

由于國內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易市場尚不完善，目前很難獲取到與“XX投資”企業(yè)類型、業(yè)務(wù)種類相似的交易案例的

完整信息，進(jìn)而無法采用市場法確定其整體資產(chǎn)價值.因此不適宜采用市場法進(jìn)行評估.

“XX投資”前幾年經(jīng)營狀況為虧損，經(jīng)營現(xiàn)金流為凈流出，同步“XX投資”于2023年6月進(jìn)行了股權(quán)

變更，變更了獨資控股股東，同步對企業(yè)經(jīng)營范圍進(jìn)行了變更，故其歷史資料已無可比性，因此不適宜采

用收益法確定其整體資產(chǎn)價值。

被評估企業(yè)有完整的會計記錄信息，申報啊委估資產(chǎn)明確，可根據(jù)財務(wù)資料和構(gòu)建資料以及現(xiàn)場勘察核

算；此外，經(jīng)訪談和搜集行業(yè)資料等途徑調(diào)杳理解，除已申報資產(chǎn)、負(fù)債外，未有跡象表明存在明顯的帳

外可確指或不可確指的無形資產(chǎn)。因此本次評估可以選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估

綜上，本次評估確定采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。

（二）資產(chǎn)基礎(chǔ)法簡介

資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是以在評估基準(zhǔn)H重新建造一種與評估對象相似的企業(yè)或獨立獲利實體所需的投資額作為

判斷整體資產(chǎn)價值的根據(jù)，詳細(xì)是指將構(gòu)成企業(yè)的多種要素資產(chǎn)『'J評估值加總減去負(fù)債評估值求得企業(yè)價

值的措施。

各類資產(chǎn)及負(fù)債的評估措施如下:

1.流動資產(chǎn)

（1）貨幣資金：包括現(xiàn)金、銀行存款。

對于幣種為人民幣的貨幣資金，以核算后賬面值為評估值。

（2）交易性金融資產(chǎn)

交易性金融資產(chǎn)企業(yè)核算H勺是銀行理財產(chǎn)品，為中國銀行的人民幣“按期開放”理財產(chǎn)品，產(chǎn)品代碼為

“CNYAQKF”，期限為1個月，自2023年10月23日至2023年11月22日，評估人員搜集了有關(guān)協(xié)議和到

期后的回款單據(jù)，評估中按核算后的賬面值確認(rèn)。

（3）應(yīng)收類賬款

對應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款的評估，評估人員在對應(yīng)收款項核算無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和目前調(diào)

查理解的狀況，詳細(xì)分析數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收狀況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)實狀況

等，應(yīng)收賬款采用個別認(rèn)定和賬齡分析的措施估計評估風(fēng)險損失，對關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款項等有充足理由相

信所有能收回H勺，評估風(fēng)險損失為0：對有確鑿證據(jù)表明款項不能收回或賬齡超長的，評估風(fēng)險損失為100%：

對很也許收不回部分款項的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，參照企業(yè)會計計算壞賬準(zhǔn)備的措施，根據(jù)賬

齡分析估計出評估風(fēng)險損失。

經(jīng)評估人員和企業(yè)人員分析，并經(jīng)對客戶和往年收款的狀況判斷，評估人員認(rèn)為，對關(guān)聯(lián)方、在租房單

位的往來款項，評估風(fēng)險壞賬損失的也許性為0%.：,

按以上原則，確定評估風(fēng)險損失，以應(yīng)收類賬款合計減去評估風(fēng)險損失后的金額確定評估值。壞賬準(zhǔn)備

按評估有美規(guī)定評估為零。

（4）預(yù)付賬款

預(yù)付賬款核算的是預(yù)付的裝修款、已扣的水費和鋤。

根據(jù)評估人員的理解，水費和費為企業(yè)于評估基準(zhǔn)日已經(jīng)有關(guān)單位扣款的應(yīng)支付費用，由于尚未收到

有關(guān)單位H勺發(fā)票，財務(wù)無法進(jìn)行賬務(wù)處理而掛賬，對此評估為零＜

對于裝修款，做止評估基準(zhǔn)H該XX大廈外墻裝修項目已竣工，由于工程方尚未開具發(fā)票，故財務(wù)未做賬

務(wù)處理.，評估中對該XX大廈外墻裝修已在XX大廈建筑物評估中考慮，故在此評估為零。

2.非流動資產(chǎn)

（1）固定資產(chǎn)

列入評估范圍內(nèi)的固定資產(chǎn)包括建筑物、設(shè)備。

1)房屋建筑物

根據(jù)評估對象的現(xiàn)實狀況、特點及性質(zhì)，結(jié)合“XX投資”提供的資料，決定采用收益法進(jìn)行評估。

收益法是運用合適的資本化率，將預(yù)期的評估對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點E的現(xiàn)

值，求其之和來確定評估對象房地產(chǎn)價格的一種估價措施。

其基本公式如下：

AA2An

V1....

1Y1(1Y1)(1Y2)(1Y1)(1Y2).....(1Yn)

n

Ai

i

il

(1Y)

jl

式中：V為房地產(chǎn)在估價時點上的收益，一般稱為現(xiàn)位;

n為房地產(chǎn)的收益年限，是從估價時點開始未來可以獲得收益的持續(xù)時間，一般稱為收益年限；

Al,A2,A3,,An為房地產(chǎn)對于估價時點而言的第1期、2期.3期，，第n期末的凈運行收益，一般稱

為凈收益；

Yl,Y2,Y3,,Yn為房地產(chǎn)對于估價時點而言的J第1期、2期、3期，，第n期末匹J折現(xiàn)率。

2）設(shè)備類資產(chǎn)

根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為根據(jù)，結(jié)合委估設(shè)備的特點和搜集資料狀況，重

要采用市.置成本法進(jìn)行評估。

評估值=重置全價X成新率

A.重置全價確實定

機器設(shè)備重置全價由設(shè)備購置費、運雜費、安裝工程費、其他鋤用和資金成本等部分構(gòu)成。重置全價計

算公式:

重置全價=設(shè)備購置費+運雜費+安裝工程費+其他費用+資金成本一設(shè)備購置所發(fā)生的增值稅進(jìn)項稅

額

評估范圍內(nèi)的機器設(shè)備和電子設(shè)備價值量較小，不需要安裝（或安裝由銷售商負(fù)賁）以及運送費用較低，

根據(jù)如下措施確定評估基準(zhǔn)日的電/設(shè)備價格，一般不計取運雜費、安裝調(diào)試費等，確定其重置全價：

重置全價=購置價

設(shè)備購置價確實定

向設(shè)備的生產(chǎn)廠家、代理商及經(jīng)銷商詢價，可以查詢到基準(zhǔn)日市場價格H勺設(shè)備，以市場價確定其購置價：

不能從市場聞到價格的設(shè)備，通過查閱2023年機電產(chǎn)品價格信息等資料及網(wǎng)上詢價來確定其購置;介。

B.成新率確實定

在本次評估過程中，按照設(shè)備I向經(jīng)濟使用壽命、現(xiàn)場勘察狀況估計設(shè)備尚可使用年限，并進(jìn)而計算其成

新率。其公式如下:

成新率=尚可使用年限/（實際已使用年限+尚可使用年限）10C%

對價值量較小的一般設(shè)備和電子設(shè)備則采用年限法確定其成新率。

C.評估值確實定

評估值=重置全價X成新率

（2）遞延所得稅資產(chǎn)

遞延所得稅資產(chǎn)為企業(yè)計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備而形成的遞延所得稅資產(chǎn)，由于有關(guān)資產(chǎn)已分別進(jìn)行了評估估

算，故在此評估為零。

3.負(fù)債

檢查核算各項負(fù)債在評估目的實現(xiàn)后的實際債務(wù)人、負(fù)債額，以評估目的實現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)所有者實際需要

承擔(dān)的負(fù)債項目及金額確定評估值。

八、評估程序?qū)嵭羞^程和狀況

整個評估工作分四個階段進(jìn)行:

(-)評估準(zhǔn)備階段

L2023年11月20H,委托方召集本項目各中介協(xié)調(diào)會，有關(guān)各方就本次評估的目的、評估基準(zhǔn)H、評

估范圍等問題協(xié)商一致，簽訂業(yè)務(wù)約定書，并制定出本次資產(chǎn)評件工作計劃。

2.配合企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報資產(chǎn)評估申報明細(xì)表等工作。2023年11月21口，評估項目組人員對委

估資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)理解，布置資產(chǎn)評估工作，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報工作，搜集資產(chǎn)評估所需文獻(xiàn)資

料。

<-)現(xiàn)場評估階段

項目組現(xiàn)場評估階段的時間為2023年11月21H至2023年11月24重要工作如下：

L聽取委托方及被評估單位有關(guān)人員簡介企業(yè)總體狀況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)實狀況，理解企業(yè)的財務(wù)

制度、經(jīng)營狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等狀況。

2.對企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評怙申報明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行查對，對發(fā)

現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整。

3.根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報明細(xì)表，對固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面清杏核算，對流動資產(chǎn)中的存貨類實物資產(chǎn)進(jìn)

行了抽查盤點。

4.查閱搜集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文獻(xiàn)。

5.根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定各類資產(chǎn)的詳細(xì)評估措施。

6.對通用設(shè)備，重要通過市場調(diào)研和杏詢有關(guān)資料?，搜集價格資料；對房屋建筑物，理解管理制度和維護(hù)、

改建、擴建狀況，搜集有關(guān)資料。

7.對企業(yè)提供的權(quán)屬資料進(jìn)行查驗。

8.對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，在清查核算的基礎(chǔ)上做出初步評估測算。

（三）評估匯總階段

2023年11月25日至11月26日對各類資產(chǎn)評估及負(fù)債審核的初步成果進(jìn)行分析匯總，對評估成果進(jìn)行

必要的調(diào)整、修改和完善。

（四）提交匯報階段

在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估匯報書，與委托方就評估成果互換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按

評估機構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評估匯報三審制度和程序?qū)R報進(jìn)行反復(fù)修改、校正，最終出具正式資產(chǎn)評估匯報書。

本階段的工作時間為2023年11月20日至11月28日。

九、評估假設(shè)

本次評估中，評估人員遵照了如下評估假設(shè):

本評估匯報及評估結(jié)論的成立，依賴于如下評估假設(shè):

<-）基本假設(shè)

1.交易假設(shè)。

交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)

行估價。

2.公開市場假設(shè)。

公開市場假設(shè)是假定待評估資產(chǎn)在公開市場中進(jìn)行交易，從而實現(xiàn)其市場價值。資產(chǎn)的市場價值受市場

機制的制約并由市場行情決定，而不是由個別交易決定。

這里的公開市場是指充足發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是一種有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個市場

上，買者和賣者『'J地位是平等的，彼此均有獲得足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易行為都是在

自愿的、理智的，而非強制或不受限制的條件下進(jìn)行的。

3.資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)

資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)是指評估時需根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用H勺方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等狀況

繼續(xù)使用，或者在有所變化的基