物業(yè)外委公司管理制度一、總則（一）目的為規(guī)范物業(yè)外委公司的管理，提高物業(yè)服務質(zhì)量，保障公司與物業(yè)外委公司的合法權(quán)益，特制定本管理制度。（二）適用范圍本制度適用于與本公司簽訂外委服務合同的所有物業(yè)外委公司及其工作人員。（三）基本原則1.依法合規(guī)原則：嚴格遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)政策，確保外委服務活動合法合規(guī)。2.誠實守信原則：雙方應誠實守信，履行合同約定的各項義務。3.優(yōu)質(zhì)服務原則：以提供優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的物業(yè)服務為目標，不斷提升服務水平。4.監(jiān)督考核原則：建立健全監(jiān)督考核機制，確保外委服務質(zhì)量達到合同要求。二、合同管理（一）合同簽訂1.公司相關(guān)部門根據(jù)業(yè)務需求，對外委服務項目進行評估，確定外委服務內(nèi)容、標準、期限、費用等條款。2.法務部門對合同文本進行審核，確保合同條款合法合規(guī)、明確具體，避免潛在法律風險。3.合同經(jīng)雙方協(xié)商一致后，由公司法定代表人或其授權(quán)代表與物業(yè)外委公司法定代表人或其授權(quán)代表簽訂。（二）合同履行1.物業(yè)外委公司應按照合同約定組建項目管理團隊，配備足夠數(shù)量、具備相應資質(zhì)和能力的工作人員。2.嚴格按照合同約定的服務標準和規(guī)范提供服務，確保服務質(zhì)量穩(wěn)定可靠。3.定期向公司匯報服務進展情況，及時反饋服務過程中出現(xiàn)的問題及解決方案。（三）合同變更與終止1.如因客觀情況發(fā)生變化需要變更合同條款，雙方應協(xié)商一致，并簽訂書面變更協(xié)議。2.在合同履行過程中，如出現(xiàn)法定或約定的終止情形，雙方應按照合同約定及相關(guān)法律法規(guī)辦理終止手續(xù)。3.合同終止后，物業(yè)外委公司應及時清理現(xiàn)場，移交相關(guān)資料和資產(chǎn)，并配合公司進行驗收。三、人員管理（一）人員配備1.物業(yè)外委公司應根據(jù)服務項目的規(guī)模、特點和需求，合理配備各類專業(yè)人員，包括但不限于項目經(jīng)理、客服人員、維修人員、安保人員、保潔人員等。2.所有工作人員應具備相應的從業(yè)資格證書和技能水平，能夠勝任本職工作。（二）人員培訓1.物業(yè)外委公司應制定年度培訓計劃，定期組織工作人員參加業(yè)務培訓，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務能力。2.培訓內(nèi)容應包括物業(yè)管理法律法規(guī)、服務標準規(guī)范、職業(yè)道德等方面。3.公司有權(quán)對外委公司的培訓計劃和實施情況進行監(jiān)督檢查，提出改進意見和建議。（三）人員考核1.建立健全人員考核機制，定期對物業(yè)外委公司工作人員的工作表現(xiàn)進行考核評價。2.考核內(nèi)容包括工作業(yè)績、服務態(tài)度、專業(yè)技能、團隊協(xié)作等方面。3.根據(jù)考核結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)秀的工作人員給予獎勵，對不符合要求的工作人員進行批評教育、培訓補考或辭退處理。（四）人員薪酬與福利1.物業(yè)外委公司應按照國家法律法規(guī)及合同約定，按時足額支付工作人員薪酬。2.依法為工作人員繳納社會保險和住房公積金，保障其合法權(quán)益。3.根據(jù)公司實際情況和市場行情，可協(xié)商確定合理的薪酬調(diào)整機制。四、服務質(zhì)量管理（一）服務標準制定1.公司根據(jù)不同類型的物業(yè)外委服務項目，制定明確、具體、可量化的服務標準和規(guī)范。2.服務標準應涵蓋客戶服務、環(huán)境衛(wèi)生、設施設備維護、安全保衛(wèi)等各個方面。（二）服務過程監(jiān)督1.建立服務監(jiān)督機制，通過定期檢查、不定期抽查、客戶投訴處理等方式，對物業(yè)外委公司的服務過程進行全程監(jiān)督。2.監(jiān)督人員應認真填寫監(jiān)督檢查記錄，及時發(fā)現(xiàn)問題并督促外委公司整改。（三）服務質(zhì)量考核1.制定詳細的服務質(zhì)量考核辦法，定期對物業(yè)外委公司的服務質(zhì)量進行考核評分。2.考核結(jié)果與服務費用支付、合同續(xù)簽等掛鉤，對服務質(zhì)量不達標的外委公司采取相應的處罰措施。（四）客戶投訴處理1.建立客戶投訴受理機制，及時受理客戶對物業(yè)外委服務的投訴和建議。2.對客戶投訴進行分類登記，明確責任部門和處理期限，跟蹤處理進度，確保投訴得到妥善解決。3.定期對客戶投訴進行分析總結(jié)，針對共性問題制定改進措施，防止類似問題再次發(fā)生。五、財務管理（一）費用預算與結(jié)算1.物業(yè)外委公司應根據(jù)合同約定和服務需求，編制年度費用預算，報公司審核備案。2.公司按照合同約定的結(jié)算方式和時間，定期對外委服務費用進行結(jié)算。3.外委公司應提供真實、準確、完整的費用結(jié)算資料，經(jīng)公司審核無誤后支付費用。（二）費用支付管理1.嚴格執(zhí)行費用支付審批流程，確保費用支付合規(guī)、準確。2.財務部門應建立費用支付臺賬，對每一筆費用支付進行詳細記錄。3.加強對費用支付的審計監(jiān)督，防止出現(xiàn)違規(guī)支付行為。（三）成本控制1.物業(yè)外委公司應加強成本管理，優(yōu)化服務流程，降低服務成本。2.公司有權(quán)對外委公司的成本控制情況進行監(jiān)督檢查，提出成本控制建議和要求。六、物資與設備管理（一）物資采購1.物業(yè)外委公司根據(jù)服務需求，制定物資采購計劃，報公司審核備案。2.物資采購應遵循公開、公平、公正的原則，選擇合格的供應商，確保物資質(zhì)量。3.建立物資采購驗收制度，對采購的物資進行嚴格驗收，確保物資符合要求。（二）物資使用與保管1.規(guī)范物資使用流程，確保物資合理使用，避免浪費。2.建立物資保管制度，對各類物資進行分類存放、標識清晰，定期盤點，確保物資安全。（三）設備管理1.建立設備臺賬，對物業(yè)外委服務涉及的設備進行詳細登記。2.制定設備維護保養(yǎng)計劃，定期對設備進行維護保養(yǎng)，確保設備正常運行。3.加強設備操作人員培訓，嚴格操作規(guī)程，確保設備使用安全。七、安全管理（一）安全制度建設1.物業(yè)外委公司應建立健全安全管理制度，明確安全管理職責和工作流程。2.制定各類安全應急預案，定期組織演練，提高應對突發(fā)事件的能力。（二）安全培訓教育1.對工作人員進行安全培訓教育，提高其安全意識和安全技能。2.培訓內(nèi)容包括安全法律法規(guī)、安全操作規(guī)程、安全事故案例分析等。（三）安全檢查與隱患排查1.定期開展安全檢查和隱患排查工作，及時發(fā)現(xiàn)并消除安全隱患。2.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應明確整改責任人、整改期限和整改措施，跟蹤整改落實情況。（四）安全事故處理1.發(fā)生安全事故時，物業(yè)外委公司應立即啟動應急預案，采取有效措施進行救援和處理。2.及時向上級主管部門和公司報告事故情況，配合相關(guān)部門進行事故調(diào)查和處理。3.對事故原因進行深入分析，總結(jié)經(jīng)驗教訓，制定防范措施，防止類似事故再次發(fā)生。八、環(huán)境管理（一）環(huán)境衛(wèi)生維護1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標準和保潔作業(yè)流程。2.合理配備保潔人員和清潔設備，定期對物業(yè)區(qū)域進行清掃、消毒、垃圾清運等工作，確保環(huán)境衛(wèi)生整潔。（二）綠化養(yǎng)護管理1.根據(jù)物業(yè)區(qū)域綠化規(guī)劃，制定綠化養(yǎng)護計劃，確保綠化植物生長良好。2.定期對綠化植物進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作，保持綠化景觀效果。（三）環(huán)境污染防治1.采取有效措施防治物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境污染，如噪聲污染、水污染、大氣污染等。2.加強對垃圾處理、污水處理等環(huán)節(jié)的管理，確保符合環(huán)保要求。九、信息管理（一）信息收集與整理1.物業(yè)外委公司應建立信息收集渠道，及時收集與服務相關(guān)的各類信息，包括客戶信息、服務數(shù)據(jù)、設備設施信息等。2.對收集到的信息進行分類整理，建立信息檔案，確保信息的完整性和準確性。（二）信息溝通與共享1.加強與公司及其他相關(guān)部門的信息溝通與共享，及時匯報服務進展情況和存在的問題。2.建立信息共享平臺，實現(xiàn)信息的快速傳遞和有效利用。（三）信息安全管理1.重視信息安全管理，采取必要的安全防護措施，防止信息泄露、丟失或被篡改。2.對涉及公司商業(yè)秘密和客戶隱私的信息，嚴格保密，嚴禁泄露。十、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機制1.公司成立專門的監(jiān)督小組，定期或不定期對外委服務項目進行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)督小組可通過現(xiàn)場查看、查閱資料、問卷調(diào)查、客戶訪談等方式，全面了解外委服務情況。（二）考核辦法1.制定詳細的考核指標體系，從服務質(zhì)量、工作效率、客戶滿意度等方面對外委公司進行綜合考核。2.考核采用定量與定性相結(jié)合的方式，定期公布考核結(jié)果。（三）獎懲措施1.根據(jù)考核結(jié)果，對表現(xiàn)優(yōu)